BGE-134-III-42 - 2007-10-04 - DTF - Diritto civile - Art. 9 e 99 RFF; nuova stima di un fondo. Sul metodo applicabile per stimare il valore venale presumibile di un fondo (consid.

Urteilskopf

134 III 42

6. Auszug aus dem Urteil der II. zivilrechtlichen Abteilung i.S. X. AG in Liquidation gegen Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Beschwerde in Zivilsachen) 5A_375/2007 vom 4. Oktober 2007

Regeste (de):

Art. 9 und 99 VZG; Neuschätzung einer Liegenschaft.

Frage der anwendbaren Methode, um den mutmasslichen Verkehrswert einer Liegenschaft zu schätzen (E. 3 und 4).

Regeste (fr):

Art. 9 et 99 ORFI; nouvelle estimation d'un immeuble.

Méthode applicable pour estimer la valeur vénale présumée d'un immeuble (consid. 3 et 4).

Regesto (it):

Art. 9 e 99 RFF; nuova stima di un fondo.

Sul metodo applicabile per stimare il valore venale presumibile di un fondo (consid. 3 e 4).

Sachverhalt ab Seite 42

BGE 134 III 42 S. 42

Am 5. Juli 2006 zeigte das Betreibungsamt Zürich 4 der X. AG in Liquidation in der gegen sie laufenden Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. x die betreibungsamtliche Schätzung des Grundstücks GBBl. y, Kat. Nr. z, Plan 10, Geschäftshaus an der Strasse S. in Zürich, an. Der Wert wurde vom Experten auf Fr. 1'900'000.- festgesetzt. Am 17. Juli 2006 verlangte die X. AG in Liquidation eine Neuschätzung ihres Grundstückes, welchem Gesuch das Bezirksgericht (untere Aufsichtsbehörde) nach Leistung des Kostenvorschusses am 2. Oktober 2006 stattgab. Das Bezirksgericht schlug V. als Sachverständigen vor, wogegen keine Einwendungen erhoben wurden. In seinem Schätzungsbericht vom 6. Dezember 2006 setzte dieser den Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 1'666'000.- fest. Dagegen erhob die X. AG in Liquidation verschiedene Einwendungen und verlangte, den Verkehrswert auf Fr. 2'998'500.- festzulegen. Der Experte wurde vom Bezirksgericht zur Stellungnahme und allfälligen Ergänzung seines Berichtes aufgefordert, worauf er an seiner bisherigen Schätzung festhielt. Mit Zirkulationsbeschluss vom 5. März 2007 wies das Bezirksgericht das Betreibungsamt Zürich 4 an, die Verkehrswertschätzung vom 6. Dezember 2006 zu übernehmen. Es erkannte keinen triftigen Grund, eine Ergänzung des Gutachtens anzuordnen oder davon abzuweichen. Die X. AG in Liquidation gelangte daraufhin an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und verlangte, den Schätzungswert der Liegenschaft auf Fr. 2'998'500.- festzusetzen und ein Obergutachten zur Festlegung des Verkehrswertes zu erstellen. Das
BGE 134 III 42 S. 43

Obergericht wies den Rekurs am 15. Juni 2007 ab und bestätigte den angefochtenen Beschluss. Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 6. Juli 2007 beantragt die X. AG in Liquidation dem Bundesgericht, den obergerichtlichen Beschluss aufzuheben und eine Oberexpertise anzuordnen. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit es darauf eintritt.
Erwägungen

Aus den Erwägungen:

3. Nach Eingang des Verwertungsbegehrens ordnet der Betreibungsbeamte die Schätzung des grundpfandbelasteten Grundstückes an. Diese soll den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstückes und seiner Zugehör bestimmen, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung (Art. 9 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] in Verbindung mit Art. 99 Abs. 1 VZG). Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG in Verbindung mit Art. 99 Abs. 2 VZG). Den Beteiligten steht kein Anspruch auf Einholung einer Oberexpertise zu. Das Bundesgericht kann lediglich prüfen, ob das massgebende Verfahren eingehalten sei und ob die kantonale Aufsichtsbehörde das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht habe. Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (BGE 110 III 69 E. 2 S. 71; BGE 120 III 79 E. 1 S. 80 f., BGE 120 III 135 E. 2 S. 136). Erfasst die Schätzung ein Grundstück, welches im konkreten Fall nicht der Zwangsverwertung unterliegt, so ist die Beschwerde auf jeden Fall gegeben (BGE 133 III 537 E. 4.2 S. 538).
4. Die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes sagt nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielten Erlös aus, sondern gibt dem Interessenten allenfalls einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot. Deshalb soll die Schätzung nicht "möglichst hoch" sein, sondern den mutmasslichen Verkehrswert des Grundstücks bestimmen. Diesem Zweck dient das Recht der Beteiligten, ohne nähere Begründung eine Neuschätzung zu verlangen (BGE 129 III 595 E. 3.1
BGE 134 III 42 S. 44

S. 597). Wie bei der Schätzung des Verkehrswertes vorzugehen ist, legt das Gesetz nicht fest. Aus dem angefochtenen Urteil und der in kantonalen Akten liegenden Neuschätzung geht hervor, dass der Sachverständige den Verkehrswert aus dem gewichteten Mittel aus Ertrags- und Realwert ermittelt hat, was als Methode anerkannt und verbreitet ist (vgl. NAEGELI/WENGER, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 1997, S. 99 f.; CANONICA, Die Immobilienschätzung, Schweiz. Immobilienschätzer-Verband [Hrsg.], Bern 2000, S. 119). Aus diesem Grunde kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie dem Sachverständigen in allgemeiner Weise vorwirft, er gehe von einer veralteten Schätzungsmethode aus. Zudem ist fraglich, ob die von ihr als massgebend angeführte hedonische Methode im vorliegenden Fall überhaupt sachgerecht wäre. Zur Verwertung steht hier ein Wohn- und Geschäftshaus im Zentrum von Zürich. Die hedonische Methode, welche anhand von Datenbanken ein Bündel von Eigenschaften berücksichtigt, wird indessen in der Praxis für die Schätzung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet (vgl. WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Diss. Zürich 2007, S. 44 f.; FIERZ, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl., Zürich 2005, S. 264). Vor diesem Hintergrund kann der Vorinstanz weder ein Verfahrensfehler noch eine Überschreitung oder ein Missbrauch des Ermessens vorgeworfen werden, weil sie die der Neuschätzung zugrunde liegende Methode geschützt hat. Was die von der Beschwerdeführerin im Hinblick auf den Ertragswert der Liegenschaft als einzig massgeblich erachteten Nettomieten ihrer Liegenschaft betrifft, hat die Vorinstanz in einlässlicher Weise dargelegt, dass diese nicht nachhaltig und nicht quartierüblich seien und daher die vom Experten beigezogenen Vergleichswerte an der Strasse S. und in unmittelbarer Umgebung vorzuziehen sind. Mit diesen Ausführungen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht in rechtsgenüglicher Weise auseinander, weshalb auf ihre diesbezügliche Kritik nicht einzutreten ist (Art. 42 Abs. 2 BGG). Schliesslich ist der Antrag der Beschwerdeführerin auf Anordnung eines Obergutachtens unzulässig, da gemäss Art. 9 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 99 Abs. 2 VZG nur Anspruch auf eine neue Schätzung durch Sachverständige besteht (E. 3).

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 99 - 1 Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
¹	Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
²	Se non è già inserita nel bando a stregua dell'articolo 29, la stima sarà comunicata al creditore che ha domandato la realizzazione, al debitore ed al terzo proprietario coll'avvertenza che entro il termine di ricorso essi potranno domandare all'autorità di vigilanza una nuova stima per mezzo di periti a mente dell'articolo 9 capoverso 2.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 99 - 1 Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
¹	Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
²	Se non è già inserita nel bando a stregua dell'articolo 29, la stima sarà comunicata al creditore che ha domandato la realizzazione, al debitore ed al terzo proprietario coll'avvertenza che entro il termine di ricorso essi potranno domandare all'autorità di vigilanza una nuova stima per mezzo di periti a mente dell'articolo 9 capoverso 2.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.