BGE-65-III-84 - 1939-01-01 - ATF - Droit des poursuites et de la faillite - Verwertung eines Miteigentumsanteils an einem verpfändeten Grundstück: Die um Bestimmung des...

S. 84 / Nr. 25 Schuldbetreibungs- und Konkursrecht (d)

BGE 65 III 84

25. Entscheid vom 29. Juli 1939 i. S. Schlesinger.

Regeste:
Verwertung eines Miteigentumsanteils an einem verpfändeten Grundstück: Die um
Bestimmung des Verwertungsverfahrens angegangene Aufsichtsbehörde kommt ihrer
Pflicht gemäss Art. 73 lit. b VZG, zunächst eine Verständigung über die
Auflösung des Miteigentums herbeizuführen, nur dadurch nach dass sie selber
ernstliche Verhandlungen mit den Beteiligten führt. Sie kann sieh dieser
Pflicht nicht mit der Erwägung es bestehe keine Aussicht auf das Gelingen
einer Verständigung, entziehen. Anforderungen an die zu führenden
Verhandlungen. (Art. 132 Abs. 1 SchKG, Art. 73 lit. b VZG).
Réalisation d'une part de copropriété sur un immeuble grevé de droits de gage:
L'autorité de surveillance ne remplit l'obligation qu'elle a de chercher à
provoquer une entente sur la dissolution du rapport de copropriété (art. 73
lit. b ORI) qu'en conduisant elle-même des pourparlers sérieux entre les
intéressés. Il ne suffit pas de se borner à dire qu'il n'y a aucune chance que
les intéressés se mettent d'accord. Conditions relatives à la conduite des
pourparlers (art. 73 lit. b ORI).
Realizzazione di una quota di comproprietà su un fondo gravato da pegno:
L'Autorità di vigilanza adempie all'obbligo di cercare un accordo tra i
comproprietari ed i creditori pignoratizi per la liquidazione del rapporto di
comproprietà (art. 73 lett. b RRF) soltanto se essa medesima conduce serie
trattative tra gli interessati. Non può esimersi da tale obbligo adducendo che
non esiste probabilità di raggiungere un accordo. Criteri che debbono
presiedere alle trattative (art. 132 cp. 1 LEF, art. 73 lett. b RRF).

A. - Der im Konkurs befindliche O. M. Schlesinger ist zusammen mit seiner
Schwester Miteigentümer von drei Liegenschaften in Zürich im
Gesamtschätzungswerte von Fr. 260000.-, auf denen Schuldbriefe im Betrage von
Fr. 210000.-, 50000.- und 40000.- lasten. Von der

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Konkursverwaltung um Bestimmung des Verfahrens angegangen, ordnete die untere
Aufsichtsbehörde an, dass die Liegenschaften zur Konkursmasse gezogen und
öffentlich versteigert werden. Hiegegen beschwerte sich die Miteigentümerin
mit dem Antrag auf Durchführung der gütlichen Auflösung des
Miteigentumsverhältnisses, eventuell Fristansetzung zur Klage auf Teilung des
Miteigentums.
In ihrem die Beschwerde abweisenden Entscheide führt die kantonale
Aufsichtsbehörde aus, die Besorgnis der Beschwerdeführerin, im Falle der
Zwangsversteigerung mit Pfandausfällen belastet zu werden, sei nicht ernst zu
nehmen. Sie habe es in der Hand, bei der Konkurssteigerung die Belastung
herauszubieten. Eine Übertragung der Liegenschaften ins Alleineigentum der
Beschwerdeführerin wäre zu begrüssen, wenn die Masse dafür von der Haftung für
die Pfandschulden befreit würde. Wie sich die Pfandgläubiger zu einem solchen
Vorschlag stellen würden, sei den Akten nicht direkt zu entnehmen. Angesichts
des Umstandes, dass die beiden ersten Hypotheken gegen die Beschwerdeführerin
bereits in Betreibung gesetzt seien, bestehe geringe Aussicht auf
Verwirklichung des Vorschlages der Miteigentümerin, die zu hohe Belastung
durch einen teilweisen Schuldnachlass der Pfandgläubiger abzubauen und alsdann
neue Mittel für die Modernisierung der Häuser aufzubringen. Es sei daher auch
nicht zu beanstanden, dass sich die untere Aufsichtsbehörde diesfalls nicht
weiter bemüht habe. Ausgehend von der bestehenden Belastung erscheine eine
Verständigung zum vornherein höchst fragwürdig. Aus den gleichen Gründen
würden Vorschläge auf freiwillige Versteigerung oder Realteilung und Verlegung
der Pfandlasten auf die einzelnen Objekte voraussichtlich nicht die Zustimmung
der Pfandgläubiger finden. Angesichts der offenkundigen Schwierigkeiten, die
einer gütlichen Auflösung des Miteigentums entgegenständen, könne der 1.
Instanz nicht vorgeworfen werden, sie habe in Bezug auf die Durchführung des
Verständigungsverfahrens etwas versäumt, was

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nachgeholt werden müsste. Schliesslich sei auch von einer Fristsetzung zur
Klage auf Teilung des Miteigentums nichts zu erwarten, denn diese hätte nur
einen Zweck, wenn ein Wertüberschuss vorhanden wäre.
B. - Mit dem vorliegenden Rekurse beantragt die Miteigentümerin Rückweisung an
die Vorinstanz zur Durchführung des Verfahrens zwecks Verwertung auf Grund
einer Verständigung, sei es durch Übernahme des Alleineigentums durch sie, sei
es durch freihändigen Verkauf.
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
zieht in Erwägung:
Für die Verwertung des Miteigentumsanteils an einem verpfändeten Grundstück im
Konkurse des Miteigentümers schreibt Art. 73 lit. b (in Verbindung mit Art.
130 Abs. 1 ) VZG der gemäss Art. 132 SchKG um Bestimmung des Verfahrens
angegangenen Aufsichtsbehörde vor: «Sie wird zunächst eine Verständigung unter
den andern Miteigentümern und den Pfandgläubigern über die Auflösung des
Miteigentumsverhältnisses herbeizuführen suchen. Gelingt dies nicht, ....» Im
vorliegenden Falle muss sich die Vorinstanz, nach den Motiven des
angefochtenen Entscheides, darauf beschränken zu erklären, es bestehe nicht
grosse Aussicht, dass eine solche Verständigung gelinge. Darin kann jedoch
keine Erfüllung des genannten Gebotes erblickt werden. Sie wird regelmässig
nur dadurch dargetan, dass auf Grund der Verhandlungen der Aufsichtsbehörde
mit den Beteiligten festgestellt werden kann, es habe keine Einigung
stattgefunden. Freilich wird der Aufsichtsbehörde nicht zugemutet, sich mit
absurden Vorschlägen des andern Miteigentümers zu identifizieren und dessen
spekulativen Absichten Vorschub zu leisten. Allein wenn sie die Verständigung
nicht auf solcher Grundlage herbeizuführen suchen will, so muss sie
allermindestens dem Miteigentümer zu bedenken geben, dass er einen andern
Vorschlag machen müsse. Aber auch wenn der

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Miteigentümer dies nicht tut, wird die Aufsichtsbehörde nicht darum
herumkommen, eine eigentliche Ablehnung des gemachten Vorschlages seitens der
übrigen Beteiligten zu provozieren, bevor die Feststellung zulässig ist, es
sei nicht gelungen, eine Verständigung herbeizuführen, obwohl es versucht
worden sei. Ja weitergehend darf und muss verlangt werden, dass die
Aufsichtsbehörde die Beteiligten versammle, was den andern Beteiligten
allfällig Gelegenheit verschafft, Gegenvorschläge zu machen, an welche
vielleicht weder der andere Miteigentümer noch die Aufsichtsbehörde gedacht
haben. Bei der Bestimmung des Verfahrens gemäss Art. 73 lit. b VZG muss die
Aufsichtsbehörde grundsätzlich berücksichtigen, dass es mit der Einbeziehung
eines fremden Miteigentumsanteils in die Konkursmasse eines Miteigentümers
nicht allzu leicht genommen werden darf, da eben der andere Miteigentümer sich
nicht gefallen zu lassen braucht, dass sein Anteil bezw. die ganze Sache von
einer fremden Konkursverwaltung verwertet werde, solange sich dies irgendwie
vermeiden lässt. Mit Wahrscheinlichkeitsannahmen soll sich dabei die
Aufsichtsbehörde nicht den Beteiligten substituieren, die allein über die
wirtschaftliche Zweckmässigkeit der in Frage kommenden Lösungen zu befinden
haben. Die Aufsichtsbehörde darf sich auch nicht damit begnügen, dass
Vorschläge gegenüber dem Betreibungs- bezw. Konkursamt abgelehnt worden sind,
da von einem Misslingen erst gesprochen werden darf, wenn Verhandlungen
gescheitert sind, obwohl sie mit der Autorität der Aufsichtsbehörde geführt
worden sind. Ferner darf der andere Miteigentümer nicht von vornherein darauf
verwiesen werden, selbst die Zustimmung der Pfandgläubiger beizubringen;
vielmehr soll eben in den von der Aufsichtsbehörde geführten Verhandlungen
gesucht werden, sie zu erhalten. Unzulässig ist endlich, von solchen
Bemühungen abzustehen aus der Erwägung, dass anderweitige Lösungen keinen
besseren wirtschaftlichen Erfolg zeitigen werden als die Konkurssteigerung;
denn es gilt nach dem Gesagten eben gerade,

