2C_409/2009 - 2010-01-15 - Droits réels - Einbringung eines Grundstücks in eine einfache Gesellschaft; Feststellung der Nichtbewilligungspflicht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 409/2009

Urteil vom 15. Januar 2010
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Müller, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Zünd, Donzallaz,
Gerichtsschreiber Winiger.

Verfahrensbeteiligte
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Amt für Wirtschaft und Arbeit, 8090 Zürich,
Beschwerdeführerin,

gegen

X.________,
Y.________,
Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Martin Steiner,

Bezirksrat Zürich.

Gegenstand
Bewilligungspflicht für den Erwerb eines Grundstückes durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich
vom 18. Mai 2009.

Sachverhalt:

A.
X.________, Schweizer Bürger mit Wohnsitz in den Vereinigten Staaten (USA), ist Miteigentümer eines Wohnhauses mit Laden an der ________ in R.________. Er beabsichtigt, diesen Miteigentumsanteil in eine durch ihn und seine Gattin Y.________, ebenfalls Schweizer Bürgerin mit Wohnsitz in den USA, gebildete einfache Gesellschaft unter gleichzeitiger Widmung zum Vermögen des X.________ Trust einzubringen. Die Eheleute X.________ - Y.________ stellten dem Bezirksrat Zürich am 7. Oktober 2008 das Gesuch, "es sei festzustellen, dass die Einbringung des Liegenschaftenanteils an der Liegenschaft ________ durch Dr. X.________ der Bewilligungspflicht gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Friedrich) nicht untersteht".

B.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2009 wies der Bezirksrat Zürich das Gesuch um Feststellung des Nichtbestehens der Bewilligungspflicht ab und stellte fest, dass für die Einbringung des ½-Miteigentumsanteils am fraglichen Grundstück in eine einfache Gesellschaft (Widmung ins Vermögen des X.________ Trust) keine Bewilligung erteilt werde. Die Bewilligungsbehörde zog in Erwägung, dass der Trust, obwohl er weder eine juristische Person noch eine vermögensfähige Gesellschaft des schweizerischen Rechts sei, seinen Sitz im Ausland (Washington DC/USA) habe und somit in analoger Anwendung von Art. 5 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) als Person im Ausland gelte und für den Erwerb eines Grundstücks in der Schweiz der Bewilligungspflicht unterstehe.

C.
Mit Beschluss vom 18. Mai 2009 hiess die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich die gegen den Beschluss des Bezirksrats erhobene Beschwerde gut und stellte fest, dass die Einbringung des hälftigen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft ________ in die von X.________ und Y.________ gebildete einfache Gesellschaft unter gleichzeitiger Widmung in den X.________ Trust keiner Bewilligung gemäss BewG bedürfe. Die Rekurskommission führte aus, alle am X.________ Trust beteiligten Personen verfügten über die schweizerische Staatsbürgerschaft, womit es sich um einen unter dem Gesichtspunkt des BewG nicht bewilligungspflichtigen Erwerb handle.

D.
Mit Eingabe vom 22. Juni 2009 führt die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich, Amt für Wirtschaft und Arbeit, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht mit dem Antrag, der Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich vom 18. Mai 2009 sei aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrates Zürich vom 15. Januar 2009 zu bestätigen. Gerügt wird die Verletzung von Bundesrecht.

Die Beschwerdegegner sowie die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Justiz beantragt sinngemäss die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
1.1 Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid eines oberen Gerichts über eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts, welche unter keinen der in Art. 83 BGG genannten Ausschlussgründe fällt, weshalb das Rechtsmittel der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich zulässig ist.
Die Legitimation der Beschwerdeführerin ergibt sich aus Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 und Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG sowie Art. 15 Abs. 1 lit. b BewG in Verbindung mit § 1 lit. b der Verordnung [des Kantons Zürich] vom 1. April 1992 zum Einführungsgesetz zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (LS 234.12).

1.2 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht - inklusive Bundesverfassungsrecht -, Völkerrecht sowie kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG). Eine entsprechende Rüge, welche rechtsgenüglich substantiiert vorzubringen ist (Art. 42 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels sich für den Ausgang des Verfahrens als entscheidend erweist (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.
2.1 Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten unter anderem "juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben" (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Ist ein Geschäft bewilligungspflichtig, so kann die zuständige Behörde die Bewilligung nur erteilen, wenn einer der in Art. 8 ff . BewG genannten Bewilligungsgründe vorliegt bzw. keiner der gesetzlichen Verweigerungsgründe (Art. 12 f . BewG) gegeben ist.

2.2 Die Vorinstanz hat die Bewilligungspflicht verneint, weil es sich beim X.________ Trust weder um eine juristische Person noch um eine Gesellschaft des schweizerischen Rechts, sondern um einen widerruflichen Trust nach amerikanischem Recht handle. Ein Trust sei verselbständigtes, vom Vermögen des Trustees (Verwalter) unabhängiges Sondervermögen. Alle am X.________ Trust direkt und indirekt beteiligten Personen verfügten über die schweizerische Staatsbürgerschaft, womit ein durch das BewG verbotener ausländischer Einfluss auf das Grundeigentum in der Schweiz ausgeschlossen sei.

2.3 Die Beschwerdeführerin rügt diese Auffassung als bundesrechtswidrig. Ein Trust weise zu einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit mehr Ähnlichkeit auf als zu einer natürlichen Person. Es rechtfertige sich daher, beim Trust die für juristische Personen beziehungsweise vermögensfähige Gesellschaften geltenden Bestimmungen des BewG analog anzuwenden. Gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG sei somit auf den Sitz abzustellen, welcher hier im Ausland liege.

3.
3.1 Am 1. Juli 2007 ist das Haager Übereinkommen vom 1. Juli 1985 über das auf Trusts anzuwendende Recht und über ihre Anerkennung (HTÜ; SR 0.221.371) für die Schweiz in Kraft getreten. Die Umsetzung des Abkommens erfolgte durch eine Änderung des Bundesgesetzes vom 18. Dezember 1987 über das internationale Privatrecht (IPRG; SR 291) und des Bundesgesetzes vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1). Insbesondere wurden Art. 21 IPRG geändert und die Art. 149a ff. IPRG neu eingefügt (vgl. Bundesbeschluss vom 20. Dezember 2006 über die Genehmigung und Umsetzung des Haager Übereinkommens über das auf Trusts anzuwendende Recht und über ihre Anerkennung; AS 2007 2849). Gemäss Art. 149c Abs. 1 IPRG gilt für das auf Trusts anwendbare Recht das HTÜ. Art. 22 Abs. 1 HTÜ hält fest, dass das Übereinkommen ohne Rücksicht auf den Tag anzuwenden ist, an dem der Trust errichtet worden ist.

3.2 Der Trust ist ein Rechtsinstitut, das seinen Verbreitungsschwerpunkt in den Common-Law-Staaten hat. Der Begriff bezeichnet ein Rechtsverhältnis, bei dem bestimmte Vermögenswerte treuhänderisch auf eine oder mehrere Personen (Trustees) übertragen werden, welche diese zu verwalten und für einen vom Treugeber (Settlor) vorgegebenen Zweck zu verwenden haben. Letzterer kann allgemeiner Natur sein oder die Begünstigung bestimmter Personen (Beneficiaries) beinhalten. Der Trust bildet ein verselbständigtes Sondervermögen; ihm wird keinerlei Rechtsfähigkeit und damit auch keine Vermögensfähigkeit zugestanden (vgl. Botschaft vom 2. Dezember 2005 zur Genehmigung und Umsetzung des Haager Übereinkommens über das auf Trusts anzuwendende Recht und über ihre Anerkennung, BBl 2006 551 Ziff. 1.3.1 und 1.3.3; Peter Max Gutzwiller, Schweizerisches Internationales Trustrecht, 2007, S. 4 f.). So wird denn auch im Grundbuch nicht der Trust, sondern der Trustee als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen (Art. 149d IPRG; vgl. Florence Guillaume, Fragen rund um die Eintragung eines im Trustvermögen befindlichen Grundstücks ins Grundbuch, ZBGR 90/2009 S. 6 f.). Nach der traditionellen Auffassung des common law hat der Trust keinen Sitz. Das HTÜ
verwendet diesen Begriff deshalb auch nicht. Die schweizerische Umsetzungsgesetzgebung hat den Begriff in Art. 21 IPRG aber als "Hilfsmittel" eingeführt, namentlich als Anknüpfungspunkt für die gerichtliche Zuständigkeit (Peter Max Gutzwiller, Das schweizerische internationale Trustrecht, in: Der Trust - Einführung und Rechtslage in der Schweiz nach dem Inkrafttreten des Haager Trust-Übereinkommens, 2008, S. 12).

3.3 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (E. 4 des angefochtenen Entscheids) handelt es sich beim X.________ Trust um einen widerruflichen Trust nach amerikanischem Recht, der am 31. Januar 2002 durch X.________ (als Settlor) errichtet worden ist. Verwalter (Trustees) des Trusts sind er und seine Ehefrau. X.________ ist der einzige Begünstigte (Beneficiary) des Trusts. Nach Ableben des Begünstigten ist dessen Ehefrau, nach deren Ableben sind die gemeinsamen Kinder begünstigt. Sowohl die Trustees wie auch die direkt und indirekt Begünstigten (Beneficiaries) sind ausschliesslich Personen, welche die schweizerische Staatsbürgerschaft besitzen.

3.4 Die Beschwerdeführerin stellt auf den "Sitz" des Trusts im Ausland ab und will Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG analog anwenden. Diese Argumentation vermag nicht zu überzeugen: Der Umstand, dass das IPRG in Art. 21 dem Trust einen "Sitz" zuordnet und zudem den Trust zusammen mit den Gesellschaften - und nicht den natürlichen Personen - behandelt, rechtfertigt noch keine analoge Anwendung von Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG. Zwar trifft es zu, dass die in Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG aufgeführten Körperschaften unabhängig von ihrer Beherrschung automatisch als Personen im Ausland gelten, wenn sich ihr statutarischer oder tatsächlicher Sitz im Ausland befindet. Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung ist aber nicht in erster Linie ein ausländischer Sitz, sondern die Existenz einer juristischen Person oder einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit (etwa einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft). Solche Körperschaften werden als Eigentümerinnen von Grundstücken im Grundbuch eingetragen. Anders ist die Rechtslage beim Trust: Hier wird nicht der Trust als solcher, sondern der Trustee im Grundbuch eingetragen (vgl. Art. 12 HTÜ und Art. 149d IPRG). Bei einem Wechsel des Trustees muss der neue Trustee eingetragen
werden, was gegebenenfalls eine neues Bewilligungsverfahren auslöst. Die Gefahr, dass sich die Beherrschungsverhältnisse unbemerkt verändern könnten, besteht hier nicht (vgl. GUILLAUME, a.a.O., S. 14).
Dazu kommt, dass der Trust - wie bereits unter E. 3.2 erwähnt - gar keinen tatsächlichen "Sitz", sondern lediglich einen als Sitz bezeichneten Anknüpfungspunkt für gerichtliche Zuständigkeiten hat, was eine analoge Anwendung von Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG als wenig sachgerecht erscheinen lässt.

3.5 Aus der Sicht des BewG ist somit in erster Linie massgebend, ob die Trustees oder die Beneficiaries als Personen im Ausland gelten (GIAN SANDRO GENNA, in: Ausländerrecht, 2. Aufl. 2009, N. 19.19; GUILLAUME, a.a.O., S. 7 f.). Im vorliegenden Fall ist unbestritten geblieben, dass Settlor, Trustees und Beneficiaries Schweizer Staatsangehörige sind und somit der Bewilligungspflicht gemäss BewG nicht unterstehen. Damit erweist sich die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach es sich bei der Einbringung des hälftigen Miteigentumsanteils am Grundstück ________ in die von X.________ und Y.________ gebildete einfache Gesellschaft unter gleichzeitiger Widmung in den X.________ Trust um einen nicht bewilligungspflichtigen Erwerb handle, als nicht bundesrechtswidrig und ist nicht zu beanstanden.

4.
Daraus ergibt sich, dass die Beschwerde abgewiesen werden muss. Der unterliegenden Beschwerdeführerin, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis ohne eigenes Vermögensinteresse handelt, sind keine Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 4 BGG). Hingegen hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Der Kanton Zürich hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. Januar 2010
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Müller Winiger

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
¹	Par personnes à l'étranger on entend:
^a	les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
^abis	les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
^a1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^a2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
^b	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
^c	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
^d	les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
²	...18

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 21 Recours devant les autorités fédérales - 1 Le recours devant les autorités fédérales est régi par les dispositions générales de la procédure fédérale.
¹	Le recours devant les autorités fédérales est régi par les dispositions générales de la procédure fédérale.
²	Les parties et les autorités habilitées à recourir devant l'autorité cantonale de recours ont également qualité pour recourir devant les autorités fédérales.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 20 Recours devant l'autorité cantonale - 1 Les décisions des autorités de première instance, du conservateur du registre foncier, du préposé au registre du commerce ou de l'autorité chargée des enchères sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours.
¹	Les décisions des autorités de première instance, du conservateur du registre foncier, du préposé au registre du commerce ou de l'autorité chargée des enchères sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours.
²	Ont qualité pour recourir:
^a	l'acquéreur, l'aliénateur et toute autre personne ayant un intérêt digne de protection à ce que la décision soit annulée ou modifiée;
^b	l'autorité cantonale habilitée à cet effet ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office fédéral de la justice;
^c	la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble est sis, lorsqu'il s'agit d'une autorisation ou d'une décision constatant qu'aucune autorisation n'est requise ou révoquant une charge.
³	Le délai de recours est de trente jours et commence à courir dès la notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir.
⁴	L'autorité cantonale de recours notifie sa décision, en la motivant et en indiquant les voies de recours, aux personnes ayant qualité pour recourir, à l'autorité de première instance et, sans frais, aux autorités habilitées à recourir.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 15 Autorités cantonales - 1 Chaque canton désigne:
¹	Chaque canton désigne:
^a	une ou plusieurs autorités de première instance chargées de statuer sur l'assujettissement au régime de l'autorisation, sur l'octroi de l'autorisation ainsi que sur la révocation d'une autorisation ou d'une charge;
^b	une autorité habilitée à recourir, à requérir la révocation d'une autorisation ou l'ouverture d'une procédure pénale et à agir en cessation de l'état illicite;
^c	une autorité de recours.
²	L'autorité compétente est celle du lieu où l'immeuble est sis ou, en cas d'acquisition de parts de personne morale ou de participation à une société sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, celle du lieu où se trouve la part des immeubles prépondérante en valeur.
³	Le Département fédéral de justice et police tranche les conflits de compétence qui opposent les autorités de différents cantons.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 8 Motifs généraux d'autorisation - 1 L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
¹	L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
^a	...
^b	servir au placement de capitaux provenant de l'activité d'une institution d'assurance étrangère ou sous domination étrangère autorisée à pratiquer en Suisse, pour autant que soient respectés les principes de placement généralement reconnus et que la valeur de l'ensemble des immeubles de l'acquéreur ne dépasse pas les réserves que l'autorité de surveillance des assurances juge techniquement nécessaires pour les activités suisses;
^c	être affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, lorsque l'acquéreur est exonéré, pour l'immeuble en cause, de l'impôt fédéral direct;
^d	être affecté à la couverture de créances, garanties par gage, de banques ou d'institutions d'assurance étrangères ou sous domination étrangère autorisées à pratiquer en Suisse, lors d'exécutions forcées ou de liquidations concordataires.
²	L'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans. S'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble, l'autorisation peut être accordée sans cette charge.33
³	En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. ...34.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 12 Motifs impératifs de refus - L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque:
^a	l'immeuble sert à un placement de capitaux que la présente loi n'autorise pas;
^b	la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci;
^c	l'acquéreur a tenté d'éluder la loi;
^d	l'acquéreur d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse;
^e	...
^f	l'acquisition est contraire aux intérêts supérieurs du pays.

SR 291 Loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé (LDIP) LDIP Art. 21 - 1 Pour les sociétés et pour les trusts au sens de l'art. 149a, le siège vaut domicile.
¹	Pour les sociétés et pour les trusts au sens de l'art. 149a, le siège vaut domicile.
²	Le siège d'une société est réputé se trouver au lieu désigné dans les statuts ou dans le contrat de société. À défaut de désignation, le siège d'une société se trouve au lieu où la société est administrée en fait.
³	Le siège d'un trust est réputé se trouver au lieu de son administration désigné dans les termes du trust par écrit ou sous une autre forme qui permet d'en établir la preuve par un texte. À défaut de désignation, le siège se trouve au lieu où le trust est administré en fait.
⁴	L'établissement d'une société ou d'un trust se trouve dans l'État dans lequel se trouve son siège ou dans un État dans lequel se trouve une de ses succursales.

SR 291 Loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé (LDIP) LDIP Art. 149^c - 1 Le droit applicable aux trusts est régi par la Convention de La Haye du 1er juillet 1985 relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance87.
¹	Le droit applicable aux trusts est régi par la Convention de La Haye du 1er juillet 1985 relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance87.
²	Le droit désigné par ladite convention est également déterminant dans les cas où, conformément à son art. 5, elle n'est pas applicable, et où, conformément à son art. 13, l'État n'est pas tenu de reconnaître un trust.

SR 291 Loi fédérale du 18 décembre 1987 sur le droit international privé (LDIP) LDIP Art. 149^d - 1 Lorsque les biens d'un trust sont inscrits au nom d'un trustee dans le registre foncier, le registre des bateaux ou le registre des aéronefs, le lien avec un trust peut faire l'objet d'une mention.
¹	Lorsque les biens d'un trust sont inscrits au nom d'un trustee dans le registre foncier, le registre des bateaux ou le registre des aéronefs, le lien avec un trust peut faire l'objet d'une mention.
²	Le lien avec un trust portant sur des droits de propriété intellectuelle enregistrés en Suisse est, sur demande, inscrit dans le registre pertinent.
³	Le lien avec un trust qui n'a pas fait l'objet d'une mention ou qui n'a pas été inscrit n'est pas opposable aux tiers de bonne foi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.