VPB-60.51 - 1995-08-30 - Commissione di ricorso DFE (del Dipartemento federale dell'economia; originariamente: Commissione di ricorso DFEP, REKO/EVD) - Wohnbau- und Eigentumsförderung; Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages; Verfahren zur Durchsetzung...

VPB 60.51

(Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 30. August 1995 in Sachen Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C., M. und B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen; 94/CC-001)

Wohnbau- und Eigentumsförderung; Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages; Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht; Einbezug Dritter ins Subventionsverfahren; behördliche Mietzinsüberwachung; Aufsichtsbeschwerde.

1. Art. 56 Abs. 2 , Art. 57 Abs. 2 und 3 WEG in Verbindung mit Art. 75a Verordnung WEG. Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages.

- Sind Mietzinslisten als zum Inhalt eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages erklärt worden, so ist das Bundesamt als Vertragspartei nicht mehr zuständig, einzelne Mieter von einer gestützt auf die Mietzinslisten erfolgten Mietzinserhöhung zu befreien (E. 1.1)

- Die Rekurskommission EVD entscheidet auf Klage hin bei Streitigkeiten aus öffentlich-rechtlichen Verträgen (E. 1.1).

2. Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht.

Das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht richtet sich nach den einschlägigen schuldbetreibungsrechtlichen und zivilprozessualen Normen (E. 1.2).

3. Art. 19 Abs. 3 SuG. Einbezug Dritter ins Subventionsverfahren.

Die Mieter einer Liegenschaft, für die gestützt auf das WEG Bundeshilfe beantragt wird, sind keine beschwerdeberechtigten Dritte. Deshalb ist ihnen die entsprechende Subventionszusicherungsverfügung nicht zu eröffnen (E. 3.1).

4. Art. 45 WEG in Verbindung mit Art. 17 Verordnung WEG und Art. 71 VwVG. Behördliche Mietzinsüberwachung.

Die Mieter haben keine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, Mietzinserhöhungen infolge Anpassung von Mietzinsen an die behördlich festgelegten Mietzinslisten als missbräuchlich anzufechten (E. 3.4). Diesfalls besteht einzig der Weg der Aufsichtsbeschwerde (E. 5).

Encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements; possibilités de modifier un contrat de droit public de subventionnement; procédure d'exécution du paiement du loyer; prise en compte de tiers dans la procédure de subventionnement; surveillance des loyers par l'autorité; dénonciation.

1. Art. 56 al. 2, art. 57 al. 2 et 3 LCAP en relation avec l'art. 75a Ordonnance relative à la LCAP. Possibilité de modifier un contrat de droit public de subventionnement.

- Lorsqu'un contrat de droit public de subventionnement prévoit expressément que les listes des loyers font partie intégrante du contrat, l'Office fédéral, en tant que partie au contrat, n'est plus compétent pour libérer les locataires d'une hausse de loyer prévue dans ces listes (consid. 1.1).

- En cas de contestations relatives aux contrats de droit public, la Commission de recours DFEP statue sur action de droit administratif (consid. 1.1).

2. Exécution du paiement du loyer.

La procédure d'exécution du paiement du loyer suit les règles habituelles de la poursuite pour dettes et celles de la procédure civile (consid. 1.2).

3. Art. 19 al. 3 LSu. Prise en considération de tiers dans la procédure de subventionnement.

Ne sont pas considérés comme des tiers habilités à recourir les locataires d'un immeuble pour lequel une aide fédérale a été demandée en vertu de la LCAP. C'est pourquoi, il n'y a pas lieu de leur notifier la décision promettant l'octroi de la subvention (consid. 3.1).

4. Art. 45 LCAP en relation avec l'art. 17 Ordonnance relative à la LCAP et l'art. 71 PA. Surveillance des loyers par l'autorité.

Lorsque les loyers sont rehaussés conformément aux listes des loyers fixées par l'autorité, les locataires ne disposent pas de moyens légaux pour contester le caractère abusif de ces hausses (consid. 3.4). Dans ce cas, il n'existe que la voie de la dénonciation (consid. 5).

Promovimento della costruzione di abitazioni e dell'accesso alla loro proprietà; possibilità di modificare un contratto di diritto pubblico di sussidiamento; procedura d'esecuzione del pagamento della pigione; coinvolgimento di terze persone nella procedura di sussidiamento; sorveglianza sulle pigioni da parte dell'autorità; denunzia.

1. Art. 56 cpv. 2, art. 57 cpv. 2 e 3 LCAP in relazione con l'art. 75a ordinanza LCAP. Modificabilità di un contratto di diritto pubblico di sussidiamento.

- Se le liste delle pigioni sono state dichiarate contenuto integrante di un contratto di diritto pubblico di sussidiamento, l'Ufficio federale in qualità di parte contraente non è più competente a liberare singoli locatori da un aumento della pigione avvenuto sulla base delle liste delle pigioni stesse (consid. 1.1).

- La Commissione di ricorso DFEP decide su azione in merito a controversie relative ai contratti di diritto pubblico (consid. 1.1).

2. Esecuzione del pagamento della pigione.

La procedura d'esecuzione del pagamento della pigione è retta dalle norme abituali dell'esecuzione per debiti e da quelle della procedura civile (consid. 1.2).

3. Art. 19 cpv. 3 LSu. Coinvolgimento di terzi nella procedura di sussidiamento.

Non sono considerati terzi autorizzati a ricorrere i locatari di un immobile per il quale è stato chiesto un aiuto federale ai sensi della LCAP. Per tale ragione non occorre notificare la decisione che assicura la concessione del sussidio (consid. 3.1).

4. Art. 45 LCAP in relazione con l'art. 17 ordinanza LCAP e art. 71 PA. Sorveglianza esercitata dall'autorità sulle pigioni.

Allorquando le pigioni sono aumentate conformemente alle liste delle pigioni fissate dall'autorità, i locatari non dispongono dei mezzi legali per contestare il carattere abusivo di tali aumenti (consid. 3.4). In tal caso esiste unicamente la via della denunzia (consid. 5).

Aus dem Sachverhalt:

Nachdem die Genossenschaftsgruppe H. mit Kaufvertrag vom 6. Februar 1991 diverse Liegenschaften erworben hatte, sicherte ihr das Bundesamt für Wohnungswesen (hiernach: Bundesamt) mit Verfügung vom 14. August 1991 für den Kauf dieser Liegenschaften Bundeshilfe in Form einer Bürgschaft, einer Grundverbilligung und einer Zusatzverbilligung zu.

In der Folge sprach die neue Eigentümerin am 27. November 1991 gestützt auf die Mietzinslisten entsprechende Mietzinserhöhungen auf den 1. April 1992 aus, die von vier Mietern (F., C., M. und B.) fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes X sowie vorsorglich beim Bundesamt angefochten wurden. Nachdem das Mietgericht X mit Urteil vom 7. Oktober 1993 die mit amtlichen Formularen mitgeteilten Mietzinserhöhungen geschützt hatte, beschloss die zweite Zivilkammer des kantonalen Obergerichtes am 9. Februar 1994 auf entsprechende Rekurse beider Parteien hin, die sachliche Zuständigkeit der zivilen Gerichte zu verneinen.

Von den vier Mietern unter Hinweis auf die am 12. März 1994 ablaufende Berufungsfrist angefragt, bestätigte das Bundesamt, dass es die am 23. Dezember 1991 erhobenen Einsprachen materiell behandeln werde. Mit Verfügung vom 26. Mai 1994 nahm es die den vier Einsprechern gegenüber eröffneten Mietzinserhöhungen zurück und entschied im wesentlichen, dass weiterhin - bis zum Abschluss der Renovationsarbeiten - die alten, vor dem Kauf der Liegenschaften geltenden Mietzinse zu erheben seien.

Gegen diese Verfügung erhob die Genossenschaftsgruppe H. am 27. Juni 1994 Beschwerde bei der Rekurskommission EVD mit dem Antrag, die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Beschwerdegegner zu verpflichten, mit Wirkung ab 1. April 1992 die den Mietzinsplänen entsprechenden Mietzinse zu bezahlen.

Aus den Erwägungen:

1. Das Bundesamt hat einen «Einspracheentscheid» und damit eine Verfügung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021) gefällt. Verfügungen des Bundesamtes unterliegen der Beschwerde an die Rekurskommission EVD (Art. 59 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 [WEG], SR 843).

Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen Verfügung und durch diese in ihren Rechten und Pflichten direkt betroffen. Sie hat insoweit ein als schutzwürdig anzuerkennendes Interesse an der Änderung oder Aufhebung der angefochtenen Verfügung und ist somit im Sinne von Art. 48 Bst. a des Verwaltungsverfahrensgesetzes grundsätzlich zur Beschwerdeführung legitimiert. Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und 52 Abs. 1 VwVG), und der Vertreter hat sich rechtsgenüglich durch schriftliche Vollmacht ausgewiesen (Art. 11 Abs. 2 VwVG).

Es ist ferner von Amtes wegen zu prüfen, ob auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen. «Hat die Vorinstanz übersehen, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt, so ist das im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu berücksichtigen. Unabhängig davon, von wem das (zulässige) Rechtsmittel stammt, ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und unter Beachtung des Prozessmangels neu zu befinden, oder nur aufzuheben» (Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, S. 73 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung). Zu den Sachurteilsvoraussetzungen, welche durch eine Vorinstanz zu beachten sind, gehört unter anderem, dass diese sachlich und funktionell zuständig ist, die angefochtene Verfügung zu erlassen (vgl. zu allem BGE 119 V 317 E. 3; René A. Rhinow / Heinrich Koller / Christina Kiss-Peter, Öffentliches Prozessrecht, Basel 1994, N. 713 ff., N. 863 ff. und N. 965 ff.).

1.1. Mit Verfügung vom 14. August 1991 und «Erklärung» hierzu vom 28. Januar 1992 sicherte das Bundesamt der Beschwerdeführerin für den Kauf der eingangs erwähnten Liegenschaften eine Bundeshilfe in Form einer Bürgschaft, einer Grundverbilligung und einer Zusatzverbilligung, beginnend ab 1. Januar 1991, zu. Die Verfügung vom 14. August 1991 bezeichnet unter anderem den «Lastenplan und die Mietzinslisten» als integrierende Bestandteile der Verfügung. Die durch diese Verfügung geregelten Rechte und Pflichten, darunter auch die Verpflichtung, sich der behördlichen Mietzinskontrolle zu unterwerfen (Art. 45 WEG) und die Mietzinse im Rahmen des Lastenplans sowie der Mietzinslisten vom 5. Dezember 1991 zu halten, bilden Gegenstand des öffentlich-rechtlichen Vertrages, den die Beschwerdeführerin am 21. August 1991 durch vorbehaltlose unterschriftliche Annahme der Verfügung vom 14. August 1991 unbestrittenermassen mit dem Bundesamt geschlossen hat (Art. 56 Abs. 2 , Art. 57 Abs. 3 WEG i.V.m. Art. 71 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz [Verordnung WEG], SR 843.1).

Bereits hieraus ergibt sich, dass das Bundesamt nicht mehr zuständig war, die zum Verfügungs- und somit zum Vertragsinhalt erklärten Mietzinslisten einseitig zum Nachteil der Vertragspartnerin abzuändern. Denn es liegt bekanntlich im Wesen eines jeden gültig geschlossenen Vertrages, dass er - ausserhalb der gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsrechte - von keiner beteiligten Partei nach Belieben einseitig abgeändert werden darf (vgl. BGE 103 Ia 505 E. 4a und 105 Ia 207 E. 2b). Folgerichtig werden Streitigkeiten über öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne der vorgenannten Bestimmungen von der Rekurskommission EVD als Schiedskommission und auf Klage hin entschieden (Art. 75a Verordnung WEG [eingefügt durch Ziff. 22 des Anhangs zur Verordnung vom 3. Februar 1993 über Vorinstanzen des BGer und des EVGer, SR 173.51]; Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 3. Februar 1993 über Organisation und Verfahren eidgenössischer Rekurs- und Schiedskommissionen, SR 173.31). Solche Streitigkeiten liegen somit nicht mehr im Verfügungsbereich des Bundesamtes. Die Rekurskommission EVD wurde zudem im vorliegenden Verfahren weder als Schiedskommission noch von einer der Vertragsparteien auf dem Klagewege angegangen. Demgegenüber hat das Bundesamt
die Anpassung der Mietzinse an die von ihm festgelegten Mietzinslisten auf Einsprache der vier Mieter hin mit Verfügung vom 26. Mai 1993 «zurückgenommen» und aufgeschoben, womit es der Vertragspartnerin und heutigen Beschwerdeführerin vorläufig verwehrt war, von den Einsprechern die in den Mietzinslisten festgelegten Mietzinse einzuverlangen. Insoweit hat das Bundesamt den mit der Beschwerdeführerin geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag einseitig abgeändert, obwohl es hiezu, nachdem es als Partei selbst im Vertrag eingebunden ist, nicht zuständig war. Bereits aus diesem Grund ist der angefochtene Entscheid des Bundesamtes vom 26. Mai 1994 mangels Verfügungszuständigkeit aufzuheben. Ob dieser Entscheid nicht vielmehr als nichtig zu betrachten wäre, erscheint der Rekurskommission EVD als fraglich, da im Lichte der - von der jüngeren Rechtsprechung befolgten - sogenannten Evidenztheorie der der angefochtenen Verfügung anhaftende Mangel wohl kaum als offensichtlich oder als zumindest leicht erkennbar erachtet werden kann, zumal das Bundesamt in casu nicht über Fragen entschieden hatte, welche fraglos unmöglich in dessen Zuständigkeitsbereich fallen können (vgl. auch 118 Ia 336 E. 2a; vgl. zur Evidenztheorie: Ulrich
Häfelin / Georg Müller, Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1993, N. 768 ff.; vgl. auch Gygi, a. a. O., S. 74).

