BGE-54-II-183 - 1928-01-01 - BGE - Zivilrecht - Art. 261 OR.: Missbräuchliche Verwendung der Mietsache; Kriterien. Die Pflicht des Mieters zur...

S. 183 / Nr. 36 Obligationenrecht (d)

BGE 54 II 183

36. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 8. Mai 1928 i.S. Hurter
gegen Ammann.

Regeste:
Art. 261 OR.: Missbräuchliche Verwendung der Mietsache; Kriterien. Die Pflicht
des Mieters zur billigen Rücksichtnahme auf die Hausgenossen besteht auch bei
der Miete von Geschäftsräumen (Erw. 2).
Auch der nicht selber im Miethause wohnende Vermieter ist hinsichtlich seiner
Beziehungen zum Mieter, soweit sie den Gebrauch der Mietsache betreffen, durch
Art. 261 OR geschlitzt (Erw. 3).

Durch Vertrag vom 12. November 1925 vermietete der Kläger Hurter dem Beklagten
Ammann die Parterreräumlichkeiten in seinem - damals erst im Bau begriffenen -
Hause Dufourstrasse 209 in Zürich zur Benützung als Autogarage und
Reparaturwerkstätte für die Dauer von fünf Jahren, ab 1. Januar 1926, zu einem
Zinse von 5000 Fr. jährlich.

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In Abweichung vom ursprünglichen Projekte wurde die Zentralheizungsanlage
statt in einem Parterrevorraum, im Keller erstellt, mit einzigem Zugang durch
die dem Beklagten vermietete Garage zu jenem Vorraum, von wo man durch eine
mit einem Eisendeckel verschliessbare Öffnung mittelst einer Leiter in den
Heizungsraum gelangte. Wegen dieser Inanspruchnahme der Garagelokalitäten als
Zugang zur Heizung entstanden zwischen den Parteien bald Streitigkeiten, die
dazu führten, dass der Kläger am 30. November 1926 den Mietvertrag gestützt
auf Art. 261 OR als sofort aufgehoben erklärte.
Ende Dezember 1926 reichte er beim Bezirksgericht Zürich Klage ein mit dem
Begehren um gerichtliche Feststellung, dass der von den Parteien
abgeschlossene Mietvertrag auf 1. Dezember 1926 rechtsgültig aufgehoben worden
sei. -
Beide kantonalen Instanzen haben die Klage abgewiesen, das Obergericht des
Kantons Zürich mit Urteil vom 18. Januar 1928.
Diesen Entscheid hat das Bundesgericht, in Abweisung der vom Kläger dagegen
ergriffenen Berufung, bestätigt.
Aus den Erwägungen:
2. Gemäss Art. 261 OR kann der Vermieter die sofortige Auflösung des
Mietvertrages nebst Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter die ihm
obliegende Pflicht, beim Gebrauche der gemieteten Sache mit aller Sorgfalt zu
verfahren und im Falle der Wohnungsmiete auf die Hausgenossen billige
Rücksicht zu nehmen, trotz Abmahnung andauernd verletzt oder der Sache durch
offenbar missbräuchliches Verhalten dauernden Schaden zufügt. Dieser letztere
Tatbestand, der nicht nur im Falle einer die Mietsache in ihrer Substanz
schädigenden Einwirkung zutrifft, sondern immer dann, wenn der Mieter durch
eine offenbar, d.h. jedermann in die Augen springende missbräuchliche
Verwendung die Mietsache in

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irgend einer Beziehung, also auch in ideeller, wie namentlich, wenn er sie in
Verruf bringt, entwertet (BGE 28 II 244), scheidet hier schon deshalb aus,
weil, wie die Vorinstanz verbindlich feststellt, eine dauernde Schädigung der
Mietlokalitäten nicht vorliegt. Zur Vertragsauflösung muss es aber
weitergehend auch schon genügen, wenn der Mieter durch andauernde grobe
Missachtung seiner Sorgfaltspflicht eine unmittelbare, erhebliche Gefahr für
die Mietsache schafft (vgl. HAFNER, N. 4 zu Art. 283 a . OR). Allein auch eine
solche Gefährdung ist gemäss dem angefochtenen Urteil nicht nachgewiesen.
Der Kläger wirft denn auch dem Beklagten nicht so sehr vor, dass er die
Mieträume nicht mit der durch deren Beschaffenheit und Zweckbestimmung
gebotenen Sorgfalt gebrauche, als vielmehr, dass er fortgesetzt die Pflicht
billiger Rücksichtnahme auf die Hausgenossen verletzt und vor allem ihm und
seinem Heizer gegenüber ein brutales und schikanöses Verhalten an den Tag
gelegt habe.
Nun ist allerdings die anlässlich der Revision des OR in Art. 261, Abs. 1 neu
aufgenommene Bestimmung, dass der Mieter auf die Hausgenossen, d.h. auf die
Mitbewohner, billige Rücksicht zu nehmen habe, ausdrücklich auf den Fall der
«Wohnungsmiete» beschränkt. Um eine solche im eigentlichen Sinne aber handelt
es sich hier nicht, da, wie das Parterre, so auch das zweite Stockwerk - das
erste stand damals noch leer - zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit
vermietet worden ist. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, war
indessen mit dem von der nationalrätlichen Kommission beigefügten Zusatz «bei
Wohnungsmiete» lediglich eine Verdeutlichung der vom Ständerat vorgeschlagenen
Fassung («und auf die Hausgenossen billige Rücksicht zu nehmen») beabsichtigt,
«da man hier in erster Linie offenbar an die Wohnungsmiete gedacht habe» (vgl.
Stenogr. Bulletin, Nationalrat, 20. Jg. S. 339/340), nicht aber sollte damit
die Miete von

