BGE-63-III-8 - 1937-01-01 - ATF - Droit des poursuites et de la faillite - Getrennt verpfändete Grundstücke dürfen nur dann samthaft (oder gruppenweise) versteigert werden...

S. 8 / Nr. 3 Schuldbetreibungsgesetz- und Konkursrecht (d)

BGE 63 III 8

3. Entscheid vom 30. Januar 1937 i. S. Schweizerische Volksbank.

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Regeste:
Getrennt verpfändete Grundstücke dürfen nur dann samthaft (oder gruppenweise)
versteigert werden, wenn sie zu einer nur unter empfindlicher Wertverminderung
wieder trennbaren wirtschaftlichen Einheit gehören. ZGB Art. 797, 816; VZG
Art. 108, 118.
Des immeubles hypothéqués séparément ne peuvent être vendus aux enchères
ensemble (ou par groupes) que s'ils constituent une unité économique qui ne
saurait être partagée sans moins-value notable (art. 797, 816 CC; 108, 118
ORFI).
Immobili gravati da ipoteche distinte non possono essere messi all'asta
globalmente (o per gruppi) che se costituiscono una unità economica, non
suscettibile di esser divisa senza grave scapito (art. 797. 816 CC: 108. 118;
Ord. RFF).

Zur Konkursmasse der Parkettfabrik Zeno Durrer A.-G.
in Giswil gehören:
die Fabrikanlage mit Umgelände im Schätzungswert von Fr. 558200.- mit
Grundpfandbelastung von rund Fr. 290000.- zugunsten der Obwaldner Kantonalbank
und nachgehend von rund Fr. 120000.- zugunsten der Rekurrentin,
das hievon nur durch die Bahnlinie getrennte Landgut Diechtersmatt im
Schätzungswert von Fr. 12000.- mit Grundpfandbelastung von rund Fr. 10600.-,
wovon rund Fr. 4300.- im zweiten Rang zugunsten der Rekurrentin hinter
vorgehenden rund Fr. 6300.-;
7 meist in der Nähe gelegene Waldparzellen in Schätzungswerten zwischen Fr.
2200.- und Fr. 7500.- mit getrennten Grandpfandbelastungen zwischen rund Fr.
2000.- bis Fr. 7000.- zugunsten der Rekurrentin.
Die Steigerungsbedingungen für die Liegenschaften sehen vor: «Sämtliche
Grundstücke werden zuerst einzeln ausgerufen und nachher nochmals gesamthaft.
Ergibt das Gesamtangebot einen höhern Preis, so fallen auch die übrigen
Objekte in diesen Zuschlag.» Während deren Auflage führte die Rekurrentin
Beschwerde mit dem Antrag, die Steigerungsbedingungen

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seien dahin abzuändern, dass sämtliche getrennt verpfändeten Grundstücke im
Einzelruf zu versteigern sind.
Die kantonale Aufsichtsbehörde hat die Beschwerde am 21. November 1936
abgewiesen.
Darauf wurde am 23. November die Steigerung durchgeführt. Während die Summe
der einzelnen Angebote Fr. 239100.- betrug, wurde auf das Gesamtangebot der
Obwaldner Kantonalbank im Betrage von Fr. 250100.- der Zuschlag erteilt.
Hiegegen führte die Rekurrentin ebenfalls Beschwerde, hauptsächlich mit dem
Antrag auf Aufhebung des Steigerungsverfahrens und insbesondere des
Zuschlages.
Auch diese Beschwerde wurde von der kantonalen Aufsichtsbehörde am 12.
Dezember 1936 abgewiesen.
Inzwischen hatte die Rekurrentin den ersten Beschwerdeentscheid an das
Bundesgericht weitergezogen. Ebenso hat sie gegen den zweiten
Beschwerdeentscheid rekurriert,
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
zieht in Erwägung:
Art. 108 (130) der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken
bestimmt:
«Getrennt verpfändete Grundstücke dürfen nur unter der Voraussetzung samthaft
oder gruppenweise versteigert werden, dass vorgängig dem Gesamtruf oder
Gruppenruf ein Einzelruf stattfindet in der Weise, dass bei den einzelnen
Rufen die Meistbieter bei ihren Angeboten behaftet bleiben, das Betreibungsamt
(die Konkursverwaltung) aber sich die Nichtzusage vorbehält für den Fall, dass
beim nachfolgenden Gesamtruf oder Gruppenruf ein die Summe der Ergebnisse der
Einzelrufe übersteigendes Angebot gemacht wird.
Dieses Verfahren ist, wenn immer möglich, in den Steigerungsbedingungen
vorzusehen...,»
Im vorliegenden Fall hat die Rekurrentin nicht erst gegen eine ihr ungünstige
Verteilung des Gesamtpreises gemäss

