1C_85/2019 - 2019-07-23 - Raumplanung und öffentliches Baurecht - Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 85/2019

Urteil vom 23. Juli 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli,
nebenamtlicher Bundesrichter Weber,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister,

gegen

Politische Gemeinde Häggenschwil,
Beschwerdegegnerin,

Baudepartement des Kantons St. Gallen.

Gegenstand
Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, Abteilung I, vom 27. Dezember 2018 (B 2016/228).

Sachverhalt:

A.

A.a. A.________ war Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Nr. 323 in der Politischen Gemeinde Häggenschwil im Halte von 94'633 m 2, auf der sich ein Wohnhaus (Vers.-Nr. 281), eine Scheune (Vers.-Nr. 282) und eine Remise (Vers.-Nr. 283) befanden. Das Amt für Raumentwicklung (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation AREG) des Kantons St. Gallen erteilte am 10. Mai 2006 für diese Bauten die Zustimmung zur Umnutzung, und zwar für das Wohnhaus gemäss dem damals gültigen Art. 24d des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) sowie für Scheune und Remise gemäss Art. 24a RPG. Das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen genehmigte darauf die Abparzellierung der Bauten samt Umland vom landwirtschaftlichen Grundstück. Dabei entstanden neu die Parzelle Nr. 767 mit dem Wohnhaus (Vers.-Nr. 281) und die Parzelle 753 mit der Scheune (Vers.-Nr. 282) und der Remise (Vers.-Nr. 283). Die Parzelle Nr. 767 veräusserte A.________. Die neuen Eigentümer bauten mit Bewilligung des AREG vom 2. Oktober 2008 das Wohnhaus um und fügten eine gedeckte Terrasse an.

A.b. Aufgrund eines Hinweises aus der Bevölkerung beauftragte das AREG am 15. März 2012 den Gemeinderat der Politischen Gemeinde Häggenschwil, bauliche Veränderungen an der Remise (Vers.-Nr. 283) zu prüfen. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 18. Februar 2014 verweigerte das AREG die Bewilligung für den Teilersatz und die Zweckänderung der Remise mit Einbau einer Nasszelle mit Wohnaufenthaltsraum im nachträglichen Baubewilligungsverfahren für Vorhaben ausserhalb der Bauzonen und wies die Gemeinde an, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen. Am 21. Juli 2014 erliess der Gemeinderat Häggenschwil betreffend die Remise (Vers.-Nr. 283) eine Wiederherstellungsverfügung mit im Wesentlichen einem partiellen Nutzungsverbot. Diese Verfügung focht A.________ am 31. Juli 2014 mit Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen (Baudepartement) an. Dieses wies am 25. Oktober 2016 den Rekurs ab. Dabei änderte es die kommunale Wiederherstellungsverfügung zu Ungunsten des Rekurrenten, indem es den Abbruch der Remise (Vers.-Nr. 283) bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteiles anordnete. Für den Rückbau setzte das Baudepartement eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids an. Der
Bauherr habe sich vorgängig bei der Baubehörde zu erkundigen, ob die notwendigen baulichen Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses baubewilligungspflichtig seien. In diesem Fall sei unverzüglich ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Die erwähnte Dreimonatsfrist verlängere sich in diesem Fall um die Dauer des Baubewilligungsverfahrens, falls das Baugesuch innert der Frist von einem Monat ab Rechtskraft dieses Entscheids bei der Baubehörde eingereicht werde.

B.
Gegen den Rekursentscheid gelangte A.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Mit Entscheid vom 27. Dezember 2018 wies dieses das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 7. Februar 2019 beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Angelegenheit an dieses zur nochmaligen Prüfung zurückzuweisen. Mit gleicher Eingabe erhebt A.________ subsidiär auch Verfassungsbeschwerde für den Fall, dass das Bundesgericht die Voraussetzungen für die Behandlung der Eingabe als öffentlich-rechtliche Beschwerde als nicht erfüllt betrachten sollte.
Das Verwaltungsgericht und das Baudepartement ersuchen um Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schliesst sich in der Stellungnahme vom 29. April 2019 den Erwägungen der Vorinstanz an. Die Politische Gemeinde Häggenschwil hat keine Vernehmlassung eingereicht.
A.________ äussert sich am 13. Mai 2019 zur Vernehmlassung des Baudepartements.

D.
Mit Verfügung vom 5. März 2019 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über die Bewilligungsfähigkeit eines (bereits 2009 vorgenommenen) Umbaus sowie die Zulässigkeit einer Abbruchanordnung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer nahm am vorinstanzlichen Verfahren teil, ist durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auch sonst steht einem Sachurteil grundsätzlich nichts entgegen. Für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde besteht kein Raum (Art. 113 BGG).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 95 lit. a -c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann (abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen) vor Bundesgericht nicht gerügt werden, es sei denn, die Anwendung des kantonalen Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des Willkürverbots (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerde muss sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen; rein appellatorische Kritik ist unzulässig. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 142 I 99 E. 1.7.1 und E. 1.7.2 S. 106 mit Hinweisen).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer erkennt eine Verletzung von Art. 6 EMRK, weil ihn die Vorinstanz nicht persönlich angehört habe. Er hat in seiner Beschwerdeergänzung vom 23. Januar 2017 an die Vorinstanz allerdings keinen Antrag um Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gestellt, sondern nur um Anhörung als Auskunftsperson für den Fall ersucht, dass der ebenfalls beantragte Augenschein nicht durchgeführt werde. Die persönliche Anhörung in dieser Form stellt gemäss Art. 12 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons St. Gallen (VRP; sGS 951.1) als Befragung von Beteiligten wie auch als Parteiaussage gemäss Art. 13 VRP i.V.m. Art. 191 und 192 ZPO ein Beweismittel dar.
Die Vorinstanz hat das Begehren des Beschwerdeführers auch im Sinne eines Beweisantrags verstanden und im Sinne antizipierter Beweiswürdigung auf die Abnahme dieses Beweises verzichtet. Mit Bezug auf Beweisanträge hat Art. 6 Ziff. 1 EMRK allerdings keine über Art. 29 Abs. 2 BV betreffend das rechtliche Gehör hinausgehende Bedeutung (BGE 134 I 140 E. 5.2 S. 148; vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung E. 2.4 hiernach). Entgegen dem Vorwurf des Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz sodann zum Verzicht auf die Befragung des Beschwerdeführers als Auskunftsperson geäussert, weshalb insofern weder eine Konventions- noch eine Gehörsverletzung vorliegt.

2.2. Weiter beanstandet der Beschwerdeführer, dass er sich entgegen der Vorschrift von Art. 62 VRP zum Ergebnis des Beweisverfahrens nicht äussern konnte. Diese Bestimmung lautet: Den Beteiligten ist Gelegenheit zu geben, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äussern. Dass ihr Gehalt weiter als der Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV geht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Da gar kein Beweisverfahren stattfand, war die Vorinstanz nach Art. 29 Abs. 2 BV nicht verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine solche Gelegenheit einzuräumen (vgl. Urteil 9C 634/2014 vom 31. August 2015 E. 6.1.2).

2.3. Der Beschwerdeführer rügt, ihm seien die Beschwerdeakten nicht zur Einsicht zugestellt worden. Der Beschwerdeführer hätte jedoch Gelegenheit gehabt, nachdem ihm die Vorinstanz die Vernehmlassung des Baudepartements zugestellt hatte, die Zustellung der Akten zu verlangen (vgl. dazu Urteil 1B 140/2007 vom 27. November 2007 E. 2). Dass er dies vorgekehrt hätte, wird von ihm weder behauptet noch belegt. Auch leitet der Beschwerdeführer keine konkreten Schlüsse aus der fehlenden Akteneinsichtnahme ab. Ebenso wenig hat er im vorliegenden Beschwerdeverfahren Akteneinsicht verlangt, um allenfalls jene Akten zu bezeichnen, in die ihm im vorinstanzlichen Verfahren die Einsichtnahme verwehrt worden sei.

