1C_695/2017 - 2019-02-22 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 695/2017, 1C 696/2017, 1C 706/2017

Urteil vom 22. Februar 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Fonjallaz, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
1C 695/2017
Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________,
Beschwerdeführerin 1, vertreten durch Rechtsanwalt
Christian Fey,

1C 696/2017
B.________,
Beschwerdeführer 2, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Dominik Infanger,

1C 706/2017
1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
4. F.________,
5. G.________,
6. H.________ AG,
Beschwerdeführer 3, alle vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Michael W. Kneller,

gegen

1. I.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Georg S. Mattli,
2. J.________ AG,
3. K.________ SA,
Beschwerdegegnerinnen, 2. und 3. vertreten durch Rechtsanwalt Peder Cathomen,

Gemeinde Davos,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar Bänziger.

Gegenstand
Quartierplan Derby,

Beschwerden gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer, vom 14. November 2017.

Sachverhalt:

A.
Das Sanatorium Davos Dorf (Parzellen Nrn. 6305 und 695 in Davos Dorf) wurde nach dem ersten Weltkrieg in das Sporthotel Derby (mit Park- und Gartenanlage) umgewandelt. Heute befindet sich das Areal Derby in der Inneren Zentrumszone, überlagert mit dem Inneren Zentrumsbereich.
Im Auftrag der K.________, Eigentümerin der Parzellen Nrn. 6305 und 695, erarbeitete die J.________ einen Quartierplan für das Derby-Areal, der zusätzlich die Parzelle Nr. 4872 von I.________ umfasst. Der erste Entwurf wurde aufgrund der eingegangenen Einsprachen überarbeitet und ein zweiter Entwurf am 7. Juni 2016 öffentlich aufgelegt. Der Quartierplan orientiert sich an einem konkreten Richtprojekt und legt mit Baufenstern, Mantellinien, Erschliessung etc. massgeblich die künftige Überbauung des Derby-Areals fest.

B.
Gegen den Entwurf gingen acht Einsprachen ein. Im Rahmen des Einspracheverfahrens holte die Gemeinde beim Tiefbauamt Graubünden eine Stellungnahme zur Erschliessung des Derby-Areals ein. Dieses stellte die notwendigen Zufahrtsbewilligungen in Aussicht.
Mit Entscheid vom 13./16. Dezember 2016 wies der Kleine Landrat der Gemeinde Davos die Einsprachen im Wesentlichen ab und genehmigte den Quartierplan Derby mit gewissen Änderungen (Anpassung von Art. 4 Abs. 3, 7, 8, 11, 13 und 14 der Quartierplanvorschriften [nachfolgend QPV] und Ergänzung durch einen neuen Art. 23 QPV).
Dagegen führten verschiedene Einsprecher Beschwerde an das Verwaltungsgericht Graubünden. Dieses vereinigte die Verfahren und führte einen Augenschein durch. Am 14. November 2017 hiess es die Beschwerden in einem Punkt (betreffend Art. 8 Abs. 6 QPV) gut und wies sie im Übrigen ab.

C.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.________ (Beschwerdeführerin 1; Verfahren 1C 695/2017), B.________ (Beschwerdeführer 2; Verfahren 1C 696/2017) sowie C.________ und Mitbeteiligte (Beschwerdeführer 3; Verfahren 1C 706/2017) Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben.
Alle Beschwerdeführer beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit er ihre Beschwerden abweise, und dem Quartierplan Derby sei die Genehmigung zu verweigern. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz, subeventualiter an die Gemeinde zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

D.
I.________ (Beschwerdegegnerin 1), die J.________ (Beschwerdegegnerin 2) und die K.________ (Beschwerdegegnerin 3), die Gemeinde Davos sowie das Verwaltungsgericht beantragen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hält die Erwägungen des angefochtenen Entscheids zur Bauzonendimensionierung und zu den zweitwohnungsrechtlichen Fragen für überzeugend, weshalb eine weitergehende Stellungnahme nicht notwendig erscheine.
Das BAFU wurde im Verfahren 1C 706/2017 eingeladen, sich zu den in der Beschwerde aufgeworfenen lärmrechtlichen Fragen zu äussern. In seiner Vernehmlassung kommt es zum Ergebnis, das angefochtene Urteil sei konform mit dem Lärmschutzrecht des Bundes. Die Beschwerdeführer 3 nahmen dazu am 28. Januar 2019 Stellung.

E.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Beteiligten an ihren Anträgen fest, soweit sie sich noch äussern.

Erwägungen:

1.
Die drei Beschwerden richten sich gegen dasselbe Urteil, mit übereinstimmenden Anträgen und zumindest teilweise übereinstimmender Begründung. Es rechtfertigt sich daher, die drei Verfahren zu vereinigen.

1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als (Mit-) Eigentümer von Liegenschaften in unmittelbarer Nähe des Quartierplangebiets von dessen Neugestaltung besonders betroffen und daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG).
Auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich einzutreten.

1.2. Nicht einzutreten ist dagegen auf die von den Beschwerdeführern 3 erhobene Stimmrechtsbeschwerde (Art. 82 lit. c BGG).
Diese machen geltend, die Stimmbürger hätten der Aufzonung des Derby-Areals im Jahr 2004 (durch Zuweisung der Parzellen Nrn. 695 und 6305 zum Inneren Zentrumsbereich) nur unter der Voraussetzung zugestimmt, dass dort ein Fünf-Sterne-Hotel entstehe; dieser Volkswille werde missachtet, weil die streitigen Quartierplanvorschriften keine verbindlichen Nutzungsvorgaben enthielten, d.h. auch eine reine Wohnnutzung zuliessen.
Die Beschwerdeführer 3 machen damit keine Mängel der Abstimmung 2004 geltend; eine solche Rüge wäre im Übrigen auch verspätet. Sie kritisieren vielmehr die mangelhafte Umsetzung des Volkswillens im Quartierplan.
Mit Stimmrechtsbeschwerde kann geltend gemacht werden, dass ein Erlass zur Umsetzung einer Initiative in Form einer allgemeinen Anregung nicht dem Inhalt der Initiative entspreche oder diese verwässere (BGE 141 I 186 E. 5.3 S. 195 mit Hinweisen; vgl. GEROLD STEINMANN/ADRIAN MATTLE, in: Basler Kommentar zum BGG, 3. Aufl., Art. 82 N. 87). Vorliegend wurde jedoch 2004 nicht über eine (Planungs-) Initiative, sondern über eine Behördenvorlage abgestimmt; diese hatte auch keinen unformulierten Inhalt, sondern betraf die Zuweisung der Parzellen Nrn. 695 und 6305 in eine bestimmte Zone (Innere Zentrumszone) mit den dafür geltenden Nutzungsbestimmungen (Art. 93 und Art. 121 des Baugesetzes der Gemeinde Davos vom 4. März 2001 [BauG/Davos]). In dieser Konstellation beschränkt sich das politische Recht darauf, über die Annahme oder Nichtannahme der Zonenplanrevision zu entscheiden. Allfällige Zusagen der Behörden im Vorfeld der Abstimmung können im Rahmen der Auslegung der Zonenvorschriften berücksichtigt werden, sofern diese dafür einen Spielraum belassen, oder - sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen - eine Vertrauenshaftung begründen. Dies ist jedoch mit den Rechtsmitteln des Bau- und Planungsrechts und nicht mit Stimmrechtsbeschwerde
geltend zu machen.

2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten - einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht - prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Dabei gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Soweit diese nicht eingehalten sind, ist auf die Rügen nicht einzutreten. Gleiches gilt, soweit die Begründung - entgegen Art. 42 Abs. 1 BGG - erst nach Ablauf der Beschwerdefrist (in der Replik oder späteren Eingaben) nachgeschoben wurde.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Echte Noven, d.h. Tatsachen, die erst nach dem angefochtenen Entscheid entstanden sind, sind im Verfahren vor Bundesgericht grundsätzlich unbeachtlich (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123 mit Hinweis).

3.
Die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 machen eine Verletzung von Art. 21 Abs. 2 RPG geltend. Sie sind der Auffassung, mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b BV) hätten sich die Verhältnisse, insbesondere der Baubedarf, wesentlich geändert. Die Gemeinde hätte daher vor Genehmigung des Quartierplans eine Überprüfung der Bauzonengrösse im gesamten Gemeindegebiet vornehmen müssen. Diese Prüfung sei Aufgabe der Gemeinde und könne nicht vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren vorgenommen werden. Im Übrigen sei der Verweis des Verwaltungsgerichts auf den kantonalen Richtplanentwurf "Siedlungen", der Davos zu den Bündner Gemeinden mit knapp dimensionierten Bauzonen zähle, unzulässig, weil der Richtplan noch nicht rechtskräftig sei.
Der Beschwerdeführer 2 macht überdies geltend, es müssten Leerstandsquote und Baubedarf für Wohnungen des fraglichen Typs ermittelt werden; auf diese Rüge sei das Verwaltungsgericht nicht eingegangen und habe damit das rechtliche Gehör verletzt.

3.1. Das Verwaltungsgericht argumentierte in erster Linie, dass eine Herabzonung oder gar eine Auszonung des in Frage stehenden Quartierplangebiets ungeachtet der Dimensionierung der Bauzonen unrealistisch wäre, weil das Derby-Areal im Zentrum von Davos liege und dessen Ab- oder Rückzonung den Zielen der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 diametral zuwiderlaufen würde.
Dies entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Im Fall Silvaplana (BGE 140 II 25), auf den sich die Beschwerdeführer berufen, bejahte das Bundesgericht eine Verpflichtung zur gesamthaften Überprüfung der Bauzonen vor Einleitung des streitigen Quartierplanverfahrens, weil infolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunachfrage zu rechnen war undes sich um ein peripher gelegenes, noch nicht vollständig erschlossenes und planungsrechtlich noch nicht baureifes Gebiet handelte, das für eine Redimensionierung in Betracht kam (E. 4.4 S. 31). Auch in den jüngsten Urteilen zur vorfrageweisen Überprüfung des Zonenplans im Baubewilligungsverfahren wurde betont, dass überdimensionierte Bauzonen allein nicht ausreichen, sondern Umstände hinzutreten müssen, die eine Redimensionierung gerade auch im Bereich der Bauparzellen als realistisch erscheinen lassen (BGE 144 II 41 E. 5.2 S. 46 mit Hinweisen; Urteil 1C 40/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 3, in: ZBl 119/2018 S. 308). Dies gilt - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - schon für die erste Stufe der Überprüfung nach Art. 21 Abs. 2 RPG (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.2 S. 46).
Im vorliegenden Fall hat das Verwaltungsgericht eine Ab- oder gar Auszonung des Quartierplangebiets zu Recht als unrealistisch erachtet, aufgrund von dessen zentraler Lage im Dorfzentrum, an der Hauptverkehrsachse, und den Vorgaben des RPG, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und b; Art. 3 Abs. 3 lit. a bis, Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG). An diesen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung haben sich auch allfällig gebotene Redimensionierungen zu orientieren (Art. 15 Abs. 2 RPG). Rückzuzonen sind daher in erster Linie Gebiete in Rand- und Aussengebieten, insbesondere um Fruchtfolgeflächen zu erhalten und Natur und Landschaft zu schonen (vgl. Art. 15 Abs. 3 RPG).

3.2. Durfte das Verwaltungsgericht somit eine Verpflichtung zur Überprüfung der Bauzonengrösse verneinen, brauchte es sich zu den Modalitäten dieser Prüfung, insbesondere zur Ermittlung der Leerstandsquote, nicht mehr zu äussern.

4.
Die Beschwerdeführer 1 und 2 machen weiter geltend, der Quartierplan verletze die von der Gemeinde Davos erlassene Planungszone und damit Art. 27 RPG, weil er das noch zu erlassende kommunale Zweitwohnungsgesetz negativ präjudiziere. Die Gemeinde plane, Zweitwohnungen strenger zu reglementieren als auf Bundesebene geschehen, und wolle namentlich die Umwandlung von Hotelinfrastruktur in klassische Zweitwohnungen begrenzen. Vorliegend seien bewirtschaftete und unbewirtschaftete Zweitwohnungen geplant, wie sich insbesondere aus Ziff. 2.6 des Quartierplanberichts ergebe. Es gehe darum, Fakten zu schaffen, um nicht den strengeren Zweitwohnungsregeln zu unterliegen; diese Umgehung sei unzulässig.
Die Gemeinde und die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 weisen darauf hin, dass die Planungszone am 18. November 2016 abgelaufen und nicht verlängert worden sei.

4.1. Das Verwaltungsgericht hielt eine Umgehung bzw. negative Präjudizierung des künftigen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes für ausgeschlossen, weil der streitige Quartierplan keine eigenen Nutzungsvorschriften enthalte, sondern auf die jeweils zum Bewilligungszeitpunkt gültigen Normen der kommunalen Grundordnung verweise (vgl. Art. 15 QPV). Damit sei erst im Baubewilligungsverfahren, nach der zu jenem Zeitpunkt gültigen kommunalen Regelung, darüber zu entscheiden, ob und in welchem Ausmass Zweitwohnungen zulässig seien.

4.2. Dem ist zuzustimmen: Zwar werden im Richtprojekt bestimmte Nutzungen vorgesehen: Eine Hotelnutzung im Annexbau (Baufeld E), bewirtschaftetes Wohnen (hotelähnliche Nutzung) in den Baukörpern A-D entlang der Promenade und der Salzgäbastrasse sowie die Umnutzung des Hotels Derby zu Zweitwohnungen. Im Quartierplanbericht (Ziff. 2.6) wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Nutzung im Quartierplan nicht abschliessend festgelegt werde. Rechtlich verbindlich sind denn auch nur die QP-Vorschriften. Diese sehen (in Art. 15) Folgendes vor:

"Nutzungsart und Nutzungsmass der im Beizugsgebiet befindlichen Bauten und Anlagen richtet sich nach den Vorgaben der kommunalen Nutzungsordnung (vor allem Baugesetz und Zonenplan). Für die Zweitwohnungen gelten die einschlägigen Vorschriften der Zweitwohnungsgesetzgebung. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird die zulässige Nutzung abschliessend geprüft."

Damit ist eine Umgehung künftiger Vorschriften zur Nutzung des Areals, insbesondere mit Bezug auf Zweitwohnungen, nicht zu befürchten.

4.3. Der Beschwerdeführer 2 macht geltend, die Zweitwohnungsnutzung sei für die Finanzierung und Realisierung des Projekts unentbehrlich, weshalb dieses mit einer allfällig strengeren Zweitwohnungsgesetzgebung hinfällig werde. Die Gemeinde und die Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass in erster Linie touristisch bewirtschaftete (hotelähnliche) Zweitwohnungen geplant seien und diese im kommunalen Zweitwohnungsgesetz nicht eingeschränkt werden sollten. Wie es sich damit verhält kann offenbleiben:
Ob das Richtprojekt wie geplant realisiert werden kann, gehört zum Risiko des Investors: Angesichts des klaren Wortlauts von Art. 15 QPV und der (jedenfalls bei Genehmigung des Gestaltungsplans bestehenden) Planungszone kann sich dieser nicht gestützt auf Treu und Glauben der Anwendung einer strengeren Zweitwohnungsgesetzgebung widersetzen oder eine Entschädigung von der Gemeinde wegen Wegfalls der Planungsgrundlage verlangen. Der vom Kleinen Landrat neu eingefügte Art. 23 QPV sieht überdies vor, dass der Quartierplan aufgehoben oder abgeändert werden kann, wenn innert fünf Jahren nach Rechtskraft kein Baugesuch für eine Gesamtüberbauung eingereicht oder von einer rechtskräftigen Baubewilligung innert Jahresfrist kein Gebrauch gemacht wird. Insofern besteht Gewähr dafür, dass die Planung und Überbauung an die künftige kommunale Zweitwohnungsgesetzgebung angepasst werden kann.

5.
Die Beschwerdeführer 1 und 3 erheben formelle und materielle Rügen im Zusammenhang mit der Bauberatung.
Die Bauberatung ist obligatorisch bei Quartierplänen (Art. 9 BauG/Davos) und bei Projekten, welche (wie das Richtprojekt) den Ausnützungsbonus nach Art. 121 BauG/Davos beanspruchen. Gemäss Art. 8 BauG/Davos wählt die Baubehörde eine ausgewiesene Fachperson als Bauberater; diese soll weder in der Gemeinde wohnhaft sein noch daselbst während ihres Auftragsverhältnisses Projektierungs- und Bauaufträge übernehmen (Art. 8 BauG/Davos). Der Bauberater orientiert und berät Bauherrschaften und Architekten (Art. 9 Abs. 1 BauG/Davos) und nimmt mit beratender Stimme Einsitz in der Baukommission (Art. 5 Abs. 2 BauG/Davos).

