5A_1062/2019 - 2020-04-16 - Droit des poursuites et de la faillite - adjudication, suspension de la réalisation forcée des immeubles

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 1062/2019

Arrêt du 16 avril 2020

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Herrmann, Président, Escher et von Werdt.
Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Mes Romain Jordan et Thomas Barth, avocats,
recourante,

contre

Office des poursuites de Genève,

B.________ SA,
représentée par Me Peter Pirkl, avocat,

Objet
adjudication, suspension de la réalisation forcée des immeubles,

recours contre la décision de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève du 12 décembre 2019 (A/1106/2018-CS, DCSO/554/18).

Faits :

A.

A.a. A.________ était propriétaire de la parcelle no 3415 de la commune de U.________. Dans le cadre des poursuites ayant conduit à sa réalisation forcée, la valeur de cette parcelle a été estimée à 4'400'000 fr.
La société C.________ SA était pour sa part propriétaire des parcelles nos 3926 et 4566 de la commune de U.________. A.________ est actionnaire et administratrice unique de C.________ SA. La faillite de cette société, déclarée avec effet au 9 février 2016, est liquidée en la forme sommaire.
Les trois parcelles précitées étaient grevées de cédules hypothécaires au porteur en mains de B.________ SA, créancière gagiste.

A.b. Dans le cadre de la liquidation de la faillite de C.________ SA, l'Office cantonal des faillites (ci-après: l'OF) a procédé à la vente aux enchères des parcelles nos 3926 et 4566 le 19 avril 2018.
Les parcelles ont été adjugées à UBP.
La plainte formée par A.________ contre le refus de l'OF de surseoir à la vente précitée et contre l'adjudication des parcelles à UBP a été déclarée irrecevable par la Chambre de surveillance de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Chambre de surveillance). Le Tribunal fédéral a rejeté le recours formé par l'intéressée (arrêt 5A 905/2018 du 26 mars 2019).

A.c. Dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage immobilier engagée à l'encontre de A.________, UBP a requis la réalisation de la parcelle no 3415.
Initialement prévue le 17 mai 2017, la réalisation a finalement été annulée suite à l'introduction d'une première requête de règlement amiable des dettes par A.________. Dite requête a été définitivement écartée (cf. arrêt 5A 116/2018 du 8 mars 2018). Par publication du 12 janvier 2018, l'Office cantonal des poursuites (ci-après OP) a fixé la vente aux enchères forcées au 21 mars 2018 à 10h30.
Les conditions de vente et l'état des charges de l'immeuble ont été communiqués à A.________ le 15 février 2018. Ces actes n'ont fait l'objet d'aucune plainte.

A.d. Le 20 mars 2018, A.________ a déposé une nouvelle requête de règlement amiable des dettes devant le Tribunal de première instance du canton de Genève (ci-après: le Tribunal), fondée sur la perspective, à son sens concrète, de vente en bloc et à court terme des parcelles nos 3415, 3926 et 4556 pour un prix minimum de 17'000'000 fr. L'opération devait être rendue possible grâce à l'octroi, par un établissement bancaire, d'un crédit relais de 10'000'000 fr. permettant le désintéressement complet des créanciers de la débitrice et de la société C.________ SA en liquidation. La requête était assortie d'une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles tendant à l'annulation de la vente aux enchères prévue pour le lendemain à 10h30.

A.d.a. Par ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles rendue ex parte le 20 mars 2018, le Tribunal a annulé dite vente aux enchères; cette ordonnance a été communiquée à l'OP par télécopie le 20 mars 2018 à 16h08.

A.d.b. Par une nouvelle ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles rendue ex parte le 21 mars 2018, le Tribunal a toutefois annulé l'ordonnance rendue la veille et rejeté la requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles formée par A.________. Cette seconde ordonnance a été communiquée par télécopie le 21 mars 2018 à 9h36 au conseil de l'intéressée et à 9h47 à l'OP.

A.d.c. A.________ a fait recours contre dite ordonnance, requérant l'octroi de l'effet suspensif. La Cour de justice a refusé cette dernière requête le 27 avril 2018 et rejeté le recours le 1er octobre 2018. Le Tribunal fédéral a déclaré sans objet le recours formé par A.________, rayant la cause du rôle par arrêt du 21 juin 2019 (arrêt 5A 945/2018).

A.d.d. Par jugement du 11 avril 2019, le Tribunal a rejeté sur le fond la requête en règlement amiable des dettes déposée le 20 mars 2018 par A.________. Cette décision a fait l'objet d'un recours devant la Cour de Justice, puis d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral (arrêt 5A 1035/2019 du 12 mars 2019; infra consid. 3 et 5.2).

A.e. La vente aux enchères publiques de la parcelle no 3415 s'est déroulée le 21 mars 2018 à 10h30. L'immeuble a été adjugé à B.________ SA pour le prix de 5'250'0000 fr., payable par compensation.

B.
Le 3 avril 2018, A.________ a adressé à la Chambre de surveillance une plainte au sens de l'art. 17 LP concluant à la nullité de cette dernière adjudication, subsidiairement à son annulation.
La plainte a été rejetée par décision du 12 décembre 2019.

C.
Agissant le 29 décembre 2019 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral, A.________ (ci-après: la recourante) conclut préalablement à la suspension de l'instruction du présent recours jusqu'à droit jugé dans la procédure 5A 1035/2019 (supra let. A.d.d); principalement, elle demande l'annulation de la décision cantonale et sa réforme en ce sens que la vente aux enchères de la parcelle no 3415 le 21 mars 2018 est déclarée nulle, respectivement annulée; subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants.
Des déterminations n'ont pas été demandées.

Considérant en droit :

1.
Le recours a été déposé à temps (art. 100 al. 2 let. a LTF) contre une décision rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité de surveillance ayant statué en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Il est ouvert sans égard à la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La recourante a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit tel qu'il est délimité par les art. 95 s . LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il ne connaît toutefois de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et motivé de façon claire et détaillée par le recourant ("principe d'allégation", art. 106 al. 2 LTF; ATF 142 II 369 consid. 2.1, III 364 consid. 2.4).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par la juridiction précédente (art. 105 al. 1 LTF); il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont été constatés d'une manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 143 I 310 consid. 2.2 et la référence), doit satisfaire au principe d'allégation susmentionné (cf. supra consid. 2.1), étant rappelé que l'appréciation des preuves n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2 et les références). Les critiques appellatoires sont irrecevables (ATF 140 III 267 consid. 2.3).

3.
Il s'agit de relever avant tout que la requête de suspension de l'instruction formulée à titre préalable par la recourante est sans objet dès lors que le Tribunal fédéral a statué dans la cause 5A 1035/2019 le 12 mars 2020 en rejetant, dans la mesure de sa recevabilité, le recours formé par l'intéressée.

4.
La recourante se plaint avant tout de la violation des art. 6 CEDH et 29 al. 1 Cst., reprochant non seulement à la Chambre de surveillance de ne pas avoir donné suite à sa requête d'audience publique, mais également de ne pas même s'être exprimée à ce propos.

4.1. Selon la jurisprudence, commet un déni de justice formel proscrit par l'art. 29 al. 1 Cst. l'autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinent pour l'issue du litige (ATF 135 I 6 consid. 2.1; arrêts 5A 669/2019 du 7 février 2020 consid. 3.2; 5A 441/2019 du 25 octobre 2019 consid. 3.1).
L'autorité cantonale a ici manifestement traité la requête de la recourante, la jugeant cependant infondée: elle a en effet relevé qu'il n'y avait pas lieu de tenir une audience dès lors que la cause était en état d'être jugée et que la recourante avait eu amplement l'occasion de s'exprimer à tous les stades de la procédure.

4.2. L'art. 6 § 1 CEDH donne à toute personne notamment le droit à ce que sa cause soit entendue équitablement et publiquement. La publicité des débats implique le droit pour le justiciable de plaider sa cause lui-même ou par l'intermédiaire de son mandataire (arrêts 9C 607/2015 du 20 avril 2016 consid. 2.2; 8C 307/2013 du 6 mars 2014 consid. 2.2; 2C 349/2012 du 18 mars 2013 consid. 3.1). L'art. 6 CEDH n'exige pas nécessairement la tenue d'une audience dans toutes les procédures. Le juge peut ainsi refuser la tenue de débats publics lorsque la demande est abusive, chicanière, ou dilatoire, lorsqu'il apparaît clairement que le recours est infondé, irrecevable ou, au contraire, manifestement bien fondé ou encore lorsque l'objet du litige porte sur des questions hautement techniques (art. 6 § 1 2ème phr. CEDH; ATF 141 I 97 consid. 5.1; 136 I 279 consid. 1; 134 I 331 consid. 2.3; 122 V 47 consid. 3b). La tenue d'audience publique n'est par ailleurs pas nécessairement exigée pour les affaires qui ne suscitent pas de controverse sur les faits, pour lesquelles les tribunaux peuvent se prononcer de manière équitable et raisonnable sur la base des conclusions présentées par les parties et d'autres pièces. D'autres considérations, dont le
droit à un jugement dans un délai raisonnable et la nécessité en découlant d'un traitement rapide des affaires inscrites au rôle, entrent en ligne de compte pour déterminer si des débats publics sont nécessaires (arrêts 1C 394/2018 du 7 juin 2019 consid. 2.1; 8C 136/2018 du 20 novembre 2018 consid. 4.2 publié in RDAF 2019 I 87 et la référence à l'arrêt de la CourEdH Mutu Adrian et Pechstein Claudia contre Suisse du 2 octobre 2018, § 175 ss).
Il est ici établi, sans que la recourante ne le conteste, que celle-ci a pu s'exprimer à plusieurs reprises devant la Chambre de surveillance. En tant qu'elle invoque essentiellement le caractère prétendument controversé des faits entourant l'ordonnance du 21 mars 2018, décision révoquant l'ordonnance du 20 mars 2018 qui annulait la vente litigieuse, l'on remarquera que celui-ci - qui relève au demeurant de sa propre appréciation - n'a pas d'impact sur l'adjudication de la parcelle no 3415 elle-même, objet de la plainte formée par la recourante. L'intéressée a pu d'ailleurs se déterminer à cet égard dans le cadre de la procédure qu'elle a introduite contre l'ordonnance du 21 mars 2018 (cf. procédure 5A 945/2018 du 21 juin 2019, cf. let. A.d.c supra).

5.
La recourante invoque ensuite la violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH).

5.1. Elle reproche d'abord à la cour cantonale d'avoir laissé indécise la recevabilité de ses déterminations du 19 septembre 2019, déposées en dehors du délai fixé à cet égard par l'autorité cantonale.
Bien qu'elle l'affirme, la recourante ne démontre toutefois nullement que ses déterminations contenaient des éléments permettant de mettre en doute la conclusion de la Chambre de surveillance quant au caractère infondé de sa plainte. Dans ces conditions, il faut admettre que le procédé cantonal visant à laisser ouverte une question non pertinente pour l'issue du litige, dicté par un souci d'économie de procédure, n'est pas critiquable.

5.2. La recourante se plaint ensuite de ce que l'autorité de surveillance n'aurait pas pris en compte l'arrêt rendu par la Chambre civile de la Cour de justice (ci-après: Chambre civile) le 31 octobre 2019 dans le cadre de sa requête en règlement amiable des dettes. En estimant, sans l'inviter à se déterminer à cet égard, que l'issue de cette dernière procédure était sans impact sur le résultat de sa plainte, l'autorité de surveillance effectuait une appréciation anticipée des preuves, procédé inadmissible au regard de son droit de réplique.
La procédure de règlement amiable des dettes introduite par la recourante - dont l'issue au fond est désormais définitivement scellée dans le sens d'un rejet (cf. arrêt 5A 1035/2019 du 12 mars 2020) - portait sur un possible refinancement de l'intéressée incluant en substance la réalisation des parcelles nos 3415, 3926 et 4566 (cf. let. A.d supra). Il est cependant ici évident que cette procédure, qui s'est déroulée parallèlement au présent litige, n'a aucun impact sur celui-ci, qui concerne la validité de l'adjudication de la parcelle no 3415, que la recourante conteste. La cour cantonale n'a ainsi pas violé le droit d'être entendu de l'intéressée en renonçant à l'inviter à se déterminer suite au rejet de son recours par la Chambre civile dans cette procédure parallèle, étant précisé que la Chambre de surveillance ne s'y est d'ailleurs pas référée pour statuer sur la décision ici entreprise: elle n'a dès lors procédé à aucune appréciation anticipée des preuves à cet égard; la référence à l'arrêt 2D 77/2010 du 19 juillet 2011 est sans pertinence.

6.
Contestant le refus de la cour cantonale de suspendre la procédure jusqu'à droit jugé au fond sur sa - seconde - requête de règlement amiable des dettes, la recourante invoque une violation de l'art. 9 Cst. en lien avec l'art. 14 de la loi sur la procédure administrative du canton de Genève (LPA/GE), de même qu'une violation des art. 20a LP et 49 al. 1 Cst.

6.1. L'on comprend de l'argumentation développée par la recourante que celle-ci sous-entend que la validité de l'ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles du 21 mars 2018 restaurant la vente litigieuse pourrait être examinée dans le cadre de la procédure de règlement amiable des dettes; l'issue de celle-ci impacterait ainsi l'adjudication actuellement contestée.

6.2. Vu l'issue de la procédure de règlement amiable des dettes au fond (cf. arrêt 5A 1035/2019 du 12 mars 2020), l'on peut douter de l'intérêt actuel de la recourante à soulever un tel grief. L'on relèvera au demeurant que le sort de cette procédure était déjà scellé lorsque, le 19 septembre 2019, la recourante a requis la suspension dont elle conteste actuellement le refus: dans son arrêt 5A 945/2018 du 21 juin 2019, le Tribunal fédéral avait en effet déjà constaté que la procédure de règlement amiables des dettes de la recourante avait perdu toute substance en tant que les parcelles nos 3926 et 4566, objets du refinancement proposé par l'intéressée, avaient définitivement été adjugées à B.________ SA (cf. arrêt 5A 905/2018 du 26 mars 2019); dans ces conditions, la question de la validité de l'ordonnance du 21 mars 2018, objet du recours pendant devant la Cour de céans, n'avait pas à être tranchée par celle-ci qui l'a implicitement laissée indécise.

7.
La recourante invoque ensuite une violation des art. 29 al. 1 Cst., 22 LP et 268 CPC, reprochant essentiellement à l'autorité de surveillance de ne pas avoir constaté la nullité de l'ordonnance du 21 mars 2018 restaurant la vente litigieuse, tout en soulignant la nature provisoire de cette dernière décision.

7.1. La Chambre de surveillance a relevé à cet égard que, dans son arrêt du 1er octobre 2018 aujourd'hui définitif, la Chambre civile de la Cour de justice avait confirmé la validité de cette ordonnance; l'adjudication pouvait dès lors se dérouler normalement.

7.2. L'art. 22 al. 1 LP auquel se réfère la recourante - étant précisé que l'al. 2 n'est ici pas pertinent - prévoit la nullité des mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes ne participant pas à la procédure. Il enjoint aux autorités de surveillance de constater cette nullité indépendamment de toute plainte, c'est-à-dire en tout temps, même en dehors du délai de plainte (ATF 128 III 104 consid. 2). Il va cependant de soi que cette disposition s'applique aux mesures prises par les organes d'exécution forcée: il n'appartient donc pas à l'autorité de surveillance de constater la nullité d'une décision prise par un tribunal civil, comme ici l'ordonnance du 21 mars 2018 rendue à titre superprovisionnel et provisionnel par le Tribunal de première instance dans le contexte de la requête en règlement amiable des dettes de la recourante. Aucun déni de justice au sens de l'art. 29 al. 1 Cst. n'est à constater sur ce point. Quant à la prétendue violation de l'art. 268 CPC, l'on comprend, en se référant à l'argumentation développée par la recourante dans le contexte de son précédent grief, que celle-ci s'y réfère pour souligner le caractère provisoire de l'ordonnance précitée; cela ne
change toutefois rien au fait qu'il n'appartient pas à l'autorité de surveillance de constater la nullité qu'elle invoque.

8.
La recourante soulève encore la violation des art. 125 al. 3 et 137 ss LP, s'en prenant à la procédure d'adjudication elle-même.

8.1. La cour cantonale a relevé à cet égard que l'OP avait dûment procédé aux mesures de publicité prévues par la LP et l'ORFI. La publication de la vente était intervenue le 12 janvier 2018, à savoir plus de deux mois avant la date fixée, et son contenu était conforme aux prescriptions de la loi et de son ordonnance d'application. Les conditions de vente (art. 134 LP) avaient été déposées le 16 février 2018 auprès de l'OP, soit en temps utile; l'état des charges (art. 138 LP) avait été communiqué le 15 février 2018 à la recourante qui ne l'avait pas contesté. Aucune plainte n'avait par ailleurs été déposée contre ces mesures. Le grief de la recourante consistant à se plaindre de ne pas avoir été avisée des date et heure de la vente était mal fondé en tant que l'ordonnance annulant la vente avait elle-même été annulée avant les date et heure fixées pour ladite vente et que celle-ci s'était finalement déroulée au moment fixé par la publication; aucune nouvelle publication au sens de l'art. 138 LP ou avis au débiteur et au tiers propriétaire du gage au sens de l'art. 139 LP n'étaient donc requis.

8.2. La recourante affirme que l'annulation de l'adjudication entraînait l'application des art. 138 ss LP et qu'un délai de trois à quatorze jours aurait dû être respecté pour l'informer de la tenue de la réalisation forcée. L'OP ne pouvait ainsi procéder à la vente " à la hussarde " en considérant qu'un délai de 45 minutes lui serait suffisant pour prendre part aux enchères. En validant ce procédé, l'autorité de surveillance aurait violé le droit fédéral. La recourante souligne au demeurant que la notification par fax du maintien de la vente ne serait pas valable et ne déployait aucun effet juridique.

8.3. Il convient de distinguer la procédure d'adjudication, menée par l'OP, de la procédure de mesures superprovisionnelles et provisionnelles, initiée par la recourante dans le contexte de sa requête en règlement amiable des dettes, laquelle relevait du Tribunal de première instance. C'est dans le cadre de cette procédure - dont l'issue est désormais scellée (arrêts 5A 945/2018 du 21 juin 2019 et 5A 1035/2019 du 12 mars 2020) - que la vente actuellement litigieuse a été annulée, puis son maintien finalement confirmé en l'espace de quelques heures. Ces rebondissements judiciaires ex parte, qui, comme le retient la cour cantonale, doivent être imputés au comportement procédural de la recourante (infra consid. 9.1), n'ont cependant eu aucun impact sur la procédure d'adjudication elle-même, singulièrement sur la publication des enchères (art. 138 LP) et les communications que celles-ci nécessitent préalablement (art. 139 s . LP) : ils n'ont eu pour conséquence que de maintenir l'adjudication prévue le jour-même, dont les conditions, de même que l'état des charges, n'ont jamais été remis en cause par la recourante. L'on relèvera également, ainsi que l'a souligné à juste titre la cour cantonale, que la recourante devait également
compter sur la possibilité que les mesures superprovisionnelles annulant la vente litigieuse, rendues sans auditions des autres parties, pussent également être révoquées sans qu'elle ne fût consultée. Dans ces circonstances, c'est à juste titre que la cour cantonale a estimé qu'une nouvelle publication ou un nouvel avis aux intéressés ne se justifiait pas.
La communication par télécopie de l'ordonnance maintenant la vente litigieuse provenait du Tribunal, statuant dans le cadre de la procédure de mesures superprovisionnelles initiées par la recourante; ce mode de communication ne concerne donc pas les conditions mêmes de l'adjudication, que seules la présente plainte peut viser.

9.
La recourante reproche ensuite à la cour cantonale de ne pas avoir retenu son impossibilité à participer à l'adjudication litigieuse alors que sa présence ou celle de ses proches aurait pu avoir un impact sur l'adjudication.

9.1. La cour cantonale a d'abord relevé à cet égard que la recourante avait admis avoir pris toutes les dispositions utiles à sa participation dans l'hypothèse où sa requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles serait rejetée; ayant appris que la vente était finalement maintenue, elle disposait de 45 minutes pour avertir ses proches et se rendre sur les lieux de la vente, ce qui paraissait prima facie suffisant, l'intéressée n'expliquant nullement ce qui l'en aurait concrètement empêchée et pour quelle raison.
L'autorité de surveillance a ensuite considéré que, quand bien même la recourante et ses proches n'avaient plus la possibilité matérielle de participer à l'adjudication, cette circonstance demeurerait sans effet sur la validité de son déroulement. En tant que l'OP avait dûment procédé aux mesures de publicité prévues par la LP et l'ORFI (cf. consid. 8), il ne lui incombait pas de s'assurer que toutes les personnes intéressées pouvaient effectivement prendre part à la vente aux enchères. L'impossibilité alléguée par la recourante n'était pas due à une fausse information de l'OP ou à un comportement dolosif d'un tiers dans le but d'influencer le déroulement des enchères, mais à des rebondissements judiciaires dont l'issue était d'emblée incertaine et à l'origine desquels se trouvait la recourante elle-même, en sorte qu'il lui appartenait de prendre ses dispositions en conséquence.
La cour cantonale a enfin souligné que la recourante n'alléguait ni ne rendait vraisemblable que son absence, celle de ses proches ou des tiers potentiellement contactés par ces derniers aurait concrètement faussé le résultat des enchères.

9.2. La recourante affirme d'abord que le raisonnement cantonal, qui procédait d'une appréciation anticipée des preuves " purement gratuite ", serait arbitraire dès lors que différents témoignages avaient été proposés pour appuyer son impossibilité à participer aux enchères et l'influence de cette participation sur celles-ci (art. 9 et 29 al. 2 Cst.); elle reproche de surcroît à la cour cantonale d'avoir violé son devoir d'élucider d'office les faits pertinents sur ces points (art. 20a LP). La recourante relève enfin que, dès lors qu'elle habitait U.________ et que la vente avait lieu à V.________, il était notoire qu'un tel trajet prendrait au moins 30 minutes - parking non compris -, sans compter que l'autorité cantonale ne pouvait partir du principe que son mandataire serait " connecté en flux tendus avec elle ".
L'essentiel de l'argumentation de la recourante quant à son impossibilité de participer à l'adjudication relève de la contrainte organisationnelle, écartée par la cour cantonale sans que l'on puisse véritablement retenir l'arbitraire de cette appréciation: le laps de temps à disposition était certes serré, mais ne rendait pas " impossible " la présence de l'intéressée, de son mandataire ou d'un proche. La recourante n'invoque aucun autre motif, ni ne développe en quoi les témoignages qu'elle proposait d'apporter auraient permis d'établir son impossibilité d'être présente sur place le 21 mars 2018 pour d'autres raisons. Elle ne démontre ensuite pas non plus en quoi ces témoignages auraient permis de retenir l'influence qu'aurait pu avoir sa présence ou celle de son entourage sur l'adjudication, se limitant à affirmer à ce dernier égard qu'un tiers, potentiellement contacté par son fils, aurait été en mesure d'éviter l'adjudication de son bien à B.________ SA. Cette allégation d'ordre général est manifestement insuffisante pour retenir que cette personne aurait eu la possibilité d'émettre une offre d'un montant supérieur au prix d'adjudication, qui répondrait de surcroît aux conditions de vente; elle ne permet dès lors nullement de
retenir l'arbitraire de l'appréciation effectuée par la cour cantonale.

9.3. L'on relèvera au demeurant que le deuxième point de la motivation développée par la cour cantonale, selon lequel il appartenait à la recourante de prendre les dispositions nécessaires pour participer aux enchères, part de la prémisse que l'OP a correctement procédé aux mesures de publicité commandées par les art. 138 ss LP et l'ORFI. En tant que les critiques de la recourante ont été écartées sur ce point (consid. 8.3), il n'y a pas lieu de s'attarder sur cette question. Il n'y a pas lieu non plus de s'arrêter aux critiques dirigées contre l'ordonnance de mesures superprovisionnelles et provisionnelles restaurant l'adjudication, décision dont l'on rappelle qu'elle n'est nullement objet de la présente procédure.

10.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires sont à la charge de la recourante (art. 66 al. 1 LTF); aucune indemnité de dépens n'est allouée.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, à l'Office des poursuites de Genève, à B.________ SA, et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 16 avril 2020

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : de Poret Bortolaso

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 20^a - 1 ...36
¹	...36
²	Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:37
¹	les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
²	l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
³	l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
⁴	la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
⁵	les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
³	Pour le reste, les cantons règlent la procédure.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 22 - 1 Sont nulles les mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. Les autorités de surveillance constatent la nullité indépendamment de toute plainte.
¹	Sont nulles les mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. Les autorités de surveillance constatent la nullité indépendamment de toute plainte.
²	L'office peut remplacer une mesure nulle par une nouvelle mesure. Si une procédure fondée sur l'al. 1 est pendante devant l'autorité de surveillance, l'office ne conserve cette compétence que jusqu'à sa réponse.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 268 Modification et révocation - 1 Les mesures provisionnelles peuvent être modifiées ou révoquées, s'il s'avère par la suite qu'elles sont injustifiées ou que les circonstances se sont modifiées.
¹	Les mesures provisionnelles peuvent être modifiées ou révoquées, s'il s'avère par la suite qu'elles sont injustifiées ou que les circonstances se sont modifiées.
²	L'entrée en force de la décision sur le fond entraîne la caducité des mesures provisionnelles. Le tribunal peut ordonner leur maintien, s'il sert l'exécution de la décision ou si la loi le prévoit.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 125 - 1 La réalisation est faite aux enchères publiques. Elle est précédée d'une publication qui en indique le lieu, le jour et l'heure.
¹	La réalisation est faite aux enchères publiques. Elle est précédée d'une publication qui en indique le lieu, le jour et l'heure.
²	La publicité à donner à cet avis et le mode, le lieu et le jour des enchères259, sont déterminés par le préposé de la manière qu'il estime la plus favorable pour les intéressés. L'insertion dans la feuille officielle n'est pas de rigueur.
³	Si le débiteur, le créancier et les tiers intéressés ont en Suisse une résidence connue ou un représentant, l'office des poursuites les informe au moins trois jours à l'avance, par pli simple, des lieu, jour et heure des enchères.260

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 134 - 1 L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
¹	L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
²	Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 138 - 1 Les enchères sont publiées au moins un mois à l'avance.
¹	Les enchères sont publiées au moins un mois à l'avance.
²	La publication porte:
¹	l'indication des lieu, jour et heure des enchères;
²	l'indication de la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées;
³	la sommation aux créanciers gagistes et autres intéressés de produire à l'office des poursuites, dans le délai de 20 jours, leurs droits sur l'immeuble, notamment leurs réclamations d'intérêts et de frais. Avertissement leur sera donné que, passé ce délai, ils seront exclus de la répartition, pour autant que leurs droits ne soient pas inscrits au registre foncier.
³	Cette sommation s'adresse aussi à ceux qui ont des droits de servitude, s'il y a lieu d'appliquer encore la législation cantonale.282

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.