BGE-64-III-197 - 1938-01-01 - ATF - Droit des poursuites et de la faillite - Betreibungsamtliche Liegenschaftsverwaltung:- greift in der Grundpfandbetreibung grundsätzlich erst...

S. 197 / Nr. 43 Schuldbetreibungs- und Konkursrecht (d)

BGE 64 III 197

43. Entscheid vom 25. November 1938 i. S. Pulver.

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Regeste:
Betreibungsamtliche Liegenschaftsverwaltung:
- greift in der Grundpfandbetreibung grundsätzlich erst nach Stellung des
Verwertungsbegehrens Platz (Art. 102 Abs. 3 und 155 SchKG; Art. 16 -22 und 101
VZG);
- bei früherer Zinsensperre jedoch schon vorher, aber auch in diesem Falle
gehen die Befugnisse des Amtes nicht weiter als gemäss Art. 17 und 18 VZG
(Art. 806 ZGB, Art. 91 ff ., besonders 94 VZG);
- insbesondere ist das Betreibungsamt auch hiebei nicht zur selbständigen
Anordnung aussergewöhnlicher Massnahmen befugt, wenn nicht Gefahr im Verzuge
liegt (Art. 18 Abs. 2 VZG);
- als aussergewöhnliche Massnahme ist z. B. die von der Feuerpolizei
verlangte, einen Aufwand von etwa Fr. 700.- erfordernde Ausbesserung von
Kaminen zu betrachten.
Folge der Missachtung von Art. 18 Abs. 2 VZG durch eigenmächtige Anordnungen
des Betreibungsamtes: Dieses hat alsdann keinen öffentlichrechtlichen Anspruch
auf Ersatz seiner Aufwendungen und auf Deckung derselben durch Weiterführung
der amtlichen Verwaltung und Einzug der Mietzinse. Vorbehalten bleiben
zivilrechtliche Ansprüche und Rechtsbehelfe.
Gérance officielle des immeubles:
Elle ne commence, en principe, en cas de poursuite en réalisation de gage,
qu'après la réquisition de vente (art. 102 al. 3 et 155 LP; art. 16 à 22 et
101 ORI).
Elle peut commencer plus tôt si les locataires ou les fermiers ont été invités
dès avant la réquisition de vente, à verser les loyers ou les fermages en
mains de l'office. Mais, même en ce cas, les attributions de l'office ne vont
pas au delà de ce que prévoient les art. 17 et 18 ORI (art. 806 C.civ., 91 et
suiv. spécialement 94 ORI), à moins d'urgence (art. 18 al. 2 ORI).
Il faut considérer comme une mesure exceptionnelle une amélioration de
cheminées exigée par le Service du feu et nécessitant une dépense d'environ
700 francs.
L'office qui procède au mépris de l'art. 18 al. 2 ORI, c'est-à-dire sans
consultation préalable des intéressés, n'est plus au bénéfice de l'action de
droit public tendant au remboursement de ses dépenses et n'est pas en droit de
s'en couvrir par prélèvement sur les loyers et fermages, en prolongeant la
gérance de l'immeuble. Demeurent seuls réservés les droits et actions du droit
civil.

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L'amministrazione officiale degli immobili comincia, in massima,
nell'esecuzione per realizzazione del pegno, soltanto dopo la domanda di
vendita (art. 102 cp. 3 e 155 LEF; art. 16-22 e 101 RFF).
Può tuttavia cominciare prima, se i locatari e gli affittuari sono stati
invitati, anteriormente alla domanda di vendita, a versare le pigioni ed i
fitti in mano dell'ufficio. Ma, anche in questo caso, le attribuzioni
dell'ufficio non vanno oltre a quanto prevedono gli art. 17 o 18 RFF (art. 806
CC; art. 91 et seg. RFF) ed in particolare l'ufficio non è competente a
prendere, in modo indipendente, provvedimenti eccezionali, a meno che esista
pericolo nel ritardo (art. 18 cp. 2 RFF).
Devesi considerare come «provvedimento eccezionale» una miglioria dei camini
chiesta dalla polizia contro gli incendi e comportante una spesa di circa fr.
700.
L'ufficio che agisce senza tener conto dell'art. 18 cp. 2 RFF, cioè senza
prima consultare gli interessati, non è più al beneficio di un'azione di
diritto pubblico per ottenere il rimborso delle sue spese e non può ottenerne
copertura mediante prelevamento sulle pigioni e sui fitti, prolungando
l'amministrazione dell'immobile. Restano riservate soltanto le pretese e le
azioni di diritto civile.

A. - In der Grundpfandbetreibung gegen Fritz Pulver verlangte der Gläubiger am
3. März 1938 die Verwertung. Die am 25. März abgehaltene erste Steigerung
hatte keinen Erfolg. Die zweite Steigerung wurde auf den 11. Juli angesetzt.
Das Betreibungsamt sagte sie jedoch am 22. Juni ab, da der Schuldner die in
Betreibung stehende Forderung bezahlt hatte. Indessen waren durch die bis
dahin geführte betreibungsamtliche Verwaltung der Liegenschaft nicht gedeckt
die Rechnungen eines Bedachungsgeschäftes und einer Spenglerei vom 20. bezw.
21. Juni, die das Betreibungsamt mit der Ausführung von Reparaturarbeiten an
zwei Kaminen der Pfandliegenschaft beauftragt hatte. Es handelte sich um
Ausbesserungen, die von der Städtischen Feuerpolizei mit Brief vom 4. Juni an
das Betreibungsamt, «zu Handen des Eigentümers», angeordnet worden waren mit
Fristansetzung bis zum 1. September; das Betreibungsamt hatte die Ausführung
vergeben, ohne den Hauseigentümer zu benachrichtigen. Die Arbeiten benötigten
sechs Tage

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(11.-16. Juni). Die Rechnungen belaufen sich auf Fr. 656.60 und Fr. 111.50,
zusammen Fr. 768.10. Der Grundeigentümer weigerte sich, sie zu bezahlen, und
sprach dem Amte auch die Befugnis ab, die Liegenschaft weiterhin zu verwalten
und Mietzinseingänge zur Bezahlung jener Rechnungen zu verwenden. Da das
Betreibungsamt hierauf beharrte, führte er Beschwerde mit den Anträgen, die
Verwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt sei aufzuheben, mit
Anzeige an die Mieter und Freigabe der Mietzinse, und dem Betreibungsamt sei
die Bezahlung der zwei Rechnungen zu untersagen.
B. - Die kantonale Aufsichtsbehörde hat am 4. November 1938 diese Begehren mit
Hinweis auf die Befugnisse des Betreibungsamtes gemäss Art. 94 VZG abgewiesen,
mit der Massgabe, dass das Amt die Rechnungsbeträge aus Mietzinseingängen zu
entnehmen und zu hinterlegen habe, wobei es Sache der rechnungstellenden
Handwerker sein werde, die Beträge einzuklagen und so den Streit mit dem
Grundeigentümer über die Angemessenheit der Rechnungen zum Austrag zu bringen.
Im übrigen stellt es die Aufsichtsbehörde dem Grundeigentümer frei,
Schadenersatzansprüche gemäss Art. 5 SchKG einzuklagen, wenn er daran
festhalten wolle, dass die betreffenden Arbeiten billiger hätten vergeben
werden können und sollen.
C. - Mit Rekurs an das Bundesgericht erneuert der Beschwerdeführer die vor der
kantonalen Behörde gestellten Anträge.
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zieht in Erwägung:
1.- Die Verwaltung einer Liegenschaft durch das Betreibungsamt, wie sie in der
Pfändungsbetreibung von der Pfändung an und in der Grundpfandbetreibung nach
Stellung des Verwertungsbegehrens Platz zu greifen hat (Art. 102 Abs. 3 und
Art. 155 SchKG), ist für die Pfändung näher geordnet in den Art. 16 -22 VZG,
und diese

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Bestimmungen sind in der Grundpfandbetreibung, sobald das Verwertungsbegehren
gestellt ist, gleichfalls anwendbar (Art. 101 VZG). Hier steht eine nach
Veranlassung und finanzieller Tragweite über den gewöhnlichen Unterhalt
hinausgehende Verwaltungsmassnahme in Frage, die nach Art. 18 VZG nicht ohne
Benachrichtigung der Beteiligten durchgeführt werden durfte. Diese Bestimmung
unterscheidet zwischen dem Fall, wo Gefahr im Verzug ist (Abs. 1) und dem
Fall, wo mit der Massnahme ohne erhebliche Gefahr bis nach Anhörung der
Beteiligten zugewartet werden kann (Abs. 2). In jenem Fall, wo sofort
gehandelt werden muss, ist immerhin eine Mitteilung an die Beteiligten mit
Hinweis auf das Recht der Beschwerde vorgesehen, bei deren Beurteilung die
Aufsichtsbehörde nach den Ausführungen des Kreisschreibens Nr. 31 vom 25.
April 1911 (JAEGER, Kommentar, Band II, 636 ff.), worauf Art. 18 VZG
zurückgeht, der Eile Rechnung zu tragen hat, mit der das Betreibungsamt zu
handeln hatte. Im zweiten Fall dagegen ist mit der in Aussicht genommenen
Massnahme zuzuwarten, bis sich die Beteiligten binnen angemessener Frist zum
Vorschlage des Amtes geäussert haben; das Amt hat übereinstimmende Weisungen
der Beteiligten zu befolgen und bei Meinungsverschiedenheit derselben die
Aufsichtsbehörde um die nötige Anordnung zu ersuchen; es ist ihm also
untersagt, von sich aus das ihm richtig Erscheinende vorzukehren.
Indem hier weder die eine noch die andere Bestimmung von Art. 18 VZG beachtet
wurde, ist der Beschwerdeführer in seinen Rechten verletzt worden. Dabei lag
offenkundig der Fall des Abs. 2 vor, hätten die Beteiligten also nicht nur von
einer bereits getroffenen Massnahme benachrichtigt, sondern, bevor irgendetwas
weiteres unternommen wurde, angehört und je nachdem der Streitfall der
Aufsichtsbehörde unterbreitet werden sollen. Mag auch der Ausbesserung der
beiden Kamine, wie sie die Feuerpolizeibehörde bis zum 1. September verlangte,
eine

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gewisse Dringlichkeit nicht abzusprechen sein, so kann doch nicht von einer im
Verzuge liegenden Gefahr gesprochen werden. Das träfe (wie ebenfalls im
erwähnten Kreisschreiben verdeutlicht ist) nur dann zu, wenn eine so nahe
Gefahr bestanden hätte, dass sofortiges Einschreiten geboten war und nicht
einmal eine den Beteiligten anzusetzende kurze Frist abgewartet werden konnte.
So verhielt es sich zweifellos nicht, als die Weisung der Polizeibehörde vom
4. Juni erging, wie ohne weiteres aus der bis zum 1. September gesetzten
Ausführungsfrist erhellt. Handelte es sich doch um Arbeiten, die binnen
weniger Tage ausgeführt werden konnten. Die Frage, ob Gefahr im Verzuge sei,
lässt sich mitunter je nach der Würdigung der Umstände verschieden beantworten
und wäre insoweit der Überprüfung durch das Bundesgericht als Frage des
Ermessens entzogen (Art. 19 im Gegensatz zu Art. 17 und 18 SchKG). Hier aber
konnte eine so nahe, die Ausschaltung des Bestimmungsrechtes der Beteiligten
rechtfertigende Gefahr unmöglich ohne Willkür angenommen werden. Darin wäre
eine Überschreitung des Ermessens und damit eine Gesetzesverletzung zu sehen.
Ja, es liegt recht eigentlich eine Überschreitung der dem Betreibungsamte
zustehenden Amtsgewalt vor, indem eben das Bestimmungsrecht des Eigentümers
der Pfandliegenschaft und der übrigen Beteiligten, mit eventueller
Entscheidungsbefugnis der Aufsichtsbehörde, zu beachten war und dem
Betreibungsamt ein selbständiges Vorgehen nicht zustand. Dass es den erwähnten
Bestimmungen nicht bewusst zuwiderhandelte, sondern sie übersah, macht für die
Beurteilung der Beschwerde keinen Unterschied aus. Das Vorgehen des Amtes war
deswegen nicht minder unbefugt.
2.- Ohne diese Bestimmungen in Betracht zu ziehen, stützt sich die kantonale
Aufsichtsbehörde auf Art. 94 VZG, da der betreibende Pfandgläubiger die
Zinsensperre wohl gemäss Art. 806 ZGB und Art. 91 VZG (vgl. BGE 64 III 55 ff.)
schon vor Stellung des Verwertungsbegehrens

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verlangt hatte. Die bereits bei Einleitung der Betreibung erwirkte
Zinsensperre macht jedoch nur einen Teil der vom Schuldner bezw. vom
Eigentümer der Pfandliegenschaft zu duldenden Eingriffe aus, wie sie nach
Stellung des Verwertungsbegehrens in umfassenderer Weise einzutreten haben.
Daraus können dem Betreibungsamte keinesfalls weitergehende
Verwaltungsbefugnisse erwachsen, als wie sie ihm später das
Verwertungsbegehren (unter Vorbehalt eines ausdrücklichen Verzichtes des
Gläubigers, Art. 101 VZG) verschafft. Soweit der im wesentlichen dem Art. 17
entsprechende Art. 94 VZG ausserordentliche Massnahmen wie die hier in Frage
stehende überhaupt in die amtliche Verwaltung einbezieht und sie nicht von
vornherein (solange das Verwertungsbegehren aussteht) dem Eigentümer der
Liegenschaft vorbehalten erscheinen, ist somit Art. 94 gleich wie Art. 17
durch Art. 18 VZG zu ergänzen. Dass der Pfandgläubiger mit der Anhebung der
Betreibung sogleich auf die Miet- und Pachterträgnisse greifen kann, ist in
Art. 806 ZGB bestimmt. Streitig war zunächst, ob mit solcher Zinsensperre
bereits irgendwelche Befugnisse des Amtes über den Einzug der Zinsen hinaus
verbunden seien. Das ist nun durch Art. 94 VZG bejaht, indem darnach das
Betreibungsamt alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse
erforderlichen Massnahmen zu treffen und ausserdem in näher umschriebener
Weise für die Verwaltung der Pfandliegenschaft zu sorgen hat. Liegt aber darin
nach dem Ausgeführten nur die Ausfüllung einer Lücke des Gesetzes in dem
Sinne, dass die dort erst für die Zeit nach Stellung des Verwertungsbegehrens
vorgesehene amtliche Verwaltung teilweise im Zusammenhang mit einer
Zinsensperre schon vorher stattfinden soll, so sind hiebei um so mehr die
Schranken des Art. 18 VZG einzuhalten. Diese Bestimmung hat also hier Geltung
zu beanspruchen, nicht nur, weil am 4. Juni das Verwertungsbegehren bereits
gestellt war, sondern weil die zuvor verfügte Zinsensperre dem

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Betreibungsamte von Anfang an keine grössere Gewalt verschafft hatte.
3.- Kann sich die vom Beschwerdeführer beanstandete Arbeitsvergebung durch das
Betreibungsamt demnach nicht auf amtliche Verwaltungsbefugnis stützen, so
steht dem Amte zur Deckung der gegenüber den beiden Firmen eingegangenen
Verbindlichkeiten keine Vollstreckungsmacht zu Gebote. Die zu diesem Zwecke
beanspruchte Weiterführung der Zinsensperre muss als unzulässig dahinfallen.
Das Amt hat bei dieser Sachlage keine in solcher Weise sichergestellte
Forderung aus (öffentlichem) Vollstreckungsrecht, deren Umfang gegebenenfalls
auf Beschwerde von den Aufsichtsbehörden zu bestimmen wäre, ebenso wie die
Fortdauer der hiezu noch auszuübenden amtlichen Verwaltung. Vielmehr bleibt
dem Betreibungsamt nur übrig, gegen den Eigentümer des Grundpfandes
privatrechtliche Ersatzansprüche, nötigenfalls vor dem Richter, geltend zu
machen, etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter
Bereicherung, als was ohne weiteres der ganze Betrag der Auslagen in Betracht
fallen dürfte, soweit die Rechnungen der Handwerker nicht übersetzt sind und
eine anderweitige Vergebung zu niedrigeren Preisen nicht wohl möglich gewesen
wäre. Der Beschwerdeführer hätte ja den Weisungen der Feuerpolizei auch
nachkommen müssen, ohne Rücksicht darauf, ob die Liegenschaft durch die in
Frage stehenden Ausbesserungen eine dem Kostenbetrag entsprechende
Werterhöhung erfahren werde.
Demnach erkennt die Schuldbetr.- u. Konkurskammer:
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtene
Entscheid aufgehoben.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 102 - 1 La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier.
¹	La saisie d'un immeuble comprend les fruits et les autres produits, sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier.
²	L'office communique la saisie aux créanciers garantis par gage immobilier et, le cas échéant, aux locataires et fermiers.
³	Il pourvoit à la gérance et à l'exploitation de l'immeuble.220

