BGE-146-III-426 - 2020-09-14 - DTF - Diritto civile - Art. 156 cpv. 2 LEF. I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare per i quali è designato come creditore il proprietario

Urteilskopf

146 III 426

45. Auszug aus dem Urteil der II. zivilrechtlichen Abteilung i.S. A. gegen Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon und B. (Beschwerde in Zivilsachen) 5A_806/2019 vom 14. September 2020

Regeste (de):

Art. 156 Abs. 2 SchKG. Herabsetzung gepfändeter Eigentümer- oder Inhabertitel in der Verwertung?

Art. 156 Abs. 2 SchKG ist auf gepfändete Eigentümer- oder Inhabertitel nicht anwendbar, und zwar auch nicht analog (E. 3).

Regeste (fr):

Art. 156 al. 2 LP. Les titres de gage créés au nom du propriétaire ou au porteur et qui ont été saisis sont-ils sujets à réduction dans la réalisation?

L'art. 156 al. 2 LP ne s'applique pas, même par analogie, aux titres de gage créés au nom du propriétaire ou au porteur et qui ont été saisis (consid. 3).

Regesto (it):

Art. 156 cpv. 2 LEF. I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore e che sono stati pignorati sono soggetti a riduzione nella realizzazione?

L'art. 156 cpv. 2 LEF non si applica, nemmeno per analogia, ai titoli di credito garantiti da pegno immobiliare per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore e che sono stati pignorati (consid. 3).

Sachverhalt ab Seite 426

BGE 146 III 426 S. 426

A. A. betreibt B. für eine Forderung von Fr. 1'850'503.30 nebst Zins (Betreibung Nr. x des Betreibungsamtes Küsnacht-Zollikon-Zumikon). Am 17. Oktober 2012 pfändete das beauftragte Betreibungsamt Visp zwei damals im Eigentum von B. stehende Grundstücke (Kat. Nr. y und Kat. Nr. z in U.) provisorisch. Am 30. Oktober 2012 wurde ein Inhaberschuldbrief (Eigentümerschuldbrief) über Fr. 2,1 Mio., lastend an 1. Pfandstelle auf den beiden Grundstücken, errichtet. Das Betreibungsamt pfändete den Schuldbrief am 22. November 2012. Die auf den Grundstücken erlassene Verfügungsbeschränkung wurde am 29. November 2012 wieder gelöscht. Im Jahre 2017 wurde
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das Eigentum an den genannten Grundstücken auf C., die damalige Ehegattin von B., übertragen. Nach seiner Darstellung erfolgte dies im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung infolge Scheidung. Am 4. Oktober 2018 verfügte das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon die Verwertung des gepfändeten Schuldbriefs auf dem Wege der Versteigerung nach Art. 125 ff . SchKG. Am 30. Oktober 2018 erliess das Betreibungsamt die Steigerungsanzeige. Die beiliegenden Steigerungsbedingungen enthielten unter anderem folgende Bestimmung (Ziff. 11; Hervorhebung unterstrichen im Original): "Der Schuldbrief wird dem Ersteigerer erst nach vollständiger Bezahlung des Restkaufpreises ausgehändigt. Die Bestimmung von Art. 156 Abs. 2SchKG, wonach zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt werden, findet vorliegend keineAnwendung."
B. Am 12. November 2018 erhob B. Beschwerde beim Bezirksgericht Meilen. Er beantragte, Ziffer 11 der Steigerungsbedingungen sei insofern anzupassen, als der Hinweis erfolgen müsse, dass die Bestimmung von Art. 156 Abs. 2 SchKG, wonach zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt würden, vorliegend Anwendung finde. Antragsgemäss erteilte das Bezirksgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Das Betreibungsamt und A. ersuchten um Abweisung der Beschwerde. Mit Urteil vom 29. Januar 2019 wies das Bezirksgericht die Beschwerde ab.
C. Gegen dieses Urteil erhob B. am 14. Februar 2019 Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich. Er verlangte die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Ziffer 11 der Steigerungsbedingungen sei insofern anzupassen, als der Hinweis erfolgen müsse, dass die Bestimmung von Art. 156 Abs. 2 SchKG, wonach zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt würden, vorliegend analog Anwendung finde. Das Obergericht erteilte der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung. A. beantragte die Abweisung der Beschwerde. Mit Urteil vom 26. September 2019 hiess das Obergericht die Beschwerde gut. Es wies das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon an, die Steigerungsbedingungen wie folgt zu korrigieren (Hervorhebung unterstrichen im Original):
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"Der Schuldbrief wird dem Ersteigerer erst nach vollständiger Bezahlung des Restkaufpreises ausgehändigt. Die Bestimmung von Art. 156 Abs. 2 SchKG, wonach zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt werden, findet vorliegend analoge Anwendung."
D. Gegen dieses Urteil hat A. (Beschwerdeführer) am 10. Oktober 2019 Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht erhoben. Er verlangt, das angefochtene Urteil aufzuheben und Ziff. 11 der Steigerungsbedingungen in ihrer ursprünglichen Fassung zu belassen. Mit Verfügung vom 25. November 2019 hat das Bundesgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt. Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen und Vernehmlassungen eingeholt. Das Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet. Mit Beschwerdeantwort vom 13. Januar 2020 hat B. (Schuldner) um Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Urteils ersucht. Das Betreibungsamt Küsnacht-Zollikon-Zumikon hat sich nicht vernehmen lassen. Diese Eingaben sind dem Beschwerdeführer zur Kenntnis zugestellt worden. Weitere Eingaben sind nicht erfolgt.
Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Frage, ob Art. 156 Abs. 2 SchKG analog auf den Fall eines gepfändeten Eigentümer- bzw. Inhabertitels anzuwenden ist. Während das Bezirksgericht dies abgelehnt hat, ist das Obergericht zum Schluss gekommen, es liege eine echte Lücke vor, die im Sinne einer analogen Anwendung von Art. 156 Abs. 2 SchKG geschlossen werden müsse.
3.

