2C_79/2019 - 2020-01-30 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Imposta federale diritta e imposta cantonale 2010; imposta sugli utili immobiliari

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 79/2019

Sentenza del 30 gennaio 2020

II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Seiler, Presidente,
Zünd, Donzallaz,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
ricorrente,

contro

Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino,
viale S. Franscini 6, 6501 Bellinzona.

Oggetto
Imposta federale diretta e imposta cantonale 2010; imposta sugli utili immobiliari.

ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale contro la sentenza emanata il
7 dicembre 2018 dalla Camera di diritto tributario del Tribunale di appello del Cantone Ticino
(80.2018.60, 61, 62).

Fatti:

A.
II 16 settembre 1996, la A.________ SA ha acquistato dalla massa fallimentare della B.________ SA di X.________ cinque fogli di proprietà per piani (PPP) del fondo base xxx RFD di X.________, fra i quali le PPP yyy, al prezzo di fr. 377'498.95, e zzz, al prezzo di fr. 377'470.85. Il 18 febbraio 2010 ha venduto queste ultime due PPP a C.________, figlia dell'azionista della società, al prezzo rispettivamente di fr. 347'443.-- (PPP yyy) e di fr. 348'857.-- (PPP zzz).
Inoltrando la dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, la società alienante ha fatto valere spese di miglioria per fr. 113'732.-- e spese di acquisto e di vendita per fr. 29'785.--, indicando in tal modo di non avere conseguito alcun utile. Nella dichiarazione d'imposta delle persone giuridiche per il periodo fiscale 2010, la società ha invece notificato di aver conseguito un utile netto di fr. 1'461.--.

B.
Con decisioni del 26 novembre 2014, il fisco ticinese ha notificato alla A.________ SA le tassazioni dell'imposta sugli utili immobiliari concernenti la vendita delle quote di PPP citate. In questo contesto, al valore di alienazione dichiarato ha aggiunto "altri elementi imponibili" per un totale di fr. 543'354.--. Preso atto del fatto che l'operazione aveva avuto luogo fra persone vicine, l'autorità di tassazione ha infatti corretto il valore di alienazione in "un importo ritenuto equo", considerando che il valore venale delle unità condominiali ammontasse complessivamente a fr. 1'239'654.--, invece che a fr. 696'300.--.
In parallelo, il fisco ha notificato alla A.________ SA anche la decisione di tassazione relativa all'imposta cantonale e all'imposta federale diretta 2010. In questo contesto, all'utile netto dichiarato ha aggiunto fr. 37'526.--, a titolo di adeguamento degli interessi passivi, e una prestazione valutabile in denaro di fr. 543'354.--, pari alla correzione del valore della cessione delle PPP yyy e zzz a C.________ (per un totale di fr. 582'341.--). A seguito della deduzione dell'utile assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari (fr. 341'167.--, cioè fr. 169'058.-- + fr. 172'109.--), l'utile è stato pertanto commisurato in fr. 582'341.-- (imposta federale diretta) e in fr. 241'174.-- (imposta cantonale). Le decisioni citate sono state confermate, prima su reclamo, quindi su ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, con sentenza del 7 dicembre 2018.

C.
Il 21 gennaio 2019, la A.________ SA ha impugnato il giudizio della Camera di diritto tributario con ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale, chiedendo il suo annullamento e il rinvio dell'incarto alla Corte cantonale, affinché proceda all'assunzione delle prove richieste e si esprima nuovamente sulla causa.
La Corte cantonale, il fisco ticinese e l'Amministrazione federale delle contribuzioni hanno chiesto che il gravame sia respinto. Con decreto del 14 febbraio 2019 il Presidente della II Corte di diritto pubblico ha deciso che, per quanto non fosse priva di oggetto, l'istanza di concessione dell'effetto sospensivo andasse negata.

Diritto:

1.

1.1. L'impugnativa è stata scritta in tedesco (art. 42 cpv. 1 LTF). Nel gravame non vengono però fatte valere ragioni per scostarsi dalla regola sancita dall'art. 54 cpv. 1 LTF. Questa sentenza è quindi redatta in italiano, lingua della decisione querelata.

1.2. Il ricorso concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto le eccezioni previste dall'art. 83 LTF ed è diretto contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 e art. 90 LTF). Esso è stato interposto nei termini dalla destinataria del giudizio contestato (art. 46 cpv. 1 lett. c in relazione con l'art. 100 cpv. 1 LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF), ed è pertanto di principio ricevibile come ricorso in materia di diritto pubblico (art. 82 segg. LTF). Il riferimento al ricorso sussidiario in materia costituzionale è di conseguenza irrilevante. Detto rimedio è stato del resto formulato soltanto per l'ipotesi in cui il ricorso ordinario non fosse possibile (art. 113 LTF).

2.

2.1. Il Tribunale federale dispone di pieno potere cognitivo non solo in materia di imposta federale diretta, ma anche nella misura in cui si tratta di verificare se il diritto cantonale e la relativa applicazione da parte delle istanze inferiori rispettino i dettami della legge sull'armonizzazione fiscale (DTF 131 II 710 consid. 1.2 pag. 713; 130 II 202 consid. 3.1 pag. 205 seg.). Nondimeno, tenuto conto dell'onere di allegazione e motivazione posto dalla legge (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF) si confronta di regola solo con le censure sollevate. Davanti al Tribunale federale va pertanto indicato, riferendosi alla motivazione fornita dall'istanza precedente, in cosa consiste la lesione del diritto e su quali punti il giudizio impugnato viene contestato (DTF 134 II 244 consid. 2.1 pag. 245 seg.). La violazione di diritti fondamentali dev'essere invece motivata con precisione (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).

2.2. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento che è stato svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può scostarsene quando è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560). L'eliminazione del vizio deve inoltre poter influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF). A meno che non ne dia motivo la decisione impugnata, aspetto che compete a chi ricorre dimostrare, il Tribunale federale non tiene neppure conto di fatti o mezzi di prova nuovi, i quali non possono in ogni caso essere posteriori alla querelata sentenza (art. 99 cpv. 1 LTF; DTF 133 IV 343 consid. 2.1 pag. 343 seg.).

2.3. Il ricorso rispetta solo in parte i requisiti in materia di motivazione indicati nei considerandi 2.1 e 2.2. Per quanto li disattenda, sfugge pertanto a un esame di merito. Stessa conclusione vale per le critiche rivolte contro la decisione di tassazione e la decisione su reclamo. Oggetto dell'impugnativa davanti al Tribunale federale può essere in effetti solo la sentenza dell'istanza precedente (DTF 134 II 142 consid. 1.4 pag. 144). Infine, date rispettivamente dimostrate non sono né le condizioni previste dall'art. 99 cpv. 1 LTF per la presentazione di nuovi documenti né quelle per discostarsi dai fatti che risultano dal giudizio impugnato, che vincolano così il Tribunale federale anche nel caso concreto (art. 105 cpv. 1 LTF).

2.4. Tra i fatti in relazione ai quali il giudizio impugnato non contiene nessun accertamento specifico e dei quali non è quindi possibile tenere conto, vi sono in particolare anche quei costi di fr. 143'517.-- che C.________ avrebbe coperto direttamente e che sarebbero andati ad aumentare il valore dei fondi. In effetti, a differenza di quanto sostenuto nell'impugnativa - in cui sono definiti come pacifici ("nicht bestrittenen Investitionen"), lamentandone nel contempo la mancata presa in considerazione da parte della Camera di diritto tributario - questi costi pacifici non erano. Tant'è che il fisco li ha contestati - denunciando che non fossero documentati - anche nella risposta del 9 maggio 2018, intimata alla ricorrente senza poi ricevere da essa più reazione alcuna. In assenza di prove specifiche al riguardo, che per altro non risultano neppure da una consultazione dell'incarto, anche le critiche che su tali fatti si basano non possono quindi che risultare infondate ed essere respinte.

3.
La causa concerne le conseguenze fiscali (imposta federale diretta, imposta cantonale e imposta sugli utili immobiliari) della cessione - avvenuta nel 2010, ad un prezzo di favore - dei fogli di proprietà per piani yyy e zzz del fondo base xxx RFD del Comune di X.________, tra la società ricorrente e C.________, figlia dell'azionista. In questo contesto, riguarda in particolare la valutazione svolta dal fisco e confermata dai Giudici cantonali, del valore da dare agli stessi al momento della loro alienazione.

3.1. Esposto il quadro legale di riferimento, la Camera di diritto tributario, ha dapprima rilevato:
che il fatto che il prezzo di vendita dei due appartamenti, pattuito nel 2010, fosse inferiore a quello pagato nel 1996 per acquistarli, ha indotto l'autorità a verificare l'attendibilità dei valori indicati;
che, nel corso della procedura di reclamo, il fisco aveva chiesto all'ufficio stima di procedere alla valutazione degli appartamenti ma che, nonostante ripetuti tentativi, quest'ultimo non ha ottenuto dai rappresentanti della ricorrente la disponibilità per fissare un sopralluogo;
che, da una nota interna contenuta nell'incarto fiscale si apprende che l'autorità incaricata di procedere alla valutazione ha sollecitato per ben due anni e mezzo i rappresentanti della società ricorrente, ricevendo sempre risposte interlocutorie e dilatorie;
che, pur mettendo in discussione la valutazione intrapresa dal fisco, l'insorgente non ha preso posizione sulla violazione degli obblighi di collaborazione che gli vengono rimproverati.

3.2. Formulate queste premesse e descritto l'operato delle autorità fiscali la Camera di diritto tributario ha quindi osservato:
che la ricostruzione del valore venale operata dal fisco si fonda su dati oggettivi, mentre la ricorrente si è limitata ad affermare che il valore reale sarebbe di molto inferiore a quello accertato;
che, come già ricordato, essa non ha per contro prestato la collaborazione richiesta perché si potesse disporre di una valutazione dell'ufficio cantonale di stima e che neppure ha prodotto una perizia o dei dati relativi ad altre transazioni immobiliari avvenute nello stesso condominio o nella zona in cui sorge;
che la censura legata al valore delle cartelle ipotecarie non impone una diversa conclusione e che i fatti indicati dimostrano tutt'al più che, quando la ricorrente ha acquistato gli appartamenti dalla massa fallimentare della B.________ SA, ha potuto beneficiare di prezzi favorevoli, proprio perché il precedente proprietario era fallito.

3.3. Confermata la stima eseguita dal fisco e respinte le critiche sollevate al riguardo ha infine indicato:
che la società ricorrente non contesta di aver concesso una prestazione valutabile in denaro, limitandosi a discuterne l'ammontare;
che, in effetti, stabilita la sproporzione fra valore venale e prezzo di vendita degli immobili, è chiaro che l'importo ricostruito debba essere qualificato come un prelevamento anticipato di capitale, alla luce del fatto che l'acquirente è la figlia dell'azionista della società;
che il fisco ha pertanto correttamente proceduto, in primo luogo, ad aggiungere al valore di alienazione risultante dall'atto pubblico il valore della prestazione valutabile in denaro, ai fini del calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari (art. 131 cpv. 2 della legge tributaria del Cantone Ticino del 21 giugno 1994[LT/TI; RL/TI 640.100]);
che, in secondo luogo, ha altrettanto correttamente ripreso la menzionata prestazione valutabile in denaro nel quadro della definizione dell'utile soggetto alle imposte cantonale e federale sull'utile della ricorrente, aggiungendo che nel caso dell'imposta cantonale, la ripresa ammonta solo a fr. 202'187.--, per il fatto che l'utile di fr. 341'167.-- è stato assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari.

I. critiche di natura formale

4.
Sul piano procedurale, la ricorrente lamenta la violazione del diritto di essere sentita. Da una parte, perché la Corte cantonale non avrebbe dato seguito alla sua richiesta - scritta e telefonica - di fare svolgere una perizia sul valore degli immobili; d'altra parte, poiché quest'ultima avrebbe reso un giudizio che non è sufficientemente motivato.

4.1. Il diritto di essere sentito ancorato nell'art. 29 cpv. 2 Cost. - quale garanzia minima (DTF 135 I 279 consid. 2.2 pag. 281 seg.) -, comprende più aspetti. Tra questi, il diritto ad offrire prove pertinenti e ad ottenerne l'assunzione, il diritto a partecipare all'istruzione, così come il diritto ad una decisione motivata (sul diritto ad offrire prove pertinenti, ad ottenerne l'assunzione e a partecipare all'istruzione: DTF 134 I 140 consid. 5.3 pag. 148; 130 II 425 consid. 2.1 pag. 428; sul diritto ad una decisione motivata: DTF 138 I 232 consid. 5.1 pag. 237).

4.2. Nella fattispecie, l'art. 29 cpv. 2 Cost. non è stato tuttavia violato in relazione a nessuno dei due aspetti indicati.

4.2.1. Come rilevato in risposta, nell'impugnativa presentata davanti alla Corte cantonale la ricorrente non ha in effetti chiesto l'esecuzione di nessuna perizia né direttamente né indirettamente, di modo che non può certo lamentarsi oggi del fatto che la Camera di diritto tributario non si sia espressa su una domanda (mai formulata) in quel senso (sentenze 2C 50/2014 del 28 maggio 2014 consid. 3.1 e 2C 415/2012 del 2 novembre 2012 consid. 5.3.2). Inoltre, non risulta neanche che la contribuente abbia agito a tal fine via telefono, ciò che sarebbe per altro in contrasto con gli art. 227 LT/TI e 140 cpv. 1 LIFD, secondo cui la procedura di ricorso davanti alla Camera di diritto tributario è scritta (cpv. 1) e nel ricorso vanno indicati anche i mezzi di prova (cpv. 2).

4.2.2. D'altra parte, la motivazione contenuta nel giudizio impugnato permette manifestamente di comprendere anche i motivi che hanno condotto i Giudici ticinesi a confermare l'agire del fisco, di modo che leso non è neppure il diritto ad una motivazione sufficiente. Il fatto che il ricorrente non condivida tale conclusione, è questione che riguarda il merito, non il diritto di essere sentiti (sentenza 2C 513/2015 del 13 dicembre 2015 consid. 3.2).

II. Imposta federale diretta

5.

5.1. Una distribuzione dissimulata di utili ai sensi dell'art. 58 cpv. 1 lett. b LIFD, imponibile quale utile di una persona giuridica, è data quando: (a) una società esegue una prestazione senza ottenere una controprestazione corrispondente; (b) questa prestazione è accordata ad un azionista o a una persona comunque vicina, mentre non sarebbe stata concessa alle medesime condizioni a un qualunque terzo; (c) il carattere particolarmente vantaggioso della prestazione è riconoscibile per gli organi societari (DTF 140 II 88 consid. 4.1 pag. 92; 131 II 593 consid. 5.1 pag. 607; sentenze 2C 11/2018 del 10 dicembre 2018 consid. 7.2; 2C 124/2016 del 31 gennaio 2017 consid. 6.1).
Tra le distribuzioni dissimulate di utili rientrano le rinunce a determinati proventi in favore dell'azionista o della persona vicina, con una corrispondente riduzione presso la società dell'utile esposto nel conto economico. Questa forma di prestazione valutabile in denaro sussiste di regola quando la società non rivendica diritti su introiti di sua competenza, che sono così incassati direttamente dall'azionista o dalla persona a lui vicina, rispettivamente quando queste persone non forniscono la controprestazione che la società esigerebbe da un terzo (sentenze 2C 91/2019 del 12 settembre 2019 consid. 3.2; 2C 49/2018 del 23 aprile 2019 consid. 4; 2C 1009/2017 del 28 settembre 2018 consid. 5.1 e 2C 876/2012 del 3 aprile 2014 consid. 5.3).

5.2. Se esiste un mercato libero, i prezzi che vi sono praticati sono determinanti e permettono un paragone effettivo con quelli che sono stati applicati nella transazione in esame (metodo del paragone effettivo). Se non esiste un mercato libero, ma sono comunque note transazioni con le medesime caratteristiche concluse tra terzi, il prezzo litigioso dev'essere paragonato con quello che è stato praticato in queste transazioni. In assenza di transazioni paragonabili, l'esame del rispetto del principio della piena concorrenza si fonda invece su un valore ipotetico fissato secondo altri metodi, quali quello del costo maggiorato o del prezzo di rivendita (riguardo a tutti i metodi citati, cfr. DTF 140 II 88 consid. 4.2 pag. 93 seg. con ulteriori rinvii; sentenza 2C 343/2019 del 27 settembre 2019 consid. 4 seg., in cui è per altro posto anche l'accento sul dovere di collaborazione del contribuente, incluso quello di fornire - a semplice domanda dell'autorità di tassazione - informazioni orali e scritte, presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati, ecc. al fine di consentire una tassazione completa [art. 126 LIFD]).
La determinazione del valore venale di un bene o di una prestazione non è una mera questione di fatto. Essa dev'essere conforme ai principi previsti dal diritto federale rispettivamente dalla giurisprudenza indicata. Se la stima dell'autorità inferiore è conforme a questi principi, questione che il Tribunale federale esamina d'ufficio, deve allora essere accettata, a meno che non sia manifestamente insostenibile (sentenza 2C 1082/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 5.5 con rinvii).

6.
Tra le distribuzioni dissimulate di utili rientra chiaramente anche la vendita, a un prezzo inferiore al suo valore venale, di un immobile da parte di una società a un suo azionista o a una persona vicina (sentenze 2C 605/2014 del 25 febbraio 2015 consid. 6.1.1 e 2C 275/2010 del 24 agosto 2010 consid. 3 con rinvii) e, per lo meno sul principio, l'esistenza di una distribuzione dissimulata di utili non è del resto contestata neanche dalla ricorrente. Quanto quest'ultima lamenta, è però l'entità della correzione cui ha proceduto il fisco rispettivamente la sua conferma da parte della Camera di diritto tributario.

6.1. Come spiegato nel giudizio impugnato, il valore di alienazione stimato dalle autorità fiscali ticinesi è frutto di una media di tre valori distinti (fr. 1'089'795.92; fr. 1'297'916.67; fr. 1'331'250.--) :
il primo e il secondo (1'089'795.92; 1'297'916.67), risultano dalla considerazione del prezzo di vendita (avvenuta nel 2009 e nel 2012) di due PPP nello stesso condominio (diviso per i numeri dei millesimi di cui erano composte e quindi moltiplicato per il numero dei millesimi complessivi di cui si compongono gli immobili in esame);
il terzo (1'331'250.--), è invece ricostruito a partire dal valore delle cartelle ipotecarie gravanti le PPP che sono oggetto del contendere (fr. 530'000.-- e 535'000.--), partendo dal presupposto che un fondo possa essere ipotecato fino all'80 % del suo valore venale [ (530'000.-- + 535'000) /80 x 100].

6.2. Preso atto di tale modo di procedere, la Camera di diritto tributario ha rilevato quanto segue:

"La ricostruzione del valore venale degli appartamenti in questione si fonda su dati oggettivi. La ricorrente, dal canto suo, si è limitata ad affermare che il valore reale sarebbe di molto inferiore a quello accertato dall'UTPG e che i fattori riguardanti le cartelle ipotecarie non rivestirebbero nessun ruolo. Come già ricordato, essa non ha per contro prestato la collaborazione richiesta perché si potesse disporre di una valutazione dell'Ufficio cantonale di stima. Neppure ha prodotto una perizia o dei dati relativi ad altre transazioni immobiliari avvenute nello stesso condominio o nella zona in cui sorge. In queste circostanze, il valore venale ricostruito dall'UTPG dev'essere considerato attendibile. La censura legata al valore delle cartelle ipotecarie non impone una diversa conclusione. Secondo la società insorgente, le cartelle ipotecarie appena citate proverrebbero da un prestito dell'impresa costruttrice (D.________), che sarebbe poi fallita proprio perché "il finanziamento di allora era sproporzionato". I fatti indicati dimostrano tutt'al più che, quando la ricorrente ha acquistato gli appartamenti dalla massa fallimentare della B.________ SA, ha potuto beneficiare di prezzi favorevoli, proprio perché il precedente
proprietario era fallito. II fatto che, quattordici anni dopo, abbia rivenduto gli oggetti acquistati, ad un prezzo addirittura inferiore, si spiega unicamente con la vicinanza fra le parti contraenti. II valore accertato dall'UTPG con le decisioni impugnate deve in tal modo essere confermato".

6.3. Chiamato ad esprimersi d'ufficio sulla determinazione del valore venale delle PPP oggetto del contendere, il Tribunale federale può senz'altro concordare sull'operato della Camera di diritto tributario in relazione agli importi di fr. 1'089'795.92 e di fr. 1'297'916.67, che risultano dalla presa in considerazione del prezzo di vendita (avvenuta nel 2009 e nel 2012) di due PPP nello stesso condominio (diviso per i numeri dei millesimi di cui erano composte e quindi moltiplicato per il numero dei millesimi complessivi di cui si compongono gli immobili in esame).
Da un lato, essi sono infatti il frutto dell'applicazione di un modo di procedere comparativo, conforme alla giurisprudenza (precedente consid. 5.2). D'altro lato, della stima come tale non è nemmeno sostenuta rispettivamente dimostrata l'insostenibilità (sentenza 2C 1082/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 5.5 con rinvii).

6.4. Non così è invece per la presa in considerazione dell'importo di fr. 1'331'250.--, ricostruito a partire dal valore delle cartelle ipotecarie gravanti le PPP oggetto del contendere (fr. 530'000.-- e 535'000.--), partendo dal presupposto che un fondo possa essere ipotecato fino all'80 % del suo valore venale [ (530'000.-- + 535'000.--) /80 x 100].
In effetti, esso non risulta dall'applicazione di nessuno dei metodi riconosciuti e applicati, nel rispetto del principio della piena concorrenza richiesto dalla giurisprudenza (precedente consid. 5.2). Nel contempo, va rilevato che il presupposto secondo cui un fondo possa essere ipotecato fino all'80 % del suo valore venale non è necessariamente immutabile e che al momento dell'aggravio degli immobili - che non risulta dal giudizio impugnato - la percentuale citata potrebbe essere stata anche maggiore.

6.5. Per quanto precede, ed in relazione all'imposta federale diretta, il ricorso è parzialmente accolto e l'incarto rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione, sulla base della media dei soli valori di fr. 1'089'795.92 e di fr. 1'297'916.67, escluso il valore di fr. 1'331'250.--. Per il resto, è respinto.

III. Imposte cantonali
(imposta sull'utile e imposta sugli utili immobiliari)

7.

7.1. La giurisprudenza in materia d'imposta federale diretta è valida anche per l'applicazione delle disposizioni cantonali armonizzate corrispondenti (art. 67 lett. b LT/TI in relazione con l'art. 24 cpv. 1 LAID; DTF 140 II 88 consid. 10 pag. 101; sentenza 2C 383/2018 del 9 ottobre 2019 consid. 9). Il ricorso interposto - con cui vengono formulate critiche e conclusioni valide sia per l'imposta federale diretta che per le imposte cantonali - va di conseguenza parzialmente accolto anche con riferimento alle imposte cantonali e l'incarto rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione, sulla base della media dei soli valori di fr. 1'089'795.92 e di fr. 1'297'916.67, escluso il valore di fr. 1'331'250.--. Per il resto, è respinto.

