BGE-68-II-237 - 1942-01-01 - ATF - Droit civil - Mietrecht. Der Mieter eines Geschäftsraums darf den mit dem Geschäftsraum verbundenen, dem...

S. 237 / Nr. 37 Obligationenrecht (d)

BGE 68 II 237

37. Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. November 1942 i. S. Schön gegen
Meyer.

Regeste:
Mietrecht. Der Mieter eines Geschäftsraums darf den mit dem Geschäftsraum
verbundenen, dem Vermieter gehörenden Kundschaftswert nicht wider Treu und
Glauben beeinträchtigen.
Bail à loyer. Le locataire de locaux destinés à un commerce ne doit pas
déprécier, contrairement à la bonne foi, au détriment du bailleur la valeur de
la clientèle attachée à ces locaux.

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Contratto di locazione. Il conduttore di locali destinati ad un negozio non
deve pregiudicare, in urto coi principi della buona fede e a detrimento del
locatore, il valore della clientela inerente a questi locali.

A. - Der Kläger Meyer erwarb am 2. Juni 1934 an einer Zwangsversteigerung
zusammen mit einem Haller ein Wohn- und Geschäftshaus in Muri (Kt. Aargau).
Die vorherige Eigentümerin hatte darin früher ein Gemischtwarengeschäft
geführt. Vom 1. Juli 1933 an hatte sie den Laden einem Drogisten vermietet.
Dieser hatte das Geschäft schon im Dezember 1933 vor Ablauf der Mietdauer
aufgegeben, weil es nicht rentierte. Von diesem Zeitpunkt an blieb der Laden
unbenützt.
Im Februar 1935 gründeten der Kläger, Haller und der Beklagte Schön, ein
gelernter Drogist, eine einfache Gesellschaft mit dem Zwecke, im erwähnten
Laden eine Drogerie zu betreiben. Der Kläger und Haller hatten je Fr. 2000.-,
der Beklagte Fr. 1000.- Kapital einzuwerfen. Der Kläger und Haller stellten
dem Beklagten die Parterreräumlichkeiten gegen einen monatlichen Mietzins von
Fr. 100.- zur Verfügung. Die Führung der Drogerie war ausschliesslich dem
Beklagten übertragen. Es war ihm ein Monatsgehalt und eine Umsatzprovision
zugesichert.
Das Gesellschaftsverhältnis wurde auf den 15. April 1936 aufgelöst. Von diesem
Zeitpunkt an mietete der Beklagte im gleichen Hause von Meyer und Haller laut
Mietvertrag eine Wohnung und die «Drogerieräumlichkeiten mit
Ladeneinrichtung». Vom 15. September 1937 an mietete der Kläger das ganze Haus
für Fr. 2760.- jährlich. Den neuen Vertrag schlossen Meyer und Schön ab. Er
konnte nach einem Jahr von jeder Partei auf ein halbes Jahr gekündigt werden.
Im Jahre 1938 erstellte der Beklagte in der Nachbarschaft einen Neubau. Am 8.
September 1938 kündigte er den Mietvertrag auf den 15. März 1939. Der Kläger
teilte ihm sogleich schriftlich mit, das Drogeriegeschäft sei bis zum 15. März
1939 im vollen Umfang weiterzuführen. Eine

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ganze oder teilweise Verlegung des Geschäftes in den Neubau wäre ihm drei
Monate vorher anzuzeigen.
Am 1. November 1938 verliess der Beklagte das Haus des Klägers und eröffnete
gleichzeitig im Neubau eine Drogerie.
B. - Meyer klagte Schön auf Zahlung von Fr. 6000.- ein mit der Begründung,
durch die vorzeitige Aufgabe des Geschäftes im gemieteten Hause und die
gleichzeitige Eröffnung einer Drogerie in der Nachbarschaft habe er den
Mietvertrag verletzt und den Kläger in diesem Betrage geschädigt.
Das Bezirksgericht Muri hiess die Klage mit Urteil vom 8. Januar 1941 gut bis
zum Betrag von Fr. 1200.- nebst Zins zu 4 % seit 1. November 1938. Das
Obergericht des Kantons Aargau bestätigte am 13. Juli 1942 dieses Urteil.
C. - Mit der vorliegenden Berufung hat der Beklagte die gänzliche Abweisung
der Klage beantragt. Der Kläger schliesst auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag bezog sich auf die im Hause
des Klägers befindlichen Wohnungen sowie auf die Räume und Einrichtungen des
Drogerieladens, somit auf körperliche Gegenstände, nicht etwa auf ein
Gewerberecht. Der Kläger überliess diese Gegenstände dem Beklagten gegen
Entgelt zum Gebrauch. Zwischen den Parteien bestand demnach ein
Mietverhältnis.
2.- Wenn die Mietsache als Geschäftsraum dient, erfährt das Verhältnis
zwischen Mieter und Vermieter eine besondere Ausgestaltung. Durch jede
geschäftliche Tätigkeit wird ein Kundschaftswert geschaffen. Dieser haftet in
erster Linie an der Person oder der Firma des Geschäftsinhabers. Unter
Umständen verbindet er sich aber teilweise mit dem Raum, in dem die
geschäftliche Tätigkeit ausgeübt wird. Dies trifft insbesondere bei
Ladengeschäften zu. Der an den Geschäftsraum gebundene

