Urteilskopf

104 II 202

33. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 11. September 1978 i.S. N. gegen W. und Erbengemeinschaft S.
Regeste (de):

• Art. 254 Abs. 1

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

  OR; Übergabe der Mietsache in geeignetem Zustand.


• 1. Umbau- und Renovationsarbeiten zulasten des Mieters widersprechen dem Art. 5

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

  BMM nicht, wenn sie bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt werden (E. 3).


• 2. Sie begründen auch keinen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn der Mieter einen auf zehn Jahre fest vereinbarten Vertrag schon im ersten Jahre bricht (E. 4).

Regeste (fr):

• Art. 254 al. 1 CO; délivrance de la chose louée dans un état approprié.


• 1. Il n'est pas contraire à l'art. 5 AMSL que des travaux de transformation et de rénovation soient assumés par le preneur, lorsqu'ils sont pris en considération dans la fixation du loyer (consid. 3).


• 2. Ces travaux ne confèrent pas de droits résultant de l'enrichissement illégitime, lorsque le preneur résilie déjà au cours de la première année un contrat conclu pour une durée ferme de dix ans (consid. 4).

Regesto (it):

• Art. 254 cpv. 1 CO; consegna in buono stato della cosa locata.


• 1. Non è contrario all'art. 5 DAL che lavori di trasformazione e di rinnovo siano assunti dal conduttore, ove essi siano presi in considerazione nel calcolo della pigione (consid. 3).


• 2. Tali lavori non conferiscono alcun diritto fondato su un indebito arricchimento allorquando il conduttore risolve già nel primo anno un contratto concluso per una durata fissa di dieci anni (consid. 4).

Erwägungen ab Seite 202

BGE 104 II 202 S. 202

Erwägungen:

3. Der Beklagte hat die Mieträume, in denen er ein Handelsgeschäft einrichtete, im Einverständnis mit den Klägern auf eigene Kosten renoviert und nach seinen Wünschen umgebaut. Der Appellationshof verweigerte ihm einen Vergütungsanspruch, weil diese Kosten bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt worden seien, der Beklagte auch weniger Mietzins bezahlt habe als sein Vorgänger und nicht einmal behaupte, dass er die Aufwendungen im Auftrage der Kläger gemacht habe oder diese sich zum Ersatz verpflichtet hätten.
Der Beklagte wirft dem Appellationshof vor, damit Art. 254 Abs. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

und 20

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
1	Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
2	Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.

OR verletzt zu haben. Er macht geltend, die Verpflichtungen des Vermieters aus Art. 254 Abs. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

OR dürften gemäss Art. 5

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

BMM vertraglich weder wegbedungen noch zuungunsten des Mieters abgeändert werden. Im vorliegenden Fall hätten sich die Mieträume erst nach seinen Renovationsarbeiten in einem vertragsgemässen Zustand befunden, was nach SCHMID (N. 14 und 15 zu Art. 254

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

OR) zu berücksichtigen sei. Seine Verpflichtung zu diesen Leistungen widerspreche dem
BGE 104 II 202 S. 203

Art. 254 Abs. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

OR und sei daher nichtig oder wenigstens teilweise nichtig. Dem angefochtenen Urteil ist nicht zu entnehmen, wieviel der Beklagte für eigentliche Renovationsarbeiten, d.h. für die an sich den Klägern obliegende Behebung von Sachmängeln, und wieviel er für die von ihm gewünschten Umbauten ausgelegt hat. Soweit es um Umbauarbeiten geht, kann er sich zum vorneherein nicht auf das Verbot des Art. 5

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

BMM berufen; mangels Zusage wurden die Kläger so oder anders nicht zum Ersatz der Kosten oder zu einer Entschädigung verpflichtet, mögen sie die Umbauarbeiten auch bewilligt haben (SCHMID, N. 16 zu Art. 263

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 263 - 1 Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur.
1	Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur.
2	Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs.
3	Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire.
4	Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.

OR). Dazu kommt, dass Art. 5

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

BMM eine Änderung der gesetzlichen Regelung nach Art. 254 Abs. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.

OR nur zuungunsten des Mieters untersagt. Von einer solchen Änderung kann hier aber nicht die Rede sein, weil die vom Mieter erbrachten Leistungen bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt worden sind und der Beklagte nicht behauptet, dass dadurch kein zulänglicher Ausgleich geschaffen worden sei. Damit ist nicht nur der angeblichen Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern auch den weitern Folgerungen, die der Beklagte aus dieser Einrede ziehen will, die Grundlage entzogen.
4. Der Beklagte macht schliesslich geltend, er habe gegen die Kläger selbst dann, wenn Art. 20

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
1	Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
2	Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.

OR nicht anwendbar sei, einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäss Art. 63 ff

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 63 - 1 Celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé.
1	Celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé.
2	Ce qui a été payé pour acquitter une dette prescrite ou pour accomplir un devoir moral ne peut être répété.
3	Sont réservées les dispositions de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite39 relatives à la répétition de l'indu.

. OR. Der Appellationshof hat auch einen solchen Anspruch verneint, weil der Beklagte das Mietverhältnis ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes vorzeitig aufgelöst habe und sich deshalb nicht auf Treu und Glauben berufen könne. Der Beklagte hält dem entgegen, die Bereicherung und sein daheriger Anspruch würden nach BGE 54 II 427 nicht dadurch aufgehoben, dass er die Verwirklichung eines langjährigen Mietverhältnisses selber verhindert habe. Das wird im angeführten Entscheid allerdings gesagt, lässt sich aber schon angesichts der tatsächlichen und rechtlichen Unterschiede nicht auf den vorliegenden Fall übertragen. Dort haben die Parteien, sei es auch in beidseitiger Erwartung eines längeren Mietverhältnisses, einen Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, der auf drei Monate gekündigt werden konnte und vom Mieter in zulässiger Weise aufgelöst worden ist. Hier ist dagegen ein auf zehn Jahre fest vereinbarter Vertrag vom Beklagten schon im
BGE 104 II 202 S. 204

ersten Jahr gebrochen worden. In jenem Fall hat der Mieter zudem, insbesondere durch den Einbau einer Zentralheizung und durch die Verbesserung elektrischer Installationen, Änderungen von erheblicher allgemeiner Bedeutung vorgenommen, während es hier vor allem um räumliche Anpassungen oder Einrichtungen ging, die auf die besondern Bedürfnisse des Beklagten ausgerichtet waren. Das eine wie das andere rechtfertigt unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben eine von BGE 54 II 426 /7 abweichende Beurteilung, wie sie dem angefochtenen Urteil zugrunde liegt. Ein allfälliger Bereicherungsanspruch des Mieters wäre übrigens nicht der Summe seiner Aufwendungen gleichzusetzen. Er bestände jedenfalls nur sofern und soweit die Mietsache durch die angebrachten Änderungen eine Wertvermehrung erfahren hat. Dass dies hier der Fall gewesen sei, tut der Beklagte nicht dar.