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diese zu vermeiden. Selbst wenn andere Beteiligte zum vornherein ausdrücklich
erklärt hätten, der andere Miteigentümer habe ihre Gunst verscherzt und sie
wollten daher überhaupt keine Verständigung mit ihm - was übrigens hier nicht
der Fall war -, so dürfte sich die Aufsichtsbehörde ihrer Amtspflicht laut der
angeführten Bestimmung nicht entziehen. Die Vorinstanz hat daher den ihr im
Sinne der vorstehenden Erwägungen obliegenden Versuch zur Herbeiführung einer
Verständigung nachzuholen, zu welchem Zwecke die Sache an sie zurückzuweisen
ist.
Endlich käme nach einem Misslingen desselben, entgegen der am Schlusse des
angefochtenen Entscheids geäusserten Auffassung, auch eine Klage auf
körperliche Teilung gemäss Art. 73 lit. b VZG in Frage, mindestens bezüglich
der beiden ganz gleichartigen Häuser Nr. 3566/8 bezw. 518/20, sodass dann nur
das Doppelwohnhaus, das in der Tat nicht in die körperliche Teilung einbezogen
werden kann, konkursrechtlich versteigert werden müsste. Die hypothekarische
Gesamtbelastung schliesst, entgegen der Ansicht des Konkursamtes, eine
körperliche Teilung der Liegenschaften nicht aus; Art. 73 lit. b sieht eine
solche gerade ausdrücklich vor. Gewöhnlich wird sich die Frage stellen, ob
eine im Miteigentum stehende Sache überhaupt körperlich geteilt werden kann.
Hier aber ist diese Möglichkeit zum vornherein gegeben, weil es sich um
mehrere, aber von einem Gesamtpfand belastete und nur darum einheitliche zu
behandeln Sachen handelt
Demgemäss erkennt die Schuldbetr.- u. Konkurskammer:
Der Rekurs wird dahin gutgeheissen, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben
und die Sache zur Amtshandlung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen wird.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 132 - 1 Lorsqu'il s'agit de biens non spécifiés aux articles précédents, tels qu'un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une indivision de famille, dans une société ou dans une autre communauté, le préposé demande à l'autorité de surveillance de fixer le mode de réalisation.
¹	Lorsqu'il s'agit de biens non spécifiés aux articles précédents, tels qu'un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une indivision de famille, dans une société ou dans une autre communauté, le préposé demande à l'autorité de surveillance de fixer le mode de réalisation.
²	La même règle est valable pour la réalisation des inventions, des titres de protection des variétés, des dessins et modèles industriels, des marques de fabrique et de commerce et des droits d'auteur.266
³	Après avoir consulté les intéressés, l'autorité peut ordonner la vente aux enchères, confier la réalisation à un gérant ou prendre toute autre mesure.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 130 - 1 En ce qui concerne les conditions de vente et la procédure d'enchères, les art. 45 à 52, 56 à 70, 106, al. 2, 108 et 110, al. 2, ci-dessus sont applicables par analogie.173
¹	En ce qui concerne les conditions de vente et la procédure d'enchères, les art. 45 à 52, 56 à 70, 106, al. 2, 108 et 110, al. 2, ci-dessus sont applicables par analogie.173
²	Dans les conditions de vente, l'administration de la faillite peut, en vertu d'une décision conforme de l'assemblée des créanciers, se réserver le droit de refuser l'adjudication si l'offre la plus élevée est inférieure à un montant que préciseront les conditions de vente.174
³	En pareil cas, si l'on n'arrive pas à vendre l'immeuble de gré à gré, il sera mis à nouveau aux enchères et pourra être adjugé quand bien même l'offre n'atteindrait pas le montant minimum précisé conformément à l'al. 2 ci-dessus.175
⁴	La disposition de l'art. 135, al. 1, 2e phrase, LP, n'est pas applicable en matière de faillite.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 132 - 1 Lorsqu'il s'agit de biens non spécifiés aux articles précédents, tels qu'un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une indivision de famille, dans une société ou dans une autre communauté, le préposé demande à l'autorité de surveillance de fixer le mode de réalisation.
¹	Lorsqu'il s'agit de biens non spécifiés aux articles précédents, tels qu'un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une indivision de famille, dans une société ou dans une autre communauté, le préposé demande à l'autorité de surveillance de fixer le mode de réalisation.
²	La même règle est valable pour la réalisation des inventions, des titres de protection des variétés, des dessins et modèles industriels, des marques de fabrique et de commerce et des droits d'auteur.266
³	Après avoir consulté les intéressés, l'autorité peut ordonner la vente aux enchères, confier la réalisation à un gérant ou prendre toute autre mesure.