5A_302/2023 - 2023-08-30 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - Versteigerungszuschlag, Verwertungsaufschub

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 302/2023

Urteil vom 30. August 2023

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter von Werdt,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
A.B.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Betreibungsamt der Region Maloja,
Chesa Ruppanner, Postfach 330, 7503 Samedan,

1. C.B.________,
2. D.________ Genossenschaft.

Gegenstand
Steigerungszuschlag, Verwertungsaufschub,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts von Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung
und Konkurs, vom 5. April 2023 (KSK 2 59).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Ehegatten A.B.________ und C.B.________ sind unter anderem je hälftige Miteigentümer an den Grundstücken Nr. xxx (81/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. yyy) und Nr. zzz (1/44 Miteigentum an Grundstück Nr. qqq) im Grundbuch der Gemeinde U.________. Beide Grundstücke sind mit Grundpfandrechten (Gesamtpfand) von insgesamt Fr. 1'000'000.-- belastet. Grundpfandgläubigerin ist die D.________ Genossenschaft (fortan: Gläubigerin).

A.b. Mit Schreiben vom 3. März 2021 kündigte die Gläubigerin gegenüber dem Ehepaar B.________ sämtliche Kreditverträge und (sicherungsübereigneten) Schuldbriefe. Gegen die am 5. August 2021 zugestellten Zahlungsbefehle (Betreibungen auf Grundpfandverwertung Nrn. rrr und sss) erhoben die Ehegatten B.________ keinen Rechtsvorschlag. Am 23. Mai 2023 stellte die Gläubigerin beim Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja das Verwertungsbegehren für einen Betrag von Fr. 1'000'000.-- zuzüglich Zins von 5 % seit 31. März 2021 sowie die Kosten des Zahlungsbefehls. Die Verwertungsbegehren wurden den Ehegatten B.________ je getrennt mit Schreiben vom 1. Juni 2022 mitgeteilt. Das in der Folge eingeholte Bewertungsgutachten ergab einen Verkehrswert von Fr. 950'000.--. Die Schätzung wurde den Beteiligten am 23. August 2022 mitgeteilt. Das Betreibungsamt setzte den Steigerungstermin auf Montag, 5. Dezember 2022 fest, was es den Betroffenen am 19. September 2022 mitgeteilt sowie am 20. September 2022 amtlich publiziert hat (Verwertung Nrn. ttt und uuu). Die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis vom 22. Oktober 2022 lagen ab dem 1. November 2022 auf. Ein revidiertes Lastenverzeichnis wurde den Ehegatten B.________ am 31. Oktober
2022 übermittelt.

A.c. Am Freitag, 2. Dezember 2022 wandte sich A.B.________ um 09.23 Uhr per E-Mail an das Betreibungsamt, dem er ein Gesuch um Aufschub der Verwertung gemäss Art. 123 SchKG "vorab zur Prüfung" unterbreitete. In einer ersten Reaktion (09.29 Uhr) wies das Betreibungsamt das Gesuch ab. Um 13.16 Uhr wandte sich A.B.________ erneut an das Betreibungsamt und bat dieses, seine Position "zu überdenken". Der Abzahlungsvorschlag basierte auf einer Zahlungszusicherung von E.________ für elf monatliche Raten von Fr. 100'000.--, wovon die erste sofort geleistet würde. Auch dieses Ansuchen lehnte das Betreibungsamt (um 14.11 Uhr) per E-Mail ab. Nachdem A.B.________ dem Betreibungsamt (um 15.11 Uhr) per E-Mail eine Zahlungszusicherung von E.________ übermittelt hatte, antwortete dieses um 15.38 Uhr per E-Mail an A.B.________ (unter Kenntnisgabe an dessen Ehefrau und die Gläubigerin) wie folgt:

--..]

Grundvoraussetzung für eine Ratenzahlung und eine Absage der Steigerung zu diesem sehr späten Zeitpunkt sind

1. die Zustimmung der Gläubigerin und der Miteigentümerin

2. der Zahlungseingang der 1. Rate über CHF 100'000.00 am Montag Vormittag auf unserem Konto.

Diese Rate würde für jeglichen Schaden haften, falls die weitere Abzahlung nicht zustande kommen würde.

Ohne weitere Bedingungen oder ohne Rückzug der Gläubigerin werde ich die Steigerung lediglich absagen wenn ich am Montag Vormittag die gesamte Bankschuld inkl. Spesen und Gebühren auf dem Bankkonto erhalte. Das wäre der komplette Betrag von CHF 1'100'000.00.

-..]"

C.B.________ erteilte noch am 2. Dezember 2022 ihr Einverständnis. Die Gläubigerin liess sich nicht vernehmen.

A.d. Das Betreibungsamt führte die Versteigerung am 5. Dezember 2022 durch. Der Zuschlag ging für einen Betrag von Fr. 1'100'000.-- an C.B.________.

B.
A.B.________ wandte sich am 15. Dezember 2022 an das Kantonsgericht Graubünden als (einzige) kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen. Er beantragte, die Versteigerung für ungültig zu erklären, den Zuschlag aufzuheben und das Betreibungsamt bzw. die Gläubigerin anzuweisen, seinen Abzahlungsplan vom 2. Dezember 2022 anzunehmen. Das Kantonsgericht wies die Beschwerde am 5. April 2023 ab. Der Entscheid wurde A.B.________ am 12. April 2023 zugestellt.

C.
Mit einer auf den 21. April 2023 datierten, am 23. April 2023 der Schweizerischen Post übergebenen Eingabe wendet sich A.B.________ an das Bundesgericht, dem er die bereits im kantonalen Verfahren gestellten Begehren unterbreitet.
Am 28. April 2023 hat der Beschwerdeführer um aufschiebende Wirkung ersucht. Nach der Einholung von Stellungnahmen hat das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 23. Mai 2023 festgestellt, dass der Beschwerde im Hinblick auf die Grundbucheintragung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 66 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42]).
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen den angefochtenen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist die Beschwerde in Zivilsachen gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat als Schuldner ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides und ist insoweit zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Die innert Frist (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 46 Abs. 1 lit. a BGG) erhobene Beschwerde in Zivilsachen ist grundsätzlich zulässig.

1.2. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (BGE 142 III 364 E. 2.4).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig - d.h. willkürlich - ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels überdies für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur zulässig, soweit der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde zu begründen ist (BGE 148 V 174 E. 2.2).
Unter anderem in den Rz. 4 bis 14 der Beschwerde schildert der Beschwerdeführer den Sachverhalt. Soweit die Schilderung von den Feststellungen der Vorinstanz abweicht, ohne dass diesbezüglich ausnahmsweise zulässige Sachverhaltsrügen erhoben werden, bleibt diese unbeachtet. Die Anträge auf Anhörung von zwei bzw. drei Zeugen durch das Bundesgericht werden abgewiesen, denn deren Ausführungen würden, soweit sie nicht mit dem festgestellten Sachverhalt übereinstimmen, neu und damit unzulässig sein.

1.4. Die Gewährung bzw. Verweigerung des Verwertungsaufschubs (Art. 123 SchKG) ist ein Ermessensentscheid (BGE 27 I 93 S. 95; 82 III 33 S. 35). Während die kantonalen Aufsichtsbehörden den Entscheid des Betreibungsamts über die Gewährung oder Verweigerung des Verwertungsaufschubs mit voller Kognition überprüfen, greift das Bundesgericht nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Das Bundesgericht hebt ausserdem Ermessensentscheide auf und korrigiert diese, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (im Allgemeinen: BGE 147 III 393 E. 6.1.8 mit Hinweisen; im Zusammenhang mit Art. 123 SchKG: Urteile 5A 171/2023 vom 8. Juni 2023 E. 4.1; 5A 387/2019 vom 14. August 2019 E. 6.2; 5A 347/2015 vom 30. Juni 2015 E. 3.1.2).

2.
Anlass zur Beschwerde gibt die Durchführung einer Grundstücksteigerung trotz vorgängig eingereichten Gesuchs um Aufschub der Verwertung.

2.1. Macht der Schuldner glaubhaft, dass er die Schuld ratenweise tilgen kann, und verpflichtet er sich zu regelmässigen und angemessenen Abschlagszahlungen an das Betreibungsamt, kann der Betreibungsbeamte nach Erhalt der ersten Rate die Verwertung um höchstens zwölf Monate hinausschieben (Art. 123 Abs. 1 SchKG). Der Betreibungsbeamte setzt die Höhe und die Verfalltermine der Abschlagszahlungen fest; er hat dabei die Verhältnisse des Schuldners wie des Gläubigers zu berücksichtigen (Art. 123 Abs. 3 SchKG). Nach Art. 143a SchKG gelten diese Bestimmungen auch für die Verwertung von Grundstücken. Wurde die Verwertung - wie hier - angeordnet, darf ein Aufschub ausserdem nur bewilligt werden, wenn der Schuldner nebst dem festgesetzten Bruchteil der Betreibungssumme die Kosten der Anordnung und des Widerrufs der Verwertung sofort bezahlt (Art. 32 Abs. 1 VZG; BGE 121 III 197 E. 3; Urteil 5A 30/2012 vom 12. April 2012 E. 4.3). Die Gewährung des Verwertungsaufschubs hängt nicht vom Einverständnis des Gläubigers ab (Urteil 7B.30/2003 vom 28. Februar 2003 E. 2.1). Sodann ist die erste Rate nicht bereits mit dem Gesuch zu leisten (zit. Urteil 7B.30/2003 E. 2.2). Der Aufschub der Verwertung ist in erster Linie ein Entgegenkommen an den
zahlungswilligen, aber begrenzt zahlungsfähigen Schuldner, aber auch im Interesse des Gläubigers, der seine Forderung schliesslich durch die Abschlagszahlungen ganz gedeckt sieht und nicht auf ein unsicheres Verwertungsergebnis angewiesen ist (vgl. Botschaft vom 8. Mai 1991 über die Änderung des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG], BBl 1991 III 93 Ziff. 203.22). Die für die Gewährung dieser Rechtswohltat vorausgesetzten Bedingungen sind strikte einzuhalten (zit. Urteile 5A 171/2023 a.a.O.; 5A 387/2019 a.a.O.; 5A 347/2015 a.a.O.).
Der Schuldner kann sich gemäss Art. 123 Abs. 1 SchKG in seinem Gesuch zunächst darauf beschränken, (1) glaubhaft zu machen, dass er die Schuld ratenweise tilgen kann, und (2) zu offerieren, dreizehn - bzw. sieben im Fall von Art. 123 Abs. 2 SchKG - monatliche Teilzahlungen in entsprechender Höhe zu erbringen, wovon die erste sofort. Es geht darum, Leistungsfähigkeit und Leistungswillen zu dokumentieren. Sofern dies gelingt, ist es danach Sache des Betreibungsbeamten, die "Offerte" anhand der vom Schuldner vorgelegten Unterlagen zu prüfen und gegebenenfalls Höhe und Fälligkeiten der Abschlagszahlungen dem Gesetz und den Verhältnissen anzupassen (Art. 123 Abs. 3 SchKG; SUTER/REINAU, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, N. 13 zu Art. 123 SchKG).
Hat das Betreibungsamt das Gesuch um Aufschub der Verwertung zu Unrecht abgewiesen, können die Aufsichtsbehörde und das Bundesgericht den Aufschub der Verwertung anordnen oder den Zuschlag für ungültig erklären, wenn die Verwertung - wie hier - schon stattgefunden hat (BGE 121 III 197 E. 2; 63 III 22 E. 2).

2.2. Die kantonale Aufsichtsbehörde hat die Frage offen gelassen, ob es entgegen der hiervor erwähnten Rechtsprechung zufolge der besonderen Umstände, namentlich der zeitlichen Dringlichkeit, zulässig gewesen sei, den Verwertungsaufschub von der Zustimmung der Gläubigerin und der Miteigentümerin abhängig zu machen. Sie erwog, das Betreibungsamt habe in seinem E-Mail vom 2. Dezember 2022, 15.38 Uhr, in Genehmigung des beschwerdeführerischen Abschlagszahlungsvorschlags, die erste Rate auf Fr. 100'000.-- festgelegt und deren Bezahlung in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage als unabdingbare Voraussetzung für einen Verwertungsaufschub definiert. Unbestrittenermassen sei die Zahlung nicht geleistet worden; das blosse Anbieten der "sofortigen" Zahlung genüge entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht. Damit fehle es an einer gesetzlichen Voraussetzung zur Gewährung des Verwertungsaufschubs. Dass der Beschwerdeführer aufgrund der (zusätzlich) vorausgesetzten Zustimmung der Gläubigerin bzw. der Miteigentümerin daran gehindert worden wäre, die erste Rate zu leisten, bringe jener zu Recht nicht vor. Daran ändere auch nichts, wenn das Betreibungsamt den Aufschub der Verwertung angesichts des späten Vorbringens des Beschwerdeführers und
der fehlenden Möglichkeit der rechtzeitigen genügenden Prüfung von (allenfalls unzulässigen) weiteren Bedingungen abhängig gemacht habe.

2.3. Der Beschwerdeführer wendet ein, es sei nicht zulässig gewesen, die Zustimmung der Gläubigerin (und der Miteigentümerin) als Bedingung für die Annahme des Abzahlungsangebots aufzustellen. Sodann existiere keine gesetzliche Vorgabe, bis zu welchem Zeitpunkt ein Abzahlungsangebot eingereicht werden könne bzw. müsse, so dass es auch keinen "sehr späten" Zeitpunkt gebe, ab welchem zusätzliche, im Gesetz nicht vorgesehene Bedingungen aufgestellt werden könnten oder dürften. Ausserdem sei es aus mehreren Gründen falsch, die E-Mail Mitteilung vom 2. Dezember 2022, 15.38 Uhr, als "Genehmigung" des Abzahlungsvorschlags zu interpretieren. Erstens stehe nirgends in der Mitteilung, dass das Abzahlungsangebot damit "genehmigt" sei; im Gegenteil, das Betreibungsamt habe nur Bedingungen aufgezählt, unter welchen die Abzahlungsvereinbarung genehmigt werden könnte. Zweitens spreche die Mitteilung keine Genehmigung aus, sondern stelle eine solche in Aussicht. Drittens enthalte die Mitteilung nichts über die "Höhe und Verfalltermine der Abschlagszahlungen"; damit bleibe völlig unbekannt, welche die möglichen Ratenzahlungen für den allfällig noch zu genehmigenden Abzahlungsplan werden könnten. Daher sei es ihm, dem Beschwerdeführer, unmöglich
gewesen zu erraten, ob er eine erste Rate überweisen sollte und in welcher Höhe. Insgesamt mangle es der Mitteilung an der zwingend notwendigen Bestimmtheit und Eindeutigkeit und es fehlten die unabdingbaren gesetzlichen Vorgaben über Höhe und Fälligkeitstermine der Abschlagszahlungen. Ferner führt der Beschwerdeführer aus, es stimme zwar, dass er im vorinstanzlichen Verfahren nicht behauptet habe, an der Überweisung der ersten Rate gehindert worden zu sein. Das sei aber darauf zurückzuführen, dass er die Mitteilung des Betreibungsamts nur dahin habe verstehen können, dass das Abzahlungsangebot abgelehnt worden sei. Insbesondere müsse die ausgebliebene Festlegung der Höhe und Fälligkeiten der noch zu genehmigenden Abschlagszahlungen als materieller Hinderungsgrund erkannt werden; er habe einen ausdrücklichen Beschluss des Betreibungsamts erwarten dürfen, unter Nennung der Höhe und der Verfalltermine der Abschlagszahlungen. So lange dies nicht geschehen sei, habe er nicht wissen können, ob er eine erste Rate überweisen musste und insbesondere, in welcher Höhe diese erste Rate einzuzahlen sei.

