4A_38/2010 - 2010-04-01 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_38/2010

Arrêt du 1er avril 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
représentés par Me Jérôme Bénédict,
recourants,

contre

1. X.________,
2. Y.________,
représentées par Me Pierre-Louis Imsand,
intimées.

Objet
bail à loyer; congé,

recours contre l'arrêt de la Chambre des recours
du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 21 octobre 2009.

Faits:

A.
A fin 1985, Y.________ a pris en location un appartement de quatre pièces situé dans un immeuble à Lausanne, dont A.________, B.________ et C.________ ont acquis la propriété par la suite. Par avenant au contrat de bail, Y.________ et X.________ sont devenues colocataires de l'appartement dès le 1er avril 2003. Depuis le 1er octobre 1991, le loyer mensuel s'élève à 1'350 fr., dont 100 fr. d'acompte de chauffage et d'eau chaude.

Au nom de divers locataires de l'immeuble dont X.________, V.________ a, au début 2006, contesté auprès de la gérance les décomptes de chauffage et d'eau chaude 2004/2005. Le litige a été réglé le 4 septembre 2006 dans le sens que le supplément demandé aux colocataires X.________ et Y.________ était réduit de moitié.

Par courrier du 12 janvier 2007, V.________ a informé la gérance que les deux colocataires contestaient le décompte 2005/2006 et suspendaient le paiement du supplément réclamé.

Par formules officielles du 16 janvier 2007, A.________, B.________ et C.________ (les bailleurs) ont résilié le bail avec effet au 30 septembre 2007.

B.
B.a Saisie par les colocataires, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne a dit que les résiliations étaient valables et que le bail était prolongé de manière ultime et définitive jusqu'au 1er juillet 2009.

X.________ et Y.________ ont alors ouvert action contre les bailleurs devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant à l'annulation du congé et, subsidiairement, à une prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 octobre 2011. Les bailleurs ont conclu au rejet de la requête des locataires.
B.b Par lettre du 25 octobre 2007, les bailleurs ont invité X.________ à cesser avec effet immédiat l'activité commerciale qu'elle exerçait dans l'appartement, faute de quoi le bail serait résilié. Ils relevaient avoir découvert que la colocataire faisait une exploitation commerciale de l'appartement destiné à l'habitation, car elle y avait domicilié la société W.________ Sàrl dont le but social est la prestation de tout service et conseil technique, la fourniture de matériel dans le domaine graphique, la traduction de textes et l'interprétation simultanée, ainsi que l'assistance en matière de relations publiques. Ils ajoutaient que l'occupation des lieux par cette société était une sous-location à laquelle ils s'opposaient.

Les colocataires ont répondu que X.________ était l'unique employée de la société en cause, qui était la forme juridique choisie par elle pour exercer son activité professionnelle de traductrice indépendante. A leur sens, il ne s'agissait pas d'une sous-location.

W.________ Sàrl a payé un loyer de 9'000 fr. en 2003 et de 5'400 fr. par an en 2004, 2005 et 2006.

Le 15 novembre 2007, les bailleurs ont imparti un dernier délai de cinq jours à X.________ pour cesser toute activité commerciale dans les locaux loués et pour domicilier la société ailleurs. Par formules officielles du 13 décembre 2007, ils ont résilié le bail avec effet au 25 mars 2008.
B.c X.________ et Y.________ ont à nouveau saisi la Commission de conciliation, laquelle a annulé la résiliation par décision du 19 mai 2008.

Les bailleurs ont ouvert action devant le Tribunal des baux, demandant notamment que les résiliations du 13 décembre 2007 soient déclarées fondées et valables. Les colocataires ont conclu au rejet des conclusions des bailleurs.
B.d Le Tribunal des baux a joint les deux procédures. Par jugement du 5 novembre 2008, il a annulé les résiliations ordinaires du 16 janvier 2007 et déclaré nulles les résiliations extraordinaires du 13 décembre 2007.

Les bailleurs ont recouru contre ce jugement. Statuant le 21 octobre 2009, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours et confirmé le jugement rendu par le Tribunal des baux.

C.
A.________, B.________ et C.________ interjettent un recours en matière civile. A titre principal, ils concluent à ce que, premièrement, les congés signifiés le 13 décembre 2007 pour le 25 mars 2007 (recte: 2008) soient déclarés valables, subsidiairement soient convertis en résiliations ordinaires avec effet au 30 avril 2007 (recte: 2008); deuxièmement, à ce que les congés signifiés le 16 janvier 2007 pour le 30 septembre 2007 soient déclarés valables. Ceci posé, les recourants demandent qu'ordre soit donné aux colocataires de vider l'appartement de tout son contenu, de le nettoyer et de le quitter au plus tard dans un délai de dix jours dès la notification de l'arrêt à intervenir. A titre subsidiaire, les bailleurs concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à la Chambre des recours.

