5A_865/2011 - 2012-05-24 - Sachenrecht - Anfechtung von Stockwerkeigentümergemeinschaftsbeschlüssen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 865/2011

Urteil vom 24. Mai 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, Marazzi, von Werdt, Herrmann,
Gerichtsschreiber Zbinden.

Verfahrensbeteiligte
Stockwerkeigentümergemeinschaft MFH,
vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Peter,
Beschwerdeführerin,

gegen

X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Anton Frank,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Anfechtung von Stockwerkeigentümergemeinschaftsbeschlüssen,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, 1. Abteilung, vom 21. September 2011.

Sachverhalt:

A.
A.a A.________, X.________ sowie die B.________ AG sind Eigentümer des Grundstücks Nr. yyy, GB C.________, und bilden zusammen die Stockwerkeigentümergemeinschaft MFH (nachfolgend Stockwerkeigentümergemeinschaft). Deren Reglement vom 14. März 1997 enthält folgende, hier massgebende Bestimmungen:
§ 18
Beschlussfähigkeit und Stimmrecht
Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind. Jede Stockwerkeinheit hat eine Stimme (Art. 712o ZGB). Die Beschlüsse bedürfen der Zustimmung von mindestens zwei Stockwerkeigentümern.
........
II. Der Verwalter
§ 21 Bestellung
Die Versammlung ernennt einen Verwalter auf die Dauer von zwei Jahren. Im Einverständnis aller Stockwerkeigentümer kann eine Drittperson mit der Verwaltung beauftragt werden.
§ 30 Verweis auf das Gesetz
Soweit dieses Reglement keine Regelung enthält, gelten die Vorschriften des Schweizerischen Zivilgesetzbuches über das Miteigentum (Art. 646 ff.) und das Stockwerkeigentum (Art. 712a ff.).
A.b Am 16. Februar 2010 erfolgte die Einladung zu einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung auf den 11. März 2010, an welcher über zwei Traktanden, nämlich die Änderung von § 21 des Reglements (Bestellung des Verwalters) beschlossen und die D.________ AG, E.________, als Verwalterin gewählt werden sollte. Mit Schreiben vom 1. März 2010 gab X.________ bekannt, er werde an der Versammlung vom 11. März 2010 nicht teilnehmen; er sei aber bereit, sich zu allen Versammlungen einzufinden, für welche keine Reglementänderung traktandiert werde. Da somit die Versammlung vom 11. März 2010 nicht beschlussfähig war (§ 18 Abs. 1 Satz 1 des Reglements), wurde an diesem Tag eine zweite Versammlung mit den nämlichen Traktanden auf den 25. März 2010 einberufen. Mit Schreiben vom 22. März 2010 liess sich X.________ dahingehend vernehmen, er werde auch an der zweiten Versammlung nicht teilnehmen; mit § 18 des Reglements sei Art. 712p ZGB rechtsgültig abgeändert worden mit der Folge, dass auch die zweite, auf den 25. März 2010 einberufene Versammlung nicht beschlussfähig sei; überdies wiederholte er seine Bereitschaft, sich zu allen Versammlungen einzufinden, die keine Reglementänderung traktandierten. Die in Abwesenheit von X.________
durchgeführte zweite Versammlung änderte § 21 des Reglements und wählte die D.________ AG als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

B.
B.a Mit Klage vom 22. Juni 2010 beantragte X.________ dem Bezirksgericht E.________, "die an der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (betreffend das Stockwerkeigentumsgrundstück Nr. yyy, GB C.________) vom 25. März 2010 zur Änderung von § 21 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft und betreffend die Wahl der D.________ AG als Verwalterin gefassten Beschlüsse seien aufzuheben bzw. für ungültig zu erklären." Der Kläger berief sich insbesondere auf die fehlende Beschlussfähigkeit der Versammlung. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft schloss am 1. September 2010 auf Abweisung der Klage.
B.b Mit Urteil vom 12. April 2011 wies das Bezirksgericht E.________ die Klage ab. Dagegen gelangte X.________ am 9. Mai 2011 mit Berufung an das Obergericht des Kantons Luzern mit dem Begehren um Gutheissung der Klage. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft liess am 30. Juni 2011 Abweisung der Berufung beantragen. Mit Urteil vom 21. September 2011 hob das Obergericht des Kantons Luzern die angefochtenen Beschlüsse der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 25. März 2010 auf.