2.4. Wie der Beschwerdeführer zutreffend festhält, nennt das Gesetz keinen spätesten Zeitpunkt vor der Versteigerung, bis zu welchem der Schuldner die ratenweise Tilgung der Schuld beantragen kann. Grundsätzlich kann bzw. muss das Gesuch spätestens bis zum Zeitpunkt, bevor die Verwertung vorgenommen wird, angebracht werden (vgl. Urteil 5A 25/2011 vom 18. April 2011 E. 4.1, nicht publ. in: BGE 137 III 235). Allerdings kommt eine Verschiebung der ordnungsgemäss angekündigten Verwertungshandlung allein zufolge Hängigkeit eines Aufschubbegehrens nicht infrage, ansonsten dem Rechtsmissbrauch Tür und Tor geöffnet würde. Daher ist das Gesuch so rechtzeitig vor der Verwertungshandlung zu stellen, dass das Betreibungsamt den Antrag des Schuldners (bzw. dessen Seriosität) umsichtig zu prüfen und unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Gläubigers die Höhe und die Verfalltermine der Abschlagszahlungen festzulegen in der Lage ist (BGE 82 III 33 S. 35) und schliesslich auch der Schuldner dem Betreibungsamt die von diesem festgelegte erste Rate sowie die Kosten für die durch die Anordnung und den Widerruf der Versteigerung verursachten Kosten vor dem Steigerungstermin überweisen kann. Erst danach kann das Betreibungsamt die Verwertung (um
höchstens zwölf Monate) hinausschieben (BGE 121 III 197 E. 3).
Nach dem Ausgeführten ist es sehr wohl möglich, ein Gesuch um Aufschub der Verwertung "verspätet" zu stellen (vgl. für einen Anwendungsfall: Entscheid des Kantonsgerichts Waadt [Nr. 9 FA22.018001-221252] vom 2. März 2023 E. iii). Bis zu welchem Zeitpunkt vor der Verwertungshandlung noch ein Gesuch gestellt werden kann, lässt sich hingegen nicht abstrakt festlegen; vielmehr hängt die Antwort auf diese Frage von den Umständen des Einzelfalls ab.
Der Beschwerdeführer hat dem Betreibungsamt seinen Abzahlungsvorschlag am Morgen des letzten Werktags (Freitag) vor dem (ordnungsgemäss) angekündigten Steigerungstermin (Montag) per E-Mail unterbreitet. Vom Betreibungsbeamten wird eine der Natur der Sache entsprechende rasche Behandlung und Entscheidung verlangt (SUTER/ REINAU, a.a.O., N. 16a zu Art. 123 SchKG). Der Betreibungsbeamte ist allerdings nicht verpflichtet, nach Eingang eines Abzahlungsvorschlags alle anderen Geschäfte liegen zu lassen, um sich ausschliesslich mit dem Gesuch zu befassen. Sodann ist die Seriosität des Abzahlungsvorschlags nicht so einfach abzuklären, wie sich dies der Beschwerdeführer vorzustellen scheint. Dem Antrag des Beschwerdeführers zufolge sollte ein Dritter die Abschlagszahlungen leisten. Daher hatte das Betreibungsamt die Bonität dieses Dritten zu prüfen (vgl. Entscheid der Cour de justice des Kantons Genf [A/2365/2022-CS DCSO/483/22] vom 24. November 2022 E. 2.2). Allein aus der Konsultation des Betreibungsregisters lassen sich mit Bezug auf die Bonität des Vorschlags (bzw. vorliegend des Darlehensgebers) allenfalls in negativer Hinsicht Schlüsse ziehen, beispielsweise wenn sich dort zahlreiche Einträge finden. Ein blankes Betreibungsregister
kann im besten Fall als neutral gewertet werden, denn fehlende Einträge sagen nichts über die finanziellen Verhältnisse des Darlehensgebers aus. Sodann hat der Beschwerdeführer die Beilagen zu seinem Abzahlungsvorschlag ausschliesslich per E-Mail eingereicht. Mit Ausnahme von mit zugelassenen elektronischen Unterschriften versehenen Dokumenten (Art. 33a Abs. 2 SchKG) sind per E-Mail übermittelte Unterlagen unter allen Titeln blosse Kopien von Originalen. Dass die dem Betreibungsamt zugesandten Unterlagen alle mit einer elektronischen Unterschrift versehen gewesen wären, behauptet der Beschwerdeführer nicht und ist auch nicht ersichtlich. Selbst wenn das Gesetz Glaubhaftmachung genügen lässt, muss sich der Betreibungsbeamte über die Echtheit der ihm unterbreiteten Belege Gewissheit verschaffen, was er in erster Linie tun kann, wenn ihm Originale und original unterzeichnete bzw. mit einer zugelassenen elektronischen Unterschrift versehene Dokumente zur Verfügung stehen. Es bestand also Abklärungsbedarf. Ferner lauteten die angeblich am 2. Dezember 2022 dem Betreibungsamt eingereichten, aber nur als Beilage zur kantonalen Beschwerde in den Akten liegenden Bankauszüge nicht allein auf den Namen von E.________, sondern auch auf seine
Ehefrau, was von Amtes wegen festgestellt werden kann (Art. 105 Abs. 2 BGG). Von dieser lag dem Betreibungsamt keine Zustimmungserklärung vor, weshalb auch diesbezüglich weitere Abklärungen erforderlich gewesen wären. Die Nichtbeachtung dieser elementarsten Sorgfaltspflichten hätte eine Staatshaftung (Art. 5 Abs. 1 SchKG) nach sich ziehen können.
Unter den gegebenen Verhältnissen war der Betreibungsbeamte von vornherein nicht in der Lage, das Gesuch des Beschwerdeführers so rechtzeitig vor dem Steigerungstermin nach den Regeln der Kunst zu prüfen, dass er die Höhe und die Verfalltermine der Abschlagszahlungen festlegen konnte und dem Beschwerdeführer Zeit blieb, dem Betreibungsamt vor der ordentlich angekündigten öffentlichen Versteigerung die erste Abzahlungsrate und die Kosten zu überweisen.
Insofern hat der Betreibungsbeamte die Lage zutreffend eingeschätzt. Anstatt von vornherein nicht auf das Abzahlungsgesuch einzugehen, was ihm unter den gegebenen Zeitverhältnissen nicht hätte vorgeworfen werden können, hat er dem Beschwerdeführer in seiner E-Mail vom 2. Dezember 2022, 15.38 Uhr, entgegenkommenderweise aufgezeigt, unter welchen Voraussetzungen die Verwertung der streitgegenständlichen Grundstücke trotzdem hinausgeschoben werden könnte. Die vom Betreibungsbeamten geforderte Zustimmung der Gläubigerin hätte ihn - unter Haftungsgesichtspunkten - von weiteren Abklärungen entbunden. Selbst wenn die Genehmigung eines Abzahlungsgesuchs grundsätzlich nicht von der Zustimmung des Gläubigers abhängig gemacht werden kann, ging es dem Betreibungsbeamten mit diesem Erfordernis offensichtlich einzig darum, trotz des im Verwertungsverfahren sehr spät gestellten Gesuchs einen Verwertungsaufschub zu ermöglichen. Aus der um 15.38 Uhr versandten E-Mail ergab sich entgegen den Einwendungen des Beschwerdeführers klar und unmissverständlich, unter welchen Bedingungen das Betreibungsamt bereit war, die Verwertung der Grundstücke aufzuschieben. Der Einwand des Beschwerdeführers, er habe nicht wissen können, wie hoch die erste Rate sein
müsste, grenzt an Mutwilligkeit, hatte er doch selber eine erste Rate von Fr. 100'000.-- angeboten und hat das Betreibungsamt den Zahlungseingang dieses Betrages als 1. Rate zur Bedingung gemacht. Aus den genannten Gründen hat die kantonale Aufsichtsbehörde kein Bundesrecht verletzt, indem sie den Entscheid des Betreibungsamts, keinen Aufschub zu gewähren, geschützt hat.