Les intimées proposent le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire; elles ne peuvent donc être soumises au Tribunal fédéral, par un recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés conférée par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p. 386; plus récemment, arrêt 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).

En l'espèce, le loyer annuel en cause s'élevant déjà à plus de 16'000 fr., la valeur litigieuse requise est manifestement atteinte.

1.2 Exercé par les consorts qui ont succombé en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF), et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF en liaison avec l'art. 46 al. 1 let. c LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.3 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur la violation d'un droit de rang constitutionnel ou sur une question afférente au droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière détaillée par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF). Pour le reste, il applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue dans la décision déférée; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Cependant, compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III
397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 105).

Par ailleurs, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les constatations de l'autorité précédente ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

2.
2.1 Invoquant un arrêt du Tribunal fédéral du 10 mars 2009 (cause 4A_487/2008), les recourants soutiennent tout d'abord que les résiliations extraordinaires du 13 décembre 2007 sont valables, dès lors que les intimées ont sous-loué partie de l'appartement à la société W.________ Sàrl en violation de l'art. 22 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV). Selon cette disposition dérogeant, pour le canton de Vaud, à l'art. 262 CO, le locataire qui veut sous-louer tout ou partie de la chose louée doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur.

2.2 La question de savoir si la domiciliation de la société W.________ Sàrl dans l'appartement loué par les intimées est une sous-location n'a pas été tranchée par la Chambre des recours, au motif qu'une éventuelle violation de l'art. 22 RULV n'aurait de toute manière pas justifié un congé extraordinaire. L'arrêt précité du 10 mars 2009 n'est d'aucun secours aux bailleurs pour contrer cette conclusion. En effet, dans cet arrêt rendu en séance publique, la cour de céans a jugé qu'une résiliation ordinaire intervenant à la suite d'une sous-location faite en violation de l'art. 22 RULV n'était pas abusive au sens de l'art. 271 CO (consid. 2.7 et 2.8). Elle ne s'est pas prononcée sur la validité d'une résiliation extraordinaire et, par conséquent, rien ne peut être déduit de cette jurisprudence en faveur de la thèse des bailleurs.

3.
Les recourants font valoir ensuite qu'une résiliation extraordinaire était également fondée parce que les intimées ont persisté à violer les stipulations concernant l'affectation des locaux malgré les avertissements. Ils invoquent à cet égard l'arrêt publié aux ATF 132 III 109.

3.1 L'art. 257f al. 3 CO accorde au bailleur la faculté de résilier le contrat de manière anticipée lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour lui ou les personnes habitant l'immeuble parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins.

La jurisprudence à laquelle les recourants se réfèrent (ATF 132 III 109) a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Après avoir reconsidéré sa position, le Tribunal fédéral a ainsi jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cette disposition (consid. 5 p. 113 ss). Dans le cas jugé, les locaux loués pour des bureaux avaient été utilisés pour l'exploitation d'un salon de massages érotiques.

3.2 Les circonstances du cas particulier ne sont en rien comparables à celles qui ont donné lieu à la jurisprudence précitée. L'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Désireux de résilier le contrat de manière anticipée, les bailleurs n'étaient ainsi pas dispensés d'établir que la situation était grave au point d'être insupportable pour eux ou le voisinage. Or, à ce propos, l'autorité cantonale a retenu qu'aucun va-et-vient gênant de clients n'avait été constaté et que le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque. Les recourants ne démontrent pas que ces constatations sont arbitraires. Il ne saurait dès lors être question d'une situation insupportable justifiant un congé extraordinaire.

La conclusion est la même si l'on se place sous l'angle d'une éventuelle sous-location non autorisée. En effet, dans ce cas-là, un congé anticipé est fondé lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Le seul motif entrant en considération en l'espèce est celui des inconvénients majeurs pour le bailleur (art. 262 al. 1 let. c CO). Or, un tel motif n'est manifestement pas réalisé dans le cas particulier.

