5A_465/2014 - 2014-08-20 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A 465/2014

Arrêt du 20 août 2014

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,
Marazzi et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure
X.________ SA,
représentée par Me Thomas Zbinden, avocat,
recourante,

contre

Y.________ AG,
représentée par Me Bernhard Blum, avocat,
intimée.

Objet
mainlevée provisoire de l'opposition,

recours contre l'arrêt de la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de Fribourg du 9 mai 2014.

Faits :

A.

A.a. Le 31 mars 2010, X.________ SA (ci-après: X.________ SA ou la locataire) et Y.________ AG (ci-après: Y.________ AG ou la bailleresse) ont conclu un contrat de bail portant sur un local commercial, d'une durée de cinq ans, du 1 er mai 2010 au 30 avril 2015. Les parties ont convenu d'un loyer de 4'788 fr. 20, augmenté ensuite à 4'806 fr. dès le 1 er janvier 2011, incluant la TVA et un acompte pour les frais accessoires, payable d'avance le 1 er de chaque trimestre.

Par courrier du 13 décembre 2011, la locataire a résilié le contrat pour le 31 décembre 2011, en invoquant l'existence de justes motifs, soit que la surface mise à sa disposition était située au 2 ème étage alors que celle promise devait se trouver au rez-de-chaussée. Le 19 décembre 2011, la bailleresse a contesté les justes motifs de résiliation. Le 25 octobre 2012, elle a encore envoyé à la locataire une facture détaillée de frais de chauffage et d'exploitation ("HBK") pour la période du 1 er juillet 2011 au 30 juin 2012, indiquant un solde à payer de 278 fr. 70.

A.b. Le 18 novembre 2013, la bailleresse a fait notifier à la locataire le commandement de payer n° xxxx de l'Office des poursuites de la Broye pour les loyers de 4'806 fr. de janvier 2012 à décembre 2013 et le solde des frais de 278 fr. 70, plus intérêts échelonnés à 5%.

La locataire a formé opposition.

B.

B.a. Par décision du 18 mars 2014, la Présidente du Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition.

B.b. Par arrêt du 9 mai 2014, la II e Cour d'appel civil du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a rejeté le recours déposé par la locataire contre cette décision.

C.
Par acte posté le 3 juin 2014, X.________ SA interjette un recours en matière civile contre cet arrêt. Elle conclut à son annulation, puis à ce qu'il soit constaté qu'elle ne doit pas à l'intimée les montants indiqués dans le dispositif de la décision de première instance et à ce que la poursuite n° xxxx de l'Office des poursuites de la Broye soit radiée. Elle invoque la violation des art. 97 al. 1 LTF, 82, 84 LP et 29 al. 2 Cst. en lien avec l'art. 53 CPC.

Des observations n'ont pas été requises.

D.
Par ordonnance du 4 juin 2014, la requête d'effet suspensif a été rejetée.

Considérant en droit :

1.
Le recours a été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF; ATF 134 III 115 consid. 1.1) rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 82 LP) par le tribunal supérieur du canton de Fribourg ayant statué sur recours (art. 75 al. 1 et 2 LTF); la valeur litigieuse est atteinte (art. 74 al. 1 let. b LTF); la recourante, qui a succombé devant la juridiction précédente, a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

2.

2.1.

2.1.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés en lien avec les conclusions prises; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1). L'art. 42 al. 2 LTF exige par ailleurs que le recourant discute les motifs de la décision entreprise et indique précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit. Il suffit néanmoins qu'à la lecture de son exposé, on comprenne clairement quelles règles de droit auraient été, selon lui, transgressées par l'autorité cantonale (ATF 140 III 86 consid. 2).

2.1.2. En l'espèce, il y a lieu d'emblée de déclarer irrecevables les conclusions prises par la recourante en constatation que la créance n'est pas due et en radiation de la poursuite. En effet, la recourante ne s'attaque pas à la motivation de l'autorité cantonale selon laquelle son premier chef de conclusion doit faire l'objet d'une action en libération de dette et son second celui d'une action en annulation de la poursuite. Bien qu'il s'agisse des seules conclusions formellement prises, il y a néanmoins lieu d'examiner les mérites du recours: on comprend de sa critique que la recourante entend conclure à la réforme de l'arrêt attaqué, en ce sens que la requête de mainlevée provisoire soit rejetée (sur l'interdiction de formalisme excessif dans l'interprétation des conclusions, cf. not. arrêt 4A 688/2011 du 17 avril 2012 consid. 2, non publié in ATF 138 III 425; 5A 827/2012 du 21 décembre 2012 consid. 1.2 et les références).

2.2.

2.2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Le recourant ne peut critiquer la constatation de faits qui importent pour le jugement de la cause que si ceux-ci ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2; 137 III 226 consid. 4.2; 135 III 397 consid. 1.5), ce qu'il lui appartient de démontrer par une argumentation répondant aux exigences du principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2).

2.2.2. En l'espèce, l'état de fait de l'arrêt attaqué a été complété d'office sur la base de la décision de première instance et du dossier cantonal (art. 105 al. 2 LTF). Pour le reste, les griefs relatifs aux faits que soulève la recourante seront examinés ci-après, dans la mesure de leur recevabilité (art. 106 al. 2 LTF).

3.
L'art. 99 al. 1 LTF prévoit qu'aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté, à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente. Sont donc en particulier exclus les pseudo- nova que le recourant a omis de présenter dans la procédure cantonale et dont il devait discerner la pertinence éventuelle (arrêts 5A 291/2013 du 27 janvier 2014 consid. 2.2; 4A 18/2010 du 15 mars 2010 consid. 2.1, non publié in ATF 136 I 197).

A contrario, en vertu du principe de l'application du droit d'office (art. 106 al. 1 LTF; supra consid. 2.1.1), le recourant peut requérir du Tribunal fédéral d'examiner des nouveaux moyens de droit matériel, pour autant qu'il se base soit sur des faits établis devant l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), soit sur une rectification ou un complément autorisés des faits (art. 105 al. 2 LTF; ATF 136 V 362 consid. 4.1; 134 III 643 consid. 5.3.2; arrêt 2C 1196/2013 du 21 février 2014 consid. 1.7; 1C 113/2013 du 4 octobre 2013 consid. 2; 4A 188/2007 du 13 septembre 2007 consid. 4.3.5; 4A 223/2007 du 30 août 2007 consid. 3.2 in fine; 4A 28/2007 du 30 mai 2007 consid. 1.3, non publié in ATF 133 III 421). En revanche, en vertu des principes de la bonne foi et de l'épuisement des griefs, les nouveaux moyens de droit constitutionnel - notamment l'arbitraire dans l'établissement des faits -, dont l'invocation est soumise au principe d'allégation (cf. art. 106 al. 2 LTF), sont exclus (ATF 133 III 639 consid. 2; arrêt 2C 1196/2013 du 21 février 2014 consid. 1.7 et les références).

4.

4.1. Le premier juge a tout d'abord examiné l'existence d'un titre de mainlevée. Il a considéré que le contrat de bail constituait un tel titre pour le paiement des loyers et de l'intérêt moratoire à 5% et qu'on pouvait déduire du rapprochement de différentes preuves, notamment la facture "HBK", l'existence d'un tel titre pour les autres frais.

Le premier juge a ensuite examiné la vraisemblance du moyen libératoire invoqué par la poursuivie, soit la résiliation du contrat de bail pour le 31 décembre 2011 en raison de justes motifs que constituerait la mise à disposition d'une surface commerciale au 2 ème étage au lieu du rez-de-chaussée prévue contractuellement. En premier lieu, il a interprété la volonté des parties en se fondant sur le contrat de bail (clauses 1 et 4), le plan annexé à ce contrat, le procès-verbal de remise du local loué, les deux plans annexés à ce document, et le comportement de la poursuivie qui a payé sans réserve le loyer durant plus d'une année, pour en conclure que la surface louée se trouvait au deuxième étage du bâtiment et que les justes motifs justifiant une résiliation extraordinaire ne semblaient pas exister. En second lieu, il a retenu que seuls les congés valables devaient être contestés devant l'autorité de conciliation, étant précisé que la poursuivante avait néanmoins contesté la validité du congé par courriers envoyés à la poursuivie. Le premier juge a conclu que la poursuivie n'avait ainsi pas rendu vraisemblable sa libération et a accordé la mainlevée de l'opposition.

4.2. L'autorité cantonale a examiné les deux seuls griefs soulevés par le recourante dans son recours à la motivation des plus succinctes. Il s'agissait de l'inexistence d'un titre de mainlevée dès le 31 décembre 2011, au motif qu'elle avait résilié le contrat de bail, et de l'incompétence du juge de la mainlevée pour examiner l'existence de justes motifs lui permettant de résilier le contrat, en raison du fait que cette question devait être portée devant l'autorité de conciliation. Elle a alors jugé que seuls les congés valables devaient être contestés dans le délai de 30 jours devant l'autorité de conciliation. Or, en l'espèce, le premier juge avait retenu que la surface contractuellement mise à disposition de la recourante se trouvait bien au 2 ème étage conformément aux plans annexés au contrat et que le passage du contrat sur laquelle celle-ci se fondait pour prétendre à l'usage d'une surface au rez-de-chaussée était erroné. Les justes motifs de résiliation n'étant par conséquent vraisemblablement pas réalisés, l'intimée n'avait pas à saisir l'autorité de conciliation pour contester le congé et le premier juge était en droit d'examiner cette question.

5.
La recourante se plaint de la violation de l'art. 29 al. 2 Cst. en lien avec l'art. 53 CPC. Elle soutient qu'elle ne pouvait pas s'attendre à ce que la question de l'existence de justes motifs de résiliation du contrat de bail soit examinée dans la procédure de mainlevée, de sorte que tant la première que la seconde instance cantonale auraient dû l'en avertir afin qu'elle puisse se déterminer.

5.1. Le droit d'être entendu, ancré à l'art. 29 al. 2 Cst. en tant que garantie constitutionnelle minimale, se trouve réglé au niveau légal par l'art. 53 CPC, pour le domaine d'application du CPC. La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral en relation avec l'art. 29 al. 2 Cst. doit aussi être prise en compte pour l'interprétation de cette disposition (arrêts 5A 805/2012 du 11 février 2013 consid. 3.2.3; 5A 109/2012 du 3 mai 2012 consid. 2.1; 5A 31/2012 du 5 mars 2012 consid. 4.3 et les références).

Le droit d'être entendu est un grief de nature formelle dont la violation entraîne l'annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa), qu'il convient d'examiner avant tout autre (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1; 124 I 49 consid. 1).

En vertu de ce droit, le justiciable doit pouvoir notamment s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment. En effet, le droit d'être entendu est à la fois une institution servant à l'instruction de la cause et une faculté de la partie, en rapport avec sa personne, de participer au prononcé de décisions qui lèsent sa situation juridique (ATF 122 I 53 consid. 4a; 122 I 109 consid. 2a; 114 Ia 97 consid. 2a et les références). Le droit de s'expliquer sur tous les points importants avant qu'une décision soit prise vaut sans restriction pour les questions de fait. Pour ce qui est de la qualification juridique de ces faits, le justiciable peut s'en prévaloir dans l'hypothèse où une partie change inopinément son point de vue juridique ou lorsque l'autorité a l'intention de s'appuyer sur des arguments juridiques inconnus des parties dont celles-ci ne pouvaient prévoir l'adoption (ATF 124 I 49 consid. 3c; arrêt 5A 475/2011 du 12 décembre 2011 consid. 7.1.1).

5.2. En l'espèce, la recourante n'a pas soulevé ce grief devant l'instance précédente; de nature constitutionnelle, celui-ci doit donc être déclaré irrecevable en raison de son caractère nouveau (cf. supra consid. 3). Au demeurant, la question des justes motifs de résiliation faisait très exactement partie de la motivation qui a amené le premier juge à prononcer la mainlevée provisoire de l'opposition. La recourante était dès lors parfaitement en mesure d'attaquer cette motivation devant l'autorité cantonale. En tant qu'elle prétend que cette question ne fait pas partie de celles que le juge de la mainlevée doit examiner, elle se méprend sur le grief qu'elle doit soulever: celui de la violation du droit d'être entendu n'est pas pertinent; seul l'est la violation de l'art. 82 LP. C'est d'ailleurs ce que la recourante tente de faire dans un de ses autres griefs, qui sera examiné ci-après (cf. infra consid. 7).

Le grief de la violation de l'art. 29 al. 2 Cst. en lien avec l'art. 53 CPC doit être rejeté, pour autant que recevable.

6.
Dans une critique dont la compréhension n'est pas aisée, où elle mélange de plus les griefs de fait et de droit, la recourante se plaint de la violation de l'art. 84 LP. Elle reproche à l'autorité cantonale d'avoir méconnu que les affirmations de l'intimée selon lesquelles la résiliation pour justes motifs n'était pas valable, contenues dans sa réplique produite en première instance étaient tardives, vu que l'intimée était au courant de cette résiliation. Elle fonde son argumentation sur l'arrêt 5A 264/2007.

Par cette critique, la recourante se plaint en réalité de la violation de l'art. 229 CPC, en lien avec les art. 252 ss CPC. Au vu du sort réservé à ce grief, peut rester indécise la question de savoir si celui-ci ne doit pas être d'emblée déclaré irrecevable au motif que, même si elle oppose à l'autorité cantonale de n'avoir pas retenu la tardiveté du moyen, la recourante s'en prend à la décision de première instance, qui seule a admis un second échange d'écritures, auquel la recourante ne prétend en outre pas s'être opposée dans sa duplique (cf. art. 75 LTF). Par ailleurs, même si la recourante invoque la tardiveté des moyens, tout examen de la portée de l'art. 229 CPC est superflu. En effet, la recourante ne prétend pas que, dans sa réplique, l'intimée aurait présenté un nova. Elle prétend seulement que celle-ci a invoqué l'invalidité de la résiliation; or, ce moyen relève du droit.

6.1. La procédure sommaire prévue aux art. 252 ss CPC s'applique en matière de mainlevée de l'opposition (cf. art. 251 let. a CPC). En principe, le juge n'a pas à ordonner de deuxième échange d'écritures en première instance, qui devrait rester exceptionnel, mais seulement à communiquer les prises de position afin de donner aux parties l'occasion d'éventuellement se déterminer et de respecter ainsi leur droit d'être entendues (ATF 138 III 252 consid. 2.1; arrêts 4A 273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 3.2 et les références, non publié in ATF 138 III 620; 5A 42/2011 du 21 mars 2011 consid. 2, publié in Pra 2011 (92) p. 657).

6.2. En l'espèce, au vu de la jurisprudence qui précède, la recourante se méprend manifestement lorsqu'elle prétend que l'intimée ne pouvait pas se déterminer dans sa réplique sur son moyen libératoire. Au surplus, l'intimée ayant conclu à la mainlevée de l'opposition, le premier juge pouvait examiner cette question de droit, et ce indépendamment de toute réplique. L'arrêt 5A 264/2007 du 25 janvier 2008 dont se prévaut la recourante dans son argumentation n'est pas pertinent: dans cette affaire, la question était de savoir si le droit d'être entendu du poursuivant avait été violé au motif que celui-ci n'avait pas pu se déterminer sur les exceptions soulevées par le poursuivi. En aucun cas, dans cet arrêt, le Tribunal fédéral n'a exclu le droit du poursuivant de se déterminer s'il en a l'occasion.

Le grief doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.

7.
La recourante se plaint de la violation de " l'art. 97 al. 1 LTF " ainsi que de celle de l'art. 82 LP.

Elle présente ses arguments dans une langue difficilement compréhensible et par reproduction décousue de passages de doctrine. Pour autant qu'on parvienne à la comprendre, elle prétend tout d'abord que, pour établir les faits, l'autorité cantonale a ignoré les références qu'elle a faites dans son recours à sa réponse déposée en première instance ainsi qu'à son courrier envoyé à l'intimée, et qu'elle s'est méprise sur le contenu du contrat de bail ainsi que sur le plan annexé à celui-ci; ce serait donc à tort que cette autorité a retenu que les parties avaient convenu de la location d'une surface située au 2ème étage de l'immeuble, l'accord portant en réalité sur une surface située au rez-de-chaussée (cf. infra consid. 7.1). Ensuite, la recourante soutient que, le contrat de bail étant bilatéral, la simple affirmation selon laquelle l'intimée n'a pas presté suffit à obtenir le rejet de la mainlevée. Elle affirme aussi qu'il n'appartient dans tous les cas pas au juge de la mainlevée d'examiner si les conditions de la résiliation du bail pour justes motifs sont réalisées (cf. infra consid. 7.2).

7.1. En l'espèce, l'argumentation de la recourante relative à l'établissement des faits ne répond manifestement pas aux exigences de motivation en la matière. Si le motif de recours est prévu à l'art. 97 al. 1 LTF, le recourant qui entend soulever un tel grief ne doit pas invoquer la violation de cette norme en tant que telle, mais dénoncer, dans une argumentation conforme au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF), l'établissement manifestement inexact de faits, c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (cf. supra consid. 2.2.1). Or, la recourante ne présente pas une telle argumentation. En outre, elle n'a pas invoqué ce grief en instance cantonale, ni fait la moindre référence au texte du contrat ou à ses annexes: dans son recours cantonal, elle s'est bornée à faire "référence" aux affirmations contenues dans sa réponse de première instance ainsi qu'à l'un de ses courriers, sans même développer le contenu de ces deux documents. En aucun cas, l'autorité cantonale ne pouvait comprendre que, par cette brève affirmation, la recourante entendait dénoncer l'établissement arbitraire de faits retenus en première instance (cf. art. 320 let. b CPC), raison pour laquelle elle a intégralement repris les constatations du premier
juge. Ainsi, les faits relatés doivent être considérés comme nouveaux (cf. supra consid. 3). Au demeurant, à lire le résumé que la recourante donne dans le présent recours de ces documents, il en ressort uniquement qu'elle y alléguait que la surface louée devait se trouver au rez-de-chaussée, et non au 2ème étage, ce que les deux instances précédentes ont parfaitement compris et dont elles ont tenu compte dans leur examen du titre de mainlevée.

Le grief relatif à l'établissement des faits doit donc être déclaré irrecevable.

7.2. Selon l'art. 82 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1); le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).

7.2.1.

7.2.1.1. Le contentieux de la mainlevée de l'opposition (art. 80 ss LP), soumis à la procédure sommaire (art. 251 let. a CPC), est un " Urkundenprozess " (art. 254 al. 1 CPC), dont le but n'est pas de constater la réalité d'une créance, mais l'existence d'un titre exécutoire; le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le créancier poursuivant, sa nature formelle, et non pas la validité de la prétention déduite en poursuite (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les références). Le prononcé de mainlevée ne sortit que des effets de droit des poursuites (ATF 100 III 48 consid. 3) et ne fonde pas l'exception de chose jugée ( res iudicata ) quant à l'existence de la créance (ATF 136 III 583 consid. 2.3). La décision du juge de la mainlevée ne prive donc pas les parties du droit de soumettre à nouveau la question litigieuse au juge ordinaire (art. 79 et 83 al. 2 LP; ATF 136 III 528 consid. 3.2; arrêt 5A 577/2013 du 7 octobre 2013 consid. 4.1).

7.2.1.2. Par reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP, il faut entendre notamment l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi - ou son représentant (ATF 130 III 87 consid. 3.1) -, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 136 III 624 consid. 4.2.2; 627 consid. 2). Une reconnaissance de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires. Cela signifie que le document signé doit clairement et directement faire référence, ou renvoyer, aux documents qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de le chiffrer (ATF 136 III 627 consid. 2; 132 III 480 consid. 4.1; arrêt 5A 577/2013 du 7 octobre 2013 consid. 4.2.1).

Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi si les conditions d'exigibilité de la dette sont établies. Lorsque, pour faire échec à la mainlevée fondée sur un contrat bilatéral, le poursuivi allègue que le poursuivant, qui doit prester en premier, n'a pas ou pas correctement exécuté sa propre prestation, la mainlevée ne peut être accordée que si le créancier est en mesure de prouver immédiatement le contraire (ATF 136 III 627 consid. 2; arrêts 5A 326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.2 et 3.3 [en matière de prêt]; 5A 367/2007 du 15 octobre 2007 consid. 3.1; cf. aussi, en matière de bail, Daniel Staehelin, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 117 s. ad art. 82 LP et Florence Krauskopf, La mainlevée provisoire: quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II p. 23 ss (35) ).

7.2.1.3. Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP; ATF 96 I 4 consid. 2; arrêts 5A 577/2013 du 7 octobre 2013 consid. 4.3.1; 5A 878/2011 du 5 mars 2012 consid. 2.2). Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2), notamment l'inexistence ou l'extinction de la dette (Staehelin, op. cit., n° 90 s. ad art. 82 LP).

7.2.2. En l'espèce, en tant que, pour critiquer la motivation de l'autorité cantonale, la recourante se fonde sur des faits qui ne ressortent pas de l'arrêt attaqué et dont elle n'a pas démontré l'établissement arbitraire (cf. supra consid. 7.1), son grief est irrecevable. En tant qu'elle objecte que, en cas de contradiction entre un texte et un plan annexé au contrat, le premier devrait primer, elle ne saurait être suivie. Même si le texte du contrat contient certes une contradiction quant à l'étage loué, sa lecture avec le procès-verbal signé par les parties et les plans, notamment celui portant la signature de la recourante qui fait clairement référence à une surface sise au 2ème étage, permet de lever celle-ci. Le juge de la mainlevée pouvait donc admettre, sur la base de l'ensemble de ces documents, que l'intimée est au bénéfice d'une reconnaissance de dette par laquelle la recourante s'est obligée à payer le loyer contre la cession de l'usage d'une surface sise au 2ème étage et que, en cédant cette surface, l'intimée s'est exécutée, la recourante ne contestant au demeurant pas avoir pu l'utiliser.

Pour le reste, dans la mesure où la recourante a invoqué comme moyen libératoire l'extinction du rapport d'obligation, l'autorité cantonale n'a pas violé l'art. 82 al. 2 LP en examinant le bien-fondé de ce moyen pour déterminer si l'intimée disposait encore d'un titre de mainlevée (cf. ATF 134 III 267 consid. 3: examen des conditions de la restitution anticipée de la chose [art. 264 al. 1 CO] pour déterminer si le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire; cf. aussi arrêt 5D 147/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2, publié in SJ 2010 I p. 190: examen de la portée de la résiliation immédiate sur la qualité de titre de mainlevée provisoire d'un contrat de travail).

Au vu de ce qui précède, le grief de la violation de l'art. 82 LP doit être rejeté, pour autant que recevable.

8.
En conclusion, le recours est rejeté, dans la très faible mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante, qui succombe. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, l'intimée n'ayant été invitée à se déterminer ni sur les mesures provisionnelles ni sur le fond de la cause.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal du canton de Fribourg.

Lausanne, le 20 août 2014
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : La Greffière :

von Werdt Achtari

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 53 Droit d'être entendu - 1 Les parties ont le droit d'être entendues.
¹	Les parties ont le droit d'être entendues.
²	Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s'en faire délivrer copie pour autant qu'aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s'y oppose.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 82 - 1 Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
¹	Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
²	Le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération.163

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 84 - 1 Le juge du for de la poursuite statue sur les requêtes en mainlevée.
¹	Le juge du for de la poursuite statue sur les requêtes en mainlevée.
²	Dès réception de la requête, il donne au débiteur l'occasion de répondre verbalement ou par écrit, puis notifie sa décision dans les cinq jours.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 229 Faits et moyens de preuve nouveaux - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes:
^a	ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière audience d'instruction (novas proprement dits);
^b	ils existaient avant la clôture de l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement dits).
²	S'il n'y a pas eu de second échange d'écritures ni de débats d'instruction, les faits et moyens de preuves nouveaux sont admis à l'ouverture des débats principaux.
³	Lorsqu'il doit établir les faits d'office, le tribunal admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 252 Requête - 1 La procédure est introduite par une requête.
¹	La procédure est introduite par une requête.
²	La requête doit être déposée dans les formes prescrites à l'art. 130; dans les cas simples ou urgents, elle peut être dictée au procès-verbal au tribunal.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 251 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite - La procédure sommaire s'applique notamment dans les affaires suivantes:
^a	décisions rendues en matière de mainlevée d'opposition, de faillite, de séquestre et de concordat;
^b	admission de l'opposition tardive (art. 77, al. 3, LP117) et de l'opposition dans la procédure pour effets de change (art. 181 LP);
^c	annulation ou suspension de la poursuite (art. 85 LP);
^d	décision relative au retour à meilleure fortune (art. 265a, al. 1 à 3, LP);
^e	prononcé de séparation des biens (art. 68b LP).

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 320 Motifs - Le recours est recevable pour:
^a	violation du droit;
^b	constatation manifestement inexacte des faits.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 80 - 1 Le créancier qui est au bénéfice d'un jugement exécutoire peut requérir du juge la mainlevée définitive de l'opposition.
¹	Le créancier qui est au bénéfice d'un jugement exécutoire peut requérir du juge la mainlevée définitive de l'opposition.
²	Sont assimilées à des jugements:
¹	les transactions ou reconnaissances passées en justice;
^2bis	les décisions des autorités administratives suisses;
³	...
⁴	les décisions définitives concernant les frais de contrôle rendues par les organes de contrôle en vertu de l'art. 16, al. 1, de la loi du 17 juin 2005 sur le travail au noir158;
⁵	dans le domaine de la taxe sur la valeur ajoutée: les décomptes d'impôt et les notifications d'estimation entrés en force par la prescription du droit de taxation, ainsi que les notifications d'estimation entrées en force par la reconnaissance écrite par l'assujetti.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 254 Moyens de preuve - 1 La preuve est rapportée par titres.
¹	La preuve est rapportée par titres.
²	D'autres moyens de preuve sont admissibles dans les cas suivants:
^a	leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure;
^b	le but de la procédure l'exige;
^c	le tribunal établit les faits d'office.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 83 - 1 Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le créancier peut, passé le délai de paiement et suivant la qualité du débiteur, requérir la saisie provisoire ou demander au juge qu'il soit procédé à l'inventaire en application de l'art. 162.
¹	Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le créancier peut, passé le délai de paiement et suivant la qualité du débiteur, requérir la saisie provisoire ou demander au juge qu'il soit procédé à l'inventaire en application de l'art. 162.
²	De son côté, le débiteur peut, dans les 20 jours à compter de la mainlevée, intenter au for de la poursuite une action en libération de dette; le procès est instruit en la forme ordinaire.164
³	S'il ne fait pas usage de ce droit ou s'il est débouté de son action, la mainlevée ainsi que, le cas échéant, la saisie provisoire deviennent définitives.165
⁴	Le délai prévu à l'art. 165, al. 2, ne court pas entre l'introduction de l'action en libération de dette et le jugement. Le juge de la faillite met toutefois fin aux effets de l'inventaire lorsque les conditions pour l'ordonner ne sont plus réunies.166

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 264 - 1 Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
¹	Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
²	À défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.
³	Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer:
^a	de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que
^b	des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé.