Urteilskopf

147 II 281

21. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. Bundesamt für Justiz BJ gegen A. AG und Grundbuchinspektorat Graubünden (Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten) 2C_589/2020 vom 22. März 2021

Regeste (de):

Regeste (fr):

Regesto (it):


Sachverhalt ab Seite 282

BGE 147 II 281 S. 282

A. Die A. AG mit Sitz in U. ist Eigentümerin der Parzelle Nr. x in der Gemeinde V., für welche eine (rechtskräftige) Baubewilligung für ein Wohn- und Geschäftshaus vorliegt. (...) Am 14. November 2017 schloss die A. AG mit der B. AG einen langfristigen Mietvertrag (über 30 Jahre fest und unkündbar) für sämtliche im geplanten Neubau zu erstellenden Personalwohnungen ab. Letztere sollen dem Hotelpersonal des Hotels B., in V., als Unterkunft dienen.
B. Die A. AG beabsichtigt, diejenigen Stockwerkeinheiten, welche Ladenlokale und die genannten Personalwohnungen umfassen, als Stockwerkeigentum an einen Investor im Ausland zu verkaufen. Auf Gesuch hin hielt das Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden (Grundbuchinspektorat) mit Verfügung vom 24. August 2018 unter anderem fest, die für den Bau von
BGE 147 II 281 S. 283

Personalwohnungen vorgesehenen Stockwerkeigentümer-Grundstücke und das Stammgrundstück Nr. x könnten als Teil einer Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) gelten und der Erwerb dieser Grundstücke durch Personen im Ausland sei bewilligungsfrei. Ferner wurde die Auflage angeordnet, die Nutzung der genannten Grundstücke als betriebsnotwendige Personalwohnungen dauernd zu gewährleisten (wobei allfällige Nutzungsänderungen der Bewilligungsbehörde zur Prüfung zu unterbreiten seien), sowie das zuständige Grundbuchamt angewiesen, eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch vorzunehmen. Die Anfechtung dieser Verfügung durch das Bundesamt für Justiz blieb gemäss Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 3. Juni 2020 erfolglos.
C. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 9. Juli 2020 an das Bundesgericht beantragt das Bundesamt für Justiz (Beschwerdeführer) die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils. Es sei festzustellen, dass der Erwerb durch Personen im Ausland der auf dem Stammgrundstück Nr. x in der Gemeinde V. geplanten Stockwerkeinheiten, welche als Personalwohnungen genutzt werden sollen, der Bewilligungspflicht unterstehe. (...) Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut, hebt das vorinstanzliche Urteil auf und stellt fest, dass der Erwerb der auf dem Stammgrundstück Nr. x in der Gemeinde V. geplanten Stockwerkeinheiten, welche als Personalwohnungen genutzt werden sollen, durch eine Person im Ausland der Bewilligungspflicht gemäss BewG untersteht. (Auszug)

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

3.

3.1 Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Frage, ob ein Erwerb der für das Hotelpersonal geplanten (als Stockwerkeigentum ausgestalteten) Personalwohnungen durch eine Person im Ausland der Bewilligungspflicht gemäss BewG untersteht. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn diese Personalwohnungen als Teil der Hotelbetriebsstätte der B. AG gelten. Unbestritten ist dagegen, dass die im Neubau ebenfalls vorgesehenen Ladenlokale mit Lager- und Nebenräumen als Betriebsstätten im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG von der entsprechenden Bewilligungspflicht ausgenommen sind.
BGE 147 II 281 S. 284

(...)

4.