3.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Betreibungsamt der Region Maloja, C.B.________, der D.________ Genossenschaft und dem Kantonsgericht von Graubünden, Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, mitgeteilt.

Lausanne, 30. August 2023

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 123 - 1 Se il debitore rende verosimile di essere in grado di estinguere con pagamenti rateali il suo debito e si impegna a versare congrui e regolari acconti all'ufficio d'esecuzione, l'ufficiale, dopo pagamento della prima rata, può differire la realizzazione di dodici mesi al massimo.253
¹	Se il debitore rende verosimile di essere in grado di estinguere con pagamenti rateali il suo debito e si impegna a versare congrui e regolari acconti all'ufficio d'esecuzione, l'ufficiale, dopo pagamento della prima rata, può differire la realizzazione di dodici mesi al massimo.253
²	Nell'esecuzione per crediti collocati in prima classe (art. 219 cpv. 4), la realizzazione può essere differita di sei mesi al massimo.254
³	L'ufficiale fissa l'importo e la scadenza delle rate tenendo conto delle condizioni tanto del debitore quanto del creditore.
⁴	In caso di sospensione dell'esecuzione, la proroga si ritiene prolungata per la durata della sospensione. Le rate e le loro scadenze sono fissate di nuovo allo spirare della sospensione.255
⁵	L'ufficiale modifica la sua decisione, d'ufficio o su istanza del creditore o del debitore, in quanto le circostanze lo richiedano. La proroga cade se una rata non è versata a tempo debito.256

