Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 208/2015

Urteil vom 26. Oktober 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Gaudenz Schwitter und Nicole Tschirky,

gegen

1. B.________ Erben, bestehend aus:
C.________;
D.________;
E.________;
F.________;
2. G.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Mike Gessner,

Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
Eugensbergstrasse 2, 8268 Salenstein,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, Verwaltungsgebäude, Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Januar 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der in der Dorfzone liegenden Parzelle Nr. xxx, Grundbuch Salenstein. Im Westen grenzt sie an die im Eigentum von H.________ stehende Liegenschaft Nr. yyy an.
Am 20. November 2012 stellte die A.________ AG ein Gesuch um Erteilung einer Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Baute auf dem Grundstück Nr. xxx (Wohnhaus mit Remise) und für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Zufahrtsstrasse. Während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs erhoben die Nachbarn H.________, G.________ und die Erbengemeinschaft B.________ Einsprache.

B.
Am 27. Februar 2013 wies die Politische Gemeinde Salenstein die Einsprachen ab und erteilte mit Entscheid vom 22. März 2013 der A.________ AG die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen.
Den dagegen von den Einsprechern erhobenen Rekurs wies das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 28. Mai 2014 ab. Demgegenüber hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die Beschwerde der Erbengemeinschaft B.________ und G.________ mit Urteil vom 21. Januar 2015 gut und hob den Rekursentscheid des DBU sowie den Einspracheentscheid und die Baubewilligung der Politischen Gemeinde Salenstein auf.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. April 2015 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht und beantragt die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2015 und die Rückweisung der Angelegenheit zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz.
Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Erbengemeinschaft B.________ und G.________ (Beschwerdegegner) beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Politische Gemeinde Salenstein und das DBU haben sich nicht vernehmen lassen.
Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil stellt einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid über eine Baubewilligung dar (Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1    Le recours est recevable contre les décisions:
a  du Tribunal administratif fédéral;
b  du Tribunal pénal fédéral;
c  de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d  des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3    Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.
BGG). Da die Bewilligungserteilung verweigert wird, schliesst er das Verfahren ab; es handelt sich somit um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.
BGG. Ein Ausschlussgrund nach Art. 83
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
a  les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
b  les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
c  les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
c1  l'entrée en Suisse,
c2  une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
c3  l'admission provisoire,
c4  l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
c5  les dérogations aux conditions d'admission,
c6  la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
d  les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
d1  par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
d2  par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
e  les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
f  les décisions en matière de marchés publics:
fbis  les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
f1  si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
f2  si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
g  les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
h  les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
i  les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
j  les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
k  les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
l  les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
m  les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
n  les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
n1  l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
n2  l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
n3  les permis d'exécution;
o  les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
p  les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
p1  une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
p2  un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
p3  un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
q  les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
q1  l'inscription sur la liste d'attente,
q2  l'attribution d'organes;
r  les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
s  les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
s1  ...
s2  la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
t  les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
u  les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
v  les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
w  les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
x  les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
y  les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
z  les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.
BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführerin ist als direkt betroffene Bauherrin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b  est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c  a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2    Ont aussi qualité pour recourir:
a  la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b  l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c  les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d  les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3    En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.
BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht allerdings nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG). Hierzu gelten qualifizierte Begründungsanforderungen: In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 133 II 249 E. 1.4.2; je mit Hinweisen); wird eine solche Rüge nicht vorgebracht, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Grundrechtsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
i.V.m. Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG). Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, die Sachverhaltsfeststellung bezüglich der möglichen Erschliessungsvarianten für das Grundstück Nr. yyy sei offensichtlich unrichtig, räumt sie selbst ein, dass dies für den Ausgang des Verfahrens nicht entscheidend sei. Auf diese Rüge ist deshalb nicht einzutreten.

1.4. Das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen, allenfalls sei auch eine Redimensionierung der Bauzonen zu prüfen, sprengt den Rahmen des Streitgegenstands genauso wie die Frage der Entschädigung. Diese Einwände sind unbeachtlich.

2.
Strittig ist, ob die Zufahrtsstrasse mit einer Fläche von rund 200m 2 als öffentliche Verkehrsfläche qualifiziert und bei der anrechenbaren Landfläche im Rahmen der Berechnung der Ausnützungsziffer in Abzug gebracht werden muss. Nicht in Frage gestellt wird, dass das Baugesuch noch nach der alten Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. März 1996 (aPBV/TG; RB 700.1) zu beurteilen ist. Nach dessen § 11 Abs. 1 gilt die Fläche der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzonen als anrechenbare Landfläche. Dazu hinzugenommen werden können für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende Flächen, sofern sich dadurch die Ausnützung auf dem Baugrundstück um weniger als 10 % erhöht (Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG). Nicht zur anrechenbaren Landfläche werden indes Wald, öffentliche Gewässer und bestehende oder im Gestaltungsplan vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene öffentliche Verkehrsflächen gerechnet (Abs. 3 aPBV/TG).

2.1. Die Vorinstanz erwog, die auf dem Baugrundstück geplante Zufahrtsstrasse, mit der auch das westlich gelegene Grundstück Nr. yyy erschlossen werden soll, müsse als öffentliche Verkehrsfläche im Sinne von § 11 Abs. 3 aPBV/TG qualifiziert werden, weshalb sie nicht zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet werden könne. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, bereits der Umstand, dass die Gemeinde die Kosten für die Erschliessungsanlage übernehmen wolle, deute auf einen künftigen öffentlichen Charakter der Zufahrtsstrasse hin. Zudem habe die Gemeinde in der Baubewilligung vom 22. März 2013 das (von der Beschwerdeführerin nicht unterzeichnete) Projekt "Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" der I.________ AG als verbindlich erklärt und die Bauerlaubnis mit den Auflagen verbunden, dass die geplante Zufahrt gemäss den "Auflagen" des Büros I.________ AG zu erstellen sei, die Anlage nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergehe und für die Parzelle Nr. yyy ein Durchfahrtsrecht im Grundbuch einzutragen sei. Daraus ergebe sich, dass diese Erschliessung für die Gemeinde eine öffentliche Aufgabe darstelle. Ausserdem sei auch der zukünftige Zweck der Zufahrt
miteinzubeziehen: Da die Strasse auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy dienen werde, handle es sich nicht um eine rein private Hauszufahrt. Für die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 aPBV/TG sei weder ausschlaggebend, dass die Zufahrt keine bestehende Verkehrsfläche darstelle noch dass diese nicht gestützt auf einen Gestaltungsplan oder ein (öffentliches) Strassenprojekt, deren Ausarbeitungen gescheitert seien, realisiert werden solle. Am effektiven Zweck der Zufahrt ändere auch der Umstand nichts, dass sie durch eine private Bauherrschaft erstellt und offenbar im privaten Eigentum verbleiben solle. Schliesslich sei § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG nicht anwendbar, da es sich bei der Zufahrtsstrasse nicht um eine Änderung öffentlicher Verkehrsflächen handle und diese gemäss Einspracheentscheid nicht abgetreten werden solle (was indes im Widerspruch zur Baubewilligung stehe).

2.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, die Annahme der Vorinstanz, die Gemeinde habe mit der Baubewilligung von einem Planungsbüro erarbeitete und von anderen Parteien (nicht aber von ihr) unterzeichnete Pläne mit dem Titel "Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" als verbindlich erklärt, erweise sich als willkürlich.

2.3. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).

2.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, indem sie befand, die Gemeinde habe die genannten Erschliessungspläne für rechtsverbindlich erklärt, werden diese doch ausdrücklich in der Baubewilligung vom 22. März 2013 unter Ziff. 1 genannt. Ausserdem führt die Bauerlaubnis unter Ziff. 2 auf S. 3 die entsprechenden Auflagen zur geplanten Zufahrtsstrasse aus. Dass der Beschwerdeführerin diese Hinweise auf die Gültigkeit der Erschliessungspläne in der Baubewilligung - wie von ihr in der Replik vorgebracht - nicht aufgefallen seien, da sie inmitten anderer Unterlagen aufgeführt waren, vermag daran nichts zu ändern.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV geltend macht, weil sie erst im Rekursverfahren erfahren habe, dass mit den Baugesuchsunterlagen offenbar weitere, ihr nicht bekannte Erschliessungspläne aufgelegt worden seien, vermag sie damit nicht durchzudringen. Wie bereits dargelegt, wurden diese Pläne in der Baubewilligung aufgeführt und für verbindlich erklärt. Dass der Beschwerdeführerin der Bauentscheid nicht oder mangelhaft eröffnet worden ist, wird von ihr nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Der Inhalt der Verfügung kann mithin als ihr bekannt vorausgesetzt werden, weshalb sie sich mittels Rekurs gegen das aus ihrer Sicht fehlerhafte Bewilligungsverfahren hätte zur Wehr setzen müssen. Nach der Rechtsprechung verstösst es denn auch gegen Treu und Glauben, prozessuale Mängel erst in einem späteren Verfahrensstadium geltend zu machen, wenn der Einwand schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können (vgl. BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496 f. mit Hinweisen).

2.5. Des Weiteren führt die Beschwerdeführerin mit Blick auf § 11 Abs. 3 aPBV/TG aus, bei der Zufahrt handle es sich nicht um eine bestehende öffentliche Verkehrsfläche und auch das Verwaltungsgericht gehe davon aus, dass weder ein Strassenprojekt noch ein Gestaltungsplan vorliege. Auch sei die Berücksichtigung des künftigen Zwecks der Zufahrt nicht mit dem Wortlaut dieser Bestimmung vereinbar.
Damit zeigt die Beschwerdeführerin zwar auf, dass aus ihrer Sicht die Voraussetzungen von § 11 Abs. 3 aPBV/TG nicht erfüllt sind, wobei sie der Vorinstanz sinngemäss einen Verstoss gegen das Willkürverbot (Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
BV) vorwirft. Sie unterlässt es indes darzutun, inwiefern die vorinstanzlichen Erwägungen nicht nur falsch, sondern geradezu unhaltbar sein sollen. Insbesondere setzt sie sich nicht mit dem Hauptargument des Verwaltungsgerichts auseinander, wonach die geplante Zufahrt eine öffentliche Verkehrsfläche darstelle, weil sie auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy diene und somit von einem erweiterten Personenkreis benutzt werde. Sie führt nicht näher aus, weshalb es auch im Ergebnis willkürlich sein soll, eine als Bedingung zur Baubewilligung festgelegte, für den öffentlichen Gebrauch bestimmte Zufahrt einer bestehenden bzw. einer in einem Gestaltungsplan oder in einem Strassenprojekt enthaltenen öffentlichen Verkehrsfläche gleichzustellen. Die Beschwerdeführerin vermag insofern den Begründungsanforderungen nicht zu genügen.

2.6. Gleiches gilt hinsichtlich des im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG vorgebrachten Arguments, die vorgesehene Zufahrtsstrasse stelle keine öffentliche Erschliessungsanlage dar. Hierbei begnügt sie sich damit, ihre eigene Sicht der Dinge darzustellen, ohne in rechtsgenüglicher Weise aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid das sinngemäss geltend gemachte Willkürverbot verletzen soll.
Sodann bringt die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vor, sollte dennoch von einer öffentlichen Erschliessungsanlage ausgegangen werden, liege eine für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende und damit anrechenbare Fläche vor; eine - wie von der Vorinstanz - getroffene Unterscheidung zwischen neu zu erstellenden öffentlichen Verkehrsflächen und deren Änderung sei mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung nicht vereinbar und widerspreche der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts.
Für die Vorinstanz war neben dem Umstand, dass es sich bei der Zufahrt nicht bloss um eine Änderung, sondern einen Neubau einer Erschliessungsstrasse handle, vor allem ausschlaggebend, dass diese - wie im Einspracheentscheid bestätigt - nach ihrer Erstellung nicht an die Gemeinde abgetreten werde. Dies steht indes - wie das Verwaltungsgericht selbst einräumt - in klarem Widerspruch zur Baubewilligung, in deren Auflagen festgehalten wird, dass die zu erstellende Zufahrtsstrasse nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergehen soll. Weshalb bezüglich der Frage der Abtretung der Einspracheentscheid und nicht die Baubewilligung massgeblich sein soll, leuchtet allerdings nicht ein. Abgesehen davon, dass die Baubewilligung den jüngeren der beiden Entscheide darstellt, legt nur sie die Pläne, Auflagen und Bedingungen verbindlich fest, nach denen das Bauvorhaben auszuführen und zu verwirklichen ist. Ausserdem handelt die Vorinstanz widersprüchlich, wenn sie für die Begründung des öffentlichen Charakters der Zufahrt auf die Baubewilligung mit ihrer Abtretungsverpflichtung an die Gemeinde abstellt, sodann aber im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG den dieser Auflage zuwiderlaufenden
Einspracheentscheid heranzieht.
Hinsichtlich der Frage der Änderung öffentlicher Verkehrsflächen nach § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG weist die Vorinstanz auf einen eigenen Entscheid (TR 2007 Nr. 9 E. 4) hin, in dem sie die für einen Neubau einer Strasse abzutretende Fläche zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet habe, weil der betreffende Eigentümer "praktisch allein zur Landabtretung Hand geboten habe". Vorliegend soll die Erschliessung ebenfalls im Wesentlichen über Terrain der Beschwerdeführerin führen, weshalb insoweit kein Unterschied auszumachen ist. Indessen geht die Vorinstanz auch davon aus, dass keine Landabtretung an die Gemeinde erfolgen soll und der für die Erschliessung beanspruchte Boden im Eigentum der Beschwerdeführerin verbleibe. Diese Annahme fusst allerdings - wie erwähnt - auf einem Widerspruch. Zudem ist die Vorinstanz eine Begründung dafür schuldig geblieben, wie es mit dem Gleichbehandlungsgebot vereinbar ist, einen Grundeigentümer hinsichtlich der Ausnützung schlechter zu stellen, wenn er für öffentliche Erschliessungszwecke Boden zwar zur Verfügung stellen, aber nicht abtreten muss. Er kann diesen Boden in beiden Fällen nicht mehr privat nutzen, erhält aber nur im zweiten Fall für den Verlust der Ausnützung eine Kompensation (unter
Vorbehalt der 10%-Grenze). Allein das Bestreben, Entschädigungszahlungen des Gemeinwesens im Falle einer Landabtretung niedrig zu halten, vermöchte eine Ungleichbehandlung jedenfalls nicht zu rechtfertigen.
Hinsichtlich der Anwendung von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG muss die Begründung des angefochtenen Urteils daher als widersprüchlich bezeichnet werden und erscheint das Ergebnis als willkürlich. Die Beschwerde ist deshalb - soweit darauf einzutreten ist - gutzuheissen, das angefochtene Urteil ist aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung unter dem Gesichtswinkel von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese wird sich gegebenenfalls auch mit den noch nicht geprüften Vorbringen auseinanderzusetzen haben.

3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin teilweise. Es rechtfertigt sich, die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung; Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
und Abs. 5 BGG, Art. 65
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
1    Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
2    L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
3    Son montant est fixé en règle générale:
a  entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
b  entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
4    Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
a  des prestations d'assurance sociale;
b  des discriminations à raison du sexe;
c  des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
d  des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
5    Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.
BGG) und die Parteikosten wettzuschlagen (Art. 68
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 21. Januar 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) auferlegt.

3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Salenstein, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. Oktober 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti