5A_896/2010 - 2011-03-11 - Droit des poursuites et de la faillite - Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 896/2010

Urteil vom 11. März 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Bettler.

1. Verfahrensbeteiligte
X.________,
2. Y.________ AG,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Urban Baumann,
Beschwerdeführer,

gegen

Z.________ GmbH,
Beschwerdegegnerin,

Konkursamt des Kantons Zug.

Gegenstand
Spezialliquidation nach Art. 230a Abs. 2 SchKG,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zug, II. Beschwerdeabteilung, Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs,
vom 2. Dezember 2010.

Sachverhalt:

A.
A.a Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 3. März 2008 verkaufte die W.________ AG eine Stockwerkeigentumseinheit, bestehend aus einer 4 ½ - Zimmerwohnung mit Kellerabteil, an die Y.________ AG. Der Kaufpreis betrug Fr. 728'000.--. Die Y.________ AG als Käuferin verpflichtete sich in Anrechnung an den Kaufpreis zur Übernahme eines Schuldbriefes über Fr. 520'000.-- zugunsten einer Bank. Für die restlichen Fr. 208'000.-- machte sie Verrechnung mit einer Forderung aus Darlehen geltend, das sie der W.________ AG am 21. August 2007 gewährte.
Die Vertragsparteien vereinbarten zudem, dass der Kaufvertrag entschädigungslos dahinfalle, sofern eine nach dem Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland nötige Bewilligung nicht erteilt werde (Ziff. 4.12 des Kaufvertrages).
Am 4. Juni 2008 wies das zuständige Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung vom 3. März 2008 (Tagebuch) ab.
A.b Die fragliche 4 ½ - Zimmerwohnung wird von X.________ (und dessen Familie) bewohnt. X.________ ist zugleich (einziger) Verwaltungsrat der W.________ AG.
A.c Anfangs April 2008 eröffnete das Kantonsgericht Zug den Konkurs über die W.________ AG und stellte das Verfahren am 4. Februar 2009 mangels Aktiven ein. Mit Schreiben vom 18. Februar 2009 verlangte die Bank als Gläubigerin des auf der erwähnten Stockwerkeigentumseinheit lastenden Schuldbriefes die Verwertung ihres Pfandes. Nach Publikation der Spezialliquidation im Schweizerischen Handelsamtsblatt vom 8. April 2009 verfügte das Konkursamt Zug am 14. September 2010 den Freihandverkauf der erwähnten Stockwerkeigentumseinheit an die Z.________ GmbH für Fr. 585'000.--. In der Folge trug das zuständige Grundbuchamt die Z.________ GmbH als Eigentümerin in das Grundbuch ein.

B.
Mit Beschwerde vom 19. Oktober 2010 an das Obergericht des Kantons Zug als einzige Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen verlangten X.________ und die Y.________ AG die Aufhebung der "im Zusammenhang mit der Verwertung der Konkursmasse der W.________ AG in Liquidation ergangenen Verfügung (Datum/exakter Inhalt unbekannt) betreffend" die erwähnte Stockwerkeigentümereinheit. Zudem verlangten sie Akteneinsicht und gestützt darauf eine angemessene Frist, um ihre Beschwerde eingehend begründen zu können.
Das Konkursamt verlangte in seiner Vernehmlassung vom 9. November 2010 die Abweisung der Beschwerde betreffend die Aufhebung der angefochtenen Verfügung, des Akteneinsichtsgesuchs der Y.________ AG und des Antrags auf ergänzende Beschwerdebegründung. Gegenüber X.________ beantragte sie die Gutheissung des Akteneinsichtsgesuchs.

C.
Das Obergericht trat mit Beschluss vom 2. Dezember 2010 mangels Legitimation der Beschwerdeführer nicht auf die Beschwerde ein.

D.
Dem Bundesgericht beantragen X.________ (nachfolgend Beschwerdeführer 1) und die Y.________ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin 2) in ihrer Beschwerde in Zivilsachen vom 17. Dezember 2010 die Aufhebung des Beschlusses vom 2. Dezember 2010 und die Anweisung an das Obergericht, auf die Beschwerde einzutreten. Weiter sei die vom Konkursamt erlassene Freihandverkaufsverfügung "(Datum/exakter Inhalt unbekannt)" aufzuheben. Eventualiter sie die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen und es sei ihnen "Aktenauflage zu gewähren" sowie eine angemessene Frist zur eingehenden Beschwerdebegründung zu setzen.
Für das bundesgerichtliche Verfahren verlangen die Beschwerdeführer zudem die Anordnung einer mündlichen Verhandlung sowie die Einräumung einer angemessenen Frist zur Beschwerdeergänzung. Mit Verfügung vom 20. Dezember 2010 wies die Abteilungspräsidentin das Gesuch um Ergänzung der Beschwerdeschrift ab. Auf Verfügung der Instruktionsrichterin vom 1. März 2011 hin hat der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer die mangelhaft unterzeichnete Beschwerde am 2. März 2011 innerhalb der gewährten Nachfrist verbessert eingereicht.
Es sind die Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

Erwägungen:

1.
1.1 Entscheide der einzigen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen unabhängig vom Streitwert der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Das Obergericht hat als einzige kantonale Aufsichtsbehörde und damit letztinstanzlich entschieden (Art. 75 Abs. 1 BGG). Beschwerdeentscheide über eine Verfügung eines Vollstreckungsorganes gemäss Art. 17 SchKG - vorliegend betreffend die Freihandverkaufsverfügung (BGE 131 III 237 E. 2.2 S. 239 mit Hinweisen) - sind Endentscheide im Sinne von Art. 90 BGG (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351; vgl. für Nichteintretensentscheide BGE 133 V 477 E. 4.1.1 S. 480). Die Beschwerdeführer sind zur Anfechtung des sie betreffenden Nichteintretensentscheides legitimiert (Art. 76 Abs. 1 BGG; BGE 135 II 145 E. 3.1 S. 148).
Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit grundsätzlich zulässig.

1.2 Die Beschwerde muss ein Rechtsbegehren enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da die Beschwerde an das Bundesgericht ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), muss auch das Rechtsbegehren grundsätzlich reformatorisch gestellt werden (BGE 136 V 131 E. 1.2 S. 135).
Hat die Vorinstanz - wie vorliegend - einen Nichteintretensentscheid gefällt und demnach die Sache materiell nicht beurteilt, so kann das Bundesgericht im Falle der Gutheissung der Beschwerde nicht reformatorisch entscheiden, sondern müsste die Angelegenheit zum Entscheid in der Sache an die Vorinstanz zurückweisen. Entsprechend kann sich die Beschwerde nicht auf die materielle Beurteilung beziehen, sondern sich nur gegen das Nichteintreten richten. Ein materieller Antrag ist daher in solchen Fällen nicht am Platz (Urteil 4A 330/2008 vom 27. Januar 2010 E. 2.1 mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 136 III 102).
Die Beschwerdeführer stellen neben dem Antrag auf Aufhebung des obergerichtlichen Entscheides und der Rückweisung der Angelegenheit zum Entscheid an das Obergericht ebenfalls reformatorische Anträge. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

1.3 Die Beschwerde ist zu begründen (Art. 42 Abs. 2 BGG). Mit ihr ist in gedrängter Form durch Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides darzulegen, welche Vorschriften und warum sie von der Vorinstanz verletzt worden sein sollen. Allgemein gehaltene Einwände, die ohne aufgezeigten oder erkennbaren Zusammenhang mit bestimmten Entscheidungsgründen vorgebracht werden, genügen nicht (BGE 134 V 53 E. 3.3 S. 60). Die Verletzung von Grundrechten prüft das Bundesgericht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und gehörig begründet wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Es muss klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheides dargelegt werden, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 134 I 83 E. 3.2 S. 88).
Die Beschwerdeführer rügen in Ziff. 1.3 ihrer Beschwerde beiläufig, das Obergericht sei voreingenommen gewesen und ein faires Verfahren sei von Anfang an nicht möglich gewesen. Soweit sie damit die Verletzung verfassungsmässiger Rechte (Art. 29 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 BV) rügen, erfüllt ihre Beschwerde die erwähnten Voraussetzungen nicht (Art. 106 Abs. 2 BGG). Darauf ist nicht einzutreten.

2.
2.1 Die Beschwerdeführer verlangen die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäss Art. 57 BGG.

2.2 Vor Bundesgericht findet eine Parteiverhandlung gemäss Art. 57 BGG nur ausnahmsweise statt. Die durch Art. 6 Ziff. 1 EMRK - diese Bestimmung findet grundsätzlich auch auf Verfahren nach SchKG Anwendung (BGE 136 III 379 E. 4.5.1 S. 389) - garantierte Öffentlichkeit der Verhandlung ist primär im erstinstanzlichen Verfahren zu gewährleisten. Wurde in unterer Instanz eine mündliche (öffentliche) Verhandlung durchgeführt, ist eine solche vor Bundesgericht, das als Rechtsmittelinstanz im Wesentlichen nur eine Rechtskontrolle ausübt, nicht erforderlich. Dasselbe gilt, wenn die Beschwerdeführer vor der unteren Instanz keine Verhandlung gefordert (Urteil 5A 857/2010 vom 12. Januar 2011 E. 3), sondern wie vorliegend lediglich Beweisanträge gestellt haben. Damit hat der Anspruch auf öffentliche Verhandlung grundsätzlich als verwirkt zu gelten. Es verstösst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn die Beschwerdeführer erst vor Bundesgericht eine solche begehren (BGE 125 V 37 E. 2 S. 38; 122 V 47 E. 3b/bb S. 56).
Die Anordnung einer mündlichen Parteiverhandlung vor Bundesgericht ist auch nicht gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV angezeigt, besteht doch im vorliegenden Rechtsmittelverfahren kein Anspruch auf mündliche Anhörung, da sich keine Rechts- oder Sachfragen stellen, die nicht adäquat aufgrund der Akten entschieden werden könnten. Der Antrag auf Durchführung einer Parteiverhandlung ist damit abzuweisen.

3.
3.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Wird eine Sachverhaltsfeststellung beanstandet oder wollen die Beschwerdeführer davon abweichen, muss in der Beschwerdeschrift dargelegt werden, inwiefern diese Feststellung willkürlich (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401) oder durch eine andere Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (beispielsweise Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB) zustande gekommen ist und inwiefern die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 447 E. 2.1 S. 450; 135 V 39 E. 2.2 S. 41).

3.2 In der Beschwerde dürfen keine neuen Tatsachen und Beweismittel vorgebracht werden, es sei denn, erst der Entscheid der Vorinstanz habe dazu Anlass gegeben (Art. 99 Abs. 1 BGG). Neu sind Tatsachen, die weder im vorangegangenen Verfahren vorgebracht noch von der Vorinstanz festgestellt wurden (BGE 136 V 362 E. 3.3.1 S. 364). Die Beschwerdeführer stützen sich in ihrer Beschwerde wiederholt auf Tatsachen und Beweismittel (Beschwerdebeilagen 2 - 4), die bereits anlässlich des kantonsgerichtlichen Verfahrens Bestand hatten, aber nicht vorgebracht wurden (BGE 136 III 123 E. 4.4.3 S. 128 f.), oder erst nach dem angefochtenen Entscheid entstanden sind (BGE 135 I 221 E. 5.2.4 S. 229). Diese sind unzulässig und unbeachtlich.

3.3 Die Beschwerdeführer begnügen sich in ihrer Beschwerde, den Sachverhalt aus ihrer Sicht darzulegen und zu ergänzen. Entsprechende Rügen gegen die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung erheben (und begründen) die Beschwerdeführer hingegen nicht (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Soweit sie zudem vor Bundesgericht Beweisanträge stellen, ist es nicht Aufgabe des Bundesgerichts, Beweise abzunehmen und Tatsachen festzustellen, über die sich das kantonale Sachgericht nicht ausgesprochen hat (BGE 136 III 209 E. 6.1 S. 214 f.). Darauf ist nicht einzutreten.
Die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung ist damit für das Bundesgericht verbindlich und im Folgenden dem vorliegenden Urteil zugrunde zu legen (Art. 105 Abs. 1 BGG). Soweit die Beschwerdeführer von einem abweichenden Sachverhalt ausgehen, sind ihre Vorbringen demnach nicht zu hören (BGE 136 III 455 E. 2 S. 457).

4.
4.1 Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Vollstreckungsorgans bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden (Art. 17 Abs. 1 SchKG).
Zur Beschwerdeführung ist (auf kantonaler Ebene) legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung eines Vollstreckungsorganes in seinen rechtlich geschützten oder zumindest tatsächlichen Interessen betroffen und dadurch beschwert ist und deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung hat (BGE 129 III 595 E. 3 S. 597).
4.2
4.2.1 Befinden sich in der Konkursmasse einer juristischen Person verpfändete Werte und ist der Konkurs mangels Aktiven eingestellt worden, so kann jeder Pfandgläubiger trotzdem beim Konkursamt die Verwertung seines Pfandes verlangen. Das Amt setzt dafür eine Frist (Art. 230a Abs. 2 SchKG). Diese Bestimmung geht auf den früheren Art. 134 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) zurück (Botschaft vom 8. Mai 1991 über die Änderung des SchKG, BBl 1991 III 141 f. Ziff. 207.15).
4.2.2 Wie das Bundesgericht zu Art. 134 VZG ausführte, ist diese Bestimmung dahingehend aufzufassen, dass die Einstellung des Konkursverfahrens mangels Aktiven und der darauf gestützte Schluss des Konkursverfahrens seine Wirkung nicht wie gewöhnlich auf das gesamte Konkursmassevermögen entfalten, sondern dass jeder Grundpfandgläubiger durch seine bezügliche Erklärung die ihm haftende Liegenschaft von der Konkurseinstellung beziehungsweise Schlusswirkung ausnehmen kann mit der Folge, dass alsdann, anstatt der Generalliquidation zugunsten sämtlicher Gläubiger, nur eine Spezialliquidation der betreffenden Liegenschaft stattfindet (BGE 56 III 120 S. 120).
4.2.3 Diese Spezialliquidation erfolgt nach den Vorschriften über das summarische Konkursverfahren gemäss Art. 231 SchKG und ist auf die am Grundstück interessierten Personen zu beschränken (BGE 130 III 481 E. 2.3 S. 486; 97 III 34 E. 3 S. 38). Nicht pfandgesicherte Gläubiger sind damit vom Verfahren gemäss Art. 230a Abs. 2 SchKG ausgeschlossen (Urteile 5A 219/2007 vom 16. Juli 2007 E. 3.2; 7B.32/2004 vom 25. Mai 2004 E. 1, nicht publ. in: BGE 130 III 481; 7B.130/2003 vom 6. August 2003 E. 1.3; FEUZ, Liquidation von Aktiven trotz Einstellung des Konkurses mangels Aktiven?, Insolvenz- und Wirtschaftsrecht 2002 S. 50; VOUILLOZ, La suspension de la faillite faute d'actif, AJP 2001 S. 87 f.; LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven [Art. 230a SchKG], AJP 1999 S. 43; USTERI, Zur Spezialliquidation von Pfändern nach Einstellung des Konkurses einer Verbandsperson [Art. 134 VZG], SJZ 1937/1938 S. 166; vgl. auch das Urteil der Aufsichtsbehörde des Kantons Basel-Stadt vom 26. März 1976, in: BlSchK 1979 S. 62).
Ein nach der Verwertung vorhandener allfälliger Überschuss fällt nicht den übrigen Gläubigern zu, sondern ist den vertretungsberechtigten Organen der juristischen Person herauszugeben (Urteil 7B.32/2004 vom 25. Mai 2004 E. 1 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 130 III 481).

5.
Die Beschwerdeführerin 2 (E. 6) und der Beschwerdeführer 1 (E. 7) wenden sich gegen das obergerichtliche Nichteintreten auf ihre Beschwerde nach Art. 17 SchKG. Sodann bringen sie materielle Rügen zur Durchführung des Freihandverkaufs vor (E. 8). Schliesslich beanstanden sie die sinngemässe Abweisung ihres Gesuchs um Akteneinsicht und Beschwerdeergänzung (E. 9).

6.
6.1 In Bezug auf die Beschwerdeführerin 2 hielt das Obergericht fest, der Kaufvertrag vom 3. März 2008 über die fragliche Stockwerkeigentumseinheit sei entschädigungslos dahingefallen, da die Beschwerdeführerin 2 dem Volkswirtschaftsdepartement des Kantons Schwyz als Bewilligungsbehörde nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) die angeforderten Unterlagen nicht eingereicht habe und deshalb das Grundbuchamt die Grundbuchanmeldung mit Verfügung vom 4. Juni 2008 abgewiesen habe.
Demnach sei die Beschwerdeführerin 2 nicht Eigentümerin der fraglichen Stockwerkeigentümereinheit geworden. Vielmehr sei diese damals im Eigentum der W.________ AG verblieben. Da die Beschwerdeführerin 2 weder Pfandgläubigerin noch Drittansprecherin nach Art. 242 SchKG sei und auch kein im Grundbuch vorgemerktes Recht (Art. 959 ZGB) geltend mache, sei sie weder am Verfahren nach Art. 230a Abs. 2 SchKG beteiligt noch davon betroffen.

6.2 Die Beschwerdeführerin 2 bringt dagegen vor, sie sei durch die Verwertung des fraglichen Grundstücks tatsächlich betroffen und habe ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Freihandverkaufsverfügung. Der Kaufvertrag vom 3. März 2008 sei nur deshalb nicht zustande gekommen, weil die involvierte Bank die "eigentliche Einschreibung ins Grundbuch" verhindert habe. Im Zeitpunkt der Verweigerung der Grundbucheintragung durch das Grundbuchamt sei es ihr dann nicht mehr möglich gewesen, ihre Forderung (Darlehensforderung von Fr. 208'000.--, die hätte verrechnet werden sollen) grundpfandrechtlich zu sichern, da gegen die W.________ AG bereits der Konkurs eröffnet worden sei. Sie gehe damit leer aus, obwohl sie "faktisch" Eigentümerin der Stockwerkeigentümereinheit geworden sei. Da sie unverschuldetermassen ihre Forderung nicht grundpfandrechtlich habe absichern können, habe das Konkursamt auch überspitzt formalistisch gehandelt und gegen Art. 29 Abs. 1 BV verstossen, wenn es sie am Verfahren nach Art. 230a Abs. 2 SchKG (und damit am Freihandverkauf) nicht habe teilhaben lassen, zumal sie sich durch den Beschwerdeführer 1 am 19. März 2010 in das Lastenverzeichnis habe eintragen lassen.
Im Übrigen habe sie auch als nicht pfandgesicherte Gläubigerin ein schutzwürdiges Interesse. Hätte nämlich im Spezialliquidationsverfahren ein Überschuss resultiert, hätten davon sämtliche Gläubiger (also auch die nicht pfandgesicherten) profitiert.
6.3
6.3.1 Soweit die Beschwerdeführerin 2 behauptet, sie selbst sei im Lastenverzeichnis eingetragen, fehlt es insoweit an einer Tatsachenfeststellung im angefochtenen Urteil. Weiter hat das Obergericht festgestellt (vgl. E. 6.1 oben), dass der Kaufvertrag vom 3. März 2008 aufgrund des Verhaltens der Beschwerdeführerin 2 dahingefallen ist (vgl. E. 3.3 oben).
6.3.2 Eine formelle Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) liegt nach der Praxis des Bundesgerichts vor, wenn eine Behörde auf eine ihr frist- und formgerecht unterbreitete Sache nicht eintritt, obschon sie darüber befinden müsste. Überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung ist gegeben, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 135 I 6 E. 2.1 S. 9 mit Hinweisen).
Wie die Beschwerdeführerin 2 selbst einräumt, verfügt sie über keine pfandgesicherte Forderung. Nicht pfandgesicherte Gläubiger sind aber von der Spezialliquidation gemäss Art. 230a Abs. 2 SchKG ausgeschlossen. Ein allfälliger Überschuss kommt zudem nicht den übrigen Gläubigern zu (vgl. E. 4.2.3 oben).
Damit ist die Beschwerdeführerin 2 auch nicht zur Beschwerde gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG gegen den in diesem Verfahren erfolgten Freihandverkauf legitimiert und es ist diesbezüglich nicht erkennbar, inwiefern das Obergericht überspitzt formalistisch gehandelt haben soll. Das angefochtene Urteil ist nicht zu beanstanden.

7.
7.1 In Bezug auf den Beschwerdeführer 1 als Mieter der fraglichen Wohnung führte das Obergericht aus, es sei nicht ersichtlich, inwiefern dieser durch die Verwertung betroffen sein soll, da gemäss Art. 261 Abs. 1 OR ein allfälliges Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber (vorliegend also auf die Beschwerdegegnerin) übergehe.

7.2 Der Beschwerdeführer 1 bringt dagegen vor, als Mieter habe er ein tatsächliches Interesse an der Aufhebung des Freihandverkaufs und sei damit zur Beschwerde legitimiert. Einerseits verfolge er finanzielle Interessen (die Forderung aus Darlehen über Fr. 208'000.-- habe auch als Mietanzahlung gedient, weshalb der Mietzins für die nächsten Jahre bezahlt sei). Andererseits bewohne er die Wohnung zusammen mit seiner Familie und gemäss Art. 13 Abs. 1 BV habe jede Person Anspruch auf Achtung ihres Privat- und Familienlebens.

7.3 Das Vorbringen des Beschwerdeführers 1, wonach für mehrere Jahre eine Mietanzahlung vorgenommen und vereinbart worden sei, ist neu und daher unbeachtlich (vgl. E. 3.2 oben).
Vorliegend kann offen bleiben, wie es sich mit der vom Beschwerdeführer 1 angerufenen Garantie des Schutzes der Privatsphäre gemäss Art. 13 BV verhält und ob diese Bestimmung überhaupt Anwendung fände, da es von vornherein an einem Eingriff fehlt: Gemäss Art. 261 Abs. 1 OR (vgl. im Übrigen auch Art. 50 VZG) geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum der Sache auf den Erwerber über, wenn die Sache dem Vermieter in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird (vgl. BGE 125 III 123 E. 1e S. 129). Von dieser Regelung ist der Freihandverkauf als Verwertungsart miterfasst.
Soweit der Beschwerdeführer 1 auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 8. Oktober 2010 verweist, in dem diese ihn auffordert, die "besetzte" (da kein Mietvertrag bestehe) Wohnung zu verlassen, stellt es eine materiellrechtliche Frage dar, ob Verträge bestehen, die vom gesetzlichen Übergang des Miet- und Pachtverhältnisses auf den neuen Eigentümer erfasst sind. Dies ist vom Gericht zu entscheiden und bildet nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nach Art. 17 SchKG (vgl. zum Ganzen Urteil 7B.24/2006 vom 19. Juni 2006 E. 3.3.2 mit Hinweisen).
Sofern somit zwischen dem Beschwerdeführer 1 und der W.________ AG ein Mietverhältnis bestand (wovon das Obergericht ausgeht), wäre dieses von Gesetzes wegen durch den Eigentumserwerb auf die Beschwerdegegnerin übergegangen. Inwiefern deshalb der Beschwerdeführer 1 aus diesem Blickwinkel als mutmasslicher Mieter durch das Verfahren nach Art. 230a Abs. 2 SchKG in seinen Interessen betroffen wäre, ist nicht ersichtlich (vgl. E. 4.2.3 oben).

8.
Die Beschwerdeführer äussern sich sodann ausführlich zum Ablauf des vorliegenden Freihandverkaufs und kritisieren diesen in mehrerer Hinsicht (insbesondere bezüglich des angeblich zu tiefen Kaufpreises). Soweit die Beschwerdeführer nicht erneut die Frage ihrer Teilnahme an diesem Verfahren behandeln (vgl. dazu E. 6 und 7 oben), betreffen ihre Ausführungen materielle Rügen zum Verfahren des Freihandverkaufs.
Das Obergericht ist auf die Beschwerde der Beschwerdeführer nicht eingetreten. Entsprechend kann sich die Beschwerde an das Bundesgericht nicht auf die materielle Beurteilung beziehen, sondern kann sich nur gegen das Nichteintreten richten. Einzig die prozessuale Frage der Legitimation bildet den Beschwerdegegenstand. Machen die Beschwerdeführer deshalb Ausführungen in der Sache, ist darauf nicht einzutreten.

9.
9.1 Zum Gesuch der Beschwerdeführer um Akteneinsicht und um Ergänzung der Beschwerdebegründung hielt das Obergericht fest, der Beschwerdeführer 1 habe am 19. März 2010 Einsicht in das Lastenverzeichnis erhalten und damit Kenntnis vom laufenden Verfahren gemäss Art. 230a Abs. 2 SchKG erhalten. Zudem sei ihm klar gewesen, dass ihm vom Konkursamt durchaus Akteneinsicht gewährt werde. Deshalb wäre es ihm ohne Weiteres möglich gewesen, die Beschwerde nach erfolgter Akteneinsicht eingehend zu begründen. Da er dies versäumt habe, bestehe kein Anlass, ihm eine Nachfrist zur Ergänzung der Beschwerdebegründung anzusetzen.

9.2 Dagegen bringen die Beschwerdeführer vor, die obergerichtlichen Ausführungen seien "falsch". Sie hätten nie Kenntnis über den aktuellen Stand des Verfahrens gehabt. Seien ihnen damit die Einzelheiten des Verfahrens nicht bekannt gewesen, hätten sie auch keine ausführliche Begründung der Beschwerde einreichen können. Im Übrigen habe das Konkursamt in seiner Vernehmlassung an das Obergericht vom 9. November 2010 beantragt, es sei dem Beschwerdeführer 1 Akteneinsicht zu gewähren.

9.3 Mit diesen Vorbringen setzten sich die Beschwerdeführer einzig in Widerspruch mit der obergerichtlichen Sachverhaltsfeststellung, wonach ihnen das Konkursamt Akteneinsicht gewährte und auch weiter gewährt hätte. Erheben sie aber insoweit keine rechtsgenüglichen Sachverhaltsrügen, erübrigen sich dazu weitere Ausführungen (vgl. E. 3.3 oben).

10.
Aus den dargelegten Gründen muss die Beschwerde abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet, da keine Vernehmlassungen eingeholt wurden (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Der Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung einer mündlichen Parteiverhandlung wird abgewiesen.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Konkursamt des Kantons Zug und dem Obergericht des Kantons Zug, II. Beschwerdeabteilung, Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. März 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Hohl Bettler

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 230^a - 1 Si l'office suspend la liquidation d'une succession répudiée faute d'actif, les héritiers peuvent exiger la cession en leur faveur ou en faveur de certains d'entre eux des actifs compris dans la succession, à condition qu'ils se déclarent personnellement responsables du paiement des créances garanties par gages et des frais non couverts de la liquidation. Si aucun des héritiers ne fait usage de ce droit, il peut être exercé par les créanciers et, à défaut, par les tiers qui font valoir un intérêt.
¹	Si l'office suspend la liquidation d'une succession répudiée faute d'actif, les héritiers peuvent exiger la cession en leur faveur ou en faveur de certains d'entre eux des actifs compris dans la succession, à condition qu'ils se déclarent personnellement responsables du paiement des créances garanties par gages et des frais non couverts de la liquidation. Si aucun des héritiers ne fait usage de ce droit, il peut être exercé par les créanciers et, à défaut, par les tiers qui font valoir un intérêt.
²	Lorsque la masse d'une personne morale en faillite comprend des valeurs grevées de droits de gage et que la faillite a été suspendue faute d'actif, chaque créancier gagiste peut néanmoins exiger de l'office la réalisation de son gage. L'office lui impartit un délai à cet effet.
³	À défaut de cession au sens de l'al. 1, et si aucun créancier ne demande la réalisation de son gage dans le délai imparti par l'office, les actifs sont, après déduction des frais, cédés à l'État avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci reprenne la dette personnelle; cette cession n'intervient cependant que si l'autorité cantonale compétente ne la refuse pas.
⁴	Si l'autorité cantonale compétente refuse la cession, l'office procède à la réalisation des actifs.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.101
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets102 dans le mois qui suit le dépôt du recours.103

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
¹	Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
²	La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
³	L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 959 - 1 Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
¹	Les droits personnels, tels que les droits de préemption, d'emption et de réméré, les baux à ferme et à loyer, peuvent être annotés au registre foncier dans les cas expressément prévus par la loi.
²	Ils deviennent ainsi opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 231 - 1 L'office propose au juge de la faillite d'appliquer la procédure sommaire lorsqu'il constate que:
¹	L'office propose au juge de la faillite d'appliquer la procédure sommaire lorsqu'il constate que:
¹	le produit des biens inventoriés ne suffira probablement pas à couvrir les frais de liquidation ou que
²	le cas est simple.
²	Si le juge agrée cette proposition, il est procédé à la liquidation sommaire de la faillite, à moins qu'un créancier ne demande, avant la distribution des deniers, que la liquidation ait lieu en la forme ordinaire et ne fournisse une sûreté suffisante pour les frais qui ne seront probablement pas couverts.
³	La liquidation sommaire a lieu selon les règles de la procédure ordinaire, sous réserve des exceptions suivantes:
¹	en règle générale, il n'y a pas lieu de convoquer d'assemblée des créanciers. Toutefois, lorsque des circonstances spéciales rendent une consultation des créanciers souhaitable, l'office peut les convoquer à une assemblée ou provoquer une décision de leur part au moyen de circulaires;
²	à l'expiration du délai de production (art. 232, al. 2, ch. 2), l'office procède à la réalisation au mieux des intérêts des créanciers et en observant les dispositions de l'art. 256, al. 2 à 4. Les immeubles ne peuvent être réalisés qu'une fois dressé l'état des charges;
³	l'office désigne les biens de stricte nécessité dans l'inventaire qu'il dépose en même temps que l'état de collocation;
⁴	il n'est pas nécessaire de déposer le tableau de distribution.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 242 - 1 L'administration rend une décision sur la restitution des objets qui sont revendiqués par un tiers.
¹	L'administration rend une décision sur la restitution des objets qui sont revendiqués par un tiers.
²	Elle impartit à celui dont elle conteste le droit un délai de 20 jours pour intenter son action au for de la faillite. Passé ce délai, la revendication du tiers est périmée.
³	Si la masse des créanciers revendique comme étant la propriété du failli des biens meubles qui se trouvent en possession ou en copossession d'un tiers, ou des immeubles qui sont inscrits au registre foncier au nom d'un tiers, elle doit ouvrir action contre le tiers.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 13 Protection de la sphère privée - 1 Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile, de sa correspondance et des relations qu'elle établit par la poste et les télécommunications.
¹	Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile, de sa correspondance et des relations qu'elle établit par la poste et les télécommunications.
²	Toute personne a le droit d'être protégée contre l'emploi abusif des données qui la concernent.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.