BGE-65-II-161 - 1939-01-01 - BGE - Zivilrecht - Le mandat par lequel tune personne s'engage envers une autre à acheter l'immeuble d'un tiers pour...

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)

Art. 216

Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.

Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. [1]

Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig. [2]

[1] Fassung gemäss Ziff. II des BG vom 4. Okt. 1991 über die Teilrevision des Zivilgesetzbuches (Immobiliarsachenrecht) und des Obligationenrechts (Grundstückkauf), in Kraft seit 1. Jan. 1994 (AS 1993 1404; BBl 1988 III 953).
[2] Fassung gemäss Ziff. II des BG vom 4. Okt. 1991 über die Teilrevision des Zivilgesetzbuches (Immobiliarsachenrecht) und des Obligationenrechts (Grundstückkauf), in Kraft seit 1. Jan. 1994 (AS 1993 1404; BBl 1988 III 953).

S. 161 / Nr. 31 Obligationenrecht (f)

BGE 65 II 161

31. Arrêt de la Ire Section civile du 1 juin 1939 dans la cause Lathion c.
Martignoni.

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Regeste:
Le mandat par lequel tune personne s'engage envers une autre à acheter
l'immeuble d'un tiers pour le rétrocéder au mandant n'est en principe pas
soumis à la forme authentique.
Réserve est faite du cas où le mandant pourrait renoncer à son droit de
révoquer le mandat ou la procuration, et du cas où le mandat tendrait à rendre
possible la conclusion d'un contrat de vente qui, sans cela, échouerait devant
l'exigence de la forme authentique.
Der Auftrag, die Liegenschaft eines Dritten zu erwerben, um sie dem
Auftraggeber zu übertragen, bedarf grundsätzlich nicht der öffentlichen
Beurkundung.
Vorbehalten bleiben der Fall der vertraglich vereinbarten Unwiderruflichkeit
des Auftrages oder der Vollmacht, sowie der Fall, dass mit dem Auftrag der
Abschluss eines Kaufvertrages angestrebt wird, der sonst am Erfordernis der
öffentlichen Beurkundung scheitern müsste.
Il mandato, in virtù del quale il mandatario si obbliga a comperare un
immobile di un terzo per retrocederlo al mandante non è soggetto, in massima,
alla forma autentica.
E' riservato il caso, in cui il mandante rinuncia al suo diritto di revoca del
mandato o della procura, come pure è riservato il caso, in cui il mandato mira
a rendere possibile la conclusione di un contratto di vendita, che,
altrimenti, non sarebbe possibile per l'esigenza della forma autentica.

Jean Martignoni était propriétaire, à Thovex, d'une maison d'habitation avec
jardin et deux petits prés, estimés au cadastre 4500 francs. Comme il était
dans une situation obérée et que ses immeubles allaient être vendus par
l'office des poursuites au plus offrant, il conçut le projet, pour les garder,
de les faire reprendre par sa femme. Or il fallait d'abord assurer celle-ci
contre une intervention de Maurice Lathion, qui apparaissait comme un
acquéreur possible du fait qu'il avait à se couvrir d'une perte de 723 fr.,
éprouvée en qualité de caution de Jean Martignoni. C'est le but de la
convention conclue le 17 décembre 1937

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entre dame Martignoni et Lathion, par laquelle la première reconnaît devoir au
second ladite somme de 723 fr., moyennant qu'il la laisse acheter aux enchères
les immeubles de son mari. Mais dame Martignoni se rendit compte que, sans
fortune et mariée sous le régime de l'union des biens, elle éprouverait des
difficultés à se porter acquéreur des immeubles mis en vente. Le 3 janvier
1938, jour des enchères, Lathion accepta d'agir pour son compte selon acte
conçu en ces termes:
«Thovey, le 3 janvier 1938.
»Martignoni Agnès donne l'autorisation au soussigné de faire l'achat de
l'immeuble de son mari pour elle. Le soussigné doit lui revendre pour son prix
d'achat plus 723 fr.»
(sig.) Mce Lathion.
C'est effectivement Lathion qui se présenta aux enchères et fit l'acquisition
pour le prix de 3550 francs.
Les époux Martignoni se mirent alors en devoir de se procurer les fonds
nécessaires à la reprise du marché. Mais, avant qu'ils pussent les réunir,
Lathion vendit les immeubles à un nommé Glassey.
Dame Martignoni a intenté à Lathion une action en dommages-intérêts qui a été
admise en principe par la Cour cantonale et le Tribunal fédéral.
Sur la validité du mandat conféré à Lathion par dame Martignoni, le Tribunal
fédéral a considéré ce qui suit:
Le Tribunal cantonal a vu dans l'acte du 3 janvier 1938 par lequel le
défendeur était chargé d'acquérir aux enchères les immeubles Martignoni, avec
obligation de les revendre à la demanderesse, un contrat de mandat. Le
défendeur soutenait au contraire et soutient encore devant le Tribunal fédéral
qu'il s'agissait en réalité d'une promesse de vente, laquelle serait nulle
faute d'observation de la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Cette thèse
est en contradiction avec la commune intention des parties lors de la
conclusion de leur accord. Dame Martignoni voulait devenir propriétaire des
immeubles de son mari;

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mais, comme elle avait des raisons de ne pas se porter elle-même acquéreur aux
enchères, elle est convenue avec Lathion qu'il acquerrait en son nom à lui,
mais pour son compte à elle («pour elle» dit la pièce; malgré les termes
«donne autorisation», il n'y avait pas procuration). Dans la forme en tout
cas, le défendeur recevait un mandat qui impliquait l'obligation de faire tout
le nécessaire afin que la demanderesse devînt, par son intermédiaire,
propriétaire des immeubles de son mari. Dans la mesure toutefois où, pour
exécuter son mandat, Lathion devait acheter les immeubles de l'office des
poursuites et les rétrocéder ensuite à dame Martignoni, on pourrait être tenté
de voir dans ce double engagement l'obligation de passer des conventions
futures au sens de l'art. 22 CO. Mais, d'abord, il est pour le moins douteux,
en ce qui concerne la première opération, que l'engagement de participer à une
vente aux enchères soit soumis à une forme particulière à laquelle ne sont
subordonnées ni les offres formulées, ni l'adjudication (HAAB, Comment. note 4
à l'art. 657, P. 237; ROTH, Der Vorvertrag, p. 360). D'autre part et quoi
qu'il en soit du point précédent, il a été jugé que le mandat par lequel une
personne s'engage envers une autre à conclure un contrat avec un tiers n'est
en principe soumis à l'observation d'aucune forme, même si le contrat à
conclure est subordonné à l'observation d'une forme particulière, comme c'est
le cas pour la vente immobilière; il en est ainsi soit que le mandataire doive
conclure le contrat au nom du mandant (cf. art. 459 al. 2 CO), soit qu'il
doive le faire en son nom mais pour le compte du mandant (RO 64 II 228 /229;
cf. aussi RO 57 II 502). La conclusion de la vente avec un tiers n'apparaît
pas comme l'objet du mandat mais comme l'exécution du service promis. S'il ne
passe pas l'acte, le mandataire est tenu en vertu des art. 397 et ss CO, non
pas en qualité de promettant-acheteur (sauf stipulation pour autrui en faveur
du tiers, art. 112 CO: cf. RO 57 II 506). De même, si le mandataire est tenu
de rétrocéder l'immeuble à son mandant par

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acte authentique, il ne faut pas voir dans le mandat une promesse de vendre
distincte, mais une obligation découlant de la nature du rapport qui lie les
parties, obligation que celles-ci n'ont même pas besoin de prévoir, car elle
est statuée par la loi (art. 400 CO). Par ailleurs, le mandataire n'agit pas
dans son propre intérêt, de sorte qu'il n'a pas besoin d'une protection
spéciale. Quant au mandant lui-même, il se propose certes d'acquérir l'objet
qu'il charge le mandataire de se procurer; mais, sauf stipulations
particulières, il ne s'y oblige pas ni envers le mandataire, ni envers le
tiers; il est en mesure, en révoquant le mandat (art. 404 CO), d'empêcher la
passation de la vente. Il faut réserver le cas où le mandant renoncerait -
dans la mesure compatible avec les art. 404 et 34 al. 2 CO - à son droit de
révoquer le mandat ou la procuration et s'obligerait ainsi pratiquement à
reprendre le marché; les parties éluderaient de la sorte, au préjudice du
mandant, la forme authentique destinée à protéger le promettant-acheteur.
D'autre part, le Tribunal fédéral a déjà fait une exception pour le cas où le
mandat tendrait à rendre possible la conclusion d'un contrat de vente qui,
sans cela, échouerait devant l'exigence de la forme authentique (RO 64 II
229). On n'est pas, en l'espèce, en présence d'hypothèses de ce genre. Le
mandat donné au défendeur le 3 janvier 1938 était par conséquent valable sans
l'observation de la forme authentique.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 22
	1.	Durch Vertrag kann die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Vertrages begründet werden.
	2.	Wo das Gesetz zum Schutze der Vertragschliessenden für die Gültigkeit des künftigen Vertrages eine Form vorschreibt, gilt diese auch für den Vorvertrag.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 459
	1.	Der Prokurist gilt gutgläubigen Dritten gegenüber als ermächtigt, den Geschäftsherrn durch Wechsel-Zeichnungen zu verpflichten und in dessen Namen alle Arten von Rechtshandlungen vorzunehmen, die der Zweck des Gewerbes oder Geschäftes des Geschäftsherrn mit sich bringen kann.
	2.	Zur Veräusserung und Belastung von Grundstücken ist der Prokurist nur ermächtigt, wenn ihm diese Befugnis ausdrücklich erteilt worden ist.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 397
	1.	Hat der Auftraggeber für die Besorgung des übertragenen Geschäftes eine Vorschrift gegeben, so darf der Beauftragte nur insofern davon abweichen, als nach den Umständen die Einholung einer Erlaubnis nicht tunlich und überdies anzunehmen ist, der Auftraggeber würde sie bei Kenntnis der Sachlage erteilt haben.
	2.	Ist der Beauftragte, ohne dass diese Voraussetzungen zutreffen, zum Nachteil des Auftraggebers von dessen Vorschriften abgewichen, so gilt der Auftrag nur dann als erfüllt, wenn der Beauftragte den daraus erwachsenen Nachteil auf sich nimmt.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 400
	1.	Der Beauftragte ist schuldig, auf Verlangen jederzeit über seine Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihm infolge derselben aus irgendeinem Grunde zugekommen ist, zu erstatten.
	2.	Gelder, mit deren Ablieferung er sich im Rückstande befindet, hat er zu verzinsen.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 404
	1.	Der Auftrag kann von jedem Teile jederzeit widerrufen oder gekündigt werden.
	2.	Erfolgt dies jedoch zur Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatze des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet.