2C_639/2019 - 2020-07-10 - Sachenrecht - Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; agrandissement d'un immeuble

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 639/2019

Arrêt du 10 juillet 2020

IIe Cour de droit public

Composition
MM. et Mmes les Juges fédéraux Seiler, Président, Aubry Girardin, Donzallaz, Hänni et Beusch.
Greffier: M. Tissot-Daguette.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Lucien Lazzarotto, avocat,
recourante,

contre

Département de la sécurité, de l'emploi et de la santé de la République et canton de Genève.

Objet
Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger; agrandissement d'un immeuble,

recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 28 mai 2019 (ATA/952/2019).

Faits :

A.
La société A.________ SA est inscrite au registre du commerce du canton de Zurich depuis le 5 juillet 2004 et a notamment pour but l'acquisition, la détention et la vente d'immeubles commerciaux en Suisse, ainsi que la planification et l'exécution de nouvelles constructions et de projets de transformation. Elle est entièrement détenue par une société luxembourgeoise.
A la suite d'une fusion par absorption intervenue à la fin de l'année 2012, la société A.________ SA est devenue propriétaire d'une parcelle de la commune de Genève-Petit-Saconnex, sur laquelle est érigé un bâtiment de six étages, dont l'affectation est exclusivement commerciale. Le 29 juillet 2015, la société A.________ SA a demandé au département cantonal compétent une autorisation pour en particulier construire cinq logements en surélevant le bâtiment précité. Cette autorité a accordé l'autorisation de construire le 1 er juin 2016.

B.
Le 9 septembre 2016, la société A.________ SA a demandé au Département de la sécurité et de l'économie de la République et canton de Genève (actuellement: le Département de la sécurité, de l'emploi et de la santé de la République et canton de Genève; ci-après: le Département) de constater que la construction autorisée le 1 er juin 2016 n'était pas soumise à autorisation au sens de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), subsidiairement d'accorder l'autorisation. A la suite d'une modification de la demande d'autorisation de construire faisant passer de cinq à neuf le nombre de logements projetés (autorisation octroyée le 21 mars 2017), la société A.________ SA a complété sa demande auprès du Département le 22 décembre 2016, expliquant que les logements projetés représenteraient 9,98% de la surface brute de plancher. Après divers échanges d'écritures dans lesquels la société intéressée s'est en particulier plainte de la lenteur de la procédure, le Département, par décision du 12 octobre 2018, a tout d'abord considéré que la surélévation projetée constituait une acquisition d'immeuble subordonnée à une autorisation au sens de la LFAIE, puis a refusé
d'octroyer une telle autorisation. Le 14 novembre 2018, la société A.________ SA a contesté cette décision auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève (ci-après: la Cour de justice) qui, par arrêt du 28 mai 2019, a rejeté le recours.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la société A.________ SA demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt de la Cour de justice du 28 mai 2019 et de constater que la demande de surélévation de son immeuble n'est pas soumise à autorisation au sens de la LFAIE; subsidiairement d'annuler l'arrêt précité et de renvoyer la cause à l'autorité précédente, afin qu'elle octroie l'autorisation demandée.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le Département et l'Office fédéral de la justice concluent tous deux au rejet du recours, dans la mesure où celui-ci est recevable. Dans des observations subséquentes, la société A.________ SA et le Département ont confirmé leurs conclusions.

Considérant en droit :

1.
L'arrêt attaqué est une décision finale (art. 90 LTF), rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) ne tombant pas sous le coup de l'une des exceptions de l'art. 83 LTF, de sorte que la voie du recours en matière de droit public est en principe ouverte (cf. art. 21 LFAIE). Déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites (art. 42 LTF) par la destinataire de l'arrêt attaqué qui a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification et qui a de ce fait qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF), le présent recours est recevable.

2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF (ATF 142 I 155 consid. 4.4.3 p. 156). Le recourant ne peut critiquer les constatations de fait ressortant de la décision attaquée que si celles-ci ont été effectuées en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF; ATF 142 II 355 consid. 6 p. 358). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, le recourant doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation des preuves (ATF 141 IV 369 consid. 6.3 p. 375). Par ailleurs, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut en principe être présenté devant le Tribunal fédéral (art. 99 al. 1 LTF).

3.
Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu (ATF 132 V 387 consid. 5.1 p. 390), la recourante, citant l'art. 29 al. 2 Cst., se plaint de violation de son droit d'être entendue, par le fait que la Cour de justice n'a pas motivé le " rejet de certains de ses arguments ".

3.1. Le droit d'être entendu déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. impose notamment à l'autorité judiciaire de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse les comprendre et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2 p. 157 et les références). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 p. 565 et les références).

3.2. En l'occurrence, s'agissant du grief de violation du droit d'être entendu, la recourante se limite à expliquer que l'autorité précédente " a ignoré certains de ses arguments, en particulier le fait que les art. 9 al. 1 et 2 al. 3 LFAIE sont des cas distincts d'autorisation et le fait que les immeubles commerciaux comportant moins de 10% de logements doivent être traités, en pratique, comme des bâtiments intégralement commerciaux ". Il est hautement douteux qu'une telle motivation remplisse les conditions posées par l'art. 106 al. 2 LTF. Quand bien même cela devrait être le cas, force serait de constater que la recourante n'explique aucunement en quoi la Cour de justice n'aurait arbitrairement pas tenu compte de ses arguments. En tout état de cause, c'est bien plus d'une violation du droit, examinée ci-après, dont la recourante se plaint et pas d'un véritable défaut de motivation, celle-ci ayant manifestement compris l'arrêt entrepris et exercé son droit de recours à bon escient. Le grief de violation du droit d'être entendu doit par conséquent être écarté.

4.
La LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition est subordonnée à une autorisation de l'autorité compétente (art. 2 al. 1 LFAIE), sauf dans les cas prévus de manière exhaustive aux art. 2 al. 2 et 7 LFAIE (arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.1 et les références) où celle-ci n'est pas nécessaire. A teneur de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, l'autorisation n'est ainsi pas nécessaire si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale. L'art. 2 al. 3 LFAIE prévoit en outre qu'en cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément. Lorsqu'une autorisation est nécessaire, ce sont les art. 8 et 9 LFAIE qui posent les conditions d'octroi, l'art. 12 LFAIE prévoyant pour sa part une liste de motifs impératifs de refus. En plus des conditions posées par le droit fédéral à
l'art. 8 LFAIE, les cantons ont également la possibilité d'accorder des autorisations dans certains cas de figure, l'art. 9 al. 1 let. a LFAIE leur donnant en particulier la possibilité d'accorder une autorisation lorsque l'immeuble en cause est destiné à la construction, sans aide fédérale, de logements à caractère social au sens de la législation cantonale dans les lieux où sévit la pénurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction récente. Le canton de Genève a fait usage de cette compétence à l'art. 2 let. a de la loi genevoise d'application de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger du 20 juin 1986 (LaLFAIE/GE; RSGE E 1 43).

5.

5.1. Dans l'arrêt entrepris, la Cour de justice a, dans un premier temps, considéré que la recourante, qui est détenue à 100% par une société étrangère, était soumise à la LFAIE. Quant aux travaux de surélévation du bâtiment dont la recourante est propriétaire, l'autorité précédente a jugé que ces travaux modifiaient l'affectation purement commerciale du bâtiment et qu'en augmentant la surface brute de plancher, ceux-ci étaient soumis à autorisation, selon la LFAIE. La Cour de justice a ensuite examiné si une autorisation pouvait être accordée à la recourante. A ce propos, elle a jugé qu'il n'existait aucun motif d'octroi d'autorisation et en particulier que les logements projetés n'étaient pas des logements à caractère social, ce qui aurait permis un tel octroi. Le fait que l'augmentation de la surface de l'immeuble était inférieure à 10% n'était ainsi pas pertinent.

5.2. Pour sa part, la recourante estime que les travaux projetés, qui n'impliquent aucun transfert de droits de propriété, ne sauraient être assimilés à une acquisition au sens de la LFAIE. Faute de tomber dans le champ d'application de cette loi, cela exclut toute subordination à l'octroi d'une autorisation. En outre, la recourante est d'avis que, si cette loi devait malgré tout s'appliquer aux travaux envisagés, il conviendrait de constater que l'acquisition d'immeuble en cause ne nécessiterait pas d'autorisation, respectivement de lui octroyer une autorisation. Elle affirme que la LFAIE dispose certes que les cantons peuvent élargir ou restreindre les cas d'autorisation. Selon elle, le canton de Genève, en prévoyant l'octroi d'autorisation pour les logements à caractère social, a étendu et non pas restreint les possibilités d'autorisation. Elle ajoute que l'augmentation de surface prévue ne changerait pas l'affectation de son immeuble, qui restera principalement voué à une activité commerciale. Faisant référence aux directives genevoises d'interprétation de la LFAIE, la recourante est d'avis qu'un bâtiment qui compte moins de 10% de logements demeure commercial et ne nécessite pas d'autorisation. Elle se prévaut par ailleurs
d'une inégalité de traitement avec les ressortissants étrangers qui achèteraient un immeuble semblable au sien, avec uniquement 9,98% de logements.

5.3. Le litige porte donc sur le point de savoir si la LFAIE s'applique aux travaux projetés par la recourante et, le cas échéant, si ces travaux nécessitent une autorisation, respectivement si une telle autorisation peut être octroyée.

6.

6.1. En premier lieu, il convient de relever que, selon l'art. 5 al. 1 let. c LFAIE, par personnes à l'étranger on entend les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante. En outre, à teneur de l'art. 6 al. 1 LFAIE, une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. Ainsi, conformément à l'art. 6 al. 2 let. a LFAIE, une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social.
La recourante est certes une personne morale dont le siège se trouve en Suisse. Son capital-actions est néanmoins entièrement détenu par une autre personne morale, dont le siège est à l'étranger. En application de l'art. 6 al. 1 et al. 2 let. a LFAIE, cette dernière dispose donc d'une position dominante sur la recourante, ce qui conduit à reconnaître celle-ci comme une personne à l'étranger au sens de la LFAIE. La recourante ne le conteste d'ailleurs pas.

6.2. La recourante conteste en revanche le fait que les travaux envisagés doivent être compris comme une acquisition au sens de la LFAIE et qu'ils tombent ainsi dans la champ d'application de cette loi.
L'art. 4 LFAIE définit ce qu'il faut entendre par acquisition d'immeuble. Il ne le fait cependant pas de manière exhaustive puisque, dans une cause relative à des transformations d'un chalet servant de résidence secondaire à des personnes à l'étranger (arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019), le Tribunal fédéral a déjà jugé que la LFAIE ne soumet pas expressément au régime de l'autorisation les travaux sur un immeuble dont l'acquisition avait à l'époque été assujettie audit régime. Il a cependant rappelé que cette loi pose des limites à la surface pouvant être acquise, notamment pour les logements de vacances (arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2). Le Tribunal fédéral a surtout considéré que les dispositions de la LFAIE resteraient lettre morte s'il était possible de procéder, après l'achat, à des travaux augmentant la surface habitable d'un immeuble soumis au régime de l'autorisation, sans demander au préalable une (nouvelle) autorisation. Cette solution est du reste la seule à même de garantir le respect du but principal de la LFAIE, qui est de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE; cf. arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2 et les références).
Par conséquent, même s'il n'est pas question de résidence secondaire en l'espèce, il n'y a pas à traiter les travaux prévus par la recourante sur son immeuble de manière différente de ceux dont il était question dans l'arrêt 2C 808/2018 du 12 avril 2019. Le fait qu'il n'y ait aucun transfert de propriété n'y change rien. Ce qui est déterminant c'est l'augmentation de la surface habitable du bâtiment de la recourante, par l'ajout de logements, ce qui constitue justement une situation visée par la LFAIE. On ne saurait admettre que la construction de nouveaux logements sorte du champ d'application de cette loi lorsqu'elle intervient sur un bien-fond appartenant à une personne étrangère qui, pour quelques raisons que ce soit (acquisition soumise ou non à une autorisation), est déjà propriétaire d'un immeuble en Suisse (notamment un bien-fond vierge ou un immeuble à agrandir). Reconnaître le contraire irait à l'encontre de la volonté du législateur.

7.
Dans la mesure où les conditions objective (acquisition d'un immeuble; cf. consid. 6.2 ci-dessus) et subjective (par une personne à l'étranger; cf. consid. 6.1 ci-dessus) pour l'application de la LFAIE sont réunies, il convient maintenant de déterminer si l'acquisition en cause nécessite une autorisation et, le cas échéant, si celle-ci peut être octroyée à la recourante.

7.1. Comme on l'a vu, l'art. 2 al. 2 LFAIE prévoit les cas dans lesquels une autorisation n'est pas nécessaire (l'art. 2 al. 2 let. c LFAIE renvoyant aux autres exceptions à l'assujettissement prévues à l'art. 7 LFAIE).

7.1.1. S'agissant plus particulièrement de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, le Conseil fédéral, dans son message du 26 mars 1997 sur des mesures spécifiques de politique conjoncturelle visant à maintenir la qualité des infrastructures publiques, à promouvoir les investissements privés dans le domaine de l'énergie (programme d'investissement) et à libéraliser les investissements étrangers (FF 1997 II 1115) a expliqué que les personnes à l'étranger n'ont pas besoin d'une autorisation pour acquérir un immeuble qui doit servir à une entreprise à exercer une activité économique, quel que soit le propriétaire de l'entreprise. Une personne à l'étranger peut même acquérir un immeuble dans le seul but de placer des capitaux, du moment qu'elle le loue ou qu'elle l'afferme à un tiers pour l'exercice d'une activité économique (FF 1997 II 1115 p. 1160).
Lorsqu'un immeuble est acquis conformément à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, l'art. 2 al. 3 LFAIE, introduit par une novelle du 30 avril 1997 (RO 1997 2086), prévoit que les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément. Selon la doctrine, reprise par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 2A.103/2003 du 8 juillet 2003 consid. 2, il en va de même des logements qui sont nécessaires à l'exploitation de l'entreprise et de ceux dont la séparation de l'immeuble abritant l'entreprise pour en faire un immeuble distinct serait pratiquement impossible ou constituerait une exigence disproportionnée. A propos de cette disposition, le Conseil fédéral a pour sa part relevé qu'exceptionnellement, des logements pourront être acquis simultanément sans autorisation, à condition toutefois qu'ils soient imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements (deuxième partie de la phrase de l'art. 2 al. 2 let. a du projet de LFAIE, actuel art. 2 al. 3 LFAIE). Il a ensuite constaté que rien n'était toutefois changé au principe selon lequel sont assujettis au régime de l'autorisation les placements de capitaux dans les immeubles d'habitation
(exception faite des logements à caractère social selon l'art. 9 al. 1 let. a LFAIE) et dans les biens-fonds non construits (sauf si on envisage d'y édifier à court terme un immeuble devant servir d'établissement stable) d'une part, et le commerce de tels immeubles d'autre part (FF 1997 II 1115 p. 1160).

7.1.2. En l'occurrence, il ressort de l'arrêt entrepris que l'immeuble de la recourante, dans son état actuel, c'est-à-dire avant les travaux prévus, est haut de six étages et intégralement affecté à un usage commercial. L'arrêt ne renseigne en revanche pas plus en détail sur l'usage effectif qu'en fait la recourante, notamment si elle exploite elle-même l'entier ou une partie du bâtiment pour ses activités ou si elle loue des locaux commerciaux. Quant aux travaux projetés, ceux-ci consistent en la construction de logements à loyers libres représentant une surface brute de plancher de 828 m 2, soit une augmentation de 9,98% de la surface totale de l'immeuble.

