4A_337/2022 - 2023-10-24 - Vertragsrecht - bail d'un terrain; résiliation; enlèvement des choses mobilières et remise en état,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 337/2022

Arrêt du 24 octobre 2023

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et Monsieur les Juges fédéraux
Jametti, Présidente, Hohl, Kiss, Rüedi et May Canellas.
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.B.________,
3. C.B.________,
4. D.B.________,
5. E.E.________,
6. F.________,
7. G.________,
8. H.E.________,
9. I.I.________,
10. J.I.________,
tous représentés par Me François Bohnet, avocat,
recourants,

contre

Etat de Vaud,
Agissant par la DGIP et la DGE,
place de la Riponne 10, 1005 Lausanne,
représenté par Me Laurent Pfeiffer, avocat,
intimé.
Objet
bail d'un terrain; résiliation; enlèvement des choses mobilières et remise en état,

recours contre l'arrêt rendu le 23 juin 2022 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XC20.002724-210940 328).

Faits :

A.

A.a. Au cours des années 1961 et 1963, l'État de Vaud (ci-après: le bailleur ou le défendeur ou l'intimé), propriétaire de la parcelle n°... du Registre foncier de la Commune d'Yvonand, au lieu-dit la "Grève du Grand Jenoud" sur les rives du lac de Neuchâtel, d'une surface de 89'034 m2, a remis à bail, par quatre contrats distincts à quatre locataires, des portions de 400 m2 de cette parcelle.
Chaque bail prévoyait notamment que "la maisonnette de vacances que le locataire est autorisé à installer sur la parcelle, reste sa propriété et qu'elle doit être enlevée en cas de résiliation". Il prévoyait également qu'en cas de résiliation du contrat, cette portion de parcelle "doit être restituée libre de tout aménagement ou construction pouvant entraver l'usage de ladite parcelle par un autre locataire."
En 1966 et 1967, des droits de superficie ont été constitués en faveur des locataires de l'époque, lesquels ont été prolongés jusqu'au 31 décembre 2000. A leur échéance, le superficiaire devait, à ses frais, rendre le sol libre de toute construction ou installation, nettoyer et égaliser le terrain, sans droit à aucune indemnité de ce chef.
Depuis l'échéance de ces droits à fin 2000, les locataires continuent d'occuper les terrains, au bénéfice de baux tacites.

A.b. Depuis 1985, l'État de Vaud envisageait le reboisement de ces terrains pour la fin de l'an 2000.
Des contacts ont eu lieu entre l'État, la commune et les intéressés, dont ne sont repris ici que les éléments qui sont encore expressément invoqués par les recourants devant le Tribunal fédéral.
Le sort des constructions ou chalets, notamment, a fait l'objet d'un rapport du Service de l'aménagement du territoire de l'État de Vaud. Se basant sur ce rapport, le Conseil d'État a, par décision du 14 décembre 1994, décidé de "maintenir à titre provisoire jusqu'au décès du bénéficiaire actuel" les chalets en question, à certaines conditions. Cette décision a été communiquée en 1995, par circulaire, à tous les bénéficiaires de droits sur le domaine privé de l'État de la rive sud du lac. Puis, le 31 mars 2006, le Conseiller d'État en charge du Département des institutions et des relations extérieures a communiqué à la Commune, que "les chalets sont actuellement au bénéfice d'une autorisation à bien plaire de la part de l'État puisque les baux ont été prolongés jusqu'au décès des actuels titulaires", et qu'à terme, ils seront démolis. L'interprétation de ces déclarations est litigieuse.

A.c. Le 26 juin 2019, sous la signature de K.________, directeur général de la Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP), et de L.________, directeur général de la Direction générale de l'environnement (DGE), deux directions qui dépendaient de l'ancien Département des finances et des relations extérieures (DFIRE), l'État de Vaud, bailleur, a communiqué aux locataires, respectivement à leurs successeurs en droit, la résiliation de leurs contrats de bail tacites portant sur leurs portions de terrains respectives pour le 1er avril 2020. Les locataires étaient invités à restituer à leurs frais le terrain faisant l'objet du bail, "libre de toute construction ou installation, nettoyé et égalisé d'ici au 1er avril 2020 à midi".

B.

B.a. A.________, locataire du terrain (chalet A.________) et les successeurs en droit des trois autres locataires de terrain, soit C.B.________, K.________ et B.B.________ (chalet B.________), H.E.________, J.I.________ et I.I.________ (chalet I.________), E.E.________, F.________ et G.________ (chalet E.________) ont contesté les résiliations par requêtes de conciliation, puis, à la suite de l'échec de la conciliation, ont déposé leurs demandes devant le Tribunal des baux du canton de Vaud, concluant pour le premier à l'annulation de la résiliation et pour les trois autres, à la constatation de la nullité ou inefficacité des résiliations, subsidiairement à leur annulation et, plus subsidiairement, à la prolongation de leurs baux pour une durée de quatre ans.
L'État de Vaud, défendeur, a conclu au rejet de toutes les demandes, à ce que les résiliations des baux soient déclarées valables et à ce qu'ordre soit donné aux locataires de remettre en état leurs portions de la parcelle n°... en y enlevant les maisonnettes et tout autre objet, d'évacuer les éventuels matériaux et gravats et de remblayer le terrain sous menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP.
Avec l'accord des parties, les quatre causes introduites par les recourants ont été jointes, selon avis du 7 avril 2020.

B.b. Par courriers des 11 et 16 juin 2020, les demandeurs ont requis un second échange d'écritures et soulevé la question de la nature et de la recevabilité des conclusions prises dans les réponses. Le président a informé les parties le 25 juin 2020 qu'il n'entendait pas ordonner un second échange d'écritures et que la question de la recevabilité des conclusions des réponses pourrait être discutée à l'audience.

B.c. Les propriétaires des chalets "E.________", "I.________" et "B.________" ont requis la mise en oeuvre d'une expertise aux fins de "confirmer la nature immobilière des chalets et de leur caractère fermement attaché au sol". Le 19 août 2020, le président leur a répondu que l'opportunité de mettre en oeuvre ce moyen de preuve serait examinée lors de l'audience.
L'audience du 9 septembre 2020 a débuté par une inspection locale, au cours de laquelle le tribunal a constaté que les chalets reposaient alternativement sur des pilotis en béton, des pilotis en métal ou encore des semelles filantes en pierre et en béton et qu'ils disposaient tous de raccordements à l'électricité, à l'eau courante et aux égouts.
Les demandeurs ont conclu, lors de cette audience, à l'irrecevabilité des conclusions de l'État de Vaud en remise en état du terrain, enlèvement des maisonnettes, évacuation des éventuels matériaux et gravats, et remblaiement des terrains, ainsi qu'en exécution de la remise en état avec l'assistance de l'autorité compétente.

B.d. Le tribunal a entendu, en qualité de témoin, M.________, chef de l'Unité des opérations foncières de la Direction générale des immeubles et du patrimoine, lequel a déposé quatre pièces au sujet de la compétence de M. K.________ de signer les résiliations de bail.
Le témoin a également déclaré qu'à une époque, il y avait eu une intention de conclure des baux de durée déterminée jusqu'au décès du locataire, mais que ces intentions n'avaient jamais été concrétisées. Il a enfin déclaré que la parcelle n°... devait être reboisée en vertu d'une obligation de l'État de Vaud envers la Confédération.
Le témoin N.________, inspecteur des forêts, a quant à lui indiqué que la parcelle n°... avait jadis été entièrement défrichée dans la zone des chalets et que ce défrichement avait été assorti de l'obligation de reboiser, avec un délai qui avait été prolongé jusqu'au 31 décembre 2020. Les portions de la parcelle sur lesquelles des chalets ont déjà été détruits sont en cours de reboisement par la voie d'un repeuplement naturel.
Enfin, l'expertise requise par les demandeurs portant sur le caractère mobilier ou immobilier des chalets a été rejetée.

B.e. Par jugement du 19 novembre 2020, le Tribunal des baux a dit que les résiliations de bail étaient valables, qu'ordre était donné en conséquence aux demandeurs d'enlever les quatre chalets dans un délai de deux mois dès l'entrée en force du jugement, d'évacuer les éventuels matériaux et gravats et de remblayer le terrain, sous la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP, et qu'en cas d'inexécution de leur part dans le délai fixé, l'État de Vaud était autorisé à procéder en lieu et place des demandeurs et à leurs frais.
En substance, les premiers juges ont conclu que les chalets consistaient en des constructions légères, reliées au sol de manière lâche et que leur enlèvement ne causerait aucun dégât significatif à la parcelle. Leur raccordement à l'électricité, à l'eau et aux égouts n'était pas de nature à infirmer la thèse selon laquelle ces chalets constituaient des constructions mobilières. La volonté des parties de l'époque de la conclusion des premiers baux était d'enlever les éventuelles constructions édifiées sur les portions de la parcelle comme les contrats le prévoyaient, et l'intention d'ériger des constructions éphémères pour la seule durée des relations contractuelles avait été réaffirmée à plusieurs reprises postérieurement à la conclusion des contrats. Les chalets étaient par conséquent des constructions mobilières, demeurées propriété des locataires, de sorte que les baux ne portaient que sur les portions de terrain sur lesquelles ils étaient bâtis, et qu'ils pouvaient par conséquent être résiliés sans que le propriétaire n'ait à faire usage de la formule officielle exigée pour la résiliation de baux d'habitations.
Les premiers juges ont en outre rejeté la réquisition d'expertise au motif que la question de savoir si les bâtiments litigieux étaient des constructions mobilières ou immobilières relevait du droit et non du fait.
Le Tribunal des baux a écarté l'application des art. 271 ss CO par analogie, excluant en outre que les demandeurs aient consentis d'importants investissements qui n'auraient pas été amortis depuis la construction des chalets. De plus, les constructions étaient des chalets de loisirs et non des habitations durables, de sorte que la protection contre les congés était exclue.
Les premiers juges ont par ailleurs considéré que les baux litigieux n'avaient pas été conclus pour durer jusqu'au décès des demandeurs, de sorte qu'ils pouvaient être résiliés de manière ordinaire de leur vivant.
Enfin les personnes ayant signé les résiliations en avaient la compétence, de sorte que les résiliations étaient valides.

B.f. Statuant sur appel, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé le jugement attaqué, par arrêt du 23 juin 2022. Les motifs en seront repris, dans la mesure utile, dans les considérants de droit.

C.
Contre cet arrêt qui leur a été notifié le 28 juin 2022, les demandeurs ont interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 22 août 2022. Ils concluent principalement à sa réforme en ce sens que les résiliations soient jugées nulles, respectivement inefficaces et, subsidiairement, qu'elles soient annulées. Plus subsidiairement, ils concluent à l'octroi d'une prolongation des baux de quatre ans et, plus subsidiairement encore, au renvoi de la cause au Tribunal cantonal vaudois pour nouveau jugement dans le sens des considérants. En tout état de cause, ils concluent à ce que les conclusions de l'État de Vaud en enlèvement des chalets et en remise en état des terrains soient déclarées irrecevables, subsidiairement à ce qu'elles soient rejetées.
L'État intimé a conclu au rejet du recours.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF et 46 al. 1 let. b LTF) par les demandeurs qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF), dans une affaire de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF), la question même de savoir si la cause a pour objet une habitation relevant aussi du droit du bail (ATF 135 III 483 consid. 1.1.1), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
Concernant l'appréciation des preuves, le Tribunal fédéral n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué, sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III 226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références citées). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (ATF 140 III 86 consid. 2). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1).

2.2. La détermination de la volonté réelle et commune des parties au contrat au sens de l'art. 18 al. 1 CO (volonté subjective) relève de l'appréciation des preuves par le juge, cas échéant, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties qui permet d'établir quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait. Si le juge parvient à la conclusion que les parties se sont comprises ou, au contraire, qu'elles ne se sont pas comprises, il s'agit de constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), à moins qu'elles ne soient manifestement inexactes (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et les arrêts cités; arrêt 4A 643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.1).

2.3. De même, la détermination de l'intention des parties, soit la constatation d'un fait interne qui se déduit souvent de manifestations extérieures, notamment leur intention ou non de lier une construction au sol de façon durable au sens de l'art. 677 CC, relève de l'appréciation des preuves (ATF 81 II 267 consid. 4).

3.

3.1. Le Tribunal fédéral applique en principe d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal (ou à l'état de fait qu'il aura rectifié). Cela ne signifie pas que le Tribunal fédéral examine, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver imposée par l'art. 42 al. 2 LTF, il ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 115 consid. 2, 86 consid. 2; 133 III 545 consid. 2.2; arrêt 4A 399/2008 du 12 novembre 2008 consid. 2.1, non publié in ATF 135 III 112). Il n'est en revanche pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4).

3.2. Pour satisfaire à l'obligation de motiver le recours selon l'art. 42 al. 2 LTF, le recourant doit critiquer la motivation de l'arrêt cantonal; il ne peut pas se contenter de reprendre mot pour mot, devant le Tribunal fédéral, la même motivation que celle présentée devant la cour cantonale, sous peine d'irrecevabilité de son grief (ATF 134 II 244 consid. 2.1; arrêts 4A 56/2022 du 8 mars 2022 consid. 5.2 et les arrêts cités; 4A 529/2021 du 18 novembre 2021 consid. 2.1, 8 et 9; 4A 584/2019 du 13 janvier 2020).

4.
Les locataires demandeurs, qui ont été au bénéfice de baux portant chacun sur une portion de terrain appartenant à l'État de Vaud depuis les années 1960, puis de droits de superficie jusqu'à la fin de l'année 2000 et sont, depuis lors, titulaires de baux tacites, ont élevé des chalets sur ces terrains. L'État bailleur a résilié les baux le 26 juin 2019. Les locataires ont ouvert chacun une action en annulation, respectivement en constatation de la nullité ou inefficacité, en annulation de la résiliation et en prolongation de bail.
De son côté, l'État bailleur, défendeur, a conclu à l'expulsion des locataires et à la remise en état des terrains.
Demeurent litigieuses devant le Tribunal fédéral, sur l'action principale, les questions de la validité des résiliations, sous plusieurs aspects (cf. consid. 5 à 7), et, sur l'action reconventionnelle, uniquement la recevabilité de celle-ci (cf. consid. 8 ci-dessous).
A. Sur l'action principale

5.
Pour statuer sur la validité des résiliations des baux, qui portent sur les terrains loués et, partant, sur le bien-fondé des actions introduites, il est nécessaire d'examiner tout d'abord, au regard des règles des droits réels, si les chalets construits sur ces terrains sont des constructions mobilières au sens de l'art. 677 CC ou s'ils en sont des parties intégrantes au sens de l'art. 642 CC. En effet, de cette qualification dépend non seulement la question de savoir qui est propriétaire des chalets, mais également la question de savoir s'il s'agit de baux d'habitations qui sont soumis aux règles de résiliations formelles de tels baux et qui bénéficient de la protection des art. 271 ss CO.

5.1. Selon l'art. 667 al. 1 CC, fondement légal du principe de l'accession, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. Pour les constructions, la portée de ce principe est concrétisée aux art. 667 al. 2 , 642 et 677 CC. Cette dernière disposition limite le champ d'application du principe de l'accession (ATF 92 II 227 consid. 2b). Autrement dit, selon le système de la loi, les constructions qui remplissent les conditions de l'art. 677 CC et sont donc mobilières ne sont pas soumises au principe de l'accession, alors que celles qui sont durablement unies au fonds et en sont des parties intégrantes (art. 642 CC) y sont soumises. Il en découle que les constructions mobilières demeurent la propriété de ceux qui les ont établies, alors que les constructions unies durablement au fonds appartiennent au propriétaire de ce fonds.
Il y a donc lieu de déterminer quels sont les critères qui permettent de distinguer les constructions mobilières des constructions qui sont des parties intégrantes.

5.2. Aux termes de l'art. 677 al. 1 CC, les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d'autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses.
Selon la jurisprudence, le législateur suisse n'a repris la notion, ni du droit allemand, qui met l'accent sur l'élément subjectif de l'intention de la relation durable, ni du droit français, pour lequel l'aspect objectif de la liaison au sol est déterminant, mais il a repris ces deux éléments dans sa définition des choses mobilières, comme le faisaient les droits cantonaux antérieurs (ATF 92 II 227 consid. 2a). Une construction mobilière doit présenter deux éléments: un élément subjectif, qui est l'intention des parties d'établir une relation temporaire entre la chose et le fonds, et un élément objectif, qui consiste en un lien externe entre la chose et le fonds, qui doit être, dans une certaine mesure, reconnaissable extérieurement (ATF 92 II 227 consid. 2b).
Reprenant l'opinion de Meier-Hayoz (MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, n. 13 in fine ad art. 642 CC et n. 7 ad art. 677 CC), la jurisprudence précise que lorsqu'une construction présente l'une ou l'autre des caractéristiques des exemples énumérés à l'art. 677 al. 1 CC, à savoir ceux de chalets, boutiques, baraques, dont l'énumération n'est d'ailleurs pas exhaustive, l'intention des parties de procéder à un rattachement seulement temporaire revêt une importance particulière (besondere Bedeutung) (ATF 92 II 227 consid. 2b). Ce n'est que si la construction est rattachée au sol par un lien matériel beaucoup plus intense (in intensiverer Verbindung) qu'il faut admettre d'emblée qu'il s'agit d'une construction durable (Dauerbaute), et cela alors même que les parties n'auraient voulu l'édifier que provisoirement (ATF 92 II 227 consid. 2b).
Autrement dit, de la même manière que l'art. 642 al. 2 CC renvoie à l'usage local pour définir la notion de partie intégrante ("ce qui, d'après l'usage local, constitue un élément essentiel"), l'art. 677 CC reprend les cas de constructions qui étaient considérées comme des choses mobilières dans les droits cantonaux antérieurs (cf. ATF 92 II 227 consid. 2a). Pour de telles constructions, l'intention des parties est le premier critère (MEIER-HAYOZ, op. cit., n. 7 ad art. 677 CC). Cette intention doit être appréciée à la date d'érection de la construction; les documents contractuels revêtent donc une importance déterminante (ATF 100 II 8 consid. 2b). Ce n'est en définitive que si cette construction a été dès le début unie au sol de manière si intense que, selon l'usage local, elle en constitue un élément essentiel, c'est-à-dire qu'elle en est une partie intégrante, que l'intention des parties n'est pas décisive. Si l'usage local joue un rôle subsidiaire dans la notion de partie intégrante, il permet néanmoins de trancher les cas limites (STEINAUER, Les droits réels, T. I, 6e éd. 2019, n. 1456).
Ainsi, il a été jugé que le fait que les fondations de la construction mobilière ont été bétonnées ne lui enlève pas cette qualité, car le bétonnage des fondations se fait aussi pour des constructions typiquement temporaires (ATF 92 II 227 consid. 2c); de même, des chalets ou cabanons, existant de longue date et constituant à l'origine un village de pêcheurs et qui sont posés sur des pilotis, n'ont pas de lien suffisamment intense avec le sol pour être des parties intégrantes du fonds, le fait qu'ils soient raccordés aux égouts et connectés au réseau électrique et téléphonique ne suppléant pas au manque de lien intense (arrêt 4C.293/2001 du 11 décembre 2001, Faits A. et consid. 4b). En revanche, il a été admis que des éléments préfabriqués qui ont été intégrés à une usine présentent un lien intense parce qu'ils ne sont pas nécessaires seulement pour assurer l'ancrage de la construction, mais parce qu'ils ont été intégrés pour devenir eux-mêmes une partie de l'usine liée durablement au sol (ATF 92 II 227 consid. 2c); il en va de même de trois garages préfabriqués, dont notamment les faces latérales sont enterrées à moitié, qui ne sont pas des constructions faites sans intention de les lier au fonds de manière durable (ATF 105 II
264 consid. 1). Si, parfois, le Tribunal fédéral a mis davantage l'accent sur l'élément objectif, c'était en raison des circonstances particulières et de la prétention invoquée.
La conclusion d'un droit de superficie n'est pas déterminante pour apprécier l'union matérielle de la construction avec le fonds, puisqu'aucun droit de superficie ne peut et ne doit être constitué en présence de constructions mobilières (ATF 98 II 199 consid. 3).
Enfin, un élément de la chose est une partie intégrante au sens de l'art. 642 al. 2 CC lorsqu'il est essentiel à celle-ci, au point qu'il ne peut en être séparé sans la détruire, la détériorer ou l'altérer. La chose elle-même, qui en cas d'enlèvement pourrait être détruite, détériorée ou altérée, est, lorsqu'il s'agit d'une construction sur un fonds, le fonds lui-même, et non la construction mobilière. Le critère de la destruction ou de l'altération ne s'applique donc pas aux choses mobilières de l'art. 677 CC.

