5A_79/2017 - 2017-11-17 - Diritti reali - annulation d'une décision de l'assemblée extraordinaire des propriétaires d'étages

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 79/2017

Arrêt du 17 novembre 2017

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. les Juges fédéraux von Werdt, Président,
Marazzi, Herrmann, Schöbi et Bovey.
Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
1. A.________ SA,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.E.________,
6. G.________,
tous représentés par Me Nicolas Saviaux, avocat,
recourants,

contre

1. H.________,
2. I.I.________et J. I.________,
3. K.________,
4. L.L.________ et M. L.________,
5. N.________,
6. O.________,
7. P.P.________et Q. P.________,
8. R.________,
9. S.________,
tous représentés par Me Yann Jaillet, avocat,
intimés.

Objet
annulation d'une décision de l'assemblée extraordinaire des propriétaires d'étages,

recours contre l'arrêt de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 14 novembre 2016
(PO13.033689-160887 616).

Faits :

A.

A.a. Par acte signé le 5 novembre 1993, la PPE " Résidence T.________ " (ci-après: la PPE) a été constituée sur la parcelle de base no 8273 de l'actuelle commune de U.________ et inscrite au registre foncier le 12 novembre 1993.
Un règlement d'administration et d'utilisation régissant la PPE a été adopté le même jour et mentionné au registre foncier sous le no 71638. Il en ressort notamment qu'à l'origine, la PPE était constituée de quarante-cinq parts de copropriété dénommées lots, détenues en propriété individuelle ou en copropriété simple par vingt-quatre personnes différentes, dont A.________ SA. B.________ est le directeur avec signature individuelle de cette dernière société.
Les lots nos 1 à 38, 41 et 43 étaient destinés à l'habitation, les lots nos 39, 40 et 42 en locaux disponibles, le lot no 44 en restaurant et le lot no 45 en tennis, vestiaires et douches, le tout étant réparti sur plusieurs bâtiments.

A.b. Le 21 octobre 2005, les lots nos 39, 40 et 41 ont été réunis, formant le lot no 39; les lots nos 42 et 43 ont été réunis sous le no 42. La PPE comporte ainsi actuellement 42 lots. Les deux corps de bâtiments A et B, à savoir les lots nos 1 à 16 et le lot no 45, n'ont pas été construits.

A.c. Le 25 mars 1994, le règlement de propriété par étages a été abrogé et remplacé par un document intitulé " modification de règlement de propriété par étages ", mentionné au registre foncier le 7 avril 1994 sous le no 72020.
Ce règlement prévoyait que l'immeuble était exploité sous la forme para-hôtelière, à savoir un motel et des lots d'habitations et que ce mode d'exploitation était impératif, ayant conditionné l'octroi du permis de construire (art. 2). L'assemblée générale des propriétaires et l'administrateur avaient les attributions que leur conférait la loi (art. 15). Pour délibérer valablement, l'assemblée des propriétaires devait réunir la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux d'entre eux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts. L'assemblée générale prenait toutes ses décisions en conformité des règles légales. Le vote se comptait par tête (art. 16).

A.d. Par acte authentique du 30 janvier 2003, la société A.________ SA a acquis 36 lots, à savoir tous ceux qui étaient alors disponibles auprès de la société S.I. V.________ SA.
Certains lots, notamment non construits, ont ensuite été vendus par actes authentiques des 11 et 26 mars 2004 par A.________ SA à certains copropriétaires qui ont finalement renoncé à se maintenir dans la PPE. Ces lots ont alors été repris par A.________ SA.

A.e. Le 17 mai 2004, les copropriétaires ont passé une convention inscrite au registre foncier le 13 juillet 2004 en tant que servitude d'usage de terrasse et/ou jardin. Il en ressort que les droits d'usage rattachés aux unités d'habitation comportent le droit de jouir, d'utiliser et d'aménager la surface désignée à titre de jardin privé et qu'en cas d'abandon de l'exploitation de l'activité de restauration et d'hébergement, les copropriétaires ayant le droit exclusif des unités en cause bénéficieront du même droit de jouir, d'utiliser et d'aménager la surface désignée à titre de jardin privé et rattachée à leurs unités. Au sens de cette convention, les copropriétaires envisageaient ainsi l'abandon de l'exploitation de l'activité de restaurant et d'hébergement.

A.f. Une assemblée extraordinaire des copropriétaires s'est tenue le 23 octobre 2004.
L'administrateur de la PPE, W.________, a constaté que toutes les parts de copropriété étaient représentées, soit par leur titulaire, soit par un mandataire dûment autorisé.
L'assemblée extraordinaire avait notamment pour objet de modifier le règlement de copropriété: le point 2 de l'ordre du jour portait sur la modification de l'art. 16 du règlement, avec pour but de passer d'un droit de vote par tête à un droit de vote par lot; le point 3 de l'ordre du jour prévoyait l'abrogation des art. 2, 3 et 4 du règlement, impliquant d'abandonner le mode d'exploitation de la PPE sous la forme para-hôtelière.
Selon le procès-verbal de l'assemblée, J.I.________ a demandé de retirer le point 2 de l'ordre du jour relatif à la modification de l'art. 16 du règlement, considérant celle-ci illégale. La modification a néanmoins été acceptée par 11 oui, représentant 832/1'000 des parts, contre 7 non, représentant 150/1'000 des parts, et 1 abstention, représentant 18/1'000 des parts.
L'abrogation des art. 2, 3 et 4 du règlement a été acceptée par 17 oui représentant 960/1'000 des parts contre 2 non, représentant 40/1'000 des parts.
Dites modifications ont été mentionnées au registre foncier le 24 janvier 2005.

A.g. X.________, nommé en qualité d'administrateur par jugement du 13 novembre 2012, a fixé une assemblée générale extraordinaire pour le 1er mars 2013. L'ordre du jour était accompagné d'une liste de projets de décisions à adopter ou à rejeter, et prévoyait notamment une présentation par B.________ des plans de transformation du lot no 44 dont il était propriétaire, avec une votation devant se prendre à la majorité simple.
Il ressort du procès-verbal que l'ensemble des copropriétaires était présent ou représenté. Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont été informés que le droit de vote s'effectuerait par lot, ce à quoi certains propriétaires, désignés comme " Monsieur R.________ et consorts " se sont opposés en vain, se voyant répliquer le fait que ce droit de vote était mentionné au registre foncier.
Les différents points figurant à l'ordre du jour ont été traités. S'agissant en particulier du point relatif à la transformation du lot no 44 en appartement en lieu et place de l'ancien restaurant, B.________ a présenté sur plan le projet de modifications qu'il désirait y apporter, précisant qu'il ne s'agissait que d'un changement mineur, qualifié de modification de l'usage de la chose, si bien qu'un vote à la majorité simple et non à l'unanimité était nécessaire. Il ressort de ce plan que les modifications consistaient en l'adjonction d'une nouvelle porte-balcon, de deux petits hublots en façade, de trois velux, d'un escalier extérieur, d'une porte-fenêtre au rez. La décision a été adoptée par 30 voix contre 12.

B.

B.a. Le 2 avril 2013, H.________, I.I.________ et J.I.________, K.________, L.L.________ et M.L.________, O.________, N.________, P.P.________ et Q.P.________, R.________ et S.________ ont déposé une requête de conciliation contre la PPE, à savoir les prénommés ainsi que A.________ SA, B.________, C.________, D.________, F.E.________ et E.E.________, E1.________, A1.________, C.B1.________ et D.B1.________, Y.________ et Z.________.
Une autorisation de procéder a été délivrée le 13 mai 2013.

B.b. Le 24 juillet 2013, H.________, I.I.________ et J.I.________, K.________, L.L.________ et M.L.________, O.________, N.________, P.P.________ et Q.P.________, R.________ et S._______ ont saisi le Tribunal civil de l'arrondissement de La Broye et du Nord vaudois (ci-après: le Tribunal d'arrondissement) d'une demande tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 1er mars 2013 portant sur les travaux de transformation du lot no 44 et à la constatation de la nullité absolue de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 23 octobre 2004 portant sur le droit de vote par lot en lieu et place du droit de vote par tête.
La cause a été suspendue le 10 juillet 2014 jusqu'à droit connu sur la révocation et la nomination d'un nouvel administrateur. Elle a été reprise ensuite du jugement rendu le 12 février 2015 par la Présidente du Tribunal d'arrondissement nommant la société F1.________ SA en cette qualité.
G._______ Sàrl s'est substituée en cours d'instance au défendeur Y.________ suite au décès de celui-ci.
Le Tribunal d'arrondissement a rejeté la demande par jugement du 14 décembre 2015.

B.c. Statuant le 14 novembre 2016, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel formé par H.________, I.I.________ et J.I.________ ainsi que L.L.________ et M.L.________ contre ce jugement (I), annulé la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 1er mars 2013 portant sur les travaux de transformation du lot no 44 (II.1), déclaré absolument nulle la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 23 octobre 2004 portant sur le droit de vote par lot en lieu et place du droit de vote par tête (II.II), rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (II.V) et réglé les frais et dépens de première (II.III et II.IV) et seconde instances cantonales (III et IV).
L'arrêt a été notifié aux parties le 14 décembre 2016.

C.
Agissant le 30 janvier 2017 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ SA, B.________, C.________, D.________, E.E.________ et G.________ (ci-après: les recourants) concluent principalement à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que l'appel est rejeté, les frais judiciaires et les dépens devant être imputés à leurs parties adverses; subsidiairement, les recourants réclament l'annulation de l'arrêt cantonal.
Invités à se déterminer, les intimés concluent au rejet du recours tandis que la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué.

D.
L'effet suspensif a été attribué au recours par ordonnance présidentielle du 17 février 2017.

Considérant en droit :

1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), prise en dernière instance cantonale et sur recours par un tribunal supérieur (art. 75 LTF), dans une contestation civile de nature pécuniaire, dont la cour cantonale a retenu que la valeur litigieuse atteignait 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. c LTF), par des parties qui ont succombé dans leurs conclusions devant l'instance précédente (art. 76 LTF), de sorte qu'il est recevable au regard de ces dispositions.
Seuls H.________, I.I.________ et J.I.________ ainsi que L.L.________ et M.L.________ (ci-après: les intimés) ont formé appel devant la Cour d'appel civile et ont donc participé à la procédure devant cette juridiction. Il s'ensuit que le présent recours est irrecevable en tant qu'il est dirigé contre K.________, O.________, N.________, P.P.________ et Q.P.________, R._______ et S.________.

2.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique en principe d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal. Cela ne signifie pas que le Tribunal fédéral examine, comme le ferait un juge de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser. Compte tenu de l'obligation de motiver imposée par l'art. 42 al. 2 LTF, il ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 133 III 545 consid. 2.2; arrêt 4A 399/2008 du 12 novembre 2011 consid. 2.1 non publié in ATF 135 III 112). Par ailleurs, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les motifs de l'autorité précédente ou les moyens des parties; il peut admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 138 II 331 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4).

3.
La cour cantonale a fondé son raisonnement sur l'art. 712g CC. Relevant que les art. 647b al. 1 et 648 al. 2 CC trouvaient application dans le cadre de la propriété par étages (art. 712g al. 1 CC), elle a considéré que les transformations décidées lors de l'assemblée générale du 1er mars 2013 constituaient un changement d'affectation du lot de B.________ et que celles-ci devaient en conséquence être adoptées à l'unanimité (art. 648 al. 2 CC). Pour déroger à cette unanimité, une majorité adoptée elle-même à l'unanimité était nécessaire (art. 712g al. 2 CC). La décision du 23 octobre 2004 entérinant le passage du vote par tête au vote par lot n'avait cependant pas réuni l'unanimité exigée par cette dernière disposition de sorte qu'elle était absolument nulle; la décision du 1er mars 2013 autorisant les travaux en lien avec la nouvelle destination du lot no 44 devait quant à elle être annulée.

4.
Les recourants contestent d'abord la nullité de la décision prise le 23 octobre 2004 portant sur la modification du droit de vote par tête à celui par lot.

4.1.

4.1.1. Les intéressés développent une double critique.
Les recourants considèrent d'abord que la première décision contestée ne constituerait aucunement un cas de nullité: elle ne comporterait pas d'illicéité grave violant la structure fondamentale de la PPE; elle ne serait pas incompatible avec des normes juridiques protégeant les créanciers ou l'intérêt public; elle n'aurait pas de contenu immoral ou impossible; elle ne violerait pas les droits de la personnalité. Admettre le contraire contreviendrait à la sécurité du droit. Les recourants soulignent au demeurant que le règlement de copropriété pouvait être modifié à la double majorité en application de l'art. 712g al. 3 CC, reprochant aux juges cantonaux d'avoir en définitive confondu la question de la modification du règlement de la PPE et celle des règles de la copropriété régissant les actes d'administration et les travaux de construction.
Les recourants relèvent ensuite que, à supposer que la décision du 23 octobre 2004 fût nulle, l'écoulement du temps entre la prise de décision et sa contestation près de neuf ans plus tard aurait largement guéri le vice. La réaction tardive des intimés serait constitutive d'un abus de droit manifeste.

4.1.2. Les intimés affirment quant à eux que la modification envisagée nécessiterait impérativement l'unanimité et que la violation d'une réglementation impérative en matière de quorum entraînerait la nullité de la décision litigieuse, invocable en tout temps. Ils relèvent au demeurant qu'aucun abus de droit ne saurait leur être reproché, précisant que les recourants auraient eux-mêmes agi de façon contraire à l'art. 2 CC: B.________ aurait en effet manoeuvré en vue d'opérer le changement du mode de calcul de majorité, pour ensuite racheter certaines parts, s'assurer ainsi la majorité et pouvoir finalement imposer sa volonté à la communauté.
Les intimés soutiennent également que les lots vendus par A.________ SA en mars 2004 n'étaient pas construits, qu'ils constituaient en réalité de simple " quotes-parts " et ne pouvaient dès lors conférer à leurs acquéreurs la qualité de propriétaires. La participation sans droit de ceux-ci à l'assemblée générale du 23 mars 2004 constituait un vice majeur frappant de nullité la décision contestée prise lors de dite assemblée.

4.2. Il convient avant tout d'examiner si la décision de passer du vote par tête au vote par lots est nulle du fait de la violation d'une règle impérative en matière de quorum.

4.2.1. Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut d'ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret doit être analysé individuellement (WERMELINGER, La propriété par étages, 3e éd. 2015, n. 211 ad art. 712m CC; RIEMER, Die Anwendung des Vereinsrechtes auf die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, in RNRF 1975 257 ss, p. 267), même si certains cas types de nullité ont néanmoins été dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible ou encore violent les droits de la personnalité (cf. arrêt 5A 760/2011 du 18 mai
2012 consid. 3.2.3.1; parmi d'autres: WERMELINGER, op. cit., n. 210 ss ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, n. 146 ad art. 712m CC; STEINAUER, Les droits réels, tome 1, 5e éd. 2012, n. 1319 s.; HANDSCHIN/WYTTENBACH, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und seine Anfechtung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 45 ss, 78).
Concernant plus particulièrement la violation des règles légales impératives en matière de quorum, le Tribunal fédéral a estimé qu'une décision, qui n'a pas été prise valablement parce que le quorum requis n'a pas été atteint, ne devient pas valable du fait qu'elle n'a pas été attaquée, mais doit être considérée comme nulle (ATF 78 III 33 consid. 9). Il s'est toutefois écarté de cette solution dans son arrêt publié aux ATF 86 II 78 s'agissant d'une augmentation de capital (consid. 6b) pour finalement laisser la question indécise (arrêt 5A 499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.3 et 8.6). La doctrine est partagée sur ce point. Certains auteurs s'expriment ainsi en faveur de la nullité (MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 147 ad art. 712m CC; RIEMER, Berner Kommentar, 1990, n. 107 ss ad art. 75 CC); d'autres, plus nuancés, ne l'excluent pas mais, dans le doute, privilégient l'annulabilité (WERMELINGER, op. cit., n. 31 ss ad art. 712p CC et WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, 1979, p. 404; cf. également les décisions du Kantonsgericht des Grisons du 15 mars 1991 et du 3 novembre 1993 in PKG 1991 191 ss, p. 193, rés. in BR/DC 1993 n. 51 avec une note de J. Schmid, respectivement in RNRF 1996 374 ss, p. 377); d'autres s'expriment
enfin en faveur de l'annulabilité (HEINI/PORTMANN, Grundriss des Vereinsrechts, 2009, n. 231 p. 74; NIGGLI, in Breitschmid et al. (éd.), Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Personen- und Familienrecht inkl. Kindes- und Erwachsenenschutzrecht, 3e éd. 2016, n. 12 ad art. 75 CC) ou ne se prononcent pas formellement (STEINAUER, op. cit., n. 1320).

4.2.2. L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire (ATF 85 II 525 consid. 3; 132 III 503 consid. 3.2; arrêt 5A 537/2011 du 23 janvier 2012 consid. 5.3.1) d'un mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de la décision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC). La nullité d'une décision doit en revanche être constatée d'office; chaque propriétaire d'étages peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (arrêts 5A 198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 5.3.2; 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.2; cf. également: ATF 137 III 460 consid. 3.3.2 [SA]; 71 I 383 consid. 2 [association]; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC; STEINAUER, op. cit., n. 1319).

4.2.3. Les art. 646 ss CC, respectivement 712a ss CC, prévoient trois types de majorité auxquelles les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages peuvent être soumises: la majorité des propriétaires d'étages - applicable pour toutes les décisions pour lesquelles ni la loi, ni le règlement d'administration et d'utilisation ne prévoient une majorité qualifiée déterminée (ATF 131 III 459 consid. 5.2; WERMELINGER, op. cit., n. 165 ad art. 712m CC) -, la double majorité des propriétaires d'étages et des quotes-parts et l'unanimité des propriétaires d'étages (ATF 131 III 459 consid. 5.2; cf. MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 92 ss ad art. 712m CC; WERMELINGER, op. cit., n. 163 ss ad art. 712m CC).
Les propriétaires d'étages peuvent néanmoins, dans le cadre des normes dispositives et en respectant les principes généraux de l'ordre juridique (art. 2 et 27 CC, 19 et 20 CO), modifier les exigences légales de majorité (WERMELINGER, op. cit., n. 173 et 185 ad art. 712m CC; HANDSCHIN/WYTTENBACH, op. cit., p. 74 i.f.; cf. également MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 67 et 90 ad art. 712m CC). Ils peuvent en outre modifier le mode de calcul de la majorité simple (art. 67 al. 2 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC) et prévoir ainsi un décompte des voix par part d'étages en lieu et place du vote par tête, celui-ci étant généralement prévu en vue de garantir l'égalité entre les propriétaires d'étages et d'éviter qu'un propriétaire d'étages disposant de plusieurs parts d'étages puisse se voir attribuer une force de vote supérieure (MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 63 ad art. 712m CC; WEBER, op. cit., p. 321). Cette modification ne peut s'opérer que par décision unanime (WEBER, op. cit., p. 391; WERMELINGER, op. cit., n. 186 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 64 ad art. 712m CC; HANDSCHIN/ WYTTENBACH, op. cit., p. 74 s.; FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, 2e éd. 1972, § 34 no 13).

4.2.4. Le passage du vote par tête au vote par lot le 23 octobre 2004 n'a en l'espèce pas été entériné à l'unanimité mais à la majorité qualifiée. Contrairement toutefois à ce qu'a estimé la cour cantonale, la violation du quorum impérativement requis pour valider la modification envisagée ne saurait conduire à la nullité de la décision contestée. La possibilité de voter par lot est en effet parfaitement légale (consid. 4.2.3 supra), avec la conséquence parfois inévitable, mais malgré tout licite, qu'un propriétaire puisse se voir ainsi attribuer une force de vote prépondérante. Le résultat auquel conduit la décision contestée est donc admissible, quoi qu'en pensent les intimés. La sécurité du droit recommande en outre, dans le doute, de préférer l'annulabilité de la décision ici contestée à sa nullité, étant en effet précisé que celle-ci conduirait cas échéant à la remise en cause de toutes les décisions que la communauté aurait prises pendant plus de huit ans à la majorité simple et que la modification contestée, dès lors qu'elle figure dans le règlement de la PPE, est mentionnée au registre foncier et opposable en conséquence aux tiers de bonne foi (art. 973 al. 1 CC). A cela s'ajoute que, lors de l'assemblée du 23 octobre
2004, toutes les parts de copropriété étaient représentées, soit par leur titulaire, soit par un mandataire dûment autorisé, et que l'un des intimés s'est expressément opposé au changement de modalité de vote envisagé en arguant sa prétendue illégalité, sans toutefois susciter aucune réaction judiciaire à l'issue du vote. Le comportement prétendument abusif de B.________, consistant à vendre des parts d'étages pour s'assurer l'obtention de la majorité requise lors de la votation et à les racheter ensuite, ne peut enfin être retenu au regard des faits établis par la cour cantonale, étant au demeurant souligné qu'aux dires mêmes des intimés, le rachat desdites parts est intervenu plusieurs années après la votation, à savoir en 2009 et 2012.

4.3. Reste à examiner le second motif de nullité invoqué par les intimés dans leurs déterminations, à savoir la participation prétendument sans droit des acquéreurs des lots non construits à l'assemblée générale du 23 octobre 2004.

4.3.1. Une propriété par étages peut parfaitement être constituée avant la construction du bâtiment (ATF 134 III 597 consid. 3.3.1 et la référence; parmi plusieurs: WERMELINGER, op. cit., n. 124 ad art. 712d CC; KRAUSKOPF, Erwerb von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes - Klippen bei der vertraglichen Gestaltung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 115 ss; STEINAUER, op. cit., n. 1155 ss; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 58 ad art. 712d CC; DUBOIS/MARTIN, Le sort de la mention " constitution de PPE avant la construction du bâtiment ", in Not@lex 2017 83 ss), cette question n'étant toutefois pas réglée dans le code civil, mais dans l'ordonnance sur le registre foncier (ci-après: ORF; RS 211.432.1). L'inscription de la PPE au registre foncier ne sera alors admise que si un plan de répartition accompagne la réquisition; les feuillets du bien-fonds et des étages porteront en outre la mention " constitution de PPE avant la construction du bâtiment " (cf. art. 69 ORF, disposition remplaçant l'art. 33c aORF en vigueur lors de la construction de la PPE " Résidence T.________ ").
Dès l'inscription de la propriété par étages au registre foncier, les parts dont elle se compose existent juridiquement et doivent être immatriculées. Les parts d'étages constituent elles-mêmes des immeubles, encore que le droit d'usage privatif qui leur est attaché ne puisse être exercé tant que les travaux ne sont pas terminés. Elles peuvent faire l'objet de transactions avant l'achèvement du bâtiment, être notamment vendues ou grevées de gages immobiliers. Une propriété par étages constituée avant l'achèvement des travaux est en conséquence une propriété par étages à part entière (ATF 107 II 211 consid. 3) : elle n'est ni provisoire, ni en suspens sur le plan juridique (WERMELINGER, Les écueils d'une propriété par étages à construire en plusieurs étapes, in: Cahiers des droits réels et de la propriété [CdDr] 2011 1 ss, p. 4 [cité: WERMELINGER, Cahiers]).
Lors de l'acquisition de sa part, le nouvel acquéreur devient automatiquement membre de la communauté des propriétaires (Werro/Hurni, La PPE sur plan, Journées suisses du droit de la construction 2011, p. 63 ss, 76; cf. également Wermelinger, op. cit., n. 124c ad art. 712d CC; SCHMID MEYER, Erwerb von Stockwerkeigentum ab plan, 2015, n. 27). Il dispose du droit intangible et inaliénable de participation à l'assemblée des copropriétaires avec pouvoir de décision (Wermelinger, Cahiers, p. 5 et la référence). Tout propriétaire d'étages peut donc faire valoir ses droits de participation à la gestion d'une propriété par étages, peu importe sa situation dans la construction du bâtiment (Wermelinger, Cahiers, p. 5).
Si le propriétaire par étages ou l'administrateur doit communiquer l'achèvement du bâtiment à l'office du registre foncier dans les trois mois qui suivent l'exécution des travaux, le cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution de ceux-ci (art. 69 al. 3 ORF), aucune durée limite n'est prévue pour cette " phase transitoire " de PPE en construction, ni sous l'empire de l'ancienne ORF (Wermelinger, La vente d'une part-terrain - état des lieux, in Not@lex 2010 39 ss, p. 43; Krauskopf, op. cit., p. 118), ni sous celui de l'actuelle. Il est donc envisageable, comme en l'espèce, que la construction de la propriété par étages ne soit pas encore terminée plusieurs années après sa constitution (Wermelinger, Zürcher Kommentar, 2010, n. 148 ad Vorbemerkungen zu Art. 712a -712t CC; cf. également pour un cas concret détaillé: Wermelinger, Cahiers, p. 1 ss).

4.3.2. En l'espèce, la PPE a été constituée avant sa construction et est inscrite comme telle au registre foncier. A.________ SA pouvait ainsi vendre les lots dont elle était propriétaire, même si ceux-ci n'étaient pas encore construits; leurs acquéreurs pouvaient participer à l'assemblée générale du 23 octobre 2004 et y voter. La décision contestée n'est donc pas nulle de ce chef. Il n'y a pas lieu d'examiner les conséquences du non-achèvement des travaux sur la PPE, cette question étant exorbitante du présent litige.

4.4. Vu les considérations qui précèdent, il convient de retenir que la décision de passer du vote par tête au vote par lot, prise le 23 octobre 2004, n'est pas nulle mais simplement annulable et que le délai pour agir en annulation est manifestement échu. A défaut de nullité, la question de l'éventuel abus de droit des intimés peut rester indécise.

5.
Les recourants contestent ensuite l'annulation de la décision prise par l'assemblée générale extraordinaire du 1er mars 2013.

5.1. Ils affirment en effet que la décision de transformer le lot no 44 initialement destiné à un restaurant en un logement supplémentaire ne constituerait aucunement un changement de destination nécessitant l'unanimité mais une modification de l'utilisation, pour laquelle la majorité qualifiée serait suffisante. Les recourants rappellent à cet égard qu'ils avaient passé une convention en date du 17 mai 2004 prévoyant l'abandon des activités de restauration et d'hébergement. La teneur de cette convention, inscrite au registre foncier, avait été confirmée par décision du 23 octobre 2004, l'assemblée des propriétaires d'étages acceptant alors, à la majorité qualifiée, l'abandon du mode d'exploitation de la PPE sous forme para-hôtelière. Dès cette dernière date, il n'existait donc plus aucune obligation de maintenir un restaurant dans le lot no 44, de sorte que la transformation envisagée avait été adoptée conformément aux exigences légales.

5.2.

5.2.1. Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1); le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (al. 2).
Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2 CC permet au propriétaire d'utiliser ses parties exclusives comme il l'entend. Cette liberté est présumée. Elle peut toutefois être limitée par des restrictions légales et des restrictions conventionnelles (ATF 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références). Les propriétaires d'étages peuvent ainsi convenir de restrictions à leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références; 111 II 330 consid. 7). Ils peuvent notamment prévoir que les locaux doivent être utilisés dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un restaurant (ATF 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références).

5.2.2. Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites générales de l'ordre juridique (art. 2 , 27 CC, 19 s. CO) ainsi que celles qui découlent de l'institution même de la propriété par étages (ATF 139 III 1 consid. 4.3.2 et les références) : les intérêts divergents et convergents des propriétaires d'étages doivent ainsi s'équilibrer, de façon que chacun d'eux puisse exercer ses droits le plus librement possible, tout en permettant à la communauté de fonctionner comme une entité (ATF 139 III consid. 4.3.2; 111 II 330 consid. 7). De graves restrictions au droit exclusif du propriétaire d'étage ne peuvent cependant être prises qu'à l'unanimité, ou du moins, avec l'accord du propriétaire concrètement concerné par la restriction (ATF 139 III consid. 4.3.2 et les références).

5.2.3. Si les copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier s'ils ont convenu de soumettre l'immeuble à une certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour un changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'étages (art. 648 al. 2 CC; ATF 139 III 1 consid. 4.3.3 et les références; 111 II 330 consid. 2 i.f.). Le changement dans la destination de la chose doit néanmoins être distingué de son changement d'utilisation qui, selon l'art. 647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété par étages en vertu de l'art. 712g al. 1 CC. Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation économique de l'immeuble en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée au second plan (ATF 139 III 1 consid. 4.3.3). L'affectation de l'immeuble détenu en copropriété est à cet égard déterminante: tant que subsiste le
caractère global de l'immeuble, la transformation d'une seule unité d'étage ne conduit pas à un changement d'affectation au sens de l'art. 648 al. 2 CC (ATF 139 III 1 consid. 4.3.3; 130 III 441 consid. 2.3 et 2.4, 450 consid. 2.1).

5.3. L'on ne saurait en l'espèce considérer que la transformation du lot no 44, objet de la décision contestée, constitue un changement de destination au regard du règlement modifié par décision du 23 octobre 2004: il a en effet été décidé, à cette date, certes non pas à l'unanimité mais à la majorité qualifiée, sans égard au décompte par lot qui venait d'être décidé, d'abroger les art. 2, 3 et 4 du règlement impliquant d'abandonner le mode d'exploitation de la PPE sous la forme para-hôtelière. La décision contestée, prise le 1er mars 2013, s'inscrit donc dans cette modification adoptée par l'assemblée des propriétaires d'étages en 2004, qu'elle concrétise, qui n'a alors fait l'objet d'aucune contestation et dont les intimés, qui constatent certes dans leurs déterminations qu'elle n'a pas été prise à l'unanimité, n'invoquent pourtant aucunement la nullité. C'est donc à tort que la cour cantonale a considéré que l'unanimité était nécessaire pour procéder à la transformation du lot envisagée en 2013, la majorité qualifiée étant en effet suffisante, faute de disposition réglementaire contraire. La décision cantonale et le procès-verbal de l'assemblée des propriétaires d'étages du 1er mars 2013 permettent cependant uniquement de
constater une majorité de 30 voix contre 12, décompte établi selon le vote par lot. L'on ne peut toutefois déterminer, sur la base des faits établis par la cour cantonale, si ce décompte correspond à celui de la majorité qualifiée, la juridiction n'ayant pas été amenée à instruire cette question dès lors qu'elle considérait l'unanimité nécessaire. Il convient donc de lui renvoyer la cause afin qu'elle détermine si la double majorité a été ou non atteinte.

6.
En définitive, le recours est admis dans la mesure où il est recevable. L'arrêt cantonal est annulé et réformé dans le sens du rejet de la demande tendant à la constatation de la nullité absolue de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 23 octobre 2004 portant sur le droit de vote par lot en lieu et place du droit de vote par tête; la cause est renvoyée à l'autorité cantonale s'agissant de la demande concernant l'annulation de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 1er mars 2013 portant sur les travaux de transformation du lot no 44. Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge des intimés solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF; art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis dans la mesure où il est recevable. L'arrêt cantonal est annulé et réformé en ce sens que la demande tendant à la constatation de la nullité absolue de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la PPE du 23 octobre 2004 portant sur le droit de vote par lot en lieu et place du vote par tête est rejetée. Pour le surplus, la cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour instruction et nouvelle décision au sens des considérants.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des intimés solidairement entre eux.

3.
Une indemnité de 5'000 fr., à verser aux recourants à titre de dépens, est mise à la charge des intimés solidairement entre eux.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 17 novembre 2017

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

La Greffière : de Poret Bortolaso

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.19

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
¹	Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
²	A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
³	Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
⁴	La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.602

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^b - 1 Gli atti di amministrazione più importanti, in particolare i cambiamenti di cultura o d'utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, la partecipazione al miglioramento del suolo e la nomina d'un amministratore con facoltà eccedenti l'ordinaria amministrazione sono decisi a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
¹	Gli atti di amministrazione più importanti, in particolare i cambiamenti di cultura o d'utilizzazione, la stipulazione o lo scioglimento di contratti di locazione, la partecipazione al miglioramento del suolo e la nomina d'un amministratore con facoltà eccedenti l'ordinaria amministrazione sono decisi a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
²	Sono riservate le disposizioni concernenti i lavori di costruzione necessari.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 648 - 1 Ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri.
¹	Ogni comproprietario è autorizzato a rappresentare la cosa, ad usarne e goderne nella misura compatibile con i diritti degli altri.
²	Per alienare la cosa, per imporle degli aggravi o per cambiarne la destinazione, occorre il consenso di tutti i comproprietari, a meno che questi abbiano unanimemente stabilito un'altra norma.
³	I comproprietari non possono gravare la cosa di diritti di pegno o di oneri fondiari, qualora ne siano già gravate singole quote.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore;
²	nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera;
³	nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo;
⁴	approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;
⁵	decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;
⁶	assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva.
²	Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^p - 1 L'assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l'intervento o la rappresentanza della metà degli stessi, ma di almeno due, che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa.
¹	L'assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l'intervento o la rappresentanza della metà degli stessi, ma di almeno due, che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa.
²	Se l'assemblea non è in numero, è convocata una seconda, che può essere tenuta almeno dieci giorni dopo la prima.
³	L'assemblea di seconda convocazione delibera validamente con l'intervento o la rappresentanza di un terzo di tutti i comproprietari, ma di almeno due.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 646 - 1 Più persone che abbiano per frazioni la proprietà di una cosa, senza segni apparenti di divisione, sono comproprietarie.
¹	Più persone che abbiano per frazioni la proprietà di una cosa, senza segni apparenti di divisione, sono comproprietarie.
²	Ove non sia diversamente stabilito, esse sono comproprietarie in parti eguali.
³	Ogni comproprietario ha per la sua parte i diritti e gli obblighi di un proprietario; essa parte può essere da lui alienata o costituita in pegno o pignorata dai suoi creditori.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile.
¹	Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile.
²	Nessuno può alienare la propria libertà, né assoggettarsi nell'uso della medesima ad una limitazione incompatibile col diritto o con la morale.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 67 - 1 Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
¹	Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
²	Le risoluzioni sociali sono prese a maggioranza dei voti dei soci presenti.
³	Non si può prendere una risoluzione sopra oggetti non debitamente preannunciati, eccettoché gli statuti espressamente lo permettano.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 973 - 1 Chi in buona fede, riferendosi ad un'iscrizione nel registro, ha acquistato una proprietà od altri diritti reali, dev'essere protetto nel suo acquisto.
¹	Chi in buona fede, riferendosi ad un'iscrizione nel registro, ha acquistato una proprietà od altri diritti reali, dev'essere protetto nel suo acquisto.
²	La presente disposizione non si applica ai confini dei fondi compresi nei territori interessati da spostamenti di terreno permanenti designati tali dai Cantoni.702

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^d - 1 La proprietà per piani è costituita con l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	La proprietà per piani è costituita con l'iscrizione nel registro fondiario.
²	L'iscrizione può essere chiesta sul fondamento di:
¹	un contratto con il quale i comproprietari sottopongono le loro quote all'ordinamento della proprietà per piani;
²	una dichiarazione del proprietario del fondo o del titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente, attestante la costituzione di quote di comproprietà secondo l'ordinamento della proprietà per piani.
³	Il negozio richiede per la sua validità l'atto pubblico e, se è un testamento o una convenzione di divisione ereditaria, la forma prescritta dal diritto successorio.

SR 211.432.1 Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario (ORF) ORF Art. 69 Iscrizione di una proprietà per piani prima della costruzione dell'edificio - 1 L'iscrizione di una proprietà per piani prima della costruzione dell'edificio può essere richiesta soltanto se la notificazione è presentata corredata del piano di ripartizione.
¹	L'iscrizione di una proprietà per piani prima della costruzione dell'edificio può essere richiesta soltanto se la notificazione è presentata corredata del piano di ripartizione.
²	L'ufficio del registro fondiario iscrive nel foglio del libro mastro relativo al fondo di base e nei fogli dei piani la menzione «costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio».
³	Entro tre mesi dal termine della costruzione, i proprietari della proprietà per piani e l'amministratore devono notificare al registro fondiario il compimento dell'edificio, presentando, se del caso, il piano di ripartizione rettificato al termine della costruzione. Su richiesta dell'ufficio del registro fondiario tale piano va corredato della conferma ufficiale di cui all'articolo 68 capoverso 2.
⁴	Se questa conferma non è fornita o se è accertato che i locali oggetto del diritto esclusivo non sono appartamenti o unità di locali per il commercio o altro scopo costituenti unità a sé stanti e aventi un proprio accesso, dopo decorrenza infruttuosa del termine e in mancanza di una sentenza giudiziaria, la proprietà per piani è convertita in comproprietà ordinaria in applicazione analogica degli articoli 976a e 976b CC.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
¹	La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
²	Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore.
³	Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^t - 1 L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
¹	L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
²	Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senz'esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l'autorizzazione può essere chiesta ulteriormente.
³	Le dichiarazioni, le ingiunzioni, le sentenze e le decisioni destinate collettivamente ai comproprietari possono essere comunicate validamente all'amministratore nel suo domicilio o nel luogo dove trovasi la cosa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.