4A_189/2009 - 2009-07-13 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; résiliation

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907

Art. 392

Erscheint die Errichtung einer Beistandschaft wegen des Umfangs der Aufgaben als offensichtlich unverhältnismässig, so kann die Erwachsenenschutzbehörde:

von sich aus das Erforderliche vorkehren, namentlich die Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft erteilen;

einer Drittperson für einzelne Aufgaben einen Auftrag erteilen; oder

eine geeignete Person oder Stelle bezeichnen, der für bestimmte Bereiche Einblick und Auskunft zu geben sind.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 189/2009

Arrêt du 13 juillet 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
X.________, recourant, représenté par Me Pascal Pétroz, avocat,

contre

1. Y.________,
2. Z.________,
intimés, tous deux représentés par Me François Zutter, avocat.

Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 9 mars 2009 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits:

A.
A.a Les époux A.________ et B.________étaient locataires, depuis les années 1950, d'un appartement de cinq pièces et deux chambrettes au 4ème étage d'un immeuble sis à C.________. Le 12 juin 1991, ils ont conclu un nouveau contrat de bail à loyer avec X.________, leur bailleur. D'une durée initiale de trois ans, échéant le 31 juillet 1994, le bail se renouvelait ensuite d'année en année, s'il n'était pas dénoncé trois mois avant son échéance. Le loyer annuel a été fixé à 22'044 fr. en dernier lieu.

Par acte de donation du 20 mai 1992, X.________ a cédé la propriété de l'immeuble en cause à ses quatre enfants. Il en a conservé l'usufruit, conjointement avec son épouse, Dame X.________.
A.b B.________, veuve depuis 1999, est décédée en 2004, laissant pour seuls héritiers ses enfants, Y.________ et Z.________.

Y.________ a manifesté l'intention de conserver le bail à son nom, avec l'accord de sa soeur, et de sous-louer l'appartement. Par courrier du 27 avril 2005, Pascal Pétroz, conseil de X.________, lui a indiqué que la reprise du bail à son seul nom n'était pas possible, pour une question de solidarité entre les locataires, et il l'a invité à lui indiquer les conditions de la sous-location. Y.________ s'est exécuté en faisant parvenir à Me Pétroz une copie du contrat de sous-location conclu pour une durée de trois ans par lui-même et sa soeur avec deux personnes physiques. Le sous-loyer était identique au loyer principal. Y.________ s'est vu répondre, le 3 juillet 2005, par le représentant de X.________, que la sous-location était acceptée, mais uniquement pour une durée d'un an. Dans une lettre du 3 juillet 2005, il a contesté qu'une durée maximale puisse être fixée au contrat de sous-location.

Par courrier du 11 novembre 2005, Y.________ a fait parvenir au représentant des bailleurs une nouvelle convention de sous-location conclue par sa soeur et lui avec deux autres personnes physiques pour la même durée et le même loyer que la précédente. Ni X.________ ni son mandataire n'ont répondu à ce courrier.
A.c Dame X.________, née en 1926, était suivie médicalement depuis mars 2002 en raison d'une détérioration cognitive liée à une probable maladie d'Alzheimer. Par ordonnance du 29 septembre 2005, le Tribunal tutélaire du canton de Genève, appliquant les art. 392 ch. 1 et 393 ch. 2 CC, lui a désigné un curateur en la personne de son époux, lequel a été chargé de gérer et d'administrer ses biens, d'encaisser ses revenus et ses rentes, de pourvoir à leur gestion, de représenter son épouse à l'égard de ses créanciers ainsi que dans le cadre de la liquidation de la succession de sa soeur.
A.d Le 7 juin 2006, Me Pétroz a fait parvenir à Y.________ un avis officiel, mentionnant "Monsieur X.________" comme bailleur et l'informant que le bail de l'appartement était résilié pour le 30 septembre 2006. La remarque suivante a été formulée dans cet avis: "La résiliation est donnée compte tenu du besoin du propriétaire de récupérer le logement". Dans sa lettre d'accompagnement, l'avocat écrivait que "X.________ [avait] besoin de récupérer cet appartement afin d'y habiter dans les plus brefs délais".

Par requête du 4 juillet 2006 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, Z.________ et Y.________ ont conclu, principalement, à l'annulation du congé comme étant contraire aux règles de la bonne foi et, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre ans échéant le 30 septembre 2010. X.________ a expliqué qu'il louait un appartement de neuf pièces dans le quartier de D.________; que son épouse, atteinte de la maladie d'Alzheimer, avait été admise dans un établissement pour personnes âgées en février 2006; qu'il ne supportait plus, de ce fait, d'habiter sans elle dans un appartement où il avait vécu des périodes très difficiles, raison pour laquelle il entendait déménager dans l'appartement dont il était usufruitier. Les locataires ont soutenu, quant à eux, que le congé litigieux était nul, faute d'avoir été donné au nom des deux usufruitiers; qu'il ne respectait pas l'échéance stipulée dans le contrat de bail; enfin, qu'il leur avait été donné à titre de représailles parce qu'ils avaient voulu sous-louer l'appartement. Siégeant le 23 mars 2007, la Commission a déclaré le congé valable pour l'échéance du 31 juillet 2007. Elle a souligné que la qualité d'unique bailleur de
X.________ n'avait jamais été contestée par les précédents locataires, à savoir les parents des locataires en place, de sorte qu'il existait déjà au moment de la conclusion du bail, en 1991, un accord, jamais remis en cause jusqu'au jour de l'audience, d'après lequel les époux X.________ avaient décidé d'attribuer la qualité de bailleur au seul mari. En ce qui concerne l'échéance du bail, la Commission, faisant application de l'art. 266a al. 2 CO, a reporté les effets du congé donné pour le 30 septembre 2006 au 31 juillet 2007, le terme fixé dans l'avis de résiliation ne respectant pas l'échéance contractuelle. Elle a, par ailleurs, jugé que le souhait de X.________ de quitter un logement chargé de trop de souvenirs était légitime et en tout cas nettement prépondérant par rapport à celui des locataires de sous-louer pour une durée indéterminée l'appartement occupé jadis par leurs parents. Enfin, étant donné la durée de la période résiduelle consécutive au report du terme du congé, il lui est apparu que la prolongation de bail requise n'était pas justifiée.

B.
B.a Le 25 avril 2007, Z.________ et Y.________ ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève en l'invitant, principalement, à constater la nullité du congé du 7 juin 2006, subsidiairement, à annuler ce congé, plus subsidiairement enfin, à en repousser les effets au 31 juillet 2007 et à leur accorder une prolongation de bail de quatre ans échéant le 31 juillet 2011.

Statuant le 26 février 2008, le Tribunal des baux et loyers a déclaré le congé litigieux valable pour le 30 septembre 2006 et débouté les parties de toutes autres conclusions. Concernant la validité du congé, il a admis que celui-ci aurait certes dû être donné également au nom de l'usufruitière Dame X.________, mais il a jugé que ce vice formel n'avait eu aucune incidence sur la possibilité offerte aux locataires d'exercer leurs droits. Le Tribunal des baux et loyers a encore relevé que la qualité d'unique bailleur de X.________, qui n'avait jamais été mise en cause par les précédents locataires, ne faisait l'objet d'une contestation que depuis l'introduction de la présente procédure, alors que les locataires ne pouvaient ignorer de bonne foi l'identité réelle des bailleurs.

Les premiers juges n'ont pas estimé contraire aux règles de la bonne foi un congé motivé par la volonté de son auteur de quitter un appartement devenu trop grand pour lui depuis le départ de son épouse et rempli de mauvais souvenirs liés à la maladie de cette dernière. Ils n'ont pas non plus tenu pour abusif le refus du bailleur de consentir à une sous-location allant au-delà de la période d'une année qu'il avait acceptée. Pour eux, le bail a donc pris fin le 30 septembre 2006.

Enfin, le Tribunal des baux et loyers a considéré que les locataires n'avaient aucun intérêt digne de protection à obtenir une prolongation du bail. En effet, mis à part le rapport affectif qu'ils entretenaient avec le logement en question, ils n'alléguaient aucune conséquence pénible pour eux ou pour leur famille. Aucun d'eux ne s'était du reste installé dans l'appartement loué depuis le décès de leur mère, survenu en août 2004.
B.b Y.________ et Z.________ ont appelé du jugement de première instance. Ils ont repris leur précédentes conclusions, à l'exception de celle visant à la prolongation du bail.

Par arrêt du 9 mars 2009, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a annulé le jugement de première instance, constaté la nullité du congé incriminé et condamné X.________ à verser à l'Etat de Genève un émolument de 300 fr. Elle a considéré que ledit congé était frappé de nullité pour n'avoir été notifié qu'à l'un des deux colocataires, à savoir Y.________. Dès lors, pour les juges d'appel, il n'était pas nécessaire d'examiner si la nullité du congé devait être prononcée pour un autre motif.

C.
Le 23 avril 2009, X.________ a formé un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Il conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et à la constatation de la validité des résiliations de bail "notifiées le 7 juin 2006 pour le 30 septembre 2006" à Y.________ et à Z.________ ou, sinon, au renvoi de la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants de l'arrêt fédéral. Cependant, dans le corps de son mémoire, il admet que, les effets du congé ayant dû être reportés à la plus proche échéance contractuelle utile, le contrat de bail a expiré le 31 juillet 2007.

Y.________ et Z.________ proposent le rejet du recours. Ils concèdent au recourant que le congé leur a été notifié séparément, de sorte qu'il était valable de ce point de vue, contrairement à ce que la cour cantonale a retenu. Les intimés maintiennent que ledit congé est néanmoins nul du fait qu'il ne leur a été signifié qu'au nom d'un seul des cobailleurs, alors qu'il aurait dû émaner des deux usufruitiers de la chose donnée à bail.
Le 28 avril 2009, le conseil du recourant a informé le Tribunal fédéral, avec pièce à l'appui, que l'épouse de son mandant est décédée le 14 septembre 2007.

Considérant en droit:

1.
1.1 Formé par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF). Son auteur avait incontestablement qualité pour l'exercer seul, c'est-à-dire sans le concours des quatre nus-propriétaires de l'immeuble où se trouve l'appartement donné à bail. En effet, le décès de son épouse n'avait pas mis fin à l'usufruit dont il était titulaire avec elle et auquel était rattachée la qualité de bailleur (ATF 133 III 311 consid. 4.2.2).

La contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail. En pareil cas, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt 4A 181/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1, non publié in ATF 134 III 446 et les arrêts cités). Comme le loyer annuel du logement en cause s'élève à plus de 22'000 fr., la valeur litigieuse de 15'000 fr. exigée par l'art. 74 al. 1 let. a LTF pour les contestations relatives à un bail à loyer est atteinte en l'espèce.
Pour le surplus, déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF en liaison avec l'art. 46 al. 1 let. a LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur la violation d'un droit de rang constitutionnel ou sur une question afférente au droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière détaillée par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF). Pour le reste, il applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue dans la décision attaquée; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en substituant une nouvelle argumentation à celle de l'autorité précédente. Cependant, compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sanctionnée par l'irrecevabilité des recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est donc pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 134
III 102 consid. 1.1).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées; à ce défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4).

Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

2.
2.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, il y est mis fin, d'ordinaire, par une résiliation (art. 266a al. 1 CO), laquelle doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 626 ch. 1.2). Le congé donné par un bailleur à une pluralité de locataires doit être communiqué à l'ensemble d'entre eux, à peine de nullité. Le décès du locataire ne met en principe pas fin au contrat de bail; celui-ci continue avec les héritiers du locataire, qui assument les droits et obligations du défunt (art. 560 CC; arrêt 4C.252/2005 du 6 février 2006 consid. 3 et les références, in SJ 2006 I p. 365). Ainsi, la résiliation du bail d'un locataire défunt qui n'est pas adressée à tous les héritiers de ce locataire est nulle (LACHAT, op. cit., p. 638 ch. 6.6).

2.2 Les deux intimés sont devenus colocataires du recourant, en 2004, à la suite du décès de leur mère. Aussi la résiliation du bail devait-elle être adressée à chacun d'eux.
La Chambre d'appel constate, au considérant 3.3 de son arrêt, que le congé du 7 juin 2006 n'a été notifié qu'à Y.________, sans que l'autre locataire, à savoir Z.________, en ait été avisée. Elle en déduit la nullité du congé, conformément aux principes susmentionnés.

La constatation formant la prémisse de ce raisonnement est arbitraire. Le recourant démontre la chose en produisant une copie de l'avis de résiliation adressé le 7 juin 2006 à Z.________ en personne, pièce déjà versée au dossier cantonal. En ne prenant pas en compte cet élément de preuve propre à modifier sa décision, la cour cantonale a violé l'art. 9 Cst. et sa constatation arbitraire a induit une application erronée des règles du droit fédéral touchant la résiliation du bail en cas de pluralité de locataires.

Par conséquent, le motif invoqué par les juges d'appel ne leur permettait pas de conclure à la nullité du congé litigieux. Les intimés le reconnaissent d'ailleurs expressément dans leur réponse au recours. Ils soutiennent, toutefois, que la résiliation du bail était entachée de nullité pour un autre motif, ce qu'il convient d'examiner.

1.
Selon les intimés, le congé en cause serait nul pour n'avoir été notifié qu'au nom de l'un des deux cobailleurs.

1.1 Les droits formateurs (résolutoires) liés au rapport d'obligation, telle la résiliation du bail, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie, car le rapport juridique créé par le bail ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les contractants. Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul (arrêt 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1 et les références). Les mêmes principes s'appliquent lorsque le bail, conclu à l'origine par un seul bailleur, se transforme en bail commun par l'effet de l'adhésion d'un nouveau bailleur (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, p. 299 n° 2023).

Les cobailleurs peuvent également confier à un représentant le soin de donner le congé. Lorsque ce représentant est un des membres de la communauté, il doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail selon les règles régissant les rapports au sein de cette communauté. Au demeurant, pour que le congé donné par l'intermédiaire d'un représentant produise ses effets, il n'est pas nécessaire que le rapport de représentation ressorte de l'avis même de résiliation; conformément à l'art. 32 al. 2 CO, il suffit que le locataire ait dû inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation (dernier arrêt cité, ibid.).
1.2
1.2.1 Par acte de donation du 20 mai 1992, X.________, alors seul titulaire du bail litigieux, a cédé la propriété de l'immeuble en cause à ses quatre enfants. Il en a conservé l'usufruit, conjointement avec son épouse, Dame X.________. La doctrine propose d'appliquer par analogie les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) si les bénéficiaires de l'usufruit sont liés par un rapport faisant naître ce type de propriété (communauté héréditaire, société simple) ou les règles sur la copropriété (art. 646 à 651 CC) lorsque tel n'est pas le cas (ATF 133 III 311 consid. 4.2.2 p. 321 et les auteurs cités). En l'espèce, on ignore s'il existait entre les époux usufruitiers un rapport susceptible de faire naître une propriété commune. Il n'est cependant pas nécessaire de trancher cette question. En effet, dans l'un et l'autre cas de figure, la décision de résilier le bail ne pouvait être prise, en principe, que par les deux usufruitiers (cf. l'art. 647b al. 1 CC pour l'hypothèse du co-usufruit et l'art. 653 al. 2 CC pour celle de l'usufruit commun).

Si l'usufruit comme tel est incessible, l'usufruitier a le droit d'en transférer l'exercice à un tiers (art. 758 al. 1 CC), en particulier de donner à bail l'immeuble qui en est l'objet (ATF 113 II 121 consid. 2b/aa). Lorsque pareil transfert est le fait de plusieurs bénéficiaires de l'usufruit, ceux-ci acquièrent la qualité de cobailleurs (sur les rapports entre, resp., l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'usufruitier et le locataire, ainsi que le nu-propriétaire et le locataire, cf., parmi d'autres, ALEXANDRA FARINE FABBRO, L'usufruit immobilier, 2000, p. 149 ss).
Conformément à ces principes, la décision de résilier le bail des intimés devait être prise par les deux usufruitiers. Quant à l'avis de résiliation, il aurait dû être signé par les deux cobailleurs ou par un représentant dûment autorisé par chacun d'eux.
1.2.2 En l'espèce, le congé a été donné aux locataires par le truchement d'un représentant - Me Pascal Pétroz - qui a signé ès qualités les deux avis de résiliation. Chacun de ceux-ci porte la mention suivante: "Bailleur: Monsieur X.________". Les pouvoirs du mandataire à l'égard du mandant ne sont pas litigieux. Il reste que, à rigueur de droit, le représentant aurait dû recevoir également de Dame X.________, cobailleresse, l'autorisation de résilier le bail. Qu'il l'ait reçue directement n'est pas établi, ni même allégué d'ailleurs. Cependant, il ne faut pas perdre de vue qu'à la date de la résiliation du bail, une curatelle de représentation et de gestion avait déjà été instituée en faveur de Dame X.________, et le recourant désigné comme curateur de son épouse. Dans ces conditions, en mettant en oeuvre le mandataire chargé de notifier le congé aux intimés, le curateur, investi de larges pouvoirs, a, selon toute vraisemblance, agi non seulement en son nom, mais encore en tant que représentant de la personne dans l'intérêt de laquelle la curatelle avait été établie. Quoi qu'il en soit, dans les circonstances particulières qui caractérisent la présente cause, le fait pour les intimés de se prévaloir de l'éventuel vice affectant
le pouvoir de représentation du mandataire de la partie bailleresse ne paraît pas compatible avec les règles de la bonne foi.

Il sied de rappeler, à cet égard, que le contrat de bail du 12 juin 1991, conclu avec les parents des intimés, a été signé par le seul recourant, agissant en son propre nom. Ainsi, à l'origine, l'épouse du recourant n'était pas partie à la relation de bail. Il est vrai qu'elle y a adhéré ipso jure une année plus tard, lorsque, par acte de donation du 20 mai 1992, son mari a cédé l'immeuble en cause à ses quatre enfants et s'en est réservé l'usufruit conjointement avec elle. Cependant, cette adhésion automatique de l'épouse à la relation de bail n'a pas entraîné une modification de la désignation de la partie bailleresse sur la formule préimprimée utilisée pour la conclusion du contrat de bail, si bien que le recourant a continué à y apparaître formellement comme le seul bailleur de l'appartement loué. Il a d'ailleurs été traité en tant que tel par les locataires en place, ce qui ressort du jugement de première instance où il est constaté que "la qualité d'unique bailleur de X.________ n'a jamais été mise en cause par les précédents locataires" (consid. 5, p. 6). Au décès du dernier de ceux-ci, ses deux héritiers, i.e. les intimés, sont entrés ex lege dans le rapport contractuel en qualité de colocataires. Or, à l'instar de leurs
parents, ils ont, eux aussi, adopté un comportement donnant à penser qu'ils considéraient le recourant comme leur unique cocontractant. Preuve en sont les deux conventions de sous-location, versées au dossier cantonal, qu'ils ont signées les 15 mars et 31 octobre 2005, et dans le préambule desquelles ils déclarent vouloir obtenir l'autorisation du bailleur décrit par eux en ces termes: "(X.________ représenté par B. Nicod S.A.)". Pourtant, en vertu de l'art. 970 al. 4 CC et de la présomption selon laquelle nul n'est censé ignorer la loi, les intimés ne pouvaient ignorer l'existence des deux usufruits inscrits en 1992 au registre foncier, non plus que l'incidence juridique de cet état de choses sur la qualité de partie bailleresse dans la relation contractuelle en cours.
Au demeurant, lorsqu'ils ont saisi, en date du 4 juillet 2006, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les intimés ont dirigé leur requête contre le seul recourant, à l'exclusion de son épouse. Ils n'ont nullement mis en cause la qualité d'unique bailleur de l'intéressé et n'ont pas conclu à la nullité du congé litigieux, mais à son annulation sur la base de l'art. 271 al. 1 CO et, subsidiairement, à la prolongation du bail. En réalité, comme l'extrait du registre foncier qu'ils ont produit porte la date du 13 novembre 2006 et que la première audience de la Commission de conciliation avait eu lieu le 3 du même mois, les intimés ont sans doute appris à cette occasion l'existence de l'usufruit et, après s'être procuré ledit extrait, changeant de stratégie, ont conclu désormais principalement à la nullité de la résiliation du bail.

Les intimés qui, à l'instar des précédents locataires, avaient toujours considéré le recourant comme leur unique cocontractant, et qui entendaient contester le congé parce qu'ils le jugeaient contraire aux règles de la bonne foi ou, à tout le moins, obtenir une prolongation de bail, ont ainsi tiré profit de la situation en se prévalant du défaut de représentation valable de l'un des deux cobailleurs pour conclure à la nullité du congé, après qu'ils avaient appris sans doute incidemment l'existence du double usufruit qu'ils étaient pourtant censés connaître depuis 1992. Replacé dans son contexte, semblable comportement ne mérite pas d'être protégé. C'est la conclusion à laquelle la Commission de conciliation et, après elle, le Tribunal des baux et loyers ont abouti, à juste titre.

1.
Force est de constater, pour le surplus, que les intimés ne reprennent pas les autres arguments qu'ils avaient présentés devant les juridictions cantonales pour mettre en doute la validité du congé ou en obtenir l'annulation et qu'ils ont abandonné leur conclusion tendant à la prolongation du bail. Il n'y a donc pas lieu d'examiner ces questions (cf., ci-dessus, consid. 1.2 in fine).

Cela étant, il convient d'annuler l'arrêt attaqué et de constater la validité du congé notifié le 7 juin 2006 aux intimés. Toutefois, comme ce congé a été donné pour un autre terme - le 30 septembre 2006 - que celui qui est indiqué dans le bail (31 juillet), il n'a produit effet, conformément à l'art. 266a al. 2 CO, que pour le prochain terme pertinent, soit le 31 juillet 2007.
Pour le surplus, faisant application de l'art. 67 LTF, la Cour de céans inversera le chef du dispositif de l'arrêt cantonal relatif à l'émolument de 300 fr., qu'elle mettra à la charge solidaire des deux intimés.

1.
Conformément aux art. 66 al. 1 et 5 LTF et 68 al. 2 et 4 LTF, ceux-ci seront, en outre, condamnés solidairement à payer les frais de la procédure fédérale ainsi qu'à verser une indemnité pour les dépens de leur adverse partie.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.

2.
Il est constaté que le bail liant les parties a été valablement résilié le 7 juin 2006 pour l'échéance du 31 juillet 2007.

3.
Z.________ et Y.________ sont condamnés solidairement à verser à l'Etat de Genève un émolument de 300 fr.

4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.

5.
Les intimés sont condamnés solidairement à verser au recourant une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 13 juillet 2009

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Carruzzo

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 393
	1.	Eine Begleitbeistandschaft wird mit Zustimmung der hilfsbedürftigen Person errichtet, wenn diese für die Erledigung bestimmter Angelegenheiten begleitende Unterstützung braucht.
	2.	Die Begleitbeistandschaft schränkt die Handlungsfähigkeit der betroffenen Person nicht ein.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 266a
	1.	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
	2.	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 76 Beschwerderecht
	1.	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
		a.	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
		b. [1]	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
	2.	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. [2]

[1] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [2] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 72 Grundsatz
	1.	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
	2.	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
		a.	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		b. [1]	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,über die Bewilligung zur Namensänderung,auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,...
			1.	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
			2.	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
			3.	über die Bewilligung zur Namensänderung,
			4.	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
			5. [1]	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
			6. [2]	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
			7. [3]	...

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 5 des BG vom 19. Dez. 2008 (Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht), in Kraft seit 1. Jan. 2013 (AS 2011 725; BBl 2006 7001). [2] Fassung gemäss Anhang Ziff. 5 des BG vom 19. Dez. 2008 (Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht), in Kraft seit 1. Jan. 2013 (AS 2011 725; BBl 2006 7001). [3] Aufgehoben durch Anhang Ziff. 5 des BG vom 19. Dez. 2008 (Erwachsenenschutz, Personenrecht und Kindesrecht), mit Wirkung seit 1. Jan. 2013 (AS 2011 725; BBl 2006 7001).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 90 Endentscheide
		Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 75 Vorinstanzen
	1.	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. [1]
	2.	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
		a. [2]	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		b.	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
		c. [3]	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455). [2] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [3] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 271a
	1.	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
		a.	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
		b.	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
		c.	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
		d.	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
		e.	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
			1.	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
			2.	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
			3.	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
			4.	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
		f.	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
	2.	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
	3.	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
		a.	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
		b.	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
		c.	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
		d.	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
		e.	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
		f.	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 74 Streitwertgrenze
	1.	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
		a.	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
		b.	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
	2.	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
		a.	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
		b. [1]	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
		c.	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		d.	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
		e. [2]	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

[1] Fassung gemäss Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221). [2] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide
	1.	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
	2.	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
		a.	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
		b. [1]	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
		c. [2]	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 1980 [3] über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 1980 [4] über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
		d. [5]	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 [6].
	3.	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
		a.	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
		b.	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
	4.	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
	5.	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
	6.	... [7]
	7.	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [2] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BG vom 21. Juni 2013 (Elterliche Sorge), in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 357; BBl 2011 9077). [3] SR 0.211.230.01 [4] SR 0.211.230.02 [5] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455). [6] SR 232.14 [7] Aufgehoben durch Anhang 1 Ziff. II 2 der Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008, mit Wirkung seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 1739; BBl 2006 7221).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 46 Stillstand
	1.	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
		a.	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
		b.	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
		c.	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
	2.	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
		a.	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
		b.	die Wechselbetreibung;
		c.	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
		d.	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
		e.	die öffentlichen Beschaffungen. [1]

[1] Fassung gemäss Anhang 7 Ziff. II 2 des BG vom 21. Juni 2019 über das öffentliche Beschaffungswesen, in Kraft seit 1. Jan. 2021 (AS 2020 641; BBl 2017 1851).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 42 Rechtsschriften
	1.	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
	1bis.	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden. [1]
	2.	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. [2] [3]
	3.	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
	4.	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 [4] über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
		a.	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
		b.	die Art und Weise der Übermittlung;
		c.	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann. [5]
	5.	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
	6.	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
	7.	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

[1] Eingefügt durch Ziff. II 1 des BG vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung), in Kraft seit 1. Jan. 2025 (AS 2023 491; BBl 2020 2697). [2] Fassung des zweiten Satzes gemäss Ziff. I 1 des Steuererlassgesetzes vom 20. Juni 2014, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 9; BBl 2013 8435). [3] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [4] SR 943.03 [5] Fassung gemäss Anhang Ziff. II 2 des BG vom 18. März 2016 über die elektronische Signatur, in Kraft seit 1. Jan. 2017 (AS 2016 4651; BBl 2014 1001).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 95 Schweizerisches Recht
	Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
	a.	Bundesrecht;
	b.	Völkerrecht;
	c.	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
	d.	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
	e.	interkantonalem Recht.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 106 Rechtsanwendung
	1.	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
	2.	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin
	1.	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
		a.	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
		b.	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
		c.	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
	2.	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
	3.	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 99
	1.	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
	2.	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben
		Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 652
		Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache.

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 654
	1.	Die Aufhebung erfolgt mit der Veräusserung der Sache oder dem Ende der Gemeinschaft.
	2.	Die Teilung geschieht, wo es nicht anders bestimmt ist, nach den Vorschriften über das Miteigentum.

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 758
	1.	Die Nutzniessung kann, wenn es sich nicht um ein höchst persönliches Recht handelt, zur Ausübung auf einen andern übertragen werden.
	2.	Der Eigentümer ist befugt, seine Rechte diesem gegenüber unmittelbar geltend zu machen.

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 970 [1]
	1.	Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird.
	2.	Ohne ein solches Interesse ist jede Person berechtigt, Auskunft über folgende Daten des Hauptbuches zu erhalten:
		1.	die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung;
		2.	den Namen und die Identifikation des Eigentümers;
		3.	die Eigentumsform und das Erwerbsdatum.
	3.	Der Bundesrat bezeichnet weitere Angaben betreffend Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen, die ohne das Glaubhaftmachen eines Interesses öffentlich gemacht werden dürfen. Er beachtet dabei den Schutz der Persönlichkeit.
	4.	Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen.

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des BG vom 19. Dez. 2003 über die elektronische Signatur, in Kraft seit 1. Jan. 2005 (AS 2004 5085; BBl 2001 5679).

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 271
	1.	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
	2.	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 67 Kosten der Vorinstanz
		Wird der angefochtene Entscheid geändert, so kann das Bundesgericht die Kosten des vorangegangenen Verfahrens anders verteilen.