4.1 Vorliegend kommt es auf das Verständnis von Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG an. Dabei ist dem Gesetzeszweck und dem Willen des Gesetzgebers Rechnung zu tragen. Ausserdem ist die genannte Bestimmung nicht isoliert zu betrachten, sondern im Zusammenhang mit Art. 2 Abs. 3
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
und Art. 9 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 9 - 1 I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
1    I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
a  serve per la costruzione, senza aiuto federale, di abitazioni sociali giusta il diritto cantonale in luoghi dove vi è penuria d'abitazioni o è appena stato edificato con siffatte abitazioni;
b  ...
c  serve come abitazione secondaria di una persona fisica in un luogo con il quale essa mantiene rapporti strettissimi e degni di protezione, finché questi sussistono.
2    I Cantoni possono inoltre stabilire per legge che l'autorizzazione può essere accordata, nei limiti dei propri contingenti, a una persona fisica che acquista un fondo come abitazione di vacanza o come unità d'abitazione in un apparthotel.
3    I Cantoni designano i luoghi in cui l'acquisto di abitazioni di vacanza o di unità d'abitazione in apparthotel da parte di persone all'estero è necessario per promuovere il turismo.37
4    Un'autorizzazione non è computata nel contingente:
a  se l'alienante ha già ottenuto l'autorizzazione per l'acquisto dell'abitazione di vacanza o dell'unità d'abitazione in un apparthotel;
b  se essa è rilasciata giusta l'articolo 8 capoverso 3;
c  per l'acquisto di una parte di comproprietà di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in un apparthotel, a condizione che l'acquisto di un'altra parte di comproprietà della medesima abitazione di vacanza o unità d'abitazione in un apparthotel sia già stato computato nel contingente.38
BewG sowie Art. 3
SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE)
OAFE Art. 3 Costruzione e locazione a titolo professionale di abitazioni - L'utilizzo di un fondo per la costruzione o la locazione a titolo professionale di abitazioni non appartenenti a un albergo o a un apparthotel non costituisce stabilimento d'impresa ai sensi dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE.
der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411).

4.2 Das BewG bezweckt gemäss seinem Art. 1, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern und dementsprechend den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu beschränken (vgl. Urteile 2C_947/2018 vom 10. August 2020 E. 3.5.2; 2C_639/ 2019 vom 10. Juli 2020 E. 4 und 6.2). Laut Botschaft zum BewG stellt dieser Zweck den einzigen Gesetzeszweck dar und soll sicherstellen, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt, während der Umfang des Grundeigentums in der Hand von Personen im Ausland auf einem tragbaren Mass stabilisiert werden soll (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative "gegen den Ausverkauf der Heimat", BBl 1981 III 585 ff., 617, 619).
4.3 Unter den Wortlaut (von Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG) "[...] dasGrundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder [...] dient" können deshalb praxisgemäss nur Grundstücke subsumiert werden, welche direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit eines entsprechenden Unternehmens bzw. freien Berufes dienen (Urteile 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 3.1; 2A.428/1999 vom 28. Januar 2000 E. 3d). Die wirtschaftliche Tätigkeit muss in der Liegenschaft stattfinden (Urteil 2A.428/1999 vom 28. Januar 2000 E. 3d). Der (bewilligungsfreie) Erwerb von Wohnungen durch eine Person im Ausland ist in diesem Zusammenhang nur möglich, wenn ein Miterwerbstatbestand im Sinne von Art. 2 Abs. 3
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG vorliegt, sprich beim Erwerb einer Betriebsstätte im vorgenannten Sinne gleichzeitig durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden (Urteile 2C_639/ 2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.1; 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 2). Praxisgemäss ebenfalls als Miterwerb zugelassen wird der Erwerb von Wohnungen, welche für den Betrieb des Unternehmens bzw. die Ausübung der wirtschaftlichen Aktivität notwendig sind oder
BGE 147 II 281 S. 285

von denen derjenige Teil der Liegenschaft, welcher die Betriebsstätte beherbergt, praktisch nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand abgetrennt werden könnte ("logements qui sont nécessaires à l'exploitation de l'entreprise et de ceux dont la séparation de l'immeuble abritant l'entreprise pour en faire un immeuble distinct serait pratiquement impossible ou constituerait une exigence disproportionnée"; Urteile 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.1; 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 E. 2). Davon abgesehen ist, sofern eine entsprechende kantonale Rechtsgrundlage besteht, nur der Erwerb von Grundstücken, welche im Sinne von Art. 9 Abs. 1 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 9 - 1 I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
1    I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
a  serve per la costruzione, senza aiuto federale, di abitazioni sociali giusta il diritto cantonale in luoghi dove vi è penuria d'abitazioni o è appena stato edificato con siffatte abitazioni;
b  ...
c  serve come abitazione secondaria di una persona fisica in un luogo con il quale essa mantiene rapporti strettissimi e degni di protezione, finché questi sussistono.
2    I Cantoni possono inoltre stabilire per legge che l'autorizzazione può essere accordata, nei limiti dei propri contingenti, a una persona fisica che acquista un fondo come abitazione di vacanza o come unità d'abitazione in un apparthotel.
3    I Cantoni designano i luoghi in cui l'acquisto di abitazioni di vacanza o di unità d'abitazione in apparthotel da parte di persone all'estero è necessario per promuovere il turismo.37
4    Un'autorizzazione non è computata nel contingente:
a  se l'alienante ha già ottenuto l'autorizzazione per l'acquisto dell'abitazione di vacanza o dell'unità d'abitazione in un apparthotel;
b  se essa è rilasciata giusta l'articolo 8 capoverso 3;
c  per l'acquisto di una parte di comproprietà di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in un apparthotel, a condizione che l'acquisto di un'altra parte di comproprietà della medesima abitazione di vacanza o unità d'abitazione in un apparthotel sia già stato computato nel contingente.38
BewG dem sozialen Wohnungsbau dienen, durch eine Person im Ausland möglich, wobei diesbezüglich eine (kantonale) Bewilligung erforderlich ist.
4.4 Weitere Konturen werden dem Betriebsstättenbegriff durch Art. 3
SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE)
OAFE Art. 3 Costruzione e locazione a titolo professionale di abitazioni - L'utilizzo di un fondo per la costruzione o la locazione a titolo professionale di abitazioni non appartenenti a un albergo o a un apparthotel non costituisce stabilimento d'impresa ai sensi dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE.
BewV verliehen, wonach die Verwendung eines Grundstücks für die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, keine Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG begründet. Wenn somit die Liegenschaft gewöhnlichen Wohnzwecken dient und nicht ein gewisser Hotelservice sichergestellt ist (vgl. Art. 10 lit. c
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 10 Apparthotel - Per apparthotel s'intende un albergo nuovo o da rinnovare, appartenente, in proprietà per piani, all'esercente, a persone all'estero e, se del caso, a terzi, qualora adempia le seguenti condizioni:
a  gli impianti e le attrezzature speciali per la gestione alberghiera e le unità d'abitazione devono essere di proprietà dell'esercente in ragione del 51 per cento almeno delle quote di valore del complesso;
b  l'esercizio alberghiero delle unità d'abitazione, incluse quelle appartenenti all'esercente, dev'essere duraturo e pari almeno al 65 per cento delle pertinenti quote di valore;
c  l'offerta di prestazioni dev'essere adeguata e l'albergo costruito ed esercitato in modo idoneo, nonché presumibilmente redditivo, secondo una perizia della Società svizzera del credito alberghiero.
BewG), gilt sie nicht als Teil der Hotel- oder Apparthotelbetriebsstätte.
4.5 Zwar wurde durch die Gesetzesänderung vom 30. April 1997, welche Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG eingeführt hat, der Erwerb von schweizerischen Betriebsstättengrundstücken durch Personen im Ausland erleichtert. So ist ein entsprechender Erwerb als reine Kapitalanlage zulässig, und zwar - entgegen dem Beschwerdeführer - auch dann, wenn das Betriebsstättengrundstück an einen Dritten vermietet oder verpachtet wird bzw. als Betriebsstätte eines Dritten dient (Botschaft vom 26. März 1997 über besondere konjunkturpolitische Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen Infrastruktur und zur Förderung privater Investitionen im Energiebereich [Investitionsprogramm] sowie zur Erleichterung ausländischer Investitionen [Botschaft 1997], BBl 1997 II 1221 ff., 1262; AS 1997 2085 ff.; Urteil 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.1). Ziel der Gesetzesrevision war jedoch die Förderung ausländischer Investitionen in die Schaffung von Produktions- und Dienstleistungsbetrieben und nicht in die Errichtung von Wohnbauten (Botschaft 1997, BBl 1997 II 1245; Urteile 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.1; 2A.428/1999 vom 28. Januar 2000 E. 3d). Auch in der jüngeren Vergangenheit ist die Notwendigkeit der Beibehaltung von
BGE 147 II 281 S. 286