2.4. Der Beschwerdeführer beanstandet, dass die Vorinstanz selber keinen Augenschein durchführte. Die Vorinstanz hat sich mit der Frage der Durchführung eines Augenscheins auseinandergesetzt und dargelegt, dass bei einem Augenschein nur der gegenwärtige Zustand und nicht jener der Remise vor den baulichen Massnahmen festgestellt werden könnte. Wenn die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f.) deshalb auf die Durchführung eines Augenscheines verzichtete, kann darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erkannt werden. Überdies hat das Baudepartement anlässlich des von ihm durchgeführten Augenscheins eine Fotodokumentation erstellt und auch in den vom AREG in jenem Verfahren eingereichten Akten wird die örtliche Situation durch Fotografien dokumentiert. Dementsprechend konnte auch aufgrund dieser Dokumente die Durchführung eines Augenscheines unterbleiben.

2.5. Soweit der Beschwerdeführer im Rahmen seiner materiellen Ausführungen weitere Gehörsverletzungen rügt, ist darauf im jeweiligen Zusammenhang einzugehen.

3.

3.1. Das Gebäude Vers.-Nr. 283, von dem Teile abgebrochen und wieder aufgebaut wurden, liegt in der Landwirtschaftszone bzw. in der Landschaftsschutzzone. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er Umbauten an diesem Gebäude bereits 2009 vorgenommen habe. In jenem Zeitraum habe ihm der damalige Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde Häggenschwil bestätigt, dass die Renovationsarbeiten nicht baubewilligungspflichtig seien. Ebenso sei damals Art. 41 Abs. 2 RPV (SR 700.1), auf den sich die Vorinstanz berufe, noch gar nicht in Kraft gewesen.

3.2. Am 10. Mai 2006 erliess das AREG eine raumplanungsrechtliche Teilverfügung betreffend die Nutzungsänderung Wohnhaus und Scheune und Remise. Die Verfügung erging aufgrund eines vom Beschwerdeführer am 25. Februar 2006 gestellten Gesuches für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Schon aufgrund dieses vom Beschwerdeführer selber gestellten Gesuches musste ihm bewusst gewesen sein, dass der Gemeindepräsident nicht zuständig war für den Entscheid, ob die "Renovationsarbeiten" am Gebäude Vers.-Nr. 283 baubewilligungspflichtig seien und ob diese Bewilligung ausserhalb der Bauzone erteilt werden könne. Auch ist zu bemerken, dass in dem vom Beschwerdeführer angerufenen Schreiben des Gemeindepräsidenten vom 7. Oktober 2009 von einem Kleinvieh- und einem Pferdestall sowie von einem Lager und einer Garage geschrieben wird. Von einer angeblichen "Wohnnebennutzung" ist nirgends die Rede. Vielmehr wies der Gemeindepräsident darauf hin, dass für eine Umnutzung der Bauten die Zustimmung des Kantons erforderlich sei.

3.3. In der Verfügung vom 10. Mai 2006 hielt das AREG fest, dass der Beschwerdeführer den guten baulichen Zustand der Remise mit Stall bestätigt habe und sich bewusst sei, dass lediglich Unterhaltsarbeiten zulässig seien. Demgegenüber gab B.________, Architekt des Beschwerdeführers, der die Pläne für die Umbauarbeiten angefertigt hatte, an, dass er im Sommer 2009 vom Beschwerdeführer den Auftrag erhalten habe, die Sanierung der teilweise einsturzgefährdeten Remise zu planen. Das Dach des ehemaligen Stalls für ein Hausschwein sei vor langer Zeit eingebrochen, einige Ziegel seien abgestürzt und vom allseits zerrissenen Betonboden sei eine über zwei Meter hohe Esche aus dem Dach gewachsen. Diese Angaben stehen in einem klaren Gegensatz zu den Ausführungen in der Verfügung vom 10. Mai 2006. Vielmehr muss angenommen werden, dass schon in jenem Zeitpunkt das Gebäude Vers.-Nr. 283 sich in einem baulich schlechten Zustand befunden hatte. Insbesondere konnte 2006 nicht von einer angeblichen "Wohnnebennutzung" ausgegangen werden.

3.4. Der sachliche Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in der bis 31. Oktober 2012 massgebenden Version (vgl. AS 2000 2042 und AS 2012 5535) erstreckte sich nicht auf vor dem 1. Juli 1972 erstellte, aber zonenkonform gebliebene und heute nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke benötigte Wohnbauten. Letztere durften nur nach Art. 24d RPG umgenutzt, also insbesondere nicht erweitert sowie abgebrochen und anschliessend wieder aufgebaut werden (vgl. RUDOLF MUGGLI in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, N. 6 zu Art. 24c RPG). Daher kann der Beschwerdeführer nichts für seinen Standpunkt ableiten, dass die Umbauten, bei welchen er wesentliche Gebäudeteile abgebrochen und dann wieder aufgebaut hatte, schon 2009 und nicht erst nach Inkrafttreten von Art. 41 Abs. 2 RPV am 1. November 2012 (AS 2012 5537) stattgefunden hatten.
Vielmehr ergab gerade die Revision von Art. 24c RPG per 1. November 2012, dass nicht mehr für zonenkonforme Zwecke benötigte landwirtschaftliche Wohnbauten bei einer Umnutzung erweitert sowie abgebrochen und wieder aufgebaut werden konnten, was vorher nicht möglich war (MUGGLI, a.a.O. sowie BGE 137 II 338 E. 2.4 S. 342). Art. 24d RPG gestattet indessen auch in der seit dem 1. November 2012 geltenden Fassung den (freiwilligen) Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes nicht (vgl. Urteil 1C 555/2013 vom 28. März 2014 E. 6).
Art. 24c RPG in der revidierten Fassung ist gemäss Art. 41 Abs. 2 RPV auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen nicht anwendbar. Aus dieser Regelung lässt sich nicht herleiten, dass für eine einheitliche Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und Nebengebäude bereits ein enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang genügen soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind (vgl. Urteil 1C 171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 3.4 mit Hinweis).

3.5. Der Beschwerdeführer will die Räume in dem von ihm wieder aufgebauten Gebäude (Vers.-Nr. 283) als Wohnnebenflächen zum (ehemaligen) landwirtschaftlichen Wohnhaus (Vers.-Nr. 281) betrachtet haben. Die Vorinstanz hat diesbezüglich auch auf die Erwägungen des Baudepartementes Bezug genommen, wonach Bauten und Anlagen, die der Freizeitlandwirtschaft oder der Waldbewirtschaftung dienen, in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform seien. Die Vorinstanz hat diese Überlegungen als zutreffend bezeichnet. Es ist nicht ersichtlich, was an diesen Angaben nicht richtig sein soll. Vielmehr ist offensichtlich, dass eine solche Nutzung nicht jener gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG entspricht. Auch ist unklar, was der Beschwerdeführer aus Beweismitteln wie Augenschein, Amtsauskünften, Befragung von Zeugen und ihm als Auskunftsperson zur Nutzung der Remise ableiten möchte, wenn selbst bei der von ihm angeführten Nutzung eine Zonenkonformität nicht gegeben ist.

3.6. Entgegen den Rügen des Beschwerdeführers ist das umstrittene Umbauprojekt demzufolge einer Bewilligung nach Art. 24c oder Art. 24d RPG nicht zugänglich.

4.
Das Baudepartement ist in seinem Entscheid vom 25. Oktober 2016 über die Verfügung der Politischen Gemeinde Häggenschwil vom 21. Juli 2014 hinausgegangen und hat angeordnet, der rechtmässige Zustand sei wieder herzustellen, d.h. die Remise (Vers.-Nr. 283) sei bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteils abzubrechen. Die Vorinstanz hat diesen Entscheid des Baudepartements mit ihrer Beschwerdeabweisung bestätigt.

4.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beseitigungsarbeiten seien baubewilligungspflichtig. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer die Baute bis auf das gemauerte Sockelgeschoss abgebrochen hatte, ohne dafür vorgängig eine Baubewilligung eingeholt zu haben. Wenn nun das Baudepartement den Abbruch der Remise bis auf das genannte Sockelgeschoss anordnet, so betrifft dies die vom Beschwerdeführer ohne Baubewilligung erstellten und auch im nachträglichen Baubewilligungsverfahren nicht bewilligungsfähig gewordenen Bauten. Dafür ist keine Baubewilligung erforderlich, sondern diese Massnahme ergeht im Rahmen der Baupolizei. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (vgl. zum Ganzen BGE 136 II 359 E. 6 S. 364). Das Baudepartement war aufgrund der entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz berechtigt, diese Anordnung aufsichtsrechtlich vorzunehmen. Der Beschwerdeführer legt nicht dar, dass die entsprechende Anwendung kantonalen Rechts durch die Vorinstanz willkürlich sein soll. Vielmehr erscheint es nachvollziehbar, dass Gemeinden im Bereiche der Baupolizei keine Autonomie zusteht. Dies gilt insbesondere für die Landwirtschaftszone, wo die
Gemeinden gar nicht für das Baubewilligungsverfahren allein zuständig sind, sondern die Anordnungen des AREG zu beachten und zu vollziehen haben.

4.2. Der Beschwerdeführer betrachtet den Entscheid der Vorinstanz als rechtswidrig, weil sie den Entscheid des Baudepartements bestätigt habe, der eine baubewilligungspflichtige Abbruchanordnung beinhalte. Der Beschwerdeführer verkennt, dass der Abbruch eines Gebäudes nur dann baubewilligungspflichtig sein kann, wenn die Baute früher in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften erstellt worden war. Dies kann aber nicht gelten, wenn es um die Beseitigung illegal erstellter Bauten oder Bauteilen geht. Eine willkürliche Anwendung kantonalen Rechts ist diesbezüglich nicht erkennbar.

4.3. Im angeordneten Abbruch bis auf das Sockelgeschoss sieht der Beschwerdeführer die Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Häggenschwil betreffend das Landschaftsschutzgebiet sowie das entsprechende Landschaftsschutzgebiet von kantonaler Bedeutung verletzt. Gerade der Beschwerdeführer selber hat jedoch in diesem landschaftlich empfindlichen Gebiet durch die von ihm ohne Bewilligung vorgenommenen Abbruch- und Wiederaufbauarbeiten diese Situation geschaffen. Wenn ihm das Baudepartement die Möglichkeit eröffnete, das Sockelgeschoss im Sinne der Verhältnismässigkeit beizubehalten, so kann dies nicht beanstandet werden. Aufgrund der Hanglage und der unmittelbar nördlich vom Sockelgeschoss gelegenen Scheunenauffahrt wird bei einer Begrünung des Sockelgeschosses dieses auch nicht als Flachdach wahrgenommen werden. Für eine solche Beurteilung war kein vorinstanzlicher Augenschein erforderlich. Eine rechtswidrige oder willkürliche Gesetzesanwendung ist durch die Vorinstanz somit nicht erkennbar.

4.4. Der Beschwerdeführer hält es für widersprüchlich, dass er sich vorgängig zum Rückbau bei der Baubehörde zu erkundigen habe, ob die notwendigen baulichen Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses baubewilligungspflichtig seien, gleichzeitig aber die Baubehörde der Politischen Gemeinde Häggenschwil nicht über Umbauten an der Remise habe entscheiden können. Jedoch ist bei diesem Vorgehen des Baudepartementes, das die Vorinstanz bestätigt hat, kein Widerspruch erkennbar. Im Sockelgeschoss war keine zonenwidrige Nutzung festgestellt worden, so dass es bei der Beibehaltung des Sockelgeschosses auch nicht um eine zonenwidrige, sondern bereits seit Erstellung des Sockelgeschosses vorbestandene zonenkonforme Nutzung geht. Dass für diese Konstellation das Baudepartement die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens vorbehielt, wie es die Vorinstanz anschliessend bestätigt hat, erscheint sachgerecht.

5.
Der Beschwerdeführer kritisiert die vom Baudepartement angeordnete und von der Vorinstanz bestätigte Abbruchverfügung als unverhältnismässig. Er rügt eine Missachtung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und einen Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 9 BV). Die Vorinstanz hat sich mit diesen Punkten genügend auseinandergesetzt. Dabei hat sie die Erwägungen des Baudepartementes, wonach das öffentliche Interesse am Abbruch illegaler Bauten ausserhalb der Bauzone, insbesondere aus Gründen der Rechtsgleichheit und der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet erheblich sei und die entgegenstehenden privaten Interessen bei Weitem überwiege, als zutreffend betrachtet.

5.1. Nach dem Beschwerdeführer hätte sich die Vorinstanz anlässlich eines Augenscheines ein Bild machen können, welche Teile des Obergeschosses tatsächlich geändert wurden. Der Beschwerdeführer hatte vor der Vorinstanz in dieser Hinsicht weitere Beweismittel, wie die Befragung von Zeugen und von ihm als Auskunftsperson, angeboten. Bereits aufgrund der aktenkundigen Fotografien vom Augenschein, der durch das Baudepartement durchgeführt wurde, ist erkennbar, dass über dem Sockelgeschoss die wesentlichen Teile der Baute neu erstellt wurden. Dies wird auch mit bei den Akten liegenden Fotografien belegt, die offenbar anlässlich der Bauarbeiten erstellt wurden. Die Vorinstanz war somit ausreichend dokumentiert, um das Ausmass der Umbauarbeiten erkennen zu können. Dieses ergibt sich insbesondere auch aus dem Vergleich der Fotografien vor den Umbauarbeiten und den Angaben von B.________, wonach sich die Remise in einem schlechten baulichen Zustand präsentierte (vgl. E. 3.3 hiervor), mit der nach den Umbauarbeiten festgestellten Situation gemäss den Fotografien vom Augenschein des Baudepartementes.

5.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, das öffentliche Interesse verlange nicht einen Abbruch, sondern die Beibehaltung des Satteldaches mit den roten Dachziegeln. Der Beschwerdeführer legt allerdings nicht dar, worauf er sich bei seinem Argument abstützt. Die Landschaftsschutzzone schreibt eine solche Beibehaltung der Satteldächer nicht vor. Die vom Beschwerdeführer vorgenommenen Veränderungen im Obergeschoss gingen über Massnahmen zur Substanzerhaltung, die für die ursprüngliche Nutzung der Remise erforderlich gewesen wären, hinaus. Daher ist ein öffentliches Interesse für den Rückbau gegeben (vgl. Urteil 1C 283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.3). Die Vorinstanz hat die Beurteilung des Baudepartementes gestützt, dass eine mildere Massnahme als der Rückbau der zum wesentlichen Teil rechtswidrig erstellten Bauteile im Bereiche des Obergeschosses nicht in Frage kommen könne. Die Vorinstanz hat diese Massnahme bei objektiver Betrachtungsweise als die einzig geeignete erachtet, um den aktuell baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Bei dieser Interessenabwägung wurde der Umstand berücksichtigt, dass sich das Gebäude in einer Landschaftsschutzzone befindet. In diesem Rahmen betrachtete das Baudepartement die Beibehaltung des Ständers und
der östlichen Seitenwand als verunstaltend, so dass es auch den Abbruch dieser Bauteile, die noch ursprünglich waren, anordnete. Diese Qualifikation, der sich die Vorinstanz angeschlossen hat, wird vom Beschwerdeführer letztlich nicht in Frage gestellt.

5.3. Weiter argumentiert der Beschwerdeführer, er sei beim Abbruch und Wiederaufbau gutgläubig gewesen. Wie die Vorinstanz festgestellt hat, konnte der Beschwerdeführer nicht davon ausgehen, dass die Gemeinde für die Frage der Baubewilligungspflicht ausserhalb der Bauzone allein zuständig war. Der frühere Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde Häggenschwil ging auch nicht von einem Umfang der Umbauarbeiten aus, wie sie dann effektiv realisiert wurden. Dies ergibt sich schon aus dem Inhalt seines Schreibens vom 7. Oktober 2009 im Vergleich mit dem tatsächlich Ausgeführten (vgl. oben E. 3.2). Die vom Beschwerdeführer eigenmächtig und ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Veränderungen an der Remise stellen eine schwerwiegende Verletzung des Raumplanungsrechts dar; die für die Wiederherstellung sprechenden Interessen übertreffen die gegenteiligen Vermögensinteressen des Beschwerdeführers (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 ff.).

5.4. Zusammengefasst sind die von der Vorinstanz bestätigten Anordnungen des Baudepartements zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit den vom Beschwerdeführer gerügten Verfassungsbestimmungen vereinbar.

6.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung I, und dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. Juli 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^d - 1 In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
¹	In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.65
^1bis	...66
²	Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:67
^a	diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
^b	ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.
³	Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:68
^a	die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;
^b	die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben;
^c	höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;
^d	die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;
^e	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^a - 1 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:
¹	Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die Bewilligung zu erteilen, wenn:
^a	dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen; und
^b	sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.
²	Die Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 191 Parteibefragung - 1 Das Gericht kann eine oder beide Parteien zu den rechtserheblichen Tatsachen befragen.
¹	Das Gericht kann eine oder beide Parteien zu den rechtserheblichen Tatsachen befragen.
²	Die Parteien werden vor der Befragung zur Wahrheit ermahnt und darauf hingewiesen, dass sie mit einer Ordnungsbusse bis zu 2000 Franken und im Wiederholungsfall bis zu 5000 Franken bestraft werden können, wenn sie mutwillig leugnen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 192 Beweisaussage - 1 Das Gericht kann eine oder beide Parteien von Amtes wegen zur Beweisaussage unter Strafdrohung verpflichten.
¹	Das Gericht kann eine oder beide Parteien von Amtes wegen zur Beweisaussage unter Strafdrohung verpflichten.
²	Die Parteien werden vor der Beweisaussage zur Wahrheit ermahnt und auf die Straffolgen einer Falschaussage hingewiesen (Art. 306 StGB76).

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 41 Anwendungsbereich von Artikel 24c RPG - 1 Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
¹	Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen).
²	Er ist nicht anwendbar auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24^c - 1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
¹	Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
²	Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind.59
³	Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden.60
⁴	Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.61
⁵	In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.62

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 16^a Zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone - 1 Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3.
¹	Zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3.
^1bis	Bauten und Anlagen, die zur Gewinnung von Energie aus Biomasse oder für damit im Zusammenhang stehende Kompostanlagen nötig sind, können auf einem Landwirtschaftsbetrieb als zonenkonform bewilligt werden, wenn die verarbeitete Biomasse einen engen Bezug zur Landwirtschaft sowie zum Standortbetrieb hat. Die Bewilligungen sind mit der Bedingung zu verbinden, dass die Bauten und Anlagen nur zum bewilligten Zweck verwendet werden dürfen. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten.38
²	Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen, sind zonenkonform. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten.39
³	Bauten und Anlagen, die über eine innere Aufstockung hinausgehen, können als zonenkonform bewilligt werden, wenn sie in einem Gebiet der Landwirtschaftszone erstellt werden sollen, das vom Kanton in einem Planungsverfahren dafür freigegeben wird.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.