4A_219/2007 - 2007-11-26 - Droit des contrats - contrat de bail; baisse de loyer

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 219/2007 /ech

Arrêt du 26 novembre 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mmes les Juges Corboz, Président, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss
Greffier: M. Ramelet.

Parties
X.________,
recourant, représenté par Me Soli Pardo,

contre

Y.________ AG,
intimée, représentée par Me Jacques Berta.

Objet
contrat de bail, baisse de loyer,

recours en matière civile contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 7 mai 2007.

Faits :

A.
A.a Par contrat du 28 décembre 1989, A.________ SA a remis à bail dès le 1er janvier 1990 à X.________ (le locataire) des locaux commerciaux, dont la surface est de 122 m2, situés dans une arcade du rez-de-chaussée de l'immeuble sis à la rue ..., à Genève, et destinés à l'exploitation d'un bar à café. Le bail, conclu pour une durée initiale de dix ans, se renouvelle tacitement de cinq ans en cinq ans.
Le 19 avril 2000, Y.________ AG (la bailleresse) a fait l'acquisition de l'immeuble sis à la rue ... pour le prix de 24'203'673 fr.; cet immeuble comprend deux niveaux en sous-sols et six étages, tous affectés à l'usage de bureaux.

En 2000 et 2001, la nouvelle propriétaire a entrepris d'importants travaux de rénovation dans l'immeuble, pour un coût total de 4'791'702 fr. entièrement financé au moyen de ses fonds propres. Les travaux ont comporté en particulier les postes suivants: phase de démolition (274'459 fr.), montage d'échafaudages en façade (115'598 fr.), réfection des façades (919'079 fr.), remplacement de la marquise (176'117 fr.), réfection de la toiture (132'476 fr.), aménagement et rénovation des bureaux (1'364'111 fr.), rénovation des zones sanitaires (206'535 fr.), rénovation de l'entrée, de la cage d'escalier et des ascenseurs (697'227 fr.), transformation de l'arcade alors occupée par la librairie B.________ (80'475 fr.), transformation totale des bureaux du 2e étage (168'374 fr.), travaux en sous-sol (17'089 fr.), divers honoraires (554'527 fr.).
Au 1er janvier 2004, le loyer annuel de X.________ se montait à 50'832 fr., provisions pour charges de 3'600 fr. non comprises.
A.b Par avis de majoration du 10 décembre 2003, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel du locataire à 85'380 fr. dès le 1er janvier 2005; la hausse de loyer était motivée par l'adaptation aux loyers usuels du quartier.

Le locataire a contesté cette augmentation de loyer le 17 décembre 2003 en saisissant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève. Simultanément, il a présenté une demande de réduction de loyer. Le locataire a invoqué la baisse du taux hypothécaire (6% à la conclusion du contrat et 3,25% au jour de la demande) compensée partiellement par la hausse des prix (ISPC décembre 1989: 118,4 points, ISPC décembre 2003: 151,0 points). X.________ a conclu à ce que le nouveau loyer annuel soit arrêté à 34'802 fr. dès le 1er janvier 2005.

La conciliation ayant échoué, les deux parties ont porté le litige devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Pour s'opposer à la requête de diminution de loyer, la bailleresse a présenté un calcul de rendement montrant que le loyer qu'elle sollicitait était inférieur à celui qu'elle aurait pu réclamer. Le locataire a contesté ce calcul.
A.c Par jugement du 24 octobre 2006, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande de hausse de loyer formée par la bailleresse. Le Tribunal a également rejeté la requête de baisse du locataire, cela au terme d'un calcul de rendement détaillé se présentant comme il suit:

Hausse de l'ISPC entre avril 2000 (mois de l'acquisition de l'immeuble par la bailleresse) et décembre 2003 (mois où la demande de diminution de loyer a été déposée): 2,8%.

