BGE-148-IV-288 - 2022-07-02 - DTF - Diritto penale e procedura penale - Art. 110 cpv. 4 e art. 251 n. 1 CP; art. 269d e 270 cpv. 2 CO; art. 19 cpv. 1 OLAL; falsità in documenti; modulo ufficiale...

RS 311.0 CP Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937

Art. 251 [1]

Chiunque, al fine di nuocere al patrimonio o ad altri diritti di una persona o di procacciare a sé o ad altri un indebito profitto,forma un documento falso od altera un documento vero, oppure abusa dell'altrui firma autentica o dell'altrui segno a mano autentico per formare un documento suppositizio, oppure attesta o fa attestare in un documento, contrariamente alla verità, un fatto di importanza giuridica,o fa uso, a scopo d'inganno, di un tale documento,è punito con una pena detentiva sino a cinque anni o con una pena pecuniaria.

[1] Nuovo testo giusta la cifra I della LF del 17 giu. 1994, in vigore dal 1° gen. 1995 (RU 1994 2290; FF 1991 II 797).
[2] Abrogato dalla cifra I n. 1 della LF del 17 dic. 2021 sull'armonizzazione delle pene, con effetto dal 1° lug. 2023 (RU 2023 259; FF 2018 2345).

Urteilskopf

148 IV 288

28. Extrait de l'arrêt de la Cour de droit pénal dans la cause A. contre Ministère public de la République et canton de Genève (recours en matière pénale) 6B_1270/2021 du 2 juin 2022

Regeste (de):

Art. 110 Abs. 4 und Art. 251 Ziff. 1 StGB; Art. 269d und 270 Abs. 2 OR; Art. 19 Abs. 1 VMWG; Urkundenfälschung; Formular im Hinblick auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Das in Art. 269d OR und Art. 19 VMWG vorgeschriebene Formular, dessen Verwendung in gewissen Kantonen für den Abschluss von neuen Mietverträgen für obligatorisch erklärt wurde (vgl. Art. 270 Abs. 2 OR), stellt eine Urkunde im Sinne von Art. 110 Abs. 4 StGB dar. Ein Formular, das falsche Angaben zum vom früheren Mieter bezahlten Mietzins enthält, kann daher unter den Tatbestand der Urkundenfälschung im Sinne von Art. 251 Ziff. 1 StGB fallen (E. 4.4).

Regeste (fr):

Art. 110 al. 4 et art. 251 ch. 1 CP; art. 269d et 270 al. 2 CO; art. 19 al. 1 OBLF; faux dans les titres; formule officielle en vue de la conclusion d'un nouveau bail.

La formule officielle prévue par les art. 269d CO et 19 OBLF, dont l'usage est rendu obligatoire par certains cantons pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO), constitue un titre au sens de l'art. 110 al. 4 CP. En conséquence, une formule officielle contenant des indications mensongères quant au loyer payé par l'ancien locataire est susceptible de constituer un faux tombant sous le coup de l'art. 251 ch. 1 CP (consid. 4.4).

Regesto (it):

Art. 110 cpv. 4 e art. 251 n . 1 CP; art. 269d e 270 cpv. 2 CO; art. 19 cpv. 1 OLAL; falsità in documenti; modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

Il modulo ufficiale previsto dagli art. 269d CO e 19 OLAL, reso obbligatorio da alcuni Cantoni per la conclusione di un nuovo contratto di locazione (cfr. art. 270 cpv. 2 CO), è un documento ai sensi dell'art. 110 cpv. 4 CP. Pertanto, un modulo ufficiale in cui figurano indicazioni menzognere sulla pigione pagata dal precedente conduttore è suscettibile di costituire una falsità in documenti giusta l'art. 251 n . 1 CP (consid. 4.4).

Sachverhalt ab Seite 289

BGE 148 IV 288 S. 289

A. Par jugement du 20 mai 2020, le Tribunal correctionnel de la République et canton de Genève a condamné A., en lien avec les faits mentionnés au ch. B.a.II.2 de l'acte d'accusation, pour faux dans les titres (art. 251 CP) à une peine privative de liberté de 24 mois, avec sursis pendant 3 ans. Il l'a par ailleurs acquitté du chef de tentative d'escroquerie, subsidiairement de faux dans les titres, en lien avec les faits mentionnés au ch. B.a.I.1 de l'acte d'accusation. Par le même jugement, le Tribunal correctionnel a également condamné B. pour faux dans les titres (art. 251 CP) à une peine privative de 15 mois, avec sursis pendant 3 ans.

B. Statuant par arrêt du 7 septembre 2021, la Chambre pénale d'appel et de révision de la Cour de justice genevoise a rejeté l'appel de A., ainsi que l'appel joint du Ministère public, dirigés contre le jugement du 20 mai 2020, qui a ainsi été confirmé. En substance, la cour cantonale a retenu les faits suivants.

B.a A., né en 1954, est un avocat inscrit au registre genevois depuis 1981. Il est l'associé principal d'une étude, établie à Genève.