C.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Beschwerdeführerin) hat gegen das ihr am 10. November 2011 in vollständiger Ausfertigung zugestellte Urteil des Obergerichts vom 21. September 2011 mit Eingabe vom 12. Dezember 2011 (Postaufgabe) beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Sie beantragt, das obergerichtliche Urteil sei aufzuheben und das Urteil des Bezirksgerichts E.________ vom 12. April 2011 sei zu bestätigen.
X.________ (Beschwerdegegner) beantragt mit Eingabe vom 26. Januar 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.

D.
Die Beschwerde wurde an der Sitzung der II. zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 24. Mai 2012 öffentlich beraten und das Urteil anschliessend an die Beratung und Abstimmung mündlich eröffnet.

Erwägungen:

1.
1.1 Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG) betreffend Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung. Dabei handelt es sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit (BGE 108 II 77 E. 1), deren Streitwert nach übereinstimmender Auffassung der Parteien Fr. 60'000.-- beträgt und somit den Betrag von Fr. 30'000.-- gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG übersteigt. Die begründete Ausfertigung des angefochtenen Urteils ist der Beschwerdeführerin am 10. November 2011 zugestellt worden, womit die dreissigtägige Rechtsmittelfrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) infolge des Wochenendes vom 10./11. Dezember 2011 am Montag, 12. Dezember 2011 abgelaufen ist (Art. 45 Abs. 1 BGG). Die an diesem Tag der Post aufgegebene Beschwerde ist somit rechtzeitig erfolgt. Als Partei (Art. 76 Abs. 1 lit. a BGG), die unterlegen ist, hat die Beschwerdeführerin überdies ein schützenswertes Interesse an der Anfechtung des Entscheids (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.

1.2 Im vorliegenden Fall haben die kantonalen Instanzen die Frage nicht thematisiert, ob im Lichte von § 21 des Reglementes der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 14. März 1997 eine Änderung des Reglements nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer gültig beschlossen werden kann und - bejahendenfalls - ob diese Regelung mit dem Bundesrecht vereinbar ist. Von den kantonalen Instanzen nicht überprüft wurde sodann, ob mit Bezug auf die Auslegung des Reglements nicht in erster Linie der wirkliche Wille der Stockwerkeigentümer festzustellen war. Diese Fragen bilden auch nicht Gegenstand der Beschwerde. Auf diese Punkte ist somit im Rahmen des vorliegenden Urteils nicht einzugehen (Art. 106 Abs. 1 BGG; vgl. BGE 132 II 257 E. 2.5 S. 262; BGE 130 III 136 E. 1.4 S. 140).

2.
Das Obergericht hat erwogen, die Auslegung von Bestimmungen des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft habe nach dem Vertrauensprinzip zu erfolgen. Auszugehen sei dabei vom Wortlaut von § 18 Abs. 1 Satz 1 des Reglements, wonach die Versammlung nur als beschlussfähig gelte, wenn alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten seien. Der klare Wortlaut dieser Bestimmung, die nicht zwischen der ersten Versammlung und allfälligen weiteren Versammlungen unterscheide, habe in guten Treuen nur so verstanden werden dürfen, dass dieses Quorum auch für die zweite Versammlung gelte, womit - entgegen der Auffassung der Stockwerkeigentümergemeinschaft - keine Lücke anzunehmen sei.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft äussere sich nicht zu den Folgen der Beschlussunfähigkeit. Mangels einer klaren Bestimmung, die diesen Sachverhalt regle, müsse § 18 des Reglements als lückenhaft bezeichnet werden mit der Folge, dass kraft des in § 30 des Reglements enthaltenen Verweises die Bestimmungen des ZGB zur Anwendung gelangen. Artikel 712p ZGB äussere sich für den Fall der Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung zum weiteren Vorgehen, wobei in Absatz 3 dieser Bestimmung das Quorum für die Beschlussfähigkeit der zweiten Versammlung festgelegt werde. Hätte die Versammlung der Stockwerkeigentümer dieser Bestimmung die Geltung versagen wollen, wäre es ein Leichtes gewesen, dies im Reglement ausdrücklich festzuhalten. Indem auf eine klare, d.h. Art. 712p Abs. 3 ZGB ausschliessende Regelung verzichtet worden sei, müsse das Reglement dahingehend verstanden werden, dass im Fall der Beschlussunfähigkeit der (ersten) Versammlung Art. 712p Abs. 3 ZGB zur Anwendung gelange. Das habe das Obergericht ausser Acht gelassen. Mit der fehlerhaften Anwendung des Vertrauensprinzips habe das Obergericht Bundesrecht verletzt.