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Teil des Kundschaftswertes ist umso grösser, je mehr für die Ausübung einer
bestimmten Geschäftstätigkeit eine Geschäftslage notwendig ist, je günstiger
diese Geschäftslage ist und je länger im gleichen Raum ein Geschäft gleicher
Art geführt wird. Der raumgebundene Teil des Kundschaftswertes ist dagegen
umso geringer, je mehr die persönlichen Eigenschaften des Geschäftsinhabers
für den Geschäftserfolg den Ausschlag geben (vgl. Blätter für zürch.
Rechtsprechung 26, Nr. 42). Wird ein Geschäft in einem gemieteten Raum
geführt, so teilt sich demgemäss der Kundschaftswert zwischen dem Mieter als
Geschäftsinhaber und dem Vermieter als Eigentümer des Geschäftsraumes. Der dem
Geschäftsraum anhaftende, von der Tätigkeit des Mieters zwar abhängige, aber
nicht seiner Person folgende Teil des Kundschaftswertes gehört dem Vermieter.
In dem Masse als dieser Wert besteht, erscheint der Vermieter selbst als
Geschäftsmann, der das Geschäft durch den Mieter führen lässt (vgl. TOBLER,
Zur Frage der Gebrauchspflicht des Mieters, insbesondere bei der Miete von
Laden- und Gewerbelokalitäten, Schweiz. Jur. Zeitung XII, S. 310). Der
Vermieter hat in diesem Fall ein selbständiges, von dem des Mieters
verschiedenes Interesse am Bestand dieses Kundschaftswertes, das insbesondere
darauf geht, dass dieser Wert durch den Unterbruch des Geschäftsbetriebes
nicht vermindert wird. Während der Dauer des Mietverhältnisses ist dieser dem
Vermieter gehörende Teil des Kundschaftswertes dem Mieter anvertraut. Der
Mieter darf nichts gegen Treu und Glauben Verstossendes vornehmen, das ihn
beeinträchtigt. Das ergibt sich sowohl aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu
und Glauben, der das Vertragsrecht beherrscht, wie aus Art. 48 OR, der den
Besitz der Geschäftskundschaft gegen derartige Verletzungen schützt. Der
Schutz, den Art. 48 OR dem Geschäftsinhaber zuteil werden lässt, muss
folgerichtig auch im Vertragsrecht angewendet und somit auch dem Vermieter im
Verhältnis zum Mieter zuerkannt werden, soweit der Vermieter als Eigentümer
eines

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Geschäftsraumes Inhaber eines Kundschaftswertes ist. Der Mieter hat somit die
Pflicht, in bezug auf diesen Kundschaftswert des Vermieters keine Handlungen
zu begehen, die einen unlautern Wettbewerb darstellen würden. Diese Pflicht
besteht von Gesetzes wegen und braucht nicht besonders vertraglich vereinbart
zu sein. Sie ist zum mindesten immer dann zu bejahen, wenn, wie im
vorliegenden Falle, besondere Umstände das Interesse des Vermieters am
ununterbrochenen Betrieb eines Geschäftes gleicher Art und damit den Bestand
eines mit dem Geschäftsraum verbundenen Kundschaftswertes erkennen lassen.
Der Beklagte beruft sich darauf, dass bei der Eröffnung des Geschäftes im
Jahre 1935 mit den übernommenen Geschäftsräumen kaum ein Kundschaftswert
verbunden war, da darin eine Drogerie nur anderthalb Jahre vorher und nur für
kurze Zeit geführt worden sei. Allein es war für ihn von Anfang an erkennbar,
dass es dem Kläger als Hauseigentümer darum zu tun war, in seinem Hause eine
Geschäftstradition für eine Drogerie zu schaffen. Es war der Kläger, der die
in Muri für einen tüchtigen Drogisten offenbar bestehende Erfolgsaussicht
erkannte, ausnützte und den Beklagten überhaupt veranlasste, dort ein Geschäft
zu eröffnen. Der Kläger bekundete sein Interesse an der Einrichtung einer
Drogerie in seinem Hause weiter dadurch, dass er zusammen mit Haller zum
Beklagten in ein Gesellschaftsverhältnis trat und ihm auf diese Weise
finanziell behilflich war. Er richtete ferner den Geschäftsraum als Drogerie
ein und bemühte sich am Anfang, wie die Vorinstanzen feststellten, um die
Werbung von Kunden für das neueröffnete Geschäft. Nach Auflösung des
Gesellschaftsverhältnisses hat der Kläger den Ladenraum ausdrücklich als
Drogerie vermietet. Am 14. Mai 1936 haben die Parteien, wie aus den Akten
hervorgeht, das Geschäft «als Besitzer und Inhaber der Drogerie am
Jubiläumsplatz in Muri» gemeinsam bei der kantonalen Direktion des
Gesundheitswesens zur Weiterführung auf Grund der neu erlassenen
Drogerieverordnung angemeldet.

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Der Beklagte bringt demgegenüber vor, weder der Kläger noch Haller hätten die
versprochene Geschäftseinlage von Fr. 2000.- eingeworfen. Doch haben die
Beiden auch nach seiner Darstellung einen Geschäftskredit von Fr. 4000.-
verbürgt. Für den vorliegenden Fall ist aber gerade wesentlich, dass der
Kläger die Drogerie im ersten Jahr auf gesellschaftlicher Grundlage mit der
Kredithilfe des Klägers betrieb, während die Frage, wie der
Gesellschaftsvertrag gehandhabt wurde, in diesem Zusammenhang unwesentlich
ist.
Der Beklagte wendet weiter ein, der vermietete Ladenraum sei nicht besonders
als Drogerie eingerichtet worden. Auch nach der Darstellung des Klägers war
die Herrichtung der gemieteten Räume für den besondern Zweck einer Drogerie
eine ziemlich primitive. Nach der für das Bundesgericht verbindlichen
Feststellung der Vorinstanz bestand immerhin eine solche Herrichtung. Wie
nicht bestritten wird, hat der Kläger dafür bauliche Aufwendungen gemacht. Das
vom Beklagten erst mit der Berufung vorgelegte Schreiben der Direktion des
Gesundheitswesens des Kantons Aargau vom 16. November 1936, worin die
Einrichtung der Geschäftsräume beanstandet wird, kann, da es nicht Bestandteil
der kantonalen Akten bildet, nicht berücksichtigt werden. Auch dann, wenn die
gemieteten Räume für die Zwecke einer Drogerie gar nicht eingerichtet gewesen
wären, konnte übrigens der Beklagte aus den andern erwähnten Umständen
genügend erkennen, dass ein Interesse des Klägers am ununterbrochenen Betrieb
einer Drogerie in seinem Hause bestand.
3.- Durch sein Verhalten hat der Beklagte die vom Kläger in seinem Hause
eingeleitete Geschäftstradition unterbrochen. Dadurch, dass er das Geschäft im
Hause des Klägers vorzeitig, kaum zwei Monate nach der Kündigung und ohne eine
vom Kläger für diesen Fall noch besonders verlangte Anzeige schloss, nahm er
dem Kläger die Möglichkeit, auf den Zeitpunkt des Auszuges die Drogerie in
seinem Hause ohne Unterbruch durch einen neuen

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Geschäftsinhaber weiterführen zu lassen. Der Beklagte liess es offenbar
deshalb zu diesem Unterbruch kommen, um das in seinem Neubau eröffnete
Geschäft umso besser einführen zu können. Er sicherte sich durch dieses
Vorgehen den Vorteil, dass sein im Neubau eröffnetes Geschäft zum mindesten
während einigen Monaten als einzige Drogerie in Muri bestand. So war die
gesamte Kundschaft des bisherigen Geschäftes gezwungen, auch nach dem Wechsel
des Geschäftslokals beim Beklagten einzukaufen. Wäre der Beklagte erst auf den
Ablauf des Mietvertrages ausgezogen, so wäre ein Teil der Kundschaft aller
Wahrscheinlichkeit nach beim bisherigen Geschäft verblieben. Der Beklagte
hätte in diesem Falle vom Zeitpunkt der Eröffnung seines Geschäftes im Neubau
an mit der im alten Geschäftsraum weitergeführten Drogerie in Wettbewerb
treten müssen. Mit dieser Wettbewerbslage musste der Beklagte auf den Ablauf
des Mietverhältnisses zum mindesten rechnen. Er hat nun diese Lage noch
während des Mietverhältnisses unter Ausnützung seiner Stellung als Mieter zu
seinen Gunsten verschoben, indem er die mit dem gemieteten Raum verbundene
Kundschaft davon wegzog und den mit dem bisherigen Ladenraum verbundenen
Kundschaftswert vernichtete. In diesem Verhalten muss ein unlauterer
Wettbewerb, eine gegen Treu und Glauben verstossende, mit seiner Stellung als
Mieter nicht vereinbare Handlung erblickt werden (BGE 33 II 606, 37 II 33,
OSER-SCHÖNENBERGER, Note 7 zu Art. 261 OR).
Der Beklagte behauptet, er habe den Kläger durch den vorzeitigen Auszug nicht
schädigen wollen. Er sei genötigt gewesen, den Neubau vorzeitig zu beziehen,
weil die gemieteten Räume feucht und zum Betrieb einer Drogerie nicht geeignet
gewesen seien. Wie aber die Vorinstanz feststellt, hat der Beklagte beim
Kläger wegen Mängeln der Mietsache keine Vorstellungen erhoben. Er behauptet
selbst nicht, dass er dem Kläger den vorzeitigen Auszug vorher angezeigt hat,
wie in diesem Fall nach Treu und Glauben von ihm hätte erwartet werden können
und wozu er vom

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Kläger noch schriftlich aufgefordert worden war. Der Beklagte hat den Nachweis
des fehlenden Verschuldens nicht geleistet und ist daher für den aus seinem
vertragswidrigem Verhalten entstandenen Schaden ersatzpflichtig (Art. 97 OR).
4.- Der Beklagte wendet ein, ein Schaden sei vom Kläger nicht bewiesen worden.
Er hätte ziffernmässig geltend gemacht werden müssen. Allein in den Fällen des
unlautern Wettbewerbes ist ein Schaden regelmässig nicht ziffernmässig
nachweisbar (BECKER, Note 15 zu Art. 48 OR). Das verletzte Rechtsgut, der
Kundschaftswert, muss durch Schätzung ermittelt werden. Daher muss auch der
Schadenersatzanspruch nach richterlichem Ermessen festgesetzt werden (BGE 37
II 34). Zum Beweis des Schadens genügt im vorliegenden Fall folgende
Feststellung: Es bestand offenbar ein gewisser mit dem Geschäftsraum
verbundener Kundschaftswert. Das Verhalten des Beklagten musste diesen Wert
schwer beeinträchtigen, wenn nicht ganz vernichten. Diese Wirkung war für sich
allein schon geeignet, dem Kläger die Weitervermietung seines Ladenraumes als
Drogerie, wenigstens zum bisherigen Mietzins, zu verunmöglichen. Richtig wird
sein, dass dem Beklagten auch bei vertragsgemässem Verhalten ein grosser Teil
der Kundschaft in sein neues Geschäft gefolgt, und dass dem Kläger auch in
diesem Fall die Weiterverwendung seines Ladenraumes als Drogerie sehr
erschwert worden wäre. Die Vorinstanz hat diese Umstände aber bei der
Festsetzung des Schadensbetrages berücksichtigt. Bundesrechtliche Grundsätze
hat sie dabei nicht verletzt, sodass kein Anlass besteht, den auf Fr. 1200.-
geschätzten Schadensbetrag abzuändern.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons
Aargau vom 13. Juli 1942 bestätigt.
Vgl. auch Nr. 39, 41. - Voir aussi nos 39, 41.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 97 - 1 Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
¹	Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
²	Les dispositions de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite44 et du code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC)45 s'appliquent à l'exécution.46