Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4D 71/2011

Urteil vom 28. März 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Simon Kehl,
Beschwerdeführerin,

gegen

Ehegatten Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt
Christoph Anwander-Walser,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Schadenersatzforderung,

Verfassungsbeschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden, Einzelrichter, vom 25. August 2011.

Sachverhalt:

A.
Gemäss Vertrag vom 6. Mai 2000 vermietete die X.________ AG (Vermieterin) eine 4-Zimmerwohnung an der Z.________strasse in Q.________ an die Ehegatten Y.________ (Mieter). Diese waren bei der R.________ haftpflichtversichert. In der Folge kündigten die Mieter das Mietverhältnis auf den 31. Juli 2006. Anlässlich der Wohnungsabgabe vom 19. Juli 2006, an welcher auch A.________ von der R.________ teilnahm, liess die Vermieterin ein Abgabeprotokoll erstellen, in dem diverse Mängel der Wohnung aufgeführt wurden. Die Mieter weigerten sich, das Protokoll zu unterschreiben. In der Folge verlangte die Vermieterin von den Mietern für die Mängelbehebung Fr. 5'933.10. Die Mieter wie auch die R.________ verweigerten die Zahlung.

B.
Nach erfolglosem Vermittlungsversuch vor der zuständigen Schlichtungsstelle klagte die Vermieterin am 29. November 2007 beim Kantonsgericht von Appenzell Ausserrhoden gegen die Mieter auf Zahlung von Fr. 5'933.10 nebst Zins zu 5 % seit dem 7. September 2007. In ihrer Klageantwort vom 18. Januar 2008 wendeten die Mieter ein, die geltend gemachten Ansprüche seien verwirkt, weil keine Mängelrüge gemäss Art. 267a Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 267a - 1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
1    Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
2    Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3    Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire.
OR erfolgt sei. Zudem habe das nicht unterschriebene Protokoll vom 19. Juli 2006 keinerlei Beweisfunktion. Die von der Klägerin erhobene Forderung wird daher nicht nur grundsätzlich, sondern auch in ihrer Höhe ausdrücklich bestritten.
Das Kantonsgericht wies die Klage mit Entscheid vom 9. Juli 2009 ab, im Wesentlichen mit der Begründung, die Vermieterin habe eine rechtzeitige und präzise Mängelrüge nicht nachweisen können und daher den Schadenersatzanspruch verwirkt. Gegen diesen Entscheid appellierte die Vermieterin an das Obergericht von Appenzell Ausserrhoden mit den Anträgen, ihn aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der Schadenersatzforderung an die Vorinstanz zurückzuweisen oder eventuell die Klage gutzuheissen. Das Obergericht wies die Appellation mit Entscheid vom 30. März 2010 ab.
Dieses Urteil hob das Bundesgericht am 16. November 2010 in Gutheissung einer dagegen gerichteten Beschwerde der Vermieterin auf und wies die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts bezüglich der Mängelanzeige und zu neuer Entscheidung an das Obergericht zurück. Dieses forderte die Parteien mit Schreiben vom 24. Mai 2011 auf, zum Verfahren und zur Sache abschliessend Stellung zu nehmen, worauf die Parteien am 10. Juni 2011 entsprechende Stellungnahmen einreichten. Danach wies das Obergericht mit Entscheid vom 25. August 2011 die Appellation der Beschwerdeführerin erneut ab. Zur Begründung führte es zusammengefasst aus, die Vermieterin habe die aus den behaupteten Mängeln abgeleiteten Schäden zum Teil nicht genügend substanziiert und zum Teil nicht nachweisen können, weshalb offen bleiben könne, ob die Mängel entsprechend den Anforderungen von Art. 267a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 267a - 1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
1    Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.
2    Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles.
3    Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire.
OR angezeigt worden seien. Die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführerin seien daher als unerheblich abzuweisen.

C.
Die Vermieterin (Beschwerdeführerin) erhebt subsidiäre Verfassungsbeschwerde mit den Begehren, den Entscheid des Obergerichts vom 25. August 2011 aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, die Sache zur materiellen Beurteilung der Schadenersatzforderungen an das Kantonsgericht zurückzuweisen oder selbst einen Schriftenwechsel und ein Beweisverfahren zur Beurteilung der geltend gemachten Schadenersatzforderungen durchzuführen.
Das Obergericht verzichtet auf eine Vernehmlassung. Die Mieter (Beschwerdegegner) schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne.

Erwägungen:

1.
1.1 Der in der vorliegenden mietrechtlichen Streitigkeit erforderliche Streitwert von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
BGG) wird nicht erreicht. Die Beschwerde in Zivilsachen stünde daher nur offen, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellte (Art. 74 Abs. 2 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
BGG) und in der Beschwerde dargelegt würde, weshalb diese Voraussetzung erfüllt ist (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
BGG). Da in der Beschwerde entsprechende Ausführungen fehlen, ist die Beschwerde in Zivilsachen ausgeschlossen und daher die subsidiäre Verfassungsbeschwerde zulässig (Art. 113
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
BGG). Der blosse Rückweisungsantrag genügt, da das Bundesgericht im Falle der Gutheissung der Beschwerde in der Sache nicht selber entscheiden könnte (Art. 107 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
1    Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
2    Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
3    Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
4    Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102
BGG; vgl. BGE 135 II 38 E. 1.2 S. 41). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Mit der subsidiären Verfassungsbeschwerde kann nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden (Art. 116
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 116 Motifs de recours - Le recours constitutionnel peut être formé pour violation des droits constitutionnels.
BGG). Diese umfassen auch die durch die Kantonsverfassungen gewährleisteten Rechte (vgl. Art. 95 lit. c
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG; BGE 137 I 77 E. 1.3.1 mit Hinweisen).

1.3 Das Bundesgericht prüft die Verletzung verfassungsmässiger Rechte nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
i.V.m. Art. 117
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 117 Procédure de recours - Les art. 90 à 94, 99, 100, 102, 103, al. 1 et 3, 104, 106, al. 2, et 107 à 112 s'appliquent par analogie à la procédure du recours constitutionnel.
BGG). Es ist klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen. Das Bundesgericht untersucht nicht von sich aus, ob der angefochtene kantonale Entscheid verfassungskonform ist, sondern prüft nur rechtsgenügend vorgebrachte, klar erhobene und belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 134 I 83 E. 3.2 S. 88; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; 133 II 396 E. 3.2 S. 400).

1.4 Wer sich auf eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
BV) berufen will, kann sich daher nicht darauf beschränken, den vorinstanzlichen Entscheid als willkürlich zu bezeichnen. Vielmehr ist anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen darzutun, inwiefern das kantonale Gericht willkürlich entschieden haben soll und der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 117 Ia 10 E. 4b S. 11 f.). Dies ist nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts der Fall, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur dann als willkürlich auf, wenn er nicht bloss in der Begründung, sondern auch im Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133 mit Hinweisen).

2.
2.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, im vorliegenden Verfahren hätten das Kantonsgericht, das Obergericht und das Bundesgericht zunächst nur den Aspekt der Verwirkung der Forderung [mangels genügender Mängelanzeige] beurteilt. Die Beschwerdegegner hätten sich ebenfalls nur mit der Verwirkungsfrage auseinandergesetzt und die Darlegungen der Beschwerdeführer zum Schaden im gesamten Verfahren nie substanziiert bestritten. Die Beschwerdeführerin habe sich daher nie veranlasst gesehen, weitere Ausführungen zum Schaden zu machen. Das Obergericht habe nach der Rückweisung durch das Bundesgericht ohne Vorankündigung nur die Forderung beurteilt und die Klage ohne Durchführung weiterer Untersuchungen abgewiesen. Damit habe es Art. 20
SR 131.224.1 Constitution du canton d'Appenzell (Rh.-Ext.), du 30 avril 1995
Rh.-Ext. Art. 20 - 1 Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par des juges indépendants, impartiaux et établis par la loi.
1    Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par des juges indépendants, impartiaux et établis par la loi.
2    Les personnes dépourvues des ressources nécessaires ont droit à l'assistance judiciaire gratuite.
3    Toute personne est présumée innocente tant qu'elle n'a pas été condamnée par un jugement entré en force de chose jugée. Le doute profite au prévenu.
4    Les parties ont dans toute procédure le droit d'être entendues et d'obtenir dans un délai raisonnable une décision motivée; les voies de recours doivent leur être indiquées.
der Verfassung des Kantons Appenzell Ausserrhoden (KV/AR) verletzt, weil im gesamten Verfahren keine Anhörung zu den schliesslich entscheidrelevanten Tatsachen stattgefunden habe. Auch habe das Obergericht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV verletzt, weil es seine Begründung auf zuvor im Verfahren nicht vorgetragene Rechtsstandpunkte abstütze, mit denen die Beschwerdeführerin nicht habe rechnen müssen. Dies treffe insbesondere auf die Erwägung zu, wonach die Rechnung vom 26.
September 2006 als blosse Parteibehauptung zu betrachten sei.

2.2 Gemäss Art. 20 Abs. 4
SR 131.224.1 Constitution du canton d'Appenzell (Rh.-Ext.), du 30 avril 1995
Rh.-Ext. Art. 20 - 1 Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par des juges indépendants, impartiaux et établis par la loi.
1    Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par des juges indépendants, impartiaux et établis par la loi.
2    Les personnes dépourvues des ressources nécessaires ont droit à l'assistance judiciaire gratuite.
3    Toute personne est présumée innocente tant qu'elle n'a pas été condamnée par un jugement entré en force de chose jugée. Le doute profite au prévenu.
4    Les parties ont dans toute procédure le droit d'être entendues et d'obtenir dans un délai raisonnable une décision motivée; les voies de recours doivent leur être indiquées.
KV/AR haben die Parteien in allen Verfahren ein Recht auf Anhörung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gewährt das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV einen Anspruch auf vorgängige Anhörung, wenn eine Gerichtsbehörde ihren Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu begründen beabsichtigt, die oder der im bisherigen Verfahren nicht herangezogen wurde, auf die sich die beteiligten Parteien nicht berufen haben und mit deren Erheblichkeit im konkreten Fall sie nicht rechnen konnten (BGE 128 V 272 E. 5b/bb S. 278 mit Hinweisen).

2.3 Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdegegner bereits in ihrer Klageantwort ausgeführt, dass die eingeklagte Forderung nicht nur verwirkt sei, sondern auch der Höhe nach bestritten werde. Zudem führten sie in ihrer Appellationsantwort von 9. Dezember 2009 aus, selbst, wenn die Beschwerdeführerin rechtzeitig Mängelrüge erhoben hätte, wäre ihre Forderung in keiner Weise ausgewiesen, zumal dem Wohnungsübergabeprotokoll vom 19. Juli 2006 keinerlei Beweiswert zukomme. Unter diesen Umständen musste die Beschwerdeführerin damit rechnen, dass das Obergericht die Höhe des Schadens als bestritten und die Beschwerdeführerin als beweispflichtig ansehen könnte. Auch dass eine von ihr selbst erstellte Rechnung vom Obergericht im Rahmen der Beweiswürdigung nach freiem Ermessen (vgl. Art. 274d Abs. 3 aOR) als Parteibehauptung qualifiziert wird, konnte für die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin keine Überraschung darstellen. Zudem konnte sich die Beschwerdeführerin zum Nachweis des Schadens in ihrer Replik vom 22. Februar 2010 und ihrer abschliessenden Stellungnahme vom 10. Juni 2011 äussern, weshalb insoweit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV und auf Anhörung gemäss Art. 20
SR 131.224.1 Constitution du canton d'Appenzell (Rh.-Ext.), du 30 avril 1995
Rh.-Ext. Art. 20 - 1 Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par des juges indépendants, impartiaux et établis par la loi.
1    Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par des juges indépendants, impartiaux et établis par la loi.
2    Les personnes dépourvues des ressources nécessaires ont droit à l'assistance judiciaire gratuite.
3    Toute personne est présumée innocente tant qu'elle n'a pas été condamnée par un jugement entré en force de chose jugée. Le doute profite au prévenu.
4    Les parties ont dans toute procédure le droit d'être entendues et d'obtenir dans un délai raisonnable une décision motivée; les voies de recours doivent leur être indiquées.
KV/AR gewahrt wurde.

3.
3.1 Das Obergericht ging davon aus, nach der Rückweisung durch das Bundesgericht sei gemäss Art. 404 Abs. 1
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 404 Application de l'ancien droit - 1 Les procédures en cours à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance.
1    Les procédures en cours à l'entrée en vigueur de la présente loi sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de l'instance.
2    La compétence à raison du lieu est régie par le nouveau droit. Toutefois, la compétence conférée en application de l'ancien droit est maintenue.
der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) für das Verfahren vor Obergericht weiterhin die Zivilprozessordnung für den Kanton Appenzell A. Rh. vom 27. April 1980 (aZPO/AR) anwendbar. Diese Erwägung wird von der Beschwerdeführerin zu Recht nicht angefochten (vgl. Urteil 4A 641/2011 vom 27. Januar 2012 E. 2.2).

3.2 Die Beschwerdeführerin rügt indessen, das Obergericht habe mit dem Verzicht auf eine Rückweisung an das Kantonsgericht Art. 272 aZPO/AR willkürlich angewendet und damit Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
BV verletzt, da die erste Instanz nicht über die Schadenersatzforderung entschieden habe und daher eine Rückweisung geboten gewesen sei. Zudem habe das Obergericht mit seinem Vorgehen Art. 94
SR 131.224.1 Constitution du canton d'Appenzell (Rh.-Ext.), du 30 avril 1995
Rh.-Ext. Art. 94 Organes judiciaires - 1 Le pouvoir judiciaire est exercé par:
1    Le pouvoir judiciaire est exercé par:
a  les autorités de conciliation, en matière civile;
b  ...
c  le Tribunal cantonal, chargé de la juridiction civile et pénale en première instance;
d  le Tribunal supérieur, chargé de la juridiction civile, pénale et administrative en tant qu'instance unique ou instance de recours;
e  ...
2    La loi règle l'organisation, la procédure et les compétences.
3    Le Grand Conseil fixe le traitement et règle la prévoyance professionnelle et les indemnités des membres de tribunaux.59
KV/AR verletzt, der ein Verfahren über zwei Instanzen mit voller Kognition garantiere.

3.3 Gemäss Art. 94 Abs. 1 lit. c
SR 131.224.1 Constitution du canton d'Appenzell (Rh.-Ext.), du 30 avril 1995
Rh.-Ext. Art. 94 Organes judiciaires - 1 Le pouvoir judiciaire est exercé par:
1    Le pouvoir judiciaire est exercé par:
a  les autorités de conciliation, en matière civile;
b  ...
c  le Tribunal cantonal, chargé de la juridiction civile et pénale en première instance;
d  le Tribunal supérieur, chargé de la juridiction civile, pénale et administrative en tant qu'instance unique ou instance de recours;
e  ...
2    La loi règle l'organisation, la procédure et les compétences.
3    Le Grand Conseil fixe le traitement et règle la prévoyance professionnelle et les indemnités des membres de tribunaux.59
und d KV/AR wird die Gerichtsbarkeit zur Beurteilung von Zivilsachen in erster Instanz durch das Kantonsgericht und das Obergericht als Rechtsmittelinstanz ausgeübt. Inwiefern diese Regelung ausschliesst, dass das Obergericht als Rechtsmittelinstanz auch über Fragen entscheidet, welche von der ersten Instanz noch nicht beurteilt wurden, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal gemäss Art. 272 aZPO/AR das Obergericht [in der Regel] ein neues Urteil fällt (Abs. 1) und es die Streitsache ausnahmsweise unter Aufhebung des Urteils zu neuer Behandlung an die Vorinstanz zurückweisen kann (Abs. 2). Gemäss dieser Kannvorschrift ist das Obergericht auch dann befugt, ein Endurteil zu fällen, wenn die erste Instanz über gewisse sich stellende tatsächliche oder rechtliche Fragen noch nicht entschieden hat. Daran vermag nichts zu ändern, dass in solchen Fällen unter Umständen eine Rückweisung als geboten erscheinen mag. Eine willkürliche Anwendung von Art. 272 aZPO/AR liegt somit nicht vor.

4.
4.1 Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, das Gericht habe im Geltungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 267 [recte: Art. 274d] Abs. 3 aOR) eine verstärkte Fragepflicht und die Parteien auf ihre Mitwirkungspflicht sowie auf das Beibringen von Beweisen hinzuweisen. Zudem habe es sich über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbezüglich ernsthafte Zweifel bestünden. Wie das Ergebnis zeige, habe das Obergericht offenbar an allen geltend gemachten Schadenspositionen erhebliche Zweifel gehabt und hätte daher die Parteien darauf hinweisen sollen, dass es zum Schluss kommen könnte, die Klage sei mangels Beweises vollumfänglich abzuweisen. Dagegen sei es seiner Untersuchungspflicht in Bezug auf die Standpunkte der Gegenpartei extensiv nachgekommen, indem es eigene Internetrecherchen angestellt und von Amtes wegen alle Eventualitäten in Betracht gezogen habe. Damit habe das Obergericht Art. 267 (recte: Art. 274d) Abs. 3 aOR in einer Weise angewendet bzw. nicht angewendet, welche als geradezu willkürlich erscheine und kein faires Verfahren gemäss Art. 29
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV gewährleiste.

4.2 Die Beschwerdeführerin, welche bereits im kantonalen Verfahren anwaltlich vertreten war, legt nicht dar, weshalb das Obergericht an der Vollständigkeit ihrer Behauptungen und Beweise hätte zweifeln sollen. Sie nennt auch keine weiteren Beweismittel, die sie noch hätten anrufen können. Demnach ist die Rüge der willkürlichen Verletzung der aus Art. 274d Abs. 3 aOR abgeleiteten Fragepflicht bzw. des Anspruchs auf ein faires Verfahren nicht rechtsgenüglich begründet (vgl. Urteil 4A 62/2010 vom 13. April 2010 E. 5.2).

5.
5.1 Sodann führt die Beschwerdeführerin aus, das Obergericht habe die Klage zum Teil abgewiesen, weil es nicht als nachgewiesen erachtete, dass die Schäden an der Schranktüre (in der Küche), des zum Teil fehlenden Inlaids (bzw. Linoleums) und die Bohrlöcher in Keramikplatten (im Bad) auf eine vertragswidrige Nutzung durch die Beschwerdegegner zurückzuführen seien. Damit habe es die Beweislast gemäss Art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit.
ZGB willkürlich umgekehrt, da der Mieter nachzuweisen habe, dass ihn am entstandenen Schaden kein Verschulden treffe.

5.2 Diese Rüge ist unbegründet, da erst, wenn der Vermieter den Beweis für die Schadensverursachung durch die Mieter erbracht hat, vermutet wird, dass dieser den Schaden auch verschuldet hat (vgl. LACHAT/ZAHRADNIK, in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 680 Rz. 31/5.7).

5.3 Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin vor, soweit das Obergericht die Klage bezüglich des Linoleums und der Bohrlöcher im Bad aufgrund einer Verletzung der Schadensminderungspflicht der Beschwerdeführerin abgewiesen habe, sei die Beweislastumkehr ebenfalls nicht haltbar.

5.4 Auf diese Rüge ist mangels Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten, weil die kritisierten Ausführungen des Obergerichts zur Schadenminderungspflicht lediglich als Eventualbegründungen ohne entscheiderhebliche Bedeutung zu qualifizieren sind.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die Beschwerdeführerin dafür kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
und Art. 68 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht Appenzell Ausserrhoden, Einzelrichter, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. März 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Gelzer