Restriktionen gegenüber ausländischen Investitionen in Wohnbauten betont und sind entsprechende Lockerungen (zum wiederholten Mal) abgelehnt worden (vgl. Zusatzbotschaft vom 13. November 2013 zur Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [Verzicht auf die Aufhebung], BBl 2013 9069 ff., 9073 f.). Dem ist Rechnung zu tragen.
4.6 Die Gesetzesänderung von 1997 hat nicht zu einer Aufweichung des Betriebsstättenbegriffs geführt (Urteil 2A.428/1999 vom 28. Januar 2000 E. 3d). Letzterer ist in diesem Sinne nach wie vor restriktiv zu verstehen (Urteil 2C_639/2019 vom 10. Juli 2020 E. 7.1.3). Wohnbauten bzw. Grundstücke, welche Wohnzwecken dienen, stellen keine Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
BewG dar. Der Erwerb von schweizerischen Wohnliegenschaften als Kapitalanlage durch Personen im Ausland ist deshalb, von der Ausnahme des Miterwerbstatbestands abgesehen (vgl. E. 4.3 oben), gemäss BewG nicht bewilligungsfrei möglich. Diesbezüglich fehlt eine entsprechende Rechtsgrundlage.
4.7 Vorliegend ist kein Miterwerbstatbestand gegeben. Vielmehr geht es um den isolierten Erwerb einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum, welche in Bezug auf den streitbetroffenen Teil Wohnzwecken dient. Auch Personalwohnungen dienen Wohnzwecken und stellen wie dargelegt keine Betriebsstätte dar. Das Bundesgericht verkennt zwar nicht, dass - wie auch vorinstanzlich sachverhaltsmässig festgestellt (vgl. nicht publ. E. 3.4) - das Hotelpersonal grundsätzlich auf die Zurverfügungstellung von Personalwohnungen angewiesen ist und auf dem betroffenen, lokalen Mietmarkt schwer Wohnraum zu finden ist bzw. dass der betroffene Hotelbetrieb ohne das Angebot von Personalwohnungen möglicherweise Schwierigkeiten hat, das nötige Personal rekrutieren zu können. Das ändert aber nichts daran, dass gemäss BewG der betroffene Grundstückteil mangels Rechtsgrundlage nicht bewilligungsfrei durch eine Person im Ausland erworben werden kann.
4.8 Bei diesem Resultat erübrigt es sich, zu prüfen, ob die Personalwohnungen "betriebsnotwendig" sind. Die Betriebsnotwendigkeit würde nur im Falle eine Miterwerbstatbestands, welcher vorliegend nicht gegeben ist, eine Rolle spielen.
Informazioni decisione   •   DEFRITEN
Documento : 147 II 281
Data : 22. marzo 2021
Pubblicato : 03. dicembre 2021
Sorgente : Tribunale federale
Stato : 147 II 281
Ramo giuridico : DTF - Diritto amministrativo e diritto internazionale pubblico
Oggetto : Art. 1, art. 2 cpv. 2 lett. a e cpv. 3, art. 9 cpv. 1 lett. a LAFE; art. 3 OAFE; mancanza di una base legale che permetta,


Registro di legislazione
LAFE: 1 
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 1 Scopo - La presente legge limita l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, per evitare l'eccessivo dominio straniero del suolo indigeno.
2 
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
1    Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
2    L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
a  il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
b  il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
c  sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
3    Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5
9 
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 9 - 1 I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
1    I Cantoni possono stabilire per legge che l'acquisto è autorizzato se il fondo:
a  serve per la costruzione, senza aiuto federale, di abitazioni sociali giusta il diritto cantonale in luoghi dove vi è penuria d'abitazioni o è appena stato edificato con siffatte abitazioni;
b  ...
c  serve come abitazione secondaria di una persona fisica in un luogo con il quale essa mantiene rapporti strettissimi e degni di protezione, finché questi sussistono.
2    I Cantoni possono inoltre stabilire per legge che l'autorizzazione può essere accordata, nei limiti dei propri contingenti, a una persona fisica che acquista un fondo come abitazione di vacanza o come unità d'abitazione in un apparthotel.
3    I Cantoni designano i luoghi in cui l'acquisto di abitazioni di vacanza o di unità d'abitazione in apparthotel da parte di persone all'estero è necessario per promuovere il turismo.37
4    Un'autorizzazione non è computata nel contingente:
a  se l'alienante ha già ottenuto l'autorizzazione per l'acquisto dell'abitazione di vacanza o dell'unità d'abitazione in un apparthotel;
b  se essa è rilasciata giusta l'articolo 8 capoverso 3;
c  per l'acquisto di una parte di comproprietà di un'abitazione di vacanza o di un'unità di abitazione in un apparthotel, a condizione che l'acquisto di un'altra parte di comproprietà della medesima abitazione di vacanza o unità d'abitazione in un apparthotel sia già stato computato nel contingente.38
10
SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE)
LAFE Art. 10 Apparthotel - Per apparthotel s'intende un albergo nuovo o da rinnovare, appartenente, in proprietà per piani, all'esercente, a persone all'estero e, se del caso, a terzi, qualora adempia le seguenti condizioni:
a  gli impianti e le attrezzature speciali per la gestione alberghiera e le unità d'abitazione devono essere di proprietà dell'esercente in ragione del 51 per cento almeno delle quote di valore del complesso;
b  l'esercizio alberghiero delle unità d'abitazione, incluse quelle appartenenti all'esercente, dev'essere duraturo e pari almeno al 65 per cento delle pertinenti quote di valore;
c  l'offerta di prestazioni dev'essere adeguata e l'albergo costruito ed esercitato in modo idoneo, nonché presumibilmente redditivo, secondo una perizia della Società svizzera del credito alberghiero.
OAFE: 3
SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE)
OAFE Art. 3 Costruzione e locazione a titolo professionale di abitazioni - L'utilizzo di un fondo per la costruzione o la locazione a titolo professionale di abitazioni non appartenenti a un albergo o a un apparthotel non costituisce stabilimento d'impresa ai sensi dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE.
Registro DTF
147-II-281
Weitere Urteile ab 2000
2A.103/2003 • 2A.428/1999 • 2C_589/2020 • 2C_639/2019 • 2C_947/2018
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
abitazione • ufficio federale di giustizia • acquisto di fondi da parte di persone all'estero • legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero • proprietà per piani • unità di proprietà per piani • autorità inferiore • comune • tribunale federale • ricorso in materia di diritto pubblico • nuovo edificio • assegnato • posto • apparthotel • azienda • produzione • locazione • investimento • ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero • utilizzazione • decisione • immobile d'abitazione • licenza edilizia • cittadinanza svizzera • locale commerciale • obiettivo della pianificazione del territorio • scopo • menzione • proprietà fondiaria • volontà • fattispecie • oggetto della lite • misura • infrastruttura • pittore • vendita di liquidazione • quesito • registro fondiario • costruzione di abitazioni
... Non tutti
AS
AS 1997/2085
FF
1981/III/585 • 1997/II/1221 • 1997/II/1245 • 2013/9069