BGE-126-III-33 - 2000-01-12 - DTF - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - Potere di apprezzamento dell'ufficio di esecuzione nell'ambito della realizzazione di un pegno collettivo ai sensi dell'art.

Urteilskopf

126 III 33

9. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 12 janvier 2000 dans la cause Banque X. (recours LP)
Regeste (de):

Ermessensbefugnis des Betreibungsamtes bei der Verwertung eines Gesamtpfandrechts im Sinne von Art. 798 Abs. 1 ZGB. Verkauf der Stockwerkeinheiten gesamthaft oder einzeln (Art. 45 Abs. 1 lit. b VZG und Art. 108 Abs. 1bis VZG).

Das Betreibungsamt verfügt nicht über das ihm durch Art. 816 Abs. 3 ZGB und Art. 107 Abs. 1 VZG gewährte Ermessen, wenn nach dem festgelegten Schätzungswert sofort ersichtlich ist, dass alle Grundstücke, welche Gegenstand des Gesamtpfandes bilden, verkauft werden müssen, um den betreibenden Gläubiger zu befriedigen (E. 2). Im vorliegenden Fall kommt nur das Verfahren mit Gesamtruf zu einem Gesamtpreis oder mit Einzelruf nach Art. 108 Abs. 1bis VZG - analog angewendet - in Betracht (E. 3).

Regeste (fr):

Pouvoir d'appréciation de l'office des poursuites lors de la réalisation d'un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC. Vente de lots PPE en bloc ou séparément (art. 45 al. 1 let. b ORFI et art. 108 al. 1bis ORFI).

L'office des poursuites ne dispose pas du pouvoir d'appréciation conféré par les art. 816 al. 3 CC et 107 al. 1 ORFI lorsqu'il apparaît d'emblée, au vu de la valeur présumée déterminée par l'estimation, que tous les immeubles objet du gage collectif devront être vendus pour satisfaire le créancier poursuivant (consid. 2). En l'espèce, seule la procédure de mise à prix en bloc ou par lots de l'art. 108 al. 1bis ORFI, applicable par analogie, doit être envisagée (consid. 3).

Regesto (it):

Potere di apprezzamento dell'ufficio di esecuzione nell'ambito della realizzazione di un pegno collettivo ai sensi dell'art. 798 cpv. 1 CC. Vendita di unità di PPP in blocco o singolarmente (art. 45 cpv. 1 lett. b RFF e art. 108 cpv. 1bis RFF).

L'ufficio di esecuzione non gode del potere di apprezzamento conferito dagli art. 816 cpv. 3 CC e 107 cpv. 1 RFF, se emerge di primo acchito sulla base del valore presunto risultante dalla stima che tutti i fondi oggetto del diritto di pegno collettivo dovranno essere venduti per soddisfare la pretesa del creditore procedente (consid. 2). Nella fattispecie solo la procedura delle aste in blocco o per gruppi dell'art. 108 cpv. 1bis RFF, applicabile per analogia, dev'essere presa in considerazione (consid. 3).

Sachverhalt ab Seite 33

BGE 126 III 33 S. 33

La banque X. exerce contre V. une poursuite en réalisation de gage ayant pour objet 49 lots de propriété par étages, tous propriété de la SI Y. Ces 49 lots sont grevés en faveur de la créancière d'une cédule hypothécaire au porteur, d'un montant nominal de 7'800'000 fr. Saisi par la créancière d'une réquisition de vente, l'Office des poursuites de Genève/Rhône-Arve a fait procéder à l'expertise des 49 lots PPE, expertise qui a porté tant sur le prix de chacun des lots que sur la valeur de l'immeuble en bloc. A réception du résultat de
BGE 126 III 33 S. 34

l'expertise, la créancière a invité l'office des poursuites à procéder d'abord à une vente séparée, puis à une vente en bloc des 49 lots PPE, requête que l'office a rejetée en invoquant les art. 107 et 108 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.51). La plainte formée par la créancière contre cette décision a été rejetée par l'Autorité de surveillance des offices de poursuites et de faillites du canton de Genève. La créancière a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral afin d'obtenir que l'office procède à la vente aux enchères des 49 lots PPE en deux temps: d'abord à une vente séparée, puis à une vente en bloc, conformément à la procédure prévue par l'art. 108 al. 1bis ORFI. La Chambre des poursuites a admis le recours et réformé la décision attaquée dans le sens demandé.
Erwägungen

Extrait des considérants:

2. Les 49 lots PPE litigieux appartiennent au même propriétaire et sont grevés de la même cédule hypothécaire en garantie d'une seule et même créance. Comme le retient à juste titre l'autorité cantonale de surveillance, on se trouve donc en présence ici d'un gage collectif au sens de l'art. 798 al. 1 CC. En pareil cas, le créancier doit poursuivre simultanément la réalisation de tous les immeubles (art. 816 al. 3 , 1 ère phrase, CC); toutefois, la réalisation de ceux-ci n'a lieu que dans la mesure jugée nécessaire par l'office des poursuites (art. 816 al. 3 , 2 ème phrase, CC), c'est-à-dire que celui-ci n'en vendra qu'autant qu'il est nécessaire pour couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant ainsi que les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du poursuivant (art. 107 al. 1 ORFI). Ces dispositions tendent toutes au même but, à savoir protéger le débiteur en évitant de vendre plus d'immeubles qu'il n'est nécessaire pour satisfaire le créancier poursuivant en capital, intérêts et frais, tout en protégeant au mieux les intérêts du créancier poursuivant et d'éventuels créanciers de rangs postérieurs (LEEMANN, Commentaire bernois, n. 23 ss ad art. 816 CC; TRAUFFER, Commentaire bâlois, n. 18 ss ad art. 816 CC). L'interdiction de vendre plus d'immeubles qu'il n'est nécessaire pour satisfaire le créancier poursuivant fait ainsi obstacle à une vente en bloc de tous les immeubles remis en gage, lorsque la créance en poursuite peut être satisfaite par la vente de quelques immeubles seulement (LEEMANN, loc. cit., n. 26).
BGE 126 III 33 S. 35

S'il faut indiscutablement reconnaître à l'office des poursuites un réel pouvoir d'appréciation dans un tel contexte, force est toutefois d'admettre, avec la recourante, qu'il n'en dispose d'aucun lorsqu'il apparaît d'emblée, au vu de la valeur vénale présumée déterminée par l'estimation (art. 9 al. 1 et 99 al. 1 ORFI), que tous les immeubles devront être vendus pour satisfaire le créancier poursuivant. La décision attaquée indique que l'expertise a porté tant sur le prix de chaque lot PPE que sur la valeur de l'immeuble en bloc; elle ne mentionne toutefois aucun chiffre, pas plus qu'elle ne précise le montant de la créance en poursuite. Le dossier permet aisément de combler ces lacunes (cf. art. 64 al. 2 OJ). En effet, dans sa communication du 10 mars 1999 portant le résultat de l'expertise à la connaissance de la créancière (dossier cantonal, pièce 14), l'office a précisé que "l'immeuble a été expertisé en bloc à Frs 7'190'000.- et par lots pour les montants suivants: ...", totalisant 7'190'000 fr. Quant au montant de la créance en poursuite, elle s'élève selon les commandements de payer (pièces 9 et 10) à 7'800'000 fr. plus intérêts à 10% dès le 31 décembre 1993; dans sa plainte à l'autorité cantonale de surveillance (p. 5/6), la recourante fait état d'un montant de poursuite, évalué au 31 mars 1999, d'environ 10'953'317 fr. La valeur vénale présumée des immeubles objet du gage collectif s'avérant nettement inférieure au montant de la créance en poursuite, l'office ne dispose par conséquent pas du pouvoir d'appréciation conféré par les art. 816 al. 3 , 2 ème phrase, CC et 107 al. 1 ORFI.

3. En vertu de l'art. 134 al. 1 LP, également applicable à la poursuite en réalisation de gage (art. 156 al. 1 LP), il appartient à l'office des poursuites d'arrêter les conditions des enchères de la manière la plus avantageuse, de façon en particulier à obtenir la somme la plus élevée possible (KÄNZIG/BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, n. 22 in fine ad art. 156; Rep. 1993, p. 238 consid. 3a p. 240). En cas de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des lots et l'ordre des enchères (art. 45 al. 1 let. b ORFI, par renvoi de l'art. 102 ORFI). La procédure de mise à prix en bloc ou par lots, telle qu'elle est décrite à l'art. 108 al. 1bis ORFI est - au dire même de l'autorité cantonale de surveillance (...) - celle qui permet de tenir au mieux compte des intérêts des parties en présence en assurant notamment que le créancier et le débiteur obtiennent le meilleur prix. Seule cette procédure, applicable par analogie, doit donc être envisagée dans les circonstances données.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 798 - 1 Il pegno immobiliare può essere costituito per il medesimo credito sopra più fondi, se questi appartengono al medesimo proprietario o sono proprietà di più condebitori solidali.
¹	Il pegno immobiliare può essere costituito per il medesimo credito sopra più fondi, se questi appartengono al medesimo proprietario o sono proprietà di più condebitori solidali.
²	In tutti gli altri casi, a costituire più fondi in pegno per il medesimo credito, occorre che ognuno di essi ne sia gravato per una determinata parte.
³	Salvo patto contrario, l'onere è ripartito in proporzione del valore di ogni fondo.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 45 - 1 Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
¹	Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
^a	la menzione che il fondo è messo all'asta con tutti gli oneri che lo gravano secondo l'elenco oneri (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), e che i relativi obblighi personali del debitore non scaduti saranno imposti all'aggiudicatario nella misura in cui non siano coperti dal ricavo della vendita (art. 135 LEF);
^b	se sono da realizzarsi più fondi, la menzione se essi saranno messi all'incanto in blocco o in gruppi ed in quali, o singolarmente e, eventualmente, in quale ordine;
^c	se deve aver luogo un doppio turno d'asta per fondo o pei suoi accessori (art. 42, 57 e 104), la menzione che il miglior offerente del primo turno resterà vincolato fino a compimento del secondo (art. 56);
^d	l'indicazione delle somme pagabili in contanti sul prezzo di vendita e la menzione delle poste che l'aggiudicatario dovrà assumere oltre questo prezzo (art. 46 e 49);
^e	la menzione se, e eventualmente fino a concorrenza di quale importo, il prezzo di aggiudicazione dovrà essere pagato all'atto dell'incanto o se è concesso un termine di pagamento a stregua dell'articolo 136 della LEF, e, in questo caso, quale garanzia deve essere prestata per la scadenza prorogata e se questa garanzia dovrà essere prestata all'atto dell'incanto o entro un termine fisso. Nel caso in cui il pagamento sia da farsi o la garanzia da prestarsi all'atto dell'incanto, si indicherà che l'aggiudicazione dipende dall'esecuzione di queste prestazioni e che quindi ogni offerente resta vincolato finché non sia perfetta l'aggiudicazione all'offerente che lo precede;
^f	se l'ufficio intende che per essere accolta un'offerta debba superare la precedente di una determinata somma, l'indicazione di questa somma;
^g	la clausola escludente ogni garanzia da parte dell'ufficio.
²	L'elenco degli oneri, rettificato in conformità dei risultati di ricorsi o di cause, sarà annesso quale appendice alle condizioni dell'incanto.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 108 - 1 Fondi costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se costituiscono un'unità economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore.161
¹	Fondi costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se costituiscono un'unità economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore.161
^1bis	Aste per ogni singolo fondo precederanno sempre le aste in blocco o per gruppi. I maggiori offerenti nell'asta per i singoli fondi restano vincolati fintanto che non ha avuto luogo l'asta in blocco o per gruppi. A seconda che il prezzo globale più elevato sia stato raggiunto con le singole aste o con l'asta in blocco o per gruppi, l'aggiudicazione sarà fatta a favore dei maggiori offerenti delle singole aste o dei maggiori offerenti dell'asta in blocco o per gruppi.162
²	Questo modo di procedere sarà possibilmente indicato già nelle condizioni d'incanto e, in ogni caso, sarà comunicato agli astanti all'inizio dell'asta.
³	Le condizioni d'incanto indicheranno inoltre che la quota di riparto spettante a ogni fondo in seguito all'asta in blocco dovrà risultare almeno uguale all'offerta più alta conseguita dal fondo medesimo nell'ambito dell'asta singola.163

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 816 - 1 Il creditore ha il diritto di essere pagato sul ricavo del fondo nel caso che non sia altrimenti soddisfatto.
¹	Il creditore ha il diritto di essere pagato sul ricavo del fondo nel caso che non sia altrimenti soddisfatto.
²	Il patto che in difetto di pagamento il pegno immobiliare debba decadere in proprietà del creditore, è nullo.
³	Se più fondi sono costituiti in pegno per il medesimo credito, l'esecuzione in via di realizzazione del pegno deve essere intrapresa simultaneamente su tutti, ma la realizzazione sarà compiuta solo nella misura ritenuta necessaria dall'ufficio delle esecuzioni.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 108 - 1 Fondi costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se costituiscono un'unità economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore.161
¹	Fondi costituiti in pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se costituiscono un'unità economica che non può essere smembrata senza forte diminuzione di valore.161
^1bis	Aste per ogni singolo fondo precederanno sempre le aste in blocco o per gruppi. I maggiori offerenti nell'asta per i singoli fondi restano vincolati fintanto che non ha avuto luogo l'asta in blocco o per gruppi. A seconda che il prezzo globale più elevato sia stato raggiunto con le singole aste o con l'asta in blocco o per gruppi, l'aggiudicazione sarà fatta a favore dei maggiori offerenti delle singole aste o dei maggiori offerenti dell'asta in blocco o per gruppi.162
²	Questo modo di procedere sarà possibilmente indicato già nelle condizioni d'incanto e, in ogni caso, sarà comunicato agli astanti all'inizio dell'asta.
³	Le condizioni d'incanto indicheranno inoltre che la quota di riparto spettante a ogni fondo in seguito all'asta in blocco dovrà risultare almeno uguale all'offerta più alta conseguita dal fondo medesimo nell'ambito dell'asta singola.163

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 107 - 1 Se più fondi appartenenti allo stesso proprietario sono costituiti in pegno per il credito per cui l'esecuzione è promossa, se ne realizzerà soltanto quanto basti per soddisfare il creditore pignoratizio istante e i crediti garantiti da pegno precedenti in grado (art. 119 cpv. 2 LEF). Saranno realizzati in primo luogo i fondi che non sono gravati da diritti di pegno posteriori in grado a quello del creditore procedente.
¹	Se più fondi appartenenti allo stesso proprietario sono costituiti in pegno per il credito per cui l'esecuzione è promossa, se ne realizzerà soltanto quanto basti per soddisfare il creditore pignoratizio istante e i crediti garantiti da pegno precedenti in grado (art. 119 cpv. 2 LEF). Saranno realizzati in primo luogo i fondi che non sono gravati da diritti di pegno posteriori in grado a quello del creditore procedente.
²	Se i fondi costituiti in pegno per il medesimo credito appartengono a diversi proprietari, saranno venduti anzitutto i fondi appartenenti al debitore. Se il loro ricavo è insufficiente, si procederà alla vendita dei fondi appartenenti a terzi, che dovranno essere realizzati tutti nel medesimo incanto (art. 816 cpv. 3 CC160).
³	Le condizioni d'incanto indicheranno l'ordine nel quale i fondi verranno messi all'asta (art. 45 lett. b).

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 99 - 1 Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
¹	Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
²	Se non è già inserita nel bando a stregua dell'articolo 29, la stima sarà comunicata al creditore che ha domandato la realizzazione, al debitore ed al terzo proprietario coll'avvertenza che entro il termine di ricorso essi potranno domandare all'autorità di vigilanza una nuova stima per mezzo di periti a mente dell'articolo 9 capoverso 2.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 134 - 1 Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
¹	Le condizioni dell'incanto sono stabilite dall'ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile.
²	Esse vengono esposte nell'ufficio almeno dieci giorni prima dell'incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 156 - 1 La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
¹	La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
²	I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare e per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore, dati in pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso di realizzazione separata, all'importo della somma ricavata.