BGE-131-III-141 - 2005-01-26 - DTF - Diritto civile - Art. 152 cpv. 2 LEF, art. 91 segg. RFF; misure conservative urgenti secondo l'art. 94 RFF in una procedura di esecuzione

Urteilskopf

131 III 141

18. Extrait de l'arrêt de la IIe Cour civile dans la cause Y. SA contre A.X. et consorts (recours en réforme) 5C.139/2004 du 26 janvier 2005

Regeste (de):

Art. 152 Abs. 2 SchKG, Art. 91 ff. VZG; dringliche Sicherheitsmassnahmen nach Art. 94 VZG in der Betreibung auf Grundpfandverwertung.

Ist die gepfändete Liegenschaft weder vermietet noch verpachtet, kann keine Miet- und Pachtzinssperre und keine gesetzliche Verwaltung nach Art. 91 ff. VZG errichtet werden. Das Betreibungsamt kann sich deshalb nicht auf Art. 94 VZG abstützen, um eine Abmachung zu kündigen, aufgrund welcher der Schuldner Räume in der Liegenschaft einem Dritten ohne Gegenleistung zur Verfügung gestellt hat (E. 2.3).

Regeste (fr):

Art. 152 al. 2 LP, art. 91 ss ORFI; mesures conservatoires urgentes selon l'art. 94 ORFI dans une poursuite en réalisation de gage immobilier.

Lorsque l'immeuble gagé n'est ni loué ni affermé, il ne peut pas y avoir d'immobilisation des loyers et fermages et de gérance légale selon les art. 91 ss ORFI. Dès lors, l'office des poursuites ne saurait se fonder sur l'art. 94 ORFI pour dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux situés dans l'immeuble gagé à la disposition d'un tiers (consid. 2.3).

Regesto (it):

Art. 152 cpv. 2 LEF, art. 91 segg. RFF; misure conservative urgenti secondo l'art. 94 RFF in una procedura di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare.

Se il fondo costituito in pegno non è né locato né affittato, non può esservi né un blocco delle pigioni e degli affitti né un'amministrazione coatta secondo l'art. 91 segg. RFF. L'ufficio di esecuzione non può pertanto basarsi sull'art. 94 RFF per disdire un accordo con cui il debitore aveva messo a disposizione di un terzo senza controprestazione dei locali situati nell'immobile dato in pegno (consid. 2.3).

Sachverhalt ab Seite 141

BGE 131 III 141 S. 141

Les frères A.X., B.X., C.X. et D.X. sont copropriétaires d'un immeuble sis à ... (canton de Genève). En septembre 2000, alors que cet immeuble était géré par C.X., une partie des locaux situés sur celui-ci, dont un atelier de 1'000 m2 et un dépôt de 350 m2 environ, ont été mis, sans contrepartie, à la disposition de la société Y. SA, dont C.X. est administrateur. Le 4 avril 2001, F. a requis une poursuite en réalisation de gage immobilier, fondée sur trois cédules hypothécaires d'un capital total de 550'000 fr., contre les copropriétaires de la parcelle précitée en tant que débiteurs solidaires. Dans le cadre de ces poursuites, il a été demandé l'extension de celles-ci aux loyers et fermages.
BGE 131 III 141 S. 142

Le 21 mai 2001, l'office des poursuites a chargé l'agence immobilière G. SA de pourvoir à l'encaissement des loyers pour le compte de l'office. En été 2001, l'agence gérante a vainement invité Y. SA à signer un contrat de bail relatif à l'atelier, qui prévoyait un loyer mensuel de 6'666 fr. et une garantie de loyer de 20'000 fr., ainsi qu'un contrat de bail relatif au dépôt, qui prévoyait un loyer mensuel de 1'458 fr. et une garantie de loyer de 4'350 fr. Par demande du 17 janvier 2002, l'État de Genève, représenté par l'office des poursuites, a saisi le Tribunal de première instance du canton de Genève d'une demande tendant notamment à l'évacuation de Y. SA des locaux que celle-ci occupait dans l'immeuble gagé. La défenderesse a conclu principalement à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement à son rejet. Après qu'un premier jugement du 29 octobre 2002 déclarant la demande irrecevable eut été annulé par la Cour de justice - laquelle a rectifié la qualité de la partie demanderesse en ce sens qu'il s'agissait des consorts X., représentés légalement par l'État de Genève -, le Tribunal de première instance a rendu, le 6 novembre 2003, un nouveau jugement condamnant la défenderesse à évacuer immédiatement les locaux litigieux. Par arrêt rendu le 14 mai 2004 sur appel de la défenderesse, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé ce jugement. Elle a considéré en substance que l'office des poursuites pouvait, au titre des mesures conservatoires de l'art. 94 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42) et dans le cadre d'une saine gestion, dénoncer les accords - peu importe qu'il s'agisse de contrats de bail ou de prêt à usage - inappropriés sur le plan économique que le débiteur avait déjà conclus avec des tiers, et requérir l'expulsion desdits tiers. Dès lors qu'en l'espèce, Y. SA était tout au plus au bénéfice d'un contrat de prêt à usage (art. 305 ss CO), que la demande déposée le 17 janvier 2002 tendant à son évacuation emportait la dénonciation du prêt (cf. art. 310 CO) et qu'elle avait bénéficié d'un délai suffisamment long pour restituer les locaux, le jugement ordonnant son évacuation immédiate devait être confirmé. Le Tribunal fédéral a admis le recours en réforme interjeté par Y. SA contre cet arrêt, qu'il a réformé en ce sens que les conclusions des demandeurs, représentés légalement par l'État de Genève,
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tendant à l'évacuation de Y. SA des locaux litigieux ont été déclarées irrecevables.
Erwägungen

Extrait des considérants:

2.

2.1

2.2

2.3 La question que pose la présente espèce est celle de savoir si l'office des poursuites peut, au titre des mesures conservatoires urgentes de l'art. 94 ORFI, dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux sis dans l'immeuble gagé à la disposition d'un tiers, pour requérir l'évacuation de ce tiers.
2.3.1 L'art. 152 al. 2 LP, ainsi que les art. 91 ss ORFI précisant cette disposition, se fondent sur l'art. 806 CC et ne trouvent application que si l'immeuble gagé est loué ou affermé (ATF 77 III 119 consid. 1) - cas auxquels il convient d'assimiler celui où l'immeuble est grevé d'un droit de superficie en contrepartie duquel le propriétaire reçoit des prestations périodiques (TRAUFFER, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 1 ad art. 806 CC et les références citées; cf. ATF 94 III 8) - et pour autant que le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages. En revanche, lorsque l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il ne peut y avoir d'immobilisation des loyers et fermages et de gérance légale selon les art. 91 ss ORFI (ATF 77 III 119; KÄNZIG/ BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Bâle 1998, n. 13 ad art. 152 LP).
2.3.2 Il découle de ce qui précède que l'office des poursuites ne peut pas se fonder sur l'art. 94 ORFI pour dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux situés dans l'immeuble gagé à la disposition d'un tiers, à moins qu'il ne soit établi que l'accord en question a été conclu à la place d'un contrat de bail préexistant dans le but d'éluder les art. 806 CC, 152 al. 2 LP et 91 ss ORFI (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122). Comme rien de tel ne résulte des faits tels qu'ils ont été constatés souverainement par la dernière autorité cantonale (cf. art. 63 al. 2 OJ), l'office des poursuites ne pouvait se fonder sur l'art. 94 ORFI pour, en lieu et place des copropriétaires de l'immeuble, dénoncer l'accord par lequel des locaux situés dans l'immeuble gagé avaient été mis sans contrepartie à la disposition de la défenderesse et requérir l'évacuation de celle-ci.
2.3.3 Les mesures conservatoires urgentes décrites à l'art. 94 ORFI, que l'office des poursuites est tenu de prendre en lieu et place du
BGE 131 III 141 S. 144

propriétaire du gage, sont en effet uniquement celles qui sont nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, en tant qu'objets du gage: ainsi, la faculté de résilier les baux et de requérir l'expulsion des locataires - faculté qui appartient exclusivement à l'office des poursuites lorsque l'immeuble fait l'objet d'une gérance légale (ATF 109 III 45) - ne peut se comprendre que dans le cadre de cette mission générale, soit dans l'hypothèse où un locataire est en retard dans ses paiements (arrêt 4C.367/2000 du 8 mars 2001, consid. 1c). En revanche, si l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il n'y a pas matière à procéder selon les art. 91 ss ORFI, ni donc à prendre des mesures selon l'art. 94 ORFI. La gérance légale prévue par cette disposition se limite aux mesures conservatoires urgentes nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, au contraire de l'administration de l'immeuble à laquelle l'office pourvoit dès la réquisition de vente et qui a une portée plus large (cf. ATF 129 III 90 consid. 2 et les références citées). Point n'est toutefois besoin ici d'examiner ce qu'il en aurait été si l'office avait agi dans le cadre de l'administration de l'immeuble selon l'art. 102 al. 3 LP.
2.3.4 On observera en passant qu'en l'espèce, le créancier poursuivant n'est pas plus mal placé que si les débiteurs occupaient eux-mêmes les locaux en question: en effet, selon l'art. 19 ORFI, jusqu'à la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122; KÄNZIG/BERNHEIM, op. cit., n. 13 ad art. 152 LP; BlSchK 1973 n° 48 p. 151).

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 152 - 1 Ricevuta la domanda d'esecuzione, l'ufficio d'esecuzione stende il precetto secondo l'articolo 69, con le seguenti modificazioni:314
¹	Ricevuta la domanda d'esecuzione, l'ufficio d'esecuzione stende il precetto secondo l'articolo 69, con le seguenti modificazioni:314
¹	il termine da assegnarsi al debitore pel pagamento è di un mese se si tratta di un pegno manuale, di sei mesi se si tratta di un'ipoteca;
²	la comminatoria dichiara che, qualora il debitore non ottemperi al precetto né faccia opposizione, il pegno sarà realizzato.
²	Se il fondo è dato in locazione o in affitto e il creditore pignoratizio procedente pretende che il diritto di pegno sia esteso ai crediti per pigioni e fitti (art. 806 CC316), l'ufficio d'esecuzione ne dà comunicazione ai locatari e agli affittuari, ingiungendo loro che il pagamento delle pigioni e dei fitti che verranno a scadenza andrà fatto all'ufficio d'esecuzione.317

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 91 - 1 Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
¹	Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
²	Questo avviso sarà dato anche durante le ferie o la sospensione dell'esecuzione concessa al debitore o al proprietario del pegno, sempreché il precetto esecutivo sia stato emesso prima. L'avviso può essere omesso se il fondo è già pignorato (art. 15 lett. b), e non sarà rinnovato in occasione di una nuova domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno o di pignoramento del fondo.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 94 - 1 Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
¹	Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
²	L'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 91 - 1 Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
¹	Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
²	Questo avviso sarà dato anche durante le ferie o la sospensione dell'esecuzione concessa al debitore o al proprietario del pegno, sempreché il precetto esecutivo sia stato emesso prima. L'avviso può essere omesso se il fondo è già pignorato (art. 15 lett. b), e non sarà rinnovato in occasione di una nuova domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno o di pignoramento del fondo.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 94 - 1 Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
¹	Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
²	L'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 806 - 1 Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
¹	Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
²	Tale diritto è opponibile ai locatari dal momento in cui fu loro notificata l'esecuzione o fu pubblicato il fallimento.
³	Le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l'esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 102 - 1 Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
¹	Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
²	L'ufficio di esecuzione deve dare comunicazione del pignoramento a questi creditori, ed al caso agli inquilini ed agli affittuari.
³	Egli cura l'amministrazione e la coltura del fondo234.