Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 457/2015

Urteil vom 3. Mai 2016

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen, Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
A. und B. C.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Werner Rechsteiner,

gegen

D.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Schönenberger,

Gemeinderat Teufen, Dorf 9, 9053 Teufen,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Kurt Steiner,
Departement Bau und Umwelt Appenzell Ausserrhoden,
Kasernenstrasse 17A, 9102 Herisau.

Gegenstand
Gesuch um Mitbenützung einer privaten Zufahrt,

Beschwerde gegen das Urteil vom 25. März 2015 des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung.

Sachverhalt:

A.
Das Grundstück Nr. 290 im Eigentum von A. und B. C.________, Teufen, liegt an einem Südhang und ist mit einem Wohnhaus überbaut, das von unten (Süden) her über einen Fussweg und Treppen ab der Egglistrasse her zugänglich ist. Während rund 100 Jahren konnten die Eigentümer der Parzelle Nr. 290 die Zufahrt von Westen her, über die Parzellen Nrn. 292 und 1937, benutzen, obwohl kein Fahrrecht im Grundbuch eingetragen ist. Mit Schreiben vom 14. August 2013 teilte D.________, Eigentümerin der Parzellen Nrn. 292 und 1937, dem Ehepaar C.________ mit, dass ihnen ab dem 16. September 2013 das bislang geduldete Befahren und Betreten ihrer Grundstücke verboten sei.

B.
Am 9. September 2013 stellten A. und B. C.________ beim Gemeinderat Teufen ein Gesuch um Mitbenutzung der bestehenden Zufahrt auf den Parzellen Nrn. 292 und 1937 gestützt auf Art. 66 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht des Kantons Appenzell Ausserrhoden (BauG/AR; bGS 721.1). Der Gemeinderat wies das Gesuch am 16. Oktober 2013 ab, weil die Erschliessung ab der Egglistrasse zumutbar und zweckmässig sei.

C.
Dagegen führten A. und B. C.________ Rekurs beim Departement für Bau und Umwelt (DBU). Dieses hiess den Rekurs am 7. Mai 2014 gut und ordnete an, dass die Mitbenutzung der bestehenden Strasse auf der nördlichen Seite der Parzellen Nrn. 292 und 1937 im Grundbuch anzumerken sei.

D.
Dagegen erhob D.________ am 10. Juni 2014 Beschwerde bei der verwaltungsgerichtlichen Abteilung des Obergerichts. Dieses führte am 25. März 2015 einen Augenschein durch und hiess gleichentags die Beschwerde gut, soweit darauf einzutreten war.

E.
Gegen den obergerichtlichen Entscheid erhoben A. und B. C.________ am 11. September 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und derjenige des DBU vom 7. Mai 2014 sei zu bestätigen; eventualiter sei die Angelegenheit zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

F.
D.________ (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin) und das Obergericht Appenzell-Ausserrhoden beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen. Das DBU schliesst auf Gutheissung der Beschwerde. Der Gemeinderat Teufen hat auf eine Stellungnahme verzichtet.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Anträgen fest.

G.
Das Bundesgericht hat die Sache am 3. Mai 2016 in öffentlicher Sitzung beraten und entschieden.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid über ein öffentlich-rechtliches Nutzungsrecht an einer privaten Zufahrtsstrasse steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a  contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b  contre les actes normatifs cantonaux;
c  qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.
, 86 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1    Le recours est recevable contre les décisions:
a  du Tribunal administratif fédéral;
b  du Tribunal pénal fédéral;
c  de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d  des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3    Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.
lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Gesuchsteller, deren Mitbenutzungsgesuch abgewiesen wurde, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b  est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c  a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2    Ont aussi qualité pour recourir:
a  la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b  l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c  les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d  les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3    En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.
BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
BGG) ist daher einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführer rügen zunächst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil sie keine Gelegenheit erhalten hätten, sich zum Beweisergebnis des obergerichtlichen Augenscheins zu äussern. Dieser habe am Nachmittag des 25. März von 14 bis 16 Uhr stattgefunden. Das Urteil des Obergerichts datiere vom selben Tag. Ein Augenscheinprotokoll sei nicht erstellt oder jedenfalls den Beschwerdeführern nicht zugestellt worden. Erst in der schriftlichen Urteilsbegründung hätten sie Kenntnis davon erhalten, was das Obergericht am Augenschein konkret festgestellt habe; dies obwohl sie mit Schreiben vom 20. Oktober 2014 ausdrücklich festgehalten hätten, sie würden zwar auf die Durchführung einer Hauptverhandlung, nicht aber auf eine mündliche Beweisverhandlung verzichten.

2.1. Die Vorinstanz macht in ihrer Vernehmlassung geltend, der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer sei regelmässig vor Obergericht tätig, weshalb ihm bekannt gewesen sei, dass das Gericht an seinen Augenscheinen immer vollzählig anwesend sei und dann gleichentags entscheide. Bekannt sei ihm ebenfalls, dass es seine Feststellungen stets durch den Gerichtsschreiber fotografisch festhalten lasse und die Fotodokumentation im Fall der Anfechtung direkt ans Bundesgericht leite. Die Bilder dokumentierten, was die Parteien dem Gericht an Ort und Stelle gezeigt hätten und der Gerichtsschreiber vor ihren Augen fotografiert habe. Die wesentlichen Feststellungen des Augenscheins wie auch die dort erstmals erhobenen Rügen der Parteien seien, soweit entscheiderheblich, zusätzlich auch im angefochtenen Urteil festgehalten. Weil die Beschwerdeführer auf eine mündliche Hauptverhandlung verzichtet hätten, habe das Obergericht nach Treu und Glauben unmittelbar im Anschluss an den Augenschein sein Urteil fällen können.

2.2. Gemäss Art. 29 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört unter anderem das Recht der Betroffenen, an der Erhebung wesentlicher Beweise mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 138 V 125 E. 2.1 S. 127; 135 I 187 E. 2.2 S. 190; je mit Hinweisen).
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör wird zudem eine allgemeine Aktenführungspflicht der Behörden abgeleitet, als Gegenstück zum Akteneinsichts- und Beweisführungsrecht der Parteien (Gerold Steinmann, in: St. Galler BV-Kommentar, 3. Aufl. 2014, N. 55 zu Art. 29
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
BV). Dazu gehört die Pflicht zur Protokollierung entscheidrelevanter Abklärungen, Einvernahmen und Verhandlungen im Rechtsmittelverfahren (BGE 130 II 473 E. 4.2 S. 477 f.; 124 V 389 E. 4a und b S. 390 f.). Das Protokoll dient einerseits den Richtern und dem Gerichtsschreiber als Gedächtnisstütze und soll es ihnen ermöglichen, die Ausführungen der Parteien tatsächlich zur Kenntnis zu nehmen und pflichtgemäss zu würdigen; andererseits soll es Auskunft über die Einhaltung der Verfahrensvorschriften geben und die Rechtsmittelinstanzen in die Lage versetzen, den angefochtenen Entscheid zu überprüfen (Urteil 1C 82/2008 vom 28. Mai 2008, in BGE 134 II 117 nicht veröffentlichte E. 5.2; Urteil 2A.450/1999 vom 14. Januar 2000 E. 3b/aa).
Die neuen Prozessordnungen des Bundes schreiben ein schriftliches Augenscheinprotokoll vor, gegebenenfalls ergänzt mit Plänen, Zeichnungen, fotografischen und andern technischen Mitteln (Art 182
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 182 Procès-verbal - L'inspection fait l'objet d'un procès-verbal. Celui-ci est accompagné, le cas échéant, de plans, de dessins, de photographies ou d'autres supports techniques de représentation.
ZPO; Art. 193 Abs. 4
SR 312.0 Code de procédure pénale suisse du 5 octobre 2007 (Code de procédure pénale, CPP) - Code de procédure pénale
CPP Art. 193 Inspection - 1 Le ministère public, le tribunal et, dans les cas simples, la police inspectent sur place les objets, les lieux et les processus qui revêtent de l'importance pour l'appréciation d'un état de fait mais ne peuvent être utilisés directement comme pièces à conviction.
1    Le ministère public, le tribunal et, dans les cas simples, la police inspectent sur place les objets, les lieux et les processus qui revêtent de l'importance pour l'appréciation d'un état de fait mais ne peuvent être utilisés directement comme pièces à conviction.
2    Chacun doit tolérer une inspection et permettre aux personnes qui y procèdent d'avoir accès aux lieux.
3    S'il est nécessaire de pénétrer dans des bâtiments, des habitations ou d'autres locaux non publics, l'autorité compétente est soumise aux dispositions régissant la perquisition.
4    Les inspections sont documentées par des enregistrements sur un support préservant le son et l'image, des plans, des dessins, des descriptions ou de toute autre manière appropriée.
5    La direction de la procédure peut ordonner que:
a  d'autres actes de procédure soient déplacés sur les lieux de l'inspection;
b  l'inspection soit combinée avec une reconstitution des faits ou avec une confrontation; dans ce cas, les prévenus, les témoins et les personnes appelées à donner des renseignements sont tenus d'y participer; leur droit de refuser de déposer est réservé.
StPO). In Botschaft und Kommentierung zu Art. 182
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 182 Procès-verbal - L'inspection fait l'objet d'un procès-verbal. Celui-ci est accompagné, le cas échéant, de plans, de dessins, de photographies ou d'autres supports techniques de représentation.
ZPO wird betont, dass nur die im Protokoll dokumentierten Ergebnisse des Augenscheins im Urteil verwertet werden dürften (Botschaft zur ZPO vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7324; ALFRED BÜHLER, in: Berner Kommentar zur ZPO, Bd. II, 2012, N. 3 zu Art. 182; WEIBEL/WALZ in: Sutter-Somm et al., ZPO-Kommentar, 3. Aufl. 2016, N. 1 zu Art. 182; ANNETTE DOLGE, in: Basler Kommentar zur ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 2 zu Art. 182
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 182 Procès-verbal - L'inspection fait l'objet d'un procès-verbal. Celui-ci est accompagné, le cas échéant, de plans, de dessins, de photographies ou d'autres supports techniques de représentation.
). Das Augenscheinprotokoll kann als Teil der Akten von den Parteien eingesehen werden (Art. 53
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 53 Droit d'être entendu - 1 Les parties ont le droit d'être entendues.
1    Les parties ont le droit d'être entendues.
2    Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s'en faire délivrer copie pour autant qu'aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s'y oppose.
ZPO); in der Regel wird es ihnen vom Gericht zugestellt (DENIS TAPPY, in: CPC, Code de procédure civile commenté, 2011, N. 12 zu Art. 235
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 235 - 1 Le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences. Sont indiqués en particulier:
1    Le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences. Sont indiqués en particulier:
a  le lieu et la date de l'audience;
b  la composition du tribunal;
c  la présence des parties et des personnes qui les représentent à l'audience;
d  les conclusions prises, les requêtes déposées et les actes effectués par les parties à l'audience;
e  les ordonnances du tribunal;
f  la signature du préposé au procès-verbal.
2    Les allégués des parties qui ne se trouvent pas dans leurs actes écrits sont consignés dans leur substance. Ils peuvent au surplus être enregistrés sur bandes magnétiques, vidéo ou par tout autre moyen technique approprié.
3    Le tribunal statue sur les requêtes de rectification du procès-verbal.
ZPO; CHRISTOPH LEUENBERGER in: Sutter-Somm, ZPO-Kommentar, N. 5 zu Art. 235
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 235 - 1 Le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences. Sont indiqués en particulier:
1    Le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences. Sont indiqués en particulier:
a  le lieu et la date de l'audience;
b  la composition du tribunal;
c  la présence des parties et des personnes qui les représentent à l'audience;
d  les conclusions prises, les requêtes déposées et les actes effectués par les parties à l'audience;
e  les ordonnances du tribunal;
f  la signature du préposé au procès-verbal.
2    Les allégués des parties qui ne se trouvent pas dans leurs actes écrits sont consignés dans leur substance. Ils peuvent au surplus être enregistrés sur bandes magnétiques, vidéo ou par tout autre moyen technique approprié.
3    Le tribunal statue sur les requêtes de rectification du procès-verbal.
ZPO). Damit werden die Parteien insbesondere in die Lage versetzt, allfällige Berichtigungsgesuche zu stellen (Art. 235 Abs. 3
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 235 - 1 Le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences. Sont indiqués en particulier:
1    Le tribunal tient un procès-verbal de toutes les audiences. Sont indiqués en particulier:
a  le lieu et la date de l'audience;
b  la composition du tribunal;
c  la présence des parties et des personnes qui les représentent à l'audience;
d  les conclusions prises, les requêtes déposées et les actes effectués par les parties à l'audience;
e  les ordonnances du tribunal;
f  la signature du préposé au procès-verbal.
2    Les allégués des parties qui ne se trouvent pas dans leurs actes écrits sont consignés dans leur substance. Ils peuvent au surplus être enregistrés sur bandes magnétiques, vidéo ou par tout autre moyen technique approprié.
3    Le tribunal statue sur les requêtes de rectification du procès-verbal.
ZPO). Im Strafprozess gelten die strengen und i.d.R. zwingenden Protokollierungsregeln gemäss Art. 76 ff
SR 312.0 Code de procédure pénale suisse du 5 octobre 2007 (Code de procédure pénale, CPP) - Code de procédure pénale
CPP Art. 76 Dispositions générales - 1 Les dépositions des parties et les prononcés des autorités ainsi que tous les actes de procédure qui ne sont pas accomplis en la forme écrite sont consignés au procès-verbal.
1    Les dépositions des parties et les prononcés des autorités ainsi que tous les actes de procédure qui ne sont pas accomplis en la forme écrite sont consignés au procès-verbal.
2    Le préposé au procès-verbal, la direction de la procédure et, le cas échéant, le traducteur ou l'interprète attestent l'exactitude du procès-verbal.
3    La direction de la procédure répond de l'enregistrement complet et exact de tous les actes de procédure au procès-verbal.
4    Elle peut ordonner que les actes de procédure soient intégralement ou partiellement enregistrés sur support-son ou support-image, en plus d'être consignés par écrit. Elle en informe au préalable les personnes présentes.
. StPO (vgl. Urteil 6B 492/2012
vom 22. Februar 2013 E. 1.4).

2.3. Auch im Verwaltungsjustizverfahren ergibt sich aus dem Anspruch der Verfahrensbeteiligten auf rechtliches Gehör eine Protokollierungspflicht für Augenscheine (BGE 130 II 473 E. 4.2 S. 478 mit Hinweisen). Dies entspricht auch der einhelligen Auffassung der Literatur (KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Rz. 497; ATTILIO R. GADOLA, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 409; PIERRE Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, Bd. II, 3. Aufl. 2011, S. 298; Benoît Bovay, Procédure administrative, 2. Aufl. 2015, S. 283; MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 2. Aufl. Rz. 3.139; CHRISTOPH AUER, Kommentar VwVG, 2008, Art. 12 N. 52 f.; KRAUSKOPF/EMMENEGGER/BABEY, in: Waldmann/Weissenberger, Praxiskommentar VwVG, 2. Aufl. 2016, N. 46 zu Art. 12; WALDMANN/OESCHGER, Praxiskommentar VwVG, N. 41 Art. 26; MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N. 33 zu Art. 19 Rz. 33 und N. 1 zu Art. 123 VRG/BE; KASPAR PLÜSS, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, N. 88 zu § 7 VRG/ZH).
Grundsätzlich ist zu verlangen, dass die Ergebnisse des Augenscheins, insbesondere die vom Gericht vor Ort gemachten Feststellungen und Wahrnehmungen, ihrem wesentlichen Inhalt nach schriftlich protokolliert werden, allenfalls ergänzt mit Fotos, Plänen, etc. Den Parteien muss vor Entscheidfällung die Möglichkeit gegeben werden, davon Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äussern, insbesondere allfällige Berichtigungen zu verlangen. Im bundesgerichtlichen Verfahren lässt sich dies nicht nachholen: Gemäss Art. 105 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
BGG können die Parteien nur noch geltend machen, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig oder unvollständig festgestellt worden. Das Protokoll ist ihnen daher i.d.R. mit Fristansetzung zuzustellen (AUER, a.a.O., N. 53 zu Art. 12
SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA)
PA Art. 12 - L'autorité constate les faits d'office et procède s'il y a lieu à l'administration de preuves par les moyens ci-après:
a  documents;
b  renseignements des parties;
c  renseignements ou témoignages de tiers;
d  visite des lieux;
e  expertises.
VwVG). Bei diesem Vorgehen wird gewährleistet, dass das Protokoll eine verlässliche Grundlage für die Entscheidfällung des Gerichts und für ein späteres Rechtsmittelverfahren darstellt und den Parteien das rechtliche Gehör vollumfänglich gewährt wurde.

2.4. In seiner bisherigen Rechtsprechung zum Verwaltungsgerichtsverfahren hat das Bundesgericht (vorbehältlich strengerer Anforderungen des kantonalen Rechts) gewisse Abweichungen von den oben dargestellten Grundsätzen toleriert, insbesondere wenn im Anschluss an den Augenschein noch eine Parteiverhandlung durchgeführt wurde und die Ergebnisse des Augenscheins und die wesentlichen Äusserungen der Parteien in den Urteilserwägungen hinlänglich wiedergegeben und gewürdigt wurden (BGE 106 Ia 73 E. 2a S. 75; 126 I 213 E. 2 S. 217; Urteile 1C 193/2011 vom 24. August 2011 E. 2.3; 1C 372/2010 vom 11. Februar 2011 E. 7; offengelassen in Urteil 1C 82/2008 vom 28. Mai 2008, in BGE 134 II 117 nicht publizierte E. 5.2; 1C 430/2008 vom 16. April 2009 E. 2.3.2; 1C 134/2007 vom 24. Januar 2008 E. 3.2-3.4; kritisch dazu WALDMANN/OESCHGER, a.a.O., N. 41 zu Art. 26; K ÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O. Rz. 497). Ob und inwieweit an diesen Ausnahmen in sachverhaltlich einfach gelagerten Fällen festzuhalten ist, braucht vorliegend nicht weiter erörtert zu werden, weil das Vorgehen des Obergerichts jedenfalls - wie aus dem Folgenden hervorgeht - das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt hat. Auch weiterhin besteht jedenfalls die Möglichkeit, das
Protokoll den Parteien bereits am Augenschein zur Stellungnahme zu unterbreiten; diesen steht es ausserdem frei, auf die Erstellung eines Augenscheinprotokolls zu verzichten (Urteil 1C 82/2008 vom 28. Mai 2008, in BGE 134 II 117 nicht publizierte E. 5.2).

2.5. Am Augenschein vom 25. März 2015 wurden verschiedene Sachverhaltsfeststellungen getroffen, die für den Entscheid erheblich waren. Eine Parteiverhandlung wurde im Anschluss an den Augenschein nicht durchgeführt; in der Urteilsbegründung finden sich auch keine Äusserungen der Parteien zum Ergebnis des Augenscheins.
Hinzu kommt, dass das Obergericht nachträglich eine umfangreiche, aussagekräftige Fotodokumentation erstellt und direkt dem Bundesgericht übermittelt hat, mit zahlreichen Fotos, Kommentaren, Massangaben und Hervorhebungen mit roten oder gelben Pfeilen. Auch wenn die Fotos vor den Augen der Parteien gemacht wurden, wie das Obergericht vorbringt, ersetzt dies nicht die Möglichkeit, sich zu den fertigen Bildern (Bildausschnitt, Belichtung, Bearbeitung, Standort des Fotografen etc.) und damit möglicherweise verbundenen falschen Eindrücken vor Urteilsfällung zu äussern; gleiches gilt für die Begleitkommentare mit Distanzangaben. Nur unter dieser Voraussetzung ist der Anspruch der Parteien auf Mitwirkung am Beweisverfahren gewährleistet und kann die Dokumentation dem Urteil oder einem späteren Rechtsmittelverfahren zugrundegelegt werden (so schon BGE 130 II 473 E. 4.5 S. 480 f. zu Tonaufzeichnungen).
Vorliegend wurde den Beschwerdeführern die Fotodokumentation erst im bundesgerichtlichen Verfahren als Beilage zur Vernehmlassung des Obergerichts zur Kenntnis gebracht. Dieses macht selbst nicht geltend, dass die Dokumentation schon vor Beschwerdeerhebung in den Akten lag und hätte eingesehen werden können. Insofern konnten die Beschwerdeführer sich weder vor Obergericht, noch in ihrer Beschwerdeschrift ans Bundesgericht dazu äussern, sondern erst in ihrer Replik vom 18. Dezember 2015.

2.6. Entgegen der Auffassung des Obergerichts kann auch nicht von einem Verzicht der Parteien ausgegangen werden: Die Beschwerdeführer hatten zwar mit Eingabe vom 20. Oktober 2014 auf eine mündliche Hauptverhandlung verzichtet, hielten aber (wie auch die Beschwerdegegnerin) ausdrücklich an einer mündlichen Beweisverhandlung fest. Unter diesen Umständen durfte das Obergericht nach Treu und Glauben nicht ohne Nachfrage davon ausgehen, die Parteien seien mit der sofortigen Urteilsfällung und einer nachträglichen Fotodokumentation einverstanden, auch wenn dies der bisherigen Praxis entsprach.

2.7. Nach dem Gesagten ist eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer zu bejahen. Dieser Mangel kann wegen der beschränkten Kognition des Bundesgerichts nicht geheilt werden (Art. 97
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
und 105
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
BGG). Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Sache an das Obergericht zurückzuweisen. Dieses muss den Parteien Gelegenheit einräumen, zum Ergebnis des Augenscheins, inklusive zur Fotodokumentation, Stellung zu nehmen, bevor es erneut entscheidet.

3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerdeführer. Die private Beschwerdegegnerin wird damit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
und 68
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der 4. Abteilung des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden vom 25. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Obergericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Teufen, dem Departement Bau und Umwelt und dem Obergericht Appenzell Ausserrhoden 4. Abteilung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Mai 2016

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Die Gerichtsschreiberin: Gerber