3.
3.1 Nach Art. 712p Abs. 3 ZGB ist die zweite Versammlung der Stockwerkeigentümer beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend sind. Der vorherrschenden Rechtsauffassung entsprechend handelt es sich dabei um eine relativ zwingende Bestimmung. Das Beschlussfähigkeitsquorum für die zweite Versammlung kann mit anderen Worten durch das Reglement zwar nicht erleichtert, wohl aber verschärft werden (MEIER-HAYOZ/ REY, Berner Kommentar, 1988, N. 14 zu Art. 712p ZGB; AMÉDÉO WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 11 zu Art. 712p ZGB; ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Diss. Zürich 1979, S. 376). Ob die Stockwerkeigentümer die Beschlussfähigkeit der zweiten Versammlung erschwert haben, ist hier anhand des Reglements für die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu prüfen.

3.2 Reglemente sind wie Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (vgl. die Urteile 5C.246/2005 vom 6. Februar 2006 E. 3.4 und 5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1). Es ist demnach zu ermitteln, wie die hier infrage stehende Reglementsbestimmung (§ 18 Abs. 1 Satz 1) nach den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 mit Hinweisen). Dabei ist bezüglich vorformulierter Satzungsbestimmungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die häufig nicht von den ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind, stets diejenige Auslegung vorzuziehen, die den Text des Reglements gesamthaft erfasst und nicht Teile davon überflüssig werden lässt (vgl. BGE 133 III 406 E. 3.3 S. 412). Im Rahmen der Auslegung zu berücksichtigen ist sodann dass nicht anzunehmen ist, die Stockwerkeigentümer hätten eine unangemessene Lösung gewollt (vgl. BGE 126 III 119 E. 2c S. 121; 117 II 609 E. 6c S. 621; siehe zum Ganzen: Urteil 5A 222/2007 vom 4. Februar 2008 E. 3.3, nicht publiziert in BGE 134 III 237). Von Bedeutung für die Auslegung ist schliesslich allfälliges dispositives Gesetzesrecht. Da das dispositive Recht in der Regel die Interessen der Parteien
ausgewogen wahrt, hat die Partei, die davon abweichen will, dies mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck zu bringen (BGE 115 II 264 E. 5a S. 268; 117 II 609 E. 6c S. 621; 119 II 368 E. 4b S. 372; 126 III 388 E. 9d S. 391). Diese für die Auslegung Allgemeiner Vertragsbedingungen (AVB) geschaffene Regel gilt auch für vorformulierte Reglementsbestimmungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die - wie erwähnt - häufig nicht von den ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind (Urteil 5A 222/2007 vom 4. Februar 2008 E. 3.3, nicht publiziert in BGE 134 III 237, mit ausdrücklichem Hinweis auf BGE 117 II 609 E. 6c S. 621). Die Anforderungen an die "hinreichende Deutlichkeit" einer Abweichung vom dispositiven Gesetzesrecht sind im Fall des Reglements für die Stockwerkeigentümergemeinschaft umso mehr und strenger zu beachten, als die vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung kraft Gesetzes für jeden Erwerber einer Stockwerkeinheit unabhängig davon verbindlich ist (Art. 649a ZGB), ob der Erwerber die Existenz und den Inhalt des Reglements kennt (vgl. BGE 110 Ia 106 E. 4b S. 108; zuletzt: Urteil 5C.177/2006 vom 19. Dezember 2006 E. 4.1 unklar, WERMELINGER, a.a.O., N. 76 und N. 166 zu Art. 712g ZGB, vgl. dazu auch: N. 23 zu
Art. 712h ZGB).

4.
Im Folgenden gilt es zunächst zu prüfen, ob durch § 18 des Reglementes der Stockwerkeigentümer für die zweite Versammlung eine vom dispositiven Recht abweichende (erschwerende) Regelung der Beschlussfähigkeit getroffen worden ist.

4.1 Das hier massgebende Reglement enthält teilweise nur rudimentäre Regelungen. Wichtige und oft konfliktträchtige Themen wie bauliche Massnahmen, denen Musterreglemente mehrere Artikel widmen (z.B. MONIKA SOMMER, Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 2003, S. 286 ff. Ziff. VI; REY/MAETZKE, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. Aufl. 2009, Art. 23-25) erledigt die konkrete Satzung mit einem blossen Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen (§ 12). Das Reglement schliesst mit einem "Verweis auf das Gesetz", soweit es keine Regelung enthält (§ 30). Im Abschnitt "Stockwerkeigentümergemeinschaft" (§§ 15-20) finden sich Bestimmungen über die "Zuständigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung" (§ 15), die "Einberufung der Versammlung" (§ 16), die "Leitung und Protokollierung" (§ 17) sowie Vorschriften über "Beschlussfähigkeit und Stimmrecht" (§ 18), über die "Beschlussfassung ohne Versammlung" (§ 19) und über die "Anfechtung von Beschlüssen" (§ 20).

4.2 Zur hier ausschliesslich strittigen Beschlussfähigkeit hält § 18 fest, dass die Versammlung nur beschlussfähig ist, wenn alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind. Der Wortlaut ist klar. Aufgrund dieser rudimentären Regelung ist aber unklar, ob dieses Beschlussfähigkeits- oder Anwesenheitsquorum sowohl für die erste als auch die zweite Versammlung gilt. Insbesondere sieht das Reglement nicht vor, dass eine Versammlung beschlussunfähig sein könnte, und wie diesfalls vorzugehen wäre. Es wird darin weder geregelt, ob eine zweite Versammlung einzuberufen ist, noch bestimmt, innert welcher Frist diese stattzufinden hat, geschweige denn, mit welchem Beschlussfähigkeits- oder Anwesenheitsquorum die zweite Versammlung beschliessen soll. Da diese entscheidenden Fragen im Reglement keine Antwort finden, kann - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - nicht gesagt werden, das Beschlussfähigkeits- oder Anwesenheitsquorum beziehe sich auf die erste ordentliche und die ihr folgende Versammlung. Bei einer derart rudimentären Regelung liegt keine parteiautonome "Abweichung vom dispositiven Recht mit hinreichender Deutlichkeit" vor.

5.
Im Weiteren gilt es abzuklären, ob § 18 des Reglementes im Lichte des Erfordernisses einer sachgerechten Lösung und angesichts der gesetzlichen Regelung von Art. 712p Abs. 3 ZGB ausdehnend verstanden werden darf.

5.1 Die Regelung des herabgesetzten Anwesenheitsquorums in Art. 712p Abs. 3 ZGB verfolgt das Ziel, die Durchführung einer zweiten Versammlung zu erleichtern, wenn die erste beschlussunfähig gewesen ist. Dass die Stockwerkeigentümer miteinander beschliessen und sich weder vor den Gerichten bekämpfen noch eigenmächtig vorgehen sollen, ist Leitgedanke jeder demokratisch verfassten Gemeinschaftsordnung. Die gesetzgeberische Absicht lässt sich freilich nicht stets verwirklichen. In Stockwerkeigentümergemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern hilft das gesetzlich abgestufte Anwesenheitsquorum nicht weiter und es bleibt nur mehr der gerichtliche Ausschluss des Mitglieds, das sich einer gemeinschaftskonformen Beschlussfassung hartnäckig entzieht, jede Versammlung beharrlich boykottiert, die gleichwohl gefassten Beschlüsse gerichtlich anficht und auf diese Weise die Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaft lahmgelegt und diese damit in ihrer Existenz bedroht. Das Bundesgericht hat solche Fälle schon beurteilt und dabei die Gutheissung der Ausschlussklage nicht beanstandet (vgl. Urteil 5A 577/2008 vom 23. Oktober 2008 E. 2.5, zusammengefasst bei ROLAND PFÄFFLI, Entwicklungen im Sachenrecht und Bodenrecht, SJZ 106/2010 S. 66, S. 67 f. Ziff. II/
1). Dass es nicht zum Ausschluss eines Mitglieds aus der Gemeinschaft als letztes aller Mittel (als "ultima ratio": BGE 113 II 15 E. 3 S. 20) kommt, ist schon bei der Abfassung und erst recht bei der späteren Auslegung des Reglements zu berücksichtigen. Eine Auslegung des Reglements, die über kurz oder lang zu einer Ausschlussklage führt, ist weder sachgerecht noch angemessen.

5.2 Die Lehre anerkennt denn auch, dass Art. 712p ZGB zwar erschwert werden kann, dass die Rechtsordnung jedoch keine Beschlussfähigkeitsbestimmungen schützt, welche die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung und somit die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft blockieren würde (WERMELINGER, a.a.O., N. 7 zu Art. 712p ZGB). Entspricht es aber gesetzgeberischer Absicht, nach dem Scheitern der ersten Versammlung die Durchführung der zweiten Versammlung zu erleichtern, so sind die Lehrmeinungen zu hinterfragen, die eine parteiautonome Erhöhung des Anwesenheitsquorums an der zweiten Versammlung uneingeschränkt zulassen (so offenbar MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 14 zu Art. 712p ZGB) oder nur ein höheres Anwesenheitsquorum als an der ersten Versammlung verbieten will (so offenbar WERMELINGER, a.a.O., N. 11 zu Art. 712p ZGB). Das Vereinsrecht, auf das für die Versammlung der Stockwerkeigentümer verwiesen wird (Art. 712m Abs. 2 ZGB), sieht für den Fall der beschlussunfähigen ersten Versammlung zweckmässig vor, dass der gleiche Gegenstand in einer späteren Versammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der anwesenden Mitglieder gültig behandelt werden kann. Der Zweck einer solchen Bestimmung ist nach Auffassung von EUGEN
CURTI-FORRER (Schweizerisches Zivilgesetzbuch mit Erläuterungen, 1911, N. 6 zu Art. 67 ZGB) klar: "Ohne eine solche Vorschrift kann es namentlich bei grossen Vereinen leicht vorkommen, dass ein Gegenstand, der durch einen Beschluss notwendig erledigt werden muss, überhaupt nicht erledigt werden kann; das Funktionieren des Vereins würde dabei auf einen toten Punkt gelangen".

6.
Die ungenügend klar wiedergegebene Abweichung von dispositivem Gesetzesrecht, die Orientierung der Auslegung an einer sachgerechten und angemessenen Lösung sowie die Absichten des Gesetzgebers und das Postulat einer funktionierenden Gemeinschaftsordnung verdeutlichen, dass das Beschlussfähigkeits- oder Anwesenheitsquorum in § 18 des Reglements nicht ausdehnend verstanden und deshalb nicht auf die zweite, nach der daran gescheiterten ersten Versammlung bezogen werden darf. Dem Bedürfnis, in kleinen Gemeinschaften von Stockwerkeigentümern alle Mitglieder in die Entscheidfindung einzubinden, wird entsprochen, wenn die erste Versammlung nur in Anwesenheit aller Stockwerkeigentümer beschliessen kann; für die zweite Versammlung hat es aber vor dem ebenso berechtigten Anspruch der Stockwerkeigentümergemeinschaft zurücktreten, die gemeinschaftlichen Teile ohne Intervention von Gerichten zu verwalten und zu benutzen.

7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 21. September 2011 aufzuheben und die Klage des Beschwerdegegners abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdegegner im bundesgerichtlichen Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG). Zur Verlegung der Kosten- und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, 1. Abteilung, vom 21. September 2011 wird aufgehoben, und die Klage des Beschwerdegegners vom 22. Juni 2010 abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

3.
Der Beschwerdegegner hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und Entschädigungen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. Mai 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Zbinden

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^o - 1 Mehrere Personen, denen ein Stockwerk gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben.
¹	Mehrere Personen, denen ein Stockwerk gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen Vertreter abgeben.
²	Ebenso haben sich der Eigentümer und der Nutzniesser eines Stockwerkes über die Ausübung des Stimmrechtes zu verständigen, ansonst der Nutzniesser in allen Fragen der Verwaltung mit Ausnahme der bloss nützlichen oder der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden baulichen Massnahmen als stimmberechtigt gilt.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^p - 1 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind.
¹	Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind.
²	Für den Fall der ungenügenden Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden darf.
³	Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 45 Ende - 1 Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag.
¹	Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag.
²	Massgebend ist das Recht des Kantons, in dem die Partei oder ihr Vertreter beziehungsweise ihre Vertreterin den Wohnsitz oder den Sitz hat.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 649^a - 1 Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
¹	Die von den Miteigentümern vereinbarte Nutzungs- und Verwaltungsordnung und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie die gerichtlichen Urteile und Verfügungen sind auch für den Rechtsnachfolger eines Miteigentümers und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einem Miteigentumsanteil verbindlich.
²	Sie können bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken im Grundbuch angemerkt werden.560

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^g - 1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
¹	Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
²	Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
³	Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
⁴	Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.608

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^h - 1 Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
¹	Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.
²	Solche Lasten und Kosten sind namentlich:
¹	die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen;
²	die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters;
³	die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern;
⁴	die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
³	Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
¹	Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
¹	in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
²	den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
³	einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
⁴	jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
⁵	über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
⁶	das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
²	Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 67 - 1 Alle Mitglieder haben in der Vereinsversammlung das gleiche Stimmrecht.
¹	Alle Mitglieder haben in der Vereinsversammlung das gleiche Stimmrecht.
²	Die Vereinsbeschlüsse werden mit Mehrheit der Stimmen der anwesenden Mitglieder gefasst.
³	Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf ein Beschluss nur dann gefasst werden, wenn die Statuten es ausdrücklich gestatten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.