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 66 - 1 L'ufficiale d'esecuzione richiederà d'ufficio l'iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà avvenuto in seguito all'aggiudicazione, tosto che consti che l'aggiudicazione non può più essere contestata mediante ricorso o che il ricorso interposto è stato respinto definitivamente.
¹	L'ufficiale d'esecuzione richiederà d'ufficio l'iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà avvenuto in seguito all'aggiudicazione, tosto che consti che l'aggiudicazione non può più essere contestata mediante ricorso o che il ricorso interposto è stato respinto definitivamente.
²	Di regola la richiesta non sarà fatta prima del pagamento integrale delle spese di trasferimento della proprietà e del prezzo di aggiudicazione.
³	Tuttavia, dietro istanza motivata dell'aggiudicatario, l'ufficio potrà chiedere l'iscrizione del trapasso anche prima, purché questi fornisca garanzia sufficiente per il pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione. In questo caso l'ufficio chiederà in pari tempo l'annotazione nel registro fondiario di una restrizione della facoltà di disporre secondo l'articolo 960 CC86.87
⁴	Nei Cantoni che fanno dipendere l'iscrizione nel registro fondiario dal pagamento delle tasse di trapasso, l'ufficio differirà la richiesta d'iscrizione finché le tasse gli siano pagate o gli sia fornita la prova che furono pagate direttamente.
⁵	Se il debitore non era ancora iscritto personalmente come proprietario nel registro fondiario (per es. quale erede), l'ufficio di esecuzione, chiedendo l'iscrizione del trapasso della proprietà in favore dell'aggiudicatario, provvederà a che in precedenza il fondo venga iscritto al nome del debitore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.18

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 32 - 1 Dopo la pubblicazione del bando, la vendita non potrà essere differita (art. 123, 143a LEF) che se il debitore versa immediatamente all'ufficio, oltre l'acconto stabilito, le spese occasionate dalle misure preparatorie e dal rinvio dell'incanto.56
¹	Dopo la pubblicazione del bando, la vendita non potrà essere differita (art. 123, 143a LEF) che se il debitore versa immediatamente all'ufficio, oltre l'acconto stabilito, le spese occasionate dalle misure preparatorie e dal rinvio dell'incanto.56
²	Gli acconti incassati saranno versati senza indugio al creditore che ha chiesto la vendita.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 33^a - 1 Un atto scritto può essere trasmesso per via elettronica agli uffici di esecuzione e agli uffici dei fallimenti, nonché alle autorità di vigilanza.
¹	Un atto scritto può essere trasmesso per via elettronica agli uffici di esecuzione e agli uffici dei fallimenti, nonché alle autorità di vigilanza.
²	L'atto deve essere munito di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201663 sulla firma elettronica. Il Consiglio federale può prevedere eccezioni per la procedura collettiva.
³	Per il rispetto di un termine è determinante il momento in cui è rilasciata la ricevuta attestante che la parte o il suo rappresentante ha eseguito tutti le operazioni necessarie per la trasmissione.
⁴	Il Consiglio federale disciplina:
^a	il formato dell'atto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 5 - 1 Il Cantone è responsabile del danno cagionato illecitamente dai funzionari, dagli impiegati, dai loro ausiliari, dalle amministrazioni speciali del fallimento, dai commissari, dai liquidatori, dalle autorità di vigilanza e giudiziarie, come pure dalla polizia, nell'adempimento dei compiti loro assegnati dalla presente legge.
¹	Il Cantone è responsabile del danno cagionato illecitamente dai funzionari, dagli impiegati, dai loro ausiliari, dalle amministrazioni speciali del fallimento, dai commissari, dai liquidatori, dalle autorità di vigilanza e giudiziarie, come pure dalla polizia, nell'adempimento dei compiti loro assegnati dalla presente legge.
²	Il danneggiato non ha azione contro il colpevole.
³	Il diritto cantonale disciplina l'esercizio del regresso dei Cantoni contro le persone che hanno cagionato il danno.
⁴	Se la gravità del pregiudizio lo giustifica, può essere chiesto il pagamento di una somma a titolo di riparazione morale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.