(...)

1.2. Nach dem Gesagten ist das Begehren der Beschwerdeführerin um Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides gutzuheissen, wenn auch mit einer anderen als der von der Rekurrentin vorgebrachten Begründung (Art. 62 Abs. 4 VwVG). Mit der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides aus formellen Gründen befinden sich das Bundesamt und die Beschwerdeführerin grundsätzlich im Vertragszustand, wie er vor dem 26. Mai 1994 bestand. Ein weitergehendes Rechtsschutzinteresse kann die Beschwerdeführerin für sich jedoch nicht in Anspruch nehmen. Denn steht fest, dass der vorinstanzliche Entscheid wegen fehlender Zuständigkeit aufzuheben ist, so könnte im Rahmen des Beschwerdeverfahrens auf Begehren, die über den Aufhebungsantrag hinausgehen, nur eingetreten werden, soweit hierfür noch ein Anfechtungsobjekt beziehungsweise Teile davon weiterbestünden, was vorliegend jedoch nicht zutrifft. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen der urteilenden Instanz nichts im Wege steht, eine Beschwerdeschrift als Klageschrift entgegenzunehmen, worauf weiter unten zurückgekommen wird (E. 4).

Soweit die Beschwerdeführerin verlangt, die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die in den «rechtskräftigen Mietzinsplänen» vorgesehenen Mietzinse zu bezahlen, braucht nach dem bisher Gesagten darauf nicht näher eingegangen zu werden, um so mehr, als sich das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht nach den einschlägigen schuldbetreibungsrechtlichen beziehungsweise zivilprozessualen Normen richtet (vgl. E. 3.3 und 3.4 a. E.). Der Vollständigkeit halber sei auch darauf hingewiesen, dass Ziff. 5.1 der angefochtenen Verfügung die Nebenkosten von «den zurückgenommenen Mietzinsen» ausdrücklich ausnimmt. Die Beschwerdegegner beantragen aber - was im Widerspruch zur Begründung ihrer Beschwerdeantwort steht - die vorbehaltlose Bestätigung der Verfügung des Bundesamtes vom 26. Mai 1994. Darauf ist aber nicht weiter einzugehen.

2. Da bei diesem Verfahrensausgang der vorinstanzliche Entscheid wegen Unzuständigkeit aufzuheben ist, steht gleichzeitig fest, dass das Bundesamt nicht auf die entsprechenden Einsprachen der Mieter hätte eintreten dürfen. Es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob die von den Mietzinserhöhungen betroffenen Mieter allenfalls in das Verwaltungsverfahren, das zur heute rechtskräftigen Verfügung vom 14. August 1991 und zur Erklärung vom 28. Januar 1992 geführt hatte, miteinzubeziehen gewesen wären (E. 3) sowie ob die Einsprachen der Mieter nicht als Klagen im Schiedsverfahren entgegenzunehmen wären (E. 4). Ersteres hängt davon ab, ob die Mieter in jenem Verfahren als Parteien hätten begrüsst werden müssen. Bejaht man die Frage, so wäre den Mietern die Verfügung vom 14. August 1991 und die Erklärung vom 28. Januar 1992 ordnungsgemäss zu eröffnen gewesen, weshalb ein Eröffnungsmangel vorliegen würde (Art. 34 Abs. 1 VwVG). Diesfalls wäre weiter zu prüfen, ob den Mietern hieraus ein Nachteil erwachsen sein könnte und welche Konsequenzen zu ziehen wären. Wird die zweite Frage hinsichtlich einer Umwandlung der Einsprachen in entsprechende Klagen in negativem Sinne entschieden, bleibt schliesslich zu prüfen, ob die Einsprachen allenfalls
- nach einem Nichteintretensbeschluss - als Aufsichtsbeschwerden an die zuständige Aufsichtsbehörde überwiesen werden könnten (E. 5).

3. Das Bundesgesetz vom 5. Oktober 1990 über Finanzhilfen und Abgeltungen (Subventionsgesetz [SuG], SR 616.1) sieht den Einbezug Dritter in das Verfahren zur Gewährung von Subventionen vor. Aufgrund seines Geltungsbereiches ist es, soweit das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz keine abweichende Regelung enthält, auch auf den vorliegenden Fall anwendbar (Art. 56 Abs. 2 , Art. 57 Abs. 2 WEG und Art. 71 Abs. 2 Verordnung WEG i.V.m. Art. 2 SUG). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Subventionsgesetz einen «Antrag» (mit Verfügungsinhalt, aber ohne Verfügungsqualität) vorsieht, das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz hingegen die Kredit- oder Beitragszusicherung in Verfügungsform «kleidet» (Art. 56 Abs. 1 und Art. 57 Abs. 1 WEG). Daraus lässt sich im vorliegenden Falle infolge der im Ergebnis gleichwertigen Rechtslage nichts gegen die Anwendbarkeit des Subventionsgesetzes ableiten. Gemäss Art. 19 Abs. 3 SuG eröffnet die Behörde ihren «Antrag» zum Vertragsschluss auch «beschwerdeberechtigten Dritten», welche innert 30 Tagen eine anfechtbare Verfügung verlangen können. Beschwerdeberechtigt ist, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat
(Art. 48 Bst. a VwVG; vgl. zum Parteibegriff auch Art. 6 VwVG: wer in seinen «Rechten oder Pflichten» berührt ist). Damit deckt sich der Parteibegriff beziehungsweise die Beschwerdebefugnis nach Subventionsgesetz mit derjenigen des Beschwerdeverfahrens nach Verwaltungsverfahrensgesetz. Im vorliegenden Fall gilt es bei der Prüfung der Legitimationskriterien zu berücksichtigen, dass die Verfügung vom 14. August 1991 mit Erklärung vom 28. Januar 1992 die Rechte und Pflichten, mithin die inhaltlichen Voraussetzungen im Hinblick auf den zu schliessenden öffentlich-rechtlichen Vertrag über die zu gewährende Bundeshilfe regeln. Adressat dieser Bundeshilfe können einzig die Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus sein. Gemeint sind juristische Personen des öffentlichen und des privaten Rechts, welche auf gemeinnütziger Grundlage den überwiegenden Teil ihrer Tätigkeit dauernd der Förderung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum widmen; nicht aber die Mieter (Art. 51 Abs. 1 WEG i.V.m. Art. 54 und Art. 56 Verordnung WEG und BBl 1973 II 749 zu Art. 45 WEG). Demzufolge sind in casu offensichtlich nur die Beschwerdeführerin (als Hauseigentümerin und Subventionsempfängerin) sowie das Bundesamt
Parteien des öffentlich-rechtlichen Vertrages.

3.1. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern (Art. 1 Abs. 1 WEG). Daraus folgt, dass der aufgrund dieses Gesetzes geschlossene Vertrag, soweit er sich tatsächlich gegenüber den Mietern einer unterstellten Liegenschaft auswirkt, dies nur zu deren Gunsten tun sollte. Die der Beschwerdeführerin gewährte Bundeshilfe soll die Situation der Mieter erleichtern und nicht erschweren, unter anderem weil die besonderen Massnahmen vorab eine Verbilligung der Mietzinse bezwecken (vgl. BBl 1973 II 713, Ziff. 451.1 bzw. den Titel zum 2. Teil des WEG vor den Art. 35 ff .: diese sind übrigens insofern analog heranzuziehen, als die Normen des vierten Teils des WEG die Bundeshilfe im Zusammenhang mit dem Kauf von Liegenschaften nicht näher regeln). Dies trifft letztlich auch dann zu, wenn die Bundeshilfe wie im vorliegenden Fall die durch eine Handänderung und die Renovation bedingten Mietzinserhöhungen nicht wettmacht und für die Mieter hieraus trotz Bundeshilfe eine Mietzinserhöhung resultiert. Denn bei einem Liegenschaftserwerb
und einer anschliessenden Renovation, welche ohne jegliche Bundeshilfe getätigt würden, wäre mit grösseren Mietzinserhöhungen zu rechnen, als dies bei einer Gewährung von Bundeshilfe der Fall wäre. Insofern darf als erstellt gelten, dass mit der die Beschwerdeführerin begünstigenden Beitragszusicherungsverfügung für die Mieter keine «Nachteile oder besonderen Gefahren» einhergehen. Solche werden aber nach ständiger Rechtsprechung für die Zulassung als «Drittbeschwerdeführer contra Adressat» verlangt (Gygi, a. a. O., S. 158 f. mit zahlreichen Hinweisen auf die umfangreiche Rechtsprechung). Wie soeben erwähnt ist somit festzuhalten, dass den Mietern ein schutzwürdiges Interesse an einer Abänderung oder Aufhebung der dem öffentlich-rechtlichen Vertrag zugrunde liegenden Zusicherungsverfügung fehlt. Weil der zum Vertrag erhobene Verfügungstext keine direkt die Mieter belastenden Verpflichtungen enthält, welche diese in einem Masse berühren könnten, das ein spezifisches Rechtsschutzbedürfnis erheischen würde, sind sie grundsätzlich nicht als beschwerdeberechtigte Dritte zu betrachten, weshalb ihnen die Verfügung vom 14. August 1991 (im Sinne des ergänzend anwendbaren Art. 19 Abs. 3 SuG) nicht zu eröffnen war.

3.2. Diese Betrachtungsweise - das heisst die Verneinung der Parteistellung der Mieter im Verwaltungsverfahren vor Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrages - steht im Einklang mit dem vom Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz durchwegs verfolgten Konzept, wonach nur Organisationen, juristische Personen, Bauträger und Eigentümer Adressat der Bundeshilfe und somit ins subventionsrechtliche Vertragsverhältnis mit dem Bundesamt eingebunden sein können (Art. 12 , Art. 22 Abs. 1 , Art. 39 , Art. 47 , Art. 51 WEG sowie BBl 1973 II 745). Auf Bundesebene hat sich der Gesetzgeber - anders als in der Bundesrepublik Deutschland und im Gegensatz zur subjektbezogenen Direkthilfe gewisser Gemeinden und Kantone - für das System der sogenannten «Objekthilfe» entschieden. Danach hat die Bundeshilfe zwar eine unmittelbare, jedoch objektgebundene Verbilligung der Mietzinse und nicht eine individuelle Direkthilfe («Subjekthilfe») zugunsten der Mieter zum Gegenstand (BBl 1973 II 714). Die Mieter sind daher in bezug auf die Bundeshilfe weder Verfügungsadressaten noch Vertragspartei.

3.3. Das Bundesamt hatte die für die Bundeshilfe massgebenden Anlagekosten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens, das nach der Unterzeichnung der Verfügung vom 14. August 1991 im öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Beschwerdeführerin mündete, von Amtes wegen und unter Beizug von Fachleuten (Art. 68 Verordnung WEG) festzustellen beziehungsweise zu überprüfen und den einschlägigen Normen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsrechts entsprechend anzurechnen. Seit Vertragsabschluss untersteht die Beschwerdeführerin der amtlichen Mietzinsüberwachung durch das Bundesamt. Während der Vertragsdauer dürfen die von den zuständigen Behörden (in den Mietzinslisten) festgelegten Mietzinse nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden (Art. 45 WEG). Werden die genehmigten Mietzinse überschritten, setzt das Bundesamt eine Dreimonatsfrist zur Rückzahlung an die Mieter fest und fordert, falls nötig, die zuviel bezogenen Mietzinse zuhanden der Mieter selbst zurück (vgl. Art. 17 Abs. 3 Verordnung WEG). Damit ist einerseits erneut zu bestätigen, dass die Mieter gegenüber dem Empfänger der Bundeshilfe nicht selbst (rück-) forderungsberechtigt sind, anderseits geht daraus hervor, dass sich die
Mietzinsüberwachung in erster Linie auf die Einhaltung der zuvor nach Massgabe des Finanzierungsplanes behördlich genehmigten Mietzinse bezieht. Bei der Festlegung der Mietzinse in den Mietzinslisten ist das Bundesamt nicht frei. Es hat die öffentlichen Interessen zu vertreten und im Rahmen des ihm zustehenden Rechtsfolgeermessens darauf zu achten, dass die für die Bundeshilfe massgebenden und sich auf die Verbilligung der Mietzinse auswirkenden Berechnungsfaktoren - wie die Anlagekosten - rechtskonform und angemessen angerechnet werden und die (Unterhalts-)Arbeiten fristgemäss begonnen beziehungsweise weitergeführt werden (bezüglich Anlagekosten: Art. 36 und 37 Abs. 2 WEG i.V.m. Art. 24 , Art. 51 bis 53 und Art. 59 Verordnung WEG; bezüglich Unterhaltskosten: Art. 37 Abs. 2 WEG i.V.m. Art. 24 Verordnung WEG sowie bezüglich Beginn der Arbeiten: Art. 72 Abs. 3 und 4 Verordnung WEG). Dabei ist das Bundesamt verfahrensmässig an das Verwaltungsverfahrensgesetz und die allgemeinen Rechtsgrundsätze gebunden. In diesem Sinne darf es keine Mietzinslisten festlegen, welche zu missbräuchlichen Mietzinserhöhungen führen könnten.

3.4. Damit steht im Einklang, dass die Mieter Mietzinserhöhungen als Folge der Anpassung der Mietzinse an die behördlich festgelegten Mietzinslisten nicht nachträglich als missbräuchlich sollen anfechten können. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz und die dazugehörende Verordnung sehen deshalb auch kein Einspracheverfahren vor, das die Mieter in Anspruch nehmen könnten. Dazu gilt es anzumerken, dass es aus Gründen der Gewaltenteilung dem Richter grundsätzlich verwehrt ist, auf dem Wege der Rechtsprechung ein Einspracheverfahren einzuführen (vgl. Häfelin / Müller, a. a. O., N. 167 ff. und N. 191 ff.). Hierfür müsste der Gesetzgeber tätig werden. Anderseits war - wie bereits erwähnt - die Anrechnung missbräuchlich hoher Anlagekosten vom Bundesamt bereits zuvor und von Amtes wegen zu vermeiden. Nach dem Gesagten kann dem Obergericht des Kantons Zürich insoweit gefolgt werden, als es im vorliegenden Fall um Wohnräume geht, deren Bereitstellung durch die öffentliche Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, so dass die obligationenrechtlichen Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse keine Anwendung finden (Art. 253b Abs. 3 des Obligationenrechts [OR], SR 220,
i.V.m. Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. September 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG], SR 221.213.11). Dies schliesst jedoch nicht aus, dass die Bestimmung, wonach Mietzinse missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird, oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen, grundsätzlich auch für Wohnräume Geltung findet, deren Bereitstellung durch die öffentliche Hand gefördert wird (Art. 269 OR i.V.m. Art. 2 Abs. 2 VMWG). Diese Norm ist somit auch von den Behörden zu beachten, welche die Mietzinslisten festzulegen haben, bevor sie zum Vertragsinhalt erklärt werden beziehungsweise nachdem sie in provisorischer Form dem Grundsatz nach bereits Vertragsinhalt geworden sind. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass sich Art. 253b Abs. 3 OR nur auf die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse bezieht. Das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinsansprüche des Vermieters an sich und die Bestimmung betreffend die Mietzinserhöhung (Art. 269d OR) oder betreffend den Kündigungsschutz (Art. 271 ff . OR) werden davon nicht berührt.

4. (...)

5. Den Mietern, welche sich angesichts der Unterstellung des Mietobjekts unter das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz mit rechtswidrig angerechneten Anlagekosten beziehungsweise mit missbräuchlichen Mietzinserhöhungen konfrontiert zu sehen glauben, bleibt nach dem Gesagten einzig, Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde zu führen (Art. 71 VwVG) oder allenfalls den Bund schadenersatzrechtlich verantwortlich zu machen. (...)

(Die Rekurskommission EVD heisst die Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, gut und hebt den angefochtenen Einspracheentscheid auf. Sodann tritt die Rekurskommission EVD auf die Einsprachen der vier Mieter nicht ein und überweist die Akten an das EVD mit der Einladung zu prüfen, ob die Mietzinseinsprachen als Aufsichtsbeschwerde entgegengenommen werden können)

Dokumente der REKO/EVD

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 56 Competenza e procedura per le domande di aiuto creditizio - 1 Le domande di aiuto creditizio sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
¹	Le domande di aiuto creditizio sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
²	I rapporti giuridici tra Confederazione e richiedenti, nonché eventuali terzi per l'attuazione della garanzia del credito, come mutui, fideiussioni, costituzioni in pegno, promesse di garanzia e altre promesse di pagamento, si fondano su un contratto di diritto pubblico per il quale occorre la forma scritta.
³	Il Consiglio federale stabilisce a quali condizioni possono essere delegate competenze a terzi.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 57 Competenza e procedura in materia di sussidi federali - 1 Le domande di sussidio federale sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
¹	Le domande di sussidio federale sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
²	Il richiedente deve comunicare all'Ufficio federale per scritto entro i 30 giorni dall'entrata in vigore della promessa di sussidio se assume gli impegni vincolati a tale promessa. L'accettazione deve avvenire senza riserve.
³	Accettati da parte del richiedente gli impegni vincolati alla promessa di sussidio sorge un rapporto contrattuale di diritto pubblico conforme alla decisione dell'Ufficio federale.
⁴	La decisione dell'Ufficio federale decade se il richiedente non si assume in tempo utile gli impegni vincolati alla promessa di sussidio. L'Ufficio federale può, all'occorrenza, differire il termine previsto al capoverso 2.
⁵	Il Consiglio federale disciplina gli altri particolari.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 57 Competenza e procedura in materia di sussidi federali - 1 Le domande di sussidio federale sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
¹	Le domande di sussidio federale sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
²	Il richiedente deve comunicare all'Ufficio federale per scritto entro i 30 giorni dall'entrata in vigore della promessa di sussidio se assume gli impegni vincolati a tale promessa. L'accettazione deve avvenire senza riserve.
³	Accettati da parte del richiedente gli impegni vincolati alla promessa di sussidio sorge un rapporto contrattuale di diritto pubblico conforme alla decisione dell'Ufficio federale.
⁴	La decisione dell'Ufficio federale decade se il richiedente non si assume in tempo utile gli impegni vincolati alla promessa di sussidio. L'Ufficio federale può, all'occorrenza, differire il termine previsto al capoverso 2.
⁵	Il Consiglio federale disciplina gli altri particolari.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 57 Competenza e procedura in materia di sussidi federali - 1 Le domande di sussidio federale sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
¹	Le domande di sussidio federale sono dirette all'Ufficio federale. Quest'ultimo decide dopo aver chiarito l'adempimento delle condizioni e le possibilità finanziarie.
²	Il richiedente deve comunicare all'Ufficio federale per scritto entro i 30 giorni dall'entrata in vigore della promessa di sussidio se assume gli impegni vincolati a tale promessa. L'accettazione deve avvenire senza riserve.
³	Accettati da parte del richiedente gli impegni vincolati alla promessa di sussidio sorge un rapporto contrattuale di diritto pubblico conforme alla decisione dell'Ufficio federale.
⁴	La decisione dell'Ufficio federale decade se il richiedente non si assume in tempo utile gli impegni vincolati alla promessa di sussidio. L'Ufficio federale può, all'occorrenza, differire il termine previsto al capoverso 2.
⁵	Il Consiglio federale disciplina gli altri particolari.

SR 616.1 Legge federale del 5 ottobre 1990 sugli aiuti finanziari e le indennità (Legge sui sussidi, LSu) - Legge sui sussidi LSu Art. 19 Contratti: a. Principio - 1 Per essere valido, il contratto richiede la forma scritta; è fatto salvo l'articolo 16 capoverso 326.
¹	Per essere valido, il contratto richiede la forma scritta; è fatto salvo l'articolo 16 capoverso 326.
²	Dopo le trattative, l'autorità trasmette al richiedente una proposta con un termine per accettarla, il cui contenuto è retto dall'articolo 17 o dall'articolo 20a. Se la proposta si riferisce a un accordo di programma e concerne interessi comunali, il Cantone la sottopone per parere ai Comuni interessati.27
³	La proposta è notificata anche ai terzi legittimati a ricorrere. Questi nonché il richiedente possono chiedere entro trenta giorni una decisione impugnabile.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 45 Vigilanza sulle pigioni - 1 Le pigioni ridotte in virtù della presente legge soggiacciono a vigilanza ufficiale fino a completo rimborso delle anticipazioni federali e degli interessi, ma almeno durante 25 anni. È possibile porre fine anticipatamente alla vigilanza ufficiale al momento del condono delle anticipazioni e degli interessi (art. 40) o in presenza di un contratto d'annullamento di diritto pubblico.
¹	Le pigioni ridotte in virtù della presente legge soggiacciono a vigilanza ufficiale fino a completo rimborso delle anticipazioni federali e degli interessi, ma almeno durante 25 anni. È possibile porre fine anticipatamente alla vigilanza ufficiale al momento del condono delle anticipazioni e degli interessi (art. 40) o in presenza di un contratto d'annullamento di diritto pubblico.
²	Per tutta la durata della vigilanza ufficiale, le pigioni stabilite dalle autorità competenti possono essere modificate soltanto nell'ambito degli adeguamenti di pigione ordinati dal Consiglio federale.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 17 Entità - 1 I mutui ammontano di norma al 100 per cento dei costi che entrano in considerazione per l'aiuto della Confederazione.
¹	I mutui ammontano di norma al 100 per cento dei costi che entrano in considerazione per l'aiuto della Confederazione.
²	Nello stabilirne l'entità vanno considerati i contributi forniti da Confederazione, Cantoni o terzi fino al momento del pagamento del mutuo.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 71 - 1 Chiunque può denunziare, in ogni tempo, all'autorità di vigilanza i fatti che richiedono, nell'interesse pubblico, un intervento d'ufficio contro un'autorità.
¹	Chiunque può denunziare, in ogni tempo, all'autorità di vigilanza i fatti che richiedono, nell'interesse pubblico, un intervento d'ufficio contro un'autorità.
²	Il denunziante non ha i diritti di parte.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 5 - 1 Sono decisioni i provvedimenti delle autorità nel singolo caso, fondati sul diritto pubblico federale e concernenti:
¹	Sono decisioni i provvedimenti delle autorità nel singolo caso, fondati sul diritto pubblico federale e concernenti:
^a	la costituzione, la modificazione o l'annullamento di diritti o di obblighi;
^b	l'accertamento dell'esistenza, dell'inesistenza o dell'estensione di diritti o di obblighi;
^c	il rigetto o la dichiarazione d'inammissibilità d'istanze dirette alla costituzione, alla modificazione, all'annullamento o all'accertamento di diritti o di obblighi.
²	Sono decisioni anche quelle in materia d'esecuzione (art. 41 cpv. 1 lett. a e b), le decisioni incidentali (art. 45 e 46), le decisioni su opposizione (art. 30 cpv. 2 lett. b e 74), le decisioni su ricorso (art. 61), le decisioni in sede di revisione (art. 68) e l'interpretazione (art. 69).24
³	Le dichiarazioni di un'autorità che rifiuta o solleva pretese da far valere mediante azione non sono considerate decisioni.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 50 - 1 Il ricorso dev'essere depositato entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.
¹	Il ricorso dev'essere depositato entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.
²	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 52 - 1 L'atto di ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova e la firma del ricorrente o del suo rappresentante; devono essere allegati la decisione impugnata e i documenti indicati come mezzi di prova, se sono in possesso del ricorrente.
¹	L'atto di ricorso deve contenere le conclusioni, i motivi, l'indicazione dei mezzi di prova e la firma del ricorrente o del suo rappresentante; devono essere allegati la decisione impugnata e i documenti indicati come mezzi di prova, se sono in possesso del ricorrente.
²	Se il ricorso non soddisfa a questi requisiti o se le conclusioni o i motivi del ricorrente non sono sufficientemente chiari, e il ricorso non sembra manifestamente inammissibile, l'autorità di ricorso assegna al ricorrente un breve termine suppletorio per rimediarvi.
³	Essa gli assegna questo termine con la comminatoria che, decorrendo infruttuoso, deciderà secondo l'inserto o, qualora manchino le conclusioni, i motivi oppure la firma, non entrerà nel merito del ricorso.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 11 - 1 In ogni stadio del procedimento, la parte può farsi rappresentare, sempreché non sia tenuta ad agire personalmente, o farsi patrocinare, in quanto non sia escluso dall'urgenza di un'inchiesta ufficiale.29
¹	In ogni stadio del procedimento, la parte può farsi rappresentare, sempreché non sia tenuta ad agire personalmente, o farsi patrocinare, in quanto non sia escluso dall'urgenza di un'inchiesta ufficiale.29
²	L'autorità può esigere che il rappresentante giustifichi i suoi poteri con una procura scritta.
³	Fintanto che la parte non revochi la procura l'autorità comunica con il rappresentante.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 62 - 1 L'autorità di ricorso può modificare la decisione impugnata a vantaggio di una parte.
¹	L'autorità di ricorso può modificare la decisione impugnata a vantaggio di una parte.
²	Essa può modificare a pregiudizio di una parte la decisione impugnata quando questa violi il diritto federale o poggi su un accertamento inesatto o incompleto dei fatti; per inadeguatezza, la decisione impugnata non può essere modificata a pregiudizio di una parte, a meno che la modificazione giovi ad una controparte.
³	L'autorità di ricorso che intenda modificare la decisione impugnata a pregiudizio di una parte deve informarla della sua intenzione e darle la possibilità di esprimersi.
⁴	L'autorità di ricorso non è vincolata in nessun caso dai motivi del ricorso.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 34 - 1 L'autorità notifica le decisioni alle parti per scritto.
¹	L'autorità notifica le decisioni alle parti per scritto.
^1bis	Previo assenso dei destinatari, le decisioni possono essere notificate per via elettronica. Sono munite di una firma elettronica secondo la legge del 18 marzo 201669 sulla firma elettronica. Il Consiglio federale disciplina:
^a	la firma da utilizzare;
^b	il formato della decisione e dei relativi allegati;
^c	le modalità di trasmissione;
^d	il momento in cui la decisione è considerata notificata.70
²	L'autorità può notificare oralmente alle parti presenti le decisioni incidentali, ma deve confermarle per scritto se una parte ne fa domanda seduta stante; in questo caso, il termine di impugnazione decorre dalla conferma scritta.71

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 48 - 1 Ha diritto di ricorrere chi:
¹	Ha diritto di ricorrere chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modificazione della stessa.
²	Ha inoltre diritto di ricorrere ogni persona, organizzazione o autorità cui un'altra legge federale riconosce tale diritto.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 51 In generale - 1 La Confederazione può promuovere l'attività di imprenditori e di organizzazioni della costruzione d'abitazioni di pubblica utilità, segnatamente mediante la concessione di fideiussioni e mutui oppure mediante la partecipazione al loro capitale.
¹	La Confederazione può promuovere l'attività di imprenditori e di organizzazioni della costruzione d'abitazioni di pubblica utilità, segnatamente mediante la concessione di fideiussioni e mutui oppure mediante la partecipazione al loro capitale.
²	Per tale scopo essa può istituire apposite organizzazioni.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 54 Ufficio federale per l'abitazione - 1 La Confederazione istituisce un Ufficio federale per l'abitazione (Ufficio federale).
¹	La Confederazione istituisce un Ufficio federale per l'abitazione (Ufficio federale).
²	All'Ufficio compete l'esecuzione della presente legge in quanto spetti alla Confederazione.
³	L'Ufficio coordina l'attività esecutiva della Confederazione e dei Cantoni.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 1 Scopo - 1 La legge si prefigge di promuovere la costruzione d'abitazioni e l'urbanizzazione dei terreni necessari, nonché di ridurre i costi d'abitazione, segnatamente le pigioni, e di agevolare l'accesso alla proprietà di appartamenti e case familiari.
¹	La legge si prefigge di promuovere la costruzione d'abitazioni e l'urbanizzazione dei terreni necessari, nonché di ridurre i costi d'abitazione, segnatamente le pigioni, e di agevolare l'accesso alla proprietà di appartamenti e case familiari.
²	Nell'esecuzione di questi compiti la Confederazione collabora con le organizzazioni interessate.
³	Resta riservata la competenza dei Cantoni di completare i provvedimenti della Confederazione.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 35 - 1 La Confederazione sostiene, mediante provvedimenti appropriati secondo le disposizioni seguenti, la costruzione di abitazioni a pigione particolarmente vantaggiosa.
¹	La Confederazione sostiene, mediante provvedimenti appropriati secondo le disposizioni seguenti, la costruzione di abitazioni a pigione particolarmente vantaggiosa.
²	Tali provvedimenti si riferiscono:
^a	alla riduzione di base che, se adempiuti determinati presupposti, consente mediante l'aiuto al finanziamento residuo di stabilire una pigione iniziale possibilmente modica, inferiore agli oneri del proprietario;
^b	alla riduzione suppletiva intesa a diminuire complessivamente del 30 per cento la pigione iniziale sufficiente a coprire i costi nel caso di abitazioni per categorie di popolazione con reddito limitato;
^c	alla riduzione suppletiva intesa a diminuire complessivamente del 40 per cento la pigione iniziale sufficiente a coprire i costi nel caso di abitazioni per anziani, invalidi e bisognosi di cure, incluso il personale necessario, come anche nel caso di abitazioni per persone che stanno ricevendo una formazione.
³	Il numero annuo delle abitazioni le cui pigioni sono destinate ad essere ridotte mediante l'aiuto federale è stabilito secondo i bisogni del mercato e i mezzi a disposizione.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 22 Genere e portata - 1 Per i mutui intesi all'acquisto di terreni di riserva, la Confederazione può fare da mediatore e da fideiussore verso enti di diritto pubblico, nonché imprenditori e organizzazioni che si occupano della costruzione d'abitazioni di utilità pubblica.8 Essa può, se il finanziamento è reso difficile dalla rarefazione di mezzi sul mercato dei capitali, accordare direttamente mutui.
¹	Per i mutui intesi all'acquisto di terreni di riserva, la Confederazione può fare da mediatore e da fideiussore verso enti di diritto pubblico, nonché imprenditori e organizzazioni che si occupano della costruzione d'abitazioni di utilità pubblica.8 Essa può, se il finanziamento è reso difficile dalla rarefazione di mezzi sul mercato dei capitali, accordare direttamente mutui.
²	I mutui possono estendersi anche agli interessi dei costi totali d'acquisto dei terreni.
³	I mutui ammontano di norma al 50 per cento dei costi d'acquisto dei terreni e devono essere garantiti mediante costituzione di pegno immobiliare. Non sono applicabili eventuali limitazioni legali del mutuo.
⁴	Il Consiglio federale stabilisce i presupposti generali dell'aiuto e definisce gli oneri e le condizioni cui può essere vincolato.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 47 Principio - 1 La Confederazione può promuovere l'accesso alla proprietà di appartamenti e di case familiari destinati al fabbisogno proprio di persone fisiche che per insufficienza di patrimonio proprio o di reddito dal lavoro non dispongono del capitale necessario.19
¹	La Confederazione può promuovere l'accesso alla proprietà di appartamenti e di case familiari destinati al fabbisogno proprio di persone fisiche che per insufficienza di patrimonio proprio o di reddito dal lavoro non dispongono del capitale necessario.19
²	Il promovimento vale anche per altri diritti reali o personali che conferiscono pretese analoghe a quelle attinenti al diritto di proprietà, come anche per la proprietà collettiva.
³	Il promovimento presuppone da parte del proprietario, la prestazione di una garanzia adeguata contro i rischi inerenti al servizio degli interessi e all'ammortamento delle ipoteche di grado inferiore.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 68 Referendum e entrata in vigore - 1 La presente legge soggiace al referendum facoltativo.
¹	La presente legge soggiace al referendum facoltativo.
²	Il Consiglio federale stabilisce la data d'entrata in vigore.

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 37 Anticipazioni - 1 Per coprire la differenza fra gli oneri dei proprietari e la pigione con riduzione di base, la Confederazione concede anticipazioni fruttifere d'interesse, rimborsabili e garantite da pegno immobiliare.
¹	Per coprire la differenza fra gli oneri dei proprietari e la pigione con riduzione di base, la Confederazione concede anticipazioni fruttifere d'interesse, rimborsabili e garantite da pegno immobiliare.
²	Sono oneri dei proprietari gli interessi del capitale investito proprio e di terzi, le spese di manutenzione e di amministrazione e le prestazioni che consentono l'ammortamento del debito ipotecario nel termine di 25 anni al 60 per cento del costo dell'impianto.
³	La pigione con riduzione di base è quella che computati gli aumenti annui delle pigioni, durante 25 anni, consente di coprire gli oneri dei proprietari secondo il capoverso 2. Gli oneri dei proprietari non menzionati nel capoverso 2 sono considerati spese accessorie.
⁴	Le anticipazioni devono essere rimunerate al massimo all'interesse usuale per le ipoteche di secondo grado. Se il rimborso delle anticipazioni o il pagamento degli interessi non avvengono in tempo utile, è aggiunto un interesse di mora al tasso usualmente praticato sul mercato.12

SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 24 Provvedimenti cautelativi - 1 Per la durata del mutuo o della fideiussione come anche per il decennio successivo, la Confederazione ha il diritto di prelazione sui fondi acquistati con il suo aiuto.
¹	Per la durata del mutuo o della fideiussione come anche per il decennio successivo, la Confederazione ha il diritto di prelazione sui fondi acquistati con il suo aiuto.
²	Inoltre, la Confederazione ha il diritto di compera su tali fondi in quanto essi siano sottratti alla loro destinazione oppure non siano stati urbanizzati o edificati entro 10 anni dal momento dell'acquisto pur sussistendo un fabbisogno di abitazioni. Se la sottrazione alla destinazione avviene nell'interesse pubblico oppure se non vi è più fabbisogno d'abitazioni, invece di far uso del diritto di compera, la Confederazione può ordinare il rimborso dei mutui, compresi gli interessi. Il diritto di compera dura 15 anni dalla data in cui l'aiuto della Confederazione è stato concesso.
³	L'esercizio del diritto di prelazione e del diritto di compera avviene al prezzo di costo aumentato del plusvalore del capitale proprio; il Consiglio federale disciplina il calcolo del plusvalore.
⁴	Il diritto di prelazione e quello di compera devono essere menzionati al registro fondiario come limitazione di diritto pubblico della proprietà. Essi possono essere ceduti ai Cantoni, ai Comuni, come anche agli imprenditori e alle organizzazioni che si occupano della costruzione d'abitazioni d'utilità pubblica. Alle condizioni da definire nelle prescrizioni d'esecuzione l'ufficio federale competente può rinunciare al diritto di compera.
⁵	Le presenti disposizioni reggono per analogia i rapporti di diritto di superficie.
⁶	I fondi acquistati mediante l'aiuto della Confederazione non possono essere gravati da pegno immobiliare senza la sua approvazione.
⁷	Il Consiglio federale disciplina gli ulteriori particolari.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 253^b - 1 Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
¹	Le disposizioni sulla protezione dalle pigioni abusive (art. 269 segg.) sono applicabili per analogia agli affitti non agricoli e ad altri rapporti contrattuali il cui contenuto essenziale risieda nella concessione rimunerata di locali d'abitazione o commerciali.
²	Esse non sono applicabili alle locazioni di appartamenti e case unifamiliari di lusso che comprendono 6 o più locali (cucina non compresa).
³	Le disposizioni sulla contestazione delle pigioni abusive non si applicano ai locali d'abitazione in favore dei quali sono state prese misure di incoraggiamento da parte dei poteri pubblici e le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorità.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO)
¹	Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa).
²	Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.