BGE-149-III-469 - 2023-09-11 - DTF - Diritto civile - Art. 243 cpv. 2 lett. c CPC; procedura semplificata (campo di...

Urteilskopf

149 III 469

56. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. B. AG gegen A. AG (Beschwerde in Zivilsachen) 4A_263/2023 vom 11. September 2023

Regeste (de):

Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; vereinfachtes Verfahren (Anwendungsbereich).

Auf Klagen, mit denen nach Beendigung des Mietverhältnisses und ausserhalb eines Verfahrens um Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, Anfechtung der Kündigung oder Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses finanzielle Forderungen geltend gemacht werden, ist das (streitwertunabhängige) vereinfachte Verfahren nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nicht anwendbar (E. 2).

Regeste (fr):

Art. 243 al. 2 let. c CPC; procédure simplifiée (champ d'application).

Les actions portant sur des prétentions financières formulées après la fin du bail qui ne sont relatives ni à la consignation du loyer ou du fermage, ni à la protection contre les loyers et les fermages abusifs, ni à la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme, ne sont pas soumises à la procédure simplifiée (sans égard à la valeur litigieuse) selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC (consid. 2).

Regesto (it):

Art. 243 cpv. 2 lett. c CPC; procedura semplificata (campo di applicazione).

La procedura semplificata secondo l'art. 243 cpv. 2 lett. c CPC (indipendente dal valore litigioso) non è applicabile alle azioni con cui vengono fatte valere pretese pecuniarie dopo la fine della locazione e al di fuori di una procedura di deposito di pigioni o fitti, di protezione da pigioni o fitti abusivi, di protezione dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione (consid. 2).

Sachverhalt ab Seite 470

BGE 149 III 469 S. 470

A. Die B. AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin) und die A. AG (Mieterin, Beschwerdegegnerin) führen seit längerem mehrere Gerichtsverfahren zu Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung der Miete von Ladenflächen an der X.strasse 75/77/79 in Zürich per 31. Januar 2014 respektive deren Verlängerung/Fortsetzung über diesen Zeitpunkt hinaus. Mit Klage vom 14. März 2012 leitete die Mieterin vor dem Mietgericht Zürich ein Verfahren gegen die Vermieterin ein. Mit Urteil 4A_653/2018 / 4A_657/2018 vom 14. November 2019 stellte das Bundesgericht in diesem Verfahren fest, dass die Vermieterin "ihrer Pflicht nicht nachgekommen ist, der Mieterin für die Liegenschaften X.strasse 75 und 79 eine verbindliche Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten". Parallel dazu klagte die Mieterin am 1. September 2014 beim Mietgericht Zürich auf Erstreckung des Mietverhältnisses (Verfahren MB140015). Mit Beschluss vom 26. Januar 2017 trat das Mietgericht auf das Erstreckungsbegehren mit der Begründung nicht ein, die Mieterin verfüge nach wie vor über einen vertraglichen Anspruch "auf Realerfüllung bezüglich der bislang nicht in vertragskonformer Weise unterbreiteten Fortsetzungsofferte und als Ausfluss desselben über einen Benützungsanspruch für das Mietobjekt". Die Vermieterin focht diesen Entscheid mit Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Beschluss vom 1. September 2020 schrieb das Obergericht das Erstreckungsverfahren ab, nachdem die Mieterin die Mietobjekte im Februar 2020 verlassen hatte.
B. Am 15. September 2021 klagte die Vermieterin vor dem Handelsgericht des Kantons Zürich gegen die Mieterin mit dem Begehren, letztere sei zu verpflichten, ihr Fr. 44'805'529.- zuzüglich Zins zu bezahlen. Damit verlangt sie für den Zeitraum bis 20. Februar 2020 (Auszug aus dem Mietobjekt) die Bezahlung der Differenz zwischen dem ab 1. Februar 2014 marktüblichen Entgelt für die Verkaufsfläche und dem von der Mieterin bisher geleisteten Entgelt (in der Höhe des bis 31. Januar 2014 geschuldeten Mietzinses zuzüglich Nebenkosten).

BGE 149 III 469 S. 471

Die Mieterin stellte den Antrag, auf die Klage sei nicht einzutreten, da einerseits das Handelsgericht für die Beurteilung der Klage sachlich nicht zuständig sei und andererseits eine abgeurteilte Sache vorliege. Nachdem ein erster Nichteintretensentscheid des Handelsgerichts, begründet mit dem Vorliegen einer abgeurteilten Sache, vom Bundesgericht mit Urteil 4A_197/2022 vom 25. November 2022 aufgehoben worden war, trat das Handelsgericht mit Beschluss vom 16. März 2023 auf die Klage erneut nicht ein, dieses Mal "mangels sachlicher Zuständigkeit". Das Bundesgericht heisst die von der Vermieterin erhobene Beschwerde in Zivilsachen gut. (Zusammenfassung)

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2.

2.1 Gemäss Art. 6 Abs. 1 ZPO können die Kantone ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsgerichtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht). Nach Abs. 2 desselben Artikels gilt eine Streitigkeit als handelsrechtlich, wenn: a. die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist; b. gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offensteht; und c. die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind. Dass diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, steht ausser Frage, zumal auch der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften und damit grundsätzlich auch Streitigkeiten aus solchen Verträgen unter den Begriff "geschäftliche Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO fallen (BGE 139 III 457 E. 3.2). Zu beachten ist indessen Art. 243 ZPO. Gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung gilt das vereinfachte Verfahren für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30'000 Franken. Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei den in Abs. 2 der Bestimmung genannten Streitigkeiten, so insbesondere bei solchen aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist (lit. c). Nach Abs. 3 findet es keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Art. 5 und 8
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und vor dem Handelsgericht nach Art. 6 ZPO. Nach der Rechtsprechung geht die Regelung der Verfahrensart jener über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor, weshalb das Handelsgericht für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nach dem vereinfachten Verfahren zu beurteilen sind, nicht zuständig ist (BGE 139 III 457 E. 4).
2.2 Das Bundesgericht hat sich seit dem Inkrafttreten der ZPO wiederholt mit der Tragweite von deren Art. 243 Abs. 2 lit. c auseinandergesetzt. In BGE 142 III 402 erwog es gestützt auf eine eingehende Auseinandersetzung mit der Gesetzgebungsgeschichte und dem Meinungsstand in der Literatur, dass der Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne dieser Norm weit auszulegen sei und auch Streitigkeiten betreffend die Ausweisung eines Mieters darunter fielen, welche die Gültigkeit einer Kündigung zum Gegenstand hätten, ohne dass sich Fragen des Kündigungsschutzes im engeren Sinne (Anfechtbarkeit der Kündigung oder Erstreckung des Mietverhältnisses) stellten. Da das vereinfachte Verfahren und die soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) den Mieter im Bereich der Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses schützen sollten, rechtfertige es sich nicht, den Rechtsstreit über die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung anders zu behandeln als den Rechtsstreit über die Aufhebung der Kündigung (E. 2). In BGE 142 III 690 entschied es sodann, eine Streitigkeit betreffend den "Kündigungsschutz" liege vor, wenn das Gericht über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse ("dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail"), sei es aufgrund einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung, sei es aufgrund des Nichtbestehens eines Vertragsverhältnisses oder des Ablaufs eines befristeten Mietvertrags; unerheblich sei dabei, ob das Gericht vom Mieter mit Haupt- und/oder Eventualanträgen auf Unwirksamkeit, Ungültigkeit, Nichtigkeit oder Aufhebung (der Kündigung) bzw. auf Verlängerung des Mietverhältnisses befasst worden sei oder vom Vermieter mit Haupt- oder Widerklageanträgen auf Ausweisung oder Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Blick auf das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel des Mieterschutzes - so das Bundesgericht weiter - sei eine abweichende verfahrensrechtliche Behandlung der Beendigung befristeter Mietverhältnisse, besonders mit Bezug auf die Anwendung der sozialen Untersuchungsmaxime, nicht gerechtfertigt (E. 3.1). Dementsprechend gelangte das Bundesgericht zum
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Ergebnis, dass auch die damals zu beurteilende Klage auf "requalification du contrat de bail de durée déterminée en contrat de durée indéterminée" unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" falle (E. 3.2). Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht seither mehrmals bestätigt (siehe etwa Urteile 4A_547/2016 vom 5. Dezember 2016 E. 2 und 3; 4A_300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2). Im Urteil 4A_340/ 2017 vom 24. Juli 2017 ordnete es eine Klage unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" ein, mit der festgestellt werden sollte, dass sich das zwischen den Parteien abgeschlossene Mietverhältnis aufgrund einer Optionsausübung durch die Mieterin und damalige Beschwerdeführerin für eine weitere feste Mietdauer von fünf Jahren verlängert habe und frühestens am 31. Januar 2023 ende (E. 2.3). Im - bereits die Parteien des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffenden - Urteil 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 entschied das Bundesgericht, das (damals verfahrensgegenständliche) Rechtsbegehren der Mieterin um gerichtliche Festlegung des für die Verlängerung des Mietvertrages massgebenden Mietzinses und die Verpflichtung der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte für die Verlängerung des Mietverhältnisses falle ebenfalls unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Gemäss einem jüngst als BGE 148 III 415 publizierten Urteil gilt dies des Weiteren auch für Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b OR (in Verbindung mit Art. 959 ZGB). Unter Bezugnahme auf dieses Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" hat das Bundesgericht ferner auch den Begriff der "Hinterlegung von Mietzinsen" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit ausgelegt. Dieser - so ein publizierter Entscheid - umfasse alle Mängelrechte nach Art. 259a Abs. 1 OR, welche der Mieter im Rahmen des Hinterlegungsverfahrens durchsetzen wolle und für die ihm die Hinterlegung als Druckmittel diene (BGE 146 III 63 E. 4.4). Was schliesslich den "Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen" angeht, hat das Bundesgericht entschieden, darunter falle auch eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung (Urteil 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3).
2.3 Die weite Auslegung des Begriffs "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO wurde von der Lehre teilweise ausdrücklich begrüsst (so insbesondere KOLLER/STRIK, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2016, ZBJV 154/2018 S. 264-267; siehe auch ENGLER, Das vereinfachte Verfahren im
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Zivilprozess, ZZZ 2016 S. 221-223). Indessen wurde im Schrifttum auch kritisch angemerkt, indem das Bundesgericht die Begriffsauslegung von der entsprechenden Gesetzessystematik (Dritter Abschnitt des Achten Titels des Obligationenrechts) entkoppelt habe, habe es neue Abgrenzungsschwierigkeiten geschaffen (BOHNET, Bail et procédure simplifiée: où prend fin le domaine de la protection contre les congés? Plaidoyer pour une révision législative, in: Mélanges à la mémoire de Bernard Corboz, 2019, S. 312-314; siehe auch derselbe, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], 2. Aufl. 2017, N. 7 f. zu Art. 243 -247 ZPO).
In der Tat ist es gerade bei Bestimmungen zur Zuständigkeit und zur Verfahrensart essentiell, dass sie möglichst eindeutig sind, so dass die klagende Partei zweifelsfrei weiss, vor welchem Gericht und nach welchen Vorschriften sie die Klage einzuleiten hat (vgl. bereits BGE 142 III 402 E. 2.5.4 in fine). Was den hier zur Diskussion stehenden Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO angeht, entfällt die Abgrenzungsproblematik mit dem Inkrafttreten der Änderung der Zivilprozessordnung vom 17. März 2023 (Verbesserung der Praxistauglichkeit und der Rechtsdurchsetzung) (BBl 2023 786) zwar hinsichtlich der Handelsgerichtsbarkeit, indem Art. 6 Abs. 2 lit. d ZPO Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen oder aus landwirtschaftlicher Pacht neu generell von dieser ausnimmt; bezüglich der Verfahrensart bleibt die Abgrenzung jedoch von Bedeutung (siehe KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2022, ZBJV 159/2023 S. 240).

2.4 Die Vorinstanz geht von der Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens und demzufolge von ihrer eigenen Unzuständigkeit aus. Sie erwägt, während des gesamten "vorliegend betroffenen Zeitraums (1. Februar 2014 bis Ende Februar 2020)" sei (zunächst vor Mietgericht und danach vor Obergericht) zwischen den Parteien ein Erstreckungsverfahren rechtshängig gewesen. Der "vorliegend eingeklagte Zeitraum" decke sich sodann - mit Ausnahme der letzten paar Tage im Februar 2020 - auch mit dem Zeitraum, für welchen die Mieterin in jenen Verfahren eine sechsjährige Erstreckung verlangt habe. Welche Mietzinse während der Dauer einer Erstreckung geschuldet seien, werde in Art. 272c OR - und damit in einer der Bestimmungen unter der Überschrift "Erstreckung" (Art. 272 -272d OR) - geregelt, der festhalte, dass ohne anderslautende Regelung im Erstreckungsentscheid grundsätzlich weiterhin der bisherige Mietzins geschuldet sei. Zwar weise die Vermieterin zutreffend darauf
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hin, dass es vorliegend nie zu einem Erstreckungsentscheid gekommen sei. Das Erstreckungsverfahren sei aufgrund des Zeitablaufs und des Auszugs der Mieterin gegenstandslos geworden. Es habe aber immerhin eine "kalte" Erstreckung vorgelegen, da die Mieterin während der Rechtshängigkeit des Erstreckungsverfahrens (sowie der weiteren Verfahren zwischen den Parteien) im Mietobjekt verblieben sei. Ob der Grundsatz von Art. 272c OR auch während des Erstreckungsverfahrens bzw. der "kalten" Erstreckung gelte, scheine nicht abschliessend geklärt und brauche im Rahmen des vorliegenden Prozessentscheids auch nicht beantwortet zu werden, sondern wäre im Sachurteil näher zu untersuchen. Es liege aber jedenfalls "ein enger Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Streitgegenstand und dem Erstreckungsverfahren" vor. Dieser enge Zusammenhang zeige sich nicht zuletzt darin, dass das Obergericht die Gegenstandslosigkeit des Erstreckungsverfahrens unter anderem damit begründet habe, dass nach dem Rückzug des Begehrens um Anpassung des Mietzinses durch die Vermieterin während der Dauer des Erstreckungsverfahrens die Regelungen des Mietvertrags weitergegolten hätten und auch deshalb kein Rechtsschutzinteresse am Erstreckungsverfahren mehr bestehe. Nachdem die Vermieterin im vorliegenden Verfahren nun doch wieder eine Anpassung des Mietzinses für die Dauer der "kalten" Erstreckung verlange und gestützt darauf Forderungen geltend mache, werde allenfalls als Vorfrage nochmals eingehend zu prüfen sein, ob die Mieterin Anspruch auf Erstreckung gehabt hätte und ob Art. 272c OR direkt oder analog zur Anwendung komme. Ebenso werde im Sachurteil zu prüfen sein, ob der Rückzug des Anpassungsbegehrens durch die Vermieterin im Erstreckungsverfahren Präjudizialitäts- bzw. Bindungswirkung für die vorliegende Rechtsstreitigkeit entfalte. All diese Punkte - so die Vorinstanz weiter - zeigten auf, dass es im vorliegenden Verfahren "im Kern um eine Streitigkeit betreffend die Erstreckung eines Geschäftsraummietverhältnisses" gehe. Der Begriff der "Erstreckung" in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO sei wie jener des "Kündigungsschutzes" sowie der "Hinterlegung von Mietzinsen" weit zu verstehen, damit die Norm ihre angestrebte Schutzfunktion erfüllen könne und es nicht zu unnötigen sowie impraktikablen Aufspaltungen von Verfahren und Verfahrensgrundsätzen komme. Der blosse Umstand, dass die Vermieterin ihre Forderung nicht im Erstreckungsverfahren geltend gemacht habe, sondern nun nachgelagert in einem separaten Forderungsprozess, könne nicht dazu führen, dass eine andere Verfahrensart anzuwenden sei. Die Frage, welche finanziellen
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Konsequenzen eine Erstreckung für die Mietparteien habe, sei sodann eine zentrale Frage des Erstreckungsrechts und damit des sozialen Mieterschutzes, ohne die das Institut der Erstreckung seines Sinns und Zwecks entleert würde. Auch Verfahren betreffend die finanziellen Folgen einer Erstreckung bzw. einer "kalten" Erstreckung während eines hängigen Erstreckungsprozesses seien deshalb als Verfahren betreffend Erstreckung im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO zu qualifizieren und fielen somit ohne Rücksicht auf den Streitwert ins vereinfachte Verfahren. Daran ändere auch der Hinweis der Vermieterin nichts, dass es sich bei der Mieterin um ein Detailhandelsunternehmen mit Milliardenumsatz handle, das keines Sozialschutzes bedürfe. Die Zuweisung der Materie ins vereinfachte Verfahren gelte allgemein und unabhängig von den im konkreten Einzelfall betroffenen Parteien und deren wirtschaftlichem Hintergrund.
2.5 Die Vermieterin kritisiert diese Beurteilung der Vorinstanz mit Recht: Zwar trifft es wie gesehen zu, dass der Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit zu verstehen ist (E. 2.2), weshalb im Übrigen auch der Begriff der "Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses" nicht sinnvoll davon abgegrenzt werden kann. Allerdings wurden bisher ausnahmslos Fälle darunter subsumiert, in denen die Klagebegehren - direkt oder indirekt - auf die Frage abzielten, ob und gegebenenfalls bis wann ein bestehendes Mietverhältnis gilt bzw. wann es frühestens endet, in denen mithin über den (in der Zukunft liegenden) Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zu befinden war. Hier ist demgegenüber nicht mehr zu entscheiden, bis wann die Mieterin gestützt auf den Mietvertrag der Parteien in der Liegenschaft respektive den Liegenschaften an der X.strasse 75/77/79 verbleiben kann. Im Gegenteil hat die Mieterin diese unbestrittenermassen längst verlassen. Erst mehr als ein Jahr nach der Rückgabe der Mietsachen im Februar 2020 hat die Vermieterin am 15. September 2021 vor der Vorinstanz eine Klage gegen die Mieterin eingereicht, mit der sie wie gesehen eine finanzielle Forderung für den Zeitraum zwischen dem 1. Februar 2014 und dem Zeitpunkt der Rückgabe geltend macht.
Dieser Anspruch betrifft nicht den Kündigungsschutz bzw. die Erstreckung im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gemäss der dargestellten Rechtsprechung. Sind ausschliesslich finanzielle Ansprüche aus einem schon beendeten Mietverhältnis zu beurteilen, fehlt es
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nämlich regelmässig an dem für den Bereich des Kündigungsschutzes typischen Machtgefälle zwischen den Vertragsparteien und an der zeitlichen Dringlichkeit der richterlichen Beurteilung, welche die (streitwertunabhängige) Anwendbarkeit des - raschen und laienfreundlichen (siehe BGE 146 III 297 E. 2.4 und 2.5 mit Hinweisen) - vereinfachten Verfahrens erforderlich machen. Die Rechtsauffassung, wonach es darauf ankommen soll, in welchem Verhältnis diese Forderungen zur Beendigung des Mietverhältnisses stehen, wäre ausserdem unpraktikabel, weil sie - wie dieser Fall geradezu exemplarisch zeigt - zur Folge hätte, dass bereits im Rahmen der Bestimmung der Zuständigkeit und der Verfahrensart über Fragen zu befinden wäre, die kaum von der Beurteilung in der Sache getrennt werden können. Das manifestiert sich konkret in der Erwägung der Vorinstanz, dass es sich "um eine Streitigkeit über die finanziellen Konsequenzen einer Erstreckung" handle und dass jedenfalls "ein enger Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Streitgegenstand und dem Erstreckungsverfahren" bestehe. Ob dies zutrifft - was die Vermieterin in ihrer Beschwerde vehement bestreitet -, ist nicht auf der Zuständigkeitsebene (respektive bei der Prüfung der anwendbaren Verfahrensart) zu beurteilen, sondern - soweit erforderlich - im Rahmen der materiellen Anspruchsprüfung, und ebenso, ob auf den streitgegenständlichen Anspruch Art. 272c OR zur Anwendung gelangt und ob der Rückzug im Erstreckungsverfahren MB140015 Bindungswirkung zeitigt. Entsprechendes gilt ferner für die Frage, welche Bedeutung in diesem Zusammenhang der vom Bundesgericht festgestellten Pflichtverletzung der Vermieterin zukommt, "der Mieterin für die Liegenschaften X.strasse 75 und 79 eine verbindliche Offerte zur Fortführung des Vertragsverhältnisses ab dem 1. Februar 2014 für eine weitere Dauer von mindestens fünf Jahren zu marktüblichen Vertragskonditionen für ein Warenhaus zu unterbreiten". Dass das Handelsgericht solche mietrechtlichen Fragen zu beurteilen hat, entspricht der geltenden gesetzlichen Zuständigkeitsordnung (siehe E. 2.1 und 2.3).
2.6 Nach dem Gesagten ist das vereinfachte Verfahren nicht gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO streitwertunabhängig auf Klagen anwendbar, mit denen nach Beendigung des Mietverhältnisses und ausserhalb eines Verfahrens um Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, Anfechtung der Kündigung oder Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses finanzielle Forderungen geltend gemacht werden. Dies gilt ungeachtet
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davon, ob im Rahmen der Behandlung der Klagebegehren vorfrageweise zu beurteilen ist, wann und in welcher Form das Mietverhältnis geendet hat. Indem die Vorinstanz gestützt auf eine abweichende Rechtsauffassung ihre sachliche Zuständigkeit verneint und auf die Klage nicht eintritt, verstösst sie gegen Bundesrecht.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
¹	I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
²	Vi è contenzioso commerciale se:
^a	la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno;
^b	la decisione del tribunale è impugnabile con ricorso in materia civile al Tribunale federale; e
^c	le parti risultano iscritte nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero.
³	Se soltanto il convenuto è iscritto nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero, ma le altre condizioni risultano adempiute, l'attore può scegliere tra il tribunale commerciale e il giudice ordinario.
⁴	I Cantoni possono altresì attribuire al tribunale commerciale il giudizio su:
^a	le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1;
^b	le controversie in materia di società commerciali e cooperative.
⁵	Il tribunale commerciale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
¹	I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
²	Vi è contenzioso commerciale se:
^a	la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno;
^b	la decisione del tribunale è impugnabile con ricorso in materia civile al Tribunale federale; e
^c	le parti risultano iscritte nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero.
³	Se soltanto il convenuto è iscritto nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero, ma le altre condizioni risultano adempiute, l'attore può scegliere tra il tribunale commerciale e il giudice ordinario.
⁴	I Cantoni possono altresì attribuire al tribunale commerciale il giudizio su:
^a	le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1;
^b	le controversie in materia di società commerciali e cooperative.
⁵	Il tribunale commerciale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261^b - 1 Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario.
¹	Nella locazione di fondi, le parti possono convenire l'annotazione del contratto nel registro fondiario.
²	Questa annotazione ha l'effetto d'obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l'uso del fondo a norma del contratto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 959 - 1 Possono essere annotati nel registro i diritti personali, quando la loro annotazione sia espressamente prevista dalla legge come nei casi di prelazione, di ricupera, di promessa di vendita, di affitto o di pigione.
¹	Possono essere annotati nel registro i diritti personali, quando la loro annotazione sia espressamente prevista dalla legge come nei casi di prelazione, di ricupera, di promessa di vendita, di affitto o di pigione.
²	Mediante l'annotazione diventano efficaci in confronto ai diritti posteriormente acquisiti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259^a - 1 Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
¹	Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore:
^a	l'eliminazione del difetto;
^b	una riduzione proporzionale del corrispettivo;
^c	il risarcimento dei danni;
^d	l'assunzione della lite contro un terzo.
²	Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^c - 1 Ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione.
¹	Ciascuna parte può chiedere che, nella decisione di protrazione, il contratto venga adeguato alla nuova situazione.
²	Se non è stato modificato nella decisione di protrazione, il contratto permane valido senza alcun cambiamento durante la protrazione; sono salve le possibilità legali d'adeguamento.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^d - Se la decisione di protrazione o le parti non dispongono altrimenti, il conduttore può dare la disdetta:
^a	con preavviso di un mese per la fine di un mese, se la protrazione non è superiore a un anno;
^b	con preavviso di tre mesi per una scadenza legale, se la protrazione è superiore a un anno.