BGE 55 I 367
62. Auszug aus dem Urteil vom 27. Dezember 1929 i. S. Niedermann gegen
Regierungsrat Baselland.
Regeste:
Verkauf einer Mineralquelle mit der für sie erworbenen Kundschaft.
Einbeziehung der für die letztere ausgesetzten Gegenleistung in den
Liegenschafts- (Quell) Kaufpreis für die Berechnung der Handänderungsgebühr.
Anfechtung wegen Willkür. Abweisung.
Das basellandschaftliche Gesetz vom 28. Dezember 1923 betr. die Abänderung der
Staatssteuer und der Handänderungsgebühr bestimmt in § 8: «Bei Kauf und Tausch
von Liegenschaften beziehen der Staat und die Gemeinden eine
Handänderungsgebühr von je 1% der Kaufsumme bezw. des Aufgeldes. Im übrigen
gelten die §§ 2-4 des Gesetzes über die Einführung einer Handänderungsgebühr
vom 16. Mai 1837.» Nach § 4 des letzteren Gesetzes ist die Handänderungsgebühr
vom Käufer und Verkäufer gemeinschaftlich zu entrichten, falls sie sich
hierüber nicht anders verständigt haben sollten. Der Gegenstand der
Besteuerung war schon in § 1 dieses Gesetzes grundsätzlich gleich umschrieben
wie in § 8 des Gesetzes vom 28. Dezember 1923. Doch hatte nachher die KV von
1892 einstweilen «bis zum Erlasse eines neuen Steuergesetzes» den Satz der
Gebühr auf ½% ermässigt.
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Ernst Denger-Hohn und Jakob Lüchinger hatten im Jahre 1919 von Hodels Erben
die im Hofgut Alpbad in Sissach entspringende Mineralquelle, ein an die
Quelliegenschaft anstossendes kleines Grundstück und die den Veräusserern
zustehenden Kaufrechte an einigen anderen Nachbargrundstücken um insgesamt
20000 Fr. erworben. Zur Ausbeutung der Mineralquelle gründeten sie in der
Folge eine Kommanditgesellschaft mit Ernst Denger als unbeschränkt haftendem
Teilhaber und Jakob Lüchinger als Kommanditär. Durch öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag vom 8. März 1924, im Grundbuch eingetragen am gleichen Tage,
veräusserten sie die Quelle, das anstossende Grundstück und die Kauisrechte,
wie sie dieselben von Hodels Erben erworben hatten, weiter an Karl
Niedermann-Jäck in Liestal. Als Kaufpreis nannte der Vertrag 25000 Fr.
Tatsächlich bezahlte indessen der Erwerber an die Verkäufer noch weitere 95000
Fr., die nach dem betr. Empfangschein die Gegenleistung für die Übergabe: 1.
der Analysen über das Mineralwasser, 2. des Etiketten- und Reklamematerials
und 3. der Kundschaft (des Kundenregisters) bilden sollten. Der
Fertigungsbehörde war lediglich der öffentlich beurkundete Kaufvertrag über
die Quelle mit zugehörigen Immobiliarrechten bekanntgegeben worden, so dass
auch die Handänderungsgebühr nur auf dem darin angegebenen Kaufpreis von 25000
Fr. bezogen wurde. Als der Gemeinderat Sissach nachträglich von der
Mehrleistung von 95000 Fr. erfuhr, forderte er darauf die Gebühr zu Handen von
Staat und Gemeinde von den Vertragsparteien noch nach. Der Regierungsrat von
Baselland als Rekursinstanz setzte demgegenüber die Kaufsumme, auf der die
Handänderungsgebühr von je 1% nebst Zins nachzuentrichten sei, auf 84000 Fr.
herab. Er schied von den durch Niedermann insgesamt an die Veräusserer
bezahlten 120000 Fr. 3000 und 8000 Fr. als Gegenwert für die Übergabe der
Analysen und des Etiketten- und Reklamematerials aus, weil es sich hiebei um
bewegliche Vermögensobjekte
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handle, für deren Handänderung keine Steuerpflicht bestehe. Dagegen lehnte er
das weitergehende Begehren auf gänzliche Aufhebung der Nachbesteuerung ab, mit
der Begründung: die für die Mineralquelle gewonnene Kundschaft, für die nach
dem Empfangschein vom 8. März 1924 der Rest der darin erwähnten 95000 Fr.,
also 84000 Fr. bezahlt worden wären, könne nicht als besonderer Vermögenswert
betrachtet werden. Der Kundenkreis bilde vielmehr in einem solchen Falle
einfach einen Faktor für die Wertung der Liegenschaft, d. h. der Quelle selbst
im Verkehre, so dass auch der dafür ausgesetzte Betrag in Wirklichkeit als für
die letztere geleistet und damit als Teil der Liegenschaftskaufsumme
erscheine. Die Parteien hätten demnach im März 1924 als solche 109000 Fr.
angeben sollen, so dass die Gebühr auf den zu wenig angegebenen 84000 Fr. noch
geschuldet werde.
Eine staatsrechtliche Beschwerde des Käufers Niedermann aus Art. 4
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SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 4 Landessprachen - Die Landessprachen sind Deutsch, Französisch, Italienisch und Rätoromanisch. |
den Entscheid des Regierungsrats ist vom Bundesgericht abgewiesen worden.
Aus den Gründen:
Dem Zwecke der in § 8 des kantonalen Gesetzes vom 28. Dezember 1923
vorgesehenen Handänderungssteuer, bestimmte Vermögenswerte beim entgeltlichen
Übergang aus der Hand des bisherigen in diejenige eines neuen Eigentümers
zutreffen, würde es entsprechen, dass auch die Steuerleistung nach dem
wirklichen Werte bemessen würde, der dem die Hand wechselnden Vermögensstücke
zur Zeit des fraglichen Eigentumswechsels im Verkehre zukam (wie es z. B. in §
1 des solothurnischen Gesetzes vom 23. Februar 1919 über den Bezug der
Handänderungsgebühr beim Eigentumsübergang an Liegenschaften ausdrücklich
vorgeschrieben wird). Wenn das erwähnte basellandschaftliche Gesetz, wie schon
der bis zu selbem Erlass geltende § 1 des Gesetzes vom 16. Mai 1837, statt
dessen einfach auf die Kaufsumme (den «Kaufschilling») abstellt, so geht es
offenbar davon aus, dass darin regelmässig
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auch der gegenwärtige Verkehrswert der veräusserten Liegenschaft zum Ausdruck
kommen werde und eine von der Parteivereinbarung unabhängige Feststellung
desselben deshalb zu keinem für den Fiskus wesentlich verschiedenen Ergebnisse
führen, sondern lediglich eine praktisch unnötige Weiterung bedeuten würde.
Das Bundesgericht hat es deshalb auch bereits im Urteile vom 25. Januar 1921
in Sachen Passavant-Iselin & Cie gegen Baselland (BGE 47 I S. 3) als nicht
willkürlich erklärt, dass bei Veräusserungsakten, für die wegen ihrer
besonderen Natur jene Vermutung nicht aufgestellt werden kann, wie beim
Übergang von Liegenschaften anlässlich der Übernahme eines ganzen Geschäftes
oder anlässlich von Gesellschaftsumwandlungen, die geschuldete
Handänderungssteuer nicht nach dem von den Parteien vereinbarten
Anrechnungswerte der Liegenschaft, sondern auf Grund einer objektiven
Bewertung derselben festgesetzt werde. Aus denselben Gründen kann es auch da,
wo nach dem Wortlaut des Vertrages zwischen den Parteien die Gegenleistung des
Käufers nicht ausschliesslich für die Übertragung einer Liegenschaft, sondern
noch für diejenige weiterer Vermögenswerte erfolgt wäre, nicht einfach darauf
ankommen, welchen Teil davon die Vertragsparteien selbst als Preis der
Liegenschaft bezeichnet haben, sondern nur, was in Tat und Wahrheit als für
die letztere geleistet erscheint. Es kann daher der kantonalen Behörde nicht
verwehrt werden, in den Liegenschaftskaufpreis auch Summen einzubeziehen, die
nach dem Vertrag den Entgelt für Werte anderer Art bilden würden, wenn die
letzteren sich in Wirklichkeit nicht als besonderes, unabhängiges
Vermögensstück, sondern als blosser Teil des Liegenschaftswertes darstellen.