5.3.

5.3.1. En l'espèce, les chalets litigieux entrent dans la catégorie des choses mobilières visées par l'art. 677 CC. L'élément subjectif de la notion, soit l'intention des parties de ne pas élever des constructions destinées à y rester à demeure, revêt ainsi une importance particulière; sont ainsi déterminants les documents contractuels signés par les parties au moment de la conclusion des baux et l'érection des chalets.
A la suite du Tribunal des baux, la cour cantonale a constaté que les contrats de bail de 1961 et 1963, passés entre les prédécesseurs des parties au procès et l'État, prévoyaient que les maisonnettes de vacances, dont l'édification était autorisée, devraient être enlevées en cas de résiliation des baux portant sur les fonds. Il en découle que l'intention des parties lors de l'édification des chalets n'était pas que ceux-ci soient installés durablement sur les fonds de l'État. D'ailleurs, les demandeurs n'ont pas démontré que l'intention, notamment celle de l'État, aurait changé par la suite. Au contraire, l'intention d'ériger des constructions éphémères a été réaffirmée à plusieurs reprises postérieurement. La cour cantonale en a conclu que les constructions étaient donc mobilières.
Examinant ensuite les griefs soulevés par les locataires appelants, qui soutenaient que les chalets étaient des parties intégrantes des fonds, la cour cantonale a considéré que le fait que les chalets étaient en place depuis des décennies n'est pas le critère déterminant, car l'intention doit être examinée au moment de l'érection de la construction. Quant au grief tiré de l'existence de droits de superficie entre 1966, respectivement 1967 et le 31 décembre 2000, la cour cantonale a relevé qu'il était prévu que les propriétaires devraient enlever les chalets à l'échéance et nettoyer et égaliser le terrain. Si de tels droits ont été inscrits, c'est parce qu'avant l'ATF 98 II 199, la servitude de superficie était admise pour des constructions mobilières, dont la propriété séparée pouvait ainsi apparaître au registre foncier. Si cette pratique admise à l'époque est aujourd'hui incorrecte, elle ne permet pas de reprocher à l'État défendeur un comportement contradictoire et le non-respect des règles du droit.

5.3.2. Les locataires recourants contestent que la volonté de l'État, exprimée dans les contrats de bail initiaux, d'obtenir la restitution des terrains libres de tout aménagement, permette de déduire que les constructions devaient être temporaires. Par là, les recourants veulent s'en prendre à l'appréciation de l'intention de l'État telle que retenue par la cour cantonale, mais ils ne tentent pas d'en démontrer l'arbitraire. Leur grief est donc irrecevable. D'ailleurs, ils confondent les circonstances nécessaires à la subsomption de l'élément subjectif avec celles servant à la subsomption de l'élément objectif.
Lorsque les recourants qualifient de peu convaincante la motivation de la cour cantonale relative à la pratique du droit de superficie, en particulier en relation avec le problème du registre foncier, ils ne la réfutent pas. Au demeurant, ils méconnaissent que c'est la qualité de chose mobilière qui est décisive et que, si un droit de superficie a été constitué pour une telle chose, il est sans objet.
Pour le surplus, les recourants se limitent à affirmer que les parties ont reconnu que les constructions pouvaient perdurer au-delà de l'extinction du droit de superficie, attestant ainsi de leur caractère durable, et que c'est précisément ce qui a été fait puisque ces édifices ont été maintenus à la suite de la conclusion de baux tacites, ce dont ils déduisent que les constructions seraient revenues à l'État, propriétaire du fonds, à l'échéance des droits de superficie. Ce faisant, ils insistent sur la durée pendant laquelle ces chalets ont été maintenus en place - qui n'est pas décisive -, et non sur l'intention des parties lorsqu'ils ont été érigés. Au demeurant, alors qu'ils se sont toujours considérés comme propriétaires de ces chalets, qu'ils ont eux-mêmes construits, ils affirment désormais que ceux-ci auraient fait retour au propriétaire du fonds : or, non seulement ils adoptent là un comportement contradictoire qui ne mérite aucune protection, mais encore ils font mine d'ignorer qu'il était prévu qu'à l'extinction des droits de superficie, les propriétaires devaient enlever leurs constructions.

5.4. En ce qui concerne l'élément objectif, lorsque l'on se trouve en présence de choses énumérées à l'art. 677 CC, seul un lien avec le sol si intense (in intensiverer Verbindung) qu'il faille en déduire d'emblée l'existence d'une partie intégrante, pourrait faire échec à la qualification de construction mobilière. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, il n'y a pas lieu de "favoriser le critère objectif".

5.4.1. Il ressort des constatations de fait du premier jugement, reprises en résumé dans l'arrêt attaqué (puisque la cour cantonale se limite à répondre aux griefs des appelants), que les chalets litigieux sont des constructions en bois ayant pour seules fondations des systèmes de poutraisons (pilotis en béton/métal ou semelles filantes en pierre et béton), enterrés sur une faible profondeur et sur lesquels ils reposent. Leur édification n'a pas nécessité de travaux d'excavation particuliers et leurs dimensions demeurent modestes. L'enlèvement de ces édifices ne causerait aucun dégât significatif à la parcelle elle-même, une telle opération impliquant uniquement le creusement de trous peu importants, tant en termes de surface que de profondeur, à l'endroit des fondations.
Le Tribunal des baux en a déduit que ces chalets sont des constructions mobilières, leur lien au sol étant lâche. Il a considéré que cette qualification était conforme à la jurisprudence de l'arrêt 4C.293/2001, le raccordement à l'électricité, à l'eau courante et aux égouts n'étant pas de nature à en modifier la qualification. Enfin, il importait peu que ces constructions ne puissent, par hypothèse, être déplacées telles quelles.
Examinant les seuls griefs des appelants, la cour cantonale estime que le lien est plus faible que pour l'enlèvement d'une piscine préfabriquée, comme dans l'arrêt 5D 77/2017, que les appelants n'ont pas démontré que les surfaces et volumes des chalets se distingueraient des autres cas tranchés par la jurisprudence et, enfin, que les conséquences de l'enlèvement des chalets doivent être appréciées par rapport au fonds, et non par rapport aux chalets à enlever.

5.4.2. Sur la base de ces faits, on ne saurait déduire que l'élément subjectif, soit l'intention des parties d'établir des chalets mobiliers, qui devaient être enlevés à la fin du bail, devrait être écarté parce que la façon dont les chalets ont été établis dans les années 1960 en aurait d'emblée fait des parties intégrantes. Rien dans les constatations de fait ne permet de dire que tel était le cas. Les recourants n'indiquent d'ailleurs pas, dans leur recours, quels allégués et moyens de preuve ils auraient présentés concernant leur établissement à cette époque-là, dont on ignore tout. Rien ne permet non plus de constater que les présents cas seraient différents de celui de l'arrêt 4C.293/2001, comme l'affirment les recourants.
En tant qu'ils persistent dans leur comparaison avec la piscine objet de l'arrêt 5D 77/2017, se plaignant de constatations manifestement inexactes des faits, les recourants ne démontrent aucun arbitraire : d'ailleurs, en ce qui concerne l'élément subjectif, on ne voit pas en quoi une piscine installée par son propriétaire pour être utilisée durablement par les occupants de la maison devrait servir de point de comparaison pour apprécier le cas d'un chalet installé par le locataire d'un terrain, loué par l'État, au bord d'un lac, à la condition expresse de son enlèvement à l'échéance du bail.
Quant à la motivation de la cour cantonale au sujet du droit de superficie, son sort a été scellé ci-dessus (cf. consid. 5.3.2).

5.5. Au vu de ce qui précède, la cour cantonale n'a pas violé le droit à la preuve des recourants en refusant d'ordonner une expertise pour déterminer la nature (actuelle!) de la fixation au sol des chalets. Ce faisant, elle n'a pas non plus violé leur droit d'être entendu.
Le fait qu'il sera nécessaire de remblayer et d'égaliser le terrain après l'enlèvement des chalets est une conséquence qui a été d'emblée prévue par les parties aux contrats de bail. Les recourants ne peuvent en déduire que les biens-fonds en subiront des destructions partielles, ce qui devrait, selon eux, conduire à qualifier les chalets de parties intégrantes, puisque l'appréciation doit se faire par rapport au fonds (cf. consid. 5.4.1).

6.
Les chalets étant des constructions mobilières, dont les locataires sont propriétaires, il s'impose d'examiner au regard des règles applicables au bail portant sur des terrains nus les autres griefs des recourants concernant la validité des résiliations qui leur ont été notifiées.

6.1. Il y a lieu d'examiner tout d'abord le grief de "bail de durée déterminée". Se référant à un courrier du 31 mars 2006 qu'un représentant de l'État a adressé à la commune dans laquelle sont situés les chalets, les locataires appelants soutenaient que les baux seraient depuis lors de durée déterminée, soit jusqu'au décès des actuels bénéficiaires, ce dont on doit déduire implicitement qu'ils soutiennent que les résiliations qui leur ont été notifiées ne seraient pas valables. Ils se plaignent d'arbitraire dans la détermination de la volonté réelle des parties et de violation des art. 18 al. 1 CO et 255 CO.

6.1.1. La cour cantonale a estimé que ce courrier du 31 mars 2006 d'un Conseiller d'État à la commune n'a pas été adressé aux locataires, qu'il ne peut donc pas être considéré comme une offre et qu'il n'a pas fait et ne pouvait pas faire l'objet d'une acceptation de leur part. La cour cantonale a jugé qu'il en va de même de la prétendue proposition qui aurait été acceptée par décision du Conseil d'État du 14 décembre 1994, dès lors que ce document est un acte interne à l'État, dont il n'est pas établi qu'il était destiné aux locataires. Elle a ainsi constaté qu'aucune volonté réelle des parties de conclure, après l'échéance des droits de superficie, un bail jusqu'au décès des bénéficiaires des chalets, n'a été prouvée. Quant à la volonté objective, aucune déclaration de l'État ne pouvait être comprise, de bonne foi, comme accordant aux locataires actuels la possibilité de demeurer sur les terrains jusqu'à leur décès, puisque tous les actes prévoient l'enlèvement des chalets et, au demeurant, puisque les bénéficiaires sont aujourd'hui différents.

6.1.2. En ce qui concerne la volonté subjective des parties, les recourants ne se prévalent plus de la décision du 14 décembre 1994. Certes, ils invoquent que la cour cantonale a omis d'apprécier la circulaire du 30 mars 1995 par laquelle l'État a annoncé aux superficiaires que les chalets seraient maintenus jusqu'aux décès de leurs titulaires. Ils omettent toutefois de préciser que ce maintien à titre provisoire devait être soumis à certaines conditions, dont ils ne disent rien et ils ne s'en prennent pas à la motivation de la cour cantonale selon laquelle cette possibilité n'a plus été voulue après l'échéance des droits de superficie, soit après le 31 décembre 2000. Ils ne démontrent pas non plus que les bénéficiaires "actuels" à l'époque de la circulaire de 1995 ou du courrier de 2006 qui se réfère à une décision de 1994, seraient encore en vie. Ils ne s'en prennent pas non plus à l'interprétation de la volonté objective des parties, le paragraphe de leur recours contenant le terme de "bonne foi" ne satisfaisant à l'évidence pas aux exigences de l'art. 42 al. 2 LTF.
Lorsqu'ils taxent d'arbitraire l'appréciation d'un paragraphe du courrier du 30 mars 2006, dont ils déduisent qu'il serait un indice postérieur de la volonté des parties de conclure un bail à vie, ils méconnaissent que, comme l'a relevé la cour cantonale, ce courrier ne leur était pas adressé et ne constituait donc pas une offre au sens de l'art. 3 CO. De plus, il fait état d'une autorisation "à bien plaire de la part de l'État" avant d'en exprimer la cause par les termes "puisque les baux ont été prolongés jusqu'au décès des actuels titulaires". Compte tenu des autres éléments du contexte de ce contrat, il n'était donc pas arbitraire (cf. consid. 2.1 ci-dessus) de privilégier le terme "d'autorisation à bien plaire" à celui d'obligation contractuelle, ce d'autant que, comme on vient de le voir, les recourants ne démontrent pas que les bénéficiaires de l'époque seraient encore en vie. La critique des recourants consiste pour l'essentiel en une copie de leur appel, qui entraîne son irrecevabilité.

