4A_473/2024 - 2024-10-29 - Vertragsrecht - Mietkündigung; Sperrfirst; Einigung nach Art. 271a Abs. 2 OR,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 473/2024

Urteil vom 29. Oktober 2024

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Gerichtsschreiber Tanner.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Rajeevan Linganathan,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Olivier Glättli,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietkündigung; Sperrfrist; Einigung nach Art. 271a
Abs. 2 OR,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 3. Juli 2024 (ZKBER.2024.20).

Sachverhalt:

A.
Am 18. Oktober 2017 unterzeichneten die C.________ AG als Vermieterin und D.________ und E.________ als Mieter einen Mietvertrag für gewerbliche Räume (Coiffeur- und Kosmetiksalon) im Erdgeschoss an der Strasse U.________ xxx ________ in V.________, mit Mietbeginn am 16. November 2017. Das Mietverhältnis war kündbar sechs Monate im Voraus auf Ende März/Ende September, frühestens auf den 31. März 2023. Der monatliche Mietzins betrug Fr. 1'300.--. Im Jahr 2019 wurde mit der Sanierung der Liegenschaft an der Strasse U.________ xxx ________ in V.________ begonnen.
Mit "Vertragsüberschreibung (Zession) " vom 2. August 2021 vereinbarte die neue Vermieterin, die B.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin), mit D.________ und A.________ (Kläger, Beschwerdeführer), dass der Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 mit Wirkung per 31. August 2021 auf A.________ übergeht.
Am 16. September 2022 kündigte die Beklagte den Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 auf den 31. März 2023. Als Grund nannte sie "Kündigung infolge umfassender Sanierungsarbeiten".

B.
Nach gescheitertem Schlichtungsversuch reichte der Kläger beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage gegen die Beklagte ein und verlangte, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 16. September 2022 unwirksam sei, eventualiter sei sie aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken. Am 22. November 2023 wies die Amtsgerichtspräsidentin die Klage ab.
Dagegen erhob der Kläger Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit dem Antrag, die Unwirksamkeit der Kündigung festzustellen, eventualiter sei sie als missbräuchlich aufzuheben, subeventualiter sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 3. Juli 2024 wies das Obergericht die Berufung ab. Es erkannte zunächst, dass der Kündigung keine Sperrfrist entgegensteht und sodann, dass sie auch nicht missbräuchlich sei. Schliesslich schützte es die Ablehnung einer Erstreckung, insbesondere weil der Kläger keinerlei Suchbemühungen nachgewiesen habe, es ihm jedoch bei entsprechenden Suchbemühungen durchaus möglich gewesen wäre, ein Ersatzobjekt zu finden.

C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die mit Formular vom 16. September 2022 ausgesprochene Kündigung des Mietobjekts "Ladenlokal im EG, Coiffeur- und Kosmetiksalon" an der Strasse U.________ xxx ________ in V.________ unwirksam sei, eventualiter dass sie rechtsmissbräuchlich sei, und die Kündigung sei deshalb aufzuheben. Subeventualiter begehrt er Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Er rügt zum einen eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR betreffend Sperrfrist (dazu Erwägung 3), zum andern eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, willkürliche Beweiswürdigung und Verletzung von Treu und Glauben im Zusammenhang mit der Verneinung der Missbräuchlichkeit der Kündigung (dazu Erwägung 4). Die Verweigerung der Erstreckung ficht er nicht an.
Mit nachträglicher Eingabe vom 26. September 2024 ersucht er um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren, woraufhin das Bundesgericht auf die Erhebung eines Kostenvorschusses verzichtete.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Entscheid des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Der Streitwert erreicht den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.--. Unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 148 IV 205 E. 2.6; 140 III 86 E. 2, 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2).

2.3. Soweit die Beschwerde diesen Begründungsanforderungen nicht gerecht wird, sondern blosse appellatorische Kritik vorträgt, ohne rechtsgenüglich aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt willkürlich festgestellt oder konkret Recht verletzt haben soll, kann darauf nicht eingetreten werden.

3.

3.1. Der Beschwerdeführer beharrt vor Bundesgericht auf dem Standpunkt, dass die Kündigung innerhalb einer dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR erfolgte. Er habe durch die eingereichte Korrespondenz nachgewiesen, dass er sich ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens mit der Beschwerdegegnerin über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt habe (Art. 271a Abs. 2 OR). Indem die Vorinstanz anders entschieden habe, habe sie diese Bestimmungen verletzt.

3.2. Die Kündigung durch die Vermieterin ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR unter anderem dann anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem die Vermieterin mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, ausgesprochen wird. Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke beweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR).
Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (Urteil 4A 525/2009 vom 15. März 2010 E. 9.1). Die Anwendung der Sperrfrist setzt notwendigerweise voraus, dass unter den Parteien über Forderungen aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit herrschte. Sieht der Mieter seine Anliegen durch die erste Reaktion des Vermieters bereits hinreichend berücksichtigt, kann von der Beilegung eines Streites offensichtlich nicht die Rede sein. Die Auslösung einer dreijährigen Kündigungssperrfrist erscheint in solchen Fällen daher nicht gerechtfertigt (BGE 130 III 563 E. 1 und 2).
Keine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR wird ausgelöst, wenn der Einigung zwar eine Kontroverse unter den Parteien vorangegangen ist, sich diese aber lediglich um die Klärung bzw. den Nachweis der anspruchsbegründenden Tatsachen gedreht hat (BGE 130 III 563 E. 3.3; Raoul Futterlieb, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 81 zu Art. 271a OR; Raymond Bisang, MRA 2014, S. 90 f.).
Ob eine Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 i.V.m. Abs. 2 OR vorliegt, bildet eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht frei prüft. Allerdings ist es dabei an die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz gebunden (Urteil 4A 671/2012 vom 6. März 2013 E. 3.1).

3.3. Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdegegnerin habe dem Beschwerdeführer wegen der Sanierungsarbeiten eine Entschädigung von Fr. 9'490.-- bezahlt (18.25 Monate x Fr. 1'300.-- x 40 %). Aus der eingereichten Parteikorrespondenz (auf deren Wiedergabe im erstinstanzlichen Urteil die Vorinstanz verwies) gehe hervor, dass die Frage der Entschädigungspflicht durch die Vermieterschaft zu keinem Zeitpunkt kontrovers gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin habe nie bestritten, dass sie dem Beschwerdeführer die umbaubedingte eingeschränkte Nutzung zu entschädigen habe. Zwar seien sich die Parteien nicht von Anfang an über die Höhe der Entschädigung (Dauer, massgebender Mietzins, zu entschädigender Prozentsatz) einig gewesen, was zum besagten Korrespondenzaustausch geführt habe. Von einer Auseinandersetzung oder Meinungsverschiedenheit könne aber keine Rede sein, hätten die Parteien doch ohne Weiteres auf die jeweiligen Gegenangebote eingestimmt. In einer solchen Situation könne nicht von einer durch Vergleich erledigten Streitigkeit ausgegangen werden, ansonsten der Vermieter faktisch gezwungen wäre, jegliche mieterseitig gestellte Entschädigungsforderung unbesehen zu akzeptieren, um eine Kündigungssperre zu vermeiden. Die Sperrfrist
greife bei diesem Verhalten der Parteien nicht. Damit könne offenbleiben, ob es sich überhaupt um eine Forderung aus dem vorliegenden Mietverhältnis gehandelt habe (Entschädigung für die Dauer bis April 2021, Vertragsüberschreibung erst später am 2. August 2021).

3.4. Der Beschwerdeführer kann dieser Erwägung nicht folgen. Er moniert, die Vorinstanz stütze sich auf unzulängliche und sich widersprechende Grundlagen, ignoriere wesentliche Sachverhaltselemente und urteile aufgrund dessen willkürlich, wenn sie der im Recht liegenden Korrespondenz nicht die Qualität einer aussergerichtlichen Einigung beimesse.

3.5. Seine Rügen verfangen nicht.
Zunächst konkretisiert der Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich (vgl. E. 2.2), welche Feststellung der Vorinstanz offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG sein bzw. welches Sachverhaltselement sie "ignoriert" haben soll. Somit ist durchwegs auf den Sachverhalt abzustellen, wie er von der Vorinstanz festgestellt wurde, wobei sie für den Inhalt der Korrespondenz auf das erstinstanzliche Urteil verweist und sich die dortigen Ausführungen zu eigen macht.

3.5.1. Gestützt auf die für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass zwischen den Mietvertragsparteien zu keinem Zeitpunkt Uneinigkeit darüber bestand, dass die Vermieterschaft die Mietpartei für die Nutzungseinschränkung während der Sanierungsarbeiten entschädigen werde. So sicherte die Vermieterschaft zu Beginn der Korrespondenz dem damaligen Hauptmieter (Herrn D.________) zu, "für die Dauer der Umbauarbeiten (ca. 2 Wochen) 100 % der Nettomiete" zu entschädigen. Auch in der folgenden Korrespondenz stellte die Vermieterschaft ihre Entschädigungspflicht nie in Abrede. Die gegenteilige Behauptung des Beschwerdeführers, die Entschädigungspflicht der Beschwerdegegnerin sei "offensichtlich kontrovers" gewesen, findet im massgebenden Sachverhalt keine Stütze und vermag daher seine Argumentation nicht zu tragen. Damit unterscheidet sich der vorliegende Fall wesentlich von dem vom Bundesgericht im Verfahren 4A 671/2012 beurteilten Sachverhalt, in dem die Vermieterschaft ein Begehren um Mietzinsreduktion zunächst gänzlich zurückwies in der Ansicht, die Installation einer Klimaanlage habe jegliche Entschädigungspflicht von vornherein kompensiert.

3.5.2. Ohne Stütze im massgebenden Sachverhalt sind die weiteren Behauptungen des Beschwerdeführers, die Vermieterin habe den Forderungen der Mieterschaft entgegen der vorinstanzlichen Annahme nicht sogleich entsprochen. Vielmehr seien sie "etliche tausend Franken auseinander" gewesen, und die Vermieterin habe "massiv nachgeben" müssen. Man habe "fundamental andere Ansichten" über die Angemessenheit der Mietzinsreduktion gehabt. Es liege ein längeres Hin und Her zwischen den Parteien betreffend die Höhe des Entschädigungsanspruchs vor, das die Sperrfrist auslöse.
Damit präsentiert der Beschwerdeführer lediglich die eigene Lesart und Interpretation der besagten Korrespondenz, die er aber nicht auf entsprechende tatsächliche Feststellungen zu stützen vermag. Er zeigt auch keine willkürliche Beweiswürdigung auf. Dass es zu einem Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung (Dauer, massgebender Mietzins, zu entschädigender Prozentsatz) gekommen ist, hat die Vorinstanz durchaus gewürdigt, vermochte darin aber keine fundamentalen Unstimmigkeiten zu erkennen. Dieser vorinstanzlichen Beurteilung der Korrespondenz ist zuzustimmen. Vorliegend befanden sich die anspruchsbildenden Umstände, wie die Dauer der Arbeiten und deren Störungsauswirkungen auf den Coiffeurbetrieb der Mieterschaft, in Entwicklung bzw. unterlagen Schwankungen, waren also keine feststehenden Grössen, aufgrund derer die Höhe der Entschädigung ohne weiteres hätte festgelegt werden können. Deshalb schlug die Vermieterschaft zu Beginn "der Einfachheit halber" für die ganze Bauzeit eine pauschale Entschädigung von 10 % vor, war dann aber in der Folge mit dem konkreten Ansatz von 40 % sogleich einverstanden, was aber betreffend die Dauer wiederum Anpassungen nötig machte. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass darin keine
Streitigkeit über den Entschädigungsanspruch des Mieters erblickt werden kann, die mittels einer Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR beigelegt wurde und daher die Sperrfrist auslöste.
Ansonsten müsste in der Tat stets von einer solchen ausgegangen werden, wenn der Vermieter nicht sogleich und widerspruchslos eine Forderung des Mieters akzeptiert. Wie das Bundesgericht in BGE 130 III 563 klarstellte (E. 2.1), bezweckt die Sperrfrist, den Mieter vor einer Rachekündigung zu schützen, weil er angemessene Forderungen gegen den Willen des Vermieters durchgesetzt bzw. erhoben hat. Das setzt voraus, dass es überhaupt zu Streitigkeiten und eigentlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter über einen geltend gemachten Anspruch aus dem Mietverhältnis gekommen ist. Wenn aber - wie vorliegend - der Korrespondenzaustausch zwischen den Parteien dazu dient, die näheren Faktoren des grundsätzlich anerkannten Anspruchs zu substantiieren und zu klären, kann nicht von einer Streitigkeit ausgegangen werden. Vielmehr muss es möglich sein, über die Höhe der Entschädigung auszutauschen, namentlich wenn deren Parameter nicht durchwegs bekannt bzw. absehbar sind.

3.5.3. Unter den vorliegenden Umständen, Anerkennung der Entschädigungspflicht von Beginn weg, Korrespondenzaustausch über die Höhe der Entschädigung bei unklaren anspruchsbildenden Umständen, wobei den Vorbringen der Mieterschaft stets Rechnung getragen wurde, verneinte die Vorinstanz zu Recht, dass der Beschwerdeführer mit der angerufenen Korrespondenz eine die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR auslösende Einigung über eine Forderung aus dem Mietverhältnis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR nachzuweisen vermochte.

3.6. Es fehlt mithin an der notwendigen Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e i.V.m. Abs. 2 OR, dass zwischen den Parteien vorgängig einschlägige Differenzen bestanden haben. Die Rüge der Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e i.V.m. Abs. 2 OR ist unbegründet.

4.
Die Vorinstanz hat auch verneint, dass die Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten gegen Treu und Glauben verstösst.

4.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E. 4.1; 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich, weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (grundlegend zur Sanierungskündigung BGE 148 III 215 E. 3.2 mit Hinweisen).

4.2. Die Vorinstanz teilte die Beurteilung der Erstinstanz, die gestützt auf Beweiswürdigung, unter anderem Befragung des Zeugen F.________ (Architekt), zum Schluss gelangte, dass die vorgesehenen Bauarbeiten, die voraussichtlich drei Monate dauern würden, den Weiterbetrieb eines Coiffeurgeschäfts unzumutbar machten. Namentlich müssten die Schadstoffarbeiten unter Schutzatmosphäre durchgeführt werden. In Bezug auf die Unterlagsböden müsse die Fläche frei sein, damit man die Bodenheizung angehen könne. Die Fenster seien auszuwechseln. Auch Sicherheitsüberlegungen sprächen gegen die Weiterbenutzung des Mietobjekts während den Bauarbeiten. Die Baubewilligung für das Sanierungsprojekt liege vor. Die Sanierung des Mietobjekts sei mithin realistisch und objektiv nicht unmöglich. Der Kündigungsgrund sei nicht vorgeschoben.

4.3. Gegen die überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seine bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Argumentation. So beharrt er darauf, dass auf die Aussagen des Zeugen F.________ nicht abgestellt werden dürfe, da dieser als Architekt der Beschwerdegegnerin nahestehe und ein Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens habe. Seine Aussagen seien nicht glaubhaft. Daran änderten auch die im Recht liegenden Urkunden, welche nach Ansicht der Vorinstanz die Zeugenaussagen stützten, nichts, da sie von diesem angefertigt worden seien.
Dieses Vorbringen wurde bereits von der Vorinstanz zutreffend widerlegt (E. 2.5.1-2.5.3) und bedarf hier keiner nochmaligen Entgegnung. Es ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Frage, welche Sanierungsarbeiten anstehen und inwiefern sie sich auf den Verbleib eines Coiffeurgeschäfts mit Publikumszugang in der Liegenschaft auswirken, anhand der Zeugenaussagen des diesbezüglich fachkundigen Architekten und der Urkunden zum Bauprojekt beurteilt werden. Allein der Umstand, dass der Architekt von der Vermieterin beauftragt wurde, hebt dessen Glaubwürdigkeit in Bezug auf dieses Beweisthema nicht auf. Ebenso wenig schmälert es die Beweiskraft der Bauunterlagen, dass sie vom Architekten verfasst und von der Vermieterin ins Recht gelegt wurden. Besondere Umstände, die vorliegend gegen die Glaubwürdigkeit sprechen, sind nicht dargetan. Die Rüge ist unbegründet.
Inwiefern der Schluss der Vorinstanz, der angegebene Kündigungsgrund (umfassende Sanierungsarbeiten) sei nicht vorgeschoben und die darauf gestützte Kündigung verstosse nicht gegen Treu und Glauben, willkürlich oder sonst wie gegen Bundesrecht verstossen soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar, jedenfalls nicht rechtsgenüglich.

4.4. Ohne Entscheidrelevanz erscheint die Kritik des Beschwerdeführers an der Bemerkung der Vorinstanz, dass es nota bene der Beschwerdeführer gewesen sei, der bereits mit Schreiben vom 9. September 2021 zu verstehen gegeben habe, dass der Gebrauch der Mietsache für ihn während der damals stattfindenden Arbeiten "absolut unzumutbar" sei. Diese vorinstanzliche Erwägung bildet eine blosse Anmerkung, der keine entscheidtragende Bedeutung zukommt.

4.5. Ebenso wenig ändert etwas an der zutreffenden Verneinung der Missbräuchlichkeit der Kündigung, wenn die Vorinstanz nicht erkennen konnte, weshalb die Vertragsüberschreibung der Kündigung entgegenstehen sollte. Ausschlaggebend sind in diesem Zusammenhang die verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz, dass die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 6. Dezember 2019 mitgeteilt habe, dass die Liegenschaft total saniert werde und der Vormieter des Beschwerdeführers (noch) der einzige Mieter in der Liegenschaft sei. Ferner, dass der Beschwerdeführer anlässlich der Vertragsunterzeichnung unterschriftlich bestätigt habe, dass er vom Inhalt des Mietvertrags Kenntnis habe, wobei der Mietvertrag festhalte, dass der erste Kündigungstermin der 31. März 2023 ist. Wenn die Vorinstanz aufgrund dieser festgestellten Umstände schloss, der Beschwerdeführer habe nicht von einem längeren Mietverhältnis ausgehen dürfen, ist dies bundesrechtlich nicht zu beanstanden.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Wie die vorstehenden Erwägungen zeigen, war die Beschwerde von Anfang an aussichtslos. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren ist deshalb abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Bei diesem Ergebnis wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet, da keine Vernehmlassung eingeholt wurde, womit der Beschwerdegegnerin kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. Oktober 2024

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Jametti

Der Gerichtsschreiber: Tanner

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.