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Wohnräumen in dieser Beziehung in Gegensatz gestellt sein zur Miete von
Geschäftsräumen. Für eine verschiedene Behandlung dieser beiden Fälle wäre
denn auch ein sachlicher Grund nicht ersichtlich. Denn das Bedürfnis nach
Schutz eines geordneten Zusammenwohnens mehrerer Mieter, wie ihn jene
Bestimmung bezweckt, besteht auch bei Geschäftsräumen, insbesondere in
Hinsicht auf die gemeinsame Benützung gewisser Einrichtungen und Anlagen durch
die verschiedenen Mieter, so dass die gedachte Vorschrift unbedenklich auch
auf Geschäftszwecken dienende Mieträume auszudehnen ist. Vorliegend stellt
jedoch die Vorinstanz wiederum verbindlich fest, dass von einer andauernden
Störung des Mitmieters Holdener in der Benützung seiner Mietlokalitäten im
zweiten Stock wegen mangelnder Heizung oder auf andere Weise infolge des
Verhaltens des Beklagten keine Rede sein könne.
3. Zu prüfen bleibt noch, ob auch der Kläger selbst, der weder im Hause
Dufourstrasse 209 wohnt, noch darin ein Gewerbe betreibt, in seinen
Beziehungen zum Beklagten durch Art. 261 OR geschützt sei. Hiebei ist davon
auszugehen, dass ihm ein gewisser Mitgebrauch an den dem Beklagten vermieteten
Garageräumlichkeiten insofern zustand, als diese als Zugang zur Heizungsanlage
benützt werden mussten. Eine entsprechende Duldungspflicht seitens des Mieters
ist zwar im Mietvertrage nicht ausdrücklich festgelegt, doch hat sie der
Beklagte stillschweigend übernommen, zumal er bei Vertragsabschluss vom Mangel
eines Separatzuganges Kenntnis hatte und sich daher darüber klar sein musste,
dass die Heizung auf andere Weise gar nicht bedient werden konnte. Insoweit
aber befand sich der Kläger in einer ähnlichen Stellung wie ein Hausgenosse
mit Bezug auf die gemeinsame Benützung gewisser Einrichtungen des Miethauses
durch die mehreren Mitmieter. Nach dem strengen Wortlaute deckt freilich Art.
261 Abs. 1 OR einen derartigen Tatbestand nicht, indessen

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ist zu berücksichtigen, dass gerade durch jene gegenüber Art. 283 a . OR
erweiterte Fassung von Art. 261 n . OR materiell der Vermieter in vermehrtem
Masse geschützt werden sollte, indem ihm das Recht zur sofortigen Auflösung
des Vertrages ausser bei fortgesetzt vertragswidrigem Gebrauche der Mietsache
oder deren dauernden Schädigung durch ein offenbar missbräuchliches Verhalten
des Mieters auch eingeräumt wurde für den Fall der - trotz Abmahnung -
andauernden Missachtung der dem Mieter ausdrücklich auferlegten Pflicht zur
billigen Rücksichtnahme «auf die übrigen Personen, auf den Vermieter und auf
die Mitmieter», wie der deutsche Berichterstatter im Ständerat ausführte
(Stenogr. Bulletin, 20. Jg. S. 198). Folgt nun schon allgemein aus den - auch
den Mietvertrag - beherrschenden Grundsätzen von Treu und Glauben, dass
Verträge wechselseitig loyal erfüllt werden - müssen, indem die Rechte und
Interessen beider Parteien gleichmässig Anspruch auf Beachtung haben, so
erscheint namentlich im Hinblick auf den vom Gesetzgeber mit jener Neuerung
verfolgten Zweck der Erweiterung des Schutzes des Vermieters eine ausdehnende
Auslegung des Art. 261 OR dahingehend als gerechtfertigt, dass der dort
vorgesehene Rechtsbehelf auch dem nicht im Miethause wohnenden Vermieter
zustehe hinsichtlich seiner Beziehungen zum Mieter, soweit sie den Gebrauch
der Mietsache betreffen. Was dabei das Verhältnis des Art. 261 OR zu den
allgemeinen Bestimmungen der Art. 107 ff . OR anbetrifft, so derogiert ersterer
den letzteren, da das ausserordentliche Kündigungsrecht des Vermieters gemäss
Art. 261 OR seinem Wesen nach nichts anderes ist als ein besonders gestalteter
Fall des allgemeinen Rechts zum Rücktritt von einem Vertrage im Sinne der Art.
107 ff . OR.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 107 - 1 Wenn sich ein Schuldner bei zweiseitigen Verträgen im Verzuge befindet, so ist der Gläubiger berechtigt, ihm eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen oder durch die zuständige Behörde ansetzen zu lassen.
¹	Wenn sich ein Schuldner bei zweiseitigen Verträgen im Verzuge befindet, so ist der Gläubiger berechtigt, ihm eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen oder durch die zuständige Behörde ansetzen zu lassen.
²	Wird auch bis zum Ablaufe dieser Frist nicht erfüllt, so kann der Gläubiger immer noch auf Erfüllung nebst Schadenersatz wegen Verspätung klagen, statt dessen aber auch, wenn er es unverzüglich erklärt, auf die nachträgliche Leistung verzichten und entweder Ersatz des aus der Nichterfüllung entstandenen Schadens verlangen oder vom Vertrage zurücktreten.