BGE-42-II-28

28 s Sachenrecht. N° 4.

Par ces motifs, le Tribunal federal p r o n o n c e :

Le recours est admis et la cause renvoyée au Tribunal cantonal du canton
de Neuchätel pour statuer sur les conclusions subsidiaires de la demande.

4. Urteil der II. Zivilabteilung vom 24. Februar 1916
i. S. Geschwister Kuhn, Beklagte, gegen Gebrüderffiederkehr, Kläger.
Miteigentümervorkaufsrecht des Art. 682 ZGB. Gegen wen und von wenn
an kann es geltend gemacht werden ? Fällt es infolge Rückgängigmachung
des Kaufvertrags

zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten wieder dahin ?

A . Die Parteien sind Miteigentümer der Liegenschaft Bünzoder Klostermatte
in Wohlen. Am 3. Mai 1914 verkauften die Beklagten ihren Anteil an
Dr. Abt in Bünzen. In dem öffentlich verurkundeten Kaufvertrag wurde
das Kaufobjekt wie folgt bezeichnet : Von 3 ha 32 Aren der Bünzoder
Klostermatte unverteilt'mit den Erben des Josef Wiederkehr sel. in
Bünzen ein nnausgeschiedenes Areal von 1 ha 44 aren. Von diesem
Kaufvertrag gab der Grundbuchverwalter, dem er zur Eintragung des
Eigentumsübergangs vorgelegt wurde, den Klägern am 6. Juni 1914 gemäss
Art. 969 ZGB Kenntnis, mit der Beifügung, dass ihnen nach Art. 682 ZGB
ein Vorkaufsrecht gegenüber dem Käufer zustehe, zu dessen Geltendmachung
nach Art. 681 Abs. 3 eine Fritt von einem Monat, von dieser Mitteilung
an gerechnet, laufe.

Am 16. Juni schrieben die Kläger sowohl dem Grundbuchamt, als den
Beklagten und dem Dr. Abt, dass ihrer-

Sachenrecht. N° 4. 29

seits von dem ihnen nach Art. 682 ZGB zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch
gemacht werde.

Am 26. Juni teilte ihnen hierauf Dr. Abtim Namen der Beklagten mit,
dass der Kaufvertrag über den Anteil der Beklagten an der Klostermatte
zurückgezogen worden sei und daher das Eigentum vorläufig bei den
Beklagten Verbleibe. Tatsächlich hatten die Beklagten und Dr. Abt das
bei der Grundbuehverwaltung bereits gestellte Gesuch um Eintragung des
Eigentumsübergangs widerrufen, noch bevor die kantonale J ustizdirektion
als untere Aufsichtsbehörde über das Grundbuchamt die ihr von diesem Amte
vorgelegte Frage entschieden hatte, ob das Objekt der Eigentumsühertragung
im Kaufvertrag genügend präzisiert sei, um ohne weiteres die Eintragung
des Eigentumsübergangs im Grundbuch zu rechtfertigen.

Um dem Dr. Abt trotz Nichtausführung des Kaufvertrages den Genuss an
ihrem Eigentumsanteil zu verschaffen, schlossen die Beklagten mit ihm
einen mehrjährigen Pachtvertrag ab.

B. Durch Urteil vom 19. November 1915 hat das Obergericht des Kantons
Aargau über das Rechtsbegehren der Kläger : Es sei richterlich
festzustellen, dass die Kläger als vorkaufsberechtigt an Stelle Dr. Abts
in den zwischen diesem und den Beklagten über den Mitei gentumsanteil
der letztern an der Klostermatte abge schlossenen Kaufvertrag eingetreten
und daher Eigen tümer des bisherigen Anteiles der Beklagten, also Allein
eigentümer der ganzen Klostermatte sind,

erkannt :

...2. a) Es wird richterlich festgestellt, dass die Kläger als
Vorkaufsberechtigte in den zwischen Dr. Abt und den Beklagten
abgeschlossenen Kaufvertrag vom 9. Mai 1914 eingetreten sind.

b) Den Klägern wird gegen Erfüllung der ihnen als Käufer nach Vertrag
vom 9. Mai ,1914 obliegenden Ver pflichtungen das Eigentum an dem von
den Beklagten--

30 ' Sachenrecht. N° 4,

verkauften Miteigentumsanteil an der Klostermatte zugesprochen.

Dieses Urteil ist damit begründet, dass schon mit dem Abschluss des
Kaufvertrages zwischen den Beklagten und Dr. Abt dieVoraussetzungen
der Geltendmachung des den Klägern nach Art., 682 ZGB zustehenden
Miteigentümervorkaufsrechts erfüllt worden seien, und dass daran durch die
nachträgliche Aufhebung jenes Kaufvertrages nichts . mehr habe geändert
werden können. -

C. Gegen dieses Urteil richtet sich die vorliegende, rechtzeitig und in
richtiger Form ergriffene Berufung an das Bundesgericht, mit dem Antrag :
Es sei in Aufhe bung des obergerichtlichen Urteils die Klage der Gebrü
der Wiederkehr abzuweisen.

Eventuell : _

Es seien die beiden unterinstanzlichen Urteile als voreilig aufzuheben
und zur Beweiserhebung über die Frage ob der Vertrag nach aargauischer
Grundbuch praxis vom Grundbuchamt abgewiesen und darum ungültig erklärt
worden Wäre, an die untere Instanz zurück zu weisen, und gestützt darauf
die Klage abzu weisen.

Die Kläger haben Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen
Urteils beantragt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Die Beklagten bestreiten nicht, dass den Klägern an der in Betracht
kommenden Liegenschaft ein Miteigentümervorkaufsrecht zustehe, sondern
nur, dass die Voraussetzungen seiner A u s ü h u n g erfüllt seien ; dies
erstens und hauptsächlich deshalb, weil der von ihnen, den Beklagten,
mit einem Dritten {Dr. Abt)abgeschlossene Kaufvertrag noch vor seiner
Ausführung von den Kontrahenten selber aufgehoben worden sei, also
die nach ihrer Ansicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts erforderliche
Uehertragung des Eigentums an einen Brit -Sachenrecht. N° 4. 31

ten nicht stattgefunden habe, ZW eite n s ( eventuell ) deshalb, weil
jener Kaufvertrag wegen ungenügender Bezeichnung des Kaukobjekts von
vornherein u_ n g ü l tig gewesen und daher, selbst wenn zur Aus-übung
des Vorkaufsrechts grundsätzlich schon ein mit

einem Dritten abgeschlossener obligatorischer Kaufver--

trag genügen würde, auch di e s e Voraussetzung im vorliegenden Falle
nicht erfüllt sei.

2. Was zunächst den zweiten dieser Rechtsstandpunkte betrifft,
so verwechseln die Beklagten die Gültigkeitserfordernisse des
(obligatorischen) Kauf v e r t r ag e s fiber eine Liegenschaft
einerseits und die Voraussetzungen der auf Grund des Kaufvertrages im
Grundbuch vorzunehmenden E i g e n t u m s übertragung andrerseits. Ob
die Erfordernisse der letztern Massnahme im vorliegenden Falle erfüllt
seien, wäre, wenn die Beklagten und Dr. Abt auf der Eintragung des
Eigentumsübergangs bestanden hätten, von der Grundbuchverwaltung und
ihren Aufsichtsbehörden zu entscheiden gewesen, übrigens, entgegen der
Auffassung der Beklagten, nach eidgenössischen und nicht nach kantonalem
Recht. Für die vom R i c h t e r zu treiiende Entscheidung der Frage,
ob auf Grund des vorliegenden Kaufvertrages das Vorkaufsreeht hätte
ausgeübt werden können, kommt dagegen nur der Kaufvertrag als solcher
in Betracht. Dass aber die s e r wegen ungenügender Präzisierung des
Kaufobjektes ungültig gewesen sei, kann nicht gesagt werden. Mit den
Worten : von 3 ha 32 Aren der Bünzoder Klostermatte unverteilt mit den
Erben des Josef Wiederkehr sel. in Bünzen ein unausgeschiedenes Areal
von 1 ha 44 Aren war deutlich genug zu erkennen gegeben, dass verkauft
werde : ein ideeller An-

teil von B = V an jenem Grundstück, und es ist nicht

332 bestritten, dass dies gerade der Anteil der Beklagten war.

Dem Eintritt der Kläger in den zwischen den Beklagten und Dr. Abt
abgeschlossenen Kaufvertrag stand somit,

32 ' Sachenrecht. N° 4.

und steht auch heute noch nicht etwa eine ungenügende Bezeichnung des
Kaufobjekts entgegen.

3. Die Entscheidung der Hauptirage, ob die Kläger zu Ausübung ihres
Vorkaufsrechts d e s h a l b nicht befugt seien, weil es zwischen den
Beklagten und Dr. Abt infolge Rückgängigmachung des Kaufvertrages nicht
zur. Eigentumsübertragung gekommen sei, hängt von der rechtlichen Natur
des in Art. 682 ZGB den Miteigentümern eingeräumten Vorkaufsrechtes ab. -

Nach den Erläuterungen zum Vorentw u ri d e s Z G B (2. Aufl. Bd. Il
S. 96) handelt es sich um ein Vorkaufsrecht , das ausgeübt werden kann,
sobald ein Miteigentümer seine Quote zu verkaufen gedenkt . Der dieser
Bemerkung beigefügte Hinweis auf die rechtsgeschichtlichen Ausführungen
des Gesetzesredaktors in Band IV seines Schweiz. Privatrechts (vergl.
speziell a. a. O. S. 718) ergibt sodann eine bewusste Gegenüberstellung
des gegen den Verkäufer bestehenden Vorkaufsrechts einerseits und des
gegen den Käufer gerichteten Zugrechts andrerseits. Wenn daher in den
Erläuterungen (a. a. O. S. 96) gesagt ist, der Entwurf stelle dies
(sc. das den Miteigentümern durch Art. 682 gewährte Recht) als ein
gesetzliches Vorkauksrecbt dar , und man habe es vermeiden wollen, das
gesetzliche Vorkauksrecht von dem vertraglichen abzutrennen , so geht
daraus deutlich die Absicht hervor, mit dem Miteigentiimervcrkaufsrecht
nicht ein erst gegen den D r1 tterwerber wirksam werdendes Zug0 der
Ret r a k t r e c h t, sondern ein wirkliches, gegen den V e rk a
11 f e r auszuübendes V o r k a u f s recht zu schaffen. Zu Gunsten
dieser Auffassung spricht auch die in den Erläuterungen weiterhin
enthaltene Bemerkung, dass mit der Einführung eines gesetzlichen
Miteigentümervor-kaufsrechts auf eine möglichste Erleichterung der
Aufhebung der Miteigentumverhaltnisse hingearbeitet und das ganze
Institut umso weniger bedenklich gemacht werden solle. Liegt aber,
wie hieraus hervorgeht, dasSachenrecht. N° 4. 33

gesetzgeberische Motiv des durch Art. 682 gewährten
Miteigentümervorkaufsrechts weniger in einer Bevorzugung des dem
Veräusserer oder dem zu veräussernden Objekt Näherstehenden , als
Vielmehr in dem Bestreben, die als unwirtschaftlich betrachteten
Miteigentumsverhältnisse zu liquidieren, so zessiert das von den
Beklagten zu Gunsten ihrer Auffassung vorgebrachte Argument, dass seit
der Rückgängigmachung des zwischen ihnen, den Beklagten und Dr. Abt
abgeschlossenen Kaufvertrages den Klägern kein gesetzlich geschütztes
Interesse an der Erwerbung des in Betracht kommenden Anteils mehr zustehe.

4. Die erwähnte Auffassung des Gesetzgebers, dass das von ihm
eingeführte Miteigentümervorkaufsrecht m erster Linie gegen den V
e r k ä u f e r wirksam sei, geht deutlich auch aus dem G e s e t z
e s t e x t hervor. Insbesondere weist darauf schon der Umstand hin,
dass das Recht des Miteigentümers wiederum (wie in den Erläuterungen )
nicht Zug, sondern Vorkaufsrecht genannt wird. Die Terminologie des
Gesetzes ist allerdings insofern keine glückliche, als in Art. 682
gesagt ist, das Miteigentümervorkaufsrccht bestehe gegenüber einem
jeden Nichtmiteigentümer ( contre tout tiers , verso qualunque non
comproprieiario ), was darauf hinzudeuten scheint, dass das Vorkaufsrecht
nicht gegen den Verkäufer, sondern nur gegen den Käufer geltend zu machen
sei. Allein einmal kann gegenüber hier sehr gut den gleichen Sinn haben,
wie im Verhältnis zu , im Vergleich mit , oder einfach vor , und sodann
spricht der Randtitel Unter Miteigentümern , Entre copropriétaires ,
Fra eomproprietari umgekehrt für die Auffassung, dass das Vorkaufsrecht
gegen den V e r k 21 u s e r geltend zu machen sei.