6.2. Les recourants invoquent encore la "nullité des résiliations, faute de pouvoir des signataires", autrement dit un second motif d'invalidité des résiliations. Selon eux, les résiliations seraient nulles parce qu'elles n'auraient pas été signées par des personnes ayant les pouvoirs de représenter l'État, propriétaire et bailleur.

6.2.1. Le Tribunal des baux a admis la validité des résiliations signées par M. K.________, directeur général de la Direction générale des immeubles et du patrimoine (DGIP) en se basant sur l'interrogatoire du témoin M.________ et des pièces produites par celui-ci à l'audience du 9 septembre 2020: il a retenu que le Conseil d'État avait délégué la compétence de signer les baux à loyer aux chefs de département, en l'occurrence le chef du département des Finances et des Relations extérieures (DFIRE), et que ledit département avait sous-délégué cette compétence à ses chefs de services et d'office, ainsi que cela ressort des Directives et règles à usage interne de l'État (Directives DRUIDE n° 9.1.6) et de l'extrait de la décision du Département des finances et des relations extérieures sous-déléguant la compétence en matière de baux à loyers à tous les cadres supérieurs des services dudit département, avec en annexe la liste des 237 baux signés depuis 2001 par M. K.________, qui est au bénéfice de cette sous-délégation. Le tribunal a également estimé que celui qui a la compétence de conclure les baux a aussi, par voie d'interprétation, celle de les résilier. Le fait que les résiliations aient été encore contresignées par le Directeur
général de la DGE n'affecte pas la validité de celles-ci.
En appel, les recourants ont invoqué que l'État n'aurait pas produit le registre de délégation des compétences, ont taxé la pièce sous-déléguant la compétence en matière de baux à loyers "de prétendue délégation de compétence" qui "sort d'on ne sait où" et soutenu que M. K.________, directeur, ne serait pas un cadre supérieur, et ont exigé la production du registre de délégations, concluant qu'à défaut, la preuve que les résiliations auraient été signées par une personne autorisée n'était pas apportée.

6.2.2. Dans leur présent recours en matière civile, les recourants reprennent la motivation sus-indiquée. Dans la mesure où elle consiste en une simple copie de leur appel, elle est irrecevable (cf. consid. 3.2). Au demeurant, d'une part, il ne résulte pas des faits constatés par le Tribunal des baux que les demandeurs auraient contesté en audience les propos du témoin interrogé ou les pièces produites par celui-ci et exigé des preuves supplémentaires, de sorte que leur grief doit être écarté parce que contraire aux règles de la bonne foi en procédure (art. 52 CPC); d'autre part, on ne décèle aucun arbitraire dans l'appréciation des déclarations du témoin et des pièces qu'il a produites, d'abord par le tribunal, puis par la cour cantonale qui estime ne pas voir pourquoi le chef de la Direction ne serait pas apte à engager l'État. De surcroît, dans la mesure où ils semblent soutenir désormais que la preuve d'une sous-délégation à M. K.________ ne pourrait être établie que par une déclaration du Conseil d'État validant les résiliations, ils font valoir un grief nouveau, qu'ils n'avaient pas soulevé en instance cantonale et qui est donc irrecevable (ATF 143 III 290 consid. 1.1).
Leur grief de violation des art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH, pour défaut de motivation, est infondé. Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'examiner leur grief relatif à la ratification des résiliations, dans lequel ils se limitent à soutenir, sans plus ample démonstration, qu'elle serait arbitraire.
Quant à leur grief de formalisme excessif en ce qui concerne l'appelant A.________, il est ainsi devenu sans objet.

6.3. Puisqu'il a été admis que les baux portent sur des terrains, la règle de l'art. 266l CO qui régit la forme du congé des baux d'habitations et les règles sur la protection contre les congés concernant les baux d'habitations des art. 271 ss CO ne sont pas applicables, contrairement à ce que soutiennent les recourants.
La cour cantonale s'est posée la question de l'application par analogie des art. 271 ss CO - que le Tribunal fédéral avait laissée ouverte s'agissant d'une construction élevée à grands frais sur le terrain loué par le locataire, qui pouvait s'attendre à ce que le bail ne soit pas résilié -, mais a décidé que celle-ci pouvait rester ouverte. En effet, selon elle, comme les contrats de bail des terrains prévoient expressément qu'en cas de résiliation, les chalets devront être enlevés, les locataires ne pouvaient de bonne foi soutenir que l'État leur avait fourni des assurances qu'ils pourraient demeurer de façon durable sur les immeubles litigieux et donc invoquer un droit à la protection contre les congés des art. 271 ss CO.
Le grief des recourants ne s'en prend pas à cette motivation, mais consiste en un simple "copié-collé" du grief correspondant de leur appel, de sorte qu'il doit être déclaré irrecevable.

7.
Dans un dernier grief relatif à l'action principale, les recourants invoquent la violation du principe de la bonne foi, concluant à la violation des art. 271 CO et 2 al. 2 CC.

7.1. Comme on vient de le voir, la violation de l'art. 271 CO n'entre pas en ligne de compte.

7.2. Quant à l'abus de droit, la cour cantonale a considéré que l'attitude de l'État n'était pas contradictoire puisque, dès la conclusion des contrats, celui-ci avait clairement dit que les chalets, dont la construction avait été autorisée, devraient être enlevés en cas de résiliation des baux.
Les recourants ne s'en prennent pas à cette motivation, mais reprennent pour l'essentiel en un "copié-collé" les considérations de leur appel, y compris sur les faits nouveaux qu'ils invoquent. D'ailleurs, au regard du droit du bail applicable à la location de terrains, les griefs tirés de l'absence de procédure de planification et de nécessité d'un reboisement urgent n'ont pas à être pris en considération. On relèvera que les recourants ont bénéficié d'un très long bail de la part de l'État, depuis les années 1960, et que, désormais, la décision de l'État, en tant que bailleur qui a résilié les baux afin de donner une nouvelle affectation à son terrain, relève de son droit absolu de bailleur et propriétaire.
B. Sur la reconvention

8.
Dans son mémoire de réponse et de demande reconventionelle, l'État défendeur a conclu à l'expulsion des locataires en ce sens qu'ordre leur soit donné de remettre en état les terrains en enlevant les chalets et tout autre objet et, en cas d'inexécution de leur part, que l'autorité d'exécution y procède sur sa réquisition. La cour cantonale a confirmé l'expulsion ordonnée par le Tribunal des baux.
Les recourants se plaignent de violation de l'art. 224 al. 1 CPC. En bref, selon eux, les conclusions du défendeur constituent une action reconventionnelle, qui, si elle avait été intentée à titre principal, aurait été soumise à la procédure ordinaire en raison de sa valeur litigieuse supérieure à 30'000 fr. et qui, partant, ne peut être formée à l'encontre d'une demande principale soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC.

8.1. Bien que les recourants mentionnent avoir été privés de la possibilité de se déterminer par écrit sur les conclusions reconventionnelles, ils n'invoquent, ni ne démontrent avoir subi un quelconque préjudice de ce fait, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner cette question, faute de grief motivé.

8.2. Avant d'examiner la question de la procédure applicable, il est nécessaire de statuer sur la qualification des conclusions prises par le défendeur. La cour cantonale considère que les conclusions en évacuation et remise en état ne sont pas des conclusions reconventionnelles, car elles sont en quelque sorte incluses dans l'objet de l'action principale. Les recourants le contestent et font valoir qu'il s'agit bien d'une reconvention, qui pourrait faire l'objet d'une action séparée du bailleur en expulsion du locataire selon l'art. 267 CO.

8.2.1. La reconvention est une notion de procédure, et non de droit de fond. Elle ne vise que l'action formée par le défendeur dans l'instance introduite par le demandeur, de sorte que les deux actions s'opposent l'une à l'autre. Seul celui qui est formellement défendeur à la procédure peut prendre des conclusions reconventionnelles (ATF 149 III 23 consid. 4.1).
Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Cette disposition fonde ainsi l'obligation pour le locataire de restituer les locaux et de les remettre en état et le droit correspondant du bailleur à la restitution et à la remise en état.
Dans l'action en contestation du congé, le demandeur conclut à la nullité ou à l'annulation du congé, voire à la prolongation du bail; il ne conclut pas lui-même à sa propre expulsion. C'est le défendeur qui conclut, reconventionnellement, à ce que le demandeur lui restitue les locaux, en se prévalant de son droit découlant de l'art. 267 CO. Le bailleur peut aussi agir indépendamment en expulsion, par une action séparée.

8.2.2. En l'espèce, le bailleur défendeur a conclu à la restitution des terrains et à leur remise en état conformément à l'art. 267 al. 1 CO. Il s'agit donc bien d'une reconvention.

8.3. Il y a lieu d'examiner désormais si, comme le soutiennent les recourants, la reconvention ne serait, en l'espèce, pas soumise à la même procédure que l'action en constatation de la nullité, respectivement en annulation du congé.

8.3.1. Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique, quelle que soit la valeur litigieuse, aux litiges portant, notamment, sur des baux à loyer d'habitations en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail.
Selon la jurisprudence, la notion de " protection contre les congés " doit être comprise dans une acception large, la règle ayant pour but la protection du locataire, lequel doit bénéficier de la procédure simplifiée - moins formelle et plus rapide (art. 244 ss CPC) - et d'une plus forte implication du juge par le biais de la maxime inquisitoire simple sans égard à la valeur litigieuse (art. 247 al. 2 let. a CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2). Selon le sens et l'esprit de cette jurisprudence, le litige relève donc de la " protection contre les congés " dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison d'un congé ordinaire ou extraordinaire ou en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée; peu importe que le juge ait été saisi par le locataire de conclusions en inefficacité, invalidité, nullité ou annulation à titre principal et/ou subsidiaire, respectivement en prolongation du bail, ou qu'il l'ait été par le bailleur de conclusions principales ou reconventionnelles en expulsion ou en constatation de la fin du bail (ATF 146 III 63 consid. 4.2; 144 III 346 consid. 1.2.2.1; 142 III 690 consid. 3.1; 142 III
402 consid. 2).
Autrement dit, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d'habitation (art. 271 ss CO), soumise à la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, également recevables sans égard à la valeur litigieuse. Est réservé le cas spécial de l'action en expulsion intentée par le bailleur selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, laquelle est soumise à la procédure sommaire (art. 248 let. b CPC) et à la maxime des débats (art. 255 CPC a contrario).

8.3.2. Les recourants soutiennent cependant que, dans le cas d'espèce, les conclusions reconventionnelles en expulsion du bailleur seraient soumises à la procédure ordinaire, et non à la procédure simplifiée applicable à la demande principale.
Selon l'art. 224 al. 1 CPC, le défendeur peut déposer une demande reconventionnelle dans sa réponse si la prétention qu'il invoque est soumise à la même procédure que la demande principale.
Selon la jurisprudence, le but de cette disposition est d'empêcher que le défendeur ne puisse, en déposant une reconvention d'une valeur supérieure à 30'000 fr., provoquer un transfert de la cause devant le tribunal compétent pour la procédure ordinaire (art. 224 al. 2 CPC) et faire perdre, par la même occasion, au demandeur les avantages de la procédure simplifiée (arrêt 4A 534/2020 du 29 janvier 2021 consid. 2.1), qui est essentiellement, en matière de bail, une procédure moins formaliste, plus rapide et imposant au juge d'établir les faits en application de la maxime inquisitoire simple (ou sociale; art. 247 al. 2 let. a CPC).
En l'occurrence, tel n'est pas le risque encouru par les demandeurs. C'est uniquement parce qu'ils ont allégué qu'ils bénéficient de baux d'habitations - thèse qui ne pouvait être écartée d'emblée -, que le tribunal des baux a appliqué la procédure simplifiée en raison de la matière, sans égard à la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). Sous l'angle de l'économie des procédures, il est évident que la reconvention en expulsion et en remise en état du terrain, qui est la conséquence de la fin du bail et lui est donc connexe, doit être traitée au cours du même procès. Au demeurant, en l'espèce, les recourants ne se plaignent pas d'avoir subi un quelconque désavantage du fait que la reconvention a été soumise à la procédure simplifiée. Soutenir, comme ils le font, que l'action principale serait soumise à la procédure simplifiée, sans égard à la valeur litigieuse, parce qu'elle porte sur des baux d'habitations, et que la reconvention devrait être soumise à la procédure ordinaire parce qu'elle ne porte pas sur des baux d'habitations et que la valeur litigieuse serait supérieure à 30'000 fr. relève d'une attitude contradictoire qui ne mérite aucune protection (art. 2 al. 2 CC). On relèvera que le mandataire des recourants a lui-
même soutenu, en tant qu'auteur de doctrine, qu'il serait particulièrement contre-productif de soumettre l'expulsion à la procédure ordinaire alors que la contestation du congé est soumise à la procédure simplifiée; lorsque le locataire requiert l'annulation du congé, il faut autoriser le bailleur à requérir l'expulsion à titre reconventionnel, quelle que soit la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle, et admettre au regard de l'art. 224 al. 1 CPC que cette demande est soumise à la même procédure que la demande principale, i.e. à la procédure simplifiée (BOHNET, Le droit du bail en procédure civile suisse, in 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, n° 143, cité dans l'arrêt 4A 87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.2.1; BOHNET/CONOD, Bail et procédure civile suisse : premiers développements, in 17e Séminaire sur le droit du bail, 2012, n° 60).

8.4. Au vu de ce qui précède et puisqu'aucun autre grief n'est dirigé contre l'admission de la reconvention sur le fond, le recours doit être rejeté sur ce point également.

9.
Il s'ensuit que le recours en matière civile doit être rejeté aux frais de ses auteurs (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Aux termes de l'art. 68 al. 3 LTF, en règle générale, aucuns dépens ne sont alloués, notamment, aux cantons lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. La location de terrains appartenant à l'État ne relevant pas des attributions officielles de celui-ci, puisqu'il agit comme le ferait un particulier, des dépens seront alloués à l'État, qui a mandaté un avocat.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge des recourants.

3.
Les recourants verseront à l'intimé une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 24 octobre 2023

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Jametti

Le Greffier : Botteron

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.41

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 677 - 1 Hütten, Buden, Baracken u. dgl. behalten, wenn sie ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind, ihren besondern Eigentümer.
¹	Hütten, Buden, Baracken u. dgl. behalten, wenn sie ohne Absicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind, ihren besondern Eigentümer.
²	Ihr Bestand wird nicht in das Grundbuch eingetragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 642 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, hat das Eigentum an allen ihren Bestandteilen.
¹	Wer Eigentümer einer Sache ist, hat das Eigentum an allen ihren Bestandteilen.
²	Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 667 - 1 Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht.
¹	Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht.
²	Es umfasst unter Vorbehalt der gesetzlichen Schranken alle Bauten und Pflanzen sowie die Quellen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 3 - 1 Wer einem andern den Antrag zum Abschlusse eines Vertrages stellt und für die Annahme eine Frist setzt, bleibt bis zu deren Ablauf an den Antrag gebunden.
¹	Wer einem andern den Antrag zum Abschlusse eines Vertrages stellt und für die Annahme eine Frist setzt, bleibt bis zu deren Ablauf an den Antrag gebunden.
²	Er wird wieder frei, wenn eine Annahmeerklärung nicht vor Ablauf dieser Frist bei ihm eingetroffen ist.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 52 Handeln nach Treu und Glauben - 1 Alle am Verfahren beteiligten Personen haben nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Alle am Verfahren beteiligten Personen haben nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Unrichtige Rechtsmittelbelehrungen sind gegenüber allen Gerichten insoweit wirksam, als sie zum Vorteil der Partei lauten, die sich darauf beruft.44

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^l - 1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
¹	Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
²	Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 224 Widerklage - 1 Die beklagte Partei kann in der Klageantwort Widerklage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist.
¹	Die beklagte Partei kann in der Klageantwort Widerklage erheben, wenn der geltend gemachte Anspruch nach der gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen ist.
^1bis	Die Widerklage ist auch zulässig und zusammen mit der Hauptklage im ordentlichen Verfahren zu beurteilen, wenn:
^a	der geltend gemachte Anspruch lediglich aufgrund des Streitwerts im vereinfachten Verfahren, die Hauptklage aber im ordentlichen Verfahren zu beurteilen ist; oder
^b	mit der Widerklage auf Feststellung des Nichtbestehens eines Rechts oder Rechtsverhältnisses geklagt wird, nachdem mit der Hauptklage nur ein Teil eines Anspruchs aus diesem Recht oder Rechtsverhältnis eingeklagt wurde und deshalb lediglich aufgrund des Streitwerts das vereinfachte Verfahren Anwendung findet.145
²	Übersteigt der Streitwert der Widerklage die sachliche Zuständigkeit des Gerichts, so hat dieses beide Klagen dem Gericht mit der höheren sachlichen Zuständigkeit zu überweisen.
³	Wird Widerklage erhoben, so setzt das Gericht der klagenden Partei eine Frist zur schriftlichen Antwort. Widerklage auf Widerklage ist unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:156
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995157;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB159 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG161;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993162;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994163 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 267 - 1 Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
¹	Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
²	Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 244 Vereinfachte Klage - 1 Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
¹	Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
^a	die Bezeichnung der Parteien;
^b	das Rechtsbegehren;
^c	die Bezeichnung des Streitgegenstandes;
^d	wenn nötig die Angabe des Streitwertes;
^e	das Datum und die Unterschrift.
²	Eine Begründung der Klage ist nicht erforderlich.
³	Als Beilagen sind einzureichen:
^a	eine Vollmacht bei Vertretung;
^b	die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfahren verzichtet werde;
^c	die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes - 1 Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
¹	Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
²	Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
^a	in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
^b	bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
^b1	in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
^b2	in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 248 Grundsatz - Das summarische Verfahren ist anwendbar:
^a	in den vom Gesetz bestimmten Fällen;
^b	für den Rechtsschutz in klaren Fällen;
^c	für das gerichtliche Verbot;
^d	für die vorsorglichen Massnahmen;
^e	für die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 255 Untersuchungsgrundsatz - Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
^a	wenn es als Konkurs- oder Nachlassgericht zu entscheiden hat;
^b	bei Anordnungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.