B.b Entre 2009 et 2017, A. s'est occupé, avec la régie immobilière C. SA (ci-après également: la régie), de la gestion et de la location de deux immeubles résidentiels, comportant plusieurs appartements, sis, pour le premier, à Morges (VD), rue V., dont la propriétaire était sa soeur D., et, pour le second, à Lausanne, chemin W., dont la propriétaire était la société E. SA, qu'il contrôlait personnellement. Dans ce cadre, lors de l'établissement de nouveaux contrats de bail, A. a communiqué à la régie des montants fictifs à titre d'anciens loyers et charges ainsi que des noms fictifs d'anciens locataires. Ces informations étaient ensuite inscrites sur la formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 19 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), rendue obligatoire dans le canton de Vaud lors de la conclusion d'un nouveau bail (cf. art. 270 CO), ainsi que dans le nouveau contrat de bail, ceci afin d'éviter une contestation initiale du loyer par le nouveau locataire entrant et d'en permettre une augmentation massive et injustifiée. Les documents étaient ensuite signés par B., directeur de la régie, lequel savait que les informations mentionnées étaient fausses. Ces agissements ont été perpétrés à dix reprises entre septembre 2009 et janvier 2017, soit à neuf occasions pour des appartements sis dans

BGE 148 IV 288 S. 290

l'immeuble de Morges et à une seule en ce qui concerne l'immeuble de Lausanne.

B.c Les locataires signataires des contrats de bail en cause ont été indemnisés par A. pour un montant total de 218'118 francs. Ceux qui avaient initialement déclaré vouloir participer à la procédure pénale ont par la suite retiré leur plainte.

C. A. forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 7 septembre 2021. En substance, il conclut, avec suite de frais et dépens, principalement à son acquittement intégral, subsidiairement à son acquittement à raison des faits mentionnés dans les trois derniers postes du tableau figurant en page 3 de l'acte d'accusation, soit les cas concernant les locataires F. et G., H. et I. ainsi que J. Plus subsidiairement, il conclut à l'annulation de l'arrêt et au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision.
Par ordonnance du 16 novembre 2021, le Juge présidant la Cour de droit pénal a admis la requête d'effet suspensif assortie au recours. Invité à se déterminer, le Ministère public conclut au rejet du recours. Dans ses observations subséquentes, A. persiste dans ses conclusions.

Erwägungen

Extrait des considérants:

4. (...)

4.4

4.4.1 En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire pour les baux d'habitations, sur tout ou partie de leur teritoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO, lors de la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO). L'usage de la formule officielle poursuit dans ce contexte un objectif de protection du locataire. Elle a ainsi pour but, d'une part, d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles et, d'autre part, à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 140 III 586 consid. 3.1 et les références citées).

4.4.2 Il n'est pas contesté qu'au moment des faits, en application de l'art. 270 al. 2 CO, le canton de Vaud avait rendu obligatoire l'usage de la formule officielle sur son territoire, à tout le moins s'agissant

BGE 148 IV 288 S. 291

des communes de Lausanne et de Morges (cf. art. 1 al. 1 et 3 al. 1 de la loi cantonale du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire [LFOCL; BLV 221.315]). L'art. 2 LFOCL précise que la formule est agréée par le canton et doit contenir la mention du montant du loyer et des frais accessoires dus par le précédent locataire, de la date de leur entrée en vigueur, du montant du nouveau loyer et des nouveaux frais accessoires, des motifs précis de la hausse éventuelle, du droit de contestation du locataire au sens de l'art. 270 al. 1 CO ainsi que du délai de contestation et de l'adresse des commissions de conciliation en matière de baux à loyer. Ces indications correspondent pour l'essentiel à celles énumérées par l'art. 19 al. 1 OBLF.

4.4.3 Au regard des caractéristiques de la formule officielle, dont le caractère obligatoire et le contenu sont en l'occurrence strictement définis par la législation, il apparaît indéniable que ce document se voit conférer une valeur probante accrue, le locataire destinataire devant ainsi pouvoir raisonnablement s'y fier au moment d'envisager une contestation du loyer initial, sans avoir à cet égard à vérifier l'exactitude des informations données par le bailleur quant au montant du loyer précédemment payé par l'ancien locataire.
Il faut de surcroît prendre en considération que, selon la jurisprudence, la notification viciée du loyer initial par le bailleur entraîne en principe la nullité partielle du bail en tant qu'il porte sur le montant du loyer (cf. ATF 140 III 583 consid. 3.2.1; ATF 124 III 62 consid. 2a; ATF 120 II 341 consid. 5d). C'est à cet égard en vain que le recourant soutient que le bailleur n'a "aucune obligation particulière de vérité" envers le locataire. On ne voit pas non plus ce que le recourant pourait déduire de l'article de doctrine qu'il produit (cf. NIGGLI/MUSKENS, Unwahre Angaben im Formular A als Falschbeurkundung, in Droit pénal et criminologie, Mélanges en l'honneur de Nicolas Queloz, 2020, p. 181), les critiques qui y sont opérées en lien avec la jurisprudence relative au formulaire A, ci-avant évoquée, n'étant pas d'emblée transposables au cas de la formule officielle prévue en droit du bail à loyer. Cela étant, au regard des circonstances décrites ci-avant, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en considérant que les formules officielles prévues par la législation en matière de droit du bail constituaient des titres au sens des art. 110 ch. 4 et 251 CP.

BGE 148 IV 288 S. 292

4.4.4 Enfin, sur le plan subjectif, il apparaît qu'en cherchant à éviter aux bailleresses des procédures en contestation du loyer initial et à ainsi leur permettre, par l'emploi de formules officielles fausses quant à leur contenu, d'augmenter le rendement des immeubles, le recourant a bien agi dans le but de leur procurer un avantage illicite. La condamnation du recourant pour faux dans les titres doit dans cette mesure être confirmée.

RS 311.0 CP Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 Art. 110
	1.	Per congiunti di una persona s'intendono il coniuge, il partner registrato, i parenti in linea retta, i fratelli e sorelle germani, consanguinei o uterini, i genitori adottivi, i fratelli e sorelle adottivi e i figli adottivi. [1]
	2.	Per membri della comunione domestica s'intendono le persone conviventi nella medesima economia domestica.
	3.	Per funzionari s'intendono i funzionari e impiegati di un'amministrazione pubblica e della giustizia, nonché le persone che vi occupano provvisoriamente un ufficio o un impiego o esercitano temporaneamente pubbliche funzioni.
	3bis.	Una disposizione che si basa sul concetto di cosa è applicabile anche agli animali. [2]
	4.	Per documenti s'intendono gli scritti destinati e atti a provare un fatto di portata giuridica nonché i segni destinati a tal fine. La registrazione su supporti d'immagini o di dati è equiparata alla forma scritta per quanto serva al medesimo scopo.
	5.	Per documenti pubblici s'intendono i documenti emanati da membri di un'autorità, da funzionari o da pubblici ufficiali nell'esercizio delle loro funzioni sovrane. Non sono considerati pubblici i documenti emanati in affari di diritto civile dall'amministrazione delle imprese di carattere economico e dei monopoli dello Stato o di altre corporazioni e istituti di diritto pubblico.
	6.	Il giorno è contato in ragione di ventiquattr'ore consecutive. Il mese e l'anno sono computati secondo il calendario comune.
	7.	È considerato carcere preventivo ogni carcerazione ordinata nel corso del procedimento penale per i bisogni dell'istruzione, per motivi di sicurezza o in vista d'estradizione.

[1] Nuovo testo giusta l'art. 37 n. 1 della L del 18 giu. 2004 sull'unione domestica registrata, in vigore dal 1°gen. 2007 (RU 2005 5685; FF 2003 1165). [2] RU 2006 3583

RS 220 CO Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Diritto delle obbligazioni) Art. 269d
	1.	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
	2.	L'aumento è nullo se il locatore:
		a.	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
		b.	non lo motiva;
		c.	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
	3.	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.
	4.	Per la comunicazione di un aumento di pigione e di altre modificazioni unilaterali del contratto è sufficiente la firma riprodotta meccanicamente sul modulo prescritto. [1]
	5.	Per la comunicazione di aumenti di pigioni scalari pattuite secondo l'articolo 269c è sufficiente la forma scritta. [2]

[1] Introdotto dalla cifra I della LF del 29 set. 2023 (Diritto di locazione: prescrizioni formali), in vigore dal 1° ott. 2025 (RU 2025 197; FF 2002 2100, 2624). [2] Introdotto dalla cifra I della LF del 29 set. 2023 (Diritto di locazione: prescrizioni formali), in vigore dal 1° ott. 2025 (RU 2025 197; FF 2002 2100, 2624).

RS 221.213.11 OLAL Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO)
	1.	Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
		a. [1]	Per gli aumenti di pigione:l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;la data dell'entrata in vigore dell'aumento;i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
			1.	l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;
			2.	l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;
			3.	la data dell'entrata in vigore dell'aumento;
			4.	i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
			5. [2]	in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
		b.	Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:la designazione di tale pretesa;il momento in cui la modificazione entra in vigore;i motivi precisi della pretesa.
			1.	la designazione di tale pretesa;
			2.	il momento in cui la modificazione entra in vigore;
			3.	i motivi precisi della pretesa.
		c.	In ambedue i casi:l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
			1.	l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
			2.	l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
	1bis.	Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo. [3]
	2.	Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. [4]
	3.	I capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. Il modulo deve inoltre contenere:
		a.	il tasso d'interesse di riferimento applicabile alla pigione precedente;
		b.	l'indice nazionale dei prezzi al consumo applicabile alla pigione precedente. [5]
	4.	I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

[1] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 26 giu. 1996, in vigore dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). [2] Introdotto dalla cifra I dell'O del 15 gen. 2014, in vigore dal 1° lug. 2014 (RU 2014 417). [3] Introdotto dalla cifra I dell'O del 26 giu. 1996, in vigore dal 1° ago 1996 (RU 1996 2120). [4] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 21 mar. 2025, in vigore dal 1° ott. 2025 (RU 2025 191). [5] Nuovo testo giusta la cifra I dell'O del 21 mar. 2025, in vigore dal 1° ott. 2025 (RU 2025 191).