1C_548/2017 - 2018-04-03 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 548/2017

Sentenza del 3 aprile 2018

I Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Merkli, Presidente,
Eusebio, Kneubühler,
Cancelliere Crameri.

Partecipanti al procedimento
1. A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.________,
4. D.________,
ricorrenti,

contro

1. E.________ SA,
2. F.________ SA,
3. G.________ Sagl,
patrocinate dagli avv.ti Luca Beretta Piccoli e Lisa Ferrario Petrini,
opponenti,

Municipio di Stabio,
Dipartimento del territorio del Cantone Ticino,
Ufficio delle domande di costruzione, via Franco Zorzi 13, 6500 Bellinzona,
Consiglio di Stato della Repubblica e Cantone Ticino, Residenza governativa, 6500 Bellinzona,

Oggetto
Licenza edilizia,

ricorso contro la sentenza emanata il 7 settembre 2017 dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino (52.2016.222).

Fatti:

A.
Il 15 ottobre 2014 le ditte F.________ SA, E.________ SA e H.________, al quale è subentrato la G.________ Sagl, hanno chiesto al Municipio di Stabio il permesso per costruire tre palazzine residenziali, composte da un piano interrato e da quattro piani fuori terra, ubicate su tre fondi contermini di un comparto disciplinato dal piano particolareggiato Falcette (PPF), site in un settore di protezione delle acque sotterranee (Au). Al piano interrato è prevista anche un'autorimessa con 48 posteggi, che unisce i tre stabili. I fondi figurano nell'Inventario degli insediamenti svizzeri da proteggere d'importanza nazionale (ISOS).

B.
Alla domanda si sono opposti A.A.________, C.________ e D.________, proprietari di fondi confinanti o vicini, nonché B.A.________, titolare di un diritto di abitazione. Il 5 maggio 2015 gli istanti hanno inoltrato una variante riduttiva concernente la sistemazione esterna, che non è stata oggetto di alcuna formalità. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio e respinte le opposizioni, il 29 maggio 2015 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia a determinate condizioni e a titolo di precario riguardo a certe opere site nell'area interessata dal nuovo piano viario. Con decisione del 22 marzo 2016 il Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi inoltrati dai vicini. Adito da questi ultimi, con giudizio del 7 settembre 2017 il Tribunale cantonale amministrativo ne ha respinto il ricorso ai sensi dei considerandi, ritenendo, segnatamente riguardo alla protezione delle acque sotterranee, che se del caso spetta ai beneficiari della licenza edilizia effettuare ulteriori approfondimenti, richiedendo all'occorrenza, prima dell'inizio dei lavori, l'autorizzazione di natura temporanea, fornendo all'autorità le necessarie informazioni.

C.
Avverso questa decisione i vicini presentano un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale. Chiedono, concesso al gravame l'effetto sospensivo, di annullare la decisione impugnata, nonché quella governativa e municipale; in via subordinata postulano di rinviare gli atti alla Corte cantonale per nuovo giudizio dopo aver esperito ulteriori accertamenti.

Il Consiglio di Stato e il Municipio si rimettono al giudizio del Tribunale federale, l'Ufficio delle domande di costruzione propone di respingere il ricorso, adducendo che le lacune segnalate dai ricorrenti sarebbero state sanate dinanzi alla Corte cantonale. Quest'ultima rileva che se i ricorrenti avessero fornito prima un documento prodotto solo dinanzi al Tribunale federale, avrebbe deciso diversamente, rimettendosi quindi al giudizio del Tribunale federale. Le opponenti concludono per la reiezione del gravame.

Con decreto presidenziale del 14 novembre 2017 al ricorso è stato conferito effetto sospensivo.

Diritto:

1.

1.1. L'ammissibilità del ricorso sotto il profilo degli art. 82 lett. a , 86 cpv. 1 lett. d e 100 cpv. 1 LTF è pacifica. La legittimazione dei ricorrenti quali vicini è data (DTF 141 II 50 consid. 2.1 pag. 52 e rinvii), a maggior ragione visto che potrebbero essere interessati da un eventuale abbassamento della falda durante l'esecuzione dei lavori.

1.2. Secondo l'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il gravame dev'essere motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto. Il Tribunale federale esamina in linea di principio solo le censure sollevate (DTF 142 I 99 consid. 1.7.1 pag. 106). Quando i ricorrenti, come in concreto, invocano la violazione di diritti costituzionali, nonché l'arbitrio nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove, poiché ciò equivale a sostenere che i fatti sono stati accertati in violazione dell'art. 9 Cost. (DTF 136 I 304 consid. 2.4 pag. 313), il Tribunale federale, in applicazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF, esamina le censure soltanto se siano state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (DTF 143 II 283 consid. 1.2.2 pag. 286). Di massima, esso non è tenuto a esaminare, come un'autorità di prima istanza, tutte le questioni giuridiche che si pongono, se queste non sono sollevate dinanzi ad esso (DTF 143 I 377 consid. 1.3 pag. 380; 143 V 19 consid. 2.3 pag. 24).

1.3. Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Esso può scostarsene solo se tale accertamento è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario (DTF 136 III 552 consid. 4.2 pag. 560; sulla nozione di arbitrio vedi DTF 141 I 70 consid. 2.2 pag. 72). Come si vedrà, nella fattispecie i ricorrenti dimostrano che i fatti posti a fondamento dell'impugnato giudizio sono stati accertati in modo manifestamente inesatto, per cui non sono vincolanti per il Tribunale federale (DTF 139 II 7 consid. 4.2 pag. 12; 136 I 184 consid. 1.2 pag. 187).

2.

2.1. I giudici cantonali hanno dapprima respinto la censura secondo cui il piano regolatore e il PPF, risalenti al 2002 rispettivamente al 1997, sarebbero superati, poiché, sebbene la normativa cantonale ne preveda la verifica ogni dieci anni, ciò non implica che decorso tale termine il piano non sarebbe più applicabile. Hanno ritenuto che in concreto non sono ravvisabili eccezioni che permetterebbero di criticare la legittimità del piano, non solo al momento della sua adozione ma anche nel quadro del rilascio della licenza edilizia. I ricorrenti, disattendendo il loro obbligo di motivazione (art. 42 LTF), non si confrontano con questi argomenti, decisivi e corretti (vedi, oltre alla dottrina e prassi citata, sentenza 1C 326/2016 del 7 dicembre 2017 consid. 5.1 e riferimenti, destinata a pubblicazione; DTF 116 Ia 207 consid. 2 e 3).

2.2. Né essi, adducendo in maniera del tutto generica e appellatoria che il contestato progetto non promuoverebbe né valorizzerebbe la qualità d'insieme del paesaggio, anzi deturperebbe la collina di San Rocco, dimostrano l'arbitrarietà del preteso mancato rispetto della clausola estetica positiva prevista dall'art. 94 cpv. 2 (recte: 104 cpv. 2) della legge ticinese sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST), per il quale le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. Essi non dimostrano che nella fattispecie si sarebbe in presenza di un caso estremo giustificante un'eccezione al principio, ritenuto dai giudici cantonali, secondo cui il progetto dev'essere approvato perché rispetta le prescrizioni della zona, rilevato pure che l'inserimento dei fondi nell'ISOS non ha di massima una portata diretta nel contesto dell'esame di una domanda di costruzione (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1 pag. 212 seg.; LORENZO ANASTASI/DAVIDE SOCCHI, La protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario ISOS, in: RtiD I-2013 pag.327 segg., 350 seg. e 359).

3.

3.1. La Corte cantonale ha confermato il criticato rilascio di una deroga da parte del Municipio riguardo alla linea di arretramento dell'autorimessa interrata, ritenendo l'eccezionalità della presenza della falda freatica in combinazione con le ulteriori limitazioni imposte dai parametri edificatori per l'edificazione dei fondi, in particolare con le linee di allineamento e di arretramento.

3.2. Riguardo alla falda freatica, occorre rilevare che l'art. 19 della Legge federale del 24 gennaio 1991 sulla protezione delle acque (LPAc; RS 814.20) impone ai Cantoni di delimitare i settori di protezione delle acque a seconda dei pericoli che minacciano quelle superficiali e sotterranee, ritenuto che le prescrizioni necessarie sono emanate dal Consiglio federale (cpv. 1). I Cantoni designano i settori particolarmente minacciati, descritti nell'allegato 4 numero 111, tra i quali rientra il settore di protezione Au per la tutela delle acque sotterranee utilizzabili (art. 29 cpv. 1 lett. a dell'Ordinanza del 28 ottobre 1998 sulla protezione delle acque, OPAc; RS 814.201), che comprende da un lato le acque sotterranee utilizzabili in quanto tali, cioè quelle presenti in quantità tale che possa entrare in linea di conto un loro sfruttamento e che rispettino, eventualmente dopo l'impiego di metodi semplici di preparazione, le esigenze della legislazione sulle derrate alimentari in materia di acqua potabile e, dall'altro, la zona limitrofa necessaria alla loro protezione. La costruzione e la modificazione di edifici e impianti, come pure l'esecuzione di lavori di scavo, di sterro e simili nei settori particolarmente minacciati
necessitano quindi, qualora costituiscano un potenziale pericolo per le acque, di un'autorizzazione cantonale (art. 19 cpv. 2 LPAc). Secondo l'art. 32 cpv. 2 OPAc, quest'ultima è in particolare necessaria per le costruzioni sotterranee, gli impianti che danneggiano gli strati di copertura o il sostrato impermeabile, le utilizzazioni di acque sotterranee (comprese quelle per scopi di riscaldamento o di raffreddamento), i drenaggi e le irrigazioni permanenti, gli scoprimenti della falda freatica e le perforazioni (lett. a-g).

3.3. La Corte cantonale a ragione ha rilevato che anche l'abbassamento temporaneo delle acque sotterranee durante la fase di cantiere è sottoposto ad autorizzazione. Ha ricordato che chi costruisce o modifica impianti in settori particolarmente minacciati deve adottare le misure di protezione delle acque imposte dalle circostanze, in particolare quelle di cui all'allegato 4 numero 2 (art. 31 cpv. 1 lett. a OPAc) e che spetta al richiedente dimostrare che le esigenze relative a tale tutela sono soddisfatte, presentando la necessaria documentazione, all'occorrenza munita di indagini idrogeologiche (art. 32 cpv. 3 OPAc). L'autorità accorda l'autorizzazione se con l'imposizione di oneri e condizioni é possibile garantire una sufficiente protezione delle acque (art. 32 cpv. 4 OPac). Secondo la cifra 211 cpv. 2 dell'allegato 4 OPAc, nel settore dl protezione delle acque Au non è permessa la costruzione di impianti situati al di sotto del livello medio della falda freatica: l'autorità può concedere deroghe nella misura in cui la capacità di deflusso delle acque sotterranee è ridotta del 10 % al massimo rispetto allo stato naturale, norma che concreta l'art. 43 cpv. 4 LPAc, secondo cui le costruzioni non devono ridurre in modo
considerevole e permanente la capacità della falda e Io scorrimento delle acque sotterranee sfruttabili.
Ne ha dedotto che non tutti gli edifici e gli impianti siti in un settore particolarmente minacciato - quale è il settore di protezione Au - sono soggetti a un'autorizzazione cantonale ai sensi dell'art. 19 cpv. 2 LPAc, ma solo gli interventi che presentano un potenziale pericolo. Richiamando l'art. 32 cpv. 2 OPAc, ha stabilito che ai fini dell'obbligo di autorizzazione non è decisiva la natura dell'opera (sotterranea o meno), ma piuttosto la questione di sapere se per importanza e profondità essa rappresenti un rischio per gli strati di copertura della falda o, più in generale, delle acque sotterranee, per cui occorre valutare anche il livello della falda giusta la cifra 211 cpv. 2 dell'allegato 4 OPAc.

Ha poi rilevato che l'art. 1 cpv. 1 della legge ticinese del 10 ottobre 2005 sul coordinamento delle procedure (Lcoord) disciplina i casi in cui la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità. Tra le decisioni che vanno coordinate con il permesso di costruzione, la cui procedura di rilascio funge da procedura direttrice (art. 3 cpv. 3 Lcoord), figura l'autorizzazione ai sensi dell'art. 19 cpv. 2 LPac.
Ha rilevato che per il progetto edilizio litigioso, essendo previsto in un settore di protezione delle acque sotterranee Au, spettava agli istanti in licenza dimostrare che le esigenze relative alla protezione delle acque erano soddisfatte, presentando la necessaria documentazione (art. 32 cpv. 3 OPAc). Incombeva d'altra parte all'autorità cantonale competente verificare la compatibilità delle progettate costruzioni con il settore di protezione e decidere se vi fossero gli estremi per esentarle da un'autorizzazione ai sensi dell'art. 19 cpv. 2 LPac o autorizzarle, se del caso imponendo oneri e condizioni suscettibili di garantire una sufficiente protezione delle acque (art. 32 cpv. 4 LPac). Ha ritenuto, rettamente, che entrambi hanno disatteso i rispettivi compiti, poiché da un lato gli atti annessi alla domanda di costruzione sono silenti su questo aspetto e dall'altro il Dipartimento si è limitato a preavvisare favorevolmente il concetto di smaltimento delle acque e a dare indicazioni sul trattamento di quelle derivanti dall'attività di cantiere. Ne ha concluso, a ragione, che nessuna verifica è stata effettuata prima del rilascio della licenza edilizia, concessa sulla base di una documentazione e di un avviso cantonale
lacunosi.

3.4. In maniera difficilmente comprensibile, la Corte cantonale non ha però rinviato la causa alle autorità precedenti allo scopo di completare o acquisire agli atti la documentazione mancante. Ha osservato che dinanzi al Governo gli istanti hanno inoltrato una valutazione geologica e idrogeologica del sito (perizia CGA), che tuttavia non trattava tanto questioni riconducibili alla protezione delle acque, ma la deroga inerente al parziale sconfinamento dell'autorimessa nell'area libera da costruzioni. Da questo studio risulta che si è in presenza di acqua di falda, con quantitativi importanti, a partire da 3.9 m circa dall'attuale piano destinato a campagna nella zona centrale del progetto, rilevando che la quota della falda potrebbe nondimeno subire ampie escursioni. Lo studio indica che il valore medio di soggiacenza della falda sia da stimarsi tra -3.5 e -5 m dall'attuale livello del terreno naturale, per cui lo scavo di un solo piano interrato fino a -2.5 m potrebbe non interessarla, non rendendo pertanto necessaria la progettazione di un sistema di abbassamento artificiale della stessa o la realizzazione di pali che andrebbero a interferire con le acque di falda o creare interazioni con quelle termali, pure presenti nel
sottosuolo. Valutata l'ampia escursione di quota registrata in un pozzo vicino, dovrebbero comunque essere previsti eventuali sistemi temporanei di emungimento.

I giudici cantonali hanno poi chiesto alla Sezione della protezione dell'aria, dell'acqua e del suolo (SPAAS) e per essa all'Ufficio della protezione delle acque e dell'approvvigionamento idrico (UPAAI) di determinarsi sulla citata perizia. In un primo tempo I'UPAAI si è limitato a segnalare l'esigenza di integrarla con approfondimenti supplementari, da presentare per approvazione prima dell'inizio dei lavori. Tale onere era da inserire nelle condizioni della licenza edilizia, soluzione accettata dai beneficiari della stessa ma avversata dai vicini, per i quali gli approfondimenti dovevano essere presentati prima del rilascio della licenza. Invitato a fornire ulteriori precisazioni, I'UPAAI ha osservato che tra il livello massimo della falda e la quota della campagna vi sono 4.6 m di differenza, mentre la distanza dal livello medio della falda raggiunge 13.1 m. Ha precisato che, secondo la prassi, non è necessaria un'autorizzazione cantonale se Io scavo si situa al di sopra della quota massima della falda. Se per contro essa va al di sotto, sussiste la probabilità concreta che in caso di forti precipitazioni la falda possa essere scoperta: in tal caso è necessaria un'autorizzazione per procedere al suo abbassamento temporaneo,
misura di natura esecutiva legata allo scavo, imponendosi di esaminare la possibilità di concedere un'autorizzazione in deroga secondo la cifra 211 cpv. 2 dell'allegato 4 OPAc. Rilevato che secondo i piani la platea del piano interrato sarebbe situata a -3.2 m di profondità, I'UPAAI ha indicato che, anche tenuto conto di un margine di tolleranza di 1 m per le opere di scavo, si arriverebbe a -4.2 m di profondità, ovvero a una quota (= 348.8 mslm) di poco superiore al livello massimo della falda (= 348.4 mslm), per cui non sarebbe necessaria un'autorizzazione cantonale. L'UPAAI ha spiegato che in quest'area vi è tuttavia un secondo circuito idrogeologico, legato alle sorgenti che alimentano le terme di Stabio, che potrebbe dar luogo, in caso di interazione con l'acquifero del Laveggio (primo circuito), a fenomeni artesiani (falda in pressione). Sarebbe pertanto opportuno prima dell'inizio dei lavori effettuare ulteriori approfondimenti.

3.5. La Corte cantonale ha osservato che sulla base di questi dati la distanza tra il piano della campagna e il livello massimo della falda sarebbe pari a 4.6 m, dato compatibile con quello della citata perizia, secondo la quale il valore medio di soggiacenza della falda si situerebbe tra -3.5 e -5 m da quel piano. La distanza dal livello medio della falda è invece di 13.1 m, mentre nel punto di maggiore profondità la platea del piano interrato raggiunge -3.2 m dal piano della campagna, situandosi quindi, come afferma anche l'UPAAI, con un "buon margine (+ 1.4 m) " al di sopra del livello massimo della falda. Ha quindi ritenuto che il progetto litigioso non costituirebbe un pericolo potenziale per le acque sotterranee e non necessiterebbe di un'autorizzazione cantonale. Ha considerato che né sarebbero necessarie misurazioni o valutazioni della percentuale di ostacolo al deflusso della falda né un'autorizzazione per il suo temporaneo abbassamento, considerato che si tratterebbe di autorizzare un provvedimento concernente la fase esecutiva (cantiere), che esulerebbe dalla procedura di coordinamento e di rilascio della licenza edilizia: non occorrerebbe quindi chiedere agli istanti d'integrare la domanda di costruzione con ulteriori
studi idrogeologici. Riprendendo le suggestioni delI'UPAAI, ha nondimeno precisato che spetta loro effettuare gli opportuni approfondimenti e richiedere, semmai prima dell'inizio dei lavori, l'autorizzazione di natura temporanea fornendo all'autorità competente tutte le informazioni necessarie.

3.6. I ricorrenti adducono che le misurazioni dell'UPAAI sarebbero state effettuate non sui fondi litigiosi, ma nelle loro vicinanze. Si tratterebbe inoltre di calcoli manifestamente imprecisi, ripresi tali e quali dalla Corte cantonale che si fonda sulla quota del piano della campagna di 353,0 mslm e non su quella corrispondente al punto +/- 0.00 del progetto, che neppure è indicata; questione sulla quale non si è espressa. Tale quota corrisponderebbe invero a 349.072 mslm, per cui gli scavi raggiungerebbero quella di circa 345.8 mslm e verrebbe a situarsi a quella dell'autorimessa a circa 346.8 mslm, quindi al di sotto della quota massima della falda di 348.4 mslm. Essi richiamano poi alcuni stralci della perizia CGA, che al loro dire dimostrerebbero l'infondatezza delle conclusioni della Corte cantonale.

Adducono che la sentenza impugnata violerebbe gli art. 19 cpv. 2 LPAc e 32 cpv. 2 OPac, perché le costruzioni litigiose dovrebbero essere subordinate al preliminare ottenimento dell'autorizzazione cantonale. Aggiungono che, in ogni modo, la licenza edilizia è sprovvista di precisi oneri e condizioni concernenti la protezione delle acque sotterranee, soprattutto per l'evenienza in cui durante le operazioni di scavo vi fossero contatti con la falda, che presenta ampie escursioni di quote. Occorrerebbe pertanto programmare previamente misure di controllo e di intervento. Gli approfondimenti richiesti dall'UPAAI dovrebbero essere approvati e attuati prima dell'inizio dei lavori, inserendo questo onere nelle condizioni della licenza edilizia. Ritengono poi arbitraria anche la tesi secondo cui l'autorizzazione per l'abbassamento temporaneo della falda sarebbe una misura esecutiva. Queste censure adempiono le esigenze di motivazione (art. 42 LTF), ritenuto che il quesito di sapere se le opponenti hanno fornito la dimostrazione di cui all'art. 32 cpv. 3 OPAc costituisce una questione di diritto (sentenza 1C 482/2012 del 14 maggio 2014 consid. 2.5, in: RDAF 2015 pag. 370).

3.7. Nella risposta le opponenti rilevano che il progetto edilizio è già stato oggetto di una precedente procedura (sentenza 52.2013.481 del 26 marzo 2015 del Tribunale cantonale amministrativo), nell'ambito della quale i vicini non avrebbero sollevato la questione della falda.

Questo rilievo, come pure la critica che anche nel corso della procedura in esame essi non l'hanno addotta con l'opposizione, ma soltanto dinanzi alle autorità di ricorso, sono privi di fondamento, rilevato che il diritto cantonale prevede espressamente che nei ricorsi al Consiglio di Stato e al Tribunale cantonale amministrativo si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 70 cpv. 2 della Legge ticinese sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013, LPAmm). Le opponenti, accennando al loro obbligo di effettuare i necessari approfondimenti (sulla responsabilità dei proprietari di fondi giusta l'art. 679 CC per inondazioni consecutive a una risalita della falda freatica vedi DTF 143 III 242), disattendono pure che, come rettamente ritenuto nella decisione impugnata, spettava loro e non ai vicini (e neppure alla Corte cantonale) assolvere l'onere della prova producendo un incarto completo, comprensivo delle necessarie indagini idrogeologiche, a sostegno della domanda di costruzione (vedi art. 32 cpv. 3 OPAc). Devono di conseguenza assumersi le conseguenze della loro inadempienza e le lungaggini procedurali che ne sono derivate.

Riguardo alla questione, da chiarire ulteriormente, della quota +/- 0.00 del progetto, gli istanti in licenza si limitano ad addurre, senza precisare oltre tale assunto, ch'essa risulterebbe dagli atti e che si tratterebbe di una elucubrazione dei ricorrenti, pur riconoscendo che la situazione morfologica dei fondi oggetto della perizia CGA è diversa dalla loro, rilevando semplicemente che dovrebbero essere valutati i valori medi e non esasperati quelli massimi, non essendo certo che si renderebbe necessario un abbassamento della falda.

Con questi accenni chiaramente non dimostrano che si sarebbe in presenza di un accertamento dei fatti completo e non arbitrario. In effetti, nelle osservazioni del 28 luglio 2017 inoltrate alla Corte cantonale, la SPAAS precisa che ad eccezione del dato concernente la quota della campagna, i valori massimi e medi indicati sono frutto di interpolazioni ottenute a partire da misurazioni effettuate su sondaggi e piezometri situati nelle vicinanze: l'errore associatovi può raggiungere 1.5 m, sebbene ragionevolmente si potrebbe ritenere ch'essi "in prima approssimazione" siano affidabili. Rilevato che la presenza delle sorgenti che alimentano le terme di Stabio, ossia di acque la cui presenza è irregolare e non facilmente prevedibile, essa ritiene nondimeno opportuno effettuare i necessari approfondimenti prima dell'inizio dei lavori.

3.8. Certo, il documento C relativo al protocollo punti fissi e al calcolo della quota +/- 00, prodotto dai ricorrenti solo dinanzi al Tribunale federale, costituisce di massima un inammissibile nuovo mezzo di prova (art. 99 cpv. 1 LTF; DTF 143 V 19 consid. 1.2 pag. 23; 142 V 590 consid. 7.2; 133 IV 342 consid. 2.1 e 2.2 pag. 343 seg.), ciò che vale anche per le perizie concernente i fatti (DTF 138 II 217 consid. 2.3 pag. 220; 136 I 229 consid. 4.2 pag. 235; sul valore di perizie di parte cfr. DTF 141 IV 369 consid. 6.2 pag. 373). La questione non dev'essere comunque esaminata oltre, come neppure quella inerente alle osservazioni della Corte cantonale, secondo cui se tale documento fosse stato presentato prima, non essendoci motivi per dubitare della correttezza dei dati del geometra, essa verosimilmente avrebbe deciso diversamente e possibilmente concluso che la platea del piano interrato si situerebbe al di sotto del livello massimo della falda indicato dall'UPAAI imponendo l'ottenimento di un'autorizzazione ai sensi dell'art. 19 cpv. 2 LPAc e quella per l'abbassamento temporaneo della falda durante lo scavo.

Il diritto federale deve infatti essere applicato d'ufficio, ciò che può avvenire soltanto sulla base di un accertamento dei fatti certo, esatto e completo. Non spetta chiaramente al Tribunale federale, né spettava alla Corte cantonale, rettificarli e completarli d'ufficio, ciò che potrebbe comportare l'imposizione di ulteriori condizioni nel permesso di costruzione o addirittura modifiche del progetto edilizio e non solo l'eventuale ottenimento dell'autorizzazione litigiosa, questioni sulle quali se del caso dovrebbero potersi esprimere anche altri vicini. Considerata l'ampiezza del progetto, che prevede la realizzazione di un'autorimessa interrata con 48 posteggi in un settore di protezione delle acque sotterranee, l'autorizzazione dev'essere richiesta prima dell'inizio dei lavori, poiché la loro sorveglianza e il modo concreto di procedere devono essere previamente fissati, anche considerato che si può essere in presenza di un compito della Confederazione (sentenza 1C 482/2012, citata, consid. 2.7 e 3.5) e non di meri lavori esecutivi di cantiere, come a torto ritenuto dalla Corte cantonale. Al riguardo giova ricordare che neppure a quest'ultima è permesso modificare direttamente un progetto edilizio su aspetti significativi,
in particolare riguardo alla concessione di eventuali deroghe (sentenze 1C 338/2015 del 4 maggio 2016 consid. 3 e 4, in: RtiD I-2017 n. 14 pag. 105, 1C 207/2010 del 21 aprile 2011 consid. 4.3 e 5, in: RtiD II-2011 n. 13 pag. 59 e 1C 118/2008 del 5 settembre 2008 consid. 3.3). Vista l'incompletezza della documentazione necessaria, che avrebbe dovuta essere prodotta dalle opponenti (art. 32 cpv. 3 OPAc), in questo stadio della procedura non occorre invitare l'Ufficio federale dell'ambiente a esprimersi sulla problematica, per nulla chiara, della protezione delle acque sotterranee.

4.

4.1.
Il ricorso, in quanto ammissibile, dev'essere pertanto accolto. La sentenza impugnata è annullata e la causa rinviata al Tribunale cantonale amministrativo per nuovo giudizio.

4.2. Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico delle opponenti (art. 66 cpv. 1 LTF). Non si attribuiscono ripetibili ai ricorrenti, che non si sono avvalsi dell'assistenza di un legale e non hanno richiesto, né dimostrato la sussistenza di circostanze particolari che giustificherebbero d'accordare loro un'indennità per ulteriori spese necessarie causate dalla procedura (art. 68 cpv. 1 LTF e art. 1 e 11 del regolamento del 31 marzo 2006 sulle spese ripetibili accordate alla parte vincente e sull'indennità per il patrocinio d'ufficio nelle procedure davanti al Tribunale federale, RS 173.110.210.3).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è accolto e la sentenza del 7 settembre 2017 del Tribunale cantonale amministrativo è annullata. La causa è rinviata alla Corte cantonale per un nuovo giudizio.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico delle opponenti. Non si attribuiscono ripetibili della sede federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori rispettivamente al rappresentante delle parti, al Municipio di Stabio, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.

Losanna, 3 aprile 2018

In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Merkli

Il Cancelliere: Crameri

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 814.20 Loi fédérale du 24 janvier 1991 sur la protection des eaux (LEaux) - Loi sur la protection des eaux LEaux Art. 19 Secteurs de protection des eaux - 1 Les cantons subdivisent leur territoire en secteurs de protection en fonction des risques auxquels sont exposées les eaux superficielles et les eaux souterraines. Le Conseil fédéral édicte les prescriptions nécessaires.
¹	Les cantons subdivisent leur territoire en secteurs de protection en fonction des risques auxquels sont exposées les eaux superficielles et les eaux souterraines. Le Conseil fédéral édicte les prescriptions nécessaires.
²	La construction et la transformation de bâtiments et d'installations, ainsi que les fouilles, les terrassements et autres travaux analogues dans les secteurs particulièrement menacés sont soumis à autorisation cantonale s'ils peuvent mettre en danger les eaux.21

SR 814.201 Ordonnance du 28 octobre 1998 sur la protection des eaux (OEaux) OEaux Art. 29 Détermination des secteurs de protection des eaux et délimitation des zones et des périmètres de protection des eaux souterraines - 1 Lorsqu'ils subdivisent leur territoire en secteurs de protection des eaux (art. 19 LEaux), les cantons déterminent les secteurs particulièrement menacés et les autres secteurs. Les secteurs particulièrement menacés décrits à l'annexe 4, ch. 11, comprennent:
¹	Lorsqu'ils subdivisent leur territoire en secteurs de protection des eaux (art. 19 LEaux), les cantons déterminent les secteurs particulièrement menacés et les autres secteurs. Les secteurs particulièrement menacés décrits à l'annexe 4, ch. 11, comprennent:
^a	le secteur Au de protection des eaux, destiné à protéger les eaux souterraines exploitables;
^b	le secteur Ao de protection des eaux, destiné à protéger la qualité des eaux superficielles, si cela est nécessaire pour garantir une utilisation particulière des eaux;
^c	l'aire d'alimentation Zu, destinée à protéger la qualité des eaux qui alimentent des captages d'intérêt public, existants et prévus, si l'eau est polluée par des substances dont la dégradation ou la rétention sont insuffisantes, ou si de telles substances présentent un danger concret de pollution;
^d	l'aire d'alimentation Zo, destinée à protéger la qualité des eaux superficielles, si l'eau est polluée par des produits phytosanitaires ou des éléments fertilisants, entraînés par ruissellement.
²	Ils délimitent, en vue de protéger les eaux du sous-sol qui alimentent des captages et des installations d'alimentation artificielle d'intérêt public, les zones de protection des eaux souterraines (art. 20 LEaux) décrites dans l'annexe 4, ch. 12. Ils peuvent également délimiter des zones de protection des eaux souterraines pour des captages et des installations d'alimentation artificielle d'intérêt public prévus, dont la localisation et la quantité à prélever sont fixées.
³	Ils délimitent, en vue de protéger les eaux souterraines destinées à être exploitées, les périmètres de protection des eaux souterraines (art. 21 LEaux) décrits dans l'annexe 4, ch. 13.
⁴	Pour déterminer les secteurs de protection des eaux et délimiter les zones et périmètres de protection des eaux souterraines, ils s'appuient sur les informations hydrogéologiques disponibles; si ces dernières ne suffisent pas, ils veillent à procéder aux investigations hydrogéologiques nécessaires.

SR 814.201 Ordonnance du 28 octobre 1998 sur la protection des eaux (OEaux) OEaux Art. 32 Autorisations pour les installations et les activités dans les secteurs particulièrement menacés - 1 ...32
¹	...32
²	Dans les secteurs particulièrement menacés (art. 29), une autorisation au sens de l'art. 19, al. 2, LEaux, est requise en particulier pour:33
^a	les ouvrages souterrains;
^b	les installations portant atteinte aux couches de couverture ou au substratum imperméable;
^c	l'exploitation des eaux du sous-sol (y compris à des fins de chauffage et de refroidissement);
^d	les drainages et les irrigations permanents;
^e	les mises à découvert de la nappe phréatique;
^f	les forages;
^g	les installations d'entreposage d'engrais de ferme liquides et de digestats liquides;
^h	les installations d'entreposage de liquides qui, en petite quantité, peuvent polluer les eaux, d'un volume utile de plus de 2000 l par réservoir;
ⁱ	les installations d'entreposage de liquides de nature à polluer les eaux d'un volume utile de plus de 450 l dans les zones et les périmètres de protection des eaux souterraines;
^j	les places de transvasement destinées à des liquides de nature à polluer les eaux.
³	Si une autorisation est requise, le requérant est tenu de prouver que les exigences de protection des eaux sont respectées et de produire les documents nécessaires (le cas échéant, le résultat des investigations hydrogéologiques).
⁴	L'autorité accorde l'autorisation lorsque, en posant des obligations et des conditions, il est possible de garantir une protection des eaux suffisante; elle fixe aussi les exigences relatives à la mise hors service des installations.

SR 814.201 Ordonnance du 28 octobre 1998 sur la protection des eaux (OEaux) OEaux Art. 31 Mesures de protection - 1 Quiconque construit ou transforme des installations dans un secteur particulièrement menacé (art. 29, al. 1) ainsi que dans une zone ou dans un périmètre de protection des eaux souterraines, ou y exerce d'autres activités présentant un danger pour les eaux, doit prendre les mesures qui s'imposent en vue de protéger les eaux; ces mesures consistent en particulier:
¹	Quiconque construit ou transforme des installations dans un secteur particulièrement menacé (art. 29, al. 1) ainsi que dans une zone ou dans un périmètre de protection des eaux souterraines, ou y exerce d'autres activités présentant un danger pour les eaux, doit prendre les mesures qui s'imposent en vue de protéger les eaux; ces mesures consistent en particulier:
^a	à prendre les mesures exigées dans l'annexe 4, ch. 2;
^b	à installer des dispositifs de surveillance, d'alarme et de piquet.
²	L'autorité veille:
^a	à ce que pour les installations existantes qui sont situées dans les zones définies à l'al. 1 et présentent un danger concret de pollution des eaux, les mesures nécessaires à la protection des eaux, en particulier celles qui sont mentionnées dans l'annexe 4, ch. 2, soient prises;
^b	à ce que les installations existantes qui sont situées dans les zones S1 et S2 de protection des eaux souterraines et menacent un captage ou une installation d'alimentation artificielle soient démantelées dans un délai raisonnable, et à ce que d'autres mesures propres à protéger l'eau potable, en particulier l'élimination des germes ou la filtration, soient prises dans l'intervalle.

SR 814.20 Loi fédérale du 24 janvier 1991 sur la protection des eaux (LEaux) - Loi sur la protection des eaux LEaux Art. 43 Protection des nappes d'eaux souterraines - 1 Les cantons veillent à ce que les prélèvements opérés dans une nappe souterraine ne soient pas supérieurs à la quantité d'eau qui l'alimente. Les prélèvements peuvent toutefois excéder temporairement les apports, à condition qu'ils ne portent préjudice ni à la qualité des eaux souterraines, ni à la végétation.
¹	Les cantons veillent à ce que les prélèvements opérés dans une nappe souterraine ne soient pas supérieurs à la quantité d'eau qui l'alimente. Les prélèvements peuvent toutefois excéder temporairement les apports, à condition qu'ils ne portent préjudice ni à la qualité des eaux souterraines, ni à la végétation.
²	Les cantons veillent à améliorer, dans toute la mesure du possible, l'état des nappes souterraines lorsqu'elles sont surexploitées ou que leur alimentation a été réduite, en diminuant les prélèvements, en alimentant artificiellement les nappes ou en stockant de l'eau potable dans le sous-sol.
³	La création de communications permanentes entre des nappes souterraines est interdite si une telle intervention peut diminuer les réserves en eaux souterraines ou altérer leur qualité.
⁴	Les constructions ne doivent pas avoir pour effet de réduire de façon notable et permanente la capacité du réservoir, ni l'écoulement des nappes souterraines exploitables.
⁵	Les ouvrages de retenue de faible hauteur ne doivent pas affecter gravement les nappes souterraines, ni la végétation qui dépend du niveau de ces nappes. L'autorité peut autoriser des exceptions pour les installations existantes.
⁶	Le drainage d'une région provoquant, sur une grande surface, la baisse du niveau des nappes souterraines n'est autorisé que s'il représente le seul moyen de maintenir l'exploitation de terres agricoles.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 679 - 1 Celui qui est atteint ou menacé d'un dommage parce qu'un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu'il remette les choses en l'état ou prenne des mesures en vue d'écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts.
¹	Celui qui est atteint ou menacé d'un dommage parce qu'un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire pour qu'il remette les choses en l'état ou prenne des mesures en vue d'écarter le danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts.
²	Lorsqu'une construction ou une installation prive l'immeuble voisin de certaines de ses qualités, le propriétaire ne peut être actionné que si les dispositions régissant la construction ou l'installation en vigueur lors de leur édification n'ont pas été respectées.569

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.