7.1.3. Si l'immeuble dans son état actuel n'est pas soumis à autorisation en raison de son caractère purement commercial, en application de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE, il n'en va pas de même de la modification projetée. En effet, cette modification ne concerne que des logements d'habitation, ce qui n'est en aucun cas concerné par l'exception de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Les explications de la recourante, relatives à une augmentation de moins de 10% de la surface totale de la construction, ne convainquent pas. La loi ne laisse aucune place à une appréciation large de la notion d'établissement stable contenue à l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Cette notion est exclusive et c'est par l'art. 2 al. 3 LFAIE que des logements d'habitation peuvent être acquis en même temps qu'un établissement stable et ne pas être soumis à autorisation. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'à l'entrée en vigueur de cette dernière disposition le 1 er octobre 1997, le Conseil fédéral a supprimé l'art. 10 al. 1 de l'ordonnance fédérale du 1 er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411), qui prévoyait que la surface admissible servant à l'exploitation d'un établissement stable peut comprendre une
superficie de réserve proportionnée aux besoins d'extension de l'entreprise. Il n'était toutefois pas non plus question d'une augmentation des surfaces commerciales par des logements. Le fait qu'une directive cantonale permette une telle pratique, contraire à la loi, n'y change rien. En tout état de cause, le chiffre 4.1.2.2.2 des directives cantonales genevoises concernant l'interprétation de la LFAIE (), cité aussi bien par la recourante que par l'autorité précédente, fait expressément mention de la subordination à une autorisation lorsque l'augmentation est inférieure à 10% et pas, comme l'affirme la recourante, à une exception de l'art. 2 al. 2 LFAIE. L'aide-mémoire relatif à l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger publié par l'Office fédéral de la justice (; ch. 6d p. 5 s.), ne fait pour sa part que reprendre la jurisprudence et le message du Conseil fédéral à ce propos (cf. consid. 7.1.1 ci-dessus).

En outre, on ne voit pas en quoi les logements projetés seraient imposés par des prescriptions impératives, relatives aux quotas de logements, au sens de l'art. 2 al. 3 LFAIE. Certes, on peut déplorer que l'arrêt entrepris ne contienne pas de développements sur ce point. Néanmoins, l'art. 27 de la loi genevoise du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses (LCI/GE; RSGE L 5 05), cité par la recourante et qui a trait aux dimensions du gabarit, ne constitue en rien un cas d'application de l'art. 2 al. 3 LFAIE. En outre, tous les arguments avancés de manière appellatoire par la recourante, même si on devait les prendre en compte, ne permettraient pas de considérer que les logements en cause seraient nécessaires à l'exploitation de l'entreprise (exploitation dont l'arrêt ne traite pas non plus). La recourante tente en effet uniquement d'expliquer que ces logements sont nécessaires sur le plan urbanistique. Or, ces explications n'ont aucun lien avec une quelconque activité commerciale, ce qui exclut toute notion de nécessité. Par ailleurs, si la construction projetée était effectivement nécessaire d'un point de vue urbanistique, rien n'empêcherait la recourante de prévoir des locaux commerciaux à la place de
logements, par exemple pour l'exercice de professions libérales, comme le prévoit l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE.

7.1.4. Cette solution, contrairement à l'avis de la recourante, n'est en aucun cas constitutive d'une inégalité de traitement. En effet, la recourante estime que, si l'immeuble avait appartenu à un citoyen suisse et que celui-ci avait effectué les travaux projetés, un ressortissant étranger aurait pu acquérir ce bien avec les 9,98% de surface de logement. Or, outre qu'il s'agit là d'une simple affirmation qui n'est aucunement motivée par la recourante, on voit mal comment un ressortissant étranger pourrait acquérir un immeuble contenant des logements sans autorisation. Il faudrait qu'il démontre que ceux-ci sont nécessaires à l'exploitation de son activité économique, qu'ils remplissent les conditions de l'art. 2 al. 3 LFAIE ou que la séparation de l'immeuble abritant l'entreprise pour en faire un immeuble distinct serait pratiquement impossible ou constituerait une exigence disproportionnée. Or, et sans préjuger d'une situation qu'il n'y a pas à examiner en l'espèce, on voit mal ce qui empêcherait par exemple un acquéreur étranger de séparer les logements acquis et de les revendre à un acheteur suisse sous la forme d'une propriété par étages ou d'en faire des locaux commerciaux.

7.1.5. En résumé, on doit retenir que l'acquisition d'immeuble voulue par la recourante et consistant en la construction de logements d'habitation sur le bâtiment commercial existant, n'a aucun lien avec l'utilisation commerciale du bâtiment tel qu'il se présente actuellement. Elle ne tombe donc pas dans l'exception de l'art. 2 al. 2 LFAIE et il convient par conséquent de lui appliquer la règle de l'art. 2 al. 1 LFAIE, c'est-à-dire qu'elle doit être subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.

7.2. Comme on l'a vu précédemment, l'acquisition d'un immeuble par une personne à l'étranger est possible, mais en principe soumise à autorisation. L'art. 8 LFAIE dresse une liste des cas dans lesquels l'autorisation peut être accordée. Or, sans entrer plus en détail sur les différents points de cette liste, on doit constater qu'aucun d'entre eux ne permet à la recourante de construire des logements tels que ceux qui sont prévus. Elle ne l'invoque d'ailleurs pas. En outre, les logements projetés n'étant pas des logements à caractère social, les art. 9 LFAIE et 2 LaLFAIE/GE ne lui sont d'aucun secours. Par conséquent, c'est à juste titre que l'autorité précédente a confirmé le refus d'octroi d'une autorisation à la recourante pour construire des logements d'habitation sur son bâtiment existant.

8.
Sur le vu des motifs qui précèdent, le recours est rejeté. Succombant, la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Département de la sécurité, de l'emploi et de la santé et à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève, ainsi qu'à l'Office fédéral de la justice.

Lausanne, le 10 juillet 2020
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Seiler

Le Greffier : Tissot-Daguette

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
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^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
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^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 21 Beschwerde an Bundesbehörden - 1 Für die Beschwerde an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
¹	Für die Beschwerde an Bundesbehörden gelten die allgemeinen Bestimmungen über die Bundesrechtspflege.
²	Die Parteien und Behörden, die zur Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz berechtigt sind, können auch bei Bundesbehörden Beschwerde führen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 9 - 1 Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass der Erwerb bewilligt wird, wenn das Grundstück dient:
¹	Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass der Erwerb bewilligt wird, wenn das Grundstück dient:
^a	dem sozialen Wohnungsbau nach kantonalem Recht und ohne Bundeshilfe in Orten, die unter Wohnungsnot leiden, oder wenn sich auf dem Grundstück solche neuerstellten Wohnbauten befinden;
^b	...35
^c	einer natürlichen Person als Zweitwohnung an einem Ort, zu dem sie aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhält, solange diese andauern.
²	Die Kantone können ausserdem durch Gesetz bestimmen, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann.
³	Die Kantone bestimmen die Orte, die des Erwerbs von Ferienwohnungen oder von Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern.36
⁴	Nicht an das Kontingent angerechnet wird eine Bewilligung:
^a	wenn bereits dem Veräusserer der Erwerb der Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel bewilligt worden ist;
^b	die nach Artikel 8 Absatz 3 erteilt wird;
^c	für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel, sofern der Erwerb eines anderen Miteigentumsanteils an derselben Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel bereits an das Kontingent angerechnet worden ist.37

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 2 Bewilligungspflicht - 1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
¹	Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
²	Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:
^a	das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
^b	das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
^c	eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt.4
³	Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden.5

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 8 Allgemeine Bewilligungsgründe - 1 Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
¹	Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
^a	...30
^b	als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Versicherungseinrichtungen, sofern die allgemein anerkannten Anlagegrundsätze beachtet werden und der Wert aller Grundstücke des Erwerbers die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigt;
^c	zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist;
^d	zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.
²	Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden.32
³	Einer natürlichen Person, die von einer anderen eine Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung oder eine Wohneinheit in einem Apparthotel erwirbt und dafür mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre keinen Bewilligungsgrund hat, wird die Bewilligung erteilt, wenn ein Härtefall für den Veräusserer vorliegt. Als Härtefall gilt eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert. ...33.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 12 Zwingende Verweigerungsgründe - Die Bewilligung wird auf jeden Fall verweigert, wenn:
^a	das Grundstück einer nach diesem Gesetz unzulässigen Kapitalanlage dient;
^b	die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert;
^c	der Erwerber versucht hat, dieses Gesetz zu umgehen;
^d	dem Erwerber einer Zweitwohnung im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c, einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder seinen Kindern unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz gehört;
^e	...40
^f	der Erwerb staatspolitischen Interessen widerspricht.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 5 Personen im Ausland - 1 Als Personen im Ausland gelten:
¹	Als Personen im Ausland gelten:
^a	die folgenden Personen, sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben:
^abis	Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen;
^a1	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
^a2	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 201914 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
^b	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben;
^c	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;
^d	natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.
²	...17

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 6 Beherrschende Stellung - 1 Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann.
¹	Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann.
²	Die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn diese:
^a	mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen;
^b	über mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verfügen;
^c	die Mehrheit des Stiftungsrates oder der Begünstigten einer Stiftung des privaten Rechts stellen;
^d	der juristischen Person rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.
³	Die Beherrschung einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn eine oder mehrere von ihnen:
^a	unbeschränkt haftende Gesellschafter sind;
^b	der Gesellschaft als Kommanditäre Mittel zur Verfügung stellen, die einen Drittel der Eigenmittel der Gesellschaft übersteigen;
^c	der Gesellschaft oder unbeschränkt haftenden Gesellschaftern rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven der Gesellschaft und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.
⁴	Die Beherrschung eines Immobilienfonds durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn dessen Verwaltung im Sinne dieses Gesetzes von einer Person im Ausland wahrgenommen wird und die Fondsleitung eine Person im Ausland ist.19
⁵	Die Beherrschung einer Immobilien-SICAV durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn deren Verwaltung im Sinne dieses Gesetzes von einer Person im Ausland wahrgenommen wird und Personen im Ausland:
^a	über mehr als ein Drittel der Stimmen für das Unternehmeraktienkapital verfügen;
^b	die Mehrheit des Verwaltungsrats stellen;
^c	rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven des Anlegeraktienkapitals der Immobilien-SICAV und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichten Personen ausmachen.20

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 4 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
¹	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
^a	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
^b	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
^c	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^cbis	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^d	...9
^e	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
^f	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
^g	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
²	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.12

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 7 - Keiner Bewilligung bedürfen:
^a	gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang;
^b	Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner;
^c	der Erwerber, der bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat;
^d	Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt;
^e	der Erwerber, der ein Grundstück als Realersatz bei einer Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung nach dem Recht des Bundes oder des Kantons erhält;
^f	der Erwerber, der ein Grundstück als Ersatz für ein anderes erwirbt, das er an eine öffentlichrechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat;
^g	der Erwerber, der eine geringfügige Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum erwirbt;
^h	der Erwerber, dessen Erwerb im staatspolitischen Interesse des Bundes geboten ist; die Fläche darf nicht grösser sein, als es der Verwendungszweck des Grundstücks erfordert;
ⁱ	natürliche Personen, die infolge der Liquidation einer vor dem 1. Februar 1974 gegründeten juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, eine Wohnung erwerben, wenn sie nach den damals geltenden Vorschriften im entsprechenden Umfang Anteile an der juristischen Person erworben haben;
^j	die folgenden Personen, sofern sie als Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben:
^j1	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
^j2	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 3 des Abkommens vom 25. Februar 201927 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden.

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 10 Zulässige Fläche - 1 ...29
¹	...29
²	Die Nettowohnfläche von Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG, Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels darf 200 m2 in der Regel nicht übersteigen.30
³	Ausserdem darf für Zweitwohnungen im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c BewG und für Ferienwohnungen, die nicht im Stockwerkeigentum stehen, die Gesamtfläche des Grundstückes 1000 m2 in der Regel nicht übersteigen.31
⁴	Ein nachträglicher Mehrerwerb darf nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen.
⁵	Führt ein Tausch von Wohnungen oder eine Grenzbereinigung dazu, dass die zulässige Fläche überschritten wird, so entfällt die für diesen Erwerb vorgesehene Ausnahme von der Bewilligungspflicht (Art. 7 Bst. d und g BewG); der Grundbuchverwalter verweist in diesem Falle den Erwerber an die Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 1 BewG).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.