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Art. 118 VZG Beschwerde geführt, auch nicht erst gegen den Gesamtzuschlag, der
eine ihr ungünstige Verteilung voraussehen lässt, sondern schon gegen die
Steigerungsbedingungen, was dem Bundesgericht ermöglicht, die Zulässigkeit der
Anordnung der gesamthaften Versteigerung nachzuprüfen.
Entgegen dem Wortlaut befasst sich Art. 108 VZG in keiner Weise mit den
Voraussetzungen der gesamthaften Versteigerung getrennt verpfändeter
Grundstücke, sondern regelt nur das dabei zu beobachtende
Steigerungsverfahren. Bei der Bestimmung der materiellen Voraussetzungen darf
nicht ausser Acht gelassen werden, dass einerseits gemäss Art. 797 ZGB bei der
Errichtung des Grundpfandes das Grundstück, das verpfändet wird, bestimmt
anzugeben ist, anderseits gemäss Art. 814; ZGB der Gläubiger ein Recht darauf
hat, im Falle der Nichtbefriedigung sich aus dem Erlöse des verpfändeten
Grundstückes bezahlt zu machen. Letzteres Recht riskiert, durch die
gesamthafte Versteigerung getrennt verpfändeter Grundstücke verkümmert zu
werden insofern, als gar nicht aus den einzeln verpfändeten Grundstücken ein
Erlös erzielt wird. sondern nur aus einer Mehrzahl solcher Grundstücke.
Welcher Erlös für jedes einzelne Grundstück erzielt worden wäre, wenn sie
einzeln versteigert worden wären, steht dahin; es mag sein, dass hiefür nicht
einfach der vorausgegangene Einzelruf massgebend ist, weil dessen Höhe durch
die Voraussicht eines nachfolgenden erfolgreichen Gesamtrufes beeinflusst
werden kann. Umgekehrt ist es nicht weniger eine Fiktion, den Erlös für die
einzelnen Grundstücke aus dem erzielten Gesamtpreis durch das Verhältnis des
im Lastenbereinigungsverfahren geschätzten Wertes der einzelnen Grundstücke
zur Summe aller Schätzungssummen zu bestimmen. Daher ist nicht ausgeschlossen,
dass die gesamthafte Versteigerung getrennt verpfändeter Grundstücke zur Folge
hat, dass der Inhaber eines Pfandrechtes auf einem einzelnen Grundstück
weniger vom erzielten Gesamterlös zugeteilt erhält, als bei

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getrennter Verwertung dieses Pfandes wirklich erlöst worden wäre und worauf er
gemäss Art. 816 ZGB füglich Anspruch machen dürfte. Insofern verträgt sich
also die samthafte Versteigerung getrennt verpfändeter Grundstücke nicht wohl
mit dem von Art. 797 ZGB aufgestellten Grundsatze der Spezialität des
Grundpfandrechtes. Nichtsdestoweniger wäre es verfehlt, den Gesamtruf an die
Zustimmung sämtlicher Inhaber von Pfandrechten auf den getrennt verpfändeten
Grundstücken knüpfen zu wollen, weil es nicht dem Belieben der einzelnen
Beteiligten anheimgestellt werden darf, eine besonders vorteilhaft
erscheinende und durch die Umstände gebotene Art der Zwangsversteigerung zu
vereiteln oder von der Zusicherung von Sondervorteilen abhängig zu machen.
Indessen soll doch nur ausnahmsweise aus zureichenden Gründen dazu geschritten
werden, insbesondere also nicht schon jedesmal dann, wenn vorauszusehen ist,
dass ein Gesamtangebot die Summe der Einzelangebote etwas übersteigen wird
(wie im vorliegenden Fall), weil dadurch nicht die mindeste Gewähr dafür
geboten wird, dass auch jeder einzelne Pfandgläubiger vom höheren
Gesamtangebot profitiert oder mindestens ebensoviel erhält, wie er bei
getrennter Versteigerung erhalten würde. Wenn auch Art. 134 SchKG vorschreibt,
die Steigerungsbedingungen seien so einzurichten, dass sich ein möglichst
günstiges Ergebnis erwarten lasse, so darf hierunter nicht einfach das
Gesamtergebnis verstanden werden ohne Rücksicht darauf ob es für einzelne
Pfand gläubiger zwar günstiger ist, aber für andere nachteiliger, deren
wohlerworbene materielle Rechte daher beeinträchtigt würden. Vielmehr ist als
Voraussetzung samthafter Versteigerung getrennt verpfändeter Grundstücke
erforderlich, dass sie Teile einer wirtschaftlichen Einheit bilden, deren
Zerstörung durch getrennte Versteigerung ihrer einzeln verpfändeten Teile eine
starke Wertverminderung derselben - oder wenigstens einzelner Teile - zur
Folge hätte. Nur unter solchen Umständen lässt es sich rechtfertigen, einem
einzelnen Pfandgläubiger durch samthafte

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Versteigerung sein Pfand aus den Händen zu winden ohne dass er Gelegenheit
hat, durch sein eigenes Einzelangebot (bloss) auf sein Pfand zur Steigerung
des daraus zu erzielenden Erlöses hinzuwirken. Zudem steht, wie bereits in BGE
61 III 134 ausgesprochen worden ist, nichts entgegen, die
Steigerungsbedingungen dahin auszugestalten, dass der Zuschlag auf das
Gesamtangebot noch von weiteren Bedingungen abhängig gemacht werde, als dass
es bloss die Summe der Einzelangebote übersteige. Im vorliegenden Falle, sind
nicht genügend Anhaltspunkte für die Annahme eines derart engen, nur unter
empfindlicher Wertverminderung wieder trennbaren wirtschaftlichen
Zusammenhanges der verschiedenen Liegenschaften vorhanden, wie denn auch der
Konkursverwalter nur davon spricht, es sei nicht jegliche wirtschaftliche
Einheit zu verneinen. Insbesondere ist nicht dargetan, dass die Diechtersmatt
auf absehbare Zeit hinaus für den Betrieb der ohnehin schon als zu gross
aufgezogen erscheinenden Parkettfabrik unerlässlich oder mindestens von
wesentlichem Nutzen sein könnte. Sodann kann eigener Waldbesitz in der Nähe
der Parkettfabrik nicht als unerlässliche Voraussetzung für den gedeihlichen
Betrieb derselben angesehen werden - wie ja das Unternehmen trotz dieses
Waldbesitzes zusammengebrochen ist; auf blosse Vorteile, welche solcher
Waldbesitz dem Eigentümer der Parkettfabrik bieten mag, ohne dass er dessen
Fehlen geradezu als schweren Nachteil empfinden und seine Sägerei deswegen als
minderwertig ansehen müsste, darf jedoch nach dem Ausgeführten nicht
abgestellt werden. Somit sind die Voraussetzungen für die Veranstaltung eines
Gesamtrufes (ohne die erwähnten Kautelen) nicht gegeben und ist auch die auf
Grund der unzulässigen Steigerungsbedingungen abgehaltene Steigerung
aufzuheben.
Demnach erkennt die Schuldbetr.- und. Konkurskammer:
Die Rekurse werden begründet erklärt und die angefochtene Steigerung wird
(nebst der angefochtenen Steigerungsbedingung) aufgehoben.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 108 - 1 Des immeubles donnés en gage séparément ne peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu'ils constituent une unité économique qui ne peut être démembrée sans forte diminution de valeur.155
¹	Des immeubles donnés en gage séparément ne peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu'ils constituent une unité économique qui ne peut être démembrée sans forte diminution de valeur.155
^1bis	La mise à prix en bloc ou par lots devra toujours être précédée de mises à prix séparées pour chaque immeuble. Les derniers enchérisseurs des divers immeubles mis à prix séparément resteront liés par leur offre jusqu'à ce que la mise à prix en bloc ou par lots ait eu lieu. Selon que les mises à prix séparées ou la vente en bloc ou par lots auront donné le prix global le plus élevé, l'adjudication sera prononcée en faveur des plus offrants lors des mises à prix séparées ou du plus offrant lors de la vente en bloc ou des plus offrants lors de la vente par lots.156
²	Cette façon de procéder sera, si possible, prévue dans les conditions de vente et dans tous les cas il en sera donné connaissance aux assistants au début des enchères.
³	Les conditions de vente mentionneront en outre que, lors de la mise à prix en bloc, la part au produit de la réalisation revenant à chaque immeuble individuellement devra atteindre au moins le montant de l'offre la plus élevée qui a été faite pour l'immeuble concerné lors de la mise à prix séparée.157

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 797 - 1 L'immeuble grevé doit être spécialement désigné lors de la constitution du gage.
¹	L'immeuble grevé doit être spécialement désigné lors de la constitution du gage.
²	Les parcelles d'un immeuble ne peuvent être grevées de gages, tant que la division n'a pas été portée au registre foncier.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 816 - 1 Faute par le débiteur de satisfaire à ses obligations, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l'immeuble.
¹	Faute par le débiteur de satisfaire à ses obligations, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l'immeuble.
²	Est nulle toute clause qui autoriserait le créancier à s'approprier l'immeuble à défaut de paiement.
³	Si plusieurs immeubles sont constitués en gage pour la même créance, le créancier doit en poursuivre simultanément la réalisation; celle-ci n'aura toutefois lieu que dans la mesure jugée nécessaire par l'office des poursuites.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 797 - 1 L'immeuble grevé doit être spécialement désigné lors de la constitution du gage.
¹	L'immeuble grevé doit être spécialement désigné lors de la constitution du gage.
²	Les parcelles d'un immeuble ne peuvent être grevées de gages, tant que la division n'a pas été portée au registre foncier.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 134 - 1 L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
¹	L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
²	Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance.