Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 86/2024

Urteil vom 2. Mai 2024

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Scherrer Reber,
Gerichtsschreiber Businger.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________ und B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Markus Heer,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt St. Gallen,
Davidstrasse 41, 9000 St. Gallen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Amtliche Bewertung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 18. Dezember 2023 (B 2023/130).

Sachverhalt:

A.
B.A.________ und A.A.________ sind Eigentümer des in der Bauzone für Einfamilienhäuser gelegenen Grundstücks Nr. xxx in U.________ mit einer Fläche von 1'202 m2, das mit einem Einfamilienhaus samt Garage und einem Carport überbaut ist. Das Grundstück wurde am 16. September 2020 - damals noch mit einer Fläche von 2'004 m2 - mit einem Mietwert von Fr. 25'920.- und einem Verkehrswert von Fr. 1'400'000.- geschätzt. Nach der Abparzellierung von 802 m2 wurde das verkleinerte Grundstück am 1. September 2021 erneut geschätzt. Während der Mietwert unverändert bei Fr. 25'920.- blieb, wurde der Verkehrswert neu auf Fr. 1'250'000.- festgesetzt.

B.
Die gegen die neue Schätzung erhobene Einsprache von B.A.________ und A.A.________ wies das Steueramt des Kantons St. Gallen am 18. November 2021 ab. Die daraufhin angerufene Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen bestätigte die Schätzung nach Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 16. Mai 2023. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 18. Dezember 2023 ab.

C.
Mit Beschwerde vom 1. Februar 2024 beantragen B.A.________ und A.A.________ dem Bundesgericht, der amtliche Verkehrswert sei auf (höchstens) Fr. 950'000.- festzulegen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Während das Verwaltungsgericht auf eine Vernehmlassung verzichtet, schliesst das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführer nehmen nochmals Stellung.

Erwägungen:

1.
Das Verfahren der Grundstückschätzung und damit auch der Bestimmung des Miet- und Verkehrswerts ist im Kanton St. Gallen als selbständiges Verfahren ausgestaltet (Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung des Kantons St. Gallen vom 20. Oktober 1998 [sGS 811.11; StV/SG]). Das Schätzungsverfahren bildet insofern einen (wenn auch verfahrensrechtlich selbständigen) Teil des Veranlagungsverfahrens, als sich die Steuerbehörde bei der Besteuerung des Eigenmietwerts und des Verkehrswerts im Rahmen des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) auf die amtliche Schätzung stützt. Das kantonale Schätzungsverfahren ist somit Teil des harmonisierten Steuerrechts i.S.v. Art. 73 Abs. 1
SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID)
LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
1    Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
2    Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
3    ...256
StHG (Urteil 9C 634/2022 vom 19. April 2023 E. 1.1). Der angefochtene Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz unterliegt der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a  contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b  contre les actes normatifs cantonaux;
c  qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.
, Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1    Le recours est recevable contre les décisions:
a  du Tribunal administratif fédéral;
b  du Tribunal pénal fédéral;
c  de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d  des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3    Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.
und Art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.
BGG). Die Beschwerdeführer sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b  est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c  a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2    Ont aussi qualité pour recourir:
a  la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b  l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c  les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d  les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3    En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.
BGG und Art. 73 Abs. 2
SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID)
LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
1    Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral254.255
2    Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
3    ...256
StHG) und haben sie form- und fristgerecht eingereicht (Art. 42
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
und Art. 100 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
BGG).

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG). Es prüft frei, ob die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts im harmonisierten Bereich mit den bundesrechtlichen Vorschriften übereinstimmen. Räumt das Gesetz den Kantonen allerdings einen Gestaltungsspielraum ein, prüft das Bundesgericht diesen nur unter dem Gesichtspunkt der verfassungsmässigen Rechte, namentlich des Willkürverbots (BGE 134 II 207 E. 2), wobei eine qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht besteht (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG). Das ist hier insoweit der Fall, als das StHG für die Bewertung des Vermögens nur sehr allgemeine Grundsätze enthält (vgl. hinten E. 3.1) und den Kantonen einen erheblichen Gestaltungsspielraum belässt (Urteil 2C 660/2018 vom 5. April 2019 E. 1.4).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
und Art. 97 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
BGG; BGE 147 V 16 E. 4.1.1). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (vgl. zum Ganzen: BGE 146 IV 88 E. 1.3.1). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG; BGE 147 IV 73 E. 4.1.2).

3.
Streitig ist die Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks der Beschwerdeführer.

3.1. Die Kantone haben von den natürlichen Personen eine Vermögenssteuer zu erheben (Art. 2 Abs. 1 lit. a
SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID)
LHID Art. 2 Impôts directs à prélever - 1 Les cantons prélèvent les impôts suivants:
1    Les cantons prélèvent les impôts suivants:
a  un impôt sur le revenu et un impôt sur la fortune des personnes physiques;
b  un impôt sur le bénéfice et un impôt sur le capital des personnes morales;
c  un impôt à la source auprès de certaines personnes physiques et morales;
d  un impôt sur les gains immobiliers.
2    Les cantons peuvent déterminer si l'impôt sur les gains immobiliers est prélevé par le canton ou par les communes.
StHG) und dabei das Vermögen, insbesondere die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke (vgl. Art. 14 Abs. 2
SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID)
LHID Art. 14 Règles d'évaluation - 1 La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée.
1    La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée.
2    Les immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de rendement. Le droit cantonal peut prévoir que la valeur vénale doit être prise en compte lors de l'estimation ou que la différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement fait l'objet d'une imposition complémentaire si l'immeuble est aliéné ou n'est plus affecté à l'agriculture ou à la sylviculture. L'imposition complémentaire ne peut excéder une durée de 20 ans.
3    Les biens immatériels et la fortune mobilière qui font partie de la fortune commerciale du contribuable sont estimés à la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu. Les cantons peuvent prévoir une réduction d'impôt pour le patrimoine afférent aux droits visés à l'art. 8a.88 89
StHG), zum Verkehrswert zu bewerten; dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1
SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID)
LHID Art. 14 Règles d'évaluation - 1 La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée.
1    La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée.
2    Les immeubles affectés à l'agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de rendement. Le droit cantonal peut prévoir que la valeur vénale doit être prise en compte lors de l'estimation ou que la différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement fait l'objet d'une imposition complémentaire si l'immeuble est aliéné ou n'est plus affecté à l'agriculture ou à la sylviculture. L'imposition complémentaire ne peut excéder une durée de 20 ans.
3    Les biens immatériels et la fortune mobilière qui font partie de la fortune commerciale du contribuable sont estimés à la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu. Les cantons peuvent prévoir une réduction d'impôt pour le patrimoine afférent aux droits visés à l'art. 8a.88 89
StHG). Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das Gesetz nicht. Den Kantonen verbleibt sowohl bei der Wahl der anzuwendenden Methode als auch bei der Frage, ob und in welchem Mass der Ertragswert in die Bewertung einbezogen werden soll ("Kann-Vorschrift"), ein grosser Regelungs- und Anwendungsspielraum (BGE 148 I 210 E. 4.4.2; 128 I 240 E. 3.1.1; Urteil 2C 660/2018 vom 5. April 2019 E. 2.1).

3.2. Nach Art. 57 des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 (sGS 811.1; StG/SG) entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden (Abs. 1). Im Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Abs. 2). Art. 30bis Abs. 1 StV/SG verweist diesbezüglich auf das Verfahren nach dem Gesetz des Kantons St. Gallen vom 9. November 2000 über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1; GGS/SG). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Kantons St. Gallen vom 5. Dezember 2000 über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.11; VGS/SG) werden die Schätzungswerte nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt, wobei gemäss Vorinstanz in der Praxis das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien (nachfolgend: Schätzerhandbuch) angewendet wird (E. 2.1 des angefochtenen Entscheids).

3.3. Gestützt auf diese rechtlichen Grundlagen berechneten die Vorinstanzen den Verkehrswert wie folgt:
Das Wohnhaus habe bei einem Neuwert von Fr. 660'000.- und unter Berücksichtigung eines Minderwerts von 34 % einen Zeitwert von Fr. 435'000.-, während der Carport bei einem Neuwert von Fr. 36'000.- und einem Minderwert von 11 % einen Zeitwert von Fr. 32'000.- aufweise. Zusammen mit den Umgebungskosten (Fr. 48'000.-), dem Baugrubenaushub (Fr. 40'000.-) und den Baunebenkosten (6 % des Neuwerts und damit Fr. 41'000.-) betrage der Realwert ohne Land Fr. 596'000.-. Beim Landwert sei von einem Ansatz von Fr. 750/m2 auszugehen, was bei einer Fläche von 1'202 m2 Fr. 901'000.- ergebe. Dies führe zu einem Realwert von Fr. 1'497'000.- (vgl. E. 4.2 des angefochtenen Entscheids). Der Ertragswert betrage bei einem nicht bestrittenen Mietwert von Fr. 25'920.- sowie einem Kapitalisierungssatz von 6 % Fr. 432'000.- (vgl. E. 4.3 des angefochtenen Entscheids). In Anwendung der gängigen Mischwertmethode und unter Zugrundelegung einer Gewichtung zwischen Real- und Ertragswert von 0,3 ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 1'250'000.- (vgl. E. 4.4 f. des angefochtenen Entscheids).

3.4. Die Beschwerdeführer wenden sich einerseits gegen den von den Vorinstanzen festgelegten Zeitwert des Wohnhauses von Fr. 435'000.- und erheben u.a. mehrere Sachverhaltsrügen.

3.4.1. Die Vorinstanz legte bei der Berechnung des Neuwerts des Wohnhauses einen Preis von Fr. 638.-/m3 entsprechend Bauklasse II gemäss Schätzerhandbuch zugrunde, was einer einfachen Konstruktion und einem Ausbau für bescheidene Ansprüche entspricht. Bei einer Kubatur von 1'034 m3 à Fr. 638.- führte dies zum Neuwert von Fr. 660'000.- (vgl. E. 4.2.2 des angefochtenen Entscheids).
Soweit die Beschwerdeführer pauschal rügen, der Einheitsbaupreis von Fr. 638.-/m3 sei zu hoch angesetzt, legen sie nicht dar, inwieweit das Abstellen auf die entsprechenden Angaben im Schätzerhandbuch willkürlich sein soll. Was die (gemäss Beschwerdeführer zu kleine) Grundfläche des Wohnhauses betrifft, schlägt sich diese bereits in der Kubatur nieder und ist nicht gesondert zu berücksichtigen. Dasselbe gilt für die Raumaufteilung und den veralteten Ausbaustandard (Ölheizung, fehlende Aussenisolation, alte Fenster etc.). Die Vorinstanz hat ausdrücklich festgehalten, dass der Gebäudegrundriss nicht mehr den heutigen Anforderungen entspreche. Dies und den veralteten Ausbaustandard hat sie berücksichtigt, indem sie lediglich die Bauklasse II zur Berechnung des Neuwerts zur Anwendung brachte. Dass sie dabei nicht jedes Detail des Wohnhauses im Entscheid ausdrücklich erfasst hat, stellt keine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung dar. Zudem wurde der Ausbaustandard im Augenscheinprotokoll der Verwaltungsrekurskommission vom 16. Mai 2023 - auf das die Vorinstanz Bezug nimmt - namentlich hinsichtlich Böden, Wände und Decken detailliert beschrieben. Von einer willkürlichen Festsetzung des Neuwerts kann deshalb keine Rede
sein.

3.4.2. In Bezug auf den Zeitwert des Wohnhauses erwog die Vorinstanz, der geschätzte Minderwert von 34 % spiegle das Alter von 90 Jahren und den - auch beim Augenschein festgestellten - insgesamt guten Unterhaltszustand wider. Auch wenn das Wohnhaus nicht mehr den heutigen Anforderungen entspreche und teilweise einen aufgestauten Unterhaltsbedarf aufweise, sei es nicht wertlos, sondern erfülle seinen Zweck und sei gut bewohnbar. Es sei auch zum Neuwert versichert. Von einem Abbruchobjekt könne nicht gesprochen werden (vgl. E. 4.2.2 des angefochtenen Entscheids).
Soweit sich die Beschwerdeführer mit diesen Ausführungen auseinandersetzen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Aus der (bereits im vorinstanzlichen Verfahren) eingereichten Fotodokumentation ergibt sich nicht, dass das Wohnhaus nicht mehr bewohnbar bzw. wertlos ist. Entsprechendes lässt sich auch dem Privatgutachten vom 8. März 2022 nicht entnehmen. Im Gegenteil führt der Gutachter ausdrücklich aus, dass der Innenausbau zwar demodiert, aber gepflegt sei. Dass ein potentieller Käufer das Wohnhaus allenfalls abreissen würde, führt nicht dazu, dass es als Abbruchobjekt zu qualifizieren wäre. Weiter ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführer ohne weitere Begründung von einem Höchstalter des Wohnhauses von 110 Jahren ausgehen und deshalb (subsidiär) eine lineare Entwertung von 83 % verlangen. Höchstalter und Entwertung einer Liegenschaft sind nicht abstrakt zu bestimmen, sondern hängen vom konkreten Objekt und namentlich auch von den (bisher) getätigten Unterhaltsarbeiten ab. Nachdem im vorliegenden Fall ein zwar über 90 Jahre altes, aber gepflegtes Wohnhaus vorliegt, das offenkundig bewohnbar ist und von den Beschwerdeführern auch bewohnt wird, kann der von der Vorinstanz festgesetzte Minderwert von 34 % - was einem guten
Unterhaltszustand entspricht - nicht als willkürlich bezeichnet werden.

3.5. Weiter wenden sich die Beschwerdeführer gegen den von der Vorinstanz festgesetzten Landwert von Fr. 901'000.-.

3.5.1. Die Vorinstanz verzichtete darauf, einen Mehrumschwung oder Teilflächen mit einem reduzierten Ansatz auszuscheiden, sondern wählte für die gesamte Fläche einen Ansatz, der den Gegebenheiten insgesamt Rechnung trägt. Sie erwog, das vom Grundstück der Beschwerdeführer abparzellierte Bauland sei trotz starker Hanglage und trotz der Gefahr des Oberflächenabflusses für Fr. 873/m2 verkauft worden. Sodann seien zwischen 2019 und 2021 in vier Fällen Bauland zu Preisen zwischen Fr. 708.-/m2 und Fr. 1'102.-/m2 verkauft worden, wobei der Preis in drei Fällen über Fr. 1'000.-/m2 gelegen habe. Für das streitige Grundstück sei ein Ansatz von Fr. 750.-/m2 gewählt worden, womit die Besonderheiten der Parzelle hinsichtlich Lage, Erschliessung, Topografie und Grenzabstand angemessen berücksichtigt worden seien (vgl. E. 4.2.2 des angefochtenen Entscheids).

3.5.2. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz stütze den Landwert offenbar einzig auf die von ihnen veräusserte (abparzellierte) Landfläche ab und verkenne, dass die verbliebene Grundstückfläche sehr heterogen und teilweise gar nicht bebaubar sei. Die unterschiedlichen Landqualitäten müssten wie im Gutachten vom 8. März 2022 einzeln bewertet werden, wo ihr Gutachter zu einem Landwert von Fr. 829'200.- gekommen sei.

3.5.3. Es kann keine Rede davon sein, dass die Vorinstanz lediglich den Verkaufspreis der abparzellierten Landfläche als Vergleichsobjekt herangezogen hat. Sie verweist ausdrücklich auf vier weitere zeitnahe Verkäufe, wobei in drei Fällen Preise von über Fr. 1'000.-/m2 erzielt worden sind. Sodann war dem Verwaltungsgericht bewusst, dass die verschiedenen Teilflächen des Grundstücks unterschiedliche Quadratmeterpreise aufweisen. Es hat bewusst auf eine solche Ausscheidung verzichtet und stattdessen einen reduzierten Ansatz für die gesamte Fläche gewählt. Vor dem Hintergrund, dass der gewählte Ansatz von Fr. 750.-/m2 deutlich unter den Vergleichspreisen liegt, kann dieses Vorgehen nicht als willkürlich bezeichnet werden. Daran ändert auch das Privatgutachten vom 8. März 2022 nichts. Unabhängig davon, dass der Gutachter nicht näher begründet, wie er die von ihm herangezogenen Quadratmeterpreise ermittelt hat, kommt er auf einen Landwert (ohne Abbruchkosten) von Fr. 875'000.-, so dass die Abweichung vom Schätzungsergebnis der Vorinstanz (Fr. 901'000.-) in einer Bandbreite von nicht einmal 3 % und damit in der normalen Schätzungsunschärfe liegt. Dass die Abbruchkosten mangels eines Abbruchobjekts nicht zu berücksichtigen sind, versteht
sich von selbst. Damit hat die Vorinstanz den Landwert nicht willkürlich festgesetzt.

3.6. Schliesslich wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Festlegung des Mischwertfaktors zur Gewichtung zwischen Real- und Ertragswert.

3.6.1. Die Vorinstanz erwog unter Verweis auf die Kriterien des Schätzerhandbuchs, das in leichter Bauweise erstellte Wohnhaus (0,5) sei von der Nutzfläche her normal (0,1), weise jedoch gemessen an heutigen Ansprüchen einen ortsfremden bzw. unüblichen Gebäudecharakter (0,5) und eine eher unzweckmässige Raumanordnung auf (0,5). Dagegen sei die Wohnlage sehr gut (0,0) und die Nachfrage mindestens normal (0,1). Im Durchschnitt ergebe sich eine Gewichtung von 0,28, weshalb der von den Steuerbehörden angewandte Mischwertfaktor von 0,3 zu bestätigen sei (vgl. E. 4.4.2 des angefochtenen Entscheids).

3.6.2. Soweit die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz begründe den Mischwertfaktor nicht näher und verletze deshalb das rechtliche Gehör, kann ihnen nicht gefolgt werden. Wie vorher gezeigt, legt die Vorinstanz ausführlich dar, wie sie zum Mischwertfaktor von 0,3 gelangt. Die Beschwerdeführer setzen sich mit diesen Ausführungen nicht näher auseinander; sie bringen einerseits pauschal vor, dass der überwiegende Teil der Kriterien gemäss Schätzerhandbuch "für einen Gewichtungskoeffizienten von mindestens 0,5" spräche, wenden sich gegen den Wert von 0,1 bezüglich Nachfrage - obwohl ihr Privatgutachten vom 8. März 2022 im Ergebnis sogar von einer hohen Nachfrage ausgeht - und weisen darauf hin, dass der Koeffizient in Sonderfällen reduziert oder erhöht werden könne. Mit diesen unsubstanziierten Ausführungen gelingt es ihnen nicht, die vorinstanzlichen Erwägungen als willkürlich infrage zu stellen.
Dasselbe gilt, soweit sie einen höheren Mischwertfaktor alleine aus dem Umstand ableiten, dass in der amtlichen Schätzung vom 16. September 2020 der Mischwertfaktor auf 0,79 festgelegt wurde. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ausschliesslich die Schätzung vom 1. September 2021; es liegt im Wesen einer Neuschätzung, dass gewisse Faktoren im Vergleich zu früheren Schätzungen anders gewichtet werden können. Dies entspricht auch dem allgemeinen Grundsatz bei den periodischen Steuern, wonach lediglich die Steuerfaktoren für die betreffende Periode in Rechtskraft erwachsen und die tatsächlichen und die rechtlichen Verhältnisse, auf denen eine rechtskräftige Veranlagung beruht, in einer späteren Periode abweichend beurteilt werden können (BGE 140 I 114 E. 2.4.3).

3.7. Zusammenfassend gelingt es den Beschwerdeführern nicht, die Festlegung des Verkehrswert ihrer Liegenschaft auf Fr. 1'250'000.- als willkürlich infrage zu stellen. Inwieweit bei dieser Sachlage ein Verstoss gegen die Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns (Art. 5
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
1    Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
2    L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
3    Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
4    La Confédération et les cantons respectent le droit international.
BV sowie Art. 8 der Verfassung des Kantons St. Gallen vom 10. Juni 2001 [sGS 111.1; KV/SG]), das Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
1    Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
2    Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
3    L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
4    La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.
BV), das Legalitätsprinzip im Abgaberecht (Art. 127 Abs. 1
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 127 Principes régissant l'imposition - 1 Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
1    Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
2    Dans la mesure où la nature de l'impôt le permet, les principes de l'universalité, de l'égalité de traitement et de la capacité économique doivent, en particulier, être respectés.
3    La double imposition par les cantons est interdite. La Confédération prend les mesures nécessaires.
BV) und die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung (Art. 127 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 127 Principes régissant l'imposition - 1 Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
1    Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.
2    Dans la mesure où la nature de l'impôt le permet, les principes de l'universalité, de l'égalité de traitement et de la capacité économique doivent, en particulier, être respectés.
3    La double imposition par les cantons est interdite. La Confédération prend les mesures nécessaires.
BV) vorliegen soll, ist nicht ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht rechtsgenügend begründet (Art. 106 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
BGG; vorne E. 2.1). Darauf ist nicht weiter einzugehen.
Die Beschwerde ist damit vollumfänglich abzuweisen.

4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
und 5
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
BGG). Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen (Art. 68 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
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SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung III, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 2. Mai 2024

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Der Gerichtsschreiber: Businger