3.1 Gesetzesbestimmungen sind in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. An einen klaren Gesetzeswortlaut ist die rechtsanwendende Behörde gebunden. Abweichungen vom klaren Wortlaut sind indessen zulässig oder sogar geboten, wenn triftige Gründe zur Annahme bestehen, dass er nicht dem wahren Sinn der Bestimmung entspricht. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben. Vom klaren Wortlaut kann ferner abgewichen werden, wenn die grammatikalische Auslegung zu einem
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Ergebnis führt, das der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann. Im Übrigen sind bei der Auslegung alle herkömmlichen Auslegungselemente zu berücksichtigen, wobei das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus befolgt und es ablehnt, die einzelnen Auslegungselemente einer Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 145 III 56 E. 5.3.1 S. 59; BGE 145 V 57 E. 9.1 S. 68; BGE 144 IV 97 E. 3.1.1 S. 106; BGE 142 III 695 E. 4.1.2 S. 699; je mit Hinweisen). Eine Lücke im Gesetz besteht, wenn sich eine Regelung als unvollständig erweist, weil sie jede Antwort auf die sich stellende Rechtsfrage schuldig bleibt. Hat der Gesetzgeber eine Rechtsfrage nicht übersehen, sondern stillschweigend - im negativen Sinn - mitentschieden (qualifiziertes Schweigen), bleibt kein Raum für richterliche Lückenfüllung. Eine Gesetzeslücke, die vom Gericht zu füllen ist, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vor, wenn der Gesetzgeber etwas zu regeln unterlassen hat, was er hätte regeln sollen, und dem Gesetz diesbezüglich weder nach seinem Wortlaut noch nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt eine Vorschrift entnommen werden kann. Von einer unechten oder rechtspolitischen Lücke ist demgegenüber die Rede, wenn dem Gesetz zwar eine Antwort, aber keine befriedigende zu entnehmen ist. Echte Lücken zu füllen, ist dem Gericht aufgegeben, unechte zu korrigieren, ist ihm nach traditioneller Auffassung grundsätzlich verwehrt. Ob eine zu füllende Lücke oder ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Ist ein lückenhaftes Gesetz zu ergänzen, gelten als Massstab die dem Gesetz selbst zugrunde liegenden Zielsetzungen und Werte. Lücken können oftmals auf dem Weg der Analogie geschlossen werden (BGE 144 IV 97 E. 3.1.2 S. 106 f. mit Hinweisen). Umgekehrt ist Voraussetzung für die analoge Anwendung eines Rechtssatzes, dass zunächst das Vorliegen einer Lücke im Gesetz festgestellt wird (BGE 141 III 43 E. 2.5.1 S. 45).
3.2 Gemäss Art. 156 Abs. 2 SchKG werden vom Grundeigentümer zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel im Falle separater Verwertung auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt. Der Wortlaut bezieht sich in allen drei Amtssprachen einzig auf verpfändete Titel ("zu Faustpfand begebene", "donnés en nantissement", "dati in pegno"). Gepfändete Titel werden in Art. 156 Abs. 2 SchKG nicht erwähnt. Das SchKG enthält auch sonst keine Regelung, die eine Art. 156 Abs. 2 SchKG entsprechende Rechtsfolge für
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gepfändete Eigentümer- oder Inhabertitel anordnen würde oder das durch Art. 156 Abs. 2 SchKG für verpfändete Titel gelöste Problem (dazu sogleich) in allgemeiner Weise für gepfändete Titel lösen würde. Zum Wortlaut von Art. 156 Abs. 2 SchKG passt seine systematische Stellung. Er befindet sich im vierten Titel des SchKG, welcher die Betreibung auf Pfandverwertung zum Gegenstand hat, und nicht etwa in den Verwertungsvorschriften der Betreibung auf Pfändung. Dabei ist zu beachten, dass in den Normen über die Verwertung im Pfandbetreibungsverfahren mehrmals auf die Vorschriften des Pfändungsverfahrens verwiesen wird, so insbesondere in Art. 156 Abs. 1 SchKG. In systematischer Hinsicht unterstreicht dies die Sonderstellung von Art. 156 Abs. 2 SchKG.
Art. 156 Abs. 2 SchKG wurde mit der SchKG-Revision vom 16. Dezember 1994 ins Gesetz eingefügt und ist am 1. Januar 1997 in Kraft getreten (AS 1995 1264). Hintergrund und Anlass zur Schaffung von Art. 156 Abs. 2 SchKG bildete der Umstand, dass es zu ungerechten und geradezu schockierenden Ergebnissen führen konnte, wenn der Faustpfandgläubiger in der Pfandverwertung den verpfändeten Schuldbrief günstig erwarb und danach in seiner neuen Stellung als Grundpfandgläubiger gegen den Schuldner vorging, wobei der Gläubiger aufgrund der Abstraktheit der Schuldbriefforderung seinen Erlös aus der Grundpfandverwertung nicht auf seine Grundforderung gegen den Schuldner anrechnen musste und er letztere weiterhin mithilfe des Pfandausfallscheins geltend machen konnte. Das Bundesgericht schloss eine Korrektur auf dem Wege der Auslegung aus und hielt fest, es liege am Gesetzgeber, für Abhilfe zu sorgen, falls er dies als notwendig erachte (BGE 115 II 149 E. 3 und 6a S. 152 ff. mit Hinweisen; bestätigt in BGE 119 III 105 E. 2c S. 107 f.; vgl. sodann PAUL-HENRI STEINAUER, Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 2015, N. 161 f. zu Art. 842 ZGB; DÜRR/ZOLLINGER, Zürcher Kommentar, Das Grundpfand, 2. Aufl. 2013, N. 108 ff. zu Art. 816 ZGB, mit Kritik sowohl an der dogmatischen Annahme der strikten Abstrahierung der Schuldbriefforderung, die nicht zwingend gewesen sei, als auch an der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die eine Rechtsfolge bedauerte, die sie selber geschaffen habe, und schliesslich am Lösungsansatz von Art. 156 Abs. 2 SchKG). Art. 156 Abs. 2 SchKG war im bundesrätlichen Entwurf für die damalige Revision noch nicht enthalten und wurde erst auf Antrag der nationalrätlichen Kommission eingefügt. Den Materialien lässt sich, wie
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bereits die Vorinstanz festgehalten hat, nicht entnehmen, wie es sich im Falle gepfändeter Titel verhalten solle. Die Rede ist nur von faustverpfändeten Titeln (AB 1993 N 31; AB 1993 S 649; AB 1994 N 1419; ferner Protokoll der Sitzung der Kommission des Nationalrates vom 16./17. November 1992, S. 54 f.; Protokoll der Sitzung der Kommission des Ständerates vom 12.-14. Mai 1993, S. 53 f.; Protokoll der Sitzung der Kommission des Ständerates vom 24. Juni 1993, S. 16; Protokoll der Sitzung der Kommission des Nationalrates vom 8. November 1993, S. 22). Der Berichterstatter im Ständerat äusserte sich dabei unter anderem wie folgt: "A l'article 156, le Conseil fédéral et la commission ont voulu résoudre le problème, qui avait été déclaré choquant par le Tribunal fédéral, relatif à la réalisation des titres de gage donnés en nantissement par le propriétaire et la réalisation successive de l'immeuble..." (AB 1993 S 649). Der Beschwerdeführer vermutet, die Formulierung von Art. 156 Abs. 2 SchKG gehe auf die Dissertation von MOSER zurück (PETER MOSER, Die Verpfändung von Grundpfandtiteln, 1989, S. 164 f.). Dies lässt sich zwar anhand der Materialien nicht direkt nachweisen, doch ist immerhin festzuhalten, dass nicht nur der vorgeschlagene Text der Gesetzesergänzung, sondern auch die systematische Stellung (gemäss MOSERS Vorschlag Art. 156a SchKG) für die Begründetheit der Vermutung spricht. MOSER behandelt dabei nur das Problem der Verpfändung, nicht auch dasjenige der Pfändung eines Eigentümergrundpfandtitels. In der Lehre wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass sich Art. 156 Abs. 2 SchKG nur auf verpfändete Titel bezieht und auf gepfändete Titel nicht anzuwenden ist (INGRID JENT-SØRENSEN, Aktuelle Probleme der Faust- und Grundpfandverwertung, ZBGR 76/1995 S. 81; JÜRGEN BRÖNNIMANN, Zwangsvollstreckungsrechtliche Risiken bei Grundpfandrechten, in: Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, 1996, S. 141; URS PETER MÖCKLI, Das Eigentümergrundpfandrecht, 2001, S. 127; ROLAND PFÄFFLI, Die Rolle des Grundbuchs in der Insolvenz, in: Sanierung und Insolvenz von Unternehmen VIII, 2017, S. 37; DANIEL STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Ergänzungsband zur 2. Auflage, 2017, ad N. 27 zu Art. 156 SchKG; ders., in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 6. Aufl. 2019, N. 14 zu Art. 857 ZGB und N. 14 zu Art. 860 ZGB; a.A. PIERRE-ROBERT GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, N. 57 zu
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Art. 156 SchKG; SIDNEY KAMERZIN, Le contrat constitutif de cédule hypothécaire, 2003, Rz. 158; CLAUDE AEMISEGGER, Qualifizierte Schuldurkunden und SchKG, 2009, S. 208 und Fn. 1219). Gegen eine Anwendung auf gepfändete Titel haben sich sodann das Bezirksgericht Muri (Entscheid vom 14. Januar 2014, in: BlSchK 2014 S. 184 ff.) sowie die Freiburger Aufsichtsbehörde über das Grundbuch (Entscheid vom 22. Oktober 2007, in: Freiburger Zeitschrift für Rechtsprechung[FZR]2008 S. 50 f.) ausgesprochen.
3.3 Das Problem, zu dessen Behebung Art. 156 Abs. 2 SchKG geschaffen wurde, kann sich in ähnlicher Weise auch im Rahmen der Pfändung und Verwertung eines Eigentümer- oder Inhaberschuldbriefs stellen. Dies gilt grundsätzlich auch unter der Herrschaft des neuen Schuldbriefrechts (vgl. STEINAUER, a.a.O., N. 161 zu Art. 842 ZGB). Gestützt auf die soeben dargestellten Befunde (oben E. 3.2) ist zu untersuchen, ob diesbezüglich eine Lücke vorliegt, die durch die analoge Anwendung von Art. 156 Abs. 2 SchKG geschlossen werden kann. Wie bereits ausgeführt, ist der Wortlaut von Art. 156 Abs. 2 SchKG klar. Er bezieht sich nur auf verpfändete und nicht auf gepfändete Titel. Dies wird durch seine systematische Stellung untermauert (oben E. 3.2). Im Laufe der Gesetzgebungsarbeiten war nur von der Faustverpfändung die Rede und die Pfändung von Eigentümer- und Inhabertiteln ist nicht erwähnt worden. Dass der Zweck von Art. 156 Abs. 2 SchKG auf die Verpfändung von Eigentümer- und Inhabertiteln abzielt und sich seine Tragweite zugleich darauf beschränkt, wird vom ständerätlichen Berichterstatter deutlich umschrieben (oben E. 3.2). Hinweise für ein qualifiziertes Schweigen in Bezug auf gepfändete Titel fehlen jedoch. Weder aus dem Umstand als solchem, dass gepfändete Titel in Art. 156 Abs. 2 SchKG nicht erwähnt werden, noch aus den Materialien kann geschlossen werden, dass der Gesetzgeber bewusst auf ihre Erwähnung verzichtet hätte und damit hätte ausschliessen wollen, dass sie gleich wie verpfändete Titel zu behandeln seien. Zwar war grundsätzlich bekannt, dass sich die selbe Problematik wie bei den verpfändeten Titeln auch bei gepfändeten stellen konnte (BGE 89 III 43 E. 2 S. 46). Inwieweit dies dem Gesetzgeber bewusst war und welches die Gründe für die Nichtberücksichtigung der gepfändeten Titel waren, lässt sich den Materialien jedoch nicht entnehmen. Im Vordergrund der damaligen Diskussionen und juristischen Probleme standen aber jedenfalls die
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verpfändeten und nicht die gepfändeten Titel (vgl. BGE 115 II 149 E. 3 S. 153; 52 III 158 S. 160; MOSER, a.a.O., S. 163 f.; je mit Hinweisen). Das gesetzgeberische Eingreifen wurde durch die Behandlung der verpfändeten Titel veranlasst. Damit ist davon auszugehen, dass Art. 156 Abs. 2 SchKG einen spezifischen und punktuellen Eingriff vorsieht, um denjenigen Einzelfall zu lösen, der damals die Diskussion beherrschte (JENT-SØRENSEN, a.a.O., S. 80). Im Übrigen zeigen auch heute die geringe Anzahl an Fällen, die sich mit gepfändeten Titeln befassen, und die eher knappen Ausführungen in der aktuellen Lehre, dass es in Bezug auf gepfändete Titel eher selten zu Situationen zu kommen scheint, die nach Korrektur durch die Gerichte oder den Gesetzgeber rufen. Da der Eingriff des Gesetzgebers von seinem Zweck her eng begrenzt war und der Gesetzgeber gerade keinen Anlauf genommen hat, die Problematik umfassend zu lösen, kann nicht gesagt werden, dass er damals weitergehende Regeln hätte treffen müssen bzw. dass er eine planwidrige Unvollständigkeit (BGE 132 III 470 E. 5.1 S. 478) hinterlassen hätte. Eine Gesamtschau hätte dabei nicht nur die Verpfändung und die Pfändung von Eigentümer- und Inhabertiteln umfassen müssen, sondern gegebenenfalls noch weitere Fälle (vgl. dazu JENT-SØRENSEN, a.a.O., S. 80 f.). Entgegen der Auffassung des Obergerichts liegt somit keine echte Lücke und keine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes vor. Vielmehr enthält das Gesetz eine Antwort für die gepfändeten Titel, auch wenn sie im Einzelfall nicht befriedigen mag, da es keine generelle Vorkehr gegen den Eintritt einer Situation enthält, in welcher sich der Schuldner mit einer doppelten Vollstreckung konfrontiert sehen oder sich der Gläubiger bereichern könnte. Im Hinblick auf die gepfändeten Titel verhält sich die Situation diesbezüglich gleich wie hinsichtlich der verpfändeten vor Erlass von Art. 156 Abs. 2 SchKG (BGE 115 II 149 E. 6a S. 155). Es liegt am Gesetzgeber, tätig zu werden, wenn er dies für erforderlich hält. Im Übrigen steht keineswegs fest, dass in Bezug auf die gepfändeten Titel eine zu Art. 156 Abs. 2 SchKG analoge Lösung im Vordergrund stehen müsste (vgl. die Lösungsvorschläge bei JENT-SØRENSEN, a.a.O., S. 81 ff.). Neben einer Ergänzung von Art. 156 Abs. 2 SchKG kämen auch andere gesetzgeberische Eingriffe in Betracht. So könnte beispielsweise die Abstraktheit der vom Ersteigerer erworbenen Schuldbriefforderung punktuell gelockert bzw. in Fällen
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wie dem vorliegenden eine Anrechnungspflicht eingeführt werden (vgl. Art. 842 Abs. 2 und 3 ZGB; vgl. DÜRR/ZOLLINGER, a.a.O., N. 118 zu Art. 816 ZGB; kritisch JENT-SØRENSEN, a.a.O., S. 82). Sodann könnte in Betracht gezogen werden, auf die Pfändung von Eigentümer- und Inhabertiteln in Abkehr von der üblichen Pfändungsreihenfolge (Art. 95 Abs. 2 SchKG) zu verzichten und gleich das dahinter stehende Grundstück zu pfänden. Dies wäre im Einzelfall gestützt auf Art. 95 Abs. 4 bis und 5 SchKG bereits heute möglich. Die Abänderung der Pfändungsreihenfolge liesse sich umso eher rechtfertigen, als bei der Betreibung auf Pfändung (anders als bei derjenigen auf Pfandverwertung) der Zugriff des Gläubigers von Anfang an auf das gesamte Vermögen des Schuldners gerichtet ist und die Pfändung eines Eigentümertitels für den Gläubiger im Wesentlichen bloss zu einer Verzögerung und Verkomplizierung des Vollstreckungsverfahrens führt. Bei Fehlen anderer Vermögenswerte des Schuldners wird es nämlich am Ende ohnehin zu einer Pfändung und Verwertung des Grundstücks kommen. Im vorliegenden Fall hätte sich die Problematik sodann vermeiden lassen, wenn in der Pfändung die bereits gepfändeten Grundstücke nicht durch den Eigentümerschuldbrief ersetzt worden wären bzw. wenn eine solche Ersetzung gesetzlich untersagt wäre (vgl. auch Art. 13 Abs. 2 und Art. 35 Abs. 2 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR281.42]). Es liegt nicht am Bundesgericht, die verschiedenen denkbaren Lösungsmöglichkeiten gegeneinander abzuwägen. Vielmehr ist auch dies Aufgabe des Gesetzgebers, sofern er ein Eingreifen für erforderlich hält.
Schliesslich zeigt der vorliegende Fall auch, dass nicht von vornherein davon ausgegangen werden kann, die Versteigerung des gepfändeten Schuldbriefs werde zu einem krass ungerechten und schockierenden Ergebnis führen. Es steht derzeit nämlich noch nicht fest, dass der Beschwerdeführer den Schuldbrief zu einem äusserst günstigen Preis ersteigern kann. Da die belasteten Grundstücke an die ehemalige Ehefrau des Schuldners übertragen worden sind, ist es denkbar, dass sie mitbietet oder den Schuldbrief sogar selber ersteigert. Die weitere Frage, ob sich der Schuldner sodann Rechtsmissbrauch vorwerfen lassen muss und er deshalb gar nicht schutzwürdig ist, kann offenbleiben, zumal keine genaueren Tatsachenfeststellungen über den Ablauf der Pfändung und die nachträgliche Errichtung des Eigentümerschuldbriefs getroffen wurden.
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3.4 Als Schlussfolgerung ist somit festzuhalten, dass Art. 156 Abs. 2 SchKG auf gepfändete Eigentümer- oder Inhabertitel nicht, und zwar auch nicht analog, anwendbar ist. Die entsprechende Lückenfüllung durch das Obergericht erweist sich als bundesrechtswidrig. Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben. Ziffer 11 der Steigerungsbedingungen bleibt folglich in ihrer ursprünglichen Fassung vom 30. Oktober 2018.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 156 - 1 La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
¹	La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
²	I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare e per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore, dati in pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso di realizzazione separata, all'importo della somma ricavata.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 156 - 1 La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
¹	La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
²	I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare e per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore, dati in pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso di realizzazione separata, all'importo della somma ricavata.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 125 - 1 La realizzazione si fa ai pubblici incanti, dei quali sono resi noti precedentemente il luogo, il giorno e l'ora.2 La forma di pubblicazione del bando, il modo, il tempo ed il luogo degli incanti sono determinati dall'ufficiale col maggior riguardo possibile agli interessi delle parti. Non è richiesta l'inserzione del bando nel foglio ufficiale.
¹	La realizzazione si fa ai pubblici incanti, dei quali sono resi noti precedentemente il luogo, il giorno e l'ora.2 La forma di pubblicazione del bando, il modo, il tempo ed il luogo degli incanti sono determinati dall'ufficiale col maggior riguardo possibile agli interessi delle parti. Non è richiesta l'inserzione del bando nel foglio ufficiale.
³	Quando il debitore, il creditore e i terzi interessati abbiano in Svizzera una dimora conosciuta o un rappresentante, l'ufficio d'esecuzione li avvisa con lettera semplice, almeno tre giorni prima, del giorno, dell'ora e del luogo dell'incanto.258

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 156 - 1 La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
¹	La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
²	I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare e per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore, dati in pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso di realizzazione separata, all'importo della somma ricavata.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 156 - 1 La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
¹	La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
²	I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare e per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore, dati in pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso di realizzazione separata, all'importo della somma ricavata.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 842 - 1 La cartella ipotecaria costituisce un credito personale garantito da pegno immobiliare.
¹	La cartella ipotecaria costituisce un credito personale garantito da pegno immobiliare.
²	Salvo diversa convenzione, il credito risultante dalla cartella ipotecaria sussiste, se del caso, accanto a quello da garantire derivante dal rapporto fondamentale tra il creditore e il debitore.
³	Per quanto concerne il credito risultante dalla cartella ipotecaria, il debitore può opporre al creditore e ai suoi aventi causa che non siano in buona fede le eccezioni personali derivanti dal rapporto fondamentale.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 816 - 1 Il creditore ha il diritto di essere pagato sul ricavo del fondo nel caso che non sia altrimenti soddisfatto.
¹	Il creditore ha il diritto di essere pagato sul ricavo del fondo nel caso che non sia altrimenti soddisfatto.
²	Il patto che in difetto di pagamento il pegno immobiliare debba decadere in proprietà del creditore, è nullo.
³	Se più fondi sono costituiti in pegno per il medesimo credito, l'esecuzione in via di realizzazione del pegno deve essere intrapresa simultaneamente su tutti, ma la realizzazione sarà compiuta solo nella misura ritenuta necessaria dall'ufficio delle esecuzioni.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 857 - 1 La cartella ipotecaria registrale nasce con l'iscrizione nel registro fondiario.
¹	La cartella ipotecaria registrale nasce con l'iscrizione nel registro fondiario.
²	È iscritta a nome del creditore o del proprietario del fondo.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 860 - 1 Per ogni cartella ipotecaria documentale iscritta nel registro fondiario è rilasciato un titolo.
¹	Per ogni cartella ipotecaria documentale iscritta nel registro fondiario è rilasciato un titolo.
²	Come creditori delle cartelle ipotecarie documentali possono essere designati il portatore o una determinata persona, segnatamente il proprietario del fondo.
³	L'iscrizione produce gli effetti della cartella ipotecaria già prima della confezione del titolo.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 95 - 1 Si devono pignorare in primo luogo i beni mobili, compresi i crediti e le pretese limitatamente pignorabili (art. 93). Sono pignorati anzitutto gli oggetti di commercio quotidiano, ma i meno necessari prima degli indispensabili.217
¹	Si devono pignorare in primo luogo i beni mobili, compresi i crediti e le pretese limitatamente pignorabili (art. 93). Sono pignorati anzitutto gli oggetti di commercio quotidiano, ma i meno necessari prima degli indispensabili.217
²	I beni immobili possono essere pignorati soltanto in quanto quelli mobili non bastino a coprire il credito.218
³	Da ultimo sono pignorati gli oggetti colpiti da sequestro, quelli indicati dal debitore come appartenenti a terzi e quelli rivendicati da terzi.
⁴	Ove siano pignorate provviste di foraggi, si dovrà pignorare, a richiesta del debitore, anche una corrispondente quantità di bestiame.
^4bis	L'ufficiale può scostarsi da quest'ordine qualora le circostanze lo giustifichino o se il creditore e il debitore di comune accordo lo richiedono.219
⁵	In ogni caso il funzionario deve conciliare, per quanto sia possibile, gli interessi del creditore e quelli del debitore.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 13 - 1 Se il debitore è in possesso di titoli di pegno eretti sul fondo al proprio nome e che non furono pignorati perché insufficienti per coprire il credito pel quale ha luogo l'esecuzione, l'ufficio li prenderà in custodia finché dura il pignoramento del fondo (art. 68 cpv. 1 lett. a).
¹	Se il debitore è in possesso di titoli di pegno eretti sul fondo al proprio nome e che non furono pignorati perché insufficienti per coprire il credito pel quale ha luogo l'esecuzione, l'ufficio li prenderà in custodia finché dura il pignoramento del fondo (art. 68 cpv. 1 lett. a).
²	Una volta pignorato il fondo è escluso un pignoramento dei titoli di pegno del proprietario.25

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 35 - 1 Nell'elenco degli oneri non si terrà conto nè dei posti vacanti nè dei titoli di pegno eretti al nome del debitore stesso, che sono in suo possesso e non furono pignorati, ma solo presi in custodia dall'ufficio a stregua dell'articolo 13 (art. 815 CC58; art. 68 cpv. 1 del presente R).
¹	Nell'elenco degli oneri non si terrà conto nè dei posti vacanti nè dei titoli di pegno eretti al nome del debitore stesso, che sono in suo possesso e non furono pignorati, ma solo presi in custodia dall'ufficio a stregua dell'articolo 13 (art. 815 CC58; art. 68 cpv. 1 del presente R).
²	Se tali titoli furono costituiti in pegno o pignorati, essi non potranno, ove il fondo sia stato pignorato, essere realizzati separatamente da esso, ma dovranno figurare nell'elenco degli oneri secondo il loro grado per l'importo indicato dal titolo o, se la somma per la quale il titolo è stato costituito in pegno o pignorato è inferiore, per questa somma.