1C_151/2015 - 2015-07-01 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 151/2015

Urteil vom 1. Juli 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Eusebio, Karlen,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
A.________ Immobilien AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Ulrich Grauer,

gegen

Politische Gemeinde Kradolf-Schönenberg,
Thurbruggstrasse 11a, 9215 Schönenberg an der Thur,
handelnd durch den Gemeinderat Kradolf-Schönenberg,
Thurbruggstrasse 11a, 9215 Schönenberg an der Thur,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau,
Verwaltungsgebäude, Promenade, 8510 Frauenfeld.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 26. November 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ Immobilien AG ist Eigentümerin der Liegenschaften Nr. xxx und Nr. xxx an der B.________strasse in Kradolf-Schönenberg, welche je mit einem Mehrfamilienhaus überbaut sind. Nachdem an diesen Umbauarbeiten vorgenommen wurden, forderte die Politische Gemeinde Kradolf-Schönenberg die A.________ Immobilien AG am 13. April 2010 auf, ein Baugesuch einzureichen.

Gemäss diesem (ersten) Baugesuch vom 7. (recte: 5.) Mai 2010 sollten beim Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. xxx fünf zusätzliche Wohnungen, beim Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. xxx sechs zusätzliche Wohnungen eingebaut werden. Zudem waren in den Untergeschossen, welche zuvor nicht zu Wohnzwecken genutzt worden waren, je zwei Wohnungen geplant.

Mit Entscheid vom 21. September 2010 wies die Gemeinde das Baugesuch für die Umbauarbeiten ab. Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 24. März 2011 ebenfalls ab. Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

B.
Am 12. Mai 2011 reichte die A.________ Immobilien AG ein zweites Baugesuch ein. Neu sollten je Mehrfamilienhaus zwei zusätzliche Wohnungen eingebaut werden. Die Gemeinde erteilte hierfür am 23. August 2011 eine Baubewilligung unter der Auflage, dass das Dachgeschoss nur zwei Wohnungen aufweisen dürfe.

C.
Eine Baukontrolle am 29. März 2012 ergab, dass im Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. xxx entgegen der Baubewilligung drei zusätzliche 1½-Zimmerwohnungen eingebaut worden waren. Die Gemeinde verfügte daraufhin einen Baustopp.
Die von der A.________ Immobilien AG eingereichten geänderten Pläne, mit welchen die drei zusätzlichen Wohnungen durch Verbindungstüren zu den bestehenden Wohnungen geöffnet und somit aufgehoben werden sollten, bewilligte die Gemeinde am 17. April 2012. Insgesamt sahen die rechtskräftigen Pläne für das Mehrfamilienhaus auf der Liegenschaft Nr. xxx zehn bzw. für das Mehrfamilienhaus auf der Liegenschaft Nr. xxx acht Wohnungen vor.
Die am 3. Dezember 2012 durchgeführte Schlussabnahme ergab, dass die Umbauten gemäss den bewilligten Plänen vorgenommen worden waren.

D.
Nachdem sich beim Einwohneramt der Gemeinde Personen unter den Adressen der Mehrfamilienhäuser angemeldet hatten, welche nicht eindeutig den einzelnen Wohnungen zugewiesen werden konnten, wurde am 26. Februar 2013 erneut eine Kontrolle durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass in Abweichung der rechtskräftigen Baubewilligung zusätzlich vier Wohnungen erstellt worden waren.
Am 4. Juni 2013 reichte die A.________ Immobilien AG für diese vier zusätzlichen Wohnungen ein nachträgliches Baugesuch ein. Darüber hinaus beantragte sie den Einbau von zwei weiteren Wohnungen, womit im Vergleich zu dem am 17. April 2012 bewilligten Bauvorhaben insgesamt sechs neue Wohnungen vorgesehen waren. Dieses Baugesuch lehnte der Gemeinderat mit Entscheid vom 20. August 2013 ab. Den dagegen erhobenen Rekurs wies das DBU am 15. Mai 2014 ab. Ebenso wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die dagegen eingereichte Beschwerde am 26. November 2014 ab.

E.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 11. März 2015 gelangt die A.________ Immobilien AG an das Bundesgericht und beantragt, es sei festzustellen, dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde zu Unrecht abgewiesen habe. Dieser Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung sei zu erteilen bzw. die Vorinstanz sei anzuweisen, diese zu erteilen. Eventuell sei festzustellen, dass die Beschwerdeführung an das Verwaltungsgericht nicht rechtsmissbräuchlich gewesen sei. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und es sei anzuweisen, die Beschwerde unter baurechtlichen Aspekten zu prüfen und zu entscheiden.
Die Gemeinde Kradolf-Schönenberg, das DBU und das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführerin hat auf eine Replik verzichtet.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine Baubewilligung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff . BGG offen; ein Ausschlussgrund ist nicht gegeben (Art. 83 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als direkt betroffene Bauherrin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht - wird vom Bundesgericht aber nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Hierzu gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 f. mit Hinweisen). Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein.

2.

2.1. Die Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, der geplante und bereits vorgenommene Umbau unterliege weder nach kantonalem Recht (§ 98 des Planungs- und Baugesetzes vom 21. Dezember 2011 des Kantons Thurgau [PBG, RB 700]) noch nach Bundesrecht (Art. 22 RPG [SR 700]) der Bewilligungspflicht.

2.2. Diese Rüge ist unzulässig. Indem die Beschwerdeführerin um die Erteilung einer Baubewilligung ersucht, geht sie selbst davon aus, dass das Vorhaben bewilligungspflichtig ist. Der Einwand der fehlenden Bewilligungspflicht ist somit widersprüchlich. Es erübrigt sich, weiter darauf einzugehen.

3.
Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, sie habe durch die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für den Einbau zusätzlicher Wohnungen nicht im Sinne von Art. 2 ZGB rechtsmissbräuchlich gehandelt.

3.1. Die Vorinstanz erwog, es sei offensichtlich, dass die Beschwerdeführerin immer wieder durch verschiedenste Abänderungen versucht habe, in unzulässiger Weise mehr Wohnungen in die Mehrfamilienhäuser einzubauen als bewilligt worden seien. Anlässlich einer Baukontrolle am 29. März 2012 sei festgestellt worden, dass im Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. xxx entgegen den bewilligten Plänen abweichende Bauarbeiten durchgeführt worden seien. Vergleiche man die Pläne des nachträglichen Baugesuchs vom 4. Juni 2013 mit denjenigen des ersten Baugesuchs vom 5. Mai 2010, falle zudem auf, dass einmal mehr genau bzw. im Wesentlichen das eingereicht worden sei, was die Gemeinde bereits am 21. September 2010 abgelehnt und das DBU mit rechtskräftigem Rekursentscheid vom 21. März 2011 bestätigt hatte. Die Beschwerdeführerin habe methodisch versucht, einen fait accompli zu schaffen, bevor sie um eine entsprechende Baubewilligung ersucht habe. Dies sei krass rechtsmissbräuchlich.

3.2. Die Beschwerdeführerin bestreitet die vorinstanzliche Feststellung nicht, wonach das Baugesuch vom 4. Juni 2013 genau bzw. im Wesentlichen demjenigen entspricht, welches sie bereits am 5. Mai 2010 eingereicht hatte und rechtskräftig abgelehnt worden ist. Aus den Akten ist ersichtlich, dass das neue Baugesuch genau gleich viele Wohnungen vorsieht, wie das abgewiesene Bauvorhaben in den oberirdischen Geschossen. Daher läuft das nachträgliche Baugesuch im Grunde genommen darauf hinaus, eine Wiedererwägung einer in formelle Rechtskraft erwachsenen Bewilligungsverweigerung zu erwirken. Die Wiedererwägung ist nicht beliebig zulässig; sie darf namentlich nicht bloss dazu dienen, rechtskräftige Verwaltungsentscheide immer wieder infrage zu stellen (BGE 136 II 177 E. 2.1 S. 181; 120 Ib 42 E. 2b S. 47 mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführerin bringt vorliegend keine Gründe vor, welche ein Rückkommen auf die Bewilligungsverweigerung gestützt auf Art. 29 BV rechtfertigen würden. Solche bestehen, wenn die Umstände sich seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert haben oder wenn die Gesuchstellerin erhebliche Tatsachen und Beweismittel namhaft macht, die ihr im früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen für sie rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder keine Veranlassung bestand (BGE 138 I 61 E. 4.3 S. 72 f.; 136 II 177 E. 2.1 S. 181; 124 II 1 E. 3a S. 6; je mit Hinweisen). Daher ist die Bewilligungsverweigerung nicht schon deshalb ursprünglich fehlerhaft, weil die Beschwerdeführerin sich im früheren Baubewilligungsverfahren nicht hat juristisch beraten lassen. Gleichermassen unbehelflich ist das Argument, sie sei nach erfolgter juristischer Beratung der Auffassung, der Einbau zusätzlicher Wohnungen sei nicht bewilligungspflichtig bzw. auf jeden Fall bewilligungsfähig. Darin ist keine wesentliche Veränderung der Rechts- oder Sachlage zu erblicken. Zudem geht es nicht an, dass die Beschwerdeführerin aufgrund eigener Einschätzungen nicht bewilligte, aber - wie in E. 2.3 ausgeführt - bewilligungspflichtige
Umbauarbeiten vornimmt und hierfür erst im Nachhinein um eine Bewilligung ersucht. Sinn und Zweck der Baubewilligungspflicht ist, ein Bauvorhaben vor seiner Ausführung auf die Einhaltung der bau- und nutzungsrechtlichen Vorschriften hin zu überprüfen (vgl. E. 2.2). Schliesslich stellt auch der Einwand der Beschwerdeführerin, sie sei für die Verstösse gegen die Bauvorschriften bestraft worden, keinen anerkannten Rückkommensgrund dar. Eine allfällige strafrechtliche Verurteilung wegen Ausführens von Bauarbeiten ohne Baubewilligung ist vom verwaltungsrechtlichen Verfahren zu trennen. Abgesehen davon, dass einer Baubewilligungsverweigerung kein pönaler Charakter zukommt, bringt die Beschwerdeführerin nicht in rechtsgenüglicher Weise vor (Art. 42 Abs. 2 BGG), weshalb die Parallelität von Straf- und Verwaltungsverfahren den Grundsatz ne bis in idem verletzen soll (vgl. dazu BGE 137 I 363 E. 2 S. 364 ff. mit Hinweisen). Inwiefern sie durch die Abweisung des Baugesuchs stärker bestraft werde als ein anderer Bauherr, der kein neues Baugesuch stellt, leuchtet nicht ein. In beiden Fällen ist über einen Rückbau der in Abweichung der Baubewilligung erstellten Umbauten zu befinden.
Die Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, weshalb auf die rechtskräftige Abweisung des Baugesuchs zurückzukommen ist. Im Übrigen räumt sie ein, mehrfach in Abweichung von den bewilligten Plänen gebaut zu haben. Ihr Verhalten ist deshalb auch als widersprüchlich einzustufen, weshalb es keinen Rechtsschutz findet.

4.
Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin für das Gerichtsverfahren kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG) und ihr steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Politischen Gemeinde Kradolf-Schönenberg, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. Juli 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.