Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal


Corte I
A-7495/2007
{T 0/2}

Sentenza del 19 maggio 2009

Composizione
Giudici Claudia Pasqualetto Péquignot (presidente del
collegio), Beat Forster, Kathrin Dietrich,
cancelliere Marco Savoldelli.

Parti
X._______,
patrocinata dall'avv. Giovanni Colombo, casella postale 4263, 6904 Lugano,
ricorrente,

contro

Repubblica e Cantone Ticino, Dipartimento del territorio, Servizi generali, casella postale 1066, 6500 Bellinzona,
controparte,

Commissione federale di stima del 13. Circondario,
casella postale 1018, 6501 Bellinzona,
autorità inferiore.

Oggetto
Ricorso contro la decisione della Commissione federale di stima del 13. Circondario del 2 ottobre 2007.

Fatti:

A.
Il 26 gennaio 2004, il Dipartimento del Territorio del Canton Ticino ha sottoposto ad approvazione i piani concernenti il progetto di sistemazione dello svincolo dell'autostrada A2 di Lugano Sud, nei Comuni di Pambio-Noranco e Pazzallo, aggregatisi in corso di procedura al Comune di Lugano.

B.
Il deposito rispettivamente la pubblicazione dei piani e delle tabelle dei diritti da espropriare ha avuto luogo tra il 2 e il 31 marzo 2004. Su domanda dell'Ufficio federale dell'ambiente, delle foreste e del paesaggio (UFAFP), uno studio fonico complementare è stato pubblicato nei mesi successivi.

C.
Il 23 marzo 2005, il Dipartimento federale dell ambiente, dei trasporti, dell'energia e delle comunicazioni (DATEC), competente per l'approvazione dei piani, ha evaso le opposizioni interposte contro il progetto e approvato i piani sottopostigli. Nel contempo, esso ha demandato alla Commissione federale di stima la decisione sulle pretese espropriative notificategli.

D.
La decisione del DATEC è stata impugnata da alcuni opponenti davanti all'allora Commissione federale di ricorso in materia d'infrastrutture e ambiente (CRINAM) con ricorso del 2 maggio 2005. ll 12 luglio dello stesso anno detta procedura è stata stralciata dai ruoli in seguito al ritiro del ricorso interposto (incarto Z-2005-97).

E.
Tra i fondi espropriati a titolo definitivo nel territorio dell'allora Comune di Pazzallo vi sono 124 mq della particella no. XX, di complessivi 3'014 mq. Già di A._______, B._______ e C._______, detta particella è stata ceduta in corso di procedura alla X._______, che ne è l'attuale proprietaria.

F.
Entro il termine stabilito, le precedenti proprietarie si erano opposte all'occupazione temporanea della loro particella. Per quanto riguarda l'esproprio definitivo di 124 mq della stessa, avevano avanzato una pretesa pari a 1'000 CHF/mq. Successivamente, l'opposizione all'occupazione temporanea è stata ritirata.

G.
Nell'ambito della convenzione sottoscritta il 23 settembre 2005 tra l'ente espropriante e la nuova proprietaria, quest'ultima ha concesso l'immissione in possesso del bene espropriato a contare dal 1. gennaio 2006. Concordato à stato pure che, da quella data, sarebbero decorsi gli interessi sull'indennità dovuta, non ancora definitivamente stabilita.

H.
Constatata l'impossibilità di raggiungere un accordo sugli indennizzi, nel corso dell'udienza di conciliazione e di discussione del 1. giugno 2007 alle parti è stata consegnata la documentazione riassuntiva concernente gli accertamenti svolti in merito alle transazioni immobiliari effettuate nella zona. Nel contempo, è stato loro fissato un termine per presentare un allegato conclusivo.

I.
Le conclusioni dell'ente espropriante sono state inoltrate il 22 giugno 2007. Con tale atto, esso ha proposto un indennizzo di 500 CHF/mq. La proprietaria espropriata non ha per contro fatto uso della facoltà concessale.

J.
Ritenendo congrua l'offerta di 500 CHF/mq, dopo aver rilevato che la particella in questione è inserita in zona commerciale/artigianale ed aver indicato qual'è il genere di costruzioni ammesso in tale zona, con decisione del 2 ottobre 2007 la Commissione federale di stima ha riconosciuto all'espropriata un importo complessivo di 62'000 CHF, cui vanno ad aggiungersi gli interessi del 3,5% a far tempo dal 1. gennaio 2006 ed un'indennità per ripetibili di 3'500 CHF. Le ulteriori pretese formulate sono state per contro respinte.