7.2. In parallelo, visto che l'art. 131 cpv. 2 LT/TI indica come nello stabilire il valore di alienazione occorre tenere conto di eventuali prestazioni valutabili in denaro, il parziale accoglimento del ricorso in materia di imposta cantonale sull'utile comporta anche il parziale accoglimento del ricorso in materia di imposta sugli utili immobiliari e il rinvio dell'incarto alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per una nuova tassazione, senza considerare il valore di fr. 1'331'250.--. Per il resto, il ricorso è respinto.

IV. Spese e ripetibili

8.

8.1. Per quanto precede, il ricorso è parzialmente accolto, nel senso dei considerandi, sia per quanto riguarda l'imposta federale diretta che per quanto attiene all'imposta cantonale sull'utile e l'imposta cantonale sugli utili immobiliari. Per il resto è respinto.

8.2. L'incarto è rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione. La causa è nel contempo rinviata alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello, affinché statuisca nuovamente sulle spese e sulle ripetibili per la procedura cantonale.

8.3. Visto l'esito del giudizio le spese vanno poste a carico della ricorrente, in ragione di fr. 4'000.--, e dello Stato del Cantone Ticino, toccato dall'esito della causa nei suoi interessi pecuniari (art. 65 e 66 cpv. 1 e 4 LTF), in ragione di fr. 500.--. Non sono dovute ripetibili (art. 68 cpv. 1 , 2 e 3 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
In riferimento all'imposta federale diretta, il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza del 7 dicembre 2018 è riformata, nel senso dei considerandi. Per il resto è respinto. L'incarto è rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione.

2.
In riferimento all'imposta cantonale (imposta sull'utile e imposta sugli utili immobiliari), il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza del 7 dicembre 2018 è riformata, nel senso dei considerandi. Per il resto è respinto. L'incarto è rinviato alla Divisione delle contribuzioni del Cantone Ticino per nuova tassazione.

3.
La causa è nel contempo rinviata alla Camera di diritto tributario, affinché decida di nuovo su spese e ripetibili per la procedura cantonale.

4.
Le spese giudiziarie di complessivi fr. 4'500.-- sono poste a carico della ricorrente in ragione di fr. 4'000.-- e dello Stato del Cantone Ticino in ragione di fr. 500.--.

5.
Comunicazione alla ricorrente, alla Divisione delle contribuzioni e alla Camera di diritto tributario del Tribunale di appello del Cantone Ticino nonché all'Amministrazione federale delle contribuzioni, Divisione principale imposta federale diretta, imposta preventiva, tasse di bollo.

Losanna, 30 gennaio 2020

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Seiler

Il Cancelliere: Savoldelli

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 54 - 1 Il procedimento si svolge in una delle lingue ufficiali (tedesco, francese, italiano, rumantsch grischun), di regola nella lingua della decisione impugnata. Se le parti utilizzano un'altra lingua ufficiale, il procedimento può svolgersi in tale lingua.
¹	Il procedimento si svolge in una delle lingue ufficiali (tedesco, francese, italiano, rumantsch grischun), di regola nella lingua della decisione impugnata. Se le parti utilizzano un'altra lingua ufficiale, il procedimento può svolgersi in tale lingua.
²	Nei procedimenti promossi mediante azione è tenuto conto della lingua delle parti, sempreché si tratti di una lingua ufficiale.
³	Se una parte produce documenti non redatti in una lingua ufficiale, il Tribunale federale può, previo assenso delle altre parti, rinunciare a esigerne la traduzione.
⁴	Per il rimanente, il Tribunale federale ordina una traduzione se necessario.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.18

