Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 680/2011
2C 681/2011

Urteil vom 16. Januar 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Karlen,
nebenamtlicher Bundesrichter Locher,
Gerichtsschreiber Errass.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Herr Hans Peter Bruderer, Steuerberatung,
Beschwerdeführerin,

gegen

Kantonales Steueramt Zürich, Dienstabteilung Recht,

Gegenstand
2C 680/2011
Direkte Bundessteuer 01.01. - 31.12.2007,

2C 681/2011
Staats- und Gemeindesteuern 01.01. - 31.12.2007,

Beschwerden gegen die Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG bezweckt gemäss Eintrag im Handelsregister "...". 2007 hatte sie ihren Sitz an der A.________strasse in Zürich, wo sie auch über gemietete Verkaufs-, Lager- und Büroräume verfügte. Das Mietverhältnis für diese Räume beruhte auf einem schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1990, zu welchem drei Zusätze vereinbart wurden. In Zusatz III wurde das Mietverhältnis um fünf Jahre ab 31. März 2005 fest verlängert, verbunden mit einer Option auf das Mietobjekt für weitere fünf Jahre. Dazu wurde festgehalten, dass die feste Mietdauer bis 31. März 2010 wie auch die eingeräumte weitere Option nur solange gelte, als "Frau X.________ die aktive und/oder leitende Geschäftstätigkeit in den Mieträumlichkeiten ausübt". Für den Fall, dass diese Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sein sollten, vereinbarten die Parteien, dass auch "die feste Vertragsdauer als per sofort erloschen [gilt] und [...] bezüglich Mietdauer und Kündigung die allgemeinen Vertragsbestimmungen" gelten. In diesem Fall hätte damit die einjährige, vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist auf die ortsüblichen Kündigungstermine (31. März und 30. September) Anwendung gefunden.
Am 20. November 2007 wurden folgende Vereinbarungen abgeschlossen:
einen Kaufvertrag zwischen der B.________ SA und X.________, Alleinaktionärin der X.________ AG, betreffend die Übertragung sämtlicher Aktien dieser Gesellschaft zum Preis von Fr. 4'410'000.--;
eine Vereinbarung zwischen der Vermieterin der Lokalitäten A.________strasse (C.________ AG) und der X.________ AG betreffend die Aufhebung des Mietverhältnisses per 30. Juni 2008;
einen Untermietvertrag zwischen der X.________ AG und der B.________ SA betreffend die Lokalitäten A.________strasse für die Periode 1. Februar 2008 bis zum Ende des Mietvertrags der X.________ AG für das Mietobjekt (30. Juni 2008);
einen Verkaufsvertrag zwischen der B.________ SA und einem Dritten (D.________) betreffend die Übertragung sämtlicher Aktien der X.________ AG zum Preis von Fr. 400'000.--.

B.
Für die Steuerperiode 2007 deklarierte die X.________ AG einen Verlust von Fr. 554'169.-- bei einem Eigenkapital von Fr. 971'725.--. Nach Vornahme einer Bücherrevision schätzte das kantonale Steueramt die X.________ AG mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 2'419'000.-- (Eigenkapital Fr. 971'000.--) ein. Dabei rechnete es ihr den Betrag von Fr. 4'010'000.-- (nämlich die Differenz zwischen den beiden Kaufserlösen von Fr. 4'410'000.-- bzw. Fr. 400'000.--) als Entschädigung für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags (sog. Schlüsselgeld) auf und hielt daran auch in den Einspracheentscheiden vom 28. Mai 2008 fest. Einen Rekurs bzw. eine Beschwerde hiergegen hiess die Steuerrekurskommission I des Kantons Zürich mit Entscheiden vom 10. November 2010 gut und setzte den steuerbaren Gewinn auf Fr. 0 fest (Eigenkapital Fr. 971'000.--). Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess die vom kantonalen Steueramt Zürich erhobenen Beschwerden gut und stellte wieder die Steuerfaktoren gemäss den Einspracheentscheiden her.

C.
Vor Bundesgericht beantragt die X.________ AG, die Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 29. Juni 2011 aufzuheben und den steuerbaren Gewinn mit Fr. 0 zu veranlagen (Eigenkapital Fr. 971'000.--).

D.
Das kantonale Steueramt Zürich, das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich sowie die Eidgenössische Steuerverwaltung (betreffend die direkte Bundessteuer) beantragen die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
1.1 Die weitgehend gleich lautenden Beschwerden betreffen die gleichen Parteien, richten sich gegen praktisch übereinstimmende Entscheide und werfen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich deshalb, die Verfahren zu vereinigen und die Beschwerden in einem einzigen Urteil zu erledigen (vgl. Art. 71
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 71 - Nei casi per i quali la presente legge non prevede disposizioni speciali sulla procedura si applicano per analogia le prescrizioni della PC30.
BGG in Verbindung mit Art. 24
SR 273 Legge del 4 dicembre 1947 di procedura civile federale
PC Art. 24 - 1 L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie.
1    L'attore che intende esercitare più azioni contro lo stesso convenuto può farle valere in un'unica petizione, se il Tribunale federale è competente per giudicare ogni singola pretesa. Questa condizione non è richiesta per pretese accessorie.
2    Più persone possono agire o essere convenute con la stessa petizione:
a  se esiste tra loro una comunione giuridica in relazione con l'oggetto litigioso o se i loro diritti o le loro obbligazioni derivano da una stessa causa materiale e giuridica. Il giudice può chiamare in causa un terzo che faccia parte della comunione giuridica. Il chiamato in causa diventa parte in lite;
b  se pretese di eguale natura, che si fondano su di una causa materiale e giuridica essenzialmente dello stesso genere, formano l'oggetto di una lite, semprechè la competenza del Tribunale federale esista per ognuna di esse.
3    Quando lo reputa necessario, il giudice può ordinare d'ufficio, in ogni stadio della procedura, la disgiunzione delle cause.
BZP; BGE 131 V 59 E. 1 S. 60 f. mit Hinweis).

1.2 Bei den angefochtenen Entscheiden handelt es sich um kantonale letztinstanzliche Entscheide über die direkten Steuern des Kantons und des Bundes. Dagegen steht gemäss Art. 82 ff
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
a  contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
b  contro gli atti normativi cantonali;
c  concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.
. BGG die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerden der gemäss Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
1    Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
a  ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
b  è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
c  ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
2    Hanno inoltre diritto di ricorrere:
a  la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
b  in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
c  i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
d  le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
3    In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.
BGG legitimierten Beschwerdeführerin ist grundsätzlich einzutreten.

1.3 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
a  del diritto federale;
b  del diritto internazionale;
c  dei diritti costituzionali cantonali;
d  delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
e  del diritto intercantonale.
BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
BGG). Es legt sodann seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96
BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
a  del diritto federale;
b  del diritto internazionale;
c  dei diritti costituzionali cantonali;
d  delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
e  del diritto intercantonale.
BGG (Art. 105 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
1    Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
2    Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
3    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96
bzw. Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
1    Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
2    Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87
BGG).

1.4 Gemäss Art. 42 Abs. 1
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
BGG hat die Rechtsschrift die Begehren und deren Begründung zu enthalten; im Rahmen der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
1    Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
2    Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
3    Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
4    In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
a  il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
b  le modalità di trasmissione;
c  le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
5    Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
6    Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
7    Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.
BGG). Die Vorbringen müssen sachbezogen sein, damit aus der Beschwerdeschrift ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird. Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1    Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2    Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.
BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Diesen Begründungsanforderungen genügt die Beschwerdeschrift nur teilweise. Soweit sie nicht erfüllt sind, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.

I. Direkte Bundessteuer

2.
2.1 Der steuerbare Reingewinn der juristischen Personen setzt sich gemäss Art. 58
SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD)
LIFD Art. 58 In generale - 1 Costituiscono utile netto imponibile:
1    Costituiscono utile netto imponibile:
a  il saldo del conto profitti e perdite, epurato dal riporto dell'anno precedente;
b  tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall'uso commerciale, in particolare:
c  i ricavi non accreditati al conto profitti e perdite, compresi gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione, fatto salvo l'articolo 64. ...134
2    L'utile netto imponibile delle persone giuridiche che non tengono un conto profitti e perdite è determinato applicando per analogia il capoverso 1.
3    Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.
DBG (SR 642.11) zusammen aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrages des Vorjahres (lit. a), allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teile des Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand verwendet werden (lit. b) sowie den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne (lit. c). Zum steuerbaren Reingewinn gehören namentlich Zuwendungen der Gesellschaft an die Anteilsinhaber oder ihnen nahestehende Dritte, die einem Aussenstehenden nicht oder zumindest nicht im gleichen Masse gewährt würden. Solche geldwerte Leistungen sind nach der Rechtsprechung immer dann anzunehmen, wenn (a) die Gesellschaft keine oder keine gleichwertige Gegenleistung erhält, (b) der Aktionär direkt oder indirekt (z.B. über eine ihm nahe stehende Person oder Unternehmung) einen Vorteil erhält, der einem Dritten unter gleichen Bedingungen nicht zugebilligt worden wäre, die Leistung also insofern ungewöhnlich ist, und (c) der Charakter dieser Leistung für die Gesellschaftsorgane erkennbar war (BGE 131 II 593 E.
5.1 S. 607; Urteil 2C 265/2009 vom 1. September 2009 E. 2.1, in: StR 64, S. 915, 916; je mit Hinweisen). Als geldwerte Leistungen gelten insbesondere Ertragsverzichte zugunsten des Aktionärs oder einer ihm nahe stehenden Person, die bei der Gesellschaft zu einer entsprechenden Kürzung des in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Gewinnes führen. Diese Form der geldwerten Leistung wird irreführend als "Gewinnvorwegnahme" bezeichnet, obwohl handelsrechtlich gar keine Gewinne "vorweggenommen" werden können (Urteil 2C 335/2008 vom 13. Oktober 2008 E. 2.2, in: RtiD 2009 I 492 S. 494). Solche Ertragsverzichte liegen vor, wenn die Gesellschaft auf ihr zustehende Einnahmen ganz oder teilweise zugunsten des Aktionärs oder diesem nahestehenden Personen verzichtet bzw. wenn diese nicht jene Gegenleistung erbringen, welche die Gesellschaft von einem unbeteiligten Dritten fordern würde (Urteil 2C 180/2011, 2C 181/2011 vom 22. September 2011 E. 3.2).

2.2 Nach der Vorinstanz wäre der Mietvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und ihrer Vermieterin unter unbeteiligten Dritten nicht entschädigungslos aufgehoben worden. Mit dem gewählten Vorgehen sei die Entschädigung für die Aufhebung des Mietvertrags und seiner Zusätze in Form eines überhöhten Kaufpreises für die Aktien der X.________ AG direkt der Alleinaktionärin zugeflossen. Es liege mithin ein Ertragsverzicht im Sinne von Art. 58 Abs. 1 lit. c
SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD)
LIFD Art. 58 In generale - 1 Costituiscono utile netto imponibile:
1    Costituiscono utile netto imponibile:
a  il saldo del conto profitti e perdite, epurato dal riporto dell'anno precedente;
b  tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall'uso commerciale, in particolare:
c  i ricavi non accreditati al conto profitti e perdite, compresi gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione, fatto salvo l'articolo 64. ...134
2    L'utile netto imponibile delle persone giuridiche che non tengono un conto profitti e perdite è determinato applicando per analogia il capoverso 1.
3    Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.
DBG vor.
Dabei stützt sich die Vorinstanz im Wesentlichen auf eine Anfrage der B.________ SA vom 10. Dezember 2007, wo sie vom kantonalen Steueramt die Zusicherung einholte und auch erlangte, den "Verlust" von Fr. 4'010'000.-- aus dem An- und Verkauf der Aktien der Beschwerdeführerin als "Zusatzkosten für den Abschluss eines Mietvertrags" zu aktivieren und über die mutmassliche Mietdauer linear abschreiben zu dürfen. Diese im Namen der B.________ SA erfolgte Anfrage hatte noch der heutige Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin für die E.________ AG mitunterzeichnet und dabei die Ausgangslage wie folgt geschildert: "B.________ SA beabsichtigte schon seit geraumer Zeit in Zürich eine Boutique an einer Toplage zu eröffnen. Dabei ist sie auch auf die Räumlichkeiten der A.________strasse aufmerksam geworden, welche damals noch an die X.________ AG vermietet waren. Die Vermieterin dieser Räumlichkeiten, die C.________ AG in Zürich, erklärte sich unter der Voraussetzung bereit, mit B.________ SA einen Mietvertrag einzugehen, dass die X.________ AG ihrerseits von ihrem Vertrag zurücktrete. Die X.________ AG betreibt die Fabrikation und den Vertrieb von Koffern und Lederwaren im gehobenen Preissegment, weshalb die Aufgabe ihres Standortes für sie
eine völlige geschäftliche Neupositionierung bedeutet hätte. Aus diesem Grund war sie auch gegen eine Entschädigung nicht bereit, ihren langjährigen Mietvertrag aufzugeben. Hingegen erklärte sich die Aktionärin der X.________ AG bereit, der B.________ SA ihre Aktien zu verkaufen. Obwohl eigentlich nur an den Räumlichkeiten am F.________platz interessiert, war der Kauf der Beteiligungen X.________ aus Sicht der B.________ SA deshalb die einzige Möglichkeit, zu einem Mietvertrag über die Räumlichkeiten an der A.________strasse zu gelangen". Unter dem Titel "wirtschaftliche Betrachtungsweise" wird sodann in der Anfrage ausgeführt: "Tatsächlich ist dieser Verlust jedoch in Kauf genommen worden, um einen Mietvertrag über Räumlichkeiten an der A.________strasse abschliessen zu können. Wirtschaftlich betrachtet stellen diese Kosten damit Zusatzkosten im Zusammenhang mit einem Mietvertrag dar, weshalb sie zu aktivieren und steuerlich über die Laufzeit des Mietvertrags abzuschreiben sind".
Daraus leitet die Vorinstanz folgerichtig ab, der auf dem freien Markt erzielbare Verkehrswert der Aktien der Beschwerdeführerin (ohne Verbindung zum Mietverhältnis) habe Fr. 400'000.-- betragen, und der Mehrerlös sei als Entschädigung für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses zu qualifizieren. Diese habe aber der Beschwerdeführerin als Mieterin - und nicht ihrer Alleinaktionärin - zugestanden.

3.
Was die Beschwerdeführerin gegen diese Schlussfolgerungen einwendet, widerspricht den Angaben in der Anfrage an das kantonale Steueramt vom 10. Dezember 2007, die nota bene gerade vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin stammen, und vermag auch sonst nicht zu überzeugen.

3.1 Zunächst behauptet die Beschwerdeführerin, der Kaufpreis von Fr. 4'410'000.-- für ihre Aktien sei unter Berücksichtigung des wertvollen Mietverhältnisses keineswegs überhöht gewesen. Dabei lässt sie ausser Acht, dass es ja gerade darum gegangen ist, dieses wertvolle Mietverhältnis aufzugeben, damit sich neu die B.________ SA in den Räumlichkeiten an der Toplage A.________strasse einmieten konnte. Ohne diesen Mietvertrag als wesentlichen Trumpf sackte der Wert der Beschwerdeführerin und damit ihrer Aktien in der Tat auf rund einen Zehntel zusammen. Dieses Ergebnis wird im Übrigen durch den gleichzeitigen Verkauf der Aktien an einen unabhängigen Dritten für Fr. 400'000.-- bestätigt.

3.2 Weiter behauptet die Beschwerdeführerin, bei "Entflechtung" der vertraglichen Beziehungen im Sinne der Vorinstanz hätte die B.________ SA die Entschädigung zweimal entrichten müssen, nämlich ein erstes Mal an die Beschwerdeführerin direkt und ein zweites Mal an deren Aktionärin in Form eines übersetzten Kaufpreises. Auch diese Argumentation verfängt nicht. Denn wäre die Entschädigung direkt an die Beschwerdeführerin gegangen, indem diese auf das Mietverhältnis verzichtet hätte, wäre die B.________ SA an den Aktien nicht mehr interessiert gewesen. Dafür hätte die Aktionärin die Entschädigung - einkommenswirksam - der Gesellschaft entnehmen müssen. Gerade diese wirtschaftliche Doppelbelastung der Entschädigung (Gewinnsteuer bei der Beschwerdeführerin, Einkommenssteuer bei der Alleinaktionärin) hoffte man auf diese Weise vermeiden zu können.

3.3 Es mag zwar zutreffen, dass die X.________ AG wegen des schlechten Geschäftsganges in der Vergangenheit und aufgrund des Alters und des Gesundheitszustands der Alleinaktionärin das Mietverhältnis so oder so vorzeitig aufgegeben hätte. Aber wie die B.________ SA in der Anfrage vom 10. Dezember 2007 ausgeführt hatte, wollte sie sich möglichst bald an der Toplage (A.________strasse) etablieren. Nur dank dieser millionenschweren Ablösesumme liess sich die Alleinaktionärin bzw. - formell - die Beschwerdeführerin zu raschem Einlenken überreden.

3.4 Zusammenfassend ist an den Schlussfolgerungen der Vorinstanz nichts auszusetzen, zumal nur auf diese Weise die Entschädigung von Fr. 4'010'000.-- bei der leistenden B.________ SA und bei der Beschwerdeführerin korrespondierend behandelt wird. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer ist damit unbegründet und abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
II. Staats- und Gemeindesteuern

4.
4.1 Der steuerbare Reingewinn der juristischen Personen setzt sich gemäss § 64 des zürcherischen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG; LS 631.1) zusammen aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrages des Vorjahres (1), allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teilen des Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand verwendet werden (2), sowie der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen (3). Zum steuerbaren Reingewinn gehören namentlich die offenen und verdeckten Gewinnausschüttungen und geschäftsmässig nicht begründete Zuwendungen an Dritte. Diese Bestimmungen entsprechen mithin Art. 58 Abs. 1
SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD)
LIFD Art. 58 In generale - 1 Costituiscono utile netto imponibile:
1    Costituiscono utile netto imponibile:
a  il saldo del conto profitti e perdite, epurato dal riporto dell'anno precedente;
b  tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall'uso commerciale, in particolare:
c  i ricavi non accreditati al conto profitti e perdite, compresi gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione, fatto salvo l'articolo 64. ...134
2    L'utile netto imponibile delle persone giuridiche che non tengono un conto profitti e perdite è determinato applicando per analogia il capoverso 1.
3    Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.
DBG bzw. Art. 24 Abs. 1
SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID)
LAID Art. 24 In generale - 1 L'imposta sull'utile ha per oggetto l'utile netto complessivo, compresi:
1    L'imposta sull'utile ha per oggetto l'utile netto complessivo, compresi:
a  le spese non giustificate dall'uso commerciale e addebitate al conto perdite e profitti;
b  i prodotti, gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione che non sono stati accreditati a detto conto;
c  gli interessi sul capitale proprio occulto (art. 29a).
2    Non costituiscono utile imponibile:
a  gli apporti dei soci di società di capitali e di società cooperative, compresi l'aggio e le prestazioni a fondo perso;
b  il trasferimento della sede, dell'amministrazione, di un'impresa commerciale o di uno stabilimento d'impresa in un altro Cantone, a condizione che non intervenga né alienazione né rivalutazione contabile;
c  l'aumento di capitale derivante da eredità, legato o donazione.
3    Le riserve occulte di una persona giuridica non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, in quanto la persona giuridica rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sull'utile vengano ripresi:
a  in caso di trasformazione in un'impresa di persone o in un'altra persona giuridica;
b  in caso di divisione o di separazione di una persona giuridica, in quanto vengano trasferiti uno o più esercizi o rami d'attività e nella misura in cui le persone giuridiche che sussistono dopo la scissione continuino un esercizio o un ramo d'attività;
c  in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni o di concentrazioni aventi carattere di fusione;
d  in caso di trasferimento di esercizi o rami d'attività, nonché di immobilizzi aziendali, a una filiale svizzera. È considerata filiale una società di capitali o cooperativa al cui capitale azionario o sociale la società di capitali o cooperativa che procede al trasferimento partecipa nella misura di almeno il 20 per cento.110
3bis    Qualora una società di capitali o una società cooperativa trasferisca una partecipazione a una società estera del medesimo gruppo, l'imposizione della differenza tra il valore determinante per l'imposta sull'utile e il valore venale della partecipazione è rinviata.111 Il rinvio dell'imposizione decade se la partecipazione trasferita è venduta a un terzo estraneo al gruppo o se la società i cui diritti di partecipazione sono stati trasferiti aliena una parte importante dei propri attivi e passivi o è liquidata.112
3ter    In caso di trasferimento a una filiale secondo il capoverso 3 lettera d, le riserve occulte trasferite vengono tassate a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, nella misura in cui, nei cinque anni dopo la ristrutturazione, i beni trasferiti o i diritti di partecipazione o societari nella filiale vengano alienati; in tal caso la filiale può far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.113
3quater    Partecipazioni dirette o indirette di almeno il 20 per cento al capitale azionario o sociale di un'altra società di capitali o società cooperativa, esercizi o rami di attività e immobilizzi aziendali possono essere trasferiti, al valore fino ad allora determinante per l'imposta sull'utile, tra società di capitali o cooperative svizzere che, nel contesto delle circostanze concrete, grazie alla detenzione della maggioranza dei voti o in altro modo sono riunite sotto la direzione unica di una società di capitali o cooperativa. Rimane salvo il trasferimento a una filiale svizzera secondo il capoverso 3 lettera d.114 115
3quinquies    Se nei cinque anni seguenti un trasferimento ai sensi del capoverso 3quater i beni trasferiti sono alienati o la direzione unica è abbandonata, le riserve occulte trasferite sono tassate a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53. La persona giuridica beneficiaria può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili. Le società di capitali o cooperative svizzere riunite sotto direzione unica al momento della violazione del termine di blocco rispondono solidalmente del pagamento dell'imposta riscossa a posteriori.116
4    Si applicano per analogia le disposizioni relative ai beni sostitutivi (art. 8 cpv. 4), agli ammortamenti (art. 10 cpv. 1 lett. a), agli accantonamenti (art. 10 cpv. 1 lett. b) e alla deduzione delle perdite (art. 10 cpv. 1 lett. c).
4bis    In caso di sostituzione di partecipazioni, le riserve occulte possono essere trasferite su una nuova partecipazione se la partecipazione alienata è pari almeno al 10 per cento del capitale azionario o sociale o almeno al 10 per cento degli utili e delle riserve dell'altra società e la società di capitali o la società cooperativa l'ha detenuta come tale per almeno un anno.117
5    Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.
StHG. Das zum DBG Festgestellte gilt damit ebenfalls für die kantonalen Steuern.

4.2 Die Beschwerde betreffend die Staats- und Gemeindesteuern ist damit ebenso unbegründet und abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
III. Kosten und Entschädigung

5.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 65 f
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
1    Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
2    La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
3    Di regola, il suo importo è di:
a  200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
b  200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
4    È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
a  concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
b  concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
c  risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
d  secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
5    Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.
. BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht auszurichten (Art. 68
SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria
LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1    Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2    La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3    Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4    Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5    Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 2C 680/2011 und 2C 681/2011 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten betreffend die direkte Bundessteuer (2C 680/2011) wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten betreffend die Staats- und Gemeindesteuern (2C 681/2011) wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

4.
Die Gerichtskosten von Fr. 7000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Januar 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Errass