Hausse de l'ISPC entre décembre 2001 (date de la fin des travaux de rénovation) et décembre 2003: 1,48%.
Détermination des fonds propres:
Prix d'achat et frais d'acquisition: 24'203'673 fr.
Réévaluation de 2,8% du 40%
des fonds propres: 271'081 fr.
Total après réévaluation: 24'474'754 fr.

Travaux de rénovation 2000/2001: 4'791'702 fr.
Indexation de 1,48% du 40% du montant
des travaux: 28'367 fr.
Total après réévaluation: 4'820'069 fr.
Fonds propres initiaux réévalués: 24'474'754 fr.
+ Travaux de rénovation réévalués: 4'820'069 fr.
Total des fonds propres déterminants: 29'294'823 fr.
Détermination des charges d'exploitation:
2000 269'137 fr.
2001 290'609 fr.
2002 204'130 fr.
2003 266'407 fr.
2004 324'305 fr.

Moyenne 2000-2004 (arrondie au franc supérieur): 270'918 fr.
Etat locatif admissible:
Fonds propres, par 29'294'823 fr, rentés à 3,75% 1'098'556 fr.
+ Moyenne charges d'exploitation 270'918 fr.
Etat locatif admissible: 1'369'474 fr.
Etat locatif net au 31.12.2004 2'161'284 fr.
La différence entre les deux états locatifs, par 791'810 fr., donne une baisse de loyer possible de 36,34% (recte: 36,64%) par rapport à l'état locatif à fin 2004.
Comme les loyers de toutes les arcades du rez-de-chaussée, plus celui des locaux loués à un opticien au 1er étage, représentent en valeur le 32,57% de l'état locatif global de l'immeuble entier, la même proportion de l'état locatif admissible du bâtiment, à savoir 446'038 fr. (32,57% de 1'369'474 fr.), indique l'état locatif admissible pour les arcades louées. La surface totale de celles-ci étant de 631 m2, le loyer admissible au m2 ascende ainsi à 706 fr.87 (446'038 fr./ 631 m2).

Le loyer admissible de X.________ doit alors être fixé à 86'239 fr. (recte: 86'238 fr. (706 fr.87 x 122 m2, représentant la surface des locaux pris à bail par le prénommé)).

Etant donné que le loyer actuel du locataire, par 50'832 fr., est largement inférieur au loyer admissible ainsi calculé, le Tribunal a rejeté sa requête de baisse.

B.
Saisie d'un appel extraordinaire du locataire au sens de l'art. 292 de la Loi de procédure civile genevoise du 10 avril 1987 (LPC/GE), lequel concluait à ce que son loyer annuel soit fixé à 34'802 fr. à compter du 1er janvier 2005, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, par arrêt du 7 mai 2007, a confirmé le jugement du 24 octobre 2006.

Cette décision repose sur les motifs suivants.

Dès l'instant où la bailleresse a opposé à la demande de baisse de loyer du locataire fondée sur la méthode relative le rendement insuffisant de la chose louée (art. 269 CO), c'est à bon droit que les premiers juges ont procédé à un calcul de rendement.