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 155 - 1 Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.314
¹	Les art. 97, al. 1, 102, al. 3, 103 et 106 à 109 s'appliquent par analogie au gage dont la réalisation est requise.314
²	L'office des poursuites informe dans les trois jours le débiteur de la réquisition de réalisation.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 16 - 1 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant.
¹	Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble (art. 102, al. 3, LP), à moins que celui-ci soit en la possession d'un tiers revendiquant.
²	L'office est chargé de la gérance même lorsque, avant la saisie, le débiteur l'a confiée à un tiers. Il en demeure chargé même pendant une suspension provisoire de la poursuite (art. 57 et s. LP et sursis concordataire) et pendant la durée d'un sursis accordé au débiteur conformément à l'art. 123 LP (art. 143a LP).29
³	Sous sa responsabilité l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture, et même charger le débiteur de la culture. Dans ce dernier cas, le débiteur n'a cependant pas droit à une rémunération spéciale si, conformément à l'art. 103 LP, une partie des fruits ou produits de l'immeuble lui a été abandonnée à titre de contribution à son entretien.
⁴	Lorsqu'il est à prévoir que les revenus de l'immeuble seront insuffisants, l'office a le droit d'exiger du créancier une avance pour les frais d'administration (art. 105 LP).

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 22 - 1 Le produit des fruits et les loyers et fermages perçus serviront en premier lieu à couvrir les frais et dépenses de la gérance et à acquitter les subsides qui ont pu être accordés pour l'entretien du débiteur et de sa famille (art. 103, al. 2, LP). Le solde disponible fera l'objet de répartitions périodiques aux ayants droit, après l'expiration du délai de participation des art. 110 et 111 LP et après dépôt préalable d'un tableau de distribution provisoire. Seront colloqués en première ligne les créanciers gagistes dont les poursuites en réalisation de gage intentées avant la réalisation des fruits n'ont pas été contestées.
¹	Le produit des fruits et les loyers et fermages perçus serviront en premier lieu à couvrir les frais et dépenses de la gérance et à acquitter les subsides qui ont pu être accordés pour l'entretien du débiteur et de sa famille (art. 103, al. 2, LP). Le solde disponible fera l'objet de répartitions périodiques aux ayants droit, après l'expiration du délai de participation des art. 110 et 111 LP et après dépôt préalable d'un tableau de distribution provisoire. Seront colloqués en première ligne les créanciers gagistes dont les poursuites en réalisation de gage intentées avant la réalisation des fruits n'ont pas été contestées.
²	Si le produit net des fruits naturels et civils suffit à désintéresser intégralement les créanciers gagistes et saisissants, la poursuite sera suspendue d'office et il sera procédé à la distribution finale des deniers, pourvu que les poursuites en réalisation de gage soient passées en force et que le délai de participation des créanciers saisissants soit expiré.
³	Si la poursuite n'aboutit pas à la réalisation de l'immeuble (art. 121 LP), le produit net des fruits naturels et civils sera réparti entre les créanciers poursuivants qui y ont droit.
⁴	Lorsque le débiteur est déclaré en faillite avant la réalisation de l'immeuble, le produit net des fruits naturels et civils qui n'a pas encore été distribué est réparti conformément aux art. 144 à 150 LP, dans la mesure où les délais de participation à la saisie sont échus (art. 110 et 111 LP); l'excédent tombe dans la masse.32

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 101 - 1 Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
¹	Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
²	Si l'immeuble appartient à un tiers, l'office ne peut en assumer la gérance qu'après que l'opposition faite par le tiers a été écartée.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 18 - 1 Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC30), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
¹	Si dans l'intérêt d'une bonne gestion il est nécessaire de faire des procès ou de recourir à d'autres mesures exceptionnelles ou impliquant des frais considérables et qu'il y ait péril en la demeure, l'office fera de lui-même le nécessaire; toutefois il informera immédiatement des mesures prises les créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des poursuites (art. 806 CC30), ainsi que le débiteur, en les avisant qu'ils ont le droit de porter plainte.
²	S'il n'y a pas péril en la demeure, l'office demandera tout d'abord leur avis aux créanciers et au débiteur, en leur fixant un délai convenable et en formulant des propositions précises quant aux mesures à prendre et à la façon d'en couvrir les frais; si le délai s'écoule sans que les propositions aient été combattues, elles seront censées acceptées. Si les créanciers et le débiteur tombent d'accord pour qu'il soit pris des mesures différentes, l'office devra suivre les instructions reçues, pourvu que les créanciers fassent l'avance des frais nécessaires ou qu'il dispose sans cela de ressources suffisantes. Si les intéressés ne sont pas d'accord quant à l'attitude à adopter, l'office demandera à l'autorité de surveillance les instructions nécessaires.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 806 - 1 Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation.
¹	Le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commencée par le créancier ou la déclaration de faillite du débiteur, jusqu'au moment de la réalisation.
²	Ce droit n'est opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification à eux faite de la poursuite ou après la publication de la faillite.
³	Les actes juridiques du propriétaire relativement à des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d'autres créanciers, ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de son gage avant l'époque où loyers et fermages sont devenus exigibles.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 91 - 1 Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s'étende aux loyers et fermages (art. 806 CC126), l'office s'informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l'immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s'exposent à devoir payer deux fois.
¹	Si le créancier gagiste poursuivant exige que la saisie s'étende aux loyers et fermages (art. 806 CC126), l'office s'informe, dès la réception de la réquisition de poursuite, des baux à loyer ou à ferme qui peuvent exister sur l'immeuble et invite immédiatement les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance en les avertissant que sinon ils s'exposent à devoir payer deux fois.
²	Cet avis doit être donné même pendant la durée des féries ou d'une suspension de poursuite accordée au débiteur ou au tiers propriétaire du gage, si le commandement de payer a été établi déjà avant les féries ou la suspension de poursuite. Il peut être omis lorsque l'immeuble fait déjà l'objet d'une saisie (art. 15, al. 1, let. b, ci-dessus) et il n'est pas nécessaire de le répéter lorsqu'une nouvelle poursuite en réalisation de gage est intentée ou que l'immeuble vient à être saisi.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 94 - 1 Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
¹	Après notification de l'avis aux locataires et fermiers conformément à l' art. 91 ci-dessus, l'office est tenu de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages; il devra notamment, au besoin, intenter des poursuites à cet effet, exercer le droit de rétention du bailleur, résilier les baux, requérir l'expulsion des locataires, conclure de nouveaux baux. Il a le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (pour gaz, eau, électricité, etc.), des frais de réparations ainsi que des contributions à l'entretien du débiteur (art. 103, al. 2, LP).
²	Sous sa responsabilité, l'office peut aussi charger un tiers de ces mesures.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 5 - 1 Le canton répond du dommage causé, d'une manière illicite, par les préposés, les employés, leurs auxiliaires, les membres des administrations spéciales de la faillite, les commissaires, les liquidateurs, les autorités de surveillance, les autorités judiciaires ainsi que par la force publique dans l'exécution des tâches que leur attribue la présente loi.
¹	Le canton répond du dommage causé, d'une manière illicite, par les préposés, les employés, leurs auxiliaires, les membres des administrations spéciales de la faillite, les commissaires, les liquidateurs, les autorités de surveillance, les autorités judiciaires ainsi que par la force publique dans l'exécution des tâches que leur attribue la présente loi.
²	Le lésé n'a aucun droit envers la personne fautive.
³	Le droit cantonal règle l'action récursoire contre les auteurs du dommage.
⁴	La réparation morale est en outre due lorsque la gravité de l'atteinte le justifie.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.27

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 18 - 1 Toute décision de l'autorité inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance dans les dix jours à compter de sa notification.
¹	Toute décision de l'autorité inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance dans les dix jours à compter de sa notification.
²	Une plainte peut être déposée en tout temps devant ladite autorité contre l'autorité inférieure pour déni de justice ou retard injustifié.