Unbestieitbar ist zwar, dass der Gesetzgeber bei der ss Redaktion des
Art. 681 an eine Geltendmachung des Vorkaufsrechts gegenüber dem D r i t t
k ä u f e r gedacht hat ; denn dieser wird daselbst als der Bekiagte be-

A5 42 n _ uns 3

S4 Sachenrecht. N° 4.

zeichnet. Allein die besondere Wirkung der V () rm e rk u n g des
Vorkaufsrechts, von der Art. 681 allein spricht, äussert sich eben nur
gegen Dritte ; gegenüber dem Vertragsgegner versteht sich die Wirksamkeit
des Verkaufsrechts nach den Grundsätzen des OR von selbst. Dass aber
nach Art. 681, trotzdem er nur die Wirksamkeit gegenüber dem K a u f e
r erwähnt, die Bedingung für die Ausübung des Vorkaufsrechts doch schon
mit dem

Abschluss des Verkaufs und nicht erst mit dem Eigensi

tumsübergang erfüllt sein soll, geht daraus hervor, dass nach Abs. 2 der
Verkäufer dem Vorkaufberechtigten von dem Abschluss des Kaufvertrages M i
t t e i l u n g zu machen hat, und dass nach Abs. 3 das Vorkaufsrecht mit
dem Ablauf eines Monats, nachdem der Berechtigte von dem Verkaufe Kenntnis
erhalten hat, erlischt . Hienach könnte die Möglichkeit der Ausübung
des Vorkaufsrechts a u f h ö r e n, bevor sie überhaupt b e g o nn e
n hätte. Das kann aber der Absicht des Gesetzgebers nicht entsprechen,
und es darf daher jedenfalls die Aus übung des in Art. 681 vorgesehenen
v e r t r a g I i c h e n Vorkaufsrechts nur von dem A b s c h l u s s,
nicht auch von der E r f ü l l u n g des Kaufvertrages mit dem Dritten
abhängig gemacht werden.

Diese, für das vertragliche V'orkaufsrecht des Art. 681 sich ergebende
Konsequenz ist nun aber auch in Bezug auf das g e s e t z li c h e
Vorkaufsrecht des Art. 682 zu ziehen. Da nämlich der Ietztgenannte
Gesetzesartikel; über den Inhalt und die Ausübungsbedingungen des von
ihm eingeführten Rechtes nichts bestimmt, wohl aber das nämliche Wort
Vorkaufsrecht verwendet, wie Art. 681 , so muss bei der im ZGB auch sonst
zu Tage getretenen Tendenz, durch Wiederholung eines bereits verwendeten
Ausdrucks die Anwendbarkeit vorher aufgestellter Rechts-. sätze auf einen
weitem Fall auszusprechen, angenommen werden, dass speziell in Art. 682
durch Wiederholung des Wortes Vorkaufsrecht die Anwendbarkeit aller in
dem unmittelbar vorhergehenden Artikel aufgestellten Be--Sachenrecht. N°
4. 35

stimmungen über die Vorausstezungen und Modalitäten der A u 8 ü h u n g
des Vorkaufsrechts zum Ausdruck gebracht werden wollte. Alsdann aber würde
die Auffassung, dass das Vorkaufsrecht erst vom Momente der Uebertragnng
des Eigentums an ausgeübt werden könne, auch hier zu der unannehmbaren
Konsequenz führen, dass die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts
aufhören könnte, bevor sie überhaupt begonnen hätte, und dass sich durch
Hinausschieben der Eigentumsübertragung die Aussübung des Vorkaufsrechts
völlig vereiteln liesse. So wenig dies durch Art. 681 Abs. 3 für das
vertragliche Vorkaufsrecht beabsichtigt sein kann, ebensowenig wollte
es offenbar für das g e s e t 2 li c h e Miteigentümervorkaufsrecht des
Art. 682 ermöglicht werden.

Die gegenteiligeAufiassung würde übrigens dazu führen, dass die
Beteiligten doppelte Grumzlbuc'hk und Handänderungsgebühren erlegen
müssten. Es wäre nicht recht verständlich, warum die kostspielige
Formalität der Uebertragung des Eigentums auf den Verkäufer verlangt
würde, damit der Vorkaufherechtigte sein Recht ausüben und diesen
Eigentumsübergang sofort Wieder rückgängig machen könnte, worauf
dann ein schwer zu lösender Streit über die Tragung der Kosten
jenes Eigentumsübergangs entstehen wurde. Die vernünftige Wahrung der
Parteiinteressen verlangt vielmehr eine Herbeiführung der Entscheidung
über den Eintritt des Vorkaufbereehtigten schon vo r der Uebertragnng
des Eigentums an den Drittkäufer.

5. Kann danach das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, sobald der Verkauf an
einen Dritten stattgefunden hat, so entsteht die weitere Frage, ob es
nicht durch die Aufhebung des noch nicht erfüllten Kaufvertrages nach
bereits erfolgter Eintrittserkiärung des Berechtigten wieder u n wir k
s a m gemacht werde. Diese Frage ist deshalb zu vemeinen, weil mit jener
Eintrittserklärung ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkauiberechtigten und

36 Sachenrecht. No 4.

dem Verpflichteten zustande gekommen ist, der ohne Zustimmung des Erstern
nicht mehr aufgehoben werden kann. Gegen jene Lösung bestehen überdies
derart schwerwiegende praktische Bedenken, dass sie nur dann gutgeheissen
werden könnte, wenn der Wortlaut des Ge-

setzes zwingend zu ihren Gunsten sprechen würde, was s

aber nicht der Fail ist. Tatsächlich würde nämlich bei einer solchen
Lösung das Vorkaufsrecht sogut wie ganz illusorisch, da der Verpflichtete
durch eine grössere Anzahl Von Verkäufen, die ernacheinander in beliebigen
Intervallen mit Strohmännern abschliessen und im letzten Momente jeweilen
wieder rückgängig machen würde, den Berechtigten in die Lage versetzen
könnte, sich beständig zur Erfüllung immer wechselnder Kaufbedingungen
bereit-hatten zu müssen, bis er den Kampf aufgeben würde, worauf dann der
Verpflichtete zum wirklichen Verkauf schreiten könnte. Wollte indessen
auch von der Möglichkeit solcher Machenschaften abgesehen werden, weil
gegen sie schon Art. 2 ZGB Schutz gewähre, so genügen zur Verwertung
jener Auffassung immerhin auch die Nachteile, die im Falle eines e r
n s t g e m ein t e n Verkaufs, sowie nie h t doloser Aufhebung dieses
Verkaufs durch die Kontrahenten, für den Vorkaufberechtigten entstehen
würden. Dieser hätte in einem solchen Falle nicht nur umsonst eine
grössere Summe baren Geides auf den Antrittstermin bereitgehalten, zu
welchem Zwecke ervielleicht gute Kapitalanlagen kündigen musste, sondern
er hätte namentlich auch unnötig gewordene Kosten und Umtriebe für die
Regelung der Hypothekarverhältnisse gehabt, Kosten, die ihm niemand
ersetzen, und Umtriebe, für die ihn niemand entschädigen würde. Ob auch
schon v o r der Eintrittserklärung des Verkaufberechtigten eine Aufhebung
des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrages ausgeschlossen sei,
braucht in diesem Prozesse nicht entschieden zu werden. Vorzubehalten
ist endlich der Fall, in welchem das Vorkaufsreeht bei Anlass einer
ZwangversteigerungObligatiouenrecht. N ° 5. 37

ausgeübt werden will. Für diesen Fall gelten die Ausführungen in BGE 39
I S. 655 f. (Sep.-Ausg. 16 S. 308 f.).

6. Da nach dem Gesagten die Klage von der Vorinstanz mit Recht
grundsätzlich gutgeheissen wurde, so ist die Berufung abzuweisen und
das angefochtene Urteil zu bestätigen, DiSp. 2 b allerdings nicht in dem
Sinne, dass den Klägern gegen Erfüllung der ihnen als Käufer nach Vertrag
vom 9. Juni 1914 obliegenden Verpflich tungen das E i g e n t u In an dem
von den Beklagten verkauften Miteigentumsanteil an der Klostermatte z u
g e s p r o c h e n wird, sondern in dem Sinne, dass die Beklagten p i
l i c h tig e r k I a r t werden, ihnen dieses Eigentum zu verschaffen,
wie wenn sie den erwähnten Kaufvertrag, statt mit Dr. Abt, mit ih n en,
den K l ä g e r n abgeschlossen hätten.

Demnach hat das Bundesgericht erkannt:

Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons
Aargau vom 19. November 1915 bestätigt.

III. OBLIGATIONENRECHTDROIT DES OBLIGATlONS

5. Arrèt de 1a. 1re Section civil. du 19 janvier 1916 dans la cause
W'mterfeid contre Noidhart et am

C. 0. art. 58. Notion des c bätiments et autres ouvrages . -Non
applicabilité aux véhicules en marche.

A. La Société neuchäteloise d'automobiles S. A. en liquidation à Neuchätel
avait fait, en vue d'un concours d'automobiles, l'achat d'un camion
qu'elle n'a jamais mis en circulation et qu'elle a simplement entreposé
à Colom-