Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 208/2015

Urteil vom 26. Oktober 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Gaudenz Schwitter und Nicole Tschirky,

gegen

1. B.________ Erben, bestehend aus:
C.________;
D.________;
E.________;
F.________;
2. G.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Mike Gessner,

Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
Eugensbergstrasse 2, 8268 Salenstein,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, Verwaltungsgebäude, Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Januar 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der in der Dorfzone liegenden Parzelle Nr. xxx, Grundbuch Salenstein. Im Westen grenzt sie an die im Eigentum von H.________ stehende Liegenschaft Nr. yyy an.
Am 20. November 2012 stellte die A.________ AG ein Gesuch um Erteilung einer Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Baute auf dem Grundstück Nr. xxx (Wohnhaus mit Remise) und für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Zufahrtsstrasse. Während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs erhoben die Nachbarn H.________, G.________ und die Erbengemeinschaft B.________ Einsprache.

B.
Am 27. Februar 2013 wies die Politische Gemeinde Salenstein die Einsprachen ab und erteilte mit Entscheid vom 22. März 2013 der A.________ AG die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen.
Den dagegen von den Einsprechern erhobenen Rekurs wies das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 28. Mai 2014 ab. Demgegenüber hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die Beschwerde der Erbengemeinschaft B.________ und G.________ mit Urteil vom 21. Januar 2015 gut und hob den Rekursentscheid des DBU sowie den Einspracheentscheid und die Baubewilligung der Politischen Gemeinde Salenstein auf.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. April 2015 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht und beantragt die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2015 und die Rückweisung der Angelegenheit zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz.
Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Erbengemeinschaft B.________ und G.________ (Beschwerdegegner) beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Politische Gemeinde Salenstein und das DBU haben sich nicht vernehmen lassen.
Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil stellt einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid über eine Baubewilligung dar (Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
1    Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
a  del Tribunale amministrativo federale;
b  del Tribunale penale federale;
c  dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
d  delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
2    I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
3    Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.
BGG). Da die Bewilligungserteilung verweigert wird, schliesst er das Verfahren ab; es handelt sich somit um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento.
BGG. Ein Ausschlussgrund nach Art. 83
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
a  le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
b  le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
c  le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
c1  l'entrata in Svizzera,
c2  i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
c3  l'ammissione provvisoria,
c4  l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
c5  le deroghe alle condizioni d'ammissione,
c6  la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
d  le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
d1  dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
d2  da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
e  le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
f  le decisioni in materia di appalti pubblici se:
fbis  le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
f1  non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
f2  il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
g  le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
h  le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
i  le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
j  le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
k  le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
l  le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
m  le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
n  le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
n1  l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
n2  l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
n3  i nulla osta;
o  le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
p  le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
p1  concessioni oggetto di una pubblica gara,
p2  controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
p3  controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
q  le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
q1  l'iscrizione nella lista d'attesa,
q2  l'attribuzione di organi;
r  le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
s  le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
s1  ...
s2  la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
t  le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
u  le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
v  le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
w  le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
x  le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
y  le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
z  le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.
BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführerin ist als direkt betroffene Bauherrin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
1    Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
a  ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
b  è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
c  ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
2    Hanno inoltre diritto di ricorrere:
a  la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
b  in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
c  i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
d  le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
3    In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.
BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
a  del diritto federale;
b  del diritto internazionale;
c  dei diritti costituzionali cantonali;
d  delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
e  del diritto intercantonale.
BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht allerdings nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
BGG). Hierzu gelten qualifizierte Begründungsanforderungen: In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 133 II 249 E. 1.4.2; je mit Hinweisen); wird eine solche Rüge nicht vorgebracht, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Grundrechtsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96
BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
a  del diritto federale;
b  del diritto internazionale;
c  dei diritti costituzionali cantonali;
d  delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
e  del diritto intercantonale.
BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
1    Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
2    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
i.V.m. Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
BGG). Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, die Sachverhaltsfeststellung bezüglich der möglichen Erschliessungsvarianten für das Grundstück Nr. yyy sei offensichtlich unrichtig, räumt sie selbst ein, dass dies für den Ausgang des Verfahrens nicht entscheidend sei. Auf diese Rüge ist deshalb nicht einzutreten.

1.4. Das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen, allenfalls sei auch eine Redimensionierung der Bauzonen zu prüfen, sprengt den Rahmen des Streitgegenstands genauso wie die Frage der Entschädigung. Diese Einwände sind unbeachtlich.

2.
Strittig ist, ob die Zufahrtsstrasse mit einer Fläche von rund 200m 2 als öffentliche Verkehrsfläche qualifiziert und bei der anrechenbaren Landfläche im Rahmen der Berechnung der Ausnützungsziffer in Abzug gebracht werden muss. Nicht in Frage gestellt wird, dass das Baugesuch noch nach der alten Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. März 1996 (aPBV/TG; RB 700.1) zu beurteilen ist. Nach dessen § 11 Abs. 1 gilt die Fläche der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzonen als anrechenbare Landfläche. Dazu hinzugenommen werden können für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende Flächen, sofern sich dadurch die Ausnützung auf dem Baugrundstück um weniger als 10 % erhöht (Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG). Nicht zur anrechenbaren Landfläche werden indes Wald, öffentliche Gewässer und bestehende oder im Gestaltungsplan vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene öffentliche Verkehrsflächen gerechnet (Abs. 3 aPBV/TG).

2.1. Die Vorinstanz erwog, die auf dem Baugrundstück geplante Zufahrtsstrasse, mit der auch das westlich gelegene Grundstück Nr. yyy erschlossen werden soll, müsse als öffentliche Verkehrsfläche im Sinne von § 11 Abs. 3 aPBV/TG qualifiziert werden, weshalb sie nicht zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet werden könne. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, bereits der Umstand, dass die Gemeinde die Kosten für die Erschliessungsanlage übernehmen wolle, deute auf einen künftigen öffentlichen Charakter der Zufahrtsstrasse hin. Zudem habe die Gemeinde in der Baubewilligung vom 22. März 2013 das (von der Beschwerdeführerin nicht unterzeichnete) Projekt "Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" der I.________ AG als verbindlich erklärt und die Bauerlaubnis mit den Auflagen verbunden, dass die geplante Zufahrt gemäss den "Auflagen" des Büros I.________ AG zu erstellen sei, die Anlage nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergehe und für die Parzelle Nr. yyy ein Durchfahrtsrecht im Grundbuch einzutragen sei. Daraus ergebe sich, dass diese Erschliessung für die Gemeinde eine öffentliche Aufgabe darstelle. Ausserdem sei auch der zukünftige Zweck der Zufahrt
miteinzubeziehen: Da die Strasse auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy dienen werde, handle es sich nicht um eine rein private Hauszufahrt. Für die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 aPBV/TG sei weder ausschlaggebend, dass die Zufahrt keine bestehende Verkehrsfläche darstelle noch dass diese nicht gestützt auf einen Gestaltungsplan oder ein (öffentliches) Strassenprojekt, deren Ausarbeitungen gescheitert seien, realisiert werden solle. Am effektiven Zweck der Zufahrt ändere auch der Umstand nichts, dass sie durch eine private Bauherrschaft erstellt und offenbar im privaten Eigentum verbleiben solle. Schliesslich sei § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG nicht anwendbar, da es sich bei der Zufahrtsstrasse nicht um eine Änderung öffentlicher Verkehrsflächen handle und diese gemäss Einspracheentscheid nicht abgetreten werden solle (was indes im Widerspruch zur Baubewilligung stehe).

2.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, die Annahme der Vorinstanz, die Gemeinde habe mit der Baubewilligung von einem Planungsbüro erarbeitete und von anderen Parteien (nicht aber von ihr) unterzeichnete Pläne mit dem Titel "Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" als verbindlich erklärt, erweise sich als willkürlich.

2.3. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).

2.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, indem sie befand, die Gemeinde habe die genannten Erschliessungspläne für rechtsverbindlich erklärt, werden diese doch ausdrücklich in der Baubewilligung vom 22. März 2013 unter Ziff. 1 genannt. Ausserdem führt die Bauerlaubnis unter Ziff. 2 auf S. 3 die entsprechenden Auflagen zur geplanten Zufahrtsstrasse aus. Dass der Beschwerdeführerin diese Hinweise auf die Gültigkeit der Erschliessungspläne in der Baubewilligung - wie von ihr in der Replik vorgebracht - nicht aufgefallen seien, da sie inmitten anderer Unterlagen aufgeführt waren, vermag daran nichts zu ändern.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
1    In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
2    Le parti hanno diritto d'essere sentite.
3    Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.
BV geltend macht, weil sie erst im Rekursverfahren erfahren habe, dass mit den Baugesuchsunterlagen offenbar weitere, ihr nicht bekannte Erschliessungspläne aufgelegt worden seien, vermag sie damit nicht durchzudringen. Wie bereits dargelegt, wurden diese Pläne in der Baubewilligung aufgeführt und für verbindlich erklärt. Dass der Beschwerdeführerin der Bauentscheid nicht oder mangelhaft eröffnet worden ist, wird von ihr nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Der Inhalt der Verfügung kann mithin als ihr bekannt vorausgesetzt werden, weshalb sie sich mittels Rekurs gegen das aus ihrer Sicht fehlerhafte Bewilligungsverfahren hätte zur Wehr setzen müssen. Nach der Rechtsprechung verstösst es denn auch gegen Treu und Glauben, prozessuale Mängel erst in einem späteren Verfahrensstadium geltend zu machen, wenn der Einwand schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können (vgl. BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496 f. mit Hinweisen).

2.5. Des Weiteren führt die Beschwerdeführerin mit Blick auf § 11 Abs. 3 aPBV/TG aus, bei der Zufahrt handle es sich nicht um eine bestehende öffentliche Verkehrsfläche und auch das Verwaltungsgericht gehe davon aus, dass weder ein Strassenprojekt noch ein Gestaltungsplan vorliege. Auch sei die Berücksichtigung des künftigen Zwecks der Zufahrt nicht mit dem Wortlaut dieser Bestimmung vereinbar.
Damit zeigt die Beschwerdeführerin zwar auf, dass aus ihrer Sicht die Voraussetzungen von § 11 Abs. 3 aPBV/TG nicht erfüllt sind, wobei sie der Vorinstanz sinngemäss einen Verstoss gegen das Willkürverbot (Art. 9
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999
Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato.
BV) vorwirft. Sie unterlässt es indes darzutun, inwiefern die vorinstanzlichen Erwägungen nicht nur falsch, sondern geradezu unhaltbar sein sollen. Insbesondere setzt sie sich nicht mit dem Hauptargument des Verwaltungsgerichts auseinander, wonach die geplante Zufahrt eine öffentliche Verkehrsfläche darstelle, weil sie auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy diene und somit von einem erweiterten Personenkreis benutzt werde. Sie führt nicht näher aus, weshalb es auch im Ergebnis willkürlich sein soll, eine als Bedingung zur Baubewilligung festgelegte, für den öffentlichen Gebrauch bestimmte Zufahrt einer bestehenden bzw. einer in einem Gestaltungsplan oder in einem Strassenprojekt enthaltenen öffentlichen Verkehrsfläche gleichzustellen. Die Beschwerdeführerin vermag insofern den Begründungsanforderungen nicht zu genügen.

2.6. Gleiches gilt hinsichtlich des im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG vorgebrachten Arguments, die vorgesehene Zufahrtsstrasse stelle keine öffentliche Erschliessungsanlage dar. Hierbei begnügt sie sich damit, ihre eigene Sicht der Dinge darzustellen, ohne in rechtsgenüglicher Weise aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid das sinngemäss geltend gemachte Willkürverbot verletzen soll.
Sodann bringt die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vor, sollte dennoch von einer öffentlichen Erschliessungsanlage ausgegangen werden, liege eine für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende und damit anrechenbare Fläche vor; eine - wie von der Vorinstanz - getroffene Unterscheidung zwischen neu zu erstellenden öffentlichen Verkehrsflächen und deren Änderung sei mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung nicht vereinbar und widerspreche der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts.
Für die Vorinstanz war neben dem Umstand, dass es sich bei der Zufahrt nicht bloss um eine Änderung, sondern einen Neubau einer Erschliessungsstrasse handle, vor allem ausschlaggebend, dass diese - wie im Einspracheentscheid bestätigt - nach ihrer Erstellung nicht an die Gemeinde abgetreten werde. Dies steht indes - wie das Verwaltungsgericht selbst einräumt - in klarem Widerspruch zur Baubewilligung, in deren Auflagen festgehalten wird, dass die zu erstellende Zufahrtsstrasse nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergehen soll. Weshalb bezüglich der Frage der Abtretung der Einspracheentscheid und nicht die Baubewilligung massgeblich sein soll, leuchtet allerdings nicht ein. Abgesehen davon, dass die Baubewilligung den jüngeren der beiden Entscheide darstellt, legt nur sie die Pläne, Auflagen und Bedingungen verbindlich fest, nach denen das Bauvorhaben auszuführen und zu verwirklichen ist. Ausserdem handelt die Vorinstanz widersprüchlich, wenn sie für die Begründung des öffentlichen Charakters der Zufahrt auf die Baubewilligung mit ihrer Abtretungsverpflichtung an die Gemeinde abstellt, sodann aber im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG den dieser Auflage zuwiderlaufenden
Einspracheentscheid heranzieht.
Hinsichtlich der Frage der Änderung öffentlicher Verkehrsflächen nach § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG weist die Vorinstanz auf einen eigenen Entscheid (TR 2007 Nr. 9 E. 4) hin, in dem sie die für einen Neubau einer Strasse abzutretende Fläche zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet habe, weil der betreffende Eigentümer "praktisch allein zur Landabtretung Hand geboten habe". Vorliegend soll die Erschliessung ebenfalls im Wesentlichen über Terrain der Beschwerdeführerin führen, weshalb insoweit kein Unterschied auszumachen ist. Indessen geht die Vorinstanz auch davon aus, dass keine Landabtretung an die Gemeinde erfolgen soll und der für die Erschliessung beanspruchte Boden im Eigentum der Beschwerdeführerin verbleibe. Diese Annahme fusst allerdings - wie erwähnt - auf einem Widerspruch. Zudem ist die Vorinstanz eine Begründung dafür schuldig geblieben, wie es mit dem Gleichbehandlungsgebot vereinbar ist, einen Grundeigentümer hinsichtlich der Ausnützung schlechter zu stellen, wenn er für öffentliche Erschliessungszwecke Boden zwar zur Verfügung stellen, aber nicht abtreten muss. Er kann diesen Boden in beiden Fällen nicht mehr privat nutzen, erhält aber nur im zweiten Fall für den Verlust der Ausnützung eine Kompensation (unter
Vorbehalt der 10%-Grenze). Allein das Bestreben, Entschädigungszahlungen des Gemeinwesens im Falle einer Landabtretung niedrig zu halten, vermöchte eine Ungleichbehandlung jedenfalls nicht zu rechtfertigen.
Hinsichtlich der Anwendung von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG muss die Begründung des angefochtenen Urteils daher als widersprüchlich bezeichnet werden und erscheint das Ergebnis als willkürlich. Die Beschwerde ist deshalb - soweit darauf einzutreten ist - gutzuheissen, das angefochtene Urteil ist aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung unter dem Gesichtswinkel von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese wird sich gegebenenfalls auch mit den noch nicht geprüften Vorbringen auseinanderzusetzen haben.

3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin teilweise. Es rechtfertigt sich, die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung; Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1    Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2    In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3    Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5    Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.
und Abs. 5 BGG, Art. 65
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
1    Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
2    La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
3    Di regola, il suo importo è di:
a  200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
b  200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
4    È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
a  concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
b  concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
c  risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
d  secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
5    Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.
BGG) und die Parteikosten wettzuschlagen (Art. 68
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 21. Januar 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) auferlegt.

3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Salenstein, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. Oktober 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti