2C_639/2019 - 2020-07-10 - Droits réels - Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; agrandissement d'un immeuble

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 639/2019

Arrêt du 10 juillet 2020

IIe Cour de droit public

Composition
MM. et Mmes les Juges fédéraux Seiler, Président, Aubry Girardin, Donzallaz, Hänni et Beusch.
Greffier: M. Tissot-Daguette.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Lucien Lazzarotto, avocat,
recourante,

contre

Département de la sécurité, de l'emploi et de la santé de la République et canton de Genève.

Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; agrandissement d'un immeuble,

recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 28 mai 2019 (ATA/952/2019).

Faits :

A.
La société A.________ SA est inscrite au registre du commerce du canton de Zurich depuis le 5 juillet 2004 et a notamment pour but l'acquisition, la détention et la vente d'immeubles commerciaux en Suisse, ainsi que la planification et l'exécution de nouvelles constructions et de projets de transformation. Elle est entièrement détenue par une société luxembourgeoise.
A la suite d'une fusion par absorption intervenue à la fin de l'année 2012, la société A.________ SA est devenue propriétaire d'une parcelle de la commune de Genève-Petit-Saconnex, sur laquelle est érigé un bâtiment de six étages, dont l'affectation est exclusivement commerciale. Le 29 juillet 2015, la société A.________ SA a demandé au département cantonal compétent une autorisation pour en particulier construire cinq logements en surélevant le bâtiment précité. Cette autorité a accordé l'autorisation de construire le 1 er juin 2016.

B.
Le 9 septembre 2016, la société A.________ SA a demandé au Département de la sécurité et de l'économie de la République et canton de Genève (actuellement: le Département de la sécurité, de l'emploi et de la santé de la République et canton de Genève; ci-après: le Département) de constater que la construction autorisée le 1 er juin 2016 n'était pas soumise à autorisation au sens de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), subsidiairement d'accorder l'autorisation. A la suite d'une modification de la demande d'autorisation de construire faisant passer de cinq à neuf le nombre de logements projetés (autorisation octroyée le 21 mars 2017), la société A.________ SA a complété sa demande auprès du Département le 22 décembre 2016, expliquant que les logements projetés représenteraient 9,98% de la surface brute de plancher. Après divers échanges d'écritures dans lesquels la société intéressée s'est en particulier plainte de la lenteur de la procédure, le Département, par décision du 12 octobre 2018, a tout d'abord considéré que la surélévation projetée constituait une acquisition d'immeuble subordonnée à une autorisation au sens de la LFAIE, puis a refusé
d'octroyer une telle autorisation. Le 14 novembre 2018, la société A.________ SA a contesté cette décision auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève (ci-après: la Cour de justice) qui, par arrêt du 28 mai 2019, a rejeté le recours.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la société A.________ SA demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt de la Cour de justice du 28 mai 2019 et de constater que la demande de surélévation de son immeuble n'est pas soumise à autorisation au sens de la LFAIE; subsidiairement d'annuler l'arrêt précité et de renvoyer la cause à l'autorité précédente, afin qu'elle octroie l'autorisation demandée.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le Département et l'Office fédéral de la justice concluent tous deux au rejet du recours, dans la mesure où celui-ci est recevable. Dans des observations subséquentes, la société A.________ SA et le Département ont confirmé leurs conclusions.

Considérant en droit :

1.
L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF), rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) ne tombant pas sous le coup de l'une des exceptions de l'art. 83 LTF, de sorte que la voie du recours en matière de droit public est en principe ouverte (cf. art. 21 LFAIE). Déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites (art. 42 LTF) par la destinataire de l'arrêt attaqué qui a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification et qui a de ce fait qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF), le présent recours est recevable.

2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF (ATF 142 I 155 consid. 4.4.3 p. 156). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait ressortant de la décision attaquée que si celles-ci ont été effectuées en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF; ATF 142 II 355 consid. 6 p. 358). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, le recourant doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation des preuves (ATF 141 IV 369 consid. 6.3 p. 375). Par ailleurs, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut en principe être présenté devant le Tribunal fédéral (art. 99 al. 1 LTF).

3.
Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu (ATF 132 V 387 consid. 5.1 p. 390), la recourante, citant l'art. 29 al. 2 Cst., se plaint de violation de son droit d'être entendue, par le fait que la Cour de justice n'a pas motivé le " rejet de certains de ses arguments ".