4.
4.1 Les recourants soulignent également que, si une résiliation extraordinaire n'est pas possible, les locataires peuvent impunément violer l'art. 22 RULV et les règles sur la sous-location, puisque l'autorité cantonale a admis qu'une résiliation ordinaire était exclue pendant les trois ans qui ont suivi l'arrangement du 4 septembre 2006.

4.2 Un congé est annulable s'il intervient dans les trois ans à compter du moment où bailleur et locataire se sont entendus hors procédure sur une prétention relevant du bail (art. 271a al. 1 let. e et al. 2 CO). Cette règle n'est pas absolue; en particulier, elle ne s'applique pas lorsque le congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 271a al. 3 let. c CO). En revanche, en cas de violations moins importantes, le locataire peut effectivement tirer profit du fait qu'une résiliation ordinaire n'est pas possible et que le bailleur doit attendre l'échéance de la période de protection de trois ans. Il s'agit là de la conséquence inévitable de la protection accordée au locataire durant trois ans contre des congés qui ne sont pas, en eux-mêmes, abusifs. En particulier, il ne se justifie pas de réduire le degré de gravité exigé pour la violation des obligations contractuelles. En effet, cela reviendrait à priver le locataire, dans certains cas, du délai ordinaire de résiliation dont il bénéficierait s'il n'était pas spécialement protégé contre les congés, ce qui serait contraire au but de la loi.

5.
5.1 Enfin, les recourants sont d'avis que, s'il n'est pas valable, le congé extraordinaire du 13 décembre 2007 doit être converti en un congé ordinaire pour la prochaine échéance contractuelle du 30 avril 2008.

5.2 Cet argument ne peut être que rejeté. En effet, dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a précisément exclu la conversion d'une résiliation extraordinaire inefficace en un congé ordinaire valable (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444 s.).

6.
6.1 En ce qui concerne les résiliations ordinaires du 16 janvier 2007, les recourants soutiennent qu'elles ne sont pas annulables. Ils contestent l'application en l'espèce de la règle empêchant le bailleur de résilier le contrat pendant la période de protection de trois ans (art. 271a al. 2 CO en liaison avec l'art. 271a al. 1 let. e CO), car, à leur sens, l'arrangement du 4 septembre 2006 concernait un cas bagatelle; ils relèvent à cet égard que le supplément annuel de 675 fr. pour le chauffage et l'eau chaude représente seulement 4,17% du loyer annuel.

6.2 Il est vrai que les litiges portant sur des cas bagatelles - par exemple sur 6 fr.50 de loyer mensuel ou 57 fr.40 de frais de réparation - ne tombent pas sous le coup de l'art. 271a al. 2 CO (cf. ATF 130 III 563 consid. 2.1 p. 566; arrêt 4C.266/1993 du 5 janvier 1994 consid. 4a et 4b/cc, in MRA 1995 39). Un montant de 675 fr. de frais supplémentaires de chauffage et d'eau chaude pour une année ne correspond toutefois pas à un cas bagatelle. En valeur absolue, une telle somme n'est pas insignifiante pour un locataire ordinaire. En outre, elle représente plus de la moitié du total annuel des acomptes de chauffage et d'eau chaude dus par les intimées, lesquels s'élèvent à 100 fr. par mois. Même en se fondant sur la comparaison préconisée par les recourants, la proportion de 4,17% du loyer représente un montant supérieur à la réduction ou à l'augmentation de loyer entraînée par une modification du taux hypothécaire de 0,25% (cf. art. 13 al. 1 OBLF, RS 221.213.11). Or, un litige à ce sujet ne constituerait manifestement pas un cas de peu d'importance qui serait exclu du champ d'application de l'art. 271a al. 1 let. e et al. 2 CO. La cour cantonale n'a dès lors pas violé le droit fédéral en refusant de considérer la présente espèce
comme un cas bagatelle.

7.
Sur le vu de ce qui précède, c'est à bon droit que les résiliations extraordinaires du 13 décembre 2007 ont été déclarées nulles et que les congés ordinaires du 16 janvier 2007 ont été annulés. Le recours sera ainsi rejeté.

8.
Les recourants, qui succombent, prendront à leur charge les frais de la procédure (art. 66 al. 1 LTF) et verseront des dépens aux intimées (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de 3'500 fr, à payer à titre de dépens aux intimées, est mise solidairement à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 1er avril 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Godat Zimmermann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269a Bst. b OR)
¹	Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
^a	2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
^b	2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
^c	3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
²	Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.
³	Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.
⁴	Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
¹	Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
²	Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
^a	der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
^b	die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
^c	dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
³	Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
¹	Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.
³	Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
⁴	Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.