BGE-64-III-206 - 1938-01-01 - BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Mesures juridiques concernant l'industrie hôtelière.Remise de loyers ou de fermages et sursis au...

S. 206 / Nr. 45 Pfandnachlassverfahren (f)

BGE 64 III 206

45. Arrêt du 31 décembre 1938 dans la cause Ehinger contre Société immobilière
rue du Mont-Blanc, 13.

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Regeste:
Mesures juridiques concernant l'industrie hôtelière.
Remise de loyers ou de fermages et sursis au payement d'iceux. Suspension de
l'effet de la sommation prévue aux art. 265 et 293 CO. (Arrêté fédéral du 21
juin 1936, Art. 60 et 62 al. 4).
Le locataire ou le fermier qui a été sommé de payer dans le délai légal, sous
menace de résiliation, n'est plus recevable à demander la suspension de
l'effet de cette sommation lorsqu'il a laissé passer le délai sans s'exécuter
(consid. 2).
Il ne saurait non plus, dans les mêmes conditions, obtenir une réduction du
loyer ou du fermage échus (consid. 3).
Rechtliche Massnahmen zum Schutze der Hotelindustrie.
Erlass und Stundung von Miet- und Pachtzinsen. Aufschiebung einer gemäss Art.
265 oder 293 OR angedrohten Vertragsauflösung (Bundesbeschluss vom 21. Juni
1935, Art. 60 und Art. 62 Abs. 4):
Hat der Mieter oder Pächter die ihm angedrohte gesetzliche Frist für die
Auflösung des Vertrages unbenutzt verstreichen lassen, so ist ein Begehren um
Aufschiebung der Wirkungen der Androhung nicht mehr zulässig (Erw. 2).
In diesem Falle ist ihm auch keine Herabsetzung verfallener Miet- oder
Pachtzinsen mehr zuzubilligen (Erw. 3).

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Misure giuridiche a favore dell'industria dell'alberghi.
Condono e proroga del pagamento di pigioni e fitti. Sospensione dell'effetto
della comminatoria prevista dagli art. 265 e 293 CO. (Decreto federale 21
giugno 1935, art. 60 e 62 cp. 4.)
Il locatario o l'affittuario diffidato a pagare entro il termine legale, sotto
minaccia di scioglimento del contratto, non può più chiedere la sospensione
dell'effetto di questa diffida, se ha lasciato passare il termine senza pagare
(consid. 2).
In tale caso non potrebbe nemmeno ottenere una riduzione della pigione o del
fitto scaduti (consid. 3).

Résumé des faits:
Les époux Ehinger ont loué un immeuble à Genève en 1913 pour l'exploiter comme
hôtel. Le bail fut conclu pour vingt-quatre ans. En 1929, Sieur Ehinger étant
décédé, sa veuve a conclu avec le propriétaire de l'immeuble un avenant aux
termes duquel la durée du bail était prolongée jusqu'en 1949. Le loyer fut
alors porté à 22500 fr. du 1er janvier 1930 au 1er janvier 1937, à 25000 fr.
du 1er janvier 1937 au 1er janvier 1943 et à 26000 fr. du 1er janvier 1943 au
1er janvier 1949. L'exploitation de l'hôtel donna des résultats assez
favorables jusqu'en 1931. Par suite de la crise économique et de l'ouverture,
dans le quartier, de nouveaux hôtels d'un aménagement plus moderne, les
affaires périclitèrent. De 145000 à 150000 fr. qu'il était en 1929/1930, le
chiffre d'affaires descendit jusqu'à 91000 fr. en 1932. Dès lors
l'exploitation se solda toujours en déficit. Depuis 1935, Dame Ehinger n'a
plus payé qu'une partie du loyer convenu. En avril 1938, elle obtint un sursis
concordataire.
Par lettre du 2 mai 1938, la Société immobilière rue du Mont-Blanc, 13, qui
était alors propriétaire de l'immeuble, a sommé Dame Ehinger de lui payer dans
le délai d'un mois le loyer qu'elle lui devait, faute de quoi le bail serait
résilié.
Le 11 mai 1938, Dame Ehinger a adressé à la Cour de Justice civile de Genève
une requête tendant à la remise du solde du loyer arriéré au 31 décembre 1937,
par 12100 fr. et à la réduction à 18000 fr. du loyer dès le 1er janvier

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1938 à la fin du bail. Subsidiairement, elle a demandé une expertise, qui
devait porter sur l'opportunité de la modification et de la remise de loyer
sollicitées.
La société propriétaire a déposé sa réponse le 4 juin 1938. Elle s'est opposée
à la requête en excipant de la résiliation du bail, Dame Ehinger ayant laissé
s'écouler le délai fixé dans la sommation du 2 mai 1938 sans s'exécuter.
Par lettre du 1er juillet 1938 au Président de la Cour, Dame Ehinger a demandé
à la Cour de suspendre les effets de la sommation du 2 mai, en application de
l'art. 62 al. 4 de l'arrêté fédéral du 21 juin 1935.
Par une première décision du 8 juillet 1938, la Cour a prononcé la suspension
de l'effet de la sommation du 2 mai 1938 et, préparatoirement, ordonné une
expertise.
Un recours formé contre cette décision par la Société a été rejeté
préjudiciellement par la Chambre des poursuites et des Faillites du Tribunal
fédéral le 11 août 1938.
Par une seconde décision, rendue le 28 novembre 1938, la Cour a fait droit à
la requête de Dame Ehinger en ce sens qu'elle a:
fait remise à Dame Ehinger du loyer dû par elle pour l'année 1938, pour autant
que ce loyer excède 18000 fr.;
dit que pour les deux loyers annuels à échoir à partir du 1er janvier 1939, le
loyer sera fixé à 18000 fr. par an, payable selon les conditions du bail;
condamné la Société au payement des frais et débours, y compris le coût du
rapport d'expertise; fixé à 100 fr. l'émolument dû à la Cour par Dame Ehinger,
et débouté les parties de toutes autres et plus amples conclusions.
Les deux parties ont recouru contre cette décision.
Dame Ehinger se plaint que la Cour n'ait pas statué, dans le dispositif, sur
les conclusions tendantes à la remise du loyer arriéré, et demande que remise
lui soit faite dudit loyer au montant de 12000 fr.
La Société, reprenant entre autres le moyen tiré de la dénonciation du bail,
conclut au déboutement de Dame Ehinger et à sa condamnation à tous les frais.

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Considérant en droit:
2.- C'est avec raison que la Société soutient qu'il ne pouvait être question
pour la Cour d'ordonner telles ou telles des mesures prévues à l'art. 60 de
l'arrêté fédéral du 21 juin 1935, du moment que le bail se trouvait déjà
résilié. L'art. 62 al. 4 de l'arrêté autorise bien, il est vrai, l'autorité de
concordat à suspendre l'effet de la sommation prévue à l'art. 293 CO, et bien
que le texte ne le dise pas expressément, la même mesure peut être prise
lorsqu'il s'agit d'un bail à loyer, relativement à la sommation de l'art. 265
CO, car le bénéfice de l'arrêté n'est pas réservé seulement aux fermiers, mais
s'étend également, comme on l'a déjà dit (RO 60 III p. 134), aux locataires.
Mais, dans l'un et l'autre cas, il est clair aussi que la suspension des
effets de la sommation n'est que provisoire. Elle ne rend pas nulle et
inopérante une résiliation du contrat antérieure à la décision de l'autorité.
Cette dernière pourrait tout au plus suspendre l'effet de la résiliation
pendant la durée de l'instance, mais une suspension temporaire ne servirait à
rien si la propriétaire pouvait, dès la fin de la procédure, se prévaloir à
nouveau du rétablissement de la situation antérieure. Pour être réellement
efficace, la suspension prévue à l'art. 62 doit par conséquent nécessairement
être prise avant l'expiration du délai de résiliation. Or, en l'espèce, il est
constant que ce délai était expiré, non seulement avant que la Cour n'ait pris
la décision de suspendre les effets de la sommation du 2 mai 1938, mais avant
même que Dame Ehinger n'ait requis cette suspension. Il n'est pas douteux, en
effet, à la lumière des principes posés dans l'arrêt précité, que le contrat
qui liait les parties était un contrat de bail à loyer et qu'ainsi seul
entrait en ligne de compte le délai d'un mois prévu à l'art. 260 CO. Or ce
n'est que le 1er juillet 1938 que Dame Ehinger a requis pour la première fois
la suspension

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des effets de la sommation, qu'elle avait pourtant reçue le 3 mai au plus
tard. Comme elle ne s'était point exécutée, le contrat se trouvait donc déjà
résilié à ce moment-là, et il est clair qu'on ne pouvait plus le modifier.
Cette solution peut paraître rigoureuse, mais elle est la seule qui ne
comporte pas une atteinte excessive aux principes du droit civil. Aussi bien
ne tient-il qu'aux locataires et aux fermiers d'agir avec diligence et ce
n'est pas trop leur demander que d'exiger que, s'ils entendent obtenir la
suspension des effets des sommations légales, ils procèdent avant l'expiration
du délai qui leur a été fixé.
3.- La seule question qui pourrait se poser est celle de savoir si, faute de
pouvoir disposer pour l'avenir, la Cour de Justice ne restait pas tout au
moins en droit d'ordonner une remise des loyers arriérés. Mais même cette
question doit être tranchée par la négative. En effet, le but de l'arrêté est
d'empêcher que le propriétaire d'un hôtel qui sans sa faute et par suite de la
crise est dans l'impossibilité de payer les intérêts et les amortissements de
ses dettes hypothécaires, ou le locataire d'un hôtel qui est hors d'état, pour
les mêmes raisons, de s'acquitter du loyer convenu, se voient chassés de
l'immeuble et privés de leur gagne-pain, alors du moins que l'immeuble
conserverait la même destination et ne pourrait être rationnellement utilisé à
d'autres fins. L'arrêté s'inspire en cela de considérations touchant à
l'intérêt général. Or il est évident que ce privilège n'a plus aucune raison
d'être s'il est établi que le locataire de l'hôtel devra de toute façon cesser
son activité du fait de la résiliation du bail. C'est du reste pour les mêmes
raisons que la jurisprudence refuse le bénéfice du concordat à l'hôtelier
auquel cette mesure ne permettrait pas de se tirer d'affaires, sans faire à
cet égard de distinction entre les intérêts échus et les intérêts arriérés.
4.- L'admission du recours de la Société entraîne nécessairement le rejet du
recours de Dame Ehinger.

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La Chambre des poursuites et des faillites prononce:
Le recours de Dame Ehinger est rejeté.
Le recours de la Société immobilière rue du Mont-Blanc, 13, est admis et la
décision rendue entre les parties par la Cour de Justice civile de Genève le
28 novembre 1938 est réformée en ce sens que les conclusions de la requête
présentée par Dame Ehinger sont rejetées.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 293 - 1 Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
¹	Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
²	Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.
³	Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er:
^a	an Auslagen erspart und
^b	durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 293 - 1 Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
¹	Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
²	Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.
³	Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er:
^a	an Auslagen erspart und
^b	durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62 - 1 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten.
¹	Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten.
²	Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 293 - 1 Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
¹	Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
²	Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.
³	Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er:
^a	an Auslagen erspart und
^b	durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260 - 1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
¹	Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
²	Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.