L'art. 269 CO impose l'individualisation du prix de revient et des charges de la chose louée, en particulier lorsque l'état locatif, à l'exemple de celui de l'immeuble en cause, n'est pas suffisamment homogène. Il faut alors procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement, selon une clé de répartition applicable aux propriétés par étages, comme la surface du logement. Le Tribunal des baux et loyers s'est inspiré de ce principe, du moment qu'il n'a pas appliqué au loyer litigieux le pourcentage de baisse ressortant du rapport entre l'état locatif global actuel de l'immeuble et l'état locatif admissible, lequel se montait à 36,64%. Il a toutefois fait le choix de rechercher le rendement admissible de toutes les surfaces louées comme arcades, ce qui l'a amené à déterminer un loyer non abusif par m2 de 706 fr.87, qui est beaucoup plus élevé que celui payé actuellement par X.________, qui se monte à 416 fr. par m2 (50'832 fr. / 122 m2). La Chambre d'appel a souligné que ce résultat s'expliquait par la prise en compte dans le calcul de nouveaux loyers résultant de baux conclus avec un opticien, lequel loue des locaux - précédemment occupés par une grande librairie - au rez-de-chaussée et au 1er étage de l'immeuble,
respectivement au prix de 2'191 fr. par m2 et de 723 fr. par m2. L'autorité cantonale, concédant que l'arcade du rez-de-chaussée de l'opticien - qui ouvre sur la très commerçante rue ... - n'est pas semblable à celle de X.________, a pris en compte, comme éléments de comparaison, le loyer moyen des deux autres arcades du rez-de-chaussée, sans celle de l'opticien, plus celui de l'arcade louée au 1er étage par cet opticien. L'état locatif desdits locaux, dont la surface est de 314 m2, représentent 225'792 fr., c'est-à-dire le 10,44 % de l'état locatif net de l'immeuble entier, qui ascende à 2'161'284 fr. Appliquant ce pourcentage à l'état locatif admissible de l'immeuble, arrêté à 1'369'474 fr., la cour cantonale a obtenu des loyers non abusifs pour les deux arcades du rez-de-chaussée plus celle du 1er étage atteignant le total de 142'973 fr. (10,44 % de 1'369'474 fr.), soit un prix au m2 (en chiffres ronds) de 455 fr. (142'973 fr./314 m2). Rapporté à la surface de l'arcade de X.________, ce montant au m2 donne un loyer admissible, sans les charges, de 55'550 fr. pour ladite arcade (recte: 55'510 fr.) (455 fr. x 122 m2), lequel dépasse en valeur le loyer que doit payer ce locataire, qui est de 50'832 fr. au 1er janvier 2004.
L'autorité cantonale en a déduit que le calcul du rendement de la chose louée ne permettait pas au locataire d'obtenir une diminution de son loyer.

A propos de la prise en compte des travaux de rénovation dans les fonds propres à renter, la Chambre d'appel a tout d'abord relevé que ces travaux, quoi qu'en dise le locataire, avaient porté sur l'ensemble de l'immeuble, et non principalement sur l'arcade de l'opticien. Elle a ajouté que les premiers juges n'ont certes pas appliqué l'art. 14 al. 1 OBLF (RS 221.213.11) puisqu'ils ont englobé dans leur calcul de rendement l'intégralité du coût de ces travaux, en lieu et place de la fourchette prévue par cette norme, laquelle oscille entre 50% et 70% du coût total. Elle a retenu qu'elle n'avait pas à corriger d'office ce vice dans le cadre de l'appel extraordinaire en violation de la loi institué par l'art. 292 de la Loi de procédure civile genevoise du 10 avril 1987 (LPC/GE), car le grief y relatif n'avait pas été soulevé par X.________.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile contre l'arrêt cantonal. Il requiert l'annulation de cette décision et, cela fait, qu'il soit prononcé que son loyer à partir du 1er janvier 2005 soit fixé à 34'802 fr. par an.

L'intimée propose le rejet du recours dans la mesure où il est recevable.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 L'arrêt attaqué a été rendu après l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2007, de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), de sorte que le présent recours est soumis au nouveau droit (art. 132 al. 1 LTF).

1.2 Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 133 III 489 consid. 3; 132 III 291 consid. 1 p. 292).

1.3 S'agissant d'un bail reconductible tacitement, c'est-à-dire d'un bail de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en fonction des baisses de loyer demeurées litigieuses en dernière instance cantonale (art. 51 al. 1 let. a LTF), le montant obtenu devant être multiplié par vingt (art. 51 al. 4 LTF).