3.1. Le droit d'être entendu déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. impose notamment à l'autorité judiciaire de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse les comprendre et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157 et les références). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 p. 565 et les références).

3.2. En l'occurrence, s'agissant du grief de violation du droit d'être entendu, la recourante se limite à expliquer que l'autorité précédente " a ignoré certains de ses arguments, en particulier le fait que les art. 9 al. 1 et 2 al. 3 LFAIE sont des cas distincts d'autorisation et le fait que les immeubles commerciaux comportant moins de 10% de logements doivent être traités, en pratique, comme des bâtiments intégralement commerciaux ". Il est hautement douteux qu'une telle motivation remplisse les conditions posées par l'art. 106 al. 2 LTF. Quand bien même cela devrait être le cas, force serait de constater que la recourante n'explique aucunement en quoi la Cour de justice n'aurait arbitrairement pas tenu compte de ses arguments. En tout état de cause, c'est bien plus d'une violation du droit, examinée ci-après, dont la recourante se plaint et pas d'un véritable défaut de motivation, celle-ci ayant manifestement compris l'arrêt entrepris et exercé son droit de recours à bon escient. Le grief de violation du droit d'être entendu doit par conséquent être écarté.

4.
La LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition est subordonnée à une autorisation de l'autorité compétente (art. 2 al. 1 LFAIE), sauf dans les cas prévus de manière exhaustive aux art. 2 al. 2 et 7 LFAIE (arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.1 et les références) où celle-ci n'est pas nécessaire. A teneur de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, l'autorisation n'est ainsi pas nécessaire si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale. L'art. 2 al. 3 LFAIE prévoit en outre qu'en cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément. Lorsqu'une autorisation est nécessaire, ce sont les art. 8 et 9 LFAIE qui posent les conditions d'octroi, l'art. 12 LFAIE prévoyant pour sa part une liste de motifs impératifs de refus. En plus des conditions posées par le droit fédéral à
l'art. 8 LFAIE, les cantons ont également la possibilité d'accorder des autorisations dans certains cas de figure, l'art. 9 al. 1 let. a LFAIE leur donnant en particulier la possibilité d'accorder une autorisation lorsque l'immeuble en cause est destiné à la construction, sans aide fédérale, de logements à caractère social au sens de la législation cantonale dans les lieux où sévit la pénurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction récente. Le canton de Genève a fait usage de cette compétence à l'art. 2 let. a de la loi genevoise d'application de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 20 juin 1986 (LaLFAIE/GE; RSGE E 1 43).

5.

5.1. Dans l'arrêt entrepris, la Cour de justice a, dans un premier temps, considéré que la recourante, qui est détenue à 100% par une société étrangère, était soumise à la LFAIE. Quant aux travaux de surélévation du bâtiment dont la recourante est propriétaire, l'autorité précédente a jugé que ces travaux modifiaient l'affectation purement commerciale du bâtiment et qu'en augmentant la surface brute de plancher, ceux-ci étaient soumis à autorisation, selon la LFAIE. La Cour de justice a ensuite examiné si une autorisation pouvait être accordée à la recourante. A ce propos, elle a jugé qu'il n'existait aucun motif d'octroi d'autorisation et en particulier que les logements projetés n'étaient pas des logements à caractère social, ce qui aurait permis un tel octroi. Le fait que l'augmentation de la surface de l'immeuble était inférieure à 10% n'était ainsi pas pertinent.

5.2. Pour sa part, la recourante estime que les travaux projetés, qui n'impliquent aucun transfert de droits de propriété, ne sauraient être assimilés à une acquisition au sens de la LFAIE. Faute de tomber dans le champ d'application de cette loi, cela exclut toute subordination à l'octroi d'une autorisation. En outre, la recourante est d'avis que, si cette loi devait malgré tout s'appliquer aux travaux envisagés, il conviendrait de constater que l'acquisition d'immeuble en cause ne nécessiterait pas d'autorisation, respectivement de lui octroyer une autorisation. Elle affirme que la LFAIE dispose certes que les cantons peuvent élargir ou restreindre les cas d'autorisation. Selon elle, le canton de Genève, en prévoyant l'octroi d'autorisation pour les logements à caractère social, a étendu et non pas restreint les possibilités d'autorisation. Elle ajoute que l'augmentation de surface prévue ne changerait pas l'affectation de son immeuble, qui restera principalement voué à une activité commerciale. Faisant référence aux directives genevoises d'interprétation de la LFAIE, la recourante est d'avis qu'un bâtiment qui compte moins de 10% de logements demeure commercial et ne nécessite pas d'autorisation. Elle se prévaut par ailleurs
d'une inégalité de traitement avec les ressortissants étrangers qui achèteraient un immeuble semblable au sien, avec uniquement 9,98% de logements.

5.3. Le litige porte donc sur le point de savoir si la LFAIE s'applique aux travaux projetés par la recourante et, le cas échéant, si ces travaux nécessitent une autorisation, respectivement si une telle autorisation peut être octroyée.

6.

6.1. En premier lieu, il convient de relever que, selon l'art. 5 al. 1 let. c LFAIE, par personnes à l'étranger on entend les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante. En outre, à teneur de l'art. 6 al. 1 LFAIE, une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. Ainsi, conformément à l'art. 6 al. 2 let. a LFAIE, une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social.
La recourante est certes une personne morale dont le siège se trouve en Suisse. Son capital-actions est néanmoins entièrement détenu par une autre personne morale, dont le siège est à l'étranger. En application de l'art. 6 al. 1 et al. 2 let. a LFAIE, cette dernière dispose donc d'une position dominante sur la recourante, ce qui conduit à reconnaître celle-ci comme une personne à l'étranger au sens de la LFAIE. La recourante ne le conteste d'ailleurs pas.

6.2. La recourante conteste en revanche le fait que les travaux envisagés doivent être compris comme une acquisition au sens de la LFAIE et qu'ils tombent ainsi dans la champ d'application de cette loi.
L'art. 4 LFAIE définit ce qu'il faut entendre par acquisition d'immeuble. Il ne le fait cependant pas de manière exhaustive puisque, dans une cause relative à des transformations d'un chalet servant de résidence secondaire à des personnes à l'étranger (arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019), le Tribunal fédéral a déjà jugé que la LFAIE ne soumet pas expressément au régime de l'autorisation les travaux sur un immeuble dont l'acquisition avait à l'époque été assujettie audit régime. Il a cependant rappelé que cette loi pose des limites à la surface pouvant être acquise, notamment pour les logements de vacances (arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2). Le Tribunal fédéral a surtout considéré que les dispositions de la LFAIE resteraient lettre morte s'il était possible de procéder, après l'achat, à des travaux augmentant la surface habitable d'un immeuble soumis au régime de l'autorisation, sans demander au préalable une (nouvelle) autorisation. Cette solution est du reste la seule à même de garantir le respect du but principal de la LFAIE, qui est de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE; cf. arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2 et les références).
Par conséquent, même s'il n'est pas question de résidence secondaire en l'espèce, il n'y a pas à traiter les travaux prévus par la recourante sur son immeuble de manière différente de ceux dont il était question dans l'arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019. Le fait qu'il n'y ait aucun transfert de propriété n'y change rien. Ce qui est déterminant c'est l'augmentation de la surface habitable du bâtiment de la recourante, par l'ajout de logements, ce qui constitue justement une situation visée par la LFAIE. On ne saurait admettre que la construction de nouveaux logements sorte du champ d'application de cette loi lorsqu'elle intervient sur un bien-fond appartenant à une personne étrangère qui, pour quelques raisons que ce soit (acquisition soumise ou non à une autorisation), est déjà propriétaire d'un immeuble en Suisse (notamment un bien-fond vierge ou un immeuble à agrandir). Reconnaître le contraire irait à l'encontre de la volonté du législateur.

7.
Dans la mesure où les conditions objective (acquisition d'un immeuble; cf. consid. 6.2 ci-dessus) et subjective (par une personne à l'étranger; cf. consid. 6.1 ci-dessus) pour l'application de la LFAIE sont réunies, il convient maintenant de déterminer si l'acquisition en cause nécessite une autorisation et, le cas échéant, si celle-ci peut être octroyée à la recourante.

7.1. Comme on l'a vu, l'art. 2 al. 2 LFAIE prévoit les cas dans lesquels une autorisation n'est pas nécessaire (l'art. 2 al. 2 let. c LFAIE renvoyant aux autres exceptions à l'assujettissement prévues à l'art. 7 LFAIE).

7.1.1. S'agissant plus particulièrement de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, le Conseil fédéral, dans son message du 26 mars 1997 sur des mesures spécifiques de politique conjoncturelle visant à maintenir la qualité des infrastructures publiques, à promouvoir les investissements privés dans le domaine de l'énergie (programme d'investissement) et à libéraliser les investissements étrangers (FF 1997 II 1115) a expliqué que les personnes à l'étranger n'ont pas besoin d'une autorisation pour acquérir un immeuble qui doit servir à une entreprise à exercer une activité économique, quel que soit le propriétaire de l'entreprise. Une personne à l'étranger peut même acquérir un immeuble dans le seul but de placer des capitaux, du moment qu'elle le loue ou qu'elle l'afferme à un tiers pour l'exercice d'une activité économique (FF 1997 II 1115 p. 1160).
Lorsqu'un immeuble est acquis conformément à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, l'art. 2 al. 3 LFAIE, introduit par une novelle du 30 avril 1997 (RO 1997 2086), prévoit que les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément. Selon la doctrine, reprise par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 2A.103/2003 du 8 juillet 2003 consid. 2, il en va de même des logements qui sont nécessaires à l'exploitation de l'entreprise et de ceux dont la séparation de l'immeuble abritant l'entreprise pour en faire un immeuble distinct serait pratiquement impossible ou constituerait une exigence disproportionnée. A propos de cette disposition, le Conseil fédéral a pour sa part relevé qu'exceptionnellement, des logements pourront être acquis simultanément sans autorisation, à condition toutefois qu'ils soient imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements (deuxième partie de la phrase de l'art. 2 al. 2 let. a du projet de LFAIE, actuel art. 2 al. 3 LFAIE). Il a ensuite constaté que rien n'était toutefois changé au principe selon lequel sont assujettis au régime de l'autorisation les placements de capitaux dans les immeubles d'habitation
(exception faite des logements à caractère social selon l'art. 9 al. 1 let. a LFAIE) et dans les biens-fonds non construits (sauf si on envisage d'y édifier à court terme un immeuble devant servir d'établissement stable) d'une part, et le commerce de tels immeubles d'autre part (FF 1997 II 1115 p. 1160).

7.1.2. En l'occurrence, il ressort de l'arrêt entrepris que l'immeuble de la recourante, dans son état actuel, c'est-à-dire avant les travaux prévus, est haut de six étages et intégralement affecté à un usage commercial. L'arrêt ne renseigne en revanche pas plus en détail sur l'usage effectif qu'en fait la recourante, notamment si elle exploite elle-même l'entier ou une partie du bâtiment pour ses activités ou si elle loue des locaux commerciaux. Quant aux travaux projetés, ceux-ci consistent en la construction de logements à loyers libres représentant une surface brute de plancher de 828 m 2, soit une augmentation de 9,98% de la surface totale de l'immeuble.

7.1.3. Si l'immeuble dans son état actuel n'est pas soumis à autorisation en raison de son caractère purement commercial, en application de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, il n'en va pas de même de la modification projetée. En effet, cette modification ne concerne que des logements d'habitation, ce qui n'est en aucun cas concerné par l'exception de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Les explications de la recourante, relatives à une augmentation de moins de 10% de la surface totale de la construction, ne convainquent pas. La loi ne laisse aucune place à une appréciation large de la notion d'établissement stable contenue à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Cette notion est exclusive et c'est par l'art. 2 al. 3 LFAIE que des logements d'habitation peuvent être acquis en même temps qu'un établissement stable et ne pas être soumis à autorisation. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'à l'entrée en vigueur de cette dernière disposition le 1 er octobre 1997, le Conseil fédéral a supprimé l'art. 10 al. 1 de l'ordonnance fédérale du 1 er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411), qui prévoyait que la surface admissible servant à l'exploitation d'un établissement stable peut comprendre une
superficie de réserve proportionnée aux besoins d'extension de l'entreprise. Il n'était toutefois pas non plus question d'une augmentation des surfaces commerciales par des logements. Le fait qu'une directive cantonale permette une telle pratique, contraire à la loi, n'y change rien. En tout état de cause, le chiffre 4.1.2.2.2 des directives cantonales genevoises concernant l'interprétation de la LFAIE (), cité aussi bien par la recourante que par l'autorité précédente, fait expressément mention de la subordination à une autorisation lorsque l'augmentation est inférieure à 10% et pas, comme l'affirme la recourante, à une exception de l'art. 2 al. 2 LFAIE. L'aide-mémoire relatif à l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger publié par l'Office fédéral de la justice (; ch. 6d p. 5 s.), ne fait pour sa part que reprendre la jurisprudence et le message du Conseil fédéral à ce propos (cf. consid. 7.1.1 ci-dessus).

En outre, on ne voit pas en quoi les logements projetés seraient imposés par des prescriptions impératives, relatives aux quotas de logements, au sens de l'art. 2 al. 3 LFAIE. Certes, on peut déplorer que l'arrêt entrepris ne contienne pas de développements sur ce point. Néanmoins, l'art. 27 de la loi genevoise du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses (LCI/GE; RSGE L 5 05), cité par la recourante et qui a trait aux dimensions du gabarit, ne constitue en rien un cas d'application de l'art. 2 al. 3 LFAIE. En outre, tous les arguments avancés de manière appellatoire par la recourante, même si on devait les prendre en compte, ne permettraient pas de considérer que les logements en cause seraient nécessaires à l'exploitation de l'entreprise (exploitation dont l'arrêt ne traite pas non plus). La recourante tente en effet uniquement d'expliquer que ces logements sont nécessaires sur le plan urbanistique. Or, ces explications n'ont aucun lien avec une quelconque activité commerciale, ce qui exclut toute notion de nécessité. Par ailleurs, si la construction projetée était effectivement nécessaire d'un point de vue urbanistique, rien n'empêcherait la recourante de prévoir des locaux commerciaux à la place de
logements, par exemple pour l'exercice de professions libérales, comme le prévoit l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE.

7.1.4. Cette solution, contrairement à l'avis de la recourante, n'est en aucun cas constitutive d'une inégalité de traitement. En effet, la recourante estime que, si l'immeuble avait appartenu à un citoyen suisse et que celui-ci avait effectué les travaux projetés, un ressortissant étranger aurait pu acquérir ce bien avec les 9,98% de surface de logement. Or, outre qu'il s'agit là d'une simple affirmation qui n'est aucunement motivée par la recourante, on voit mal comment un ressortissant étranger pourrait acquérir un immeuble contenant des logements sans autorisation. Il faudrait qu'il démontre que ceux-ci sont nécessaires à l'exploitation de son activité économique, qu'ils remplissent les conditions de l'art. 2 al. 3 LFAIE ou que la séparation de l'immeuble abritant l'entreprise pour en faire un immeuble distinct serait pratiquement impossible ou constituerait une exigence disproportionnée. Or, et sans préjuger d'une situation qu'il n'y a pas à examiner en l'espèce, on voit mal ce qui empêcherait par exemple un acquéreur étranger de séparer les logements acquis et de les revendre à un acheteur suisse sous la forme d'une propriété par étages ou d'en faire des locaux commerciaux.

7.1.5. En résumé, on doit retenir que l'acquisition d'immeuble voulue par la recourante et consistant en la construction de logements d'habitation sur le bâtiment commercial existant, n'a aucun lien avec l'utilisation commerciale du bâtiment tel qu'il se présente actuellement. Elle ne tombe donc pas dans l'exception de l'art. 2 al. 2 LFAIE et il convient par conséquent de lui appliquer la règle de l'art. 2 al. 1 LFAIE, c'est-à-dire qu'elle doit être subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.

7.2. Comme on l'a vu précédemment, l'acquisition d'un immeuble par une personne à l'étranger est possible, mais en principe soumise à autorisation. L'art. 8 LFAIE dresse une liste des cas dans lesquels l'autorisation peut être accordée. Or, sans entrer plus en détail sur les différents points de cette liste, on doit constater qu'aucun d'entre eux ne permet à la recourante de construire des logements tels que ceux qui sont prévus. Elle ne l'invoque d'ailleurs pas. En outre, les logements projetés n'étant pas des logements à caractère social, les art. 9 LFAIE et 2 LaLFAIE/GE ne lui sont d'aucun secours. Par conséquent, c'est à juste titre que l'autorité précédente a confirmé le refus d'octroi d'une autorisation à la recourante pour construire des logements d'habitation sur son bâtiment existant.

8.
Sur le vu des motifs qui précèdent, le recours est rejeté. Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Département de la sécurité, de l'emploi et de la santé et à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève, ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice.

Lausanne, le 10 juillet 2020
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Seiler

Le Greffier : Tissot-Daguette

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 21 Recours devant les autorités fédérales - 1 Le recours devant les autorités fédérales est régi par les dispositions générales de la procédure fédérale.
¹	Le recours devant les autorités fédérales est régi par les dispositions générales de la procédure fédérale.
²	Les parties et les autorités habilitées à recourir devant l'autorité cantonale de recours ont également qualité pour recourir devant les autorités fédérales.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 9 - 1 Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
¹	Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
^a	est destiné à la construction, sans aide fédérale, de logements à caractère social au sens de la législation cantonale dans les lieux où sévit la pénurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction récente;
^b	...
^c	sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent.
²	Les cantons peuvent en outre disposer, par la voie législative, que l'autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel.
³	Les cantons déterminent les lieux où l'acquisition de logements de vacances ou d'appartements dans des apparthôtels par des personnes à l'étranger est nécessaire au développement du tourisme.37
⁴	L'autorisation n'est pas imputée sur le contingent:
^a	lorsque l'aliénateur a déjà été mis au bénéfice d'une autorisation d'acquérir le logement de vacances ou l'appartement dans un apparthôtel;
^b	lorsqu'elle a été octroyée en vertu de l'art. 8, al. 3;
^c	en cas d'acquisition d'une part de copropriété d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel lorsque l'acquisition d'une autre part de copropriété du même logement ou appartement dans un apparthôtel a déjà été imputée sur le contingent.38

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 8 Motifs généraux d'autorisation - 1 L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
¹	L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
^a	...
^b	servir au placement de capitaux provenant de l'activité d'une institution d'assurance étrangère ou sous domination étrangère autorisée à pratiquer en Suisse, pour autant que soient respectés les principes de placement généralement reconnus et que la valeur de l'ensemble des immeubles de l'acquéreur ne dépasse pas les réserves que l'autorité de surveillance des assurances juge techniquement nécessaires pour les activités suisses;
^c	être affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, lorsque l'acquéreur est exonéré, pour l'immeuble en cause, de l'impôt fédéral direct;
^d	être affecté à la couverture de créances, garanties par gage, de banques ou d'institutions d'assurance étrangères ou sous domination étrangère autorisées à pratiquer en Suisse, lors d'exécutions forcées ou de liquidations concordataires.
²	L'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans. S'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble, l'autorisation peut être accordée sans cette charge.33
³	En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. ...34.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 12 Motifs impératifs de refus - L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque:
^a	l'immeuble sert à un placement de capitaux que la présente loi n'autorise pas;
^b	la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci;
^c	l'acquéreur a tenté d'éluder la loi;
^d	l'acquéreur d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse;
^e	...
^f	l'acquisition est contraire aux intérêts supérieurs du pays.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
¹	Par personnes à l'étranger on entend:
^a	les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
^abis	les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
^a1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^a2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
^b	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
^c	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
^d	les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
²	...18

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion.
¹	Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion.
²	Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci:
^a	possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social;
^b	disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés;
^c	constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé;
^d	ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.
³	Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles:
^a	sont des associés indéfiniment responsables;
^b	ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci;
^c	ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.
⁴	Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20
⁵	Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes:
^a	elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs;
^b	elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration;
^c	elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
¹	Par acquisition d'immeubles on entend:
^a	l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
^b	la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
^c	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
^cbis	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
^d	...
^e	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
^f	la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
^g	l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
²	Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 7 - Ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation:
^a	les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession;
^b	les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré;
^c	l'acquéreur, lorsqu'il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l'immeuble;
^d	les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange, dans le même immeuble, de leurs parts de propriété;
^e	l'acquéreur d'un immeuble de remplacement lors d'une expropriation, d'un remembrement ou d'un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
^f	l'acquéreur d'un immeuble acquis en remplacement de celui qu'il a aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public;
^g	l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d'une augmentation de la valeur de la quote-part;
^h	l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande; la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble;
ⁱ	les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement;
^j	les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:
^j1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^j2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes28.

SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 10 Surface admissible - 1 ...28
¹	...28
²	La surface nette de plancher habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2.29
³	En outre, lorsqu'il s'agit de résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE ou de logements de vacances qui ne sont pas soumis au régime de la propriété par étages, la surface totale de l'immeuble ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2.30
⁴	Une acquisition complémentaire ne peut être effectuée que dans les limites de la surface admissible.
⁵	Lorsque la surface admissible est dépassée par suite d'un échange d'appartements ou d'une rectification de limite, l'exception à l'assujettissement prévue (art. 7, let. d et g, LFAIE) pour ce type d'acquisition est levée; dans ce cas, le conservateur du registre foncier renvoie l'acquéreur à l'autorité de première instance (art. 18, al. 1, LFAIE).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.