BGE-144-III-510 - 2018-07-27 - DTF - Diritto civile - Art. 712g cpv. 1 con rinvio all'art. 647d cpv. 1 CC; art. 712m cpv. 2 con rinvio all'art. 67 cpv. 2 CC; lavori di costruzione

Urteilskopf

144 III 510

60. Estratto della sentenza della II Corte di diritto civile nella causa A. contro Comunione dei comproprietari del Condominio B. (ricorso in materia civile) 5A_314/2018 del 27 luglio 2018

Regeste (de):

Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 647d Abs. 1 ZGB; Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB; nützliche bauliche Massnahmen bei Stockwerkeigentum; Berechnung der doppelten Mehrheit.

Unter Vorbehalt anderslautender reglementarischer Vorschriften entscheidet die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer über nützliche bauliche Massnahmen mit der Mehrheit der anwesenden Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (E. 2.2.4).

Regeste (fr):

Art. 712g al. 1 cum art. 647d al. 1 CC; art. 712m al. 2 cum art. 67 al. 2 CC; travaux de construction utiles dans une propriété par étages; calcul de la double majorité.

En matière de propriété par étages, les travaux de construction utiles sont décidés à la majorité des copropriétaires présents, représentant en outre plus de la moitié de la chose, à moins que des normes réglementaires n'en disposent autrement (consid. 2.2.4).

Regesto (it):

Art. 712g cpv. 1 con rinvio all'art. 647d cpv. 1 CC; art. 712m cpv. 2 con rinvio all'art. 67 cpv. 2 CC; lavori di costruzione utili in una proprietà per piani; calcolo della doppia maggioranza.

In materia di proprietà per piani i lavori di costruzione utili sono deliberati a una maggioranza dei comproprietari presenti che costituisca in pari tempo la maggior parte della cosa, a meno che le disposizioni regolamentari prevedano diversamente (consid. 2.2.4).

Sachverhalt ab Seite 510

BGE 144 III 510 S. 510

A. Sulla particella n. 91 RFD di X. sorge il Condominio B., composto di 95 proprietà per piani. Ad A. appartiene la proprietà per piani n. 4696 (pari a 172,07 millesimi). All'assemblea generale straordinaria del 17 aprile 2012 i comproprietari sono stati chiamati a decidere sulla variante da adottare per risanare le facciate dell'edificio. La richiesta di A. di votare separatamente la variante "facciata ventilata" e la variante "facciata a cappotto"
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(entrambe comportanti il rifacimento completo dei rivestimenti murari) è stata respinta. La variante "facciata ventilata" ha poi raccolto 47 voti favorevoli (corrispondenti a 538,23 millesimi) e la variante "facciata a cappotto" 17 voti favorevoli (114,44 millesimi), mentre 6 comproprietari (200,87 millesimi) si sono opposti ad entrambe le varianti. Dato che il numero dei votanti, 70, non coincideva con il numero dei presenti o rappresentati, 72, l'amministratore ha proceduto ad un controllo nominale dei voti, constatando che la variante "facciata ventilata" aveva in realtà raccolto 49 voti favorevoli (538,23 millesimi) e che era così stata approvata a maggioranza qualificata (deliberazione n. 3.2). Il 13 dicembre 2012 A. ha convenuto la Comunione dei comproprietari del Condominio B. per ottenere l'annullamento della deliberazione n. 3.2. Con decisione 12 settembre 2016 il Pretore del Distretto di Lugano ha respinto la petizione.
B. Con sentenza 21 febbraio 2018 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto l'appello introdotto da A.
C. A. è insorto davanti al Tribunale federale con ricorso in materia civile 10 aprile 2018. Il Tribunale federale ha respinto il ricorso nella misura in cui era ammissibile. (riassunto)
Dai considerandi:

Erwägungen

2. (...)

2.2.4 Nell'ipotesi, qui appunto realizzata, in cui le opere di risanamento secondo le varianti "facciata ventilata" o "facciata a cappotto" vadano qualificate come lavori di costruzione utili, il ricorrente ritiene che la doppia maggioranza per deliberarle non sarebbe in ogni modo stata raggiunta. Secondo i Giudici cantonali, in materia di proprietà per piani la maggioranza per teste richiesta - oltre alla maggioranza per quote - per la deliberazione di lavori di costruzione utili (v. art. 647d cpv. 1 CC, disciplinante il quorum deliberativo ed applicabile su rinvio dell'art. 712g cpv. 1 CC; v. sentenza 5C.110/2001 del 15 ottobre 2001 consid. 2a, in ZBGR 86/2005 pag. 251) va intesa riferita ai comproprietari presenti (o rappresentati) all'assemblea per il rinvio dell'art. 712m cpv. 2 all'art. 67 cpv. 2 CC, a meno che le disposizioni regolamentari, scostandosi dalla legge, prevedano diversamente
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(ossia che la maggioranza per teste vada intesa riferita a tutti i comproprietari oppure soltanto ai comproprietari votanti). La tesi dei Giudici cantonali segue la posizione della dottrina dominante (v. in particolare AMEDEO WERMELINGER, La propriété par étages, 3a ed. 2015, n. 124 e 129 ad art. 712a CC, e n. 181 segg. e 190 segg. ad art. 712m CC; PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, vol. I, 5a ed. 2012, n. 1283 e nota a piè di pagina n. 75 con rinvio a n. 1276a; MIHAELA AMOOS PIGUET, in Commentaire romand, Code civil, vol. II, 2016, n. 11 seg. ad art. 712m CC; RENÉ BÖSCH, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, vol. II, 5a ed. 2015, n. 8 ad art. 712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, n. 111 segg. ad art. 712m CC; CHRISTOPH THURNHERR, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, 2010, n. 251, 253 e 303 segg.; REY/ MAETZKE, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3a ed. 2009, n. 326 e 327; di opinione diversa: CHRISTOPH MÜLLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 1973, pag. 104, e KURT MÜLLER, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, 1965, pag. 73, per i quali è determinante il numero di comproprietari votanti; SIMONIUS/SUTTER, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, vol. I, 1995, pag. 544 seg., e PATRICE MICHAUD, L'organisation de la communauté des propriétaires par étages, 1974, pag. 75, secondo i quali la maggioranza per teste va invece calcolata rispetto all'insieme dei comproprietari) e merita conferma. Come esposto dalla dottrina dominante, le regole sul quorum costitutivo dell'art. 712p CC giustificano infatti di far prevalere il rinvio dell'art. 712m cpv. 2 CC all'art. 67 cpv. 2 CC (maggioranza dei comproprietari presenti all'assemblea) sul modo di calcolo letterale della maggioranza per teste previsto dai combinati art. 712g cpv. 1 e 647d cpv. 1 CC (maggioranza di tutti i comproprietari). In caso contrario, una seconda assemblea dei comproprietari (convocata quando alla prima non partecipino la metà di tutti i condomini e la metà delle quote; v. art. 712p cpv. 1 e 2 CC) che non riunisca la metà di tutti i comproprietari non potrebbe approvare lavori di costruzione utili - e nemmeno necessari (v. combinati art. 712g cpv. 1 e 647c CC) - pur essendo legalmente costituita (a tal fine basta infatti l'intervento o la rappresentanza di un terzo di tutti i condomini; v. art. 712p cpv. 3 CC) e sarebbe così privata di una parte importante della sua capacità decisionale, ciò che il legislatore non può aver voluto (v. in particolare WERMELINGER, op. cit., n. 124 ad art. 712a CC, e n. 181 ad art. 712m CC; STEINAUER, op. cit., n. 1276a; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 5a ed. 1981, n. 26 ad art. 647 CC).

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Il ricorrente, in ogni modo, non contesta la tesi della Corte cantonale, ma sostiene che l'art. 9 della parte V del regolamento per l'uso e l'amministrazione del Condominio B. si discosterebbe per l'appunto dal diritto dispositivo richiedendo, per l'approvazione di opere edili utili, la maggioranza di tutti i 95 comproprietari - cioè 48 voti favorevoli - che rappresenti in pari tempo almeno più della metà delle quote. Ora, la maggioranza per teste non sarebbe stata raggiunta né con la prima votazione (45 voti favorevoli alla variante "facciata ventilata", votazione che il verbale dell'assemblea del 17 aprile 2012 ometterebbe di indicare) né con la seconda (47 voti favorevoli), ma soltanto con il riconteggio eseguito a torto dall'amministratore (49 voti favorevoli). Una deroga alle norme di diritto dispositivo contenuta in un regolamento di una proprietà per piani deve essere sufficientemente chiara, altrimenti va applicato l'ordinamento legale (v. sentenza 5A_865/ 2011 del 24 maggio 2012 consid. 3.2; WERMELINGER, op. cit., n. 105 ad art. 712g CC). Il regolamento per l'uso e l'amministrazione del Condominio B. prevede che "l'assemblea prende le proprie decisioni a maggioranza semplice dei comproprietari votanti rappresentanti nel contempo la maggioranza dei millesimi, a meno che nel regolamento o secondo la legge sia previsto altrimenti" (parte V, art. 8) e che "l'approvazione della maggioranza dei comproprietari, che rappresentano in pari tempo almeno più della metà delle quote, è necessaria per l'esecuzione di lavori di trasformazione e ripristino che comportano una miglioria o migliore economicità dell'oggetto" (parte V, art. 9). Se per la validità delle decisioni in generale ("maggioranza [...] dei comproprietari votanti") l'art. 8 della parte V del regolamento condominiale si discosta chiaramente dalla disciplina legale (combinati art. 712m cpv. 2 e 67 cpv. 2 CC), la formulazione scelta all'art. 9 per la deliberazione di lavori di costruzione utili ("maggioranza dei comproprietari") è invece troppo vaga per ritenere, come sostiene il ricorrente, che con essa si intenda la maggioranza di tutti i 95 comproprietari in deroga al principio della maggioranza dei comproprietari presenti previsto dal diritto dispositivo. Dunque, dato che all'assemblea del 17 aprile 2012 erano presenti o rappresentati 72 comproprietari, per deliberare lavori di costruzione utili occorreva raccogliere il voto di 37 comproprietari rappresentanti in pari tempo almeno più della metà delle quote. In tali condizioni, a ragione la Corte cantonale ha ritenuto superfluo determinare se vi
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sia stata o meno una prima votazione non riportata a verbale e sfociata in 45 voti favorevoli alla variante "facciata ventilata" oppure se la votazione sfociata in 47 voti favorevoli a tale variante non avrebbe dovuto essere ripetuta: anche tali voti, infatti, sarebbero stati in ogni modo già sufficienti. Quanto al raggiungimento di più della metà delle quote, esso non è mai stato contestato. L'argomentazione ricorsuale si appalesa così infondata.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
¹	Per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà.
²	A tali norme, qualora non dispongano altrimenti, può essere sostituito un altro ordinamento da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari.
³	Del rimanente, ogni comproprietario può chiedere che sia stabilito e menzionato nel registro fondiario un regolamento per l'amministrazione e l'uso, il quale dev'essere approvato da una maggioranza dei comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte del valore della cosa; con la medesima maggioranza può essere modificato il regolamento, anche se esso sia stabilito nell'atto costitutivo.
⁴	La modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.591

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^d - 1 I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
¹	I lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.
²	Per le modificazioni che rendano notevolmente e durevolmente più difficile o meno economico per un comproprietario l'uso o il godimento cui la cosa era fino allora destinata, occorre il consenso dello stesso.
³	Le modificazioni implicanti una spesa che non si possa ragionevolmente imporre a un comproprietario, segnatamente perché sproporzionata al valore della sua quota, possono essere fatte senza il suo consenso, purché la sua parte di spesa che superi la somma a lui imponibile, sia assunta dagli altri comproprietari.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore;
²	nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera;
³	nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo;
⁴	approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;
⁵	decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;
⁶	assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva.
²	Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 67 - 1 Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
¹	Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
²	Le risoluzioni sociali sono prese a maggioranza dei voti dei soci presenti.
³	Non si può prendere una risoluzione sopra oggetti non debitamente preannunciati, eccettoché gli statuti espressamente lo permettano.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 67 - 1 Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
¹	Tutti i soci hanno egual diritto di voto nell'assemblea.
²	Le risoluzioni sociali sono prese a maggioranza dei voti dei soci presenti.
³	Non si può prendere una risoluzione sopra oggetti non debitamente preannunciati, eccettoché gli statuti espressamente lo permettano.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
¹	La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
²	Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore.
³	Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^p - 1 L'assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l'intervento o la rappresentanza della metà degli stessi, ma di almeno due, che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa.
¹	L'assemblea dei comproprietari è legalmente costituita con l'intervento o la rappresentanza della metà degli stessi, ma di almeno due, che rappresentino in pari tempo almeno la metà del valore della cosa.
²	Se l'assemblea non è in numero, è convocata una seconda, che può essere tenuta almeno dieci giorni dopo la prima.
³	L'assemblea di seconda convocazione delibera validamente con l'intervento o la rappresentanza di un terzo di tutti i comproprietari, ma di almeno due.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647 - 1 I comproprietari possono convenire un regolamento per l'uso e l'amministrazione derogante alle disposizioni legali e prevedervi la facoltà di modificarlo a maggioranza di tutti i comproprietari.532
¹	I comproprietari possono convenire un regolamento per l'uso e l'amministrazione derogante alle disposizioni legali e prevedervi la facoltà di modificarlo a maggioranza di tutti i comproprietari.532
^1bis	La modifica delle disposizioni del regolamento concernenti l'attribuzione di diritti d'uso preclusivi richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati.533
²	Il regolamento non può escludere né restringere la facoltà di ogni comproprietario:
¹	di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso;
²	d'attuare, a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare la cosa da un danno imminente o maggiore.