Dans l'instance introduite devant la Chambre d'appel, le locataire a conclu à ce que le loyer annuel litigieux soit ramené à 34'802 fr. dès le 1er janvier 2005, alors que le jugement du Tribunal des baux et loyers avait admis qu'il devait rester fixé à 50'832 fr. Le différend avait ainsi trait à un montant de loyer annuel de 16'030 fr. En multipliant ce chiffre par vingt, on obtient un total de 320'600 fr. La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. à laquelle l'art. 74 al. 1 let. a LTF subordonne la recevabilité du recours en matière civile dans le domaine du bail à loyer est largement atteinte.

1.4 Interjeté par la partie qui, ayant pris part à la procédure devant l'autorité cantonale, a succombé dans ses conclusions en diminution de loyer (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral appliquant le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), il n'est limité ni par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (cf. ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine, 297 consid. 3.1). Toutefois, compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui. Il ne peut pas entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Le recourant s'en prend sur un point aux faits retenus par la cour cantonale. Il prétend qu'une grande partie des travaux entrepris par la bailleresse en 2000 et 2001 n'a pas profité, que ce soit directement ou indirectement, aux locaux commerciaux qu'il a pris à bail. Il se réfère en particulier à la transformation de l'arcade de l'opticien, à la rénovation totale des bureaux du 2e étage du bâtiment, aux travaux en sous-sol ainsi qu'aux honoraires afférents à ces ouvrages.

2.1 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). L'auteur du recours ne peut critiquer les faits que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 97 al. 1 LTF; cf aussi art. 105 al. 2 LTF); il faut encore que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la querelle (art. 97 al. 1 LTF).

La notion de "manifestement inexacte" évoquée ci-dessus correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message du 28 février 2001 concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale, FF 2001 p. 4000 ss, spéc. 4135, ch. 4.1.4.2). Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, lorsqu'elle méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il n'est pas suffisant que la motivation formulée soit insoutenable; encore faut-il que la décision semble arbitraire dans son résultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception à l'art. 105 al. 1 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 136 consid. 1.4). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

2.2 La cour cantonale a constaté que le locataire n'avait pas administré la preuve que les travaux de rénovation avaient surtout profité à l'arcade voisine louée par l'opticien. En revanche, elle a relevé qu'il résultait des preuves documentaires déposées en temps utile et selon la forme prescrite par la bailleresse que lesdits travaux avaient concerné l'ensemble de l'immeuble, en particulier tant les aménagements intérieurs que l'extérieur du bâtiment.

Le recourant n'indique même pas les moyens de preuves qu'il a produits selon les réquisits de la procédure, qui auraient été écartés de manière insoutenable en instance cantonale. L'appréciation des preuves effectuée par la Chambre d'appel, à partir de laquelle elle a retenu que les travaux avaient eu pour objet de rénover la totalité de l'immeuble, résiste manifestement au grief d'arbitraire.
Le moyen dirigé contre l'état de fait retenu par l'autorité cantonale est sans fondement.

3.
Invoquant une double violation de l'art. 269 CO, le recourant critique le calcul de rendement opéré par l'autorité cantonale.

Il soutient, d'une part, que la cour cantonale a transgressé cette norme en prenant en considération dans la détermination du prix de revient de la chose louée le coût de la totalité des travaux de rénovation réalisés dans le bâtiment par la bailleresse en 2000 et 2001.

Il allègue, d'autre part, que la Chambre d'appel a encore enfreint la disposition susrappelée pour avoir procédé au calcul du rendement net sur l'immeuble entier de la rue ..., et non uniquement sur l'arcade qu'il loue. A l'en croire, ce mode de procéder a conduit à une ventilation égalitaire des comptes de l'immeuble qui ne se justifie que pour des logements sociaux, mais en aucun cas pour des locaux commerciaux disparates, tels ceux situés dans l'immeuble en question.
3.1
3.1.1 Concernant la première branche du grief, l'autorité cantonale a expressément constaté que l'instance inférieure n'avait pas respecté l'art. 14 al. 1 , 2e phrase, OBLF, qui dispose qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values, autrement dit comme des prestations supplémentaires pouvant être répercutées sur les loyers en application de l'art. 269a let. b in fine CO. Elle a toutefois conclu, en se référant à Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt (Commentaire de la LPC, n. 13 ad art. 292 LPC et n. 2 ad art. 445 LPC), qu'elle ne pouvait pas examiner cette violation du droit fédéral, car celle-ci n'avait pas été soulevée par le locataire dans son appel extraordinaire.
3.1.2 Dans son recours en matière civile, le locataire n'a pas reproché aux magistrats genevois d'avoir enfreint l'art. 14 OBLF lorsqu'ils ont procédé au calcul du rendement de la chose louée. Faute de motivation conforme à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'est donc pas possible d'étudier la question.