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 140 Ricorso del contribuente: condizioni - 1 Il contribuente può impugnare con ricorso scritto la decisione su reclamo dell'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione, davanti a una commissione di ricorso indipendente dall'autorità fiscale. È salvo l'articolo 132 capoverso 2.
¹	Il contribuente può impugnare con ricorso scritto la decisione su reclamo dell'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione, davanti a una commissione di ricorso indipendente dall'autorità fiscale. È salvo l'articolo 132 capoverso 2.
²	Il ricorrente deve indicare, nell'atto di ricorso, le conclusioni, i fatti sui quali esse sono fondate e i mezzi di prova; i documenti probatori devono essere allegati o designati esattamente. Se il ricorso non soddisfa questi requisiti, al ricorrente è assegnato un congruo termine per rimediarvi, con la comminatoria che non si entrerà nel merito.
³	Con il ricorso possono essere fatti valere tutti i vizi della decisione impugnata e della procedura anteriore.
⁴	L'articolo 133 è applicabile per analogia.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 24 In generale - 1 L'imposta sull'utile ha per oggetto l'utile netto complessivo, compresi:
¹	L'imposta sull'utile ha per oggetto l'utile netto complessivo, compresi:
^a	le spese non giustificate dall'uso commerciale e addebitate al conto perdite e profitti;
^b	i prodotti, gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione che non sono stati accreditati a detto conto;
^c	gli interessi sul capitale proprio occulto (art. 29a).
²	Non costituiscono utile imponibile:
^a	gli apporti dei soci di società di capitali e di società cooperative, compresi l'aggio e le prestazioni a fondo perso;
^b	il trasferimento della sede, dell'amministrazione, di un'impresa commerciale o di uno stabilimento d'impresa in un altro Cantone, a condizione che non intervenga né alienazione né rivalutazione contabile;
^c	l'aumento di capitale derivante da eredità, legato o donazione.
³	Le riserve occulte di una persona giuridica non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, in quanto la persona giuridica rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sull'utile vengano ripresi:
^a	in caso di trasformazione in un'impresa di persone o in un'altra persona giuridica;
^b	in caso di divisione o di separazione di una persona giuridica, in quanto vengano trasferiti uno o più esercizi o rami d'attività e nella misura in cui le persone giuridiche che sussistono dopo la scissione continuino un esercizio o un ramo d'attività;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni o di concentrazioni aventi carattere di fusione;
^d	in caso di trasferimento di esercizi o rami d'attività, nonché di immobilizzi aziendali, a una filiale svizzera. È considerata filiale una società di capitali o cooperativa al cui capitale azionario o sociale la società di capitali o cooperativa che procede al trasferimento partecipa nella misura di almeno il 20 per cento.110
^3bis	Qualora una società di capitali o una società cooperativa trasferisca una partecipazione a una società estera del medesimo gruppo, l'imposizione della differenza tra il valore determinante per l'imposta sull'utile e il valore venale della partecipazione è rinviata.111 Il rinvio dell'imposizione decade se la partecipazione trasferita è venduta a un terzo estraneo al gruppo o se la società i cui diritti di partecipazione sono stati trasferiti aliena una parte importante dei propri attivi e passivi o è liquidata.112
^3ter	In caso di trasferimento a una filiale secondo il capoverso 3 lettera d, le riserve occulte trasferite vengono tassate a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, nella misura in cui, nei cinque anni dopo la ristrutturazione, i beni trasferiti o i diritti di partecipazione o societari nella filiale vengano alienati; in tal caso la filiale può far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.113
^3quater	Partecipazioni dirette o indirette di almeno il 20 per cento al capitale azionario o sociale di un'altra società di capitali o società cooperativa, esercizi o rami di attività e immobilizzi aziendali possono essere trasferiti, al valore fino ad allora determinante per l'imposta sull'utile, tra società di capitali o cooperative svizzere che, nel contesto delle circostanze concrete, grazie alla detenzione della maggioranza dei voti o in altro modo sono riunite sotto la direzione unica di una società di capitali o cooperativa. Rimane salvo il trasferimento a una filiale svizzera secondo il capoverso 3 lettera d.114 115
^3quinquies	Se nei cinque anni seguenti un trasferimento ai sensi del capoverso 3quater i beni trasferiti sono alienati o la direzione unica è abbandonata, le riserve occulte trasferite sono tassate a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53. La persona giuridica beneficiaria può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili. Le società di capitali o cooperative svizzere riunite sotto direzione unica al momento della violazione del termine di blocco rispondono solidalmente del pagamento dell'imposta riscossa a posteriori.116
⁴	Si applicano per analogia le disposizioni relative ai beni sostitutivi (art. 8 cpv. 4), agli ammortamenti (art. 10 cpv. 1 lett. a), agli accantonamenti (art. 10 cpv. 1 lett. b) e alla deduzione delle perdite (art. 10 cpv. 1 lett. c).
^4bis	In caso di sostituzione di partecipazioni, le riserve occulte possono essere trasferite su una nuova partecipazione se la partecipazione alienata è pari almeno al 10 per cento del capitale azionario o sociale o almeno al 10 per cento degli utili e delle riserve dell'altra società e la società di capitali o la società cooperativa l'ha detenuta come tale per almeno un anno.117
⁵	Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 24 In generale - 1 L'imposta sull'utile ha per oggetto l'utile netto complessivo, compresi:
¹	L'imposta sull'utile ha per oggetto l'utile netto complessivo, compresi:
^a	le spese non giustificate dall'uso commerciale e addebitate al conto perdite e profitti;
^b	i prodotti, gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione che non sono stati accreditati a detto conto;
^c	gli interessi sul capitale proprio occulto (art. 29a).
²	Non costituiscono utile imponibile:
^a	gli apporti dei soci di società di capitali e di società cooperative, compresi l'aggio e le prestazioni a fondo perso;
^b	il trasferimento della sede, dell'amministrazione, di un'impresa commerciale o di uno stabilimento d'impresa in un altro Cantone, a condizione che non intervenga né alienazione né rivalutazione contabile;
^c	l'aumento di capitale derivante da eredità, legato o donazione.
³	Le riserve occulte di una persona giuridica non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, in quanto la persona giuridica rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sull'utile vengano ripresi:
^a	in caso di trasformazione in un'impresa di persone o in un'altra persona giuridica;
^b	in caso di divisione o di separazione di una persona giuridica, in quanto vengano trasferiti uno o più esercizi o rami d'attività e nella misura in cui le persone giuridiche che sussistono dopo la scissione continuino un esercizio o un ramo d'attività;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni o di concentrazioni aventi carattere di fusione;
^d	in caso di trasferimento di esercizi o rami d'attività, nonché di immobilizzi aziendali, a una filiale svizzera. È considerata filiale una società di capitali o cooperativa al cui capitale azionario o sociale la società di capitali o cooperativa che procede al trasferimento partecipa nella misura di almeno il 20 per cento.110
^3bis	Qualora una società di capitali o una società cooperativa trasferisca una partecipazione a una società estera del medesimo gruppo, l'imposizione della differenza tra il valore determinante per l'imposta sull'utile e il valore venale della partecipazione è rinviata.111 Il rinvio dell'imposizione decade se la partecipazione trasferita è venduta a un terzo estraneo al gruppo o se la società i cui diritti di partecipazione sono stati trasferiti aliena una parte importante dei propri attivi e passivi o è liquidata.112
^3ter	In caso di trasferimento a una filiale secondo il capoverso 3 lettera d, le riserve occulte trasferite vengono tassate a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, nella misura in cui, nei cinque anni dopo la ristrutturazione, i beni trasferiti o i diritti di partecipazione o societari nella filiale vengano alienati; in tal caso la filiale può far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.113
^3quater	Partecipazioni dirette o indirette di almeno il 20 per cento al capitale azionario o sociale di un'altra società di capitali o società cooperativa, esercizi o rami di attività e immobilizzi aziendali possono essere trasferiti, al valore fino ad allora determinante per l'imposta sull'utile, tra società di capitali o cooperative svizzere che, nel contesto delle circostanze concrete, grazie alla detenzione della maggioranza dei voti o in altro modo sono riunite sotto la direzione unica di una società di capitali o cooperativa. Rimane salvo il trasferimento a una filiale svizzera secondo il capoverso 3 lettera d.114 115
^3quinquies	Se nei cinque anni seguenti un trasferimento ai sensi del capoverso 3quater i beni trasferiti sono alienati o la direzione unica è abbandonata, le riserve occulte trasferite sono tassate a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53. La persona giuridica beneficiaria può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili. Le società di capitali o cooperative svizzere riunite sotto direzione unica al momento della violazione del termine di blocco rispondono solidalmente del pagamento dell'imposta riscossa a posteriori.116
⁴	Si applicano per analogia le disposizioni relative ai beni sostitutivi (art. 8 cpv. 4), agli ammortamenti (art. 10 cpv. 1 lett. a), agli accantonamenti (art. 10 cpv. 1 lett. b) e alla deduzione delle perdite (art. 10 cpv. 1 lett. c).
^4bis	In caso di sostituzione di partecipazioni, le riserve occulte possono essere trasferite su una nuova partecipazione se la partecipazione alienata è pari almeno al 10 per cento del capitale azionario o sociale o almeno al 10 per cento degli utili e delle riserve dell'altra società e la società di capitali o la società cooperativa l'ha detenuta come tale per almeno un anno.117
⁵	Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 58 In generale - 1 Costituiscono utile netto imponibile:
¹	Costituiscono utile netto imponibile:
^a	il saldo del conto profitti e perdite, epurato dal riporto dell'anno precedente;
^b	tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall'uso commerciale, in particolare:
^c	i ricavi non accreditati al conto profitti e perdite, compresi gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione, fatto salvo l'articolo 64. ...134
²	L'utile netto imponibile delle persone giuridiche che non tengono un conto profitti e perdite è determinato applicando per analogia il capoverso 1.
³	Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 126 Altra collaborazione - 1 Il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta.
¹	Il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta.
²	Deve segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati, come anche documenti concernenti le relazioni d'affari.
³	Le persone fisiche con reddito da attività lucrativa indipendente e le persone giuridiche devono conservare per dieci anni i libri di commercio e le distinte di cui all'articolo 125 capoverso 2 nonché gli altri giustificativi relativi alla loro attività. Le modalità secondo cui devono essere tenuti e conservati tali documenti sono disciplinate dagli articoli 957-958f CO228.229 230

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.