Ein solcher Tatbestand kann aber beim Verkauf einer Mineralquelle, d. h. des
darauf bezüglichen Quellenrechts (ZGB Art. 704 II, 780) einerseits und der für
das Wasser der Quelle bestehenden Kundschaft andererseits sehr wohl angenommen
werden. Der Wert eines Grundstückes, auf dem ein Bodenerzeugnis
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von ganz bestimmter, individueller, von demjenigen anderer ähnlicher
Grundstücke verschiedener Beschaffenheit, wie ein Mineralwasser, gewonnen
wird, hängt wesentlich von dem Abnehmerkreise ab, der für das Erzeugnis
vorhanden ist. Er ist sehr verschieden, je nachdem eine derartige
kaufmännische Ausbeutung der Quelle schon stattgefunden hat oder nicht und im
ersteren Falle mit welchem Erfolge. Andererseits ist auch der Abnehmerkreis,
die Kundschaft, insofern eng mit dem Grundstück, worauf sich die Quelle
befindet, bezw. mit der letzteren verbunden, als er sich wesentlich gerade auf
die den Abnehmern bekannt gewordene individuelle Beschaffenheit dieses Wassers
gründet und sich nicht ohne weiteres auf ein anderes ähnliches, wenn schon
vielleicht gleichwertiges Erzeugnis übertragen lässt, selbst wenn es von der
gleichen Person vertrieben werden sollte, die bisher die veräusserte Quelle
ausgebeutet hatte. Von diesem Gesichtspunkte aus kann es aber auch nicht als
willkürlich bezeichnet werden, wenn die für das Wasser der Quelle gewonnene
Kundschaft wirtschaftlich lediglich als ein die Wertung der Quelle selbst im
Verkehre erhöhender Faktor, nicht als besonderes unabhängiges Vermögensobjekt
angesehen und eine für sie ausgesetzte Gegenleistung des Käufers infolgedessen
bei Festsetzung der Handänderungsgebühr als Teil des Entgeltes für die
Übertragung des Quellrechts, d. h. der Liegenschaft, zu dem für letzteres
vereinbarten Preise hinzugeschlagen wird. Regelmässig wird denn auch eine
solche Trennung durch die Parteien im Veräusserungsvertrage gar nicht
erfolgen, sondern dem vorhandenen Abnehmerkreise lediglich bei der Festsetzung
des vertragsmässigen Kaufpreises für die Quelle Rechnung getragen werden. So
wenig alsdann aus Art. 4
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SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 4 Landessprachen - Die Landessprachen sind Deutsch, Französisch, Italienisch und Rätoromanisch. |
einheitlichen Kaufpreises als Abfindung für den Übergang der Kundschaft von
der Handänderungssteuer ausgenommen werde, so wenig ist dies bei einem
Tatbestand wie dem vorliegenden der Fall. Von ähnlichen Erwägungen ausgehend
hat es
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denn auch das Bundesgericht für das solothurnische Recht zugelassen, beim
Verkauf einer Liegenschaft mit Zubehör i. S. von Art. 644
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SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 644 - 1 Die Verfügung über eine Sache bezieht sich, wenn keine Ausnahme gemacht wird, auch auf ihre Zugehör. |
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| 1 | Die Verfügung über eine Sache bezieht sich, wenn keine Ausnahme gemacht wird, auch auf ihre Zugehör. |
| 2 | Zugehör sind die beweglichen Sachen, die nach der am Orte üblichen Auffassung oder nach dem klaren Willen des Eigentümers der Hauptsache dauernd für deren Bewirtschaftung, Benutzung oder Verwahrung bestimmt und durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise in die Beziehung zur Hauptsache gebracht sind, in der sie ihr zu dienen haben. |
| 3 | Ist eine Sache Zugehör, so vermag eine vorübergehende Trennung von der Hauptsache ihr diese Eigenschaft nicht zu nehmen. |
Feststellung des handänderungssteuerpflichtigen Veräusserungswertes
miteinzubeziehen, weil als Zubehör eines Grundstückes nach der angeführten
Vorschrift des ZGB nur solche Fahrnis in Betracht komme, welche dauernd der
Benutzung oder Bewirtschaftung des Grundstücks dient, und also durch ihr
Vorhandensein das Grundstück, wenn nicht erst nutzbar gemacht, so doch in
seiner Nutzbarkeit und damit in seinem Werte erhöht werde (Urteil vom 7. März
1924 in Sachen Hubacher, nicht veröffentlicht). Ob der Regierungsrat von dem
durch ihn eingenommenen Rechtsstandpunkte aus es folgerichtig nicht auch hätte
ablehnen sollen, aus der Gesamtleistung des Käufers von 120000 Fr. einen Teil
für die Analysen und das Etiketten- und Reklamematerial auszuscheiden, weil es
sich dabei ebenfalls um Objekte handle, die einen Vermögenswert nur im
Zusammenhang mit der Quelle hätten, braucht nicht untersucht zu werden.
Gesetzt selbst es wäre dies richtig, so würde daraus nur folgen, dass die der
Handänderungssteuer unterliegende Verkaufssumme ohne Willkür noch höher hätte
angesetzt werden können, als es tatsächlich geschehen ist. Keinesfalls lässt
sich daraus, wie der Rekurrent meint, der Anspruch herleiten, dass eine
gleiche Ausscheidung von der kantonalen Behörde auch im Hinblick auf den mit
dem Verkauf der Quelle verbundenen Übergang der Kundschaft für das Quellwasser
vorzunehmen sei.