5.1. Die Beschwerdeführer 3 machen geltend, der Bauberater Marcel Liesch (bzw. die von ihm beherrschte Firma Liesch Ott Architekten AG) habe Aufträge für die Gemeinde durchgeführt, insbesondere im Zusammenhang mit dem Bau des Langlaufzentrums, weshalb er gemäss Art. 8 BauG/Davos nicht als Bauberater der Gemeinde hätte herangezogen werden dürfen. Diesen Einwand habe das Verwaltungsgericht ignoriert und damit das rechtliche Gehör verletzt.
Die Verletzung von Art. 8 BauG/Davos wurde von den Beschwerdeführern 3 erstmals in ihrer Replik vom 28. April 2017 vorgebracht, mit Verweis auf die Homepage der Firma Elkom AG, in der die Liesch Ott Architekten AG als Architektin des Kindergartens und des Langlaufzentrums der Gemeinde Davos genannt wurde. Die Gemeinde bestritt diese Behauptung und reichte eine Bestätigung der Elkom AG zu den Akten, wonach es sich um einen Irrtum handle: Tatsächlich habe das Büro Liesch Ott Architekten AG lediglich an der Vorbereitung der öffentlichen Ausschreibung des Totalunternehmerauftrags für Langlaufzentrum und Kindergarten mitgewirkt, nicht aber an Projektierung und Bau dieser Vorhaben. Dies wurde von den Beschwerdeführern 3 im weiteren Verfahren nicht bestritten, weshalb das Verwaltungsgericht keinen Anlass mehr hatte, die Rüge in seinem Entscheid zu behandeln. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt somit nicht vor.
Vor Bundesgericht bestreiten die Beschwerdeführer die Darstellung der Elkom AG nicht substanziiert bzw. legen nicht dar, inwiefern schon die eingeräumten Vorbereitungsarbeiten eine Verletzung von Art. 8 BauG/Davos darstellen.

5.2. Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, die Bauberatung habe inhaltlich nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt. Der Bericht des Architekten Marcel Liesch vom 21. Januar/31. Mai 2016 gebe nur die Inhalte einiger Bausitzungen wieder; daraus sei nicht ersichtlich, wie und in welcher Form die Bauberatung in die Quartierplanung eingeflossen sei und weshalb Nutzungsboni gewährt worden seien. Die "Beurteilung" des Quartierplans beschränke sich auf zwei nichtssagende Sätze. Die nachträgliche Stellungnahme des Bauberaters zu den Einsprachen vom 26. Juli 2016 habe diesen Mangel nicht heilen können. In Gebieten mit erhöhten Gestaltungsanforderungen genüge es nicht, den gesetzlich geforderten Bauberater nur beizuziehen, sondern er müsse auch darüber Rechenschaft ablegen, inwiefern das Projekt eine besonders gute Gestaltung aufweise.
Die Beschwerdeführerin 1 rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil das Verwaltungsgericht auf ihre Rüge nicht eingegangen sei.
Die Gemeinde Davos und die Beschwerdegegnerinnen sind der Auffassung, die Bauberatung habe in ausreichendem Mass stattgefunden; dies habe das Verwaltungsgericht zumindest implizit bestätigt.

5.2.1. Das Verwaltungsgericht erachtete alle Rügen im Zusammenhang mit dem Ausnützungsbonus nach Art. 121 BauG/Davos - darunter diejenige der ungenügenden Bauberatung - als unbegründet. Zumindest implizit schloss es sich in diesem Punkt der Argumentation der Gemeinde an. Diese hatte in ihrer Vernehmlassung ausführlich - unter Bezugnahme auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (Urteil 1C 388/2009 vom 17. Februar 2010 E. 5) - dargelegt, dass es nicht Sache des Bauberaters sei, schriftliche Anweisungen für die Entwicklung des Richtprojekts zu geben oder gar dieses in einem Gutachten zu würdigen. Wenn Marcel Liesch im Bericht vom 26. Juli 2016 dennoch eine detaillierte Begutachtung abgegeben habe, habe er sogar mehr getan als vom Gesetz verlangt sei.

5.2.2. Diese Erwägungen lassen keine Willkür erkennen.
In der Tat hat das Bundesgericht im Urteil 1C 388/2009 vom 17. Februar 2010 E. 5.2 (betreffend Bauberatung nach Art. 8 f. BauG/Davos) festgehalten, der Bauberater sei kein externer Sachverständiger, sondern gewähltes Mitglied der Baukommission, der an den Sitzungen mit beratender Stimme teilnehme. Er solle sein Fachwissen vor allem anlässlich der Baukommissionssitzungen mündlich einbringen. Das kommunale und kantonale Recht sehe nicht vor, dass der Bauberater Baugesuche im Auftrag der Baukommission oder der Baubehörde schriftlich begutachte (vgl. auch Urteil 1C 169/2017 vom 30. Juni 2017 E. 2.4 betr. Domat/Ems zu einer mündlichen Beurteilung des Bauberaters am Augenschein).
Vorliegend hat der Bauberater immerhin zwei schriftliche Berichte verfasst. Aus dem ersten (vom 21. Januar 2016) ergibt sich, dass er mehrere Besprechungen mit Bauherrschaft und Architekten durchgeführt und diese bei der Ausarbeitung der Pläne beraten hat. Insofern hat eine Bauberatung auch materiell stattgefunden. Im zweiten Bericht (vom 26. Juli 2016) beurteilte er das Projekt unter dem Blickwinkel von Art. 121 BauG/Davos und begründete, weshalb die ortsbauliche Einfügung in die Situation überzeuge. Dieser Bericht erfolgte noch vor dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid des Kleinen Landrats und floss somit in dessen Beurteilung ein (vgl. Einsprache- und Genehmigungsentscheid S. 16 und 21). Er ermöglichte es auch den Beschwerdeführern, den Ausnützungsbonus in Kenntnis der für die Gemeinde ausschlaggebenden gestalterischen Qualitäten des Richtprojekts sachgerecht anzufechten.

6.
Die Beschwerdeführer 3 machen geltend, der Ausnützungsbonus und andere Nutzungsprivilegien seien willkürlich erteilt worden, weil das Projekt die besonderen Gestaltungsanforderungen nach Art. 121 und Art. 121a BauG/Davos offensichtlich nicht erfülle.
Die einschlägigen Bestimmungen lauten:
Art. 121 Innerer Zentrumsbereich
1 Im Inneren Zentrumsbereich wird eine um einen Fünftel erhöhte Ausnützung gewährt, wenn das Projekt erhöhte Gestaltungsanforderungen erfüllt. Wird die erhöhte Ausnützung beansprucht, ist die Bauberatung obligatorisch.
2 Bauten mit einem Wohnanteil von 90 % oder mehr dürfen höchstens die Ausnützung der Zone für städtisches Wohnen beanspruchen.
3 Eingeschossige, geschlossene Bebauung (Zeilenbebauung) ist zulässig.

Art. 121a Quartiergestaltungsplan
1 Der Quartiergestaltungsplan gewährleistet die Einordnung neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung und in die Landschaft. Er schafft für bestehende Quartiere die Voraussetzungen für ihre Erneuerung und Verbesserung.
2 Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und freizuhaltenden Flächen.
3 Bietet er Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und zueinander, können darin Abweichungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschriften in folgenden Bereichen festgelegt werden:
a) Die Gebäude- und Grenzabstände und der Zusammenbau mehrerer Baukörper sind frei bestimmbar.
b) Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die Berechnung der Gebäudehöhen ab neuem Terrain vorgeschrieben werden.
4 Gegenüber Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, gelten die gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände.

6.1. Die Beschwerdeführer 3 legen anhand verschiedener Berechnungen, Grafiken und Fotomontagen dar, dass die Kumulation des Ausnützungsbonus gem. Art. 121 Abs. 1 BauG/Davos mit den von der Regelbauweise teilweise abweichenden Quartierplanvorschriften zu einer massiven Privilegierung des Richtprojekts führe. Dies sei im angefochtenen Entscheid nicht gewürdigt worden, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle.
Sie räumen indes selbst ein, dass ihre Unterlagen und Visualisierungen am Augenschein gezeigt und ins gerichtliche Protokoll aufgenommen, d.h. vom Verwaltungsgericht gehört wurden. Dieses erwähnt denn auch an verschiedenen Stellen seiner Erwägungen den Ausnützungsbonus (Ausnützungsziffer von 1.5 statt 1, d.h. 18'000 m2 anstatt 12'000 m2 Bruttogeschossfläche), die Zulässigkeit von sechs (statt fünf) Geschossen, die Baulinie zur Promenade hin und die nach Zonenschema frei wählbaren Abstände zwischen den Gebäuden. Insofern war es sich der Privilegierung durchaus bewusst.

6.2. Die Beschwerdeführer 3 verweisen auf den bundesgerichtlichen Entscheid 1C 313/2015 vom 10. August 2016 E. 4.5, wonach für die Inanspruchnahme von Ausnützungsprivilegien eine besonders gute Gestaltung erforderlich sei, die über die für die Regelbauweise verlangte befriedigende Gesamtwirkung hinausgehe. Das Bundesgericht habe deshalb die Begründung, wonach das Projekt kein "Störfaktor" sei, als offensichtlich ungenügend und willkürlich erachtet. Im vorliegenden Fall sei analog zu entscheiden, habe das Verwaltungsgericht (S. 37 unten) doch schon das Fehlen einer "wesentlichen Beeinträchtigung" des Schutzziels genügen lassen.

6.2.1. Diese Rüge ist schon deshalb unbegründet, weil sich die zitierte Erwägung (E. 9d S. 36 ff.) nicht auf die besonderen Gestaltungsanforderungen nach Art. 121 BauG/Davos, sondern auf die Rücksichtnahme auf erhaltenswerte Bauten und Baugruppen gemäss Art. 112 Abs. 4 BauG/Davos bezieht. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die erhaltenswerte Liegenschaft "Zauberberg" an der Salzgäbastrasse 5, die hoch oben in steiler Hanglage liege, durch das unterliegende Richtprojekt nicht tangiert werde, das gerade im hinteren Bereich keine ausserordentlich grossen Kubaturen vorsehe. Art. 112 BauG/Davos wolle verhindern, dass ein erhaltenswertes Gebäude komplett verbaut bzw. verstellt werde; davon sei das Richtprojekt weit entfernt.

6.2.2. Die Erwägungen des Verwaltungsgerichts zu Art. 121 BauG finden sich in E. 9b und 9c (S. 30 ff.). Dort hielt das Verwaltungsgericht fest, dass die Gestaltung des Richtprojekts, die dem Quartierplan zugrunde liege, "weit über die allgemeinen Gestaltungsvorgaben (...) hinaus" gehe und somit die erforderlichen erhöhten Gestaltungsanforderungen erfülle. Es stützte sich hierfür auf die städtebaulichen Überlegungen im Quartierplanbericht, die es als einleuchtend, umfassend und aussagekräftig dokumentiert qualifizierte, sowie auf seine Feststellungen am gerichtlichen Augenschein.
Das Verwaltungsgericht räumte ein, dass die neu geplanten Gebäudekomplexe deutlich höher gebaut würden als die heute dort stehenden Holzhäuser und Annexbauten, welche die im Zentrumsbereich zulässige Nutzung bei weitem nicht ausschöpften. Eine städtebauliche Nutzungskonzentration sei jedoch im Sinne einer raumplanerisch ausdrücklich erwünschten "verdichteten Bauweise" ein Gebot der Raumentwicklung. Es entstünden dennoch keine überdimensionierten oder protzigen Neubauten im Quartierplangebiet: Die Baufelder E und F orientierten sich an Höhe und Volumen des bestehenden Hotels. Auch entlang der Hauptstrasse (Promenade) entstünden keine aussergewöhnlich hohen oder voluminösen Neubauten. Zwar werde städtebaulich bewusst ein neuer Akzent gesetzt, das bestehende Umfeld werde jedoch in gestalterischer Hinsicht (aufgelockerte Überbauung mit grossem Innenhof) und in architektonischer Beziehung (ortstypische Flachdachkultur) bestmöglich berücksichtigt, weshalb sich das Vorhaben gut bis sehr gut ins bestehende Orts- und Landschaftsbild (städtisch dominierte Hauptverkehrsader entlang Promenade) einfüge. Von der Schaffung inakzeptabler Häuserschluchten könne bei diesem Umfeld keine Rede sein. Auch aus den Bildaufnahmen und verschiedenen
Visualisierungen vom Flachdach der Beschwerdeführer 3 aus ergebe sich, dass das Richtprojekt durchaus nicht als Fremdkörper erscheine. Es handle sich vielmehr um ein vorausschauend auf die zukünftige städtebauliche Siedlungsentwicklung entlang der bestehenden Hauptverkehrsachse (Promenade) ausgerichtetes Projekt, dem sowohl raumgestalterisch als auch bauarchitektonisch ein hoher Qualitätsstandard zugesprochen werden könne und das sich damit eben auch gut ins bestehende Orts- und Landschaftsbild einfügen bzw. einordnen werde.

6.3. Die Beschwerdeführer 3 halten diese Erwägungen für willkürlich, weil das Verwaltungsgericht für die Integration des Bauprojekts auf die künftige Siedlungsentwicklung abgestellt habe, anstatt auf die nach Art. 121 BauG/Davos geforderte Einordnung in die bestehende Bausubstanz und die aktuelle Umgebung. Die gleiche unzulässige Bezugnahme auf eine hypothetische zukünftige Entwicklung liege dem Bericht des Bauberaters zugrunde, wonach das Richtprojekt "für die Zukunft von Davos" überzeuge.
Art. 121 Abs. 1 BauG/Davos spricht von "erhöhten Gestaltungsanforderungen", d.h. die Anforderungen liegen höher als für die Regelbauweise gemäss Art. 24 BauG/Davos. Nach dieser Bestimmungen sind Bauten und Anlagen architektonisch so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen. Art. 121a Abs. 1 BauG verlangt die Einordnung neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung und in die Landschaft; weicht der Quartierplan gemäss Abs. 3 von den allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften ab, muss er Gewähr bieten für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und zueinander. Diese Bestimmungen (insbesondere der Hinweis auf die "gewachsene Siedlung") sprechen für die Bezugnahme auf das bestehende Ortsbild. Andererseits bezweckt der Quartierplan gerade die Erneuerung und Verbesserung bestehender Quartiere (Art. 121a Abs. 1 BauG/Davos), weshalb es jedenfalls nicht willkürlich erscheint, bei der Beurteilung nicht nur das Bestehende, sondern auch raumplanerisch erwünschte städtebauliche Entwicklungen miteinzubeziehen, die vom geltenden Zonenplan zugelassen oder gar beabsichtigt sind.
Vorliegend bezog sich das Verwaltungsgericht auf vorhandene Bauten (Hotel Derby, erhaltenswerte Baute "Zauberberg") und Bauelemente (insbesondere die ortstypische Flachdachlandschaft), berücksichtigte aber auch die städtebaulich erwünschte Verdichtung im Inneren Zentrumsbereich, entlang der Promenade als Hauptverkehrsachse von Davos. Dies entspricht den Intentionen des Zonenplans: Mit der Aufnahme der Parzellen Nrn. 695 und 6305 in den "Inneren Zentrumsbereich" sollte die städtebaulich beabsichtigte und bereits begonnene verdichtete, geschlossene Bauweise im Bereich Parsennbahn bis Dischmastrasse fortgesetzt werden (Amtsbericht zur Landschaftsabstimmung vom 31. Oktober 2004, Ziff. 3.1.2 S. 8 f.). Diesen Intentionen liefe es zuwider, wenn sich das Richtprojekt an den entlang der Promenade vorbestehenden, zwei- bis maximal dreigeschossigen Bauten orientieren müsste, welche sogar die nach der Regelbauweise zulässige bauliche Ausnützung bei Weitem nicht ausschöpfen.

7.
Zu prüfen sind noch die lärmschutzrechtlichen Einwände der Beschwerdeführer 3. Diese machen geltend, das Derby-Areal sei nicht genügend erschlossen, weshalb Art. 24 Abs. 2 USG zur Anwendung gelange und die Planungswerte einzuhalten seien. Im Übrigen seien auch die Immissionsgrenzwerte für Strassenlärm gemäss Anhang 3 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) an den geplanten neuen Gebäuden überschritten, was Art. 22 USG verletze (unten E. 8 und 9). Schliesslich halte die geplante Tiefgarage (als neue ortsfeste Anlage) die Planungswerte für Industrie- und Gewerbelärm (Anh. 6 LSV) nicht ein und sei daher nach Art. 25 USG unzulässig (unten, E. 10).

7.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, das Quartierplangebiet sei nur zu einem Drittel überbaut und nicht vollständig erschlossen, müssten doch wesentliche Elemente der Erschliessung für die geplante Überbauung noch erstellt werden (Vorfahrt Hotel, Tiefgaragenzufahrt, Werk-, Wasser-, Kanalisationsleitungen, etc.). Dies habe zur Folge, dass nicht nur die Immissionsgrenzwerte an den neuen Gebäuden einzuhalten seien (gemäss Art. 22 USG), sondern die Planungswerte (gemäss Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV). Die geplante Erschliessung sei nur zulässig, wenn durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen im überwiegenden Teil der Zone die Planungswerte eingehalten werden könnten. Diesen Vorgaben genüge der Quartierplan nicht, sehe er doch keinerlei aktive Lärmschutzmassnahmen vor.
Die Vorinstanz ging dagegen - in Übereinstimmung mit der Gemeinde und dem Lärmgutachten der Kuster+Partner AG vom 26. Mai 2016 (nachfolgend: Lärmgutachten Kuster) - davon aus, dass es sich beim Derby-Areal um eine bestehende, bereits erschlossene Bauzone handle, weshalb die Immissionsgrenzwerte massgeblich seien. Das BAFU schliesst sich dieser Auffassung in seiner Vernehmlassung an.

7.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt eine Bauzone als erschlossen, wenn eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (BGE 117 Ib 308 E. 4a S. 314). Erforderlich ist somit die vollständige, der jeweiligen Nutzungszone angepasste Erschliessung (Grob- und Feinerschliessung), bei der mehr oder weniger nur noch die Hausanschlüsse zu erstellen sind (BGE 123 II 337 E. 8c S. 355 f.).
Das Derby-Areal liegt im Zentrumsgebiet von Davos und ist locker überbaut (Hotel Derby mit Annexbau sowie zwei kleinere Bauten im Norden und Osten); der ehemalige Park des Sanatoriums bzw. Hotels wurde in der Vergangenheit als Curling-Natureisbahn verwendet und dient heute vor allem als Parkplatz. Das Gelände ist verkehrsmässig erschlossen (vgl. Gutachten Hartmann & Sauter, Verkehrserschliessung Areal Derby, Mai 2016, S. 3 "Ist-Zustand") und an die kommunale Wasser-, Abwasser- und Energieversorgung angeschlossen. Insofern ist das Gebiet für die bisherige bauliche Nutzung ausreichend erschlossen.
Dagegen ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass die bestehende Erschliessung für die im Quartierplan Derby vorgesehene verdichtete Überbauung nicht genügt. Der Quartierplan sieht denn auch nicht nur neue Hausanschlüsse vor, sondern verschiedene Änderungen und Ergänzungen der bestehenden Zufahrten (z.B. Ein- und Ausfahrt zur neuen Tiefgarage ab Salzgäbastrasse; neue bzw. verbreiterte Trottoirs an der unteren Salzgäbastrasse bzw. Promenade) und der Werkleitungen.

7.3. Fraglich ist, ob diese Modifikationen der Erschliessung dazu führen, dass Art. 24 Abs. 2 USG zur Anwendung kommt. Diese Frage ist zu verneinen:
Absatz 2 von Art. 24 USG wurde gleichzeitig mit Abs. 1 Satz 2 beschlossen, wonach die Umzonung von Bauzonen nicht als Ausscheidung neuer Bauzonen gilt (USG-Revision vom 21. Dezember 1995, AS 1997 1155; zur Entstehungsgeschichte vgl. CHRISTOPH SCHAUB, Heute erschlossen, morgen nicht erschlossen? Lärmrechtliche Erschliessungsvoraussetzungen [Art. 24 Abs. 2 USG] bei Umnutzungen, URP 2002 718 ff. und S. 726). Der Gesetzgeber wollte die raumplanungsrechtlich erwünschte Umzonung bestehender Bauzonen auch in Gebieten ermöglichen, in denen die Planungswerte bereits überschritten sind, um zu verhindern, dass sich die Stadtzentren leeren und neue Nutzungen auf der grünen Wiese realisiert werden (AB 1995 N 2412, Votum Baumberger). Dieses Ziel würde in vielen Fällen verfehlt, wenn - wegen der mit der Umnutzung einhergehenden Anpassung der Erschliessung - Art. 24 Abs. 2 USG anwendbar wäre (SCHAUB, a.a.O., 724 ff.; so auch ALAIN GRIFFEL/HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband zur 2. Aufl., N. 8 zu Art. 24 USG; a.A. ROBERT WOLF, USG-Kommentar, 2. Aufl., N. 16 und N. 35 zu Art. 24 USG).
Eine restriktive Auslegung von Art. 24 Abs. 2 USG drängt sich auch unter Berücksichtigung der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 auf: Die erwünschte Verdichtung der Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG) und die Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG) erfordern oft eine Anpassung der bestehenden Erschliessung. Wäre deshalb Art. 24 Abs. 2 USG anwendbar, könnten gerade Zentrumsgebiete, in denen (häufig) die Planungswerte überschritten sind, nicht weiter erschlossen und verdichtet überbaut werden.
Dies entspricht dem Entscheid 1A.21/2003 vom 29. September 2003 E. 5.2, wo das Bundesgericht zum Ergebnis gelangte, dass für die Verdichtung eines bestehenden Einfamilienhausgebiets auf dem Weg der Quartierplanung die Immissionsgrenzwerte nach Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG massgeblich seien. Zwar wurde im Entscheid nur Abs. 1 (und nicht Abs. 2) thematisiert; die Beschwerdeführer hatten aber unwidersprochen vorgebracht, dass die Erschliessung des Quartiers für die geplanten Mehrfamilienhäuser nicht ausreiche (vgl. E. 5 erster Absatz).
Vorliegend soll ein bisher genügend erschlossenes Areal mittels Quartierplanung verdichtet werden, um die 2004 beschlossene Aufzonung (Zuweisung zum Inneren Zentrumsbereich) umzusetzen. Nach dem Gesagten darf dafür die bestehende Erschliessung geändert und ergänzt werden, ohne dass Art. 24 Abs. 2 USG zur Anwendung gelangt.

8.
Streitig ist weiter, ob der Quartierplan Art. 22 USG entspricht. Nach dieser Bestimmung dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, in lärmbelasteten Gebieten grundsätzlich nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Art. 22 Abs. 1 USG) oder wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG).
Art. 22 USG bezieht sich seinem Wortlaut nach auf das Baubewilligungs- und nicht auf das Quartierplanverfahren. Die Vorinstanzen gingen jedoch zu Recht davon aus, dass bereits im Quartierplanverfahren nachgewiesen werden muss, dass es unter Einhaltung der Vorgaben des Quartierplans grundsätzlich möglich ist, die geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lärmrechtlichen Anforderungen entspricht.

8.1. Das Lärmgutachten Kuster kommt zum Ergebnis, dass bei den am stärksten vom Strassenlärm betroffenen Gebäuden C und A der Immissionspegel tagsüber im tiefstliegenden Wohngeschoss (Level 2) mit 67 dB (A) leicht über dem Immissionsgrenzwert (IGW) für die Empfindlichkeitsstufe III (ES III) von 65 dB (A) und nachts im Bereich des IGW von 55 dB (A) liege. Es schlägt deshalb vor, Loggien mit einer absorbierenden Verkleidung vorzusehen, die zu einer Lärmreduktion von 3 dB (A) führten.

8.2. Die Beschwerdeführer 3 halten dies für unzulässig; sie verweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur sog. Lüftungsfensterpraxis (BGE 142 II 100 E. 4 S. 108 ff.) und zu Minergiebauten (Urteil 1C 331/2011 vom 30. November 2011 E. 7.3.2, in: URP 2012 S. 295; RDAF 2013 I S. 499), wonach die Belastungsgrenzwerte grundsätzlich in der Mitte aller offenen Fenster eingehalten werden müssen und passive Schallschutzmassnahmen, welche die Immissionen nur im Rauminnern reduzieren, keine baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV darstellen. Loggien lägen - anders als Balkone - hinter der Bauflucht und damit innerhalb der Kubatur des Gebäudes.

8.3. Dem widerspricht das BAFU: Seines Erachtens können Balkone und Loggien den (nach Art. 39 Abs. 1 LSV massgeblichen) Pegel im offenen Fenster mindern, wenn sie gemäss den Vollzugshilfen 2.0 des Cercle Bruit "Anforderungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten" erstellt werden (dichter Anschlag der Brüstung, absorbierende Untersicht der Balkone; Lage der Loggia parallel oder seitlich zur Lärmquelle mit einer Mindesttiefe von 2 m und einer Mindestfläche von 6 m2). Loggien und Balkone seien selbst keine lärmempfindlichen Räume im Sinne von Art. 2 Abs. 6 LSV, weshalb die Ermittlung der Lärmimmissionen nicht dort, sondern in der Mitte der offenen Fenster der dahinter liegenden Wohnräume zu erfolgen habe.

8.4. Dem ist zuzustimmen. Zu den lärmempfindlichen Räumen, in denen die Lärmbelastungswerte einzuhalten sind, gehören nach Art. 2 Abs. 6 LSV Räume in Wohnungen und Betrieben, in denen sich Personen regelmässig während längerer Zeit aufhalten. Diese Regelung entspricht weitgehend derjenigen in Art. 3 lit. a der Verordnung vom 23. Dezember 1999 über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV; SR 814.710) zu den Orten mit empfindlicher Nutzung, an denen die Anlagegrenzwerte einzuhalten sind. Nach ständiger Rechtsprechung stellen Balkone keine Orte mit empfindlicher Nutzung dar, sondern zählen zu den Aussenräumen (vgl. BGE 128 II 378 E. 6 S. 382 ff.; Urteil 1A.201/2002 vom 19. Mai 2003 E. 3). Loggien, die nach aussen offen sind, erfüllen dieselbe Funktion wie Balkone, d.h. sie ermöglichen einen Aufenthalt im Freien. Der Belastungspegel ist daher nicht an der Aussenseite der Loggien, sondern am Fenster des dahinter liegenden Raums einzuhalten, sofern dieser lärmempfindlich ist.
Aus BGE 142 II 100 ergibt sich nichts anderes: Dort wurde ausgeführt, dass der Schutz von Aussenräumen indirekt gewährleistet werde, wenn der Belastungsgrenzwert am offenen Fenster lärmempfindlicher Räume eingehalten werden müsse, weil dies bedeute, dass der Lärmpegel auch in der näheren Umgebung (Balkone, Vorgärten etc.) nur unwesentlich darüber liege (E. 3.7 S. 107). Dagegen wurde nicht gesagt, dass der Belastungsgrenzwert auch für Aussenräume (direkt) anwendbar sei.
Insofern erscheint der Vorschlag des Gutachters grundsätzlich geeignet, eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte zu verhindern. Dies genügt für das Quartierplanverfahren; Detailnachweise zur Platzierung und Ausgestaltung der Loggien und ihrer lärmmindernden Wirkung werden im Baubewilligungsverfahren zu erbringen sein.

9.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, der Strassenlärm sei im Gutachten Kuster fehlerhaft prognostiziert worden, weil er den im Verkehrsgutachten Hartmann & Sauter berechneten zusätzlichen Verkehr, der durch das Richtplanprojekt generiert werde, sowie die Verkehrszunahme von 5 % nicht berücksichtige, und deshalb zu Unrecht von einem durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von 6'500 Fahrten ausgehe statt von 7'050 gemäss Verkehrsprognose des Gutachtens Hartmann & Sauter vom Mai 2016. Dies führe dazu, dass der maximale Schallpegel nicht 67.8 dB (A) betrage, sondern 78.46 dB (A).
Das BAFU hält fest, dass Verkehrsprognosen naturgemäss mit beträchtlichen Unsicherheiten behaftet seien und es nicht beurteilen könne, welcher berechnete DTV-Wert besser zutreffe. Jedenfalls aber führe auch die aus lärmschutzrechtlicher Sicht vorsichtigere Prognose von 7'050 Fahrten nur zu einer Pegelzunahme von 0.3 dB (A) gegenüber dem Lärmgutachten und führe damit nicht zu einer Überschreitung der IGW.
Dies trifft zu: Da die Lärmpegel logarithmisch berechnet werden, ist die von den Beschwerdeführern vorgenommene lineare Hochrechnung des Lärmpegels unzulässig. Es ist deshalb mit dem BAFU davon auszugehen, dass sich der zugrundegelegte DTV im Ergebnis nicht auswirkt, weshalb die Sachverhaltsrüge der Beschwerdeführer nicht zu prüfen ist (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Soweit die Beschwerdeführer 3 erstmals in ihrer Stellungnahme zur Vernehmlassung des BAFU geltend machen, auch die im Gutachten Hartmann & Sauter zugrundegelegten Zahlen seien zu tief, weil im regionalen Richtplan Verkehr mit einem DTV von 8200 im Jahr 2012 gerechnet worden sei, ist dieses Vorbringen verspätet (vgl. oben, E. 2). Gleiches gilt, soweit erstmals der Pegelabzug Nacht K1 in Frage gestellt wird.

10.
Schliesslich machen die Beschwerdeführer 3 noch geltend, die geplante Tiefgarage für über 300 Fahrzeuge sei eine neue, lärmerzeugende Anlage, weshalb die von ihr allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten dürften (Art. 25 Abs. 1 USG). Aus dem Gutachten Kuster ergebe sich, dass der Planungswert für Industrie- und Gewerbelärm (ES III) gemäss Anhang 6 zur LSV an der Tiefgaragenein- und -ausfahrt nachts bereits erreicht werde, obwohl verschiedene Lärmquellen, wie Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen, Güterumschlag etc., noch nicht berücksichtigt worden seien. Dies lasse den Schluss zu, dass der Planungswert überschritten sein werde.
Das BAFU weist in seiner Vernehmlassung darauf hin, dass im Gutachten auch vorsorgliche lärmmindernde Massnahmen, wie z.B. das Anbringen von seitlichen absorbierenden Elementen bei der Tiefgarageneinfahrt, noch nicht einbezogen worden seien. Seiner Einschätzung nach sei es grundsätzlich möglich, die geplante Anlage so auszugestalten oder zu betreiben, dass die Planungswerte für Industrie- und Gewerbelärm eingehalten werden. Ein entsprechender detaillierter Nachweis sowie die Prüfung zusätzlicher vorsorglicher Massnahmen könne im Baubewilligungsverfahren erfolgen.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfolgt der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte im Baubewilligungsverfahren, wenn die Quartierplanung - mangels genügend detaillierter Angaben, z.B. zur Lage der Lüftungsschächte - noch keine Beurteilung zulässt (Urteil 1C 351/2008 vom 25. Februar 2009 E. 2.3). Es genügt, wenn die Einhaltung der Planungswerte möglich erscheint. Das Bundesgericht hat in diesem Punkt keine Veranlassung, von der Einschätzung der BAFU als Lärmfachstelle des Bundes abzuweichen.

11.
Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführer 3 ist nicht einzugehen, da sie den Begründungsanforderungen nicht genügen:

11.1. Vor Verwaltungsgericht hatten die Beschwerdeführer das Gutachten Hartmann & Sauter zur Verkehrserschliessung des Areals kritisiert, weil es auf der Basis einer Hotel- und Zweitwohnungsnutzung berechnet worden sei, die gemäss Quartierplan nicht verbindlich sei. Bei einer reinen Wohnnutzung würden das Verkehrsaufkommen und der Parkplatzbedarf in der Tiefgarage sehr viel grösser ausfallen.
Das Verwaltungsgericht hielt dem entgegen dass bei einer reinen Wohnnutzung der im Quartierplan gewährte Ausnützungs- und Geschossbonus (1.5 statt 1) nicht mehr beansprucht werden können, weshalb eine solche Nutzung wirtschaftlich keinen Sinn mache. Im Übrigen müsste die Bruttogeschossfläche diesfalls massiv verkleinert werden, was wiederum zu einem geringeren Verkehrsaufkommen führen würde.
Die Beschwerdeführer 3 kritisieren dies als "blauäugig", ohne sich indessen mit dem Ausnützungsbonus und seinen Konsequenzen für das Verkehrsaufkommen näher auseinanderzusetzen und darzulegen, inwiefern die Erwägungen des Verwaltungsgerichts offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich sind.

11.2. Streitig ist weiter die Einhaltung der kommunalen Anforderung an die Mindestbesonnung (Art. 26 BauG/Davos).
Das Verwaltungsgericht liess die Frage offen, weil die Unterschreitung der Mindest-Besonnungsdauer nur zur Folge hätte, dass der Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 25 BauG/Davos zur Anwendung komme, d.h. die Grenzabstände nicht unterschritten werden dürften. Die Grenzabstände seien aber überall eingehalten.
Die Beschwerdeführer kritisieren die Auslegung von Art. 25 und 26 BauG/Davos wie auch die Berechnung des Mehrlängenzuschlags für das Richtprojekt, ohne indessen Willkür zu rügen bzw. darzutun. Auf ihre appellatorische Kritik ist daher nicht einzutreten.

12.
Nach dem Gesagten erweisen sich die Beschwerden als unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG). Bei der Bemessung der Parteientschädigungen ist zu berücksichtigen, dass sich die Beschwerdegegnerin 1 mit der Antragsstellung begnügt hat und die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 gemeinsame Eingaben eingereicht haben. Die Gemeinde Davos hat sich in ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde am Verfahren beteiligt und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 1C 695/2017, 1C 696/2017 und 1C 706/2017 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 12'000.-- werden den Beschwerdeführern 1-3 je zu einem Drittel (ausmachend je Fr. 4'000.--) auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführer 1-3 haben die Beschwerdegegnerin 1 je mit Fr. 500.-- (insgesamt Fr. 1'500.--) und die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 (gemeinsam) je mit Fr. 4'000.-- (insgesamt Fr. 12'000.--) für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen. Alle Beschwerdeführer haften solidarisch.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Davos, dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. Februar 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 21 Force obligatoire et adaptation - 1 Les plans d'affectation ont force obligatoire pour chacun.
¹	Les plans d'affectation ont force obligatoire pour chacun.
²	Lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75^b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
¹	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
²	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 3 Principes régissant l'aménagement - 1 Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
¹	Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
²	Le paysage doit être préservé. Il convient notamment:
^a	de réserver à l'agriculture suffisamment de bonnes terres cultivables, en particulier, les surfaces d'assolement;
^b	de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage;
^c	de tenir libres les bords des lacs et des cours d'eau et de faciliter au public l'accès aux rives et le passage le long de celles-ci;
^d	de conserver les sites naturels et les territoires servant au délassement;
^e	de maintenir la forêt dans ses diverses fonctions.
³	Les territoires réservés à l'habitat et à l'exercice des activités économiques seront aménagés selon les besoins de la population et leur étendue limitée. Il convient notamment:
^a	de répartir judicieusement les lieux d'habitation et les lieux de travail et de les planifier en priorité sur des sites desservis de manière appropriée par les transports publics;
^abis	de prendre les mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l'habitat;
^b	de préserver autant que possible les lieux d'habitation des atteintes nuisibles ou incommodantes, telles que la pollution de l'air, le bruit et les trépidations;
^c	de maintenir ou de créer des voies cyclables et des chemins pour piétons;
^d	d'assurer les conditions dont dépend un approvisionnement suffisant en biens et services;
^e	de ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et espaces plantés d'arbres.
⁴	Il importe de déterminer selon des critères rationnels l'implantation des constructions et installations publiques ou d'intérêt public. Il convient notamment:
^a	de tenir compte des besoins spécifiques des régions et de réduire les disparités choquantes entre celles-ci;
^b	de faciliter l'accès de la population aux établissements tels qu'écoles, centres de loisirs et services publics;
^c	d'éviter ou de maintenir dans leur ensemble à un minimum les effets défavorables qu'exercent de telles implantations sur le milieu naturel, la population et l'économie.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 8^a Contenu du plan directeur dans le domaine de l'urbanisation - 1 Dans le domaine de l'urbanisation, le plan directeur définit notamment:
¹	Dans le domaine de l'urbanisation, le plan directeur définit notamment:
^a	la dimension totale des surfaces affectées à l'urbanisation, leur répartition dans le canton et la manière de coordonner leur expansion à l'échelle régionale;
^b	la manière de coordonner l'urbanisation et les transports et de garantir un équipement rationnel qui permet d'économiser du terrain;
^c	la manière de concentrer le développement d'une urbanisation de qualité à l'intérieur du milieu bâti;
^d	la manière d'assurer la conformité des zones à bâtir aux conditions de l'art. 15;
^e	la manière de renforcer la requalification urbaine.
²	et 3 ...29

SR 814.01 Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (Loi sur la protection de l'environnement, LPE) - Loi sur la protection de l'environnement LPE Art. 24 - 1 Les nouvelles zones à bâtir destinées à la construction de logements ou d'autres immeubles destinés au séjour prolongé de personnes, ne peuvent être prévues qu'en des endroits où les immissions causées par le bruit ne dépassent pas les valeurs de planification, ou en des endroits dans lesquels des mesures de planification, d'aménagement ou de construction permettent de respecter ces valeurs. Le changement d'affectation de zones à bâtir n'est pas réputé délimitation de nouvelles zones à bâtir.35
¹	Les nouvelles zones à bâtir destinées à la construction de logements ou d'autres immeubles destinés au séjour prolongé de personnes, ne peuvent être prévues qu'en des endroits où les immissions causées par le bruit ne dépassent pas les valeurs de planification, ou en des endroits dans lesquels des mesures de planification, d'aménagement ou de construction permettent de respecter ces valeurs. Le changement d'affectation de zones à bâtir n'est pas réputé délimitation de nouvelles zones à bâtir.35
²	Les zones à bâtir existantes mais non encore équipées, qui sont destinées à la construction de logements ou d'autres immeubles destinés au séjour prolongé de personnes et dans lesquelles les valeurs de planification sont dépassées, doivent être affectées à une utilisation moins sensible au bruit à moins que des mesures de planification, d'aménagement ou de construction permettent de respecter les valeurs de planification dans la plus grande partie de ces zones.

SR 814.01 Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (Loi sur la protection de l'environnement, LPE) - Loi sur la protection de l'environnement LPE Art. 22 Permis de construire dans les zones affectées par le bruit - 1 Les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve de l'al. 2, que si les valeurs limites d'immissions ne sont pas dépassées.
¹	Les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve de l'al. 2, que si les valeurs limites d'immissions ne sont pas dépassées.
²	Si les valeurs limites d'immissions sont dépassées, les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés que si les pièces ont été judicieusement disposées et si les mesures complémentaires de lutte contre le bruit qui pourraient encore être nécessaires ont été prises.33

SR 814.01 Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (Loi sur la protection de l'environnement, LPE) - Loi sur la protection de l'environnement LPE Art. 25 Construction d'installations fixes - 1 De nouvelles installations fixes ne peuvent être construites que si les immissions causées par le bruit de ces seules installations ne dépassent pas les valeurs de planification dans le voisinage; l'autorité qui délivre l'autorisation peut exiger un pronostic de bruit.
¹	De nouvelles installations fixes ne peuvent être construites que si les immissions causées par le bruit de ces seules installations ne dépassent pas les valeurs de planification dans le voisinage; l'autorité qui délivre l'autorisation peut exiger un pronostic de bruit.
²	Des allégements peuvent être accordés si l'observation des valeurs de planification constitue une charge disproportionnée pour une installation présentant un intérêt public prépondérant, relevant notamment de l'aménagement du territoire.36 Néanmoins, en cette circonstance et sous réserve de l'al. 3, les valeurs limites d'immissions ne doivent pas être dépassées.
³	Si, lors de la construction de nouvelles routes, d'aéroports, d'installations ferroviaires ou d'autres installations fixes publiques ou concessionnées, l'application de mesures à la source ne permet pas de respecter les valeurs limites d'immissions, les immeubles touchés par le bruit doivent être protégés par des fenêtres antibruit ou par d'autres aménagements similaires, aux frais du propriétaire de l'installation.

SR 814.01 Loi fédérale du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement (Loi sur la protection de l'environnement, LPE) - Loi sur la protection de l'environnement LPE Art. 22 Permis de construire dans les zones affectées par le bruit - 1 Les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve de l'al. 2, que si les valeurs limites d'immissions ne sont pas dépassées.
¹	Les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve de l'al. 2, que si les valeurs limites d'immissions ne sont pas dépassées.
²	Si les valeurs limites d'immissions sont dépassées, les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés que si les pièces ont été judicieusement disposées et si les mesures complémentaires de lutte contre le bruit qui pourraient encore être nécessaires ont été prises.33

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 15 Zones à bâtir - 1 Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
¹	Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
²	Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.
³	L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.
⁴	De nouveaux terrains peuvent être classés en zone à bâtir si les conditions suivantes sont réunies:
^a	ils sont propres à la construction;
^b	ils seront probablement nécessaires à la construction dans les quinze prochaines années même si toutes les possibilités d'utilisation des zones à bâtir réservées ont été épuisées et ils seront équipés et construits à cette échéance;
^c	les terres cultivables ne sont pas morcelées;
^d	leur disponibilité est garantie sur le plan juridique;
^e	ils permettent de mettre en oeuvre le plan directeur.
⁵	La Confédération et les cantons élaborent ensemble des directives techniques relatives au classement de terrains en zone à bâtir, notamment à la manière de calculer la surface répondant aux besoins.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 27 Zones réservées - 1 S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. À l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
¹	S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. À l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
²	Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 1 Buts - 1 La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.5 Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l'organisation du territoire et ils s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Dans l'accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l'économie.
¹	La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.5 Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l'organisation du territoire et ils s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Dans l'accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l'économie.
²	Ils soutiennent par des mesures d'aménagement les efforts qui sont entrepris notamment aux fins:
^a	de protéger les bases naturelles de la vie, telles que le sol, l'air, l'eau, la forêt et le paysage;
^abis	d'orienter le développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l'habitat appropriée;
^b	de créer un milieu bâti compact;
^bbis	de créer et de maintenir un milieu bâti favorable à l'exercice des activités économiques;
^c	de favoriser la vie sociale, économique et culturelle des diverses régions du pays et de promouvoir une décentralisation judicieuse de l'urbanisation et de l'économie;
^d	de garantir des sources d'approvisionnement suffisantes dans le pays;
^e	d'assurer la défense générale du pays;
^f	d'encourager l'intégration des étrangers et la cohésion sociale.

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 31 Permis de construire dans des secteurs exposés au bruit - 1 Lorsque les valeurs limites d'immission sont dépassées, les nouvelles constructions ou les modifications notables de bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit, ne seront autorisées que si ces valeurs peuvent être respectées par:
¹	Lorsque les valeurs limites d'immission sont dépassées, les nouvelles constructions ou les modifications notables de bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit, ne seront autorisées que si ces valeurs peuvent être respectées par:
^a	la disposition des locaux à usage sensible au bruit sur le côté du bâtiment opposé au bruit, ou
^b	des mesures de construction ou d'aménagement susceptibles de protéger le bâtiment contre le bruit.34
²	Si les mesures fixées à l'al. 1 ne permettent pas de respecter les valeurs limites d'immission, le permis de construire ne sera délivré qu'avec l'assentiment de l'autorité cantonale et pour autant que l'édification du bâtiment présente un intérêt prépondérant.
³	Le coût des mesures est à la charge des propriétaires du terrain.

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 39 Lieu de la détermination - 1 Pour les bâtiments, les immissions de bruit seront déterminées au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit. Les immissions de bruit des avions peuvent aussi être déterminées à proximité des bâtiments.47
¹	Pour les bâtiments, les immissions de bruit seront déterminées au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit. Les immissions de bruit des avions peuvent aussi être déterminées à proximité des bâtiments.47
²	Sur le secteur non construit de zones qui requièrent une protection accrue contre le bruit, les immissions de bruit seront déterminées à 1,5 m du sol.
³	Dans les zones à bâtir non encore construites, les immissions de bruit seront déterminées là où, conformément au droit sur l'aménagement du territoire et des constructions, pourront être érigés des bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit.

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 2 Définitions - 1 Les installations fixes sont les constructions, les infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres installations non mobiles dont l'exploitation produit du bruit extérieur. En font notamment partie les routes, les installations ferroviaires, les aérodromes, les installations de l'industrie, des arts et métiers et de l'agriculture, les installations de tir ainsi que les places permanentes de tir et d'exercice militaires.
¹	Les installations fixes sont les constructions, les infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres installations non mobiles dont l'exploitation produit du bruit extérieur. En font notamment partie les routes, les installations ferroviaires, les aérodromes, les installations de l'industrie, des arts et métiers et de l'agriculture, les installations de tir ainsi que les places permanentes de tir et d'exercice militaires.
²	Sont également considérées comme nouvelles installations fixes les installations fixes et les constructions dont l'affectation est entièrement modifiée.
³	Les limitations d'émissions sont des mesures techniques, de construction, d'exploitation, ainsi que d'orientation, de répartition, de restriction ou de modération du trafic, appliquées aux installations, ou des mesures de construction prises sur le chemin de propagation des émissions. Elles sont destinées à empêcher ou à réduire la formation ou la propagation du bruit extérieur.
⁴	L'assainissement est une limitation d'émissions pour les installations fixes existantes.
⁵	Les valeurs limites d'exposition sont des valeurs limites d'immission, des valeurs de planification et des valeurs d'alarme. Elles sont fixées en fonction du genre de bruit, de la période de la journée, de l'affectation du bâtiment et du secteur à protéger.
⁶	Les locaux dont l'usage est sensible au bruit sont:
^a	les pièces des habitations, à l'exclusion des cuisines sans partie habitable, des locaux sanitaires et des réduits;
^b	les locaux d'exploitations, dans lesquels des personnes séjournent régulièrement durant une période prolongée; en sont exclus les locaux destinés à la garde d'animaux de rente et les locaux où le bruit inhérent à l'exploitation est considérable.

SR 814.710 Ordonnance du 23 décembre 1999 sur la protection contre le rayonnement non ionisant (ORNI) ORNI Art. 3 Définitions - 1 Une installation est réputée ancienne installation lorsque la décision permettant d'entamer les travaux de construction ou la mise en service avait force de chose jugée au moment de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance. Une installation au sens de l'annexe 1, ch. 1, qui comporte plusieurs lignes électriques est réputée ancienne installation lorsque l'autorisation d'au moins une ligne avait force de chose jugée au moment de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.4
¹	Une installation est réputée ancienne installation lorsque la décision permettant d'entamer les travaux de construction ou la mise en service avait force de chose jugée au moment de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance. Une installation au sens de l'annexe 1, ch. 1, qui comporte plusieurs lignes électriques est réputée ancienne installation lorsque l'autorisation d'au moins une ligne avait force de chose jugée au moment de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.4
²	Une installation est réputée nouvelle installation:
^a	lorsqu'elle ne remplit pas les conditions de l'al. 1,
^b	lorsqu'elle est réinstallée sur un autre site, ou
^c	lorsqu'elle est remplacée sur son site actuel; les chemins de fer font exception (annexe 1, ch. 5).5
³	Par lieu à utilisation sensible, on entend:
^a	les locaux situés à l'intérieur d'un bâtiment dans lesquels des personnes séjournent régulièrement durant une période prolongée;
^b	les places de jeux publiques ou privées, définies dans un plan d'aménagement;
^c	les parties de terrains non bâtis sur lesquelles des activités au sens des let. a et b sont permises.6
⁴	Sont réalisables sur le plan de la technique et de l'exploitation les mesures permettant de limiter les émissions:
^a	qui ont fait leur preuves sur des installations comparables en Suisse ou à l'étranger, ou qui
^b	ont été appliquées avec succès lors d'essais et que la technique permet de transposer à d'autres installations.
⁵	Sont économiquement supportables les mesures de limitation des émissions qui sont acceptables pour une entreprise moyenne, économiquement saine, de la branche concernée. Lorsqu'il y a dans une branche donnée des catégories très différentes d'entreprises, l'évaluation se fait à partir d'une entreprise moyenne de la catégorie correspondante.
⁶	La valeur limite de l'installation est une limitation des émissions concernant le rayonnement émis par une installation donnée.
⁷	Le courant de contact est le courant électrique qui circule lorsqu'une personne touche un objet conducteur qui n'est pas relié à une source de tension et qui se charge dans un champ électrique ou magnétique.
⁸	Le courant de fuite7 est le courant électrique qui circule d'une personne se trouvant dans un champ électrique vers la terre sans qu'un objet conducteur soit touché.8
⁹	La puissance apparente rayonnée (ERP) est la puissance transmise à une antenne, multipliée par le gain de l'antenne dans la direction principale de propagation, rapportée au dipôle de demi-onde.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.