Le recourant n'a pas davantage fait grief à la Chambre d'appel d'avoir appliqué arbitrairement le droit cantonal genevois en considérant que le grief de violation de l'art. 14 OBLF n'avait pas été soulevé dans le mémoire d'appel extraordinaire en violation de la loi instauré par l'art. 292 LPC/GE. Partant, le Tribunal fédéral n'a pas à contrôler ce point (art. 106 al. 2 LTF).

Ces considérations scellent le sort de la première branche du grief.

3.2 A l'appui du second pan du moyen, le recourant reproche à l'autorité cantonale de n'avoir pas fait porter le calcul de rendement sur la seule chose louée, mais d'avoir comparé le rendement de celle-ci avec celui de diverses surfaces louées dans l'immeuble.
3.2.1 Le Tribunal fédéral a retenu qu'est seul déterminant le rendement du logement ou du local commercial remis à bail, à l'exclusion du rendement de tout l'immeuble ou d'un groupe d'immeubles appartenant au même propriétaire. L'art. 269 CO veut donc que le prix de revient et les charges de la chose louée soient individualisés, sous la forme d'une ventilation des comptes de l'immeuble selon des critères objectifs applicables à la propriété par étage, tels la surface ou le volume loués (ATF 116 II 184 consid. 3a; cf. aussi ATF 120 II 100 consid. 6c). Le juge dispose toutefois d'une marge d'appréciation dans le choix du système dont il veut user pour ventiler les comptes de l'immeuble (Roger Weber, Commentaire bâlois, n. 12 ad art. 269 CO).
3.2.2 Dans le cas présent, la Chambre d'appel a estimé qu'il était judicieux de comparer les locaux pris à bail par le recourant avec les arcades mal placées du rez-de-chaussée de l'immeuble - donc sans celle de l'opticien - ainsi qu'avec les locaux loués à l'opticien au première étage.
Il est évident qu'un magasin au premier étage n'est pas bien situé puisqu'on ne le voit pas depuis la rue. Sa situation est ainsi plus ou moins comparable à celle d'une arcade qui donne sur une rue peu passante. Cette appréciation de l'autorité cantonale, qui relève largement des faits déterminants (art. 105 al. 1 LTF), ne viole pas le droit fédéral. Le seul fait que le loyer des locaux de l'opticien sis au premier étage fasse sensiblement monter la moyenne - au détriment des intérêts du recourant - ne permet pas d'affirmer que lesdits locaux ne sont pas comparables au bar à café du locataire.

La critique est infondée

4.
En définitive, le recours doit être rejeté.

Vu la solution adoptée, le recourant, qui succombe, paiera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera à l'intimée une indemnité à titre de dépens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 26 novembre 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:

Corboz Ramelet

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
¹	Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
²	Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
^a	les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
^b	les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
^c	les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
^d	les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
^e	le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
³	Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
^3bis	Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
⁴	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
⁵	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
¹	La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur.
²	...122
³	La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125
⁴	La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 108 Juge unique - 1 Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
¹	Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
^a	sur les recours manifestement irrecevables;
^b	sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
^c	sur les recours procéduriers ou abusifs.
²	Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
³	L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
^a	se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
^b	sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
^c	se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
^d	ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
^e	ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
^f	n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.