K.
La decisione della Commissione federale di stima è stata impugnata dalla X._______ davanti al Tribunale amministrativo federale il 5 novembre successivo. Col proprio ricorso, domandando la rifusione di spese e ripetibili e la convocazione per una discussione, l'espropriata ne chiede l'annullamento, postulando che le sia riconosciuta l'indennità originariamente richiesta di 1000 CHF/mq. Essa non mette per contro in discussione né la decorrenza degli interessi, né l'importo ricevuto a titolo di ripetibili.

L.
Trasmettendo l'incarto allo scrivente Tribunale, con lettera del 20 dicembre 2007 l'autorità inferiore si è riconfermata nel proprio giudizio, comunicando di rinunciare a presentare osservazioni al ricorso.

M.
Le osservazioni del Dipartimento del territorio del Canton Ticino datano del 15 gennaio 2008. Con tale atto, richiamando i motivi e le conclusioni contenuti nella decisione del 2 ottobre 2007 della Commissione federale di stima, esso chiede che il ricorso venga respinto, tasse e spese a carico dell'espropriata.
Ulteriori fatti e argomentazioni verranno ripresi, per quanto necessario, più oltre.

Diritto:

1.
1.1 Il Tribunale amministrativo federale è competente per decidere il presente gravame giusta gli art. 1

SR 173.32 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF) LTAF Art. 1 Principio - 1 Il Tribunale amministrativo federale è il tribunale amministrativo generale della Confederazione.
1	Il Tribunale amministrativo federale è il tribunale amministrativo generale della Confederazione.
2	In quanto la legge non escluda il ricorso al Tribunale federale, il Tribunale amministrativo federale giudica quale autorità di grado precedente.
3	È dotato di 50-70 posti di giudice.
4	L'Assemblea federale stabilisce il numero dei posti di giudice mediante ordinanza.
5	Per far fronte a un afflusso straordinario di nuove pratiche, l'Assemblea federale può di volta in volta autorizzare, per due anni al massimo, posti supplementari di giudice.

, 31

SR 173.32 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF) LTAF Art. 31 Principio - Il Tribunale amministrativo federale giudica i ricorsi contro le decisioni ai sensi dell'articolo 5 della legge federale del 20 dicembre 196819 sulla procedura amministrativa (PA).

segg. della legge federale del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF, RS 173.32) in relazione con l'art. 77 cpv. 1

SR 711 Legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr) LEspr Art. 77 - 1 Contro la decisione della commissione di stima è ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
1	Contro la decisione della commissione di stima è ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
2	In quanto la presente legge non stabilisca altrimenti, la procedura di ricorso è retta dalle legge del 17 giugno 200595 sul Tribunale amministrativo federale.
3	Nella procedura di ricorso davanti al Tribunale amministrativo fedeale contro decisioni sulla determinazione dell'indennità sono ammesse nuove conclusioni, se è provato che esse non potevano essere presentate già davanti alla commissione di stima.

della legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr, RS 711).

1.2 Per l'art. 77 cpv. 2

SR 711 Legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr) LEspr Art. 77 - 1 Contro la decisione della commissione di stima è ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
1	Contro la decisione della commissione di stima è ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
2	In quanto la presente legge non stabilisca altrimenti, la procedura di ricorso è retta dalle legge del 17 giugno 200595 sul Tribunale amministrativo federale.
3	Nella procedura di ricorso davanti al Tribunale amministrativo fedeale contro decisioni sulla determinazione dell'indennità sono ammesse nuove conclusioni, se è provato che esse non potevano essere presentate già davanti alla commissione di stima.

LEspr, fatte salve disposizioni contrarie contenute nella LEspr stessa, alla procedura di ricorso davanti al Tribunale amministrativo federale si applica la LTAF e quindi, in base al rinvio di cui all'art. 37

SR 173.32 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF) LTAF Art. 37 Principio - La procedura dinanzi al Tribunale amministrativo federale è retta dalla PA56, in quanto la presente legge non disponga altrimenti.

LTAF, la legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA, RS 172.021).

1.3 La legittimazione a ricorrere è retta dall'art. 78 cpv. 1

SR 711 Legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr) LEspr Art. 78 - 1 Sono legittimati a ricorrere le parti principali nonché i titolari di diritti di pegno immobiliare, di oneri fondiari e di usufrutti, nella misura in cui la decisione della commissione di stima loro cagioni una perdita.
1	Sono legittimati a ricorrere le parti principali nonché i titolari di diritti di pegno immobiliare, di oneri fondiari e di usufrutti, nella misura in cui la decisione della commissione di stima loro cagioni una perdita.
2	La controparte può, entro il termine di dieci giorni dal ricevimento della dichiarazione di ricorso, dichiarare al Tribunale amministrativo federale di aderire a quest'ultimo e presentare conclusioni indipendenti.96 Nello stesso tempo, essa deve motivarle. L'adesione al ricorso cade se il medesimo è ritirato o dichiarato inammissibile.97

LEspr e dall'art. 48 cpv. 1

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 48 - 1 Ha diritto di ricorrere chi:
1	Ha diritto di ricorrere chi:
a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata; e
c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modificazione della stessa.
2	Ha inoltre diritto di ricorrere ogni persona, organizzazione o autorità cui un'altra legge federale riconosce tale diritto.

PA. Secondo questi disposti, nella misura in cui la ricorrente si è vista almeno in parte negare le richieste formulate con la notifica di pretese a suo tempo inoltrata, essa è senz'altro legittimata a ricorrere.

1.4 Essendo la decisione della Commissione federale di stima stata impugnata con atto tempestivo (art. 22

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 22 - 1 Il termine stabilito dalla legge non può essere prorogato.
1	Il termine stabilito dalla legge non può essere prorogato.
2	Il termine stabilito dall'autorità può essere prorogato per motivi sufficienti, se la parte ne fa domanda prima della scadenza.

segg. PA, art. 50

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 50 - 1 Il ricorso dev'essere depositato entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.
1	Il ricorso dev'essere depositato entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.
2	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

PA), nel rispetto delle esigenze di forma e di contenuto previste dalla legge (art. 52

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 52 - 1 L'atto di ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova e la firma del ricorrente o del suo rappresentante; devono essere allegati la decisione impugnata e i documenti indicati come mezzi di prova, se sono in possesso del ricorrente.
1	L'atto di ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova e la firma del ricorrente o del suo rappresentante; devono essere allegati la decisione impugnata e i documenti indicati come mezzi di prova, se sono in possesso del ricorrente.
2	Se il ricorso non soddisfa a questi requisiti o se le conclusioni o i motivi del ricorrente non sono sufficientemente chiari, e il ricorso non sembra manifestamente inammissibile, l'autorità di ricorso assegna al ricorrente un breve termine suppletorio per rimediarvi.
3	Essa gli assegna questo termine con la comminatoria che, decorrendo infruttuoso, deciderà secondo l'inserto o, qualora manchino le conclusioni, i motivi oppure la firma, non entrerà nel merito del ricorso.

PA), il ricorso è ricevibilie in ordine e dev'essere esaminato nel merito.

1.5 In considerazione del fatto che gli atti di causa sono sufficienti a chiarire la situazione, alla domanda di convocazione formulata dalla ricorrente nel suo ricorso non è stato dato seguito (DTF 123 II 248, consid. 2a; DTF 122 II 274, consid. 1d). Per altro, essa neppure doveva essere interpretata come una richiesta di indire un'udienza pubblica giusta l'art. 6 cpv. 1

IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
1	Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
2	Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata.
3	Ogni accusato ha segnatamente diritto a:
a	essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico;
b	disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa;
c	difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia;
d	interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico;
e	farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza.

della Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU, RS 0.101). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale, una simile domanda dev'essere infatti presentata in maniera inequivocabile e non può essere ravvisata in una semplice richiesta di convocazione a fini istruttori (DTF 134 I 140, consid. 5.2; DTF 130 II 425, consid. 2.4).

2.
Con ricorso al Tribunale amministrativo federale, possono essere invocati la violazione del diritto federale, l'accertamento inesatto o incompleto di fatti giuridicamente rilevanti e l'inadeguatezza (art. 49

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 49 - Il ricorrente può far valere:
a	la violazione del diritto federale, compreso l'eccesso o l'abuso del potere di apprezzamento;
b	l'accertamento inesatto o incompleto di fatti giuridicamente rilevanti;
c	l'inadeguatezza; questa censura non è ammissibile quando un'autorità cantonale ha giudicato come autorità di ricorso.

PA). Il Tribunale amministrativo federale non è vincolato né dai motivi addotti (art. 62 cpv. 4

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 62 - 1 L'autorità di ricorso può modificare la decisione impugnata a vantaggio di una parte.
1	L'autorità di ricorso può modificare la decisione impugnata a vantaggio di una parte.
2	Essa può modificare a pregiudizio di una parte la decisione impugnata quando questa violi il diritto federale o poggi su un accertamento inesatto o incompleto dei fatti; per inadeguatezza, la decisione impugnata non può essere modificata a pregiudizio di una parte, a meno che la modificazione giovi ad una controparte.
3	L'autorità di ricorso che intenda modificare la decisione impugnata a pregiudizio di una parte deve informarla della sua intenzione e darle la possibilità di esprimersi.
4	L'autorità di ricorso non è vincolata in nessun caso dai motivi del ricorso.

PA), né dalle considerazioni giuridiche della decisione impugnata, né dalle argomentazioni delle parti (Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, Berna 2002, no. 2.2.6.5.). I principi della massima inquisitoria e dell'applicazione d'ufficio del diritto sono tuttavia limitati. L'autorità competente procede infatti spontaneamente a constatazioni complementari o esamina altri punti di diritto solo se dalle censure sollevate o dagli atti risultino indizi in tal senso (DTF 122 V 157, consid. 1a; DTF 121 V 204, consid. 6c; DTAF 2007/27, consid. 3.3; Alfred Kölz/Isabelle Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. edizione, Zurigo 1998, no. 674 segg.).

3.
Come visto, il ricorso presentato verte unicamente sulla correttezza dell'ammontare dell'indennità riconosciuta dall'autorità di prima istanza, ovvero sul valore del sedime espropriato.

3.1 Secondo giurisprudenza, per stabilire il valore venale di un terreno deve prevalere il metodo statistico-comparativo. Esso fonda sul confronto dei prezzi pagati per beni simili e in analoga situazione poco prima del dies aestimandi (DTF 122 I 168, consid. 3a; sentenze del Tribunale federale 1E.14/2006 del 6 agosto 2007, consid. 4.1; 1A.159/2001, consid. 3.1). In base a questo metodo, all'espropriato viene riconosciuto l'importo che avrebbe oggettivamente potuto conseguire vendendo la particella espropriata sul libero mercato a un qualsiasi potenziale acquirente (DTF 122 II 246, consid. 4; DTF 115 Ib 408, consid. 2c; DTF 114 Ib 286, consid. 7; sentenza del Tribunale federale 1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.2, apparsa pure in Rivista ticinese di dritto [RtiD I-2006], no. 48).

3.2 L'applicazione del metodo statistico-comparativo non presuppone che i fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento. Occorre solo che essi siano paragonabili. Di eventuali differenze delle particelle può essere infatti tenuto conto anche mediante adeguamenti dei prezzi. Nella misura in cui presentino caratteristiche simili, nemmeno occorre che le particelle siano ubicate nello stesso quartiere. Anche la disponibilità limitata di contrattazioni quale termine di paragone non basta infine a giustificarne una mancata applicazione. A condizione che siano esaminati accuratamente e non risulti che circostanze insolite abbiano influito sulla conclusione di un contratto, anche singoli confronti possono permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi ed essere quindi presi in considerazione per fissare l'indennità (DTF 122 I 168, consid. 3; sentenza 1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.3; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. edizione, Berna 2008, pag. 641 segg.; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, no. 1170 segg.).

4.
4.1 Nel suo giudizio, la Commissione federale di stima fa dapprima riferimento alle transazioni immobiliari effettuate nel comparto di Lugano Sud tra il 2003 e il 2005 concernenti terreni situati in zona commerciale/artigianale. Su tali basi essa rileva quindi che da esse emerge un prezzo medio di 410 CHF/mq. Tolti gli estremi opposti (un massimo di 1'000 CHF/mq e minimi di 20 rispettivamente 126 CHF/mq) e gli importi pagati per fondi di piccole dimensioni, giunge infine a un prezzo di circa 490 CHF/mq, che arrotonda a 500 CHF/mq. Nella decisione impugnata, la Commissione federale di stima osserva che un tale importo è stato pagato dall'ente espropriante anche per altri terreni acquisiti nell'ambito della realizzazione del medesimo progetto (particelle no. AA e BB) con convenzioni approvate dal Presidente della Commissione federale di stima. Rinviando alla giurisprudenza e alla dottrina in materia, per quel che specificatamente concerne il prezzo di 1000 CHF/mq richiesto in corso di procedura sulla scorta del prezzo pattuito con la ricorrente medesima, la Commissione federale di stima annota pure che si tratta evidentemente di un valore massimo, fondato su circostanze soggettive, che non può essere tenuto in considerazione ai fini della fissazione dell'indennità dovuta.

4.2 Pur non contestando i singoli accertamenti svolti dalla Commissione federale di stima, la ricorrente critica il valore fissato, postulando il riconoscimento dell'importo di 1'000 CHF/mq, pari al prezzo da lei corrisposto al momento dell'acquisto dalle precedenti proprietarie. A suo parere, l'importo richiesto sarebbe ad ogni modo confermato dai prezzi pagati nella zona nel corso degli ultimi 10-15 anni. A sostegno della propria tesi, essa cita quindi il caso: (1) di una particella (no. CC) confinante con quella in esame, alienata nel 1991 contro pagamento di 900 CHF/mq; (2) di due particelle (no. DD e EE) - senza fronte stradale rispettivamente accesso, comprendenti gli argini di un torrente che le divideva - acquistate nel 1998 dalla controparte pagando una media di 664 CHF/mq; (3) di un'ulteriore particella (no. FF) - senza fronte stradale né accesso -, pure confinante con quella qui in esame, ceduta nel 1995 a 830 CHF/mq. Sempre a sostegno della propria tesi, la ricorrente rileva infine che la riprova della fondatezza della sua richiesta sarebbe data dalla lettera del 22 giugno 2007 della controparte alla Commissione federale di stima (cfr. doc. 22 dell'incarto della Commissione federale di stima), contenente l'affermazione secondo cui l'importo di 500 CHF/mq che le viene offerto era stato pagato dall'amministrazione immobiliare delle strade nazionali già solo per semplici scorpori di terreno complementare, eseguiti sul territorio di Pazzallo e concernenti particelle (no. AA e BB) le cui capacità edificatorie erano già state completamente sfruttate.

4.3 Per quanto riguarda la controparte, che richiama in sostanza i motivi e le conclusioni della decisione impugnata, nelle osservazioni presentate essa ritiene che i prezzi segnalati dalla ricorrente si riferiscano a prezzi di contrattazioni avvenute molto prima del dies aestimandi con condizioni di mercato completamente diverse. Inoltre, anche a suo parere, il prezzo pagato dalla ricorrente per l'acquisto del fondo in questione ha natura eccezionale ed unica riconducibile a ragioni puramente soggettive e di interesse strategico. Per quanto concerne il prezzo di 500 CHF/mq pagato in sede espropriativa per terreni edificati confinanti (no. AA e BB), fa quindi presente che le superfici espropriate da tali fondi erano adibite a piazzali, accessi e posteggi per cui trattandosi di aree funzionali verso la strada, il prezzo pattuito coincideva con l'effettivo valore edilizio della particella di cui facevano parte. Di qui la sua richiesta di respingere integralmente il ricorso presentato.

5.
In base alla giurisprudenza evocata, il punto di vista della ricorrente non può effettivamente essere seguito.

5.1 Insieme alla controparte in causa, occorre innanzitutto constatare che i riferimenti alle compravendite da lei citate, concernenti le particelle no. CC-FF del Comune di Pazzallo, non sono determinanti.
Nella fattispecie, tenuto conto del fatto che il dies aestimandi dev'essere situato al 1. giugno 2007 (art. 19bis cpv. 1

SR 711 Legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr) LEspr Art. 19bis - È determinante il valore venale (art. 19 lett. a) alla data in cui il titolo di espropriazione diventa esecutivo.

LEspr), data in cui le parti si sono ritrovate per l'udienza di conciliazione, tra esso e le compravendite cui si riferisce la ricorrente è infatti trascorso un lasso di tempo che varia tra 9 e 16 anni (8 e 15 se si vuol tener conto del momento dell'anticipata immissione in possesso [doc. 17 dell'incarto della Commissione federale di stima]), durante il quale i prezzi possono avere subito delle oscillazioni anche notevoli.
A prescindere dalle loro caratteristiche e dal fatto che siano paragonabili alla particella in esame, ciò non permette di considerare la vendita di queste particelle come avvenuta poco prima del dies aestimandi a norma della giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 122 I 168, consid. 3a; sentenza del Tribunale federale 1E.14/2006 del 6 agosto 2007, consid. 4.1).

5.2 Anche il prezzo pagato dalla ricorrente per la particella no. XX in occasione del suo acquisto dalle precedenti proprietarie non assume concreto rilievo. In effetti, sempre secondo il Tribunale federale, prezzi stabiliti da persone toccate dall'espropriazione e che per essa reclamano un'indennità (in casu, le precedenti proprietarie e quindi la ricorrente medesima [cfr. doc. B e F]) non costituiscono un valido termine di paragone ai fini della fissazione del risarcimento (DTF 122 I 168, consid. 3c). Di qui, per altro, anche il corretto agire della Commissione federale di stima che ha espunto tale transazione da quelle da lei considerate per stabilire l'indennità dovuta.

5.3 Infine, neppure il rinvio ai contenuti della lettera del 22 giugno 2007 alla Commissione federale di stima giova concretamente alla tesi della ricorrente. Questo perché, secondo giurisprudenza, l'importo di 500 CHF/mq corrisposto in passato per l'acquisto di sedimi (no. AA e BB) sul territorio di Pazzallo, non può affatto venire considerato automaticamente come il prezzo pagato per semplici scorpori di terreno le cui capacità edificatorie sono già state completamente sfruttate.
Determinanti ai fini della fissazione dell'indennità sono in effetti le caratteristiche concrete e la funzione della porzione espropriata. Aspetti quali il ruolo di disimpegno e di elemento di distacco che una porzione di terreno espropriata può assumere, hanno un peso specifico nella sua determinazione e possono giustificare una valutazione maggiore a quella di un semplice scorporo, se del caso coincidente con il valore del resto del terreno (sentenze del Tribunale federale 1E.6/2002 del 6 marzo 2003, consid. 3; 1E.8/1998 del 19 ottobre 1999, consid. 2, apparsa in Rivista di diritto amministrativo e tributario ticinese [RDAT] I-2000, no. 56).
Così è anche nella fattispecie, come rilevato dalla controparte (cfr. osservazioni al ricorso, p.to 3 pag. 3) e per altro non contestato dalla ricorrente, emerge dagli atti che le superfici espropriate dai terreni cui essa fa riferimento nella sua impugnativa erano infatti aree funzionali alle costruzioni che sorgono sugli stessi, adibite a piazzale, rispettivamente accesso e posteggio (cfr. doc. 5 e 19 dell'incarto della Commissione federale di stima).

6.
Per quanto precede, il ricorso dev'essere respinto e la decisione del 2 ottobre 2007 confermata.
Conformemente alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 122 I 168, consid. 3a; sentenza del Tribunale federale 1E.14/2006 del 6 agosto 2007, consid. 4.1), il prezzo di 500 CHF/mq stabilito dalla Commissione federale di stima tiene conto di 5 transazioni effettuate tra il 2003 e il 2005 tutte concernenti particelle in zona commerciale/artigianale, nel comparto Lugano Sud, dove pure si trova la particella no. XX (cfr. allegati al doc. 21 della Commissione federale di stima).
Su tali basi, ben si può quindi concludere che all'espropriata è stato riconosciuto l'importo che avrebbe oggettivamente potuto conseguire vendendo il suo fondo ad un qualsiasi potenziale acquirente (DTF 122 II 246, consid. 4; DTF 115 Ib 408, consid. 2c, DTF 114 Ib 286, consid. 7; sentenza del Tribunale federale 1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.2).

7.
L'assegnazione di spese e ripetibili non avviene in base alla PA e al regolamento del 21 febbraio 2008 sulle tasse e sulle spese ripetibili nelle cause dinanzi al Tribunale amministrativo federale (173.320.2; TS-TAF), bensì alle norme contenute nella LEspr (decisioni del Tribunale amministrativo federale A-4676/2007 dell'11 dicembre 2007, consid. 8; A-996/2007 del 9 agosto 2007, consid. 7, con ulteriori rinvii).
Giusta l'art. 116 cpv. 1

SR 711 Legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr) LEspr Art. 116 - 1 Le spese di procedura davanti al Tribunale amministrativo federale, comprese le spese ripetibili dell'espropriato, sono addossate all'espropriante.127 Se le conclusioni dell'espropriato vengono respinte totalmente o preponderantemente, si può procedere ad una diversa ripartizione. In ogni caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha cagionate.
1	Le spese di procedura davanti al Tribunale amministrativo federale, comprese le spese ripetibili dell'espropriato, sono addossate all'espropriante.127 Se le conclusioni dell'espropriato vengono respinte totalmente o preponderantemente, si può procedere ad una diversa ripartizione. In ogni caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha cagionate.
2	Nei casi menzionati nell'articolo 114 capoverso 3, le spese sono ripartite secondo i principi generali della legge di procedura civile federale, del 4 dicembre 1947128.
3	Nella procedura davanti al Tribunale federale, la ripartizione delle spese è retta della legge del 17 giugno 2005129 sul Tribunale federale.130

LEspr, le spese di procedura davanti al Tribunale amministrativo federale, comprese le spese ripetibili, sono addossate all'espropriante. Se le conclusioni dell'espropriato vengono respinte, la ripartizione può però essere effettuata anche diversamente. In ogni caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha cagionate.
Nella fattispecie, le spese processuali, pari a 1'500 CHF, sono poste a carico della Repubblica e Cantone Ticino, in qualità di ente espropriante. Non si riscontrano per contro motivi per giustificare l'assegnazione di ripetibili alla ricorrente (decisioni del Tribunale federale 1E.20/2005 del 16 maggio 2006, consid. 4; 1E.1/2006 del 12 aprile 2006, consid. 11; 1E.16/2005 del 14 febbraio 2006, consid. 6; decisione del Tribunale amministrativo federale A-996/2007 del 9 agosto 2007, consid. 7, con ulteriori rinvii).

Per questi motivi, il Tribunale amministrativo federale pronuncia:

1.
Il ricorso è respinto.

2.
Le spese processuali, pari ad un importo di 1'500 CHF, sono poste a carico della Repubblica e Cantone Ticino. Ad avvenuta crescita in giudicato del presente giudizio, essa riceverà la relativa polizza di versamento.

3.
Non vengono assegnate ripetibili.

4.
Comunicazione a:
ricorrente (atto giudiziario)
controparte (atto giudiziario)
autorità inferiore (raccomandata)

I rimedi giuridici sono menzionati alla pagina seguente.

Il presidente del collegio: Il cancelliere:

Claudia Pasqualetto Péquignot Marco Savoldelli

Rimedi giuridici:
Contro la presente decisione può essere interposto ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro un termine di 30 giorni dalla sua notificazione, nella misura in cui sono adempiute le condizioni di cui agli art. 82 e

SR 711 Legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione (LEspr) LEspr Art. 116 - 1 Le spese di procedura davanti al Tribunale amministrativo federale, comprese le spese ripetibili dell'espropriato, sono addossate all'espropriante.127 Se le conclusioni dell'espropriato vengono respinte totalmente o preponderantemente, si può procedere ad una diversa ripartizione. In ogni caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha cagionate.
1	Le spese di procedura davanti al Tribunale amministrativo federale, comprese le spese ripetibili dell'espropriato, sono addossate all'espropriante.127 Se le conclusioni dell'espropriato vengono respinte totalmente o preponderantemente, si può procedere ad una diversa ripartizione. In ogni caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha cagionate.
2	Nei casi menzionati nell'articolo 114 capoverso 3, le spese sono ripartite secondo i principi generali della legge di procedura civile federale, del 4 dicembre 1947128.
3	Nella procedura davanti al Tribunale federale, la ripartizione delle spese è retta della legge del 17 giugno 2005129 sul Tribunale federale.130

segg., 90 e segg. e 100 della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 (LTF, RS 173.110). Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. La decisione impugnata e - se in possesso della parte ricorrente - i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati (art. 42

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b	le modalità di trasmissione;
c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

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