Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 208/2015

Urteil vom 26. Oktober 2015

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwälte Dr. Gaudenz Schwitter und Nicole Tschirky,

gegen

1. B.________ Erben, bestehend aus:
C.________;
D.________;
E.________;
F.________;
2. G.________,
Beschwerdegegner, alle vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Mike Gessner,

Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
Eugensbergstrasse 2, 8268 Salenstein,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,
Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau, Verwaltungsgebäude, Promenade, Postfach, 8510 Frauenfeld.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Januar 2015 des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin der in der Dorfzone liegenden Parzelle Nr. xxx, Grundbuch Salenstein. Im Westen grenzt sie an die im Eigentum von H.________ stehende Liegenschaft Nr. yyy an.
Am 20. November 2012 stellte die A.________ AG ein Gesuch um Erteilung einer Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Baute auf dem Grundstück Nr. xxx (Wohnhaus mit Remise) und für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage und Zufahrtsstrasse. Während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs erhoben die Nachbarn H.________, G.________ und die Erbengemeinschaft B.________ Einsprache.

B.
Am 27. Februar 2013 wies die Politische Gemeinde Salenstein die Einsprachen ab und erteilte mit Entscheid vom 22. März 2013 der A.________ AG die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen.
Den dagegen von den Einsprechern erhobenen Rekurs wies das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 28. Mai 2014 ab. Demgegenüber hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die Beschwerde der Erbengemeinschaft B.________ und G.________ mit Urteil vom 21. Januar 2015 gut und hob den Rekursentscheid des DBU sowie den Einspracheentscheid und die Baubewilligung der Politischen Gemeinde Salenstein auf.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. April 2015 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht und beantragt die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2015 und die Rückweisung der Angelegenheit zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz.
Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Erbengemeinschaft B.________ und G.________ (Beschwerdegegner) beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Politische Gemeinde Salenstein und das DBU haben sich nicht vernehmen lassen.
Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil stellt einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid über eine Baubewilligung dar (Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
a  des Bundesverwaltungsgerichts;
b  des Bundesstrafgerichts;
c  der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
d  letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
2    Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
3    Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.
BGG). Da die Bewilligungserteilung verweigert wird, schliesst er das Verfahren ab; es handelt sich somit um einen Endentscheid im Sinne von Art. 90
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.
BGG. Ein Ausschlussgrund nach Art. 83
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
a  Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
b  Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
c  Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
c1  die Einreise,
c2  Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
c3  die vorläufige Aufnahme,
c4  die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
c5  Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
c6  die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
d  Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
d1  vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
d2  von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
e  Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
f  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
fbis  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
f1  sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
f2  der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
g  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
h  Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
i  Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
j  Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
k  Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
l  Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
m  Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
n  Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
n1  das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
n2  die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
n3  Freigaben;
o  Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
p  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
p1  Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
p2  Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
p3  Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
q  Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
q1  die Aufnahme in die Warteliste,
q2  die Zuteilung von Organen;
r  Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
s  Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
s1  ...
s2  die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
t  Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
u  Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
v  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
w  Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
x  Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
y  Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
z  Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.
BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführerin ist als direkt betroffene Bauherrin, die am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
1    Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
b  durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
c  ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
a  die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
b  das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
c  Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
d  Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
3    In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.
BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht - wird vom Bundesgericht allerdings nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
BGG). Hierzu gelten qualifizierte Begründungsanforderungen: In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern die angerufenen Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 133 II 249 E. 1.4.2; je mit Hinweisen); wird eine solche Rüge nicht vorgebracht, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Grundrechtsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95
BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
1    Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
2    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1    Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2    In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3    Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4    Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a  das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b  die Art und Weise der Übermittlung;
c  die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5    Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6    Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7    Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
i.V.m. Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
BGG). Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, die Sachverhaltsfeststellung bezüglich der möglichen Erschliessungsvarianten für das Grundstück Nr. yyy sei offensichtlich unrichtig, räumt sie selbst ein, dass dies für den Ausgang des Verfahrens nicht entscheidend sei. Auf diese Rüge ist deshalb nicht einzutreten.

1.4. Das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen, allenfalls sei auch eine Redimensionierung der Bauzonen zu prüfen, sprengt den Rahmen des Streitgegenstands genauso wie die Frage der Entschädigung. Diese Einwände sind unbeachtlich.

2.
Strittig ist, ob die Zufahrtsstrasse mit einer Fläche von rund 200m 2 als öffentliche Verkehrsfläche qualifiziert und bei der anrechenbaren Landfläche im Rahmen der Berechnung der Ausnützungsziffer in Abzug gebracht werden muss. Nicht in Frage gestellt wird, dass das Baugesuch noch nach der alten Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz vom 26. März 1996 (aPBV/TG; RB 700.1) zu beurteilen ist. Nach dessen § 11 Abs. 1 gilt die Fläche der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzonen als anrechenbare Landfläche. Dazu hinzugenommen werden können für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende Flächen, sofern sich dadurch die Ausnützung auf dem Baugrundstück um weniger als 10 % erhöht (Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG). Nicht zur anrechenbaren Landfläche werden indes Wald, öffentliche Gewässer und bestehende oder im Gestaltungsplan vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene öffentliche Verkehrsflächen gerechnet (Abs. 3 aPBV/TG).

2.1. Die Vorinstanz erwog, die auf dem Baugrundstück geplante Zufahrtsstrasse, mit der auch das westlich gelegene Grundstück Nr. yyy erschlossen werden soll, müsse als öffentliche Verkehrsfläche im Sinne von § 11 Abs. 3 aPBV/TG qualifiziert werden, weshalb sie nicht zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet werden könne. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, bereits der Umstand, dass die Gemeinde die Kosten für die Erschliessungsanlage übernehmen wolle, deute auf einen künftigen öffentlichen Charakter der Zufahrtsstrasse hin. Zudem habe die Gemeinde in der Baubewilligung vom 22. März 2013 das (von der Beschwerdeführerin nicht unterzeichnete) Projekt "Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" der I.________ AG als verbindlich erklärt und die Bauerlaubnis mit den Auflagen verbunden, dass die geplante Zufahrt gemäss den "Auflagen" des Büros I.________ AG zu erstellen sei, die Anlage nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergehe und für die Parzelle Nr. yyy ein Durchfahrtsrecht im Grundbuch einzutragen sei. Daraus ergebe sich, dass diese Erschliessung für die Gemeinde eine öffentliche Aufgabe darstelle. Ausserdem sei auch der zukünftige Zweck der Zufahrt
miteinzubeziehen: Da die Strasse auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy dienen werde, handle es sich nicht um eine rein private Hauszufahrt. Für die Anwendbarkeit von § 11 Abs. 3 aPBV/TG sei weder ausschlaggebend, dass die Zufahrt keine bestehende Verkehrsfläche darstelle noch dass diese nicht gestützt auf einen Gestaltungsplan oder ein (öffentliches) Strassenprojekt, deren Ausarbeitungen gescheitert seien, realisiert werden solle. Am effektiven Zweck der Zufahrt ändere auch der Umstand nichts, dass sie durch eine private Bauherrschaft erstellt und offenbar im privaten Eigentum verbleiben solle. Schliesslich sei § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG nicht anwendbar, da es sich bei der Zufahrtsstrasse nicht um eine Änderung öffentlicher Verkehrsflächen handle und diese gemäss Einspracheentscheid nicht abgetreten werden solle (was indes im Widerspruch zur Baubewilligung stehe).

2.2. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, die Annahme der Vorinstanz, die Gemeinde habe mit der Baubewilligung von einem Planungsbüro erarbeitete und von anderen Parteien (nicht aber von ihr) unterzeichnete Pläne mit dem Titel "Erschliessung Frauwis, Zufahrt Variante Nord vom 20. Februar 2012" als verbindlich erklärt, erweise sich als willkürlich.

2.3. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).

2.4. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, indem sie befand, die Gemeinde habe die genannten Erschliessungspläne für rechtsverbindlich erklärt, werden diese doch ausdrücklich in der Baubewilligung vom 22. März 2013 unter Ziff. 1 genannt. Ausserdem führt die Bauerlaubnis unter Ziff. 2 auf S. 3 die entsprechenden Auflagen zur geplanten Zufahrtsstrasse aus. Dass der Beschwerdeführerin diese Hinweise auf die Gültigkeit der Erschliessungspläne in der Baubewilligung - wie von ihr in der Replik vorgebracht - nicht aufgefallen seien, da sie inmitten anderer Unterlagen aufgeführt waren, vermag daran nichts zu ändern.
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
1    Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
2    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
3    Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.
BV geltend macht, weil sie erst im Rekursverfahren erfahren habe, dass mit den Baugesuchsunterlagen offenbar weitere, ihr nicht bekannte Erschliessungspläne aufgelegt worden seien, vermag sie damit nicht durchzudringen. Wie bereits dargelegt, wurden diese Pläne in der Baubewilligung aufgeführt und für verbindlich erklärt. Dass der Beschwerdeführerin der Bauentscheid nicht oder mangelhaft eröffnet worden ist, wird von ihr nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Der Inhalt der Verfügung kann mithin als ihr bekannt vorausgesetzt werden, weshalb sie sich mittels Rekurs gegen das aus ihrer Sicht fehlerhafte Bewilligungsverfahren hätte zur Wehr setzen müssen. Nach der Rechtsprechung verstösst es denn auch gegen Treu und Glauben, prozessuale Mängel erst in einem späteren Verfahrensstadium geltend zu machen, wenn der Einwand schon vorher hätte festgestellt und gerügt werden können (vgl. BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496 f. mit Hinweisen).

2.5. Des Weiteren führt die Beschwerdeführerin mit Blick auf § 11 Abs. 3 aPBV/TG aus, bei der Zufahrt handle es sich nicht um eine bestehende öffentliche Verkehrsfläche und auch das Verwaltungsgericht gehe davon aus, dass weder ein Strassenprojekt noch ein Gestaltungsplan vorliege. Auch sei die Berücksichtigung des künftigen Zwecks der Zufahrt nicht mit dem Wortlaut dieser Bestimmung vereinbar.
Damit zeigt die Beschwerdeführerin zwar auf, dass aus ihrer Sicht die Voraussetzungen von § 11 Abs. 3 aPBV/TG nicht erfüllt sind, wobei sie der Vorinstanz sinngemäss einen Verstoss gegen das Willkürverbot (Art. 9
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999
BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.
BV) vorwirft. Sie unterlässt es indes darzutun, inwiefern die vorinstanzlichen Erwägungen nicht nur falsch, sondern geradezu unhaltbar sein sollen. Insbesondere setzt sie sich nicht mit dem Hauptargument des Verwaltungsgerichts auseinander, wonach die geplante Zufahrt eine öffentliche Verkehrsfläche darstelle, weil sie auch der Erschliessung der Parzelle Nr. yyy diene und somit von einem erweiterten Personenkreis benutzt werde. Sie führt nicht näher aus, weshalb es auch im Ergebnis willkürlich sein soll, eine als Bedingung zur Baubewilligung festgelegte, für den öffentlichen Gebrauch bestimmte Zufahrt einer bestehenden bzw. einer in einem Gestaltungsplan oder in einem Strassenprojekt enthaltenen öffentlichen Verkehrsfläche gleichzustellen. Die Beschwerdeführerin vermag insofern den Begründungsanforderungen nicht zu genügen.

2.6. Gleiches gilt hinsichtlich des im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG vorgebrachten Arguments, die vorgesehene Zufahrtsstrasse stelle keine öffentliche Erschliessungsanlage dar. Hierbei begnügt sie sich damit, ihre eigene Sicht der Dinge darzustellen, ohne in rechtsgenüglicher Weise aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid das sinngemäss geltend gemachte Willkürverbot verletzen soll.
Sodann bringt die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vor, sollte dennoch von einer öffentlichen Erschliessungsanlage ausgegangen werden, liege eine für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende und damit anrechenbare Fläche vor; eine - wie von der Vorinstanz - getroffene Unterscheidung zwischen neu zu erstellenden öffentlichen Verkehrsflächen und deren Änderung sei mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung nicht vereinbar und widerspreche der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts.
Für die Vorinstanz war neben dem Umstand, dass es sich bei der Zufahrt nicht bloss um eine Änderung, sondern einen Neubau einer Erschliessungsstrasse handle, vor allem ausschlaggebend, dass diese - wie im Einspracheentscheid bestätigt - nach ihrer Erstellung nicht an die Gemeinde abgetreten werde. Dies steht indes - wie das Verwaltungsgericht selbst einräumt - in klarem Widerspruch zur Baubewilligung, in deren Auflagen festgehalten wird, dass die zu erstellende Zufahrtsstrasse nach Abschluss der Arbeiten entschädigungslos in das Eigentum der Gemeinde übergehen soll. Weshalb bezüglich der Frage der Abtretung der Einspracheentscheid und nicht die Baubewilligung massgeblich sein soll, leuchtet allerdings nicht ein. Abgesehen davon, dass die Baubewilligung den jüngeren der beiden Entscheide darstellt, legt nur sie die Pläne, Auflagen und Bedingungen verbindlich fest, nach denen das Bauvorhaben auszuführen und zu verwirklichen ist. Ausserdem handelt die Vorinstanz widersprüchlich, wenn sie für die Begründung des öffentlichen Charakters der Zufahrt auf die Baubewilligung mit ihrer Abtretungsverpflichtung an die Gemeinde abstellt, sodann aber im Rahmen von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG den dieser Auflage zuwiderlaufenden
Einspracheentscheid heranzieht.
Hinsichtlich der Frage der Änderung öffentlicher Verkehrsflächen nach § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG weist die Vorinstanz auf einen eigenen Entscheid (TR 2007 Nr. 9 E. 4) hin, in dem sie die für einen Neubau einer Strasse abzutretende Fläche zur anrechenbaren Landfläche hinzugerechnet habe, weil der betreffende Eigentümer "praktisch allein zur Landabtretung Hand geboten habe". Vorliegend soll die Erschliessung ebenfalls im Wesentlichen über Terrain der Beschwerdeführerin führen, weshalb insoweit kein Unterschied auszumachen ist. Indessen geht die Vorinstanz auch davon aus, dass keine Landabtretung an die Gemeinde erfolgen soll und der für die Erschliessung beanspruchte Boden im Eigentum der Beschwerdeführerin verbleibe. Diese Annahme fusst allerdings - wie erwähnt - auf einem Widerspruch. Zudem ist die Vorinstanz eine Begründung dafür schuldig geblieben, wie es mit dem Gleichbehandlungsgebot vereinbar ist, einen Grundeigentümer hinsichtlich der Ausnützung schlechter zu stellen, wenn er für öffentliche Erschliessungszwecke Boden zwar zur Verfügung stellen, aber nicht abtreten muss. Er kann diesen Boden in beiden Fällen nicht mehr privat nutzen, erhält aber nur im zweiten Fall für den Verlust der Ausnützung eine Kompensation (unter
Vorbehalt der 10%-Grenze). Allein das Bestreben, Entschädigungszahlungen des Gemeinwesens im Falle einer Landabtretung niedrig zu halten, vermöchte eine Ungleichbehandlung jedenfalls nicht zu rechtfertigen.
Hinsichtlich der Anwendung von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG muss die Begründung des angefochtenen Urteils daher als widersprüchlich bezeichnet werden und erscheint das Ergebnis als willkürlich. Die Beschwerde ist deshalb - soweit darauf einzutreten ist - gutzuheissen, das angefochtene Urteil ist aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung unter dem Gesichtswinkel von § 11 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV/TG an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese wird sich gegebenenfalls auch mit den noch nicht geprüften Vorbringen auseinanderzusetzen haben.

3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdeführerin teilweise. Es rechtfertigt sich, die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung; Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
und Abs. 5 BGG, Art. 65
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
1    Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
2    Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
3    Sie beträgt in der Regel:
a  in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
b  in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
4    Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
a  über Sozialversicherungsleistungen;
b  über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
c  aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
d  nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
5    Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.
BGG) und die Parteikosten wettzuschlagen (Art. 68
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 21. Januar 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern je zur Hälfte (je Fr. 1'500.--) auferlegt.

3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Salenstein, dem Departement für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. Oktober 2015

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti