1C_471/2020 - 2021-05-19 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 471/2020

Arrêt du 19 mai 2021

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Hofmann, Juge suppléant.
Greffière : Mme Tornay Schaller.

Participants à la procédure
1. A.A.________ et B.A.________,
2. C.C.________ et D.C.________,
3. E.________,
4. F.________,
5. G.G.________ et H.G.________,
tous représentés par Me Nicolas Wisard, avocat,
recourants,

contre

I.________,
représenté par Me Julien Pacot, avocat,
intimé,

Département du territoire d u canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet
Autorisation de construire,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton
de Genève, Chambre administrative, du 30 juin 2020 (ATA/638/2020 - A/4484/2018-LCI).

Faits :

A.
J.________ est propriétaire des parcelles n os 4'759, 4'760 et 4'866, du registre foncier de la commune de Thônex, situées au 38A route de Sous-Moulin. Ces biens-fonds, sis en cinquième zone de construction (zone villas), ont une surface totale de 2'008 m². La parcelle n° 4'866 constitue une partie du chemin privé de Mapraz situé au sud-ouest de la parcelle. Les parcelles n os 4'759 et 4'760 sont reliées au nord-est à la route de Sous-Moulin par un chemin privé sans issue desservant actuellement cinq villas et présentant un virage à 90° sur la gauche. Le premier tronçon de ce chemin dessert trois villas, tandis que le second tronçon, après le virage précité, dessert exclusivement les parcelles n os 4'759 et 4'760. Selon le registre foncier, la parcelle n o 4'760 est au bénéfice d'une servitude de passage à tous usages sur le premier tronçon dudit chemin; la parcelle no 4'759 jouit pour sa part d'une servitude de passage à pied sur la parcelle n o 4'760. Une requête tendant à l'unification des parcelles nos 4'759 et 4'760 a été déposée au registre foncier; cette requête aurait été suspendue en raison de l'incertitude quant aux effets de cette réunion sur la portée de la servitude de passage à tous usages dont bénéficie la parcelle
no 4'760 (cf. art. 974b al. 3 CC).

Le 25 août 2016, K.________ SA, par l'entremise de I.________, a déposé une demande d'autorisation de construire portant sur la construction d'un habitat groupé de huit logements.

Dans le cadre de l'instruction de cette requête, diverses modifications ont été demandées par l'autorité compétente. Le projet a été modifié en conséquence. Selon les derniers plans remis, un parking souterrain comptant douze places de stationnement ainsi que deux places visiteurs en extérieur ont été prévus; le parking souterrain devrait être construit intégralement sur la parcelle n o 4'760. A la suite des adaptations opérées, tous les préavis des services spécialisés, de la commune et de la Direction des autorisations de construire étaient favorables, certains sous condition.

Par décision du 16 novembre 2018, le Département du territoire du canton de Genève (ci-après: le Département) a délivré à K.________ SA, l'autorisation de construire sollicitée, laquelle était assortie d'un certain nombre de conditions.

B.
A.A.________ et B.A.________, H.G.________ et G.G.________, F.________ et E.________ ainsi que D.C.________ et C.C.________ (ci-après: A.A.________ et consorts) ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance du canton de Genève (ci-après: le TAPI) contre la décision précitée, concluant principalement à l'annulation de l'autorisation de construire entreprise. Par jugement du 6 février 2020, le TAPI a rejeté le recours et confirmé l'autorisation de construire contestée. Il a notamment considéré que l'accès prévu était suffisant pour les usagers privés et les services de secours, que le projet n'engendrait aucun problème du point de vue de la sécurité et de l'augmentation du trafic et que l'absence de servitudes de raccordement - servitudes de passage et des canalisations - relevait du strict droit privé et n'était pas de nature à remettre en cause la validité de l'autorisation.

A.A.________ et consorts ont interjeté un recours contre le jugement du 6 février 2020 auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Cour de justice). Par arrêt du 30 juin 2020, la cour cantonale a rejeté le recours, en retenant que le terrain sur lequel était envisagée la construction litigieuse devait être considéré comme équipé au sens des art. 19 et 22 LAT. Elle a en effet estimé, d'une part que, dans la mesure où l'intégralité du parking souterrain et son accès se trouveront sur la parcelle n° 4'760 bénéficiant d'une servitude de passage à tous usages et où la parcelle n° 4'759 bénéficie elle-même d'un droit de passage à pied sur la parcelle n° 4'760, l'accès devait être considéré comme juridiquement garanti pour les deux parcelles. Elle a, d'autre part, jugé que l'habitat groupé projeté pouvait se raccorder sans frais disproportionnés aux canalisations d'ores et déjà existantes.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.A.________ et consorts demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du 30 juin 2020 et l'autorisation de construire du 16 novembre 2018.

La Cour de justice s'en rapporte à justice quant à la recevabilité du recours et persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. L'intimé conclut, principalement, à ce que le recours soit déclaré irrecevable, subsidiairement, à ce que le grief portant sur la prétendue violation de l'art. 19 LAT soit déclaré irrecevable et, encore plus subsidiairement, à ce que le recours soit rejeté. Le Département s'en rapporte à justice quant à la recevabilité du recours et conclut au rejet du recours. Au terme d'un second échange d'écritures, les parties persistent dans leurs conclusions respectives. Les recourants se sont encore spontanément exprimés par acte du 11 janvier 2021.

Considérant en droit :

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 141 II 113 consid. 1 p. 116).

Dirigé contre une décision prise dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recours a été formé en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d , 90 et 100 al. 1 LTF).

1.1. La qualité pour recourir est en outre définie à l'art. 89 al. 1 LTF: les recourants doivent avoir pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente (let. a), être particulièrement atteints par la décision (let. b) et avoir un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (let. c).
Pour satisfaire aux critères de l'art. 89 al. 1 LTF, le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Il doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général, de manière à exclure l'action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1 p. 46; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 p. 33 s.). L'intérêt digne de protection au sens de l'art. 89 al. 1 LTF ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1 p. 46; 143 II 506 consid. 5.1 p. 512; 142 V 395 consid. 2 p. 397). Outre les propriétaires de biens-fonds voisins, les locataires sont également susceptibles de remplir les conditions énoncées à l'art. 89 al. 1 LTF (ATF 116 Ia 177 consid. 3a p. 179 et les arrêts cités; arrêt 1C 572/2011 du 3 avril 2012 consid. 1.2 et la référence citée).

En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 2.2 p. 504; arrêt 1C 382/2017 du 16 mai 2018 consid. 1.2.1). La proximité avec l'objet du litige ne suffit néanmoins pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir (pour un aperçu de la jurisprudence rendue à cet égard, cf. notamment arrêt 1C 2/2010 du 23 mars 2010 consid. 4 et les références citées). Le critère de la distance constitue certes un indice essentiel, mais il n'est pas à lui seul déterminant; s'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou la construction litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même situés à une certaine distance, ceux-ci peuvent avoir la qualité pour recourir (ATF 140 II 214 consid. 2.3 p. 219; 136 II 281 consid. 2.3.1 p. 285; arrêt 1C 27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.1). En bref, le voisin est admis à recourir lorsqu'il est atteint de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la gêne que la décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3 p. 219). Il doit retirer un avantage pratique de
l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252).

1.2. En l'espèce, A.A.________ et consorts ont pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente. En outre, ils sont domiciliés aux 38, 40, 40A et 40B route de Sous-Moulin et propriétaires des parcelles n os 4'761, 4'763, 4'764 et 4'765, voisins directs du projet, ainsi que riverains et copropriétaires du chemin privé qui devrait desservir en tant qu'accès unique le projet litigieux. Ils sont ainsi particulièrement atteints par le projet (cf. ATF 141 II 50 consid. 2.1 p. 52 et les références citées; arrêt 1C 412/2016 du 1 er décembre 2016 consid. 1.2). De plus, une issue favorable du litige pourrait conduire, directement, à la non-réalisation de la construction telle que projetée et, indirectement, à une diminution du trafic sur le chemin privé qui mène à leurs propriétés, voire à une réduction de l'ampleur du projet ou à son abandon. Ils pourraient donc en retirer un avantage pratique et ont ainsi un intérêt digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué.

Les recourants bénéficient donc de la qualité pour recourir.

1.3. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière sur le recours.

2.
Les recourants font valoir une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 LTF).

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si elles ont été établies de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend se plaindre d'un établissement manifestement inexact - c'est-à-dire arbitraire (art. 9 Cst.; ATF 144 II 246 consid. 6.7; 143 I 310 consid. 2.2 et la référence) - des faits doit se conformer au principe d'allégation, ce qui implique d'invoquer expressément et de motiver de façon claire et détaillée un tel grief (art. 106 al. 2 LTF; ATF 146 IV 114 consid. 2.1; 142 II 369 consid. 2.1; 142 III 364 consid. 2.4).

2.2. En l'espèce, les recourants reprochent à la Cour de justice d'avoir omis de constater certains faits relatifs à la configuration de la construction projetée, qu'ils estiment essentiels pour apprécier l'utilité de la servitude de passage existante. Il s'agit en particulier du fait que le projet d'habitat groupé visé par l'autorisation de construire s'étendra "à cheval" sur les parcelles n os 4'759 (approximativement pour un tiers du bâtiment) et 4'760 (approximativement pour deux tiers) et qu'il exploite au maximum les droits à bâtir résultant de l'addition de la surface desdites parcelles (en y ajoutant même une quote-part de la parcelle n° 4'866); la part du bâtiment projeté sur la parcelle n o 4'759 comprend deux logements sur deux niveaux qui n'ont pas d'autre accès au domaine public que l'utilisation de la parcelle n o 4'762; le parking a été dimensionné quant à son nombre de places pour les voitures en fonction des surfaces des logements prévues sur l'ensemble du bâtiment en application du règlement genevois du 16 décembre 2015 relatif aux places de stationnement sur fonds privés (RPFSP; RS/GE L 5 05.10); ledit parking compterait douze places de stationnement soit au moins une place attribuée à chaque logement; ni le
préavis de la Direction générale des transports (DGT; aujourd'hui, l'Office cantonal des transports [OCT]) ni l'autorisation de construire elle-même n'ont libéré la construction de son obligation de réaliser l'entier des places de stationnement légalement requises.

Dans l'arrêt attaqué, la Cour de justice a estimé que seuls étaient déterminants le fait que l'intégralité du parking souterrain et son accès se trouveraient sur la parcelle n° 4'760 bénéficiant d'une servitude de passage à tous usages et le fait que la parcelle n° 4'759 bénéficiait elle-même d'un droit de passage à pied sur la parcelle n° 4'760. Elle a jugé que ces faits étaient suffisants pour retenir que le projet litigieux bénéficiait d'un accès juridiquement garanti et a implicitement considéré que les autres éléments de fait invoqués par les recourants (qui ressortent malgré tout de l'arrêt attaqué; cf. p. 14, pt. 29) n'étaient pas pertinents; elle a ajouté que le fait que J.________ ait intenté une action civile visant à faire inscrire au registre foncier une servitude de passage à pied et en voiture sur la parcelle n° 4'762 au profit de la parcelle n° 4'759 ne modifiait en rien ces considérations, dans la mesure où la législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté aux prescriptions en matière de construction.

La question de savoir si d'autres faits devaient nécessairement être retenus est tributaire de la définition et de l'interprétation de la notion d'accès juridiquement garanti, qui relèvent du droit seul. Il s'agit ainsi d'une question de droit qui sera examinée avec le fond (voir infra consid. 3).

En tant que tel, le grief de la constatation arbitraire des faits est donc rejeté.

3.
Les recourants se plaignent ensuite d'une violation des art. 19 et 22 LAT. Ils soutiennent que la Cour de justice a retenu à tort que l'équipement, l'accès et les conduites étaient assurés d'un point de vue juridique.

Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.

3.1. S'agissant de la voie d'accès, elle est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts cités; arrêt 1C 225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1 et les références citées). La loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt 1C 155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1 et les arrêts cités).

Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant, les autorités communales et cantonales disposent d'une importante marge d'appréciation que le Tribunal fédéral doit respecter, en particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a p. 68; arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 in RDAT 2003 I n° 59 p. 211; cf. aussi arrêt 1C 379/2019 du 7 août 2020 consid. 3.3; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173).

3.1.1. En l'espèce, l'instance précédente a d'abord relevé que l'Office cantonal des transports, instance spécialisée en matière de mobilité et de sécurité routière, avait rendu un préavis favorable et n'avait émis aucune remarque quant à la sécurité ou à une éventuelle augmentation du trafic. Elle a aussi souligné que la police du feu avait émis un préavis favorable sous conditions, confirmant que le projet de construction et notamment son accès, était compatible avec les règles de sécurité incendie.

La Cour de justice a ensuite estimé qu'on ne saurait d'emblée considérer que ces nouvelles constructions (comprenant huit logements) engendreront une augmentation du trafic conséquente. Elle a pris en compte le fait que la voie d'accès était déjà garantie, le chemin étant emprunté par la propriétaire des parcelles 4'760 et 4'759 pour sortir et entrer dans sa propriété: un croisement à vue était possible compte tenu de la faible distance de 22 m du chemin à parcourir, de son tracé rectiligne et des zones d'attente situées de part et d'autres du tronçon, soit à la sortie du parking souterrain et au niveau de l'élargissement du virage reliant à la partie du chemin menant sur la route de Sous-Moulin; si l'augmentation du nombre de résidents devait engendrer un accroissement de la circulation, il resterait insignifiant et ne saurait être considéré comme une source de nuisances importantes liée au trafic et resterait ainsi compatible avec les caractéristiques de la zone.

3.1.2. Les recourants ne contestent pas la conformité du projet aux exigences techniques d'accès du droit genevois des constructions. Ils soutiennent en revanche que l'accès ne serait pas juridiquement garanti, puisque seule la parcelle n° 4'760 bénéficie d'une servitude de passage à tous usages sur la parcelle n° 4'762 représentant un chemin privé débouchant sur la route principale. Ils font grief à la Cour de justice d'avoir anticipé l'opération de fusion parcellaire (opération suspendue par le Conservateur du registre foncier, faute d'accord des recourants quant aux effets de cette réunion sur la portée de la servitude de passage). Ils estiment que le projet litigieux ne bénéficie pas d'un accès suffisant, pour ce qui est de sa partie qui serait construite sur la parcelle n° 4'759, sauf à trancher incidemment le procès civil en admettant que la servitude de passage peut être étendue au bénéfice de cette dernière servitude, en aggravant la charge incombant à la parcelle n° 4'762. Ils soutiennent que la Cour de justice aurait dû à tout le moins suspendre le traitement du recours dont elle était saisie, plutôt que de statuer sur le fond.

3.1.3. Selon la jurisprudence, l'autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique l'est par le biais d'une servitude foncière au sens des art. 730 ss CC, dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l'utilisation prévue. En cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, l'autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée. S'il apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants s'opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas (arrêt 1C 52/2017 du 24 mai 2017 consid. 5.4 et les références citées; voir aussi SACHA VALLATI, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Analyse und Lösung von Konflikten zwischen Bauherren und dienstbarkeitsberechtigten oder -belasteten Dritten, thèse, 2021, p. 215, 253 à 255).

3.1.4. En l'occurrence, rien, dans la désignation de la servitude de passage à tous usages sur le premier tronçon du chemin privé débouchant sur la route principale de Sous-Moulin, ne permet de considérer que celle-ci serait limitée au passage d'un certain nombre de véhicules et qu'elle serait insuffisante pour l'accès aux constructions projetées. Les recourants - qui ne contestent pas que l'accès aux logements projetés sur la parcelle n° 4'760 est juridiquement garanti -, perdent en effet de vue que le parking souterrain prévu par le projet de construction se situe entièrement sur la parcelle n° 4'760. La Cour de justice a dès lors retenu à bon droit que le fait que l'intégralité du parking souterrain et son accès se trouvaient sur la parcelle n° 4'760 bénéficiant d'une servitude de passage à tous usages et le fait que la parcelle n° 4'759 jouissait à son tour d'un droit de passage à pied sur la parcelle n° 4'760 étaient suffisants pour retenir que le projet litigieux bénéficiait d'un accès juridiquement garanti au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT. Sous l'angle du droit privé, il apparaît en effet vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès suffisant (voir art. 739 CC; cf. arrêt 5A 756/2008 du 9
septembre 2009 consid. 4.2 in RNRF 2012 229).

Dans ces conditions, il appartient aux recourants s'opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas. Or les recourants n'apportent pas la preuve que la servitude ne serait pas à même d'endiguer le trafic occasionné par les logements projetés, ni qu'il en résulterait une aggravation pour le fonds servant. Ils se contentent d'affirmer que le parking sis sur la parcelle n° 4'760 a été dimensionné en fonction des surfaces de plancher habitables de l'ensemble de l'habitat groupé situé sur les parcelles n°s 4'759 et 4'760, alors que s'il avait été uniquement tenu compte d'un bâtiment calibré en fonction des droits à bâtir de la seule parcelle n° 4'760, il aurait généré un trafic moindre sur le chemin privé leur appartenant, puisque deux places de stationnement desservent des logements projetés sur la parcelle n° 4'759. Ce faisant, les recourants font valoir une aggravation de la charge de la servitude de passage: cela constitue le principal argument de leur grief portant sur la violation de l'art. 19 LAT, sous l'angle des voies d'accès. Se limitant à cette approche exclusivement théorique, ils négligent d'exposer en quoi l'accès au parking sis sur la parcelle n° 4'760 serait concrètement contraire à la servitude de passage
à tous usages ou l'aggraverait par rapport au but poursuivi par les parties lors de sa constitution. Ils ne démontrent pas que la servitude ne serait pas à même de recevoir le trafic généré par une construction conforme au règlement communal sur la parcelle en cause ni qu'il en résulterait une aggravation de celle-ci. Conformément à la jurisprudence susmentionnée, il peut ainsi être admis que l'accès au projet de construction litigieux est garanti sur le plan juridique, les recourants n'ayant pas démontré que l'accès n'était pas suffisant en vertu du droit privé.
Cela se justifie d'autant plus en l'espèce que la notion d'accès suffisant est à concrétiser par le droit cantonal (ATF 123 II 350 consid. 5b). Or le droit genevois ne contient pas de réglementation analogue à l'art. 104 al. 3 de la loi cantonale vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC, RS/VD 700.11), selon lequel l'autorité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Selon la jurisprudence, le projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d p. 111; arrêts 1C 271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5; 1C 554/2008 du 7 juillet 2009 consid. 4.3).
Quant à la procédure civile actuellement pendante sur la portée de la servitude dont bénéficie la parcelle n° 4'760 - que les recourants ne souhaitent pas voir étendue au profit de la parcelle n° 4'759 -, elle n'est pas de nature à modifier cette appréciation, dans la mesure où la législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté aux prescriptions en matière de constructions. Les recourants auront par ailleurs toute latitude de défendre leurs droits quant à la servitude dans le cadre de la procédure civile.

Mal fondé, le grief doit être écarté.

3.2. S'agissant des conduites de canalisation, les recourants ne contestent pas que le projet litigieux pourra se raccorder sans frais disproportionnés aux canalisations existantes. Ils font uniquement valoir que l'exigence de garantie juridique s'étend aussi aux conduites et que, dans la mesure où ils s'opposent à la constitution d'une servitude de canalisation en raison notamment du tracé prévu qu'ils estiment irrationnel, une telle garantie ferait défaut.
Cette argumentation ne peut être suivie pour au moins deux motifs. D'une part, elle ne ressort pas du texte de l'art. 19 al. 1 LAT, lequel prévoit que le terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
D'autre part, en matière de conduites, le raccordement n'est pas exigé de façon absolue. Le principe de la proportionnalité permet une certaine flexibilité, notamment lorsqu'un équipement en énergie ou en eau n'est pas obligatoirement nécessaire pour des raisons de police ou environnementales (ELOI JEANNERAT, Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, n° 36 ad art. 19 LAT; ANDRÉ JOMINI, Commentaire LAT, 2010, n° 29 ad art. 19 LAT).

Or en l'espèce, il ressort de l'état de fait de l'arrêt attaqué - qui est demeuré incontesté par les recourants - que le terrain est techniquement déjà équipé de canalisations existantes auxquelles la villa actuellement située sur la parcelle n° 4'760 est raccordée, que le raccordement au projet litigieux non seulement ne mettrait pas en péril l'alimentation en eau des recourants (ou son évacuation) mais l'améliorerait et que les propriétaires concernés ont déjà convenu d'un système d'utilisation et de participation aux frais d'entretien et/ou de réparation des canalisations communes; la Direction générale de l'eau a par ailleurs indiqué ne pas avoir d'observation au sujet du réseau et du raccordement. C'est par conséquent à bon droit que la Cour de justice a considéré que la parcelle était équipée au sens des art. 19 et 22 LAT puisque le projet pourra se raccorder sans frais disproportionnés aux canalisations d'ores et déjà existantes. Dans ces circonstances, l'absence d'inscription d'une servitude de canalisation au registre foncier ne permet pas de considérer que le terrain ne serait pas équipé au sens de l'art. 19 al. 1 LAT. Les recourants ne font d'ailleurs pas valoir que les conduites existantes auraient été illégalement
posées et paraissent concentrer leur action civile sur le tracé prévu pour lesdites conduites, problématique exorbitante à l'objet du litige.

4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.
Les frais judiciaires sont supportés par les recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF); le Département en est exempté (art. 68 al. 3 LTF). L'intimé, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens, à la charge des recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée à l'intimé, à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des recourants et de l'intimé, au Département du territoire du canton de Genève et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative.

Lausanne, le 19 mai 2021

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Kneubühler

La Greffière : Tornay Schaller

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 974^b - 1 Plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire peuvent être réunis si aucun droit de gage ni charge foncière ne doivent être transférés sur le nouvel immeuble ou que les créanciers y consentent.
¹	Plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire peuvent être réunis si aucun droit de gage ni charge foncière ne doivent être transférés sur le nouvel immeuble ou que les créanciers y consentent.
²	Lorsque des servitudes, des annotations ou des mentions grèvent ces immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les ayants droit y consentent ou si leurs droits ne sont pas lésés à raison de la nature de la charge.
³	Lorsque des servitudes, des annotations ou des mentions sont inscrites en faveur des immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les propriétaires des immeubles grevés y consentent ou si la réunion n'entraîne aucune aggravation de la charge.
⁴	Les dispositions relatives à l'épuration en cas de division de l'immeuble sont applicables par analogie.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 19 Équipement - 1 Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
¹	Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
²	Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d'équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des propriétaires fonciers.47
³	Si la collectivité intéressée n'équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d'équiper eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.48

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
¹	Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
²	L'autorisation est délivrée si:
^a	la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone;
^b	le terrain est équipé.
³	Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 19 Équipement - 1 Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
¹	Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
²	Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d'équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des propriétaires fonciers.47
³	Si la collectivité intéressée n'équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d'équiper eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.48

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 730 - 1 La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.
¹	La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.
²	Une obligation de faire ne peut être rattachée qu'accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie l'acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d'une inscription au registre foncier.597

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.