1C_240/2014 - 2014-10-24 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz

Art. 82 Grundsatz

Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:

gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;

gegen kantonale Erlasse;

betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 240/2014

Urteil vom 24. Oktober 2014

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
A. und B. C.________
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Lüthi,

gegen

D. und E. F.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Fürsprecher Michael Ueltschi,

Einwohnergemeinde Saanen, Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, 3792 Saanen,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 4. April 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern.

Sachverhalt:

A.
Am 16. Mai 2012 stellten D. und E. F.________ bei der Einwohnergemeinde Saanen ein Baugesuch für den Abbruch und den Neubau eines Einfamilienchalets auf der in der Wohnzone W2 gelegenen Parzelle Gbbl. Nr. 3698. Mit Gesamtentscheid vom 10. Oktober 2012 erteilte die Einwohnergemeinde Saanen die Baubewilligung und wies die erhobenen Einsprachen ab.
Dagegen erhoben unter anderem die Einsprecher A. und B. C.________ am 13. November 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). A. und B. C.________ sind Eigentümer von Grundstücken, welche an die Parzelle Gbbl. Nr. 3698 angrenzen. Im Verfahren vor der BVE sicherten D. und E. F.________ zu, dass der Neubau künftig als Erstwohnung genutzt werde. Mit Entscheid vom 2. Dezember 2013 hiess die BVE die Beschwerde teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung mit einem Hinweis auf die Rechtsverwahrung von A. und B. C.________ und mit der Auflage, dass das Einfamilienchalet nur als Erstwohnung genutzt werden darf. lm Übrigen wies sie die Beschwerde ab.
Die von A. und B. C.________ am 31. Dezember 2013 erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit Urteil vom 4. April 2014 ab.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht vom 14. Mai 2014 beantragen A. und B. C.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 4. April 2014 sei bezüglich der Qualifikation des Bauvorhabens als Erstwohnung aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur materiellen Entscheidfindung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner, die BVE, das Verwaltungsgericht und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE beantragen in ihren Vernehmlassungen die Beschwerdeabweisung. Die Einwohnergemeinde Saanen hat sich nicht geäussert. Die Beschwerdeführer verzichten auf eine weitere Stellungnahme.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a und 86 Abs. 1 lit. d BGG). Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 17. Dezember 1976 über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8 S. 248 f.). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt ist. Art. 75b Abs. 1 BV ist seit seinem Inkrafttreten anwendbar. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Anteil bereits erreicht oder überschritten ist (BGE 139 II 243 E. 9 ff. S. 249 ff.).
Nach Art. 4 der Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (SR 702; Zweitwohnungsverordnung) dürfen in Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die als Erstwohnungen (lit. a) oder als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnungen (vgl. lit. b) genutzt werden. Vorliegend steht die Anwendung von Art. 4 lit. a Zweitwohnungsverordnung in Frage. Gemäss Art. 6 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung ist in diesen Fällen das Grundbuchamt in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung "Erstwohnung" anzubringen (vgl. auch das Merkblatt des ARE für die Erteilung von Baubewilligungen, S. 1).

2.2. Das Baugesuch der Beschwerdegegner wurde am 16. Mai 2012 und damit nach lnkrafttreten von Art. 75b BV eingereicht. In der Einwohnergemeinde Saanen beträgt der Zweitwohnungsanteil unbestrittenermassen mehr als 20 % (vgl. Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwohnungsverordnung, Gemeinde Nr. 843). Die BVE erteilte die Baubewilligung daher unter der Auflage, dass das Einfamilienchalet als Erstwohnung genutzt werden muss, und wies die Einwohnergemeinde Saanen an, die Anmerkung "Erstwohnung" beim Grundbuchamt zu veranlassen (Art. 4 lit. a i.V.m. Art. 6 Abs. 2 Zweitwohnungsverordnung).
Die Vorinstanz hat den Entscheid der BVE bestätigt. Sie hat zusammenfassend erwogen, die Kontrolle der Nutzungsbeschränkung nach der Bauvollendung obliege der Baupolizeibehörde. Die BVE habe deshalb keine weiteren Abklärungen zur späteren Nutzung als Erstwohnung vornehmen müssen.

2.3. Die Beschwerdeführer bringen vor, es bestünden begründete Anhaltspunkte für eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der angeordneten Nutzungsbeschränkung. Die Beschwerdegegner hätten die Baupläne nie angepasst, d.h. es sei immer noch für jedes Schlafzimmer ein Badezimmer vorgesehen. Ihren Wohnsitz hätten die Beschwerdegegner nach wie vor nicht nach Saanen verlegt. Ihr Lebensmittelpunkt befinde sich in Muri bei Bern, wo sie Eigentümer einer grossen Villa seien, die sie seit Jahrzehnten bewohnten. Zudem seien sie Eigentümer eines weiteren Ferienchalets in der Gemeinde Saanen, welches als Altersresidenz besser geeignet sei als das projektierte Chalet. All dies mache deutlich, dass die Zustimmung der Beschwerdegegner zur Nutzungsbeschränkung nur vorgeschoben sei und dass sie gar nicht die Absicht hätten, das Chalet als ihre Erstwohnung zu nutzen.

2.4. Die Beschwerdegegner führen in ihrer Vernehmlassung an das Bundesgericht vom 23. Juni 2014 aus, sie würden die ihnen auferlegte Nutzungsverpflichtung selbstverständlich befolgen und beabsichtigten in keiner Art und Weise, irgendwelche Bestimmungen und Vorschriften zu umgehen. Es sei jedoch ihnen zu überlassen, von wem das Chalet als Erstwohnung genutzt werde. Denkbar sei, dass ihre Tochter dort Wohnsitz nehmen oder aber dass das Chalet an eine ortsansässige Person vermietet werde.

2.5. Den Beschwerdegegnern ist zuzustimmen, dass das Chalet nicht zwingend von ihnen selbst, sondern auch von Drittpersonen als Erstwohnung genutzt werden kann. Der fehlende Wohnsitz der Beschwerdegegner in Saanen und der Umstand, dass sie weitere Liegenschaften besitzen, können deshalb entgegen den Ausführungen in der Beschwerde nicht als Hinweis auf eine bestehende Umgehungsabsicht gedeutet werden. Gleiches gilt für die Tatsache, dass gemäss den Bauplänen zu jedem Schlafzimmer ein Badezimmer erstellt werden soll, schliesst dies doch, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, die Nutzung des Chalets als Erstwohnung keineswegs aus.
Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festgehalten hat, wird die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung nach Bauabschluss von der Baupolizeibehörde zu kontrollieren sein (vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 45 N. 2). Mangels konkreter Indizien für eine Umgehungsabsicht (vgl. auch Urteil 1C 874/2013 vom 4. April 2014 E. 4.5) mussten die Vorinstanzen insoweit den Sachverhalt nicht vertiefter abklären und keine weiteren Beweise abnehmen. Die Vorinstanzen haben sich daher weder eine willkürliche, weil unvollständige Sachverhaltsfeststellung noch eine Gehörsverletzung zu Schulden kommen lassen.
Die Vorbringen der Beschwerdeführer erweisen sich damit als unbegründet.

3.
Die Beschwerde ist abzuweisen. Die Gerichtskosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Die kommunalen und kantonalen Behörden haben keinen Anspruch auf eine Entschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Saanen, der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern und dem Bundesamt für Raumentwicklung ARE schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Oktober 2014

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen
	1.	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
		a.	des Bundesverwaltungsgerichts;
		b.	des Bundesstrafgerichts;
		c.	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
		d.	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
	2.	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
	3.	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 89 Beschwerderecht
	1.	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
		a.	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
		b.	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
		c.	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
	2.	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
		a.	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
		b.	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
		c.	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
		d.	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
	3.	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 161.1 BPR Bundesgesetz vom 17. Dezember 1976 über die politischen Rechte (BPR) Art. 15 Erwahrung und Veröffentlichung des Abstimmungsergebnisses
	1.	Der Bundesrat stellt das Abstimmungsergebnis verbindlich fest (Erwahrung), sobald feststeht, dass beim Bundesgericht keine Abstimmungsbeschwerden eingegangen sind, oder sobald über diese entschieden worden ist. [1]
	2.	Der Erwahrungsbeschluss wird im Bundesblatt veröffentlicht.
	3.	Änderungen der Bundesverfassung treten mit der Annahme durch Volk und Stände in Kraft, sofern die Vorlage nichts anderes bestimmt.
	4.	Wenn eine Rechtsänderung keinen Aufschub erträgt und das Abstimmungsergebnis unzweifelhaft deutlich ist, kann der Bundesrat oder die Bundesversammlung Gesetzesvorlagen oder Bundesbeschlüsse über die Genehmigung völkerrechtlicher Verträge vor Ablauf der Erwahrung provisorisch in Kraft setzen oder dringlich erklärte Gesetze provisorisch in Kraft belassen oder ausser Kraft setzen. [2]

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 2 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2006 1205 1069Art. 1 Bst. a; BBl 2001 4202). [2] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 21. Juni 2002, in Kraft seit 1. Jan. 2003 (AS 2002 3193; BBl 2001 6401).

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 195 Inkrafttreten
		Die ganz oder teilweise revidierte Bundesverfassung tritt in Kraft, wenn sie von Volk und Ständen angenommen ist.

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 197 [1] Übergangsbestimmungen nach Annahme der Bundesverfassung vom 18. April 1999
	Die Schweiz tritt der Organisation der Vereinten Nationen bei.
	a.	gentechnisch veränderte vermehrungsfähige Pflanzen, Pflanzenteile und Saatgut, welche für die landwirtschaftliche, gartenbauliche oder forstwirtschaftliche Anwendung in der Umwelt bestimmt sind;
		1.	in eigener Verantwortung,
		2.	auf ärztliche Anordnung;
	b.	gentechnisch veränderte Tiere, welche für die Produktion von Lebensmitteln und anderen landwirtschaftlichen Erzeugnissen bestimmt sind.
	c.	anforderungsgerechte Arbeitsbedingungen für die in der Pflege tätigen Personen;
	d.	Möglichkeiten der beruflichen Entwicklung von den in der Pflege tätigen Personen.
	e.	Der effektive Steuersatz für ein Steuerhoheitsgebiet berechnet sich, indem die Summe der massgebenden Steuern aller Geschäftseinheiten in diesem Steuerhoheitsgebiet durch die Summe der massgebenden Gewinne dieser Geschäftseinheiten geteilt wird.
	f.	Die Ergänzungssteuer für ein Steuerhoheitsgebiet berechnet sich, indem der Gewinnüberschuss mit dem Ergänzungssteuersatz multipliziert wird.
	g.	Der Gewinnüberschuss in einem Steuerhoheitsgebiet ist die Summe der mass-gebenden Gewinne aller Geschäftseinheiten in diesem Steuerhoheitsgebiet nach dem zulässigen Abzug für materielle Vermögenswerte und Lohnkosten.
	h.	Der Ergänzungssteuersatz für ein Steuerhoheitsgebiet entspricht der positiven Differenz zwischen 15 Prozent und dem effektiven Steuersatz.
	i.	Bei einer Unterbesteuerung in der Schweiz wird die Ergänzungssteuer den inländischen Geschäftseinheiten im Verhältnis des Ausmasses zugerechnet, in dem sie die Unterbesteuerung mitverursacht haben.
	j.	Bei einer Unterbesteuerung in einem anderen Steuerhoheitsgebiet wird die Ergänzungssteuer primär der obersten inländischen Geschäftseinheit und sekundär allen inländischen Geschäftseinheiten zugerechnet.

[1] Angenommen in der Volksabstimmung vom 3. März 2002, in Kraft seit 3. März 2002 (BB vom 5. Okt. 2001, BRB vom 26. April 2002 - AS 2002 885; BBl 2000 2453; 2001 1183, 5731; 2002 3690). [2] SR 0.120 [3] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [4] AS 2007 5765 [5] SR 831.20 [6] Art. 83 hat heute eine neue Fassung. Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [7] SR 725.113.11 [8] AS 2007 5765 [9] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [10] AS 2007 5765 [11] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2008 (BB vom 3. Okt. 2003, BRB vom 26. Jan. 2005, BRB vom 7. Nov. 2007 - AS 2007 5765; BBl 2002 2291; 2003 6591; 2005 951). [12] SR 831.10 [13] Diese Ziffer wurde nicht verwendet. [14] Angenommen in der Volksabstimmung vom 27. Nov. 2005, in Kraft seit 27. Nov. 2005 (BB vom 17. Juni 2005, BRB vom 19. Jan. 2006 - AS 2006 89; BBl 2003 6903; 2004 4937; 2005 4039; 2006 1061). [15] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2010, in Kraft seit 28. Nov. 2010 (BB vom 18. Juni 2010, BRB 17. März 2011 - AS 2011 1199; BBl 2008 1927; 2009 5097; 2010 4241; 2011 2771). [16] Angenommen in der Volksabstimmung vom 11. März 2012, in Kraft seit 11. März 2012 (BB vom 17. Juni 2011, BRB vom 20. Juni 2012 - AS 2012 3627; BBl 2008 1113, 8757; 2011 4825; 2012 6623). [17] Angenommen in der Volksabstimmung vom 3. März 2013, in Kraft seit 3. März 2013 (BRB vom 15. Nov. 2012 und 30. April 2013 - AS 2013 1303; BBl 2006 8755; 2008 2577; 2009 299; 2012 9219; 2013 3129). [18] Angenommen in der Volksabstimmung vom 9. Febr. 2014, in Kraft seit 9. Febr. 2014 (BB vom 27. Sept. 2013, BRB vom 13. Mai 2014 - AS 2014 1391; BBl 2011 6269; 2012 3869; 2013 291, 7351; 2014 4117). [19] Angenommen in der Volksabstimmung vom 7. März 2021, in Kraft seit 7. März 2021 (BB vom 19. Juni 2020, BRB vom 31. Mai 2021 - AS 2021 310; BBl 2017 6447; 2019 2913; 2020 5507; 2021 1185). [20] Angenommen in der Volksabstimmung vom 28. Nov. 2021, in Kraft seit 28. Nov. 2021 (BB vom 18. Juni 2021, BRB vom 11. Apr. 2022 - AS 2022 240; BBl 2017 7724; 2018 7653; 2021 1488; 2022 894). [21] Angenommen in der Volksabstimmung vom 13. Febr. 2022, in Kraft seit 13. Febr. 2022 (BB vom 1. Okt. 2021, BRB vom 11. Apr. 2022 - AS 2022 241; BBl 2019 6883; 2020 7049; 2021 2315; 2022 895). [22] Angenommen in der Volksabstimmung vom 18. Juni 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2024 (BB vom 16. Dez. 2022, BRB vom 12. April 2023, BRB vom 28. Aug. 2023 - AS 2023 482; BBl 2022 1700; 2023 970, 2015). [23] Angenommen in der Volksabstimmung vom 3. März 2024, in Kraft seit 3. März 2024 (BB vom 17. März 2023, BRB vom 7. Mai 2024 - AS 2024 197; BBl 2021 1505; 2022 1485; 2023 781; 2024 996). [24] BB vom 28. Sept. 1999 (AS 1999 2555; BBl 1999 7922)