93 II 185
26. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile du 9 mars 1967 dans la cause Bourgeoisie de Chermignon contre Burgener et consorts.
Regeste (de):
- Errichtung einer Bauverbots-Dienstbarkeit gegen Zahlung einer jährlichen Abgabe.
- Natur der Vereinbarung.
- Die Uneinigkeit der Parteien über die Höhe der Abgabe (die nach 50 Jahren neu festgesetzt werden sollte) lässt die Dienstbarkeit nicht dahinfallen.
- Festsetzung dieses Betrages durch den Richter.
Regeste (fr):
- Constitution d'une servitude de non-bâtir contre paiement d'une redevance annuelle.
- Nature de la convention.
- Le désaccord des parties sur le montant de la redevance (qui devait être fixé à nouveau après 50 ans) ne rend pas la servitude caduque.
- Fixation de ce montant par le juge.
Regesto (it):
- Costituzione di una servitù di non costruire mediante pagamento di un canone annuo.
- Natura della convenzione.
- Il disaccordo delle parti sull'ammontare del canone (che doveva essere fissato di nuovo dopo 50 anni) non rende la servitù caduca.
- Determinazione di questo importo da parte del giudice.
Sachverhalt ab Seite 186
BGE 93 II 185 S. 186
Résumé des faits:
Le 11 octobre 1912, la Bourgeoisie de Chermignon a vendu à Marc Burgener, Dominique Clivaz et Alfred Jaeckle une parcelle de 25 000 m2, sise à Chorecrans, sur le territoire de la commune de Chermignon, pour le prix de 2 fr. le m2, soit au total 50 000 fr. Les acquéreurs s'engageaient à édifier sur la parcelle vendue un ou plusieurs hôtels d'une valeur imposable d'un million de francs au minimum. La Bourgeoisie s'obligeait de son côté à ne pas construire sur les fonds voisins, dont elle demeurait propriétaire, moyennant le paiement par les acquéreurs ou leurs ayants cause d'une redevance annuelle de 0,01 fr. par m2. La redevance était fixée pour un terme de 50 ans dès l'homologation de la convention par le Conseil d'Etat. A l'expiration de ce terme, une nouvelle convention devait être passée au sujet du prix. Le Conseil d'Etat du canton du Valais a homologué la convention le 7 février 1913. Les acquéreurs ont construit en 1928 l'Hôtel Carlton, qui est compris dans la station de Crans sur Sierre et qui est exploité actuellement par une société anonyme. Le 4 décembre 1962, la Bourgeoisie de Chermignon a introduit contre Donato Burgener et consorts, ayants cause des acquéreurs qui avaient signé le contrat de 1912, une action tendant à faire prononcer que la servitude de non-bâtir avait cessé d'exister dès le 7 février 1963, du moment que les parties n'avaient pas pu se mettre d'accord pour fixer la nouvelle redevance, et que cette servitude devait être radiée au registre foncier. Subsidiairement, la demanderesse requérait une augmentation de la redevance. Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande. Ils ont proposé que la redevance fût majorée en fonction de la dépréciation de la monnaie ou, subsidiairement, fixée par le juge. Statuant le 15 juin 1966, le Tribunal cantonal valaisan a rejeté la demande principale et fixé la redevance annuelle à 0,40 fr. par m2 grevé de la servitude d'interdiction de bâtir. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme de la Bourgeoisie de Chermignon.
BGE 93 II 185 S. 187
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. L'acte du 11 octobre 1912 est un contrat complexe dans lequel les parties ont combiné notamment une vente immobilière avec la constitution, moyennant paiement d'une redevance annuelle, d'une servitude de non-bâtir en faveur des acheteurs, grevant une partie de la surface dont la venderesse conservait la propriété. Les parties ont fixé le montant de la redevance pour la durée de cinquante ans et prévu qu'à ce terme, elles passeraient une nouvelle convention pour régler le prix. Le terme échu, elles n'ont pas réussi à s'entendre au sujet de la redevance. Selon la recourante, leur désaccord sur ce point, qualifié par elle d'essentiel, entraînerait la caducité de la servitude et sa radiation au registre foncier. L'argumentation développée à l'appui du recours se heurte au texte même, au but et au sens de la convention. Les parties n'ont pas déclaré qu'à défaut d'accord sur le montant de la redevance, après cinquante ans, la servitude deviendrait caduque. Elles ne l'ont pas davantage admis implicitement. Elles ont constitué la servitude d'interdiction de bâtir pour une durée indéterminée, comme c'est la règle (LIVER, Kommentar zum ZGB, n. 62 ad art. 730
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 730 - 1 Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf. |
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1 | Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf. |
2 | Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein. Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist eine solche Verpflichtung nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt.619 |
BGE 93 II 185 S. 188
que la servitude soit devenue caduque parce que les parties ne se sont pas entendues sur le montant de la nouvelle redevance.
4. Contrairement à l'opinion de la recourante, le Tribunal cantonal n'a pas violé l'art. 2 al. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 2 - 1 Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle. |
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1 | Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle. |
2 | Kommt über die vorbehaltenen Nebenpunkte eine Vereinbarung nicht zustande, so hat der Richter über diese nach der Natur des Geschäftes zu entscheiden. |
3 | Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Form der Verträge. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 2 - 1 Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle. |
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1 | Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle. |
2 | Kommt über die vorbehaltenen Nebenpunkte eine Vereinbarung nicht zustande, so hat der Richter über diese nach der Natur des Geschäftes zu entscheiden. |
3 | Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Form der Verträge. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 731 - 1 Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. |
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1 | Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. |
2 | Für Erwerb und Eintragung gelten, soweit es nicht anders geordnet ist, die Bestimmungen über das Grundeigentum. |
3 | Die Ersitzung ist nur zu Lasten von Grundstücken möglich, an denen das Eigentum ersessen werden kann. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 732 - 1 Das Rechtsgeschäft über Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. |
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1 | Das Rechtsgeschäft über Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. |
2 | Beschränkt sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 184 - 1 Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen. |
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1 | Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen. |
2 | Sofern nicht Vereinbarung oder Übung entgegenstehen, sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, ihre Leistungen gleichzeitig - Zug um Zug - zu erfüllen. |
3 | Der Preis ist genügend bestimmt, wenn er nach den Umständen bestimmbar ist. |
BGE 93 II 185 S. 189
à une revision. Le juge fixe alors l'étendue de la prestation due selon l'équité, en tenant compte des éléments que lui fournit le contrat (VON TUHR, loc.cit.) et des circonstances (cf. art. 184 al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 184 - 1 Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen. |
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1 | Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen. |
2 | Sofern nicht Vereinbarung oder Übung entgegenstehen, sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, ihre Leistungen gleichzeitig - Zug um Zug - zu erfüllen. |
3 | Der Preis ist genügend bestimmt, wenn er nach den Umständen bestimmbar ist. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
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1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
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1 | Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. |
2 | Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz. |