2C_469/2017 - 2017-12-01 - Finances publiques et droit fiscal

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 469/2017

Urteil vom 1. Dezember 2017

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Donzallaz, Stadelmann, Haag,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch PricewaterhouseCoopers AG,
Beschwerdeführer,

gegen

Steueramt des Kantons Solothurn,
Schanzmühle, Werkhofstrasse 29c, 4509 Solothurn.

Gegenstand
Handänderungssteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 20. März 2017 (SGNEB.2016.8).

Sachverhalt:

A.
Der damals in U.________/AG wohnhafte A.________ (geb. 1952; nachfolgend: der Grundeigentümer) erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. März 2013 zum Preis von Fr. 1'425'000.-- das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Nr. xxx in der Gemeinde V.________/SO. Der Vertrag sah vor, dass Nutzen und Schaden am 25. März 2013 übergehen. Vertragsgemäss zog der Grundeigentümer, zusammen mit seiner Lebensgefährtin, am 25. März 2013 in das Objekt ein. Der Grundeigentümer ist beruflich in W.________/AG tätig. Seine Lebensgefährtin arbeitet in X.________/AG.

B.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Februar 2014 veräusserte der Grundeigentümer sein in V.________/SO gelegenes Grundstück an einen unabhängigen Dritten. Der Kaufpreis belief sich nun auf Fr. 1'400'000.--. Der Übergang von Nutzen und Schaden wurde auf den 30. April 2014 festgesetzt. Bis dahin blieben der Grundeigentümer und seine Lebensgefährtin im Objekt. Nach dem Auszug am 30. April 2014 zogen die beiden Bewohner wiederum nach U.________/AG.

C.
Der Grundeigentümer stellte nach dem Erwerb des Objekts in V.________/SO beim Steueramt des Kantons Solothurn (KStA/SO) ein Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer. Er begründete dies mit der dauernden und ausschliesslich selbst ausgeübten Nutzung des Wohneigentums. Am 22. März 2016 wies das Steueramt das Befreiungsgesuch ab, worauf das Finanzdepartement des Kantons Solothurn am 19. April 2016 eine Handänderungssteuer von Fr. 31'350.-- (2,2 Prozent des Kaufpreises von Fr. 1'425'000.--) veranlagte. Die Einsprache des Grundeigentümers blieb erfolglos (Einspracheentscheid vom 22. August 2016), ebenso wie sein Rekurs an das Steuergericht des Kantons Solothurn (Entscheid SGNEB.2016.8 vom 20. März 2017).

D.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 19. Mai 2017 beantragt der Grundeigentümer die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Befreiung von der Handänderungssteuer. Das Steueramt des Kantons Solothurn und das Steuergericht des Kantons Solothurn beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Eidgenössische Steuerverwaltung sieht von einer Vernehmlassung ab.
Die II. öffentlich-rechtliche Abteilung des Bundesgerichts hat die Angelegenheit am 1. Dezember 2017 öffentlich beraten.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen vor (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 , Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht prüft das Bundesrecht von Amtes wegen (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 155 E. 4.4.5 S. 157) und mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 V 234 E. 2 S. 236). Abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen (Art. 95 lit. c und d BGG) kann das Bundesgericht hingegen die Auslegung und Anwendung kantonalen (und kommunalen) Verfassungs-, Gesetzes- oder Verordnungsrechts nicht als solche prüfen, sondern lediglich daraufhin, ob dadurch Bundes-, Völker- oder interkantonales Recht verletzt wird (Art. 95 lit. a , b und e BGG; BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372), insbesondere das Willkürverbot (Art. 9 BV; BGE 142 V 513 E. 4.2 S. 516).

1.3. Die Verletzung von verfassungsmässigen Individualrechten (einschliesslich der Grundrechte) prüft das Bundesgericht in jedem Fall nur, soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 142 I 99 E. 1.7.2 S. 106).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 155 E. 4.4.3 S. 156).

2.

2.1. Bei der von Kantonen und Gemeinden erhobenen Handänderungssteuer handelt es sich um eine nicht harmonisierte (Art. 129 Abs. 1 BV [SR 101]; Art. 1 und 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] e contrario) und damit rein kantonalrechtliche Steuer (Urteil 2C 662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 1.3, in: ASA 82 S. 383, StR 69/2014 S. 231, ZBGR 96/2015 S. 169). Die Handänderungssteuer fällt unter die Rechtsverkehrssteuern, konkret unter die Rechtsübertragungssteuern (ERNST BLUMENSTEIN/PETER LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 245 f.). Die Ausgestaltung in den Kantonen ist uneinheitlich, gerade auch, was den Begriff der Handänderung betrifft. Das Steuerobjekt erfasst regelmässig nicht nur die zivilrechtliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern auch Rechtsgeschäfte, die es einer Drittperson ermöglichen, über das Grundstück wirtschaftlich "comme le véritable propriétaire" bzw. "wie ein Eigentümer" zu verfügen (OLIVIER THOMAS, Les droits de mutation, 1991, S. 48; BLUMENSTEIN/LOCHER, a. a. O., S. 246). Der Übergang der tatsächlichen Verfügungsgewalt über das Grundstück kann diesfalls entweder mit dem
Übergang des Eigentums (zivilrechtliche Handänderungen) oder auch losgelöst davon (wirtschaftliche Handänderungen) erfolgen (GABRIELA RÜEGG-PEDUZZI, Die Handänderungssteuer in der Schweiz, 1989, S. 55).

2.2.

2.2.1. Gemäss § 1 Abs. 2 des Gesetzes (des Kantons Solothurn) vom 1. Dezember 1985 über die Staats- und Gemeindesteuern (StG/SO; BGS 614.11) erhebt auch der hier interessierende Kanton Solothurn eine Handänderungssteuer. Steuerobjekt sind die Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG/SO). Unter einer Handänderung versteht der solothurnische Gesetzgeber jedes Rechtsgeschäft, mit welchem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 Ingress StG/SO; Urteile 2C 325/2013 vom 10. Dezember 2013 E. 2.1.1; 2P.200/2004 vom 1. März 2005 E. 2.1, in: StR 60/2005 S. 506; 2P.243/1996 vom 28. Oktober 1998 E. 3a mit Hinweis). Steuerobjekt sind nicht nur die klassischen zivilrechtlichen Handänderungen (Kauf, Tausch, Schenkung; § 206 Abs. 1 lit. a StG/SO), die zwingend der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, damit das Grundeigentum übergeht (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Denn die "wirtschaftliche" Verfügungsgewalt über ein Grundstück kann ebenso aufgrund einer wirtschaftlichen Handänderung transferiert werden (so namentlich § 206 Abs. 1 lit. d StG/SO: Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften).

2.2.2. Steuersubjekt der Handänderungssteuer des Kantons Solothurn sind die Erwerber der Grundstücke (§ 208 Abs. 1 StG/SO). Die Bemessungsgrundlage entspricht dem Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung (§ 210 Abs. 1 StG/SO). Der Kanton Solothurn kennt einen festen Tarif von 2,2 Prozent (§ 212 Abs. 1 StG/SO).

2.2.3. Gemäss § 215 Abs. 1 StG/SO wird die Handänderungssteuer mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung oder der provisorischen Rechnung fällig. Zu welchem Zeitpunkt die Handänderungssteuerforderung als solche entsteht, lässt das Gesetz hingegen offen. Nach der Praxis des Steuergerichts des Kantons Solothurn tritt die objektive Steuerpflicht mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (im Regelfall: Kaufvertrag; Art. 216 Abs. 1 OR) ein, während es auf das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag; Art. 656 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 971 Abs. 1 ZGB) oder den Übergang von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR) nicht ankommt (Urteil 2C 662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 2.2, in: ASA 82 S. 383, StR 69/2014 S. 231, ZBGR 96/2015 S. 169; Näheres bei THOMAS A. MÜLLER, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Regierungsrat des Kantons Solothurn [Hrsg.], Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 439 ff., insb. 443 f., unter Bezugnahme auf VICTOR MONTEIL, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 324).

2.3.

2.3.1. Am 29. November 2009 hiessen die Stimmberechtigten des Kantons Solothurn die Volksinitiative "Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst genutztem Wohneigentum!" gut. Das Volksbegehren war als ausformulierte Gesetzesinitiative eingereicht worden. Danach sollte ein neuer § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO geschaffen werden, der folgenden Wortlaut trug: "Steuerfrei sind... der Erwerb von Grundstücken, sofern diese als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum dienen". Die von den Stimmberechtigten gutgeheissene Bestimmung trat am 1. Januar 2011 in Kraft.

2.3.2. Gemäss § 264 Abs. 2 StG/SO erlässt der Regierungsrat die erforderlichen Vollzugsbestimmungen zum Steuergesetz. Diese finden sich in der Vollzugsverordnung (des Kantons Solothurn) vom 28. Januar 1986 zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern (VV StG/SO; BGS 614.12). In § 63bis Abs. 1 bis 3 VV StG/SO regelte der Regierungsrat das Nähere zu § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO. Hier einschlägig ist Abs. 3, wonach die Steuerbefreiung ausgeschlossen ist, "wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt".

3.

3.1. Streitig und zu prüfen sind zunächst die Voraussetzungen von § 63bis Abs. 3 VV StG/SO, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der mindestens einjährigen Selbstnutzung. Dabei handelt es sich, wie dargelegt, um eine Rechtsfrage des kantonalen Rechts, zu welcher keinerlei harmonisierungsrechtliche Vorgabe besteht (vorne E. 2.1). Entsprechend ist der Frage mit der auf die Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte beschränkten Kognition nachzugehen (vorne E. 1.2).

3.2.

3.2.1. Die Vorinstanz hält in für das Bundesgericht verbindlicher Weise fest (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.4), dass der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräusserung des Objekts weniger als ein Jahr betragen habe. Sie stützt sich hierbei auf den Zeitpunkt des jeweiligen Verpflichtungsgeschäfts, wofür sie den Analogieschluss zu § 57 Abs. 3 lit. a StG/SO zieht. Dieser Norm zufolge ist für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer das Datum der öffentlichen Beurkundung massgebend. Wie dargelegt, entspricht es vorinstanzlicher Praxis, auch im Bereich der Handänderungssteuer auf das öffentlich beurkundete Verpflichtungsgeschäft abzustellen (vorne E. 2.2.3). Der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts ist auch im harmonisierten Gewinn steuerrecht juristischer Personen und interkantonalrechtlich ausschlaggebend (Urteil 2C 404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 3.3.6 und 3.3.7, in: ASA 83 S. 52, RDAF 2014 II 513, StE 2014 A 24.43.1 Nr. 25).

3.2.2. Der Grundeigentümer macht geltend, er habe sich baldmöglichst in der solothurnischen Gemeinde angemeldet, was den Willen dokumentiere, hier den Wohnsitz zu begründen und - im Sinne des Steuerrechts - dauernd und ausschliesslich in seinem Haus zu wohnen. Von einem Zweitwohnsitz könne keine Rede sein. Auslegung und Anwendung von § 63bis Abs. 3 VV StG/SO seien in willkürlicher Weise erfolgt, zumal die Verordnungsbestimmung auf keiner hinreichenden gesetzlichen Grundlage beruhe. Zum letztgenannten Aspekt liegt indes keine nähere Begründung vor, weshalb darauf nicht einzugehen ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 2.4).

3.2.3. Es gilt mithin, § 63bis Abs. 3 VV StG/SO auszulegen. Die Norm ist vor dem Hintergrund von § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO zu sehen, wo vom dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohn eigentum die Rede ist. In der Folge schliesst § 63bis Abs. 3 VV StG/SO die Steuerbefreiung aus, falls "das Grundstück... in der Regel weniger als ein Jahr selbst bewohnt" wird. Das kantonale Recht lässt hier Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anklingen, wonach die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben wird bei "Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird". Der Kanton Solothurn hat die harmonisierungsrechtliche Vorgabe in § 51 Abs. 1 StG/SO überführt und dabei eine Frist (zwischen Veräusserung des Ursprungsobjekts und Erwerb des Ersatzobjekts) von zwei Jahren festgelegt. In Auslegung von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG ist das Bundesgericht unlängst zum Schluss gekommen, hinsichtlich der Mindesthaltedauer (des Ersatzobjekts) bestehe ein qualifiziertes Schweigen. Es könne Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG jedenfalls keine
festgelegte Dauer von fünf Jahren als Voraussetzung für eine dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung entnommen werden (BGE 143 II 233 E. 3.1 S. 239).

3.2.4. Die bundesgerichtliche Praxis zum Grundstückgewinnsteuerrecht stellt hauptsächlich darauf ab, ob es tatsächlich zur Begründung des (steuerrechtlichen) Wohnsitzes gekommen sei, wohingegen es auf die Dauer des Wohnens nicht ankommt. Vorliegend geht es indes um eine Rechtsfrage aus dem Bereich des nicht harmonisierten Steuerrechts. Es könnte sich immerhin fragen, ob es sachgemäss sei, wenn nicht nur für die Bestimmung des Erwerbs- und Veräusserungszeitpunkts, sondern auch für die Steuerbefreiung auf das Verpflichtungsgeschäft abgestellt wird. So liesse sich erwägen, dass die Betonung in der Wendung "dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum" (§ 207 Abs. 1 lit. g StG/SO) nicht auf dem Wohneigentum, sondern auf der tatsächlichen Selbstnutzung liegt. Von einer solchen könnte alsdann auch ausgegangen werden, wenn die Vertragsparteien übereinkommen, einen vom Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abweichenden Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR) festzulegen. Dies liesse sich umso mehr begründen, wenn berücksichtigt wird, dass in der zivilrechtlichen Doktrin von einer Trias erforderlicher Voraussetzungen gesprochen wird, damit das Eigentum übergehen kann. Danach besteht die Trilogie im
Verpflichtungsgeschäft, im Verfügungsgeschäft und im Besitzübergang (HANS GIGER, in: Berner Kommentar, Obligationenrecht, Band IV/2/1, 1997, N. 16 f. zu Art. 220 OR). Der Besitzübergang erfolgt dabei entweder mit dem Vertragsabschluss, sofern keine vertragliche Abrede vorliegt (Art. 185 Abs. 1 OR), oder aber im vertraglich vereinbarten Zeitpunkt (Art. 220 OR; siehe dazu auch BGE 121 III 256 E. 4a S. 259 f., zuletzt Urteil 4A 383/2016 vom 22. September 2016 E. 3.3 am Ende; BÉNÉDICT FOËX, in: Commentaire Romand, Code des obligations, Band I, 2. Aufl. 2012, N. 13 f. zu Art. 220 OR; ALFRED KOLLER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Band I, 6. Aufl. 2015, N. 8 zu Art. 220 OR).

3.2.5. Dessen ungeachtet bleibt zu berücksichtigen, dass es im Regelfall im solothurnischen Handänderungssteuerrecht auf den Übergang von Nutzen und Gefahr gerade nicht ankommt (Urteil 2C 662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 2.2 mit Hinweisen; vorne E. 2.2.3). Dass es sich im Bereich von § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO bzw. § 63bis Abs. 3 VV StG/SO anders verhalten sollte, lässt sich zumindest den Materialien nicht entnehmen. Im regierungsrätlichen "Abstimmungsbüchlein" zur Volksabstimmung vom 29. November 2009 wird dieser Aspekt nicht näher angesprochen. Der Regierungsrat macht immerhin auf einen administrativen Mehraufwand aufmerksam, wobei er zu bedenken gibt: "Ein Kaufvertrag über eine Landparzelle oder eine Stockwerkeinheit gibt keinen Aufschluss darüber, ob der Käufer das Land anschliessend für den Eigenbedarf überbauen bzw. die Stockwerkeinheit für eigene Wohnzwecke benützen will oder nicht" (Abstimmungsbüchlein, S. 5). Soweit also überhaupt Aussagen zur zeitlichen Dimension getroffen werden, bezieht sich der Regierungsrat in seinen Erläuterungen eher auf den Kaufvertrag. Die übrigen Auslegungselemente schliessen jedenfalls nicht aus, dass auch § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO auf dem Verpflichtungsgeschäft fusst.

3.3.

3.3.1. Die Vorinstanz erwägt, die Dauer des selbstgenutzten Wohneigentums habe weniger als ein Jahr betragen. Dies ist nicht zu beanstanden, wenn der zeitliche Rahmen durch die beiden Verpflichtungsgeschäfte gesteckt wird. Dem steht die zivilrechtliche Ordnung gegenüber, bei welcher das Verfügungsgeschäft (Art. 656 Abs. 1 i . V. m. Art. 971 Abs. 1 ZGB) oder der Übergang von Nutzen und Schaden (Art. 220 OR; vorne E. 3.2.4) im Zentrum steht. Das Bundeszivilrecht vermag die Kantone in ihren öffentlich-rechtlichen Befugnissen freilich nicht zu binden (Art. 6 Abs. 1 ZGB). Wenn das kantonale Abgaberecht aber tatsächlich an das Bundeszivilrecht anknüpft, wird dieses zu subsidiärem kantonalem Abgaberecht (vgl. BGE 139 III 225 E. 2.2 S. 229 ff., insb. 231; Urteil 2C 242/2014 vom 10. Juli 2014 E. 2.3.2 mit zahlreichen Hinweisen, in: ASA 83 S. 72, StR 69/2014 S. 804, ZBGR 96/2015 S. 246). Dies heisst wiederum, dass die Kognition des Bundesgerichts auch bei unmittelbarer Übernahme des Bundeszivilrechts auf die Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte beschränkt ist (vorne E. 1.2). Wenn die Vorinstanz § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO bzw. insbesondere § 63bis Abs. 3 VV StG/SO folglich dahingehend auslegt, dass auch hier auf das
Verpflichtungsgeschäft abzustellen sei, stellt dies sich nach dem Gesagten jedenfalls nicht als verfassungsrechtlich unhaltbar dar. Die wirtschaftliche Verfügungsgewalt für die Zwecke der Steuerbefreiung an den Kaufvertrag zu knüpfen, erscheint nicht als willkürlich (Art. 9 BV).

3.3.2. Ob der Grundeigentümer über den 27. Februar 2014 hinaus weitere Zeit im Haus zugebracht hat, weil Nutzen und Schaden noch nicht übergegangen waren, ist bei dieser Ausgangslage für die Steuerbefreiung von keiner Bedeutung. Dies stellt - entgegen der Annahme des Grundeigentümers - auch keinen Verstoss gegen Treu und Glauben dar. Ein solcher bedürfte einer individuellen behördlichen Zusicherung (zu den Voraussetzungen eingehend BGE 143 V 341 E. 5.2.1 S. 346). Eine solche wird weder behauptet noch ist sie ersichtlich.

3.4.

3.4.1. Damit kann sich nur noch fragen, ob Gründe vorliegen, die es erlauben, vom Normalfall (Einjahresfrist gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG/SO) abzuweichen. Der Regierungsrat hat mit der Formulierung "in der Regel" einen unbestimmten Rechtsbegriff verwendet, was es ermöglicht, auf die Besonderheiten des jeweiligen Falles einzugehen. Er hat eine Art "Härtefallklausel" geschaffen, die sich als solche am Grundsatz zu orientieren hat, dass eine Regel besteht, von welcher nur aus zureichenden Gründen eine Ausnahme gemacht werden kann.

3.4.2. Vor der Vorinstanz führte der Grundeigentümer aus, der Arbeitsweg gestalte sich für seine Lebensgefährtin umständlich. Er selber habe nicht mit der "Sistierung" der vorzeitigen Pensionierung gerechnet. Die Vorinstanz legt für das Bundesgericht verbindlich dar, dass die Arbeitswege an den jeweiligen Arbeitsplatz in beiden Fällen zumutbar waren. Tatsächlich lassen sich die streitbetroffenen Strecken vom östlichen Kanton Solothurn in den zentralen Kanton Aarau, was allgemein notorisch ist, ohne Weiteres bewältigen. Dass der Arbeitsweg durch den Erwerb des Hauses länger würde, lag auf der Hand und konnte keine Überraschung darstellen. Entsprechend vermag der Umstand, dass es nicht zum vorzeitigen Rentenantritt gekommen ist, nichts Wesentliches zu ändern. Im Übrigen blieben, so die Vorinstanz, die eigentlichen Beweggründe des Grundeigentümers für den Umzug im Dunkeln. Die Rückkehr in die frühere Wohngemeinde habe sich jedenfalls nicht aufgedrängt, weder mit Blick auf den längeren Arbeitsweg noch auf die Weiterbeschäftigung. Dies alles bleibt vor Bundesgericht unbestritten. Wenn die Vorinstanz damit zusammenfassend erkennt, es bestünden keine Sachumstände, welche ein Abrücken von der Einjahresfrist zu rechtfertigen vermöchten, so
ist dies verfassungsrechtlich vertretbar. Von einem "Härtefall" ist nicht zu sprechen.

3.5. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.

3.6.
Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Grundeigentümer aufzuerlegen. Dem Kanton Solothurn, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, steht keine Entschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonalen Steuergericht Solothurn und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 1. Dezember 2017

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 129 Harmonisation fiscale - 1 La Confédération fixe les principes de l'harmonisation des impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes; elle prend en considération les efforts des cantons en matière d'harmonisation.
¹	La Confédération fixe les principes de l'harmonisation des impôts directs de la Confédération, des cantons et des communes; elle prend en considération les efforts des cantons en matière d'harmonisation.
²	L'harmonisation s'étend à l'assujettissement, à l'objet et à la période de calcul de l'impôt, à la procédure et au droit pénal en matière fiscale. Les barèmes, les taux et les montants exonérés de l'impôt, notamment, ne sont pas soumis à l'harmonisation fiscale.
³	La Confédération peut légiférer afin de lutter contre l'octroi d'avantages fiscaux injustifiés.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 1 But et champ d'application - 1 La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
¹	La présente loi désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit.
²	Pour les impôts que les cantons doivent prélever en vertu de l'art. 2, al. 1, la présente loi s'applique également aux communes dans la mesure où le droit cantonal leur accorde la compétence fiscale.
³	Lorsqu'aucune réglementation particulière n'est prévue, les impôts cantonaux et communaux sont établis en vertu du droit cantonal. Restent en particulier de la compétence des cantons la fixation des barèmes, celle des taux et celle des montants exonérés d'impôt.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 2 Impôts directs à prélever - 1 Les cantons prélèvent les impôts suivants:
¹	Les cantons prélèvent les impôts suivants:
^a	un impôt sur le revenu et un impôt sur la fortune des personnes physiques;
^b	un impôt sur le bénéfice et un impôt sur le capital des personnes morales;
^c	un impôt à la source auprès de certaines personnes physiques et morales;
^d	un impôt sur les gains immobiliers.
²	Les cantons peuvent déterminer si l'impôt sur les gains immobiliers est prélevé par le canton ou par les communes.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 656 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière.
¹	L'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière.
²	Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 971 - 1 Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu.
¹	Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu.
²	L'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire88, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 185 - 1 Les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières.
¹	Les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières.
²	Si la chose n'est déterminée que par son genre, il faut en outre qu'elle ait été individualisée; si elle doit être expédiée dans un autre lieu, il faut que le vendeur s'en soit dessaisi à cet effet.
³	Dans les contrats faits sous condition suspensive, les profits et les risques de la chose aliénée ne passent à l'acquéreur que dès l'accomplissement de la condition.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 6 - 1 Les lois civiles de la Confédération laissent subsister les compétences des cantons en matière de droit public.
¹	Les lois civiles de la Confédération laissent subsister les compétences des cantons en matière de droit public.
²	Les cantons peuvent, dans les limites de leur souveraineté, restreindre ou prohiber le commerce de certaines choses ou frapper de